购房攻略

卧室设计：现代人心理上希望卧室具有私密性、蔽光性，配套洗浴，静谧舒适，与住宅内其他房间分隔开来。所以设计较好的卧室一般有这样的特点： 1．不宜向南开窗，避免阳光直射室内。

2．避免靠近夏季西晒和冬季室温较低的西墙。

3．居室的面积一般不宜过大，除摆放双人床外，应留有一定的面积摆放卧室家具，如衣柜、梳妆镜、床头柜等。如果在设计上能考虑建有墙式的壁柜、壁橱则更好。

4．如果有多间卧室，卧室门尽量不要对着卧室，不宜向住宅起居室开窗。

5．卧室应能直接采光，自然通风。当通过走廊等间接采光时，应满足通风、?安全和私密性的要求。

厨房设计：厨房是住宅的心脏，?是住宅生活设施密度和使用频率较高的空间部位，也是家庭活动的重要场所。 根据有关规定，采用管道煤气、液化石油气为燃料的厨房不应小于3．5平方米，净高不应低于2．2米，厨房应设置炉灶、洗涤池、案台、固定式碗柜（或搁板、壁龛）等设备或预留其位置。在设计时为满足采光、通风及电气化的需要，厨房应有外窗或开向走廊的窗户，并要为排油烟和电炊具的使用创造条件。在住宅中，厨房平面一般为正方形或矩形，符合人们炊事劳动空间尺度和人体工程学的要求。厨房不能过于狭长，宽度应在1．8米以上。

具体的用房证件要求

购买的铺位，应对其进行资质审核，要求认真审查以下证件： 《东莞市建设工程施工许可证》、《东莞市建设工程规划许可证》、《中华人民共和国国有土地使用证》、《中华人民共和国建设用地规划许可证》、《东莞市商品房建设准建证》、《广东省东莞市商品房预售许可证》、公司营业执照（发展商）、《建筑工程消防审核意见书》、《消防工程验收意见书》。 如果符合要求的选点是个人自建房，尽量选择租赁，必须审核以下证件：业主个人身份证复印件（核对身份证原件），东莞市房地产管理局颁发的有效的《房屋产权证》；

如果符合要求的选点是公家房产，要求出具有关证明（需当地镇级政府机关、当地房管所证实盖章）；面积超200平方米的要求出具东莞市公安消防支队出具的《——消防设计的审核意见》和《——消防验收意见》；尽量提供《东莞市建设工程施工许可证》、《东莞市建设工程规划许可证》、《中华人民共和国国有土地使用证》、《中华人民共和国建设用地规划许可证》、《东莞市商品房建设准建证》和房屋的各类设计图纸。 框架结构，房屋无漏水和电线老化现象；

购房时，很少有人问及“电气线路”的情况，认为这都是开发商建房应考虑的问题。?其实不然，部分开发商建房时对电气布线也不会非常周到，他们总是希望降低成本，节约开支。所以这就需要购房人对住房电气布线的情况问清楚。因为住房是百年大计，或许一住就是一辈子，且还要继承给儿女。购房或装修时，应在住宅电气线路问题上注意什么呢

或许大家会说，只要现有家电可以用就行了，何必这么认真殊不知，目前上海住宅发生火灾一半就出在电气线路上。最近，国际铜业协会中国推出住宅电气安装注意事项２０００年最新版，目的是提醒大家关注住宅电气线路问题。

随着生活水平的提高，人们对厨房和卫生间的装修日益讲究。其间一定要多用固定插座，尽可能不用拖线板。厨房和卫生间布线应有单独回路，这个问题往往被忽视。空调线路设置，?也很讲究。一个空调回路最多牵两部空调。柜式空调应有单独一个回路，这样才能确保用电安全。

我国是生活用电急剧增长的国家，然而一些地区不少电气线路设计往往片面强调节约，造成线路容量设计偏低，使一些住宅电气频频跳闸。更严重的是由于线路长期超载，电气事故不断发生。住宅电气线路往往是暗埋的，难以更换。因此国际铜业协会告诫：购房或装修时，多了解电气线路问题，不要给今后的家居生活留下隐患。

地段好，将来才能保值、升值，工作、私生活、交友等才能方便。其实，地段好，要看好在哪些方面；环境好，还要看发展前景，前景好才能升值。另外，工作、生活是否方便，也要看自己使用什么交通工具，有私家车而没有停车位，好地段也只能令你烦恼与无奈。

现在，许多房卖不出去，房价还会跌，现在买非最佳时期，不划算，还可等一等。其实，从近两年的房价看，房价再跌的余地小，价格跌得厉害的房子也会因其“先天不足”而使你放弃购买。过几年再买房，那就意味着自己还要住几年拥挤破旧的房子，迟几年改善住房条件及生活水平，这才是真正的不划算。假如投资房产为了出租，越早买获利越早，迟买投资迟获利迟，也是真正的不划算。

买现房比买期房好得多。如今市场的现房多，选择的机会也多。其实，现房虽多，但户型、朝向、地段、楼层的选择性并不多。另外，还要进行产权调查，该单元是否抵押给银行。现房不仅贵过期房，而且付款方式更严格，拆头小，资金压力大。其实，现房、期房各有各的好处，要看自己的购买实力和时机如何。

样板房好，房子就好。样板房就是将来的商品房，样板房好，所以买家的感觉也好。其实，在期房阶段，发展

商为了促销，都做样板房。其实，开发商建样板房有三个目的：告知房间大小、布局、房子用材、施工单位质量。一些样板房虽不做在施工的楼内，但其房间尺寸、选材等方面均严格按销售标准来做，但另有一些发展商会在样板房上大做文章，于是诱惑力很大。所以谨防将来实际的房子会与此有出入，多数含一点水分，一是空间不足，?二是建材不同，三是施工单位先优后差。

一般人在购房时，只注意价格和面积是否合理，往往容易忽视所买房子内空间的高度，以及楼栋之间的距离是否符合国家标准。等到入住以后，才发觉房子太矮了，光线不足；楼栋间的距离太小了，居民之间的生活互相影响，甚至将对面人家的情况看得清清楚楚，住进去很不舒服。因此，作为消费者在选取购楼房时，不要只看面积、价格、朝向和结构，还要看室内的高度和楼间距是否符合国家标准。

按建设部制定的标准，房子室内空间的高度应不低于2.40米，各楼栋之间的距离不小于楼房高度乘以0.70的系数，如果小于这个距离，就会影响室内的采光、通风和居民之间的生活等。

但是，目前有些房产开发商为了牟取暴利，在设计、建造房子时，使房子的室内高度小于国家建设部制定的标准。比如有的房产商将房子的室内高度设计得只有2米左右，?由于买房者当初没有留意到这一点，等住进去后才感觉到有一种压抑感，特别是经过装修、?吊顶之后，?感觉上更是如此，很不方便也很不舒服。居民间的生活互相干扰，难掩隐私，造成不少矛盾，而房产商在减低每层楼的高度之后，就可以省下很多成本，获得更大的利润。比如本来只够6层的高度却被建成了7层，房产商就可以从中多赚一层楼的钱。?同样，?有些房产商在设计时将楼与楼之间的距离留得过小，在一定范围内，就可以多建一些楼栋，赚取更多的非法利润，严重妨碍了居民的正常生活。

这些房产商正是利用了人们在买房时只注意价格、面积等因素而忽视室内空间高度和楼间距的弱点，从中牟取暴利的。因此，消费者在选房时，楼距、层高也要看仔细。

期房尽管显示出许多优越性，但伴之而来的，则是期房的购买也有风险。那么如何避免风险，买一套好期房呢？业内人士提出了六注意。

一是对公司的信誉、实力要细细考证。引发出期房购买烦恼的，大多是购买者选择了那些实力不强、信誉不好的开发商，从而造成不能按时交房，质量太差。

二是购房资金不能一次性投入。购房时，有的公司对一次性交费的优惠很大，有的达到了5％以上，这确实是一笔不小的开支。购现房不妨为之，购期房则要慎重了。如果一次性交费，到时开发商不能按时交房，购房者去要求赔偿，几乎难以奏效。

三是购期房要选好时机。在开发商已经开始动工后去购买。因为开发商已经开工并初步开始建设，表明他们的其他施工手续已经办好，按期交工有了初步保障，同时可以在动工之前到工地察看其施工质量，从而做到心中有数。如果仅凭设计图去购买，到时开发商以手续未办完而迟迟不开，延了工期，吃亏的是购房者。

四是对周边环境要心中有数。购期房不像买现房，现买现住，周边的环境一清二楚。买期房有一个过程，因此对周边环境的潜在变化要心中有数，看一看买期房之处是否有环境恶化的可能，有没有制造\三废\的工厂也在建设。 五是关注开发商的物业管理承诺。影响人们购期房积极性的一个重要原因，则是对未来物业管理的担忧。通常而言，现房的物业管理好坏易于看出来，毕竟这时的物业公司已经进场。而期房则不一样，那么它将来被谁管理、怎么管理、如何收费，当是一个未知数。

六是合同签订必须请律师办。购房是一件大事，有的花费几万、十几万甚至上百万元。如今购房引发纠纷也越来越多，在购期房中，其潜在风险很大，业内人士建议，购房者在与开发商签购房合同时，要请律师，以保障自己的合法权益。

1、北京市地方税务局和市财政局联合发布调整购买商品房契税的规定：2001年9月10日后签订合同可退税。 2、本计算器适用于购买商品房、经济适用住房等的购房能力评估。

3、本计算器假设以购买一套60平方米，2600元/平方米的经济适用住房为最低标准，最低购房总款为15万元。 4、此计算器依据商业银行贷款利率计算。

5、为了保证消费者长期的还贷能力，建议购房者考虑留存必要数量生活备用金。 6、本计算器仅供参考，需根据具体情况做相应调整。

住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人

房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。

在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产

实际的使用面积情况。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。

从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。 此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。 (1)住宅的开间

住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 (2)住宅的进深

住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。 (3)住宅的层高

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。 (4)住宅的净高

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示： 净高=层高-楼板厚度

即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是： (1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。

(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。 (7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。 (8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。 (9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：

(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。 (2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。 (3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。 (4)没有围护结构的屋顶水箱间。

(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。

(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。

(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。

从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。

十种情况不计入建筑面积

http://house.sina.com.cn 2002年04月09日14:56 扬子晚报

根据新的国家级标准———《房产测量规范》，10种情况下建筑面积不计算。 10种情况包括：

1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷； 3.房屋之间无上盖的架空通廊；

4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台； 6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋； 8.活动简易房屋；

9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

10.据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26、±0.6、±1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。

什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？

http://house.sina.com.cn 2001年11月05日13:33 新浪房产

消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

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建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

特别提示：对于发展商来说，容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

商品房的销售面积如何计算？

http://house.sina.com.cn 2001年11月05日13:55 新浪房产

按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即： 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和 一、套内建筑面积的计算方法：

①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：

(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；

(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。 下列空间不得计入公用建筑面积：

(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。 (2)作为人防工程的地下室。

公用建筑面积计算公式：

公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 因此，商品房销售面积公式还可表达为：

商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)

什么叫房屋的产权,产权包括什么？

http://house.sina.com.cn 2002年04月29日17:50 新浪房产

网友STIFF68问：什么叫做房屋的产权。产权包括什么？拥有产权能享受到什么权利？产权和土地有无必然联系？在项目销售中，有无规定什么东西是有产权的，什么东西是没有产权的？ 李律师答：

房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。

产权证如何办理？手续是否很麻烦？

http://house.sina.com.cn 2002年04月22日16:12 新浪房产

网友问：请问产权证如何办理？是否手续很麻烦？ 李律师答：

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，再办理过户手续。您可以委托中介机构或由开发商为您代办。

律师释疑：什么是楼盘均价？

http://house.sina.com.cn 2002年04月12日11:54 京华时报

“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？ “均价”不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼

中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。

什么是房地产登记？

http://house.sina.com.cn 2001年11月05日13:59 新浪房产

房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。

房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面的作用。

住宅的结构有哪些形式？

http://house.sina.com.cn 2001年11月05日13:07 新浪房产

商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下： (1)砖混结构住宅

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 (2)砖木结构住宅

砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。

(3)钢筋混凝土结构住宅

钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。

什么是住宅的“全部产权”和“部分产权”？

http://house.sina.com.cn 2001年11月05日14:02 新浪房产

国务院发布的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中，对“全部产权”和“部分产权”都作了明确的规定。

“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。 “部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。

“部分产权”与“全部产权”的不同之处在于，“部分产权”虽然具有永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。

什么是印花税？购房者如何纳税？

http://house.sina.com.cn 2001年09月26日17:58 新浪房产

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

1、征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应纳印花税的凭证在《中华人民共和国印花税暂行条例》中列举了13类。房屋因卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。

2、税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。

3、减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。 4、纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。

印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是：在凭证书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。注销的方法是：可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。

对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人可持证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用章。

什么是契税？购房者如何纳税？

http://house.sina.com.cn 2001年09月26日17:58 新浪房产

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

1、征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。 2、税率。1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%~5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。北京市确定的税率为4%，目前为推动居民住房消费，按2%税率减半征收。 短信发送，浪漫搞笑言语传情

什么是印花税？购房者如何纳税？

http://house.sina.com.cn 2001年09月26日17:58 新浪房产

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

1、征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应纳印花税的凭证在《中华人民共和国印花税暂行条例》中列举了13类。房屋因卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。

