环球国际房地产开发项目策划

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环球国际 funbent 项目

专业：房地产经营与估价管理

班级：09级房地产1班

学号：0904120151

学生姓名：何宣进

指导教师：吴洋滨

2011年月日

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目录

第一章前言

第二章项目开发经营环境分析

第三章区位条件分析

第四章项目定位

第五章项目建设规划及进度安排

第六章项目财务分析

第七章项目不确定性分析

第八章项目社会、环境和风险分析第九章开发投资分析结论和建议

第十章结束语

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第一章前言

一、报告编制目的

二、报告编制依据

三、项目概况

（一）项目名称

南港新城

（二）开发建设单位

中国中铁置业集团有限公司

（三）项目背景

广西南宁市GC2010-037地块北际路二轻构件片区旧城改造一期工程

项目为住宅楼，商业楼，小学，两所幼儿园，公共设施（四）地理位置及现状

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（五）项目建设规模和建设内容

项目位于永和路东面，项目实际出让用地由6宗地组成。实际出让用地总面积为178844.71平方米（折合268.27亩）

（六）项目主要技术经济参数

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（七）项目可行性研究主要结论

第二章项目开发经营环境分析

一、项目所在地房地产市场发展情况

（一）南宁市城市发展情况

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“十一五”期间，南宁城市建设发生了巨大变化：城市国际化要素进一步凸显，开放包容的国际化城市形象得到广泛认同，中国—东盟开放合作的重要前沿中心城市的地位进一步巩固。

放眼南宁，这座美轮美奂的城市已悄然褪去偏安一隅的“边城”旧貌，而有了更多大都市的活力与气质。

发展未有穷期。在今后较长一个时期内，南宁市又有一个新目标：5年内南宁人口增至300万，建成超大城市。

围绕建设超大城市目标，今年的政府工作报告提出：南宁要完善中心城市功能，逐步形成南宁都市圈，统筹城乡协调发展；今年要着力打

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好五象新区开发、交通基础设施完善、打造“中国水城”攻坚战，加快建设现代生态宜居城市。

新的定位，让南宁的城市建设铺开了新的画卷。

加快建设超大城市

统筹城乡协调发展

近几年来，南宁市的城镇化进程明显加快，特别是“十一五”期间，从建设更高水平的“中国绿城”到建设“中国水城”，南宁的城市建设一步一个脚印，一步一个阶梯，实现华丽转身。

五年来，南宁按照“以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南”的发展布局，坚持高标准规划、高水平建设、高效能管理，城市功能显著增强。区域性综合交通枢纽中心建设进入新阶段，无障碍城市建设通过国家验收，“中国水城”景观雏形初现，“中国绿城”品牌声名远播，现代生态宜居城市魅力彰显，城市知名度、影响力和竞争力大幅提升。

新区建设全面提速。凤岭新区、相思湖新区基础设施配套成型，五象新区开发给力前行，蟠龙片区、总部基地、龙岗片区、中国—东盟国际物流基地等重点区域全面开发，城市框架进一步拉开。

基础设施日趋完善。一大批交通、通讯、电力、市政公用设施和环境工程陆续建成使用，尤其是2010年打响交通基础设施完善攻坚战，推

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动一批重大交通项目建设，以南宁为枢纽、辐射周边地区的区域性大通道能力迅速提升，五象大道、南宁大桥、广西体育中心主体育场成为城市新地标。2010年城市自来水出厂水质综合合格率达到100%，管网水质综合合格率达到99.97%，均为历年最高水平。

城市管理全面加强。数字化管理和指挥系统进一步完善。“城乡清洁工程”长效机制逐步健全。全国文明城市创建成果得以巩固。城市内河整治全线拉开，长效管理机制初步建成。

可以说，南宁市具备了建设超大城市的基础。如今，南宁中心城区人口规模已发展到200万人，在广西北部湾经济区的核心地位逐渐巩固，在中国—东盟自由贸易区的桥头堡地位逐渐显现，具备了从特大城市向超大城市跨越的基本条件。

然而，在全国范围比较，南宁市的城市规模不够大，新区建设步伐不够快，辐射带动能力不够强，城市空间承载力明显不足，综合竞争力偏弱，与经济发展和工业化进程不匹配。为此，自治区党委、政府出台了《关于加快推进我区城镇化跨越发展的决定》及20个配套文件。《决定》提出，到2015年，广西力争城镇化水平达50%左右，其中首府南宁建成区人口规模将发展到300万人，建设成超大城市，以增强其对广西经济发展的支撑能力，推动我区城镇化跨越发展。

