工业用地转向商业用地多属偶然

工业用地转向商业用地多属偶然

随着地价的节节攀升，不少上市公司将工业用地转换为商业用地的冲动也越发强烈，但由于国家多项政策的出台，近来工业用地向商业用地的转换还多为偶然。从事房地产开发多年的东莞地产商东莞东田实业一位董事就认为，目前工业用地向商业用地的转换还是很难的，一般来说有两个途径比较容易达成转换，一个是工厂搬迁，一个是随着城市的发展，工业用地刚好符合了新的城市规划，可以变为商业用地。 根据国家有关规定，目前工业用地转化为商业用地主要有三个途径：一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；二是如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；三是通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。

比如铜峰电子（600237）近日就公告称，根据当地政府的规划，该公司所属石城大道两侧工业土地的战略部署和规划要求，将对石城大道两侧内的老工业厂区分步骤进行收储，本次收储的三块土地面积总和为5.11万平方米。按照铜陵市的规划，这部分地块或将成为商业用地。常山股份（000158）则是另外一种方式使得工业用地变为商业用地，按照规划该公司工厂将整体搬迁，搬迁后，原厂址位于石家庄市内环区域1200亩的土地将由工业用地变为商业用地。由于这些地块原本都是工业用地，拿地成本较低，如被以商业用地的拍卖，上市公司可能得到一笔不菲的补偿收入。

事实上，前段时间，市场还炒作过一波“搬迁热”，主要的卖点就在搬迁的过程中，上市公司原来低价拥有的工业用地将变为商业用地，进而产生大量的土地增值收益，包括东北制药（000597）、南京化纤（600889）等等。而拥有大量工业用地的公司非常之多，如果这些工业用地都能变为商业用地的话，增值效应或可比今年以来上市公司实现的投资收益。

但值得注意的是，虽然很多上市公司拥有大量的工业用地，但真正能够把工业用地转换为商业用地的上市公司却不多。前述房地产开发商就认为，从转换途径来看，第一条路径比较难，除非企业和地方政府有非常好的关系，或者是资产重组之类的，因为工业用地的价格和商业用地的价格相差可能在5倍以上，而拥有工业用地的企业只需按照当地商业用地的基准价补较差额，所以利益太大，国家对这个有严格的规定。第二条和第三条路径现在企业用得较多，但这都是可遇而不可求的，工厂搬迁和城市重新规划都具有很大偶然性，事前很难判断。

现在有很多分析人士在谈到上市公司的工业土地储备时，只说如果把工业用地转换为商业用地后将产生多大的增值效应，但这其中的关键是，究竟有多少工业用地能够成功转换为商业用地，只有真正能够转换的才能够产生增值效益。不过，随着商业用地价格的上涨，工业用地资源的紧缺，拥有大量工业用地资源的上市公司仅工业用地本身的升值空间也非常大，所以在这个以“地”为王的年代，多有储备用地总是一个不错的事情。

不知道你所说的“经营性物业”是什么意思？商铺吗？

国家规定，工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套设施等 现在擦边球可以打的是造“研发大楼”——也就是造了当写字楼卖，我们有弄过

两条路可以走，按市价，补缴土地出让金，官方洗白了，变成正常的东西。以后要转手卖的话还要清算土地增值税，这个东西非常贵

还有就是打擦边球，我们就是这个干的，工业厂房其实就是造写字楼卖 施工、预售的许可证可以拿到的，没人来管你，

就是房产证拿不到，我们和购买者签订20年租约，再20年租约（因为国家规定租约不得长于20年） 拿租约抵房产证。

反正比市场价便宜多了，真的有人买的

工业用地转商业用地 地产商先知先觉谋红利： 2010-09-20

今年上海四号土地出让公告首度推出的工业用地，使土地市场另一大富矿进入公开招拍挂视野。

早在今年9月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中明确指出“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准”之后，有关国内工业地产价格将大涨的预测就不绝于耳。