2、税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。

3、减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。 4、纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。

印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是：在凭证书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。注销的方法是：可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。

对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人可持证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用章。

什么是公共维修基金？购买公有住房时公共维修基金如何交纳？

http://house.sina.com.cn 2001年10月23日11:11

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。 1999年购房的职工，购房人按每建筑平方米26元、售房单位也按每建筑平方米26元的标准交纳公共维修基金。从2000年4月1日起，公共维修基金的交纳标准调整为：购房人按成

本价基价的2%，售房单位按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%的比例，筹集公共维修基金。 商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。

名词解释：什么是套内建筑面积

http://house.sina.com.cn 2003年11月30日15:45 新浪房产

一、成套房屋的套内建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.1)

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 1、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。 b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

2、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 附：房屋的共有建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

一名普通职工住房补贴该如何计算？

http://house.sina.com.cn 2003年11月24日08:13 北京晨报

编辑：

您好！我是一名在学校工作多年的普通职工，最近欣闻市政府对在单位没有参加过分房或住房面积未达标的职工给予住房补贴，欣喜之余却不知以自身的情况能有多少获益，所以特请晨报帮着咨询一下此次房补是如何计算的？楼女士

近一时期，关注此次最新住房补贴发放问题的读者非常之多。带着这一问题记者从北京市国土资源与管理局了解到，此次住房补贴的发放主要是面向我市机关事业单位无房和住房未达标职工?含离退休职工?。这里，无房职工是指夫妇双方均未以含有国家或单位补贴的租金、售价承租或购建住房及未通过各种补偿购买住房(个人全额出资购买的经济适用住房除外)的职工；住房未达标职工是指夫妇双方以含有国家或单位补贴的租金和售价承租或购建的住房及通过各种补偿购买的住房(个人全额出资购买的经济适用住房除外)经核定后的面积未达到规定标准的职工。 行政机关公务员住房补贴建筑面积标准为：科级以下60平方米，正、副科级、25年(含25年)以上工龄的科员、办事员70平方米，副处级、25年(含25年)以上工龄的正、副科级80平方米，正处级90平方米，副局级105平方米，正局级120平方米；行政机关工勤人员住房补贴建筑面积标准：技术工人中的初、中级工和25年以下工龄的普通工人60平方米，技术工人中的高级工、技师和25年(含25年)以上工龄的初中级工普通工人70平方米，技术工人中的高级技师80平方米。

1998年12月31日及以前已参加工作的无房职工(以下简称无房老职工)其住房补贴采取分段方式计发，其中1998年年底以前工作年限内的住房补贴按一次性方式发放，计算公式为：一次性住房补贴＝(无房老职工1998年月均基本工资×年度月住房补贴系数×职工1998年年底前的工作月之和)＋(年度工龄补贴额×职工建立住房公积金前的工龄×职工住房补贴建筑面积标准)；无房老职工1998年12月31日后工作年限的住房补贴采取按月方式发放，1999年1月1日后至机关事业单位开始发放补贴期间的月住房补贴一并补发，按月补贴退休后停发，具体发放计算公式为：职工按月住房补贴＝职工当月基本工资×年度月住房补贴系数。

职工住房不达标的，按差额面积一次性计发差额补贴，计算公式为：差额补贴＝(年度基准补贴额＋年度工龄补贴额×职工建立住房公积金前的工龄)×差额面积。其中，差额面积＝职工住房面积标准-职工现住房核定面积；年度基准补贴额为每建筑平方米1265元，今后如有调整则另行通知。晨报记者 叶青

按照套内面积卖房关键词解读

http://house.sina.com.cn 2003年11月14日11:30 北京晨报

再有半个月时间，《北京市城市房地产转让管理办法》就要开始实施，其中“预售商品房，按照套内面积销售”的规定引起了广大购房人的关注，本版编辑就此规定中需要着重阐述的几个概念编发于此，以便读者购房参考。 一、商品住宅：一律

“北京市城市房地产转让管理办法”中规定，预售商品住宅的，应当按照套内面积销售，其他商品房可以在按套内建筑面积、建筑面积和套计价三种方式中任选一种。

法律词汇中的“应当”直白，解释就是必须，一律。市国土房管局有关负责人认可了这种说法。据他透露，在制定过程中，曾试图考虑让开发商在建筑面积、套内建筑面积和套三种销售方式中自选一种——“开发商势必倾向于选择对自己有利的也就是按建筑面积销售的方式，这样还会出现业主和开发商关于面积的纠纷”。 面积纠纷是笼罩在楼市天空的一块挥之不去的阴霾，尤其是对套内面积缩水束手无策，因此，全方位封杀面积缩水也就势在必行了。“北京市城市房地产转让管理办法”包括公示被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置和面积以及面积误差比绝对值超过3%的，预购人有权退房等都做了详细规定。

二、时间：12月1日起

12月1日起?含12月1日?拿到预售许可证的商品房都要按“办法”规定的方式进行销售。根据“办法”，按套内建筑面积卖房，只限于预售商品住宅项目。12月1日拿到预售许可证的新商品房项目、写字楼、办公用房、商铺等仍可以按照套内建筑面积卖，也可以按照建筑面积或者按照套卖，但预售商品住宅项目必须按照套内建筑面积卖房。这意味着目前已经拿到预售许可证、已经开始销售的住宅项目或在12月1日以前拿到预售许可证的住宅项目仍可以按建筑面积或套内建筑面积或套这三种销售方式中的任何一种卖房。 三、公摊面积：公示<>

按套内建筑面积卖房，开发商照样应该把公摊部位、用途以及预售面积告知买房人。按“办法”规定，开发商在预售商品住宅之前，应当公示有资质的测绘单位出具的预售面积测绘技术报告书和公用建筑面积分摊情况，公示分摊的内容有：被分摊部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；不分摊的部位。

尤其值得提醒买房人的是，“办法”对物权作了相应的规定，明确房地产转让时，相应的公用部门、共用设备的权利份额一并转让。这就意味着，车库等住宅的附属物。如果开发商在卖房的时候没有公示是不分摊的，这些住宅附属物的产权就归买房人共有。如果开发商在入住的时候，让业主买车位，业主就可以一起主张自己的权利。 四、入住条件：明确

“办法”明确了入住条件：第一，必须取得建筑工程竣工验收备案表；第二，必须取得商品房面积实测技术报告书；第三，预售合同中约定的其他交付条件。同时，开发商应当在交付的7日前书面通知买房人。 五、尝试者：锋尚国际公寓

去年，北京锋尚国际公寓宣布，他们的楼盘将按使用面积来出售。此消息一经公布，在业内引起了巨大反响。 锋尚国际公寓总经理张在东说，目前房地产市场纠纷不断，其中90%以上的纠纷都涉及面积问题。现行的以建筑面积计价的方式，计算复杂、环节众多，常常导致买卖双方意见冲突。而以使用面积来计价，则简单、透明，消费者可以明明白白地买房，开发商也可以明明白白地卖房。

用消费者最关心的使用面积作为售房结算依据，对保护买卖双方的利益都有很大的好处。他说，1996年国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》中曾明确规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”但在实际交易过程中，由于相关配套政策不健全，绝大多数发展商都不会将使用面积明确标出。莫春

购房百问

http://house.sina.com.cn 2003年10月24日14:14 北京晨报

●读者刘先生问：家中的暖气需更换，购买新暖气时应如何衡量暖气的热负荷？答：注意暖气的热负荷，即每平方米的散热量。华北地区的砖混结构住宅，一般配置70W／平方米；节能型保温建筑配置50W／平方米。

其次，要看暖气类型是否安全舒适。面积很大的房间最好选用对流式暖气，散热均匀又安全舒适。如房屋已采用热计量，应注意暖气是否有可调节的温控阀，它可使室温得到控 制，做到既省钱又方便。

●读者赵女士问：没有销售许可证但是能够办理银行按揭的期房能否购买？

答：依据商品房销售管理办法第六条的规定：商品房预售实行预售许可制度，这明确说明了期房预售必备的条件就是取得销售许可证。至于买卖过程中能否办理按揭只是支付价款的一种形式，一般来说，银行在提供住房按揭贷款的时候需要贷款人也就是消费者提供担保。在房产证办下来之前，如果此时开发商同意为消费者提供担保，那么银行也可以办理贷款手续。律师认为，能否办理按揭贷款和是否具备销售许可证不能等同，建议不要购买。 ●读者赵小姐问：对于购房客户来讲，挑选复式住宅时，应注意哪些问题？

答：首先，要看房屋平面设计是否合理。一般来说，复式住宅往往下层安排公共区，上层则安排主人卧房。其次，要看房屋立面设计是否合理。主要是考虑室内楼梯的位置，不能占去太多的空间。同时也不能破坏室内整体性，

一定要看清楚坡屋顶最低点的净高，尽量避免弯腰、碰头的现象发生。第三，选择复式住宅要看卫生间的安置是否方便。

●读者王先生问：如果订购书上没有写明购房合同未签订成功，订金是否返还的语句，则购房者可否通过法律程序讨回订金？

答：如果订购书上写着“购房者应在该订购书签订之日起×日内到开发商处签订购房合同，逾期订金不退”，则购房者要慎重为之，因为这意味购房者未在规定时间内签订购房合同的情况下，很有可能无法讨回订金。所以，当购房者看到这些不利于自己的条款时，应当要求开发商作适当修改后再签字。此外，购房者最好与开发商在订购书中约定“在签订合同的过程中，如果双方就有关合同条款协商不成，开发商则应返还订金”。杨哲彬 整理

央产房上市交易小技巧及其重要疑难问题问答

http://house.sina.com.cn 2003年10月16日14:26 北京娱乐信报

1.目前，央产房交易大厅办公时间暂定为周一至周五9：00-16：30，周六、日休息。

2.需要买卖央产房的用户，不一定到央产房交易大厅咨询，您可就近在离家附近的三家中介分部进行咨询，只是在查档与最终签字时，才应到央产房交易大厅进行办理。

3.咨询时最好带齐相关证件，包括买卖契约、产权证以及能够证明产权单位沿革的相 关资料等。

4.交易大厅可能有“房虫儿”活动，广大房主及购房人应提高警惕，避免受到不应有的损失。 注意事项：央产房超标如何处理

随着60万套央产房可以上市流通，二手房源一直紧缺的状况会有较大好转，但央产房超标问题在目前来看是央产房业主较为关心的，链家.宝业作为央产房选择的定点代理服务机构，本次对央产房超标如何处理问题做一详解，以供央产房业主参考。

问：超标处理准则是什么？

答：职工购买现住房超标的，能分割退回要分割退回；不能分割退回的，可上浮一个职级(正司级上浮20平方米)。

问：上浮后如何算房价？

答：上浮部分面积(即与高一级标准面积之间的差)，按当年房改成本价购买，只享受住房折旧优惠，不享受与人有关的其他优惠。

计算公式为：面积上浮部分房价＝成本价×（1-住房折旧率×竣工年限)×上浮面积。 问：超过上浮面积房价如何计算？

答：超过上浮面积部分房价以当地经济适用房房价为基准，使用年限较短的新房所处地区房价高于经济适用房的，以经济适用房房价计量，如北京为每平方米4000元；低于经济适用房标准的，以实际价格计算。使用年限较长的旧房房价，在第6年以后，每年折旧每平方米50元。 面积超出部分房价＝4000元(或实际房价)×超标面积。

“央产房”上市顺利完成交易所需要的九个步骤

http://house.sina.com.cn 2003年10月09日10:08 北京娱乐信报

一套“央产房”要顺利地完成整个交易过程，需要大约九个步骤(以买方办理银行按揭贷款为例)： 第一步：填表

“央产房”业主可以自己去“交易办公室”(具体地址及联系方式在下篇的“央产房” 问答中有详解)，也可在定点经纪公司领取《中央在京单位已购公有住房上市出售登记表》。

在工作人员指导下填写。同时“央产房”业主需提供房屋产权单位出具的超标处理结果。报“交易办公室”核准。

业主还需准备好如下资料：房屋所有权证书 房屋共有人同意出售的书面意见、结婚证；身份证、户口簿或者其他有效身份证明；与原产权单位签订的公有住房买卖合同(出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或者原产权单位出具的证明作为依据)；物业费、供暖费结清证明(出售人没有建立住房档案的，应补交住房档案，否则无法在“交易办公室”进行核准工作)。

第二步：委托、交易

“央产房”业主可自行寻找客户，或者委托定点经纪公司负责寻求客户。 “央产房”业主与定点经纪公司签订《委托代理销售协议》，由经纪公司撮合买卖双方并达成成交意向。 第三步：签合同

“央产房”业主如果自行寻找买房客户，建议您一定要与买方签订《北京市房屋买卖合同》。 委托定点经纪公司，则经纪公司为买卖双方约定时间签订《北京市房屋买卖合同》。

如买方不需办理银行按揭贷款，则直接转到第五步；如买方需做银行按揭贷款，需提供如下资料：

身份证、户口簿、人名章、收入证明、所在工作单位的营业执照(副本)复印件加盖红章、一寸照片两张、学历证明、结婚证(或未婚证明)。

第四步：买方办理银行按揭手续

房产评估 买方自行或者定点经纪公司将该套房屋的资料提供给评估事务所，由其进行评估，并缴纳评估费(买方缴纳)，评估费＝评估价×３?。

约见律师 买方需填写相关资料，由律师初审其贷款资格，同时缴纳保险费、律师费。保险费按规定缴纳，律师费为贷款额×２?。 报批银行审贷。

第五步：物业交割

买卖双方自行或者由定点经纪公司经纪人陪同，进行水、电、煤气等物业交验，同时签订《物业交割单》。第六步：办理权证过户

北京市城八区权证过户手续各不相同，业主自行办理会很麻烦，代理机构制作了《北京市城八区权证过户手续表(房改房)》供您参考，但具体流程还需依据各区房管局相关规定。 在此建议业主找定点经纪公司代为办理权证过户手续。