根据自治区党委、政府的部署，今年的政府工作报告提出了“十二五”期间南宁市统筹城乡协调发展的目标：突出发展中心城区，重点向

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南、向东发展，争取期末城市建成区面积达到300平方公里、人口达到300万；加快推动武鸣县、横县、宾阳县县城建成中等城市，一批重点镇成为工业型、商贸型、交通型、旅游型等各具特色的城镇。

开发新区优化布局

改造旧城完善功能

南宁将如何建设超大城市？今年的政府工作报告描绘了南宁市建设超大城市的蓝图：围绕建设超大城市，开发新区、优化布局，改造旧城、完善功能，提升南宁城市国际化程度、广西城市首位度和在广西北部湾经济区及中国—东盟自由贸易区中的地位与作用。

建设超大城市必须拓展城市的发展空间，为此，今年南宁市要继续打好五象新区开发攻坚战。实施“三馆带三街”(即广西城市规划建设展示馆、美术馆、铜鼓博物馆和金融街、文化街、民族风情街)的组团布局，加快总部基地、中国—东盟国际物流基地及广西文化城、广西体育城建设，尽快形成新的城市中心。突出抓好路网建设、重大公益项目、总部基地项目、房地产及回建安置项目建设五大重点，力争全年完成投资60亿元以上，平乐大道、玉洞大道二期、龙岗大道二期、银海大道二期等主干道全线贯通，总部基地路网13条道路、蟠龙片区路网19条道路建成使用，新区路网框架基本形成，年底路网覆盖面积达100平方公里以上。

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把南宁建设成超大城市，提升完善对外交通体系和优化升级市内交通体系是非常重要的任务。今年，南宁市继续打好交通基础设施完善攻坚战。进一步完善区市联系机制，推进58个项目建设，计划投资280亿元，力争完成300亿元，加快构建顺畅便捷的出市、出城和市区交通网络。城市公交方面，重点抓好轨道交通一号线一期工程。铁路方面，续建火车东站，推进云桂、南广铁路等项目建设。公路方面，加快外环高速(三岸收费站外移)、六景至钦州港、来宾至马山、马山至平果高速、柳州至南宁第二通道高速及西乡塘客运站、货运南站等公路运输枢纽站场建设。民航方面，续建吴圩机场航站楼扩建工程，加快建设南宁国际门户枢纽机场。黄金水道方面，续建南宁港一期工程，新开工老口水利枢纽项目，加快邕宁梯级水利枢纽项目前期工作。

今年南宁市还将继续推进新区开发与旧城改造，让城市更宜居。完善凤岭片区基础设施，加快凤岭南路、高坡岭路等项目建设，开工建设凤岭北片区路网完善工程，力争年内路网成型。规划建设吴圩空港新城，整合建设相思湖新区及五合大学城，加快外东环地区发展。启动旧城改造三年计划，探索旧城改造新模式，重点突破5至6个旧改片区的招商出让、改造建设工作，力争推进1至2个政府主导、净地出让的旧城改造试点项目。完善城中村改造建设管理政策，启动实施邕江沿岸混合用地综合改造工程。

以高标准建设规划

以高效能管理城市

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南宁市不仅要高标准建设，还要高起点规划。今年，南宁市继续提升城市规划管理水平。根据“十二五”规划，完善近期建设规划，抓好各类控制性详细规划和专项规划的编制、修编工作，提高规划编制质量。提升“中国绿城”，打造“中国水城”，做好山、水、树文章，构建以水为主，水、山、林结合的城市生态景观。

打造“中国水城”是南宁建设超大城市的点睛之笔。今年南宁还将继续打好打造“中国水城”攻坚战，计划实施45个项目，完成投资36.83亿元，打造“两江八湖”美景(“两江”：指竹排江、可心江；“八湖”：指南湖、民歌湖、茅桥东湖、茅桥西湖、青秀湖、相思湖、可利湖、明月湖)。重点完善提升南湖—竹排江—民歌湖工程、明月湖环境综合整治一二期等10项续建工程，推进凤凰江、沙江河环境综合整治等5个新建项目，推进黄茅坪冲沟上游综合整治、青秀湖公园东段工程等5个项目前期工作，尽快形成“水畅、湖清、岸绿、景美”的城市核心水系景观。加强内河长效管理，加快邕江两岸改造，绿化、美化、彩化邕江河道。