国际著名房产咨询公司世邦魏理仕的第三季度工业地产报告随即印证了这一预测。

报告指出，随着政府新政策的推出，上海工业市场的租金及土地价格也随之上扬，其平均土地价格季成长率增加了14.5%，而其工业设施平均租金的季成长率也增加了4.97%。

世邦魏理仕分析师表示，随着政府新政策的公布，工业土地的价格和租金猛涨，物流业依然是市场关注的核心。上海市政府积极推动上海的物流产业开发，未来五年内，可以预见的对优质物流和仓储物业需求的激增极大推动了这一市场领域的外国投资。

而工业地产劲涨的并非上海一地。

报告指出，第三季度北京开发区的土地需求依然持高；珠三角地区，特别是南沙开发区，传统的工业活动持续带动着广州的工业物业界，海外公司包括3M、LG飞利浦及奥的斯(Otis)都于季度内在广州成立或扩充其产品制造基地或研发中心；成都的工业物业市场在第三季度继续扩张，国际及国内货运站场的主要区段在11月进入运营，DHL快递公司将在此区建立107600平方英尺的仓储设施，UPS快递和FedEx联邦快递公司也正与园区洽谈。

【工业用地】工业用地如何转商业用地

一、土地法中明确规定改变用途的条款：

建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

二、改变用途的大致程序

1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字

2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更

3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金

三、现在的情况

1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险

2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让

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土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.

你说的工业基地,是指当地政府经过规划\\土地等部门确定的城市规划.简单的

说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后

,土地性质才会发生改变.

工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?

变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.

地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的??

经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询

《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。

必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性”。

土地是划拨并不影响房产交易。

划拨土地的房产，房产证过户以后办理土地证过户时，要缴纳一笔土地出让金，领取的新土地证，土地的性质就成出让了。

工业用地性质的土地做老年公寓土地要不要照拍挂?

去年我买了一块地是工业用地性质,土地证变更为绣花厂,后因不符合规划,改项为老年公寓并办了规划用地许可证,现在土地证不符,需要变更,可是土地局让我土地参加照拍挂.

问题补充：

当时我在买这块地的时候以工业用地性质已经交了出让金了.现在还需要再补吗?你的回案有依据吗?土地局局长说改变用途就要招拍挂?

补交土地出让金就可以了，土地原来就是你的，只是改变土地用途，不是转让不用再招拍挂

我们手头一块工业用地想走整理改变用地性质变成商业，应该找哪个部门?程序如何。哪位知道请赐教。多谢。

答：

建设用地性质变更的依据

城市规划对不同性质建设用地的布局，根据其使用功能、对社会和基础工程设施的要求，对环境和安全的影响等情况，提出不同的要求，并加以综合协调，以期达到功能分区和整体布局结构的科学、合理。根据《城市规划法》第二十九条、第三十四条规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”“任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划做出的调整用地决定。”城市规划是城市建设用地管理的基本依据。在城市规划管理过程中，根据城市建设和经济发展的具体情况，

在不违反城市规划用地布局基本原则的前提下，确需对局部地块使用性质进行调整的，必须经城市规划行政主管部门审核并报请市人民政府批准。

申报材料：

申请用地性质变更报告(原件3份);

特殊项目需提交市政府批准文件(验审原件，提交复印件3份);

涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等);

发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告);

原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份);

规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。

审批程序：

申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府(或法定的主管部门)批准后，持政府批文报规划局受理;

规划局出具批文;

持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文;

规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。

审批时限：15个工作日

其实很简单，就是要政府出面，把它划走，变成城市用地，然后在通过招标卖出

大城市就按程序办理，小地方还是先疏通人际关系吧!!

每个城市有些程序可以稍微不同。但在实际操作中，相关部门的关系非常重要。

变更土地用途不简单,看运气,规划局有可能已经划到商业用地去了,单需要办理,这种的就比较简单,补交土地使用权出让金就可以,也可以委托第三房代办.如不认识人,打我电话88221737帮你联系试试

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