第七步：买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》 “央产房”业主应督促买方与物业公司签订《物业供暖合同》，免去日后产生不必要的麻烦。 第八步：完税、取证

买卖双方自行或者由经纪公司代缴税费、领取新的房产证。 第九步：银行放贷，房主领款

银行审查完税票，批放贷款。房主到银行或者定点经纪公司领取房款。据链家·宝业资料

购买经济适用住房程序

http://house.sina.com.cn 2002年08月15日14:19 北京青年报

根据北京市有关主管部门2001年下发的京建开[2001]276号文件，从2001年1月1日起，北京市的老百姓在首次购买经济适用住房时，要遵循以下的一些程序。据了解，将已购经济适用住房上市出售，再购买经济适用住房的，另行其他的规定。

一、申请购房家庭按不同类别到经济适用住房开发建设单位分别领取《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》(以下简称核定表)、《北京市机关工作人员、教师家庭购买经济适用住房审批表》(以下简称审批表)或《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》(以下简称审核表)。以上表格可以按标准格式复印，也可以从北京建设网(http//www.bjjs.gov.cn)下载。

二、须核定家庭收入的申请购房人应如实填写核定表，交申请人及其配偶所在单位分别核准盖章，没有单位的由户口所在地街道办事处核准盖章。

三、下列家庭购房，不需核定家庭收入，办理程序如下：

1、夫妇双方为机关工作人员或教师的家庭，如实填写审批表并由申请人及其配偶所在单位分别核准盖章。2、市政府批准的重点工程建设中的被拆迁居民家庭和政府组织实施的危旧房改造项目区异地安置的居民家庭，由申请人如实填写审核表，并持拆迁人出具的证明到房屋所在地的街道办事处核准盖章。

四、申请人夫妇双方所在单位或街道办事处应按京政办发[2000]31号文件第七条规定，在3个工作日内在核定表、审批表或审核表上核准盖章，并注明购房家庭最高购房总价标准。

五、市城市建设综合开发办公室(以下简称市开发办)在北京市房地产交易中心(崇文区东花市北里1号楼)设立窗口，办理经济适用住房购买登记和备案手续。购房申请人须持夫妇双方所在单位或街道办事处核准盖章后的核定表、审批表或审核表，到办公窗口办理购房登记手续。

六、申请人持本市城镇居民常住户口证件、身份证和审核通过的核定表、审批表或审核表，到经济适用住房开发建设单位购房。

七、购房家庭购买超过规定面积的经济适用住房，购房家庭须在办理立契过户手续前，到房地产管理部门暂按经济适用住房价格的10%补交综合地价款。上述住房按经济适用住房产权管理，其中超过规定面积购买部分在产权证中注记。再上市时，该部分不再补交土地出让金。

八、经济适用住房开发建设单位应在预、销售合同签订之日起5个工作日内，将已购房家庭的核定表、审核表或审批表以及房屋的户型、面积等资料报市开发办备案。

据北京市开发办的有关负责人介绍说，我市有关部门定期组织抽查，对不按本通知执行的经济适用住房开发建设单位，按有关规定严肃处理；情节严重的，取消其经济适用住房开发建设资格。对违反规定的开发建设单位和提供虚假证明的申请人及有关单位人员，由监察机关和有关部门按有关规定追究其纪律责任。小月

购房基础知识：读懂商品房术语

http://house.sina.com.cn 2002年12月19日14:14 生活时报

单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。 商品房的结构：售房的楼书中常见用语，房屋结构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同；现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 房屋的开间：是指房屋的宽度。

房屋的进深：是指房屋的实际长度。

房屋的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 房屋的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

商品房建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。 建筑密度：是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。 预售价：是指商品房预售的价格。 低层房：是指1至3层高的楼房。 小高层房：是指9至11层高以下的楼房。 高层房：是指总高在12层以上的楼房。

商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。

商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。

跃层式商品房：是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

复式商品房：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。

水景商品房：是指依水而建的房屋；

TOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。有朋

五证俱全方可进行房地产交易：细说“五证”

http://house.sina.com.cn 2002年12月16日14:07 中国房地产报·新北京楼市

《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土资源和

房屋管理局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京房屋土地管理局划拨土地使用证专用章》、《北京市房屋土地管理局有偿土地使用证专用章》、《北京市房屋土地管理局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市房屋土地管理临时土地使用证专用章》。 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证，没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

它核发的目的是确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地，其建设用地批准文件无效。

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督查时，法定依据，没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产属证件。 它核发的目的是确认有关建设活动合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

《建设工程施工许可证》(或《建设工程开工证》)是建筑施工单位符合各种施工条件，允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。 《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土资源和房屋管理局，证书由北京市国地资源和房屋字处理局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。对于内销售商品房，《商品房销售(预售)许可证》一般标明：京房内证字第XX号；对于外销商品房，《商品房销售(预售)许可证》一般标明：京房市外证字第XX号。森森

购房指南：买房也可不用看“五证”

http://house.sina.com.cn 2002年08月05日14:02 深圳商报

很多买房人都被告诫，买房时一定要看“五证”，即：土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。除此之外，购房人在许多方面须仔细留意，比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不够，还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押??

对于这些告诫，不要说是第一次买房的人，就是买过几次房的人也被搞得一头雾水。笔者经过认真研究发现，这些要了解的东西作为买房人并非轻易能查到，而一定要通过律师去查。那么，买房人在还没买房之前，就得先要支付这笔律师费才能保护自己吗？目前一个项目开发审批要盖很多个章，难道都要一一去查实，才能买房？ 经过研究与实践，笔者认为，从签定购房合同入手同样也可防止购房风险。这主要是因为：

1.建设部的商品房销售和预售管理办法没有提及《建设用地规划许可证》，经查，这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的，通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。

2.按我国抵押法的相关规定，有抵押的不等于不能转让(出售)，经抵押人同意，被抵押物一样可以转让(出售)，在实际操作上，房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事，没有周转资金，房子迟迟盖不起来，对买房人不同样是风险？

3.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来，某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚，所有房号都包括在许可证范围之内，当时从许可证上很难看出破绽。

4.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员经常给买房人出示的都是影印件，如果房地产商在影印件上做手脚，买房人还是防不胜防。

鉴于以上分析，笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手，并与房地产商签定的合同“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后某某天内。”这样所有查证手续都由政府完成。目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记。银行能否给买房人发放贷款的前提

同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记。

对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手，要求房地产商注明光照、房子间距等条件，这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些。刘宏诚

置业顾问：买房别忽略五个“空间”

http://house.sina.com.cn 2002年06月05日13:58 北京日报

一、家政空间

家是过日子的地方，吃喝拉撒、柴米油盐，构成家居生活的重要部分。因此，选房首先要考虑就餐、做饭、洗衣、储物等家政活动对空间的需求，因为它们对于未来生活质量有着决定作用，一点儿都不能含糊。

二、自由空间

家庭的结构和人口是“发展变化”的，尤其是对于25—35岁的年轻人来说，由于经济实力所限，所购房屋一般为中小户型，但随着个人事业的进步，很快就有了加大空间的需要与资金。因此，居室中有足够的可变空间是必要的。目前有些居室采用预应力或框架结构，整个户型中无承重墙，以满足自由组合房间的需要；一些项目中的中小户型居室在相邻两户间留有非承重墙的通道，以满足客户必要时收购邻居家、二户合一户的潜在需求。 三、停车空间

随着家庭轿车的逐渐普及，车辆与车位的矛盾日益突出。车库是住户无法改变的房屋硬件，如果没有留出足够的停车空间，可能对住户未来的生活造成极大不便。因此，车库这种不可变的设施是否齐备，也应重点考虑。 四、沟通空间

现在，家的概念已不再局限于居室内，人们希望有与邻居交流的场合。在会所、社区庭院中，通过活动，邻居间可以建立良好的沟通，形成融洽的群落。与居室空间相比，社区空间和车库一样，是买房人无法改变的，因此发展商是否重视园林设计、会所建造是非常重要的，这将直接决定今后你住进社区后是否感觉舒适、融洽。

五、网络空间

IC卡、安防系统、小区局域网??随着科技的飞速发展，用不了多少时间，这些现在还算领先的配套很快就将成为住宅设计中的必备要素。智能化的主要特征是光缆通讯的大规模应用，智能化、家庭办公等都建立在光缆入户这一硬件基础上。所以做好预留光纤通道和足够的出口带宽是保证服务超前性的前提。考察房子时不能忽略这一点。晓文

购买二手房的法律风险来自五个主要方面

http://house.sina.com.cn 2002年12月03日13:49 中国房地产报·新北京楼市

购买二手房的法律风险主要有五个方面：

来自交易主体方面原风险。具体说来也就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权。比如说，夫妻双方的一方瞒着对方把房出售；不通知房屋产权共有人就私自将房屋卖掉；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等。这些情况都需要仔细辨别。

来自交易房屋方面的风险。这包括多种情况：用于交易的房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围；房屋权属有争议；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的；用于交易的房屋存在质量瑕疵。

来自交易手续方面的风险。房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。

来自交易合同方面的风险。这是跟买卖其他房屋一样会遇到的问题，如果双方对权利义务约定不明而引发争议，那么一方的权益就会受到损害。

产权风险。购买二手房也要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房管局才会核发过户后的产权证。

什么是楼盘均价？

http://house.sina.com.cn 2002年08月19日13:42 中国房地产报·新北京楼市

“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差别。“均价”到底是什么样的一个价格？

“均价”不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

置业指南：定金、预付款和订金的区别

http://house.sina.com.cn 2002年07月30日13:27 解放日报

关于定金，根据《担保法》的有关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。若当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金作为合同担保的一种形式，首要作用是担保合同的履行；定金还有证明合同成立的作用。

预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。

关于订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，根据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：

(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。锦天城律师事务所罗建荣律师

聪明的买房者 买房子怎样才能不吃亏上当？

http://house.sina.com.cn 2002年12月02日11:55 人民网

如今，人们的生活富裕了，烦恼也升级了。这不，越来越多的人开始为买房子这种10万元级的消费操心了。买房子是大事，但从选房子，到选户型，到签合同、贷款??其中的名堂、讲究以及容易出的问题，实在让人眼花缭乱。

怎样做个聪明的买房者？买房子怎样才能不吃亏上当？带着这些问题，记者采访了几位有代表性的人物。 法律不相信眼泪，花点时间搞清楚相关法律法规，研究研究合同，非常必要??政府官员如是说

姜万荣处长虽然没买过房子，但作为建设部房地产业司的官员，他有大量的市场调查资料，也没少被别人拉着当回买房的“高参”，所以说话有点发言权。他提出的几条建议，记者认为针对性颇强。 首先是“尽量不买期房”。买期房虽然可能会便宜，但首付款的机会成本也不小。现在房地产开发规模较大，就某一具体项目而言，很难预料两三年以后的情况。此外，房地产市场上无论是企业行为还是政府行为，都还有不规范的地方，这些都会给你买的期房带来一些不确定因素。前些年房地产市场供不应求，现在可供消费者选择的房子越来越多，现房从面积到户型等，都是实实在在的东西，交钱就拿钥匙多省心。

姜处长给消费者的第二个建议是要花些时间了解房地产方面的法律法规，因为买房是大宗消费，消费者应该了

解哪些是政府禁止的行为，哪些是消费者的权利，要据“法”与开发商力争。此外，还有必要对盖房子的企业情况进行了解，他认为一般来说，大企业、品牌企业比较注重企业形象，有问题也会认真处理，而新企业或企业开发的第一个项目，就应该更慎重地对待。如此复杂的一件事，最好请律师或专业人士参谋。如果承受不了费用，也最好请懂行的朋友帮忙。

他的最后一个建议是一定要谨慎签合同，因为法律不相信眼泪。消费者要认真研究理解合同的条款，不明白或产生歧义之处一定要确认。姜处长在某些售楼处发现，售楼小姐什么都敢答应，所以消费者千万不要把广告与合同画等号，凡是广告里写的，或者开发商口头承诺的东西，如果你很在乎，一定要在合同中写下来。最后，签了合同一定要记住到主管部门去备案，防止出现假按揭、一房多售等情况。

花钱买的是什么，一定要想清楚??消费者如是说

舒可心在北京房地产界是个小有名气的消费者，他买过多套房子，也经常为朋友买房子出出主意，身为朝阳园物业管理委员会的主任，他说自己现在是全身心投入到物业管理问题的研究和实践上。他最想告诉买房人的一条建议是：“你花钱买的是什么，一定要想清楚。”别管广告怎么吹得天花乱坠，别管开发商口头许了多少诺言，你要想清楚买他的房子是为了什么，是为了有配套的学校？或者是为免费使用会所？还是就为了大花园？你在乎哪一项，就一定要把这些落实到纸上，与开发商用补充协议的方式来约定。而且，任何违约都应在协议中设定赔偿条款。 虽然政府有房屋买卖合同的示范文本，但舒可心认为目前这种规范的合同主要关注的是面积这一件事，而很多人买房恰恰不是买面积而是买感觉，买那种“欧陆风情”、“亲水豪宅”的感觉。业主搬进新房后，发现开发商许诺的小学校没建，大花园变小，人工湖变成小水沟，要打官司要退房，却发现没有法律根据——因为当初合同里根本没提这茬。舒先生深有感触地说：“太多太多的纠纷都来源于此！这种官司消费者是打不赢的。”