城市建设与规划坚持高标准高起点，必然要求更高效能的城市管理。在加快建设超大型城市步伐的同时，南宁市将强化规划执法，坚决制止乱搭乱建等违章违法行为。抓好“数字城管”系统升级，推进数字化城管向县域延伸。抓好“城乡清洁工程”向乡镇、城中村、城乡结合部拓展延伸，加强市容市貌综合整治，建立城市卫生管理长效机制，防止“五乱”现象反弹。综合施策、多措并举，治理城市交通拥堵。(

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（二）南宁市房地产发展状况

1、南宁市房地产开发基本情况分析

十一五期间，南宁市经济将继续以较快的增速发展，到２０１０年，南宁市生产总值力争突破１０００亿元；人均生产总值比２０００年翻１．５番；工业总产值突破１０００亿元，年平均增长１９％；工业增加值、财政收入、全社会固定资产投资、外贸出口总额比２００５年翻一番。经济结构方面，工业支柱地位得到提升，新兴服务业较快发展。期末三次产业比重调整到１２．２０％∶３６．５０％∶５１．３０％。

作为一个关联度很高的行业，房地产行业在未来相当长时间内对南宁的经济依然有相当大的拉动作用。此外，“十一五”期间，南宁市的城市化依然面临较大的压力，房地产业有其存在的必要性，在城市化发展进程中起着关键性的作用，具有较大的发展潜力。在南宁市整个城市发展过程中，房地产行业对新区建设和旧城改造起到了功不可没的作用。

“十一五”期间，南宁市将大力推进新区建设，并改善市民的居住环境。新区建设以良庆区为重点，带动邕宁区、江南区发展，近期建设面积达到２０平方公里左右，远期达到５０平方公里左右。

启动建设江南沙井片区。旧城改造重点推进华西北路片区、东沟岭片区、义忠街边阳街片区、翔云街片区、纬武路片区和上海路片区改造。改善居民住房环境和质量，提高居民居住面积，５年新建商品房面积将达到１８００万平方米左右。

同时，南宁市提出，力争到2010年，城市居民人均住房使用面积达到22平方米左右，基本实现全市90％左右的居民拥有成套住宅。

我们坚信房地产业在南宁市“十一五”规划甚至更长远的时间内依然会保持平稳增长的态势，对南宁市整个经济发展起到重要的推动作用。

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2、南宁市房地产市场供给分析

分析：

.●如上图所示，供应线和成交线最明显的差异在于：5年来供应线保持了相对平

稳的增减态势，而成交线则起伏动荡明显。

.●近5年来南宁市供应量情况：06-10年度的商品住宅供应量除受08下半年全

球金融危机影响而导致09年供应量有所下降外，供应市场整体呈现缓步上升的趋势，这在很大程度上表明了开发商对地产市场抱着较为乐观的心态，从而推动供应市场的进一步繁荣。

.●近5年来的市场需求情况：不供应市场相对应的需求市场则在这个五年时间段

中呈现出较大的波动：06-07年为房地产大步前迚的阶段，虚假的繁荣导致了07年成交量同比增长了25%；而受全球金融危机的影响，房地产市场整体萧条，南宁区域08年成交量同比下跌37%，处于近五年成交量的最低值；受08年金融危机的抑制，09年下半年大量刚需释放， 09年成交量同比上浮84%；10年的房地产市场为宏观调控政策年，受大小政策的调控，投资需求大大受到限制，从而导致10年年度成交量下跌40%。

.●供求关系：可以将近五年来的供求关系氛围两个阶段：一是2006年至2007

年阶段为供应稍微不足，供求关系整体较为平均，与供求处于正比关系；二是2008年至2010年阶段供求处于反比阶段，与两者间有较大的差距。

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. ● 2010年供求及存量：受宏观调控政策影响，在2010年新增供应量达到五

年来的新峰值时，年度成交量仅为416.3万，为五年来倒数第二，整体市场供进过于求。以2010年度新增供应量及成交量的比差为2011年的市场留下了146.22万平方米的存量。