舒先生以前从事过贸易工作，所以在他看来买房合同与一般商品买卖合同没有什么太大区别，开发商和买房的人是平等、自愿的买卖关系。有些消费者非常盲目，签合同很轻率，总以为出了问题自会有人保护自己，其实，除了法律，我们没有别的武器。舒先生还提醒大家，凡是你签过字的东西，一定要复印留底，防止个别不法开发商擅自改动。他觉得如果花点钱请律师，应该是一条省事的路子。

-找个懂行的开发商，斤斤计较的开发商盖出的房子是不可取的??开发商如是说

张在东是北京一个著名楼盘的开发公司总经理，他的项目因为“告别空调暖气时代”和“按套内面积计价”而名声大振。他说，如果他是个消费者，也会首选买现房，现房比期房简单明白，买期房则有点像押宝。但现房确实合适的不多，消费者选择的空间很小。如果买期房，他认为消费者最应该关心的是房子的质量，所以要设法了解开发商，比如说他的实力，开发企业股东的构成，这个团队是不是懂房子，等等。特别是要看项目总经理，如果是一个懂行的开发商，许多细节问题他会替消费者把好关，在建设过程中进行控制。

记者问张在东：“老百姓都说买的不如卖的精，你觉得是不是这样？”他觉得总体上是对的，但消费者应该琢磨一下，这个开发商是“大精”还是“小精”。有的挺高档的房子，开发商为了省钱只在朝阴面的窗户装“双玻”，朝南面就变成“单玻”，诸如此类耍小聪明的“精”就不可取。所谓“大精”的开发商，他不是在乎一两平方米的得失，不会在细节问题上跟消费者斤斤计较，而是在乎企业的信誉、开发商的形象，在乎他的行为会不会给下一个项目带来积极的影响。

因为整天琢磨盖房子，张在东的体会颇多。他还建议，买房子不仅要考虑地理位置、环境、功能等大问题，也要关心细节。现在房子精装修越来越多，消费者也要关心房子管道的质量、开关的牌子、窗框用的什么材料镶什么玻璃等细节问题，因为建筑材料是保证建筑质量的一个重要组成部分。这方面消费者过去考虑不多，现在应该考虑在合同里把这些约定下来。

现在房地产市场竞争越来越激烈，开发商不像前些年那样可以“躺着赚钱”，甚至靠坑蒙拐骗假冒伪劣骗钱，消费者也不像前些年那样没有维权意识了。张在东认为，多数开发商在主观上还是想搞好项目的，面对越来越成熟、越来越聪明的消费者，房地产市场会逐渐形成良性循环。朱剑红

购房时应要求开发商提供齐全的“五证、二书”

http://house.sina.com.cn 2003年05月06日11:38 北京日报

不少买房人给本刊打电话，询问在购房过程中，怎样保证所购房屋是合法的，应该要求开发商提供哪些文件？在此特请北京市英岛律师事务所邓泽敏律师予以解答。

购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。

“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建

设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。

“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 1、《国有土地使用证》

《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。 2、《建设用地规划许可证》

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。 3、《建设工程规划许可证》

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。

法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

4、《建设工程施工许可证》

《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。 5、《商品房销售(预售)许可证》

《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 1、《住宅质量保证书》

是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。 2、《住宅使用说明书》

是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。 北京市英岛律师事务所 邓泽敏

置业辞典：商品房买卖中的术语有哪些？

http://house.sina.com.cn 2002年09月27日11:36 北京晨报

单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。 商品房的结构：售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同；现房是指消费者在

购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

房屋的开间：是指房屋的宽度；房屋的进深：是指房屋的实际长度；房屋的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度；房屋的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

商品房建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比；建筑密度是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比；绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格；均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格；预售价：是指商品房预售的价格。

低层房：是指1至3层高的楼房；小高层房：是指9至11层高以下的楼房；高层房：是指总高在12层以上的楼房。

商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。

商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。

跃层式商品房：是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋；复式商品房：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。

水景商品房：是指依水而建的房屋；TOWNHOUSE也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。有朋

购买经济适用房该办哪些手续？

http://house.sina.com.cn 2002年07月24日10:42 北京晨报

读者刘女士问：购买经济适用房该办哪些手续？根据北京市人民政府办公厅京政办发［1999］4号文件，开发建设单位预售经济适用住房应当到市国土资源和房屋管理局办理《北京市经济适用住房销售许可证》，开发商销售经济适用住房，实行政府限价的政策，开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和朝向房屋的价格。具体的程序是：

①居民购买经济适用住房，凭所在单位或有关部门出具的家庭年收入在6万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，到开发建设单位办理购房手续。 ②需要贷款的，由购买人凭登记后的经济适用住房预售(买卖)合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。

③买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。其中，购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。叶文

商品房的价格是如何计算出来的

http://house.sina.com.cn 2002年09月26日11:14 中华工商时报

商品房的价格构成主要有以下几项：1.土地费用，包括开发商向国家支付的土地出让金，土地征用及拆迁补偿费等。2.前期工程费用，包括勘察、规划设计、项目可行性研究费用以及“三通一平”的费用。3.建筑安装工程费用，包括直接支付给建筑施工企业的工程建筑安装费用和施工管理费等间接费用。4.商品房的经营费用，包括房屋竣工后未出售之前的修理养护费，以及房地产开发企业的管理营销等费用。5.小区内的配套费以及房地产开发企业的财务费用、利润和税金。6.代收费用，包括地段差价、附加费(主要是配套即大市政配套)、投资方向调节税等。

购房咨询：签订认购书后定金能退还吗?

http://house.sina.com.cn 2002年09月05日11:17 北京娱乐信报

编辑，你好！

我在北京北四环附近看好一处内销商品房，在签订正式买房协议之前，按照售楼小姐的要求，签订了认购书，交了3万元定金，说好10天之内到售楼处签订正式房屋买卖协议。过了几天，我到售楼处签订房屋买卖协议，开发商拿出标准合同让我签，合同的空白的地方全按开发商的意见写好了，我对有些补充条款不同意，和他们协商按我的意见改写，开发商的代表不同意，说和别的客户都这样签的，如果你实在不同意签，协议就不签了，但已交的定金不予退还。我跟他们怎协商都不行。我想知道，签了认购书，交了的定金就不能退回来了吗？王墙 王墙，你好！

在回答你的问题之前，要先分析一下认购书的作用和效力。

认购书的效力

认购书是商品房买卖双方在正式签订预售契约或买卖契约之前所签订的文件，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书在司法实践中普遍被认为是有效的，只要开发商具备预售或出售的条件，认购书为双方真实意思的表示，内容合法，认购书具有法律约束力。 认购书的作用

认购书实质上是立约合同。立约合同最突出的特征在于，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。立约合同只约定当事人进行特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书，购房者的义务就是购房者必须与开发商进行谈判磋商，以便签订协议的义务，而不应理解为购房者已经作出签订正式买卖合同的承诺。立约合同双方在为签订正式合同而谈判的时候，应当尽最大努力，确保公平的谈判，一方对另一方不得强加不合理条件，不得利用自己的优势地位迫使对方接受不公平内容。上述要求为诚实信用原则在立约合同中的具体体现。 定金的作用

在签订认购书时，购房者一般须向开发商支付几千元到几万元不等的定金。认购书中的定金与我国《担保法》上的定金不是同一概念。认购书中的定金属于立约定金，是为了保证缔结正式合同而交付的定金。

认购书中的定金具有担保功能，但又不同于担保法中的定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”该条规定赋予了立约定金以定金罚则的效力，符合历史传统及各国通行做法。 你的定金应当退还

签订认购书，交纳定金之后，如果因开发商的原因不能签订正式合同，开发商要双倍返还定金；因购房者的原因不能签订正式合同，购房者无权要求返还定金。双方当事人应当基于诚实信用原则进行公平谈判，否则将受到定金惩罚。

根据你的来信所述情况，开发商单方面强行表达自己的意见，对你的合理意见拒不接受，你们不能签订正式合同的责任完全在开发商一方，在这种情况下，开发商应当将3万元定金退还给你。

客厅、卧室、厨房、洗手间的尺度多大才合理

http://house.sina.com.cn 2002年10月25日10:38 北京晨报

居室并非以大为荣，古人早就说过“室雅何须大”，客厅、卧室、厨房、洗手间的尺度首先要适宜，然后再谋求人性化的设计，使之亲切近人。下面以120平方米以内的普通商品房为例，来看看各个居室功能空间的合理尺度。 卧室：面宽应在3.3米以上

卧室的面宽同样不能太小，现在的潮流是：人们已不习惯将床摆在窗下，或者摆在卧室的一角。许多家庭都将床置于卧室中间，床的顶端靠墙，左右两边都要留有过道，这样，夫妻两人就可以从左右两侧分别起床，不至于影响对方。床的末端同样要留有过道，而且还应考虑摆放电视的位置，这已成为新的时尚。 床的长度不应小于2米，由此可知，卧室的面宽应保持在3.3米至3.5米以上。 洗手间：面积4平方米即可

近年来，住宅中的洗手间有越来越大之势，这样的趋势并不好。另有一些住宅，设计了三四个洗手间，功能重复，华而不实，专家对此颇有微辞。

通常而言，120平方米以内的两居室，设计两个洗手间便足矣。主洗手间的尺度应略大一点，以彰显现代生活品位，但是，不能过大，主洗手间的面积6平方米已经非常宽敞舒适了，可以从容安排洗手台、马桶、浴缸或花洒，当然也可以设计成干湿分离式洗手间，将洗浴与如厕分开。

次洗手间的面积应略小于主洗手间，面积约4平方米即可。两个洗手间没必要都采取干湿分离式设计，但是次

洗手间最好同样包括如厕与洗浴的双重功能。

客厅：面宽至少4.2米

客厅是整套住宅的核心，属于家庭内的公共交往空间，大多数客厅之中均需摆放沙发、电视、茶几等物品。从前的居室设计人员，多把客厅的面宽设计为4米以内，现在看来，这已不符合当今的生活潮流。

现代家庭中30英寸以上的彩电比比皆是。据科学家测算，人体与彩电之间的距离，应相当彩电屏幕宽度的7倍以上，由此可知，客厅的面宽至少应为4.2米，而且客厅内至少应有两面连贯完整的墙壁，以便从容摆放沙发、电视柜等家具。否则，你只能与大彩电“拜拜”了。 厨房：面宽不小于1.6米

厨房在家庭中必不可少，而且担负着特殊的任务，它既是家庭中的劳动密集型空间，也是技术密集型空间，这里分布着大量的管道和新型设备。

既然厨房是劳作的空间，那么，它必须满足人体工程学的要求。厨房的面宽最好不小于1.6米，否则刨去一侧摆放的厨具灶具，人的活动空间便非常拥挤了。假如，厨房的面宽达到2.2米以上时，便可以双向布置厨具与灶具，这是很科学的尺度。

记者见过的最小的厨房仅为2平方米，供一人使用。但由于尺度合理，设计精巧，也显得很适宜。杨哲彬

影响购房者决策的第一因素--性价比的评价方法

http://house.sina.com.cn 2002年12月18日10:18 北京晚报

性价比已成为影响消费者购房决策的第一因素。据近期进行的一次消费者购房意向调查显示，在题为“什么样的楼盘是您觉得可以购买的”抽样问卷统计中，80%以上的被调查者第一选择是“优秀的楼盘性价比”，其余依次为“质量过硬和开发商诚信”、“价格称心”、“物业收费合理”等。从这一调查我们可以看出，在市场日趋成熟的今天，性价比已成为消费者购房决策的重要依据。受到消费者热烈追捧的朝阳.无限就是一个很好的个案，以其本身性价比高的优势取得了不菲的销售业绩。

性价比是指一个楼盘性能与价格的比率，它是衡量一个楼盘质量高低最实在的指标。其中，楼盘的性能是指楼盘的综合素质，包括地段、质量、环境、配套、景观设计、物业管理及文化底蕴等。通常消费者看待一个楼盘往往容易将价格和性能隔离开来，先看房价，然后才考虑房子性能问题。实际上，买房不仅要看房价，更要看房子的性价比。下面是决定性价比的8个关键因素： 地段是关键性要素

地段，永远是决定房地产价值高低的不二法则。目前，很多人在购房时除了依据传统观念，着眼于眼前的区域成熟度外，也非常看重该地段的长远发展。居住地段选择需在考虑本人经济基础、前景预测及生活习惯的同时，重视对整个城市生活方式及规划的前瞻。朝阳.无限位于朝阳路主干线北侧，与京通快速路和东四环路咫尺之遥，开车出行极为方便，距离国贸5公里，到达朝外也不过20分钟车程，同时项目门前有112、115、419、718、815、846、908、康恩专线等多条公交线路，地铁四惠东站举步可达，成熟的周边配套及广阔的发展前景，朝阳.无限的优势得天独厚。

建筑质量与品牌是核心要素

建筑质量无疑是牵动消费者神经的最大关注点，如果房屋在建筑质量上出现了问题，那么基于它之上的一切如社区、地段等都只不过是空中楼阁而已，没有任何价值和意义。除了我们常提到的建筑质量外，还应该充分考虑开发商的背景和实力，这就是所说的品牌。选知名度高且实力雄厚的开发商更容易保证入住后的维修及服务质量。朝阳.无限的开发商北京华森房地产开发有限公司，作为房地产行业新兴的实力派，从一成立起就本着“踏实建房、真心服务”的企业理念，先后开发建设了北京第三机床厂1号小区、朝阳区安苑东里2号小区、芳草苑小区，合作投资世贸国际公寓项目，具有良好的品质和较好的口碑。 社区配套是重要支撑

社区配套成熟度是衡量项目性价比又一个重要指标，它直接影响着消费者入住后的生活便利性、舒适性。它也是决定一个项目档次及品位的重要因素。

朝阳.无限20万平方米的中等规模社区提供全面的社区配套服务设施。小区内楼宇间南北间距宽松，2万平方米的鲜氧功能园林、60米宽的绿化带形成了独特的“双景新清屏障”，阻隔了外界的噪音及汽车尾气污染，净化了区内空气。7000平方米的中心阳光绿地与儿童戏水广场、老年人活动广场和休憩区充分体现了和谐、动人的人性化设计，近百分之百的地下停车位彻底实现人车分流，保证业主真正生活在洁净无污染的绿色环保社区里。 户型设计应灵活超前

好的户型设计既要符合买家需求，顺应其所在区域的地理位置及人们的文化背景、生活习惯等需求，又要体现出舒适性、私密性、功能性；还要有灵活性、超前性。朝阳.无限丰富且个性化的十余款户型，以灵活、超前、实用为理念，合理布局，营造了和谐的空间秩序。进入式衣帽间和独立式洗衣间、储藏间为不同需求的住户提供更广泛的选择余地，轻质隔墙可以灵活拆拼组合，错落精巧的户型布局保证了每个房间的有效采光。

硬件设备应实实在在

如果说地段、社区、房屋质量、户型是决定性价比的宏观因素的话，那么项目的各种软硬件配套则是直接决定人们生活品质的微观细节。朝阳.无限全天候24小时生活热水供应，管道直饮水入户；社区100兆宽带网络系统轻松支持VOD视频点播、网络股票交易、网络社区服务等众多功能；社区严密的红外线周界防范系统、电子巡更系统、可视对讲门禁等防盗系统保护业主生活安居乐业；3000平方米会所里的游泳池、潜水、健身、Hi-Fi视听，为业主提供多彩的生活。

周边配套决定生活质量

周边配套是否成熟也会对业主的居住质量和生活状态产生重要的影响。在朝阳.无限周边，鲁迅文学馆、紫檀博物馆、朝阳区文化馆、北京广播学院、北京第二外国语大学坐落其间，使项目散发着浓郁的文化气韵。红领巾公园、兴隆公园、假日骑马场相拥而立，为业主提供更为广阔、开放的休闲娱乐空间。华堂商场、雪银大厦、京客隆、三里屯、燕莎紧邻相伴，让业主从容体验生活乐趣。

物业管理是保障

均豪物业，作为北京具有高成长性的物业管理公司，经过开发商精挑细选，在竞标中被选中。均豪物业管理公司是已通过ISO-9002国际标准质量体系认证的物业管理企业，作为京城的王牌物业公司，在朝阳.无限开发建设的收尾阶段，均豪物业就提前参与到项目管理中来，无论从设备选择、管道走向，还是坡度等工程建设均提出了积极的建议及合理化方案，用他们多年实战中积累的丰富管理经验，为业主提供着坚实的生活品质保障。 价格是决定性价比的分母

一分价钱一分货，这个被中国人尊崇了千年的商业法则曾一度在房产市场迷失。随着房地产市场的发展，新的供求关系的建立，价格不得不在理性市场中回归。从“性能／价格＝性价比”的公式中我们可以看出，在性能固定的前提下，性价比的大小取决于分母———价格的高低。朝阳.无限尽管为业主们提供了如此丰富的配置，却并不以高价示人，4900元／平方米的现房均价配合银行提供的8成20年按揭贷款服务，即使工作不久的年轻人也可以轻松实现住房梦。

在北京楼市竞争越来越激烈的今天，提高综合性价比实际上是发展商对住宅商品综合性价比把控能力的一场比拼，只追求短时轰动效应，而没有长久市场表现的做法将会越来越难以操作。只有合理地把控住宅商品的性能与价格关系，即提高住宅商品的综合性价比，才能掌握住宅商品畅销的钥匙，赢得广大业主的心。

京城普通居民住宅离小康住宅标准有多远？

http://house.sina.com.cn 2003年01月02日10:05 生活时报

1、十大小康标准是什么

“十六大”提出的十大小康住宅标准是什么？据北京市国土资源与房管局办公室主任刘占恩生介绍，小康住宅定位的宗旨是“科技先导，适度超前”，具体有以下特征：

一、住宅套型面积稍大，配置合理；二、平面布局设计合理，体现食寝分离、居寝分离的原则，并为住房留有装修改造的余地；三、房间采光充足，通风良好，隔音效果和照明水平在现有国内基础标准上提高1—2个等级；四、合理配置成套厨房设备，改善排烟、排油条件，冰箱入厨；五、合理分隔卫生空间，减少便溺、洗浴、化妆、洗脸的相互干扰；六、管道集中，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、闭路电视、空调专用线路；七、合理设计过渡空间；八、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪音综合治理，道路交通组织合理；九、垃圾处理袋装化，自行车就近入库，预留汽车停车位；十、社区内绿化好，景色宜人，体现出节能、节地特点，有利于保护生态环境。

2、普通百姓离小康住宅水平有点远 日前，记者来到海淀区花园路牡丹园西里李光华家里，82岁高龄的李光华小小的屋子只有几个简单的木制家具，当有人进来时，屋里面的空间立刻显得小了。李光华告诉记者，她是吃低保的(最低生活保障)，每个月靠政府发给最低生活保障金来生活，她要求不高，只要有地儿住就行，她从来没有奢望家里能有闭路电视、空调专线等高档设施。 在北京市建外月河胡同新建5排2号的王岱家里，记者看到一个仅仅几十平方米的小平房被床、柜子、沙发、米袋、煤球等生活物品挤得满满的，连个下脚的地方都没有。谈及小康住宅标准，年近60岁的王岱眼睛湿了。她曾

在北京市一家木材厂工作，每月仅几百元，除了维持家用，根本存不下钱。她从年轻时就盼着能住上宽敞明亮的楼房，可很难如愿。她爱人工资也不高，夫妇俩把一辈子的工资都加起来也不足十万元。王岱很无奈地告诉记者，就是靠借钱，现在都没有人愿意借钱给他们，怕他们还不上。

家住北京市西三旗的谢翠英女士告诉记者，她家刚刚拆迁，手里倒有三四十万的拆迁款，买上能达到小康标准的楼房目前看是没问题的。可是她却不敢买，因为孩子正读高二，如果把钱都用在买房上，将来孩子上大学时学费怎么办？

3、开发商市场不乏小康水准楼房

虽然京城普通老百姓住上具有小康水准的楼房难，但记者在2002年12月19日—22日国贸举办的“中国北京冬季房地产交易会”上了解到，112个参展商展出的90多个项目，基本能达到小康标准，有一些高档商品房都设有宽带入网、智能化小区等更为先进的设施。开发商李先生告诉记者，房子本身是商品，设计其功能全面是为了追求利润。

4、主管部门完善廉租住房体系

据北京市国土资源和房屋管理局沈女士介绍，在提升住房品质的同时还要加强住房的保障性，进一步完善廉租住房的供应体系，帮助社会弱势群体解决人居问题。今后的公积金将有大部分支持贴息贷款。据了解，今年10月，北京在全国首家推出“个人住房担保政策性贴息”，该项业务首次在北京推出后，即以“可享受政策性贴息待遇”、“贷款费用低”，而受到贷款买房者的普遍欢迎。吴海花

目睹房地产广告存在的十大误区和怪现状

http://house.sina.com.cn 2002年04月30日15:45 北京日报

曾经有广告公司这样说：在未来，我们除了不去建房子外，房地产开发的所有环节的工作都会有广告公司去做。对此，我倒想说一句实在的话：广告公司不可能做这些事情，也做不好这些事情，如果有可能的话，应该去争取获得“克里奥广告大奖”。这不仅是社会专业分工的问题，更主要的是目前房地产广告的发育水平还很低下，无论是在创意方面，还是在表现形式和手段上都难以满足房地产市场发展的要求，它不仅不能很好地吸引消费者的“眼球”，更不能有效地传播项目的信息和塑造企业的品牌形象。

在现实中，房地产广告存在许多误区和“怪现状”： 实证主义的误解

很多房地产的广告，直截了当地将建筑物，并且往往是最“难看”的建筑物，满幅放在广告画面上。事实上，它们只是一些很普通的塔楼，一堆钢筋和水泥的混合体，毫无生气可言，好一点的，经过电脑的效果处理，天空更蓝一些，树更绿一点而已。 诗情画意的泛滥

我们在房地产的广告文案中，常常看到类似“诗意地栖居”的诗句。实际上，广告文案不同于写诗、填词，再说，也不可能比徐志摩的诗好，会得以永世流传。

陈词滥调的堆砌

在房地产广告中，最多的莫过于“美好、尊贵、皇室的生活，顶级豪宅??”之类的毫无个性的字眼，或者是选用一些半殖民地的语汇。要知道，这不仅是千篇一律的陈辞滥调，便是无效传播，甚至还会产生“负面”的影响。 缺少主题的苍白

一些项目打着“我们不要概念炒作”的旗帜，大谈“产品主义”，实际上，做好产品、提供合格的产品，这是必须的、也是最低限度的要求。这种说法是不求进取的借口，掩盖了其思想的贫乏。 另一方面，一些房地产项目滥用概念，虚构了许多莫名其妙的“主题”和“概念”，如拼凑或截取几个英文字母，就称为“某某社区”等，这类文字游戏是毫无意义的，也不可能进行有效的传播。 比喻、联想的浅薄

一些房地产广告总喜欢用一些椅子、笔、苹果等价值不大的物品来作比喻，它既不能使人们产生感性的联想，也看不出与房地产项目间的逻辑关系，很是令人费解。

洋面孔和人物的滥用

我们在广告中经常遭遇很多不知名姓的、带着“神经质”笑容的外国人面孔，这就体现“国际化”色彩吗？或者看到一个人莫名其妙地在天空中“飞来飞去”，人不搭载飞行器，如何能飞？要不然就用不甚漂亮的“美女”来代替，她是项目的形象代言人吗？何不用明星或者真人来“说事”；还有一堆人伸出指头作“V”状的，是意味着项目

“战胜了”消费者吗？还是别的什么意思？

“港台味儿”的媚态

我们经常能见到一些广告使用很蹩脚的“港式、台式国语”，使人误以为这是“洋化”的品味，但它满篇病句、错句和生硬的说法，使国人很费解。相反，很多在中国成功扎根的跨国企业，如“可口可乐”，已经完全实现本土化，它的广告和宣传已经与中国传统文化相融合，其“国语”的水平不仅已合格，而且很精彩。 表现方式的落后

许多广告的画面往往是“脏、乱、差”的缩影，在创意、结构、线条、颜色方面的选择都不科学，甚至很“污染”人的眼睛。

广告承诺的虚假

房地产广告中对“位置”的描述“10分钟就可到达项目所在地”，目前在北京城市交通现有的状况下，除非有国宾护卫队开道才行。项目的“起价、均价”的虚假性已是尽人共愤的事。大量使用国外一些度假胜地的图片来作为效果图，项目的实景会是这样的吗？ 广告发布的问题

最后，我们需要明白的是：谁也没有权利不重视广告的设计，因为在广告发布时它是用巨额资金来支持的，而且也影响着项目的成败。如果它传达的是无效的信息，甚至是“贬低”了项目的形象时，当然不能对此“怪现状”熟视无睹。

购房者必读：学会看楼书

http://house.sina.com.cn 2002年05月31日15:18 人民网-江南时报

看图画

经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。眼下，随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美，但同时距离实际也越来越远。购房者应该注意，楼书上的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅读，首先应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是

否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图。 看方向

有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南，左西右东”的原则。通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。

看文字

销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。

看户型

过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、简陋。进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型。

目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确，既有层次感又不宜设置过多隔断墙，用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域，餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连，两者互不干扰。

住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。如卫生间的门向着厅开，私密性不强，形成主客间的尴尬。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间。厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。 近年来，“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。过去由于设计的不足，主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室，造成起居室静态区域内的紊乱。同时，一旦起居室有客人，家中的所有成员都难以回避，这是在选择新居的时候应该注意避免的。

你会看房地产广告吗

http://house.sina.com.cn 2001年11月09日10:01 新浪房产

房地产这种特殊商品销售最显著的特点之一，即是其供给信息必须要通过以报纸为主的大众媒介和外界传播、展示。购房者一般先接触房地产的广告，只有广告打动了购房者的心，物业才有可能为其所购。因此房地产广告制作水准的高低对整个物业的销售起着至关重要的作用。