3、南宁市房地产市场需求分析

分析：

06-10年，量价走势最大的区别在于：五年来，南宁成交均价处于不断上升中，而成交量则受全球宏观经济及调控政策的影响而波动剧烈。因此，均价和成交量之间难以用严格的正反比关系表述。

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4、南宁市房地产市场价格分析

分析：

05-10年，南宁区域楼市价格一路攀升。05-07年市场相对平均，涨幅较小。08-10年一年一个台阶，三年涨幅累加达到74.8%，这一定程度上表明了近三年来南宁市房地产的蓬勃发展，但2010年末社科院出具的绿皮书中将南宁市房地产泡沫程度排到了第三位也不能不说有很大的可信度。所以2011年南宁区域楼市价格还会有小幅上涨。

二、南宁市细分房地产市场分析（针对项目的定位来分析）

共享知识分享快乐（一）主城区分析

（二）片区分析

第三章区位条件分析

一、项目的区位调查

（一）项目周边基础设施调查交通情况等

东面:北际南路; 南面:用地边界西面:永和路北面:北际路;

（二）项目周边人文环境及生活配套设施

（三）项目周边市政设施情况

（四）项目周边消费者调查

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二、项目周边主要竞争物业分析

通过对项目开发的主要竞争对手的竞争楼盘分析，了解项目主要竞争对手的楼盘规模、销售价格、市场反应等，同时了解竞争对手的营销策略及其目标客户群，为确定本项目开发的竞争策略提供依据。

附近楼盘简况

三、项目的SWTO分析

（一）项目情况

项目位置：永和路东面

项目面积：178844.71平方米/268.27亩

容积率：＞4.0且≤5.0

建筑密度：＞20%且≤28%

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绿地率:＞25%且≤30%

（二）项目SWTO分析

1、优势

1.土地成本低，价格可塑空间大

2. 中大公司在房地产开发方面有丰富的经验

3. 地段发展潜力较大

4. 绿化率高，设计合理

2、劣势

1.土地利用，不规则

2.项目开发周期长

3.项目处于开发初期，周边生活服务配套设施不完善

4. 交通不方便

5. 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键

3.机会

1.周边楼盘的开发水平不高

2.项目的开发使中大公司能树立起一种品牌形象，这对于中大公司下一步的房地产战略有极大

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的帮助

3. 我公司与市政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展

4、威胁

1. 南宁市区间竞争加大

2. 同质化竞争严重，使项目面临严峻挑战

3.项目距离发售时间仍较长，未知风险较多

4.项目周边定向开发楼盘低价入市所造成的压力

5.未来银行按揭政策存在不确定性

6.购房者日益成熟，对市场要求日高

（三）项目SWTO应对策略分析

第四章项目定位

一、项目定位方向探讨

二、项目定位

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（一）项目属性

（二）项目产权持有形式

（三）产品定位

（四）目标客户定位

1、追求高品质生活质量的高收入群体（居民更换旧房）

2、改善居住环境的二次置业者

3、追求高档物业的多次置业人士

4、来南宁置业的外地客户

●目标客户群体描述

（1）追求高品质生活质量的高收入群体

高级的知识智能阶层——未来中产阶级主体精英人士

1、职业特征：

经营管理领域——企事业单位、政府的高层管理人员、高级职业经理人、高级管理顾问、专业代理商（经销商）或者说私营企业主

专业技术领域——工程师、建筑师、电脑程式设计师、会计师、高级医师、证券高级从业者、策划创意人员、高科技应用型产业研究人员、高级贸易从业人员

社会人文领域——律师、记者、艺术家、教授等

2、行业特征：这些阶层的行业为高科技产业、金融产业、贸易产业、房地产业、社会发展产业等

3、年龄特征：阶层主体年龄分布在36－50岁之间。

4、经济特征：该阶层家庭年收入在6－8万元左右，有一定的经济基础。

5、生活方式特征：

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消费生活方式

在满足基本的物质资料生活消费的基础上，寻求更为丰富的精神消费与劳务消费。家庭生活方式

该阶层面临家庭的构筑及稳定、温馨的生活家庭维护，成为该阶层关注的另一焦点。这一部分人既是将来社会发展的中坚力量，亦是家庭中的顶梁柱。基于家庭观念的确立与强化，较强的家庭责任感引导其更为关注家人的生活质量与发展前景，包括妻子和父母的