一般来讲，报纸广告以其成本相对低廉、可重复阅读或收藏、购房者层次有选择性、读者可自行控制阅读内容，而成为房地产商首选的广告发布媒介。报纸的房地产广告一般主要含有以下几部分内容： 一、物业的名称、位置、售价

为了与其它房地产项目相区别，每一个房地产项目通常都要取一个特有的名称，而且是以在房地局市场处备案的为准。

房地产广告中通常都配有一个物业位置图。但这种图示只是示意性的，并不是准确的距离位置，而且多数情况下，开发商总是刻意将自己物业与市中心其它显赫物业的距离拉近。因此，看位置一定要以标准地图中的为准，而不要仅从广告中的位置图中去“找感觉”。 房地产广告中标注的价格，一般情况都是起价，即项目销售的最低价，客户实际购房价格则要根据楼层、朝向、户型结构，以及工期进度而定价。当然，对于销售不畅的项目，广告中的价格也有可能是虚定的原价，实际成交价或许远远低于此标注价格。 二、物业的外观或户型图

大多数房地产广告中都附有项目的整体外观图，其中属于期房的全部是电脑绘制的效果图，属于现房的发展商绝不会忘掉在图片一角注明是“实景照片”。购房者在看期房图片时一定要意识到，现在的电脑制作技术已到了空前的水平，图画里的物业或周边环境再美观，也只是电脑刻画出来的。记住电脑制作出来的景观和真实景观是有差别的，因此不要把广告中的“美”当作是真实景观的美。

有的房地产商为了展示自己项目户型的特点或优势，在广告中也将户型图摆出来展示。这对于客户了解发展商设计水准，审查物业是否适于自己的选择的确有所帮助，但同时购房人也应注意，这样的房型图可能与实际有误差，广告的“感觉”和到房屋里面实际的观测有时会有很大的差距。

三、物业配置设施情况及周边的环境描述

这部分内容在广告中多以文字描述的形式为主，购房人可以从中了解到一些项目更为具体的信息，知道此处项目与其它物业有何不同之处。但这部分内容也是最易出现不实之处的地方，比如对卫浴设施、装饰装修材料、电梯等，发展商在广告中往往都冠以“高级”、“进口”之类的定语，而不写明具体是哪个品牌、何种规格；对于周边环境则更可能是言过其实。诸如“距??多少公里”；小区周边汇聚了什么学校、公园、豪华购物商场之类的描述形容，其实事实却根本不是那么回事。因此，要想知道配套设施到底是何标准，最好要以签订购房合同时所列的细则为准，并且要在附加条款中让销售方注明设施的品牌、型号、规格。周边环境是否像广告中所说的那样，最好也要实地考察一番。

四、开发商、代理商、设计施工单位或物业管理公司名称

凡是正规开发的房地产项目，房地产广告中肯定要打上开发商的名称。如果有代理销售机构，一般情况下广告中也会打上代理商的名称；发展商如果想以设计单位或施工单位证实自己的实力雄厚，广告中有时也可以见到列出设计、施工或者是物业管理公司的名称；项目如果有按揭，广告中也会打上贷款银行的名称。 五、物业销售的资质证号

按照最近两年的有关管理规定，报纸刊登房地产广告，必须要求刊发广告的发展商或广告代理商提供完整的项目立项、销售手续文件，并且在广告中标出销售资格证号。比如北京市的外销商品房必须要在广告中注明：京房市外证字第×号；内销商品房则必须要在广告中注明：京房内证字第×号。在广告中打出这样的销售许可证号，说明项目已具备上市条件，在立项和日后办理产权手续方面不会有较大的偏差。

但需要注意的是，现在也有极个别的项目为通过报社手续审核，采取伪造等手段，冒用其它项目证号，有的甚至将编造证号在广告中打出来，以此欺骗客户。为保险起见，购房人在了解项目期间，应当委托经纪人或律师对项目的所有手续进行核实。

另外，还有一种情况就是，现在有的房地产广告中没有商品销售证号，却特别标注提示自己的项目，可以“保证产权”。授予产权是一种政府行为，开发商所能做的只是操作自己的项目，只要手续正规、健全，开发过程规范，房管部门自然会在一定的期限内，经过规定的程序授予其产权。而如果开发程序不规范，立项手续也不完备，这种保证也只能是一张空头支票。

六、销售电话等咨询垂询方式。

房地产广告中，售房热线电话是最不能少的。但看到房地产广告之后，最好是将广告整个的内容都吃透、分析

透了，再拿起电话进行询问。

由于现在的房地产市场千变万化，因此市场随时可能出现一些令人意想不到的事情。好的楼盘以相对很实惠的价格出售并不是没有可能，准备购房者如果对市场有大体的了解，这样的信息一旦出现，您才会抓住。如果您在报纸中突然发现了这样的广告，那当然是越快拨通售楼电话越好，以便抢先占到好的户型，抢先得到最有利的时机。 七、金融、物业管理等其它方面的购房承诺

随着购房抵押贷款政策的松动，有越来越多的商品房项目可为购房人提供按揭购房。如果有这项业务，一般情况，开发商都会在广告中打出来，借此吸引更大范围的买家前来购买。要想了解这些内容与自己购房到底有多大的关联，一是要掌握抵押贷款知识，再有就是要会根据广告中列出的贷款条件，核算贷款细帐。

有关物业管理方面的内容，对于期房项目来说，还是与装修、配套等问题一样，最好落实到合同中去。因为“24小时保安、热水”谁都会说。“物业管理人员随叫随到”谁都可以不费力气的承诺。

购房者如何避免落入不实广告的陷阱？

http://house.sina.com.cn 2001年04月28日13:40 北京日报

建设部以第88号令发布的《商品房销售管理办法》将于6月1日起施行。该办法对商品房宣传广告提出明确要求，即房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，内容必须真实、合法、科学、准确。其中所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

目前商品房广告宣传中，都有哪些不符合以上要求的现象，购房者如何避免落入不实 广告的陷阱呢？

一是广告中有夸大项目现状的不实承诺。房地产是一项高资金投入的项目，资金收回的速度对发展商的滚动发展至关重要，因此好多房地产广告宣传中都暗含着一点儿提前量。例如有的把正在“征地拆迁”说成已经“三通一平”；有的把正在办理《预售许可证》说成是已经“开盘销售”；有的把刚刚主体完工但尚未具备居住条件的说是“现房迎客、旺地旺销”；有的把尚有大量空置房屋的说成是“热销过望”、“硕果仅存”。他们用足了语言的夸张力，同时，利用楼书设计中打眼的图文效果给消费者造成巨大的“购买耸动力”和“视觉冲击力”，不少客户就是让一则热热闹闹的房地产广告弄得“找不着北”从而自投罗网的。

二是在广告文字上耍花招儿。有些位置欠佳的物业项目有一个屡试屡爽的花招儿，那就是尽可能在语言上和图示上缩短物业项目与市中心的直线距离。这种做法近年来经历了三个发展阶段，开始是使用不实里程误导客户。随着广告法的日益严格，许多广告宣传不敢明目张胆地骗人了，就开始使用含糊的时间概念，譬如十分钟车程到XX地。北京的城市交通十分拥挤，以上说法的价值含量很低，慢慢的引起了许多消费者的反感。于是近年来有的房地产发展商又开始使用“精确距离”，比如说某某项目距三环路有三公里，你可能会产生一种遥不可及的感觉。如果将三公里改说成不足3000米，许多消费者就会忽略不计。你可能不相信，如此“朝三暮四”的小小伎俩在房产买卖的过程中往往会屡试屡爽。

三是广告宣传缺乏科学性。起价、均价是房地产发展商们特别喜欢使用的概念，起价缺乏科学性、代表性，它一般指该物业内楼层、朝向等最差，从而价位也最低的那套房。这套房的价位尽管不具有普遍性和参考价值，但其相对低的价位在广告中却能起到聚拢人心的效果。尽可能多的吸引客户是房地产商的一种促销策略，购房者应该对自己欲购的房产做全面的了解和掌握。事实上，楼层、朝向、户型结构的优劣等都会对所购房产的价位构成很大的影响，购房者切莫被相对低的起价迷住了双眼从而进入了购房的误区。

四是广告华而不实。本应平民化、大众化的房地产广告却和老百姓侃开了“概念故事”和“抒情散文诗”，前者有绿色光合住宅、智能化、异域化、“SOHO”、“COSMO”、“H”社区、五维空间、纯酒店公寓；后者有“闭上眼睛，想一想美丽的夏威夷，以人为尊、以家为根！夏威夷风情苑领导新生代住宅创新升级潮流，夏威夷风情苑———美丽时代已经来临！”，“知识经济商圈、文化社区名品，XX家园为您的精彩生活定律，一流规划＋一流工程＋一流监理＋一流园林＋一流物管理＝一流生活”，“有一个声音，XX广场的声音，这风行世纪的声音告诉我们：XX广场是我们新生活的惟一选择！??”这些颇为新潮的文字让消费者缺乏信任感。

五是“花色营销方案”层出不穷。近年来，房地产业不断推出“0付款方案、卖房送空调、卖房送汽车、无理由退房”等“花色营销方案”，购房者不要把过多的注意力集中到房地产发展商推出的以上花色营销方案上去，应该充分认真地在对房地产项目的价格、地段、外观、户型、环境、物管等方面的调研、比较上，在自我需求和市场标准的对应上挑选自己中意的房产。要学会在环境承诺、交房期承诺、用料承诺、设备承诺、公建承诺、收费承诺、物管承诺、增值保值承诺上和房地产发展商们斤斤计较。只有这样，你才能绕过房地产不实广告的陷阱，做一个聪明、胜算的购房者。步雄

居律师与您购房行连载：物业管理

http://house.sina.com.cn 2004年03月08日15:18 新浪房产

一.物业管理的概念

物业管理，简单地说就是管理物业。

什么叫做“物业”？物业就是房产和地产(地产即土地使用权)。在商品房开发小区，房产和地产不可分离，物业统称为房地产。物业管理就是管理房地产。

什么叫做“管理”？《物业管理条例》对“管理”的定义是：物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理。这一定义犯了形式逻辑上的常识性错误——循环定义的错误。这一定义，没有说清楚“管理”的内涵。《民法通则》第七十一条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。所以，“管理”，首先是财产所有人的权利，是财产所有人行使对物业占有、使用、收益和处分的权利。

物业管理就是对房地产的占有、使用、收益和处分。

二.物业管理的分类

小区的房地产包括为各购房人个人所有的房屋(房屋所有人不享有独立的地产)和为全体房屋所有人共有的房地产即公共财产，物业管理包括对个人房屋的管理和对公共财产的管理。对个人房屋的管理称为“特约物业管理”，对公共财产的管理称为“公共物业管理”。在购房人与开发商签订购房合同时，开发商都要求购房人与其指定的物业管理公司签订一份《物业管理委托合同》。在购房人与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》中，都约定有委托事项的范围，委托事项的范围无外乎两项：(1)对购房人房屋的管理；(2)对小区内公共财产的管理。其中，“对购房人房屋的管理”就是特约物业管理，“对小区内公共财产的管理”就是公共物业管理。 以是否成立了业主委员会的标准来划分，物业管理又可分为：“前期物业管理”和“后期物业管理”。业主委员会成立之前的物业管理被称为“前期物业管理”，业主委员会成立之后的物业管理被称为“后期物业管理”。无论是前期物业管理，还是后期物业管理，都各自包含“特约物业管理”和“公共物业管理”。 三.物业管理与房屋维修的区别

在物业管理公司与业主之间的诉讼中，由于物业管理公司与业主签订《物业管理委托合同》约定的管理事项包括对购房人房屋的管理，物业管理公司在回答法官提出的其是否对业主的房屋进行了管理的问题时，都将其对购房人的房屋进行的“维修”作为其对购房人(以下称“业主”)的房屋进行了“管理”的证据。

物业管理公司对业主房屋的维修分为两种情况。一种情况是：开发商自己对购房人承担的房屋保修义务委托给了物业管理公司，物业管理公司对业主的房屋进行维修不收取任何费用，这种情况是物业管理公司代开发商履行房屋保修义务；另一种情况是：物业管理公司对业主房屋的维修不属于开发商对购房人承担的房屋保修范围，物业管理公司收取工本和材料费，这种情况属于物业管理公司受业主的委托提供的一次独立的有偿服务。

无论是哪种情况的“维修”，都不属于“物业管理”。物业管理中的“管理”是对房地产的占有、使用、收益和处分。现实中，业主对自己的房屋的占有、使用、收益和处分的权利始终是自己在行使，从来没有哪一个业主将其中的某项权利委托给他人行使，所以，业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》约定的委托事项中所谓“对购房人房屋的管理”，物业管理公司根本没有实际履行。

四.“公共物业管理”是开发商和业主共同享有的法定权利和共同承担的法定义务

“公共物业管理”是对小区公共财产的占有、使用、收益和处分。

《民法通则》第七十八条第二款规定：共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。

根据这条法律规定，对公共财产的占有、使用、收益和处分，既是共有人共同的权利，也是共有人共同的义务。在开发商向第一个业主交付房屋后，公共财产开始形成，对公共财产占有、使用、收益和处分的权利为开发商和业主共同享有，开发商和业主共同享有的权利也是开发商和业主应共同承担的义务。那么，“公共物业管理”就应当包括下列四个方面的内涵：

1.“公共物业管理”是财产共有人——开发商和业主之间的权利义务关系，而不是开发商与第三人、或者业主与第三人之间的关系。

2.开发商和业主之间的权利义务关系是基于对小区公共财产的共有，而不是基于合同。 3.开发商和业主之间的权利和义务是直接来自法律的规定，而不是来自合同的约定。

4.开发商和业主共同享有的权利，也是开发商和业主共同承担的义务，权利和义务是一致的。

现实中，“公共物业管理”都是通过业主与物业管理公司签订《物业管理委托合同》、由业主将小区公共财产委托给物业管理公司管理进行的，这样，似乎使“公共物业管理”成了物业管理公司与业主之间的合同关系。这显然违背了《民法通则》第七十八条的规定的。依据《民法通则》第七十八条，“公共物业管理”作为开发商和业主共同享有的法定权利，是不能通过合同的约定赋予或剥夺的；作为开发商和业主共同负有的法定义务，是不能通过合同的约定设立或免除的。

五.业主委托物业管理公司管理小区公共财产的行为无效

业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》的“委托事项”一般都有两个部分：一是对业主房屋的管理(即“特约物业管理”)，二是对小区公共财产的管理(即“公共物业管理”)。这两个部分中，“对业主房屋的管理”的委托行为是有效的，“对小区公共财产的管理”的委托行为是无效的。

“对业主房屋的管理”的委托行为是有效的，因为，业主享有对自己房屋的占有、使用、收益和处分的权利，业主有权将其中的一项或多项权利委托给物业管理公司行使；“对小区公共财产的管理”的委托行为是无效的，因为，业主的此项委托行为违法。违法之处在于： 第一，违反《民法通则》第七十八条。

业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》试图以业主与物业管理公司之间的合同约定的权利和义务来代替开发商与业主之间法定的权利和义务，从而达到剥夺一方当事人法定权利或免除一方法定义务的目的，违反《民法通则》第七十八条的规定。

第二，违反《合同法》第九条。 《合同法》第九条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”业主没有将小区公共财产委托给物业管理公司管理的权利能力，任何一个财产共有人(包括开发商在内)都没有独立将小区公共财产委托他人管理的权利能力。

《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》的“委托事项”中，“对小区公共财产的管理”的委托行为违反《民法通则》第七十八条和《合同法》第九条，故而无效。

物业管理公司要求业主支付物业管理费的惟一依据是其与业主签订的《物业管理委托合同》。 《物业管理委托合同》的“委托事项”有两个部分：对业主房屋的管理和对小区公共财产的管理。其中，“对业主房屋的管理”的委托行为是有效的，但是，这一部分没有、也根本不可能得到实际履行。没有实际履行的合同条款，物业管理公司无权请求业主支付这部分的费用和报酬。 《民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”业主委托物业管理公司管理小区公共财产的委托行为是无效的，物业管理公司向业主收取的“物业管理费”是因为其管理小区公共财产而发生的费用。物业管理公司不仅无权向业主收取这部分的任何费用和报酬，已经收取的物业管理费必须返还给业主。

六.开发商与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》有效

在业主与物业管理公司签订《物业管理委托合同》之前，开发商与物业管理公司一般都签订《物业管理委托合同》，或者事实上存在委托合同关系。所谓开发商“指定”物业管理公司，实际上就是开发商“委托”物业管理公司。在开发商与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》中，“委托事项”只限于对小区公共财产的管理，而不包括、也不可能包括对业主房屋的管理。

物业管理公司与开发商签订的《物业管理委托合同》是有效的，因为，在业主委员会成立之前，开发商占有小区公共财产的50%以上，开发商有权代表全体共有人管理小区公共财产，即有权代表全体共有人行使对小区公共财产的占有、使用、收益和处分的权利，开发商当然有权将对小区公共财产的占有、使用、收益和处分的权利中的一项或多项权利委托给物业管理公司行使。所以，物业管理公司对小区公共财产的管理，是履行与开发商签订的《物业管理委托合同》，而不是履行与购房人签订的《物业管理委托合同》。事实亦是如此：没有哪一个业主能决定物业管理公司；物业管理公司都是开发商请进来的“客人”。既然物业管理公司与开发商签订的《物业管理委托合同》有效，根据《合同法》的规定，开发商就应当向物业管理公司支付费用和报酬。

七.承担物业管理费是业主和开发商共同的义务

因为业主委托物业管理公司管理小区公共财产的行为无效，所以，业主没有向物业管理公司支付物业管理费的合同义务，但业主负有承担物业管理费的法律义务。

对小区公共财产的管理，既是开发商和业主共同享有的权利，也是开发商和业主共同承担的义务。所谓“共同的权利”，是指开发商和业主共同行使对小区公共财产占有、使用、收益和处分的权利。所谓“共同的义务”，是指：开发商或业主在对小区公共财产行使占有、使用、收益和处分的权利时不得侵害其他共有人的利益；因对小区公共

财产行使占有、使用、收益和处分的权利所发生的费用即物业管理费，开发商和业主应当共同承担。所以，承担物业管理费，既是业主负有的法律义务，也是开发商负有的法律义务。 八.小区公共财产的范围

小区公共财产的范围是计算管理小区公共财产所发生的费用的必要前提。

明确小区公共财产的范围，应根据法律的界定。现行法律中，可以用于界定小区公共财产范围的法律依据有四条：

1.《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》(修改稿)第89条：“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移，但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。” 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。” 3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。” 4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”

由于房屋以外的地上建筑物、其他附着物与房屋建立在共同的土地使用权之上，其所有权与房屋的所有权不可分离，必须随房屋的所有权的转移而转移；而且，房屋以外的地上建筑物、其他附着物都是为房屋服务的，是房屋的附属物，是不能由当事人约定而使之与房屋的所有权相分离的。所以，房屋以外的地上建筑物、其他附着物只能为房屋所有人共同所有，都属于小区的公共财产。换言之，房屋以外的全部土地使用权、地上建筑物或其它附属物都属于小区公共财产。

举例来说，小区的公共财产包括：绿地、道路、路灯、地下(上)线路和管道、停车场(库)、配电房(室)及电器设备、锅炉房(室)及锅炉、水泵房(室、井)及水泵、会所、门卫室、人防用房及设备、消防用房及设备、电梯、假山假水、健身娱乐设施、公告牌等等。除此之外，小区的公共财产还包括：购房人交纳的2%的房屋维修基金和小区公共财产的收益。

从以上四条法律规定得出房屋以外的全部土地使用权、地上建筑物、其他附着物都属于小区公共财产的结论需要一个对法律的推理过程，相信《物权法》出台以后，对房地产领域的公共财产的界定将更加直接和明晰。 北京市华远地产股份有限公司拟在其开发的商品房住宅小区采取与购房人约定的方法划定小区公共财产的范围。小区公共财产的范围只能依据法律的界定，而不是开发商与购房人之间所能约定的。依据法律的界定，房屋以外的全部土地使用权、地上建筑物、其他附着物都属于小区的公共财产，无论开发商与购房人约定的公共财产的范围包括哪些不包括哪些，都不能改变法律所界定的小区公共财产的范围。虽然北京市华远地产股份有限公司的这一举措不尽符合法律，但是，从现实的角度评价，仍然具有开创性的进步意义。现实中，居律师看到的是：小区的所有公共财产被开发商或其“指定”的物业管理公司占有、使用、收益和处分。除了北京市华远地产股份有限公司之外，在全国范围内，居律师没有看到任何一个其他开发商已经打算“改恶从善”、“金盆洗手”。北京市华远地产股份有限公司的这一举措无疑将给其他开发商或物业管理公司既得的非法利益带来冲击，也将带来购房人觉悟上的提高。 九.交纳物业管理费的条件

承担物业管理费，是业主和开发商共同的法律义务，承担这项法律义务是无条件的，但是，承担物业管理费的法律义务并不等同于交纳物业管理费。开发商和业主交纳物业管理费的条件是：小区公共财产的收益和物业管理费相抵后出现负数。

“特约物业管理”，是业主个人对房屋的占有、使用、收益和处分，纯粹是业主个人的权利，因“特约物业管理”而发生的费用完全由业主个人承担，获取的收益也完全归业主个人享有。“物业管理费”大于“收益”的，超出部分，完全由业主个人承担，不存在业主个人向谁交纳物业管理费的问题。 “公共物业管理”，是开发商和业主共同的权利，也是开发商和业主共同的义务。从“共同的义务”这一方面来说，因行使对小区公共财产的占有、使用、收益和处分的权利而发生的费用，开发商和业主应共同承担；从“共同的权利”这一方面来说，小区公共财产的收益，也应当归开发商和业主共同享有。“收益”大于或等于“物业管理费”的，无需开发商或业主交纳物业管理费；“收益”小于“物业管理费”的，负数部分，开发商和业主应当按各自分摊的金额交纳物业管理费。

哪些属于小区公共财产的收益呢？举例来说：2%的公共维修基金的银行存款利息，小区公共财产的市场增值，车库或车位的出租收入，公共墙体或公共楼顶用于发布广告、用于设置通讯设备等的出租收入，其他公共建筑、公共场地、公共设备设施的出租收入，等等。

哪些属于物业管理费呢？“公共物业管理”的物业管理费就是对小区公共财产行使占有、使用、收益和处分的

权利所发生的费用。对小区公共财产行使占有、使用、收益和处分的权利所发生的费用，在会计学上就是管理成本，包括：人员工资、奖金、保险、不可预见费用、小区公共财产的折旧和自然损耗、应支付给物业管理公司的报酬，等等。

在管理成本以外的，不属于物业管理费，开发商和业主有权拒绝承担。比如，有人认为：如果业主大会通过了小区年度建设方案，建设所需资金应当作为物业管理费由业主承担。这一主张，脱离了公共物业管理是业主和开发商基于对小区公共财产的共有而共同享有的权利和共同承担的义务这一法律基础。小区公共财产是既有的，对小区公共财产的管理应仅限于对既有公共财产的管理，业主承担的物业管理费应仅限于对既有公共财产的管理所发生的费用。所谓“建设所需资金”，是管理小区既有公共财产所发生的费用以外的费用，超出了业主的法定义务的范围，性质上不属于因管理小区公共财产而发生的费用，而是对小区公共财产的添加。如果业主大会通过这样的决议，是违法的、无效的。某些小区的物业管理公司、物业管理委员会(或业主委员会)借政府主管部门发起的物业管理星级服务评比活动，在小区内增设花草、树木、假山假水、亭台楼阁、健身娱乐设施等，试图将这部分建设费用作为物业管理费分摊到业主头上，居律师告诉你：你有权拒绝承担。 十.交纳物业管理费的标准

小区公共财产的收益和物业管理费相抵后的负数部分，业主和开发商应当分摊，那么，业主和开发商究竟如何分摊呢？

《民法通则》第七十八条第二款规定：共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。 那么，开发商和业主对小区公共财产的共有关系是“共同共有”，还是“按份共有”？

小区公共财产是为房屋服务的，与房屋不可分离，但不是为某一业主个人的房屋服务的，而是为所有房屋服务的。房屋所有人拥有的房屋的建筑面积不尽相同，各房屋所有人对公共财产的权利则不可能相同或均等，所以，开发商和业主对小区公共财产的共有应是按份共有，开发商和业主对公共财产享有的权利和承担的义务应与各自拥有的房屋的建筑面积占小区总建筑面积的比例相一致。《物业管理条例》按照业主拥有的房屋建筑面积占小区总建筑面积的比例规定业主的表决权，说明该《条例》承认开发商和业主对小区公共财产的共有属于“按份共有”，而非“共同共有”。开发商和业主交纳物业管理费的标准就是：按各自所有的房屋建筑面积占小区总建筑面积的比例分摊小区公共财产的收益和物业管理费相抵后的负数。 十一.物业管理费的交纳方式

所谓物业管理费的交纳方式就是：业主和开发商向谁交纳物业管理费。

对小区公共财产的管理，是小区公共财产全体共有人的共同的权利。全体共有人都直接管理公共财产，必然令对公共财产的管理无法进行。管理小区公共财产的权利只能通过全体共有人的代表行使。在业主委员会成立之前，开发商占有小区公共财产的50%以上，开发商有权代表全体共有人管理小区公共财产。在业主委员会成立之后，业主委员会作为全体共有人的代表管理小区公共财产。对小区公共财产的管理，同时也是小区公共财产全体共有人的共同的义务。正是基于共同的义务，开发商和业主都应当承担物业管理费。当小区公共财产的收益与物业管理费相抵出现负数时，开发商和业主都负有交纳物业管理费的义务。交纳物业管理费，只能向全体共有人的代表交纳。在业主委员会成立之前，开发商应该拿出其应分摊的物业管理费，业主应向开发商交纳应分摊的物业管理费。在业主委员会成立之后，业主和开发商都应向业主委员会交纳各自应分摊的物业管理费。