居住感受，孩子的生长环境与成长等。

（2）改善居住环境的二次置业者

特征分析：这类群体已经有自己的房子，但是居住条件和环境不是特别好，想通过再次置业改善自身的居住条件，这类阶层一般是三口之家或多口之家，目前的房子满足不了居住的需求，他们家庭月收入高，有能力购买产品；

（3）多次置业者特征表现为：此类人群由于已具备改善型住房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其注重区域地点、环境景观、文化氛围、科技运用、物业品牌等方面。其中一部分人群购房为投资目的，投资升值。

（4）来南宁置业的外地客户

特征分析：他们有一定的经济实力，看好南宁的发展，打算在南宁投资置业稳定下来。

●住宅目标客户的确定

客户主体：追求高品质生活质量的高收入群体

客户辅助体：追求高档物业的多次置业人士

●商业物业目标客户定位

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一级客户：纯投资客

二级客户：经营户

（五）市场形象定位

（六）价格定位

定价原则：通过与周边竞争物业的市场比较分析，根据楼盘本身的地段、交通、户型、规划、景观、朝向、周边配套等因素得出均价。建议住宅均价定在6250元/㎡，商铺均价定在7500元/㎡，价格采取低开高走的策略。

第五章项目建设规划及进度安排

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一、建设方案

初步规划设计思路

1、总体规划设计思路

建设一个高档次的居住社区，注意从以下几方面着手，以达到完善的规划设计效果。

□主题鲜明、立意丰富的社区内涵

□畅通有效的交通组织及交通工具停放设置

□优秀的住宅户型配以风格独特的立面设计

□经济、实用、富有创新的社区配套

□充分利用现状植物保留，点、线、面的景观设计与周边环境、环保有机的相结合□合理的设施配套

□规划设计中建筑空间与景观空间的有机结合

2、规划理念

（1）整体规划理念

整个项目面向青秀山而建的国际社区，体现地标性的气质与气魄，通过产品引导南宁现代生活理念。

（2）环境分隔理念

项目内外部环境独立分隔，强化内部环境配套规划。以建筑体及绿化带形成隔离屏障，同时注意景观性、朝向性。

（3）景观规划理念

以人为本，依托自然条件优势，进行景观、空间布局规划，创造多层次的立体景观效果，将现代文化、自然景观、人工景观、建筑群体、人群融为一体，并且充分考虑视野的开阔。在整体景观统一的前提下，注重局部景观的营造，把握整体的动感性和情趣性。

（4）功能区划分理念

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尊重居住传统，力求创新。进行功能区域划分，道路规划，卫生保洁等相关要素的科学区域划分，体现便利性、科学性。以科学的布局、设计规划、增强内部环境的情趣性、生动性、服务性。

（5）园林规划理念

以软质景观构建项目园林绿化，以本地物种、植被，体现特有的南宁绿城特色，注重四季变化，力求四季常新，花开四季。

（6）生态环保体系的科学规划理念

以生态环保体系为出发，构建小区的动植物，生活垃圾等相关系统的生态环保体系，创造科学性住宅生活环境。

（7）房型面积规划理念

尊重居住传统，力求大胆创新。体现便利性、科学性、景观性、私密性，充分考虑不同层次客源的需求特点。同时规避房型配比、面积、总价等因素造成的销售风险。（8）道路交通组织规划理念

进行人车分流，人行道路注重布局的科学性与合理性。将情趣与艺术文化融入其间，考虑夜间照明与景观的和谐统一，以及指示系统的生动别致，将艺术、文化融入其间。

二、建设方式和进度安排

（一）建设方式

（二）进度安排

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1、工程进度

2、销售方案

3.、筹资方案

第六章项目财务分析

一、总成本费用估算

（一）土地费用

土地费用=总拆迁安置补偿费+土地出让金

=（41505.91+5869.51+2967.12）+（306.36×20）

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= 56469.74万元

1.项目用地状况

项目用地范围内私有住宅为811户（90㎡/户），拆迁总面积为72990㎡，应

南宁市政府要求住户回迁安置安置面积为20000㎡，商铺拆迁81个（50㎡/间），厂

房13间（2000㎡/间）。

2.拆迁安置补偿评估

住宅采用市场比较法

⑴比较实例选择及比较因素说明

根据估价人员对南宁市房地产市场的了解，选取了南宁市近一年发生的，与估价对象属于同一供需圈、用途相同、结构相似的可比性较强的三宗住宅房地产交易实例作为比较实例。

比较因素条件说明表

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因素比较修正系数表

⑶实例修正后的房地产价计算结果

案例A：6667×（100/102）×（100/103）=6345.90元/平方米

案例B：6580×（100/102）3×（100/103）×（100/97）=6206.07

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元/平方米

案例C：4640×（100/102）3×（100/97）=4507.60元/平方米

⑷评估结果的确定

三个比较实例与估价对象所处区域较相似，且三个比准价格相差不大，因此，我们最终取三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象市场比较法的估价结果，则

有：

房地产单价＝（6345.90+6206.07+4507.60）÷3=5686.52元/平方米

总住宅价格为： 5686.52×811×90=41505.91万元

商铺采用收益法

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厂房采用成本法

（1）成本法（计算过程详见表2）

根据估价对象特点，具体计算过程中选择成本法公式为：建筑物价格 = 建筑物重置价格×综合成新率

=1902×60%=1141.2元

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①建筑物建筑成本

a.工程费用

建筑物重新建造建安成本的确定，估价人员主要依据南宁市现行建筑工程概（预）算定额、广西工程造价定额及费用定额测算，同时参照南宁市公布的工程造价信息及委托方提供的建设工程结算审定单等有关资料分析确定。估价对象地上建筑物结构及层高详见表1，相应的建筑物重新建造建安造价（含土建、安装、装修成本、配套费等）详见表2。

b.前期费用

包括可行性研究、勘察、设计、预算等费用，一般为建筑物工程费用的5%-10%，根据估价对象的具体情况，本次估价取前期费用费率为5％。

c.其他费用

其他费用包括工程监理费、水电增容费及前期税费（城建配套费、教育附

加费等）等几项费用，一般约为工程费用的5%-10%，本次估价按5%计。

小计：建筑成本=a+b+c

=1500+80+80=1660元

②管理费用

管理费用一般为建筑成本的2%-4%，本次估价确定以建筑成本的2%计。

③投资利息

以上述建筑物建筑成本等全部预付资本为基数，结合该工程的投资、建设规模，参考类似工程开发周期，设定开发周期为1年，利息率按估价基准日中国人民银行公布的一年期贷款利率5.85％计；假设建筑物建筑成本在开发期内均匀投入，按单利计息，则投资利息计算如下：

投资利息=建筑物建筑成本×开发周期/2×利息率

=1660×1/2×5.85%=46.8

④投资利润

根据估价人员调查，估价对象所处区域同类房地产开发项目投资回报率较高，该区域一个开发周期为1年的项目投资利润率为8～15％，根据估价对象的具体情况，投资利润取建筑成本与管理费用之和的10％。

⑤建筑物重新构建价格为第①项至第⑤项之和。

1660+32+46.8+163.2=1902元

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⑥计算建筑物综合成新率

a.成新率= [1-(1-R)×t÷(t+n)]×100%

= [1-（1-2%）×20÷(20+20)×100%=50%

其中：R表示净残值率，钢混结构取2％；t表示有效经过年限，n表示剩余经济寿命年限，取值视建筑使用状态决定。

b.经现场勘察,判定估价对象成新度。

c.成新率确定: 根据理论计算和现场勘察结果，结合估价人员经验，取以上两种分析结果的简单算术平均值作为建筑物的综合成新率。

⑦确定建筑物现值

估价对象建筑物单价=建筑物重新构建单价×建筑物综合成新率

表6-5

住宅拆迁安置补贴费：41505.91万元

商铺拆迁安置补贴费：5869.51万元

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厂房拆迁安置补贴费：2967.12万元

（二）前期工程费估算

前期工程费估算表

（三）建安工程费（包括设备费用）

建安工程费用估算表单位：万元

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（四）基础设施费估算表

单位：万元

（五）管理费用

取以上（1）、（2）、（3）、（4）项之和的3%，则管理费为：

（56469.74+14916.23+182543.98+11820.39）×3%=7972.45万元

（六）销售费用

销售费用。销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费占销售收入的2%；销售代

理费占销售收入的2%；其他销售费用占销售费用的1% 。合计为：40574.36万元16229.75×2+8114.87=40574.36万元

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（七）不可预见费

它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

（56469.74+14916.23+182543.98+11820.39+7972.45+40574.36）×3%=9428.91万元

（1）财务费用

指建设期借款利息。第1年借款200000万元，贷款利率为6.1%，每年等本偿还，要求建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：

第一年应计利息：（200000÷2）×6.10%=6100万元

第二年应计利息：（206100÷2）×6.10%=6286.05万元

第三年应计利息：（206100÷2÷2）×6.10%=3143.03万元

则财务费用为上述合计：15529.08万元

（2）开发期税费估算表

共享知识分享快乐（九)总成本费用

投资与总成本费用估算汇总表

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二、租售收入及税金估算

（1）租售价格估算

销售价格的估算采用市场比较法和成本法确定。

1、住宅部分

市场比较法定价过程

在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。其中A、B、C、D项目交易日期均为2011年6月10日，已知2011年下半年至今，南宁市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5% 。

考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：6250元/M2。

本项目住宅价格市场比较法系数修正表

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②成本法定价过程

经测算过程，本项目住宅部分的建房成本为3767元/M2（见投资与总成本费用表），成本利润率取10%,则该项目住宅部分的销售单价为：

销售单价=建房成本×（1+成本利润率）

=3767×（1+10%）

=4143.7（元/M2）

（2）商铺部分

①市场比较法定价过程

目前南宁市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近项目台湾城爱の味、隆源国际公馆作比较实例。其价格变动同住宅相同。最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：23409元/每平方米

本项目商铺价格市场比较法系数修正表

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②成本定价法过程

经测算，本项目商铺部分的建房成本为4550元/M2（见投资于总成本费用表），成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为：

销售单价=建房成本×（1+成本利润率）

=4550×（1+10%）

=5005（元/M2）

（3）车位销售价格的确定

根据南宁市该区域目前情况，车位平均售价为15万元/个~25万元/个。（4）建议销售单价

在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，建议南港新城各个部分的销售单价为：

住宅：6250元/M2

商铺：23409元/M2

车位：15万元/个

销售收入的估算。本项目可售数量为：住宅913123.52M2，商铺部分51059.48M2，车位8084个。

销售总收入预测表

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(2)租金估算

1、销售税金与附加估算。

销售税金与附加估算单位：（万元）

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2、土地增值税估算。

土地增值税估算表单位：万元

3、利润总额

利润总额=销售收入-开发投资额-销售税金及附加估算-土地增值税

811487.34-376434.59-65383.73-111499.48=258169.2万元

三、投资计划及资金筹措估算

(一) 本项目开发投资总计需376434.59万元。其资金来源有三个渠道，一是企业的

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自由资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投

入资本金100000万元作为启动资金，其中第一年投入约40%，第二年投入约30%，第

三年投入约20%；第四年投入10%；从银行贷款200000万元，全部用于第一年投入；

不足款项根据实际情况通过预售收入解决。详见投资来源及经济分析表。

（二）借款还本付息估算

长期借款200000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率6.10%。详情见下表。

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四、项目的财务评价

（一）利润表和静态评价指标

1、损益表。

损益表

2、评价指标：

（1）全部投资的投资利润率=利润总和÷总投资额×100%

=（258169.2/376434.59）×100%

=68.58%

（2）全部投资的投资利税率=利税总额/总投资额×100%

=（258169.2+65383.73+111499.48）/376434.59×100% =115.57%

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（3）资本金投资利润率=利润总额/资本金

=（258169.2/10000）×100%

=258.17%

（4）资本金净利润率=税后利润÷资本金×100%

=172973.36/10000×100%

=172.97%

3、静态盈利分析

本项目以上4个指标与房地产行业内部项目相比是比较好的，所以本项目可考虑接受。

（二）现金流量表与动态评价指标指标分析

（1）税前全部投资净现值FNPV= 万元

（2）税后全部投资净现值FNPV= 万元

（3）税前全部投资内部收益率FIRR= %

（4）税后全部投资内部收益率FIRR= %

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第七章不确定性分析

一、盈亏平衡分析

二、敏感性分析

第八章社会、环境效益和风险评价

一、社会效益评价

二、风险评价

第九章开发投资分析结论和建议

一、项目可行性说明

二、项目研究说明和建议

第十章结束语

盛年不重来，一日难再晨。及时宜自勉，岁月不待人。

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