如果开发商或业主委员会委托物业管理公司管理小区公共财产，开发商或业主委员会应当向物业管理公司支付费用和报酬。开发商与物业管理公司签订《物业管理委托合同》与业主委员会与物业管理公司签订《物业管理委托合同》一样，都是作为小区公共财产的全体共有人的代表与物业管理公司签订合同，只是因为开发商有权代表全体共有人，其以自己的名义与物业管理公司签订的合同才具有法律效力。所以，开发商与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》，在形式上，是开发商与物业管理公司之间的合同；在法律上，是小区公共财产的全体共有人与物业管理公司之间的合同。小区公共财产的全体共有人是法律上的委托人。开发商向物业管理公司支付费用和报酬，是开发商作为全体共有人的代表先行对外履行合同义务。在开发商对外履行合同义务以后，开发商对外支付的费用和报酬都计入物业管理成本，即物业管理费将由开发商和业主分摊。如果有业主拒绝分摊应由其分摊的物业管理费，开发商根据《民法通则》第七十八条的规定，有权对该业主提起诉讼。同样，面对拒绝交纳物业管理费的业主，业主委员会根据《民法通则》的这条规定，也有权对该业主提起诉讼。开发商或业主委员会对业主提起诉讼，只能根据法律的规定，而不是根据什么“合同”。在开发商和业主之间、业主委员会和业主之间，是不可能存在任何有关物业管理或“交费”之类的合同的。 十二.物业管理费的概念；“物业管理费”与“报酬”的区别 细心的读者可能已经注意到了：“物业管理费”和“报酬”在居律师的文章里是两个不同的概念。

那么，什么是“物业管理费”？换句话说，“物业管理费”这一概念的定义是什么？这是一个似乎人人都懂的概

念，但其实不然。

要给“物业管理费”下定义，首先必须从“物业管理”的概念入手。物业管理是对房地产的占有、使用、收益和处分，那么，“物业管理费”就是对房地产占有、使用、收益和处分所发生的费用。对财产占有、使用、收益和处分所发生的费用，在会计学上属于管理成本，“物业管理费”可以简称为管理成本。 什么是“报酬”？报酬即劳动(或服务)所得。 “物业管理费”与“报酬”的区别在于：

“物业管理费”是对房地产占有、使用、收益和处分所发生的费用，是应当由物业(即房地产)的所有人承担的费用。就“特约物业管理”而言，发生的物业管理费，由业主个人承担。就“公共物业管理”而言，发生的物业管理费，由开发商和业主共同承担。 “报酬”，是合同当事人向对方当事人给付的对价。在“特约物业管理”中，如果业主个人委托了物业管理公司管理自己的房屋，业主个人应当向物业管理公司支付“报酬”；在“公共物业管理”中，如果小区公共财产全体共有人的代表(在业主委员会成立之前，开发商是公共财产全体共有人的代表；在业主委员会成立之后，业主委员会是公共财产全体共有人的代表)委托了物业管理公司管理小区公共财产，开发商或业主委员会应当向物业管理公司支付“报酬”。

在“特约物业管理”中，如果业主个人委托了物业管理公司管理自己的房屋，支付给物业管理公司的“报酬”应当计入管理成本，即物业管理费；同样在“公共物业管理”中，如果开发商或业主委员会委托了物业管理公司管理小区公共财产，支付给物业管理公司的报酬也应计入物业管理费，由开发商和业主共同承担。无论是“特约物业管理”，还是“公共物业管理”，是否委托物业管理公司或其他人管理，完全是业主个人或小区公共财产全体共有人的代表的权利，没有哪一条法律强迫业主个人、或某一个财产共有人、或小区公共财产全体共有人的代表必须委托物业管理公司管理。如果业主个人或小区公共财产全体共有人的代表没有委托物业管理公司或其他人管理，物业管理费中就没有“报酬”这项开支，但物业管理费仍然会实际发生。

无论是“特约物业管理”，还是“公共物业管理”，将支付给物业管理公司的“报酬”计入“物业管理费”，并不等于说“报酬”就是“物业管理费”的一部分。将“报酬”计入“物业管理费”只是一种会计方法，“物业管理费”和“报酬”永远是性质不同的两个概念。

十三.如何看待《物业管理费收费标准》

很多地方政府主管部门都制定了当地的物业管理费收费标准。

地方政府主管部门制定的物业管理费收费标准，只适用于“公共物业管理”。地方政府主管部门制定当地的物业管理费的标准是基于“公共物业管理”就是物业管理公司对小区公共财产的管理、是物业管理公司与业主之间的合同关系的错误认识，因而，存在诸多违法之处。

1.违反《合同法》第四条规定的“自愿”原则。委托或不委托物业管理公司，是小区公共财产全体共有人的代表——开发商或业主委员会的权利，“物业管理费收费标准”明显带有强迫开发商或业主委员会委托物业管理公司的意思。

2.违反《合同法》第三百九十八条和《合同法》第四百零五条。《合同法》第三百九十八条规定：“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。”《合同法》第四百零五条规定：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”

根据《合同法》的这两条规定，物业管理公司收取的各项费用，应当分清楚哪一部分是委托人“预付”或物业管理公司“垫付”的，哪一部分是“报酬”。按照税务方面的相关法律规定，委托人“预付”或物业管理公司“垫付”的费用，应计入委托人与物业管理公司之间的资金往来或物业管理公司的经营成本，是不纳税的；“报酬”，是物业管理公司的企业所得，应当交纳营业税和企业所得税。“物业管理费的标准”没有做出这样的区分，各项收费似乎都是“报酬”，又似乎都不是“报酬”，使物业管理公司逃税、漏税成了一个普遍现象，流毒非浅。 十四.物业管理公司与业主签订的《物业管理委托合同》的非法后果

迄今为止，业主都是向物业管理公司交纳物业管理费，没有听说过业主向开发商或向业主委员会交纳物业管理费，更没有听说过有哪个开发商也交纳了物业管理费的；无论业主委员会成立与否，物业管理公司都依据与业主签订的《物业管理委托合同》向业主收取物业管理费。

用“捆绑”销售的办法要求业主与物业管理公司签订《物业管理委托合同》，可能起源于某个开发商的法律顾问的设计，然后，全国范围内的开发商纷纷效仿。这种设计，得逞于一时，至少帮助开发商和物业管理公司实现了两个非法目的：

1.掩盖了开发商应承担的法律义务。

承担物业管理费，是开发商和业主基于对小区公共财产的共有关系而应共同承担的法律义务。业主与物业管理

公司签订的《物业管理委托合同》，使承担物业管理费似乎成了只有业主才承担的合同义务，开发商承担物业管理费的法律上的义务在这个合同的掩盖下被开发商逃避了。迄今为止，开发商一直在逃避这一他应承担的法律义务。 2.剥夺了业主对小区公共财产享有的权利。

对小区公共财产的管理，首先是开发商和业主基于对小区公共财产的共有而共同享有的权利。作为共同的权利，小区公共财产的收益，应当归开发商和业主共同享有。只有在小区公共财产的收益与物业管理费相抵出现负数时，业主才应按分摊的金额交纳物业管理费。业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》，挡住了业主对小区公共财产收益的视线，令开发商独享小区公共财产的收益。

这一设计产生的后果是：物业管理费全部都是业主承担，开发商从不交纳一个子儿；小区公共财产的收益，全部进入了开发商的腰包，没有业主的一分钱。开发商只享有权利不承担义务，业主只承担义务，不享有权利。这一非法后果，就是业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》所导致的。 十五.对《物业管理条例》的评价

将于2003年9月1日实施的《物业管理条例》，没有认识到物业管理是对“物”的管理、是小区公共财产全体共有人(即全体业主)对小区公共财产的管理，而是将物业管理定义为“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”《物业管理条例》对物业管理的这一定义就是将物业管理定义为业主与物业管理公司之间的合同关系。这是《物业管理条例》对物业管理的根本性认识错误，因而是《物业管理条例》立足点的错误。由于立足点错误，《物业管理条例》中存在诸多与上位法的对立与冲突。 比如，《物业管理条例》第二十四条、第三十四条、第三十五条和第四十一条强迫建设单位和业主大会必须委托一家物业管理企业管理，强迫业主必须与物业管理企业签订物业服务合同，违反《合同法》第四条确立的合同自愿原则。迄今为止，没有任何一部法律、法规强迫公民、法人和其他组织必须与他人签订合同。《物业管理条例》首开恶例。

比如，《物业管理条例》第四十二条、第六十七条只承认业主负有交纳物业管理费的义务，没有承认业主享有小区公共财产收益的权利，违反《民法通则》第七十八条第二款规定的“共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。”承担物业管理费是《民法通则》第七十八条规定的业主对小区公共财产应承担的义务，分享小区公共财产的收益也是《民法通则》第七十八条规定的业主对小区公共财产拥有的权利。小区公共财产的收益应当首先抵偿物业管理费。只有当小区公共财产的收益不足以抵偿物业管理费时，业主才应当交纳物业管理费。《物业管理条例》“剥夺”了业主分享小区公共财产收益的权利。

比如，《物业管理条例》第五十二条要求供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位对物业管理区域内相关管线和设施设备承担维修和养护的责任，也违反了《民法通则》第七十八条的规定。物业管理区域内的相关管线和设备设施，是小区的公共财产，全体业主是这些公共财产的权利人和义务人。令供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位对属于全体业主所有的公共财产承担维修和养护“责任”，既是对全体业主财产权利的侵犯，也是令供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位承担非法义务。

除了与上位法的对立与冲突以外，《物业管理条例》还存在许多技术性错误。例如：“管理”的对象不明，对“管理”的定义犯了循环定义的逻辑错误，“管理”的主体错位，遗漏了业主推荐业主委员会委员候选人的权利。《物业管理条例》，不客气地讲，是恶法，也是劣等品。所谓“恶”，是指其多处违反它的上位法；所谓“劣等品”，是指其对概念所下的定义违背形式逻辑的基本原理。 十六.媒体的误导和业主的觉醒

迄今为止，媒体对物业管理公司的口诛笔伐实际上给了观众、读者和业主这样一个误导：物业管理公司仅仅是只收费不服务或者服务不到位而已，业主还是应该向物业管理公司交纳物业管理费的。媒体的误导是不能归责于媒体的，因为媒体大多援引“专家”、“学者”的观点。一次次的误导令业主毫不怀疑向物业管理公司支付“物业管理费”的合法性，令律师和法官也忘却了是否应认真对照一下《民法通则》和《合同法》上的规定。这实在是物业管理公司应该窃以为喜的。

北京市朝阳区定福庄金福家园的8名业主不甘继续支付物业管理公司开出的“账单”，他们向北京市朝阳区人民法院提出反诉，请求法院确认与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》关于小区公共财产管理的部分无效，并要求法院判令物业管理公司返还已经收取的“物业管理费”。 下面，是居律师代表这8名业主与物业管理公司之间的这场诉讼的简要案情： 原告：北京维铭诚物业管理有限公司

被告：北京市朝阳区定福庄金福家园业主张志明等8名业主 原告的诉讼请求：要求被告支付物业管理费、水费、电费、供暖费

原告的诉讼理由：

1.原告与被告签订了《物业管理委托合同》，《物业管理合同》约定了物业管理费、水费、电费、供暖费的支付标准和支付方法；

2.北京市国土资源和房屋管理局制定了《物业管理收费标准》。

被告的答辩理由：

1.原告与被告签订的《物业管理委托合同》约定的原告的“管理事项”是两个部分：一是管理被告的房屋，二是管理小区的公共财产；原告没有为被告的房屋提供过物业管理服务，原告对被告房屋的维修是原告替开发商承担房屋保修义务，不属于物业管理；原、被告签订的《物业管理委托合同》中管理被告的房屋的管理事项，原告没有实际履行。

2.被告没有委托原告管理小区公共财产的权利能力，原、被告签订的《物业管理委托合同》中管理小区的公共财产的管理事项，是无效的。

3.北京市国土资源和房屋管理局制定的《物业管理费收费标准》是有关物业管理服务价格管理的行政性文件，对认定原、被告之间的《物业管理委托合同》有效或无效没有任何意义；只有在原、被告之间的《物业管理委托合同》有效的前提下，《物业管理费收费标准》才可能成为确定原、被告之间物业管理服务价格的依据。

4.在原、被告签订《物业管理委托合同》之前，原告与北京金星房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》；在业主委员会成立之前，北京金星房地产开发有限公司占有小区公共财产的50%以上，只有北京金星房地产开发有限公司才有权代表全体业主委托原告管理小区公共财产，所以，原告与北京金星房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》是有效的；事实上，原告提供的物业管理是对小区公共财产的管理，原告对小区公共财产的管理是履行其与北京金星房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》，只有北京金星房地产开发有限公司才是应当向原告支付费用和报酬的义务人。

5.原告不是《供水合同》、《供电合同》和《供暖合同》的供应方，《供水合同》的供应方是北京金星房地产开发有限公司，《供电合同》的供应方是北京市电业公司朝阳分公司，《供暖合同》的供应方是北京金星房地产开发有限公司；原告不具备要求被告支付水费、电费、供暖费的主体资格，原告要求被告支付水费、电费、供暖费的起诉不符合违反《民事诉讼法》第一百零八条规定的起诉条件。

被告提出反诉。被告的反诉要求：

1.确认原、被告签订的《物业管理委托合同》中管理小区公共财产的管理事项无效； 2.判令原告返还已经收取的物业管理费。 北京市朝阳区人民法院的判决结果：

1.被告向原告支付物业管理费、水费、电费、供暖费；

2.驳回被告的反诉请求。

北京市朝阳区人民法院的判决理由是：原、被告签订的《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，故而有效。

张志明等8名业主向北京市第二中级人民法院提出上诉。在北京市第二中级人民法院做出判决之前，原告就已经得知了判决结果。原告在小区内向其他处于观望阶段的业主宣传：他们又输了，中级法院维持原判。 北京市第二中级人民法院的判决结果正如原告宣传的一样：驳回上诉，维持原判。

判决理由是：

1.原告与被告签订的《物业管理委托合同》约定的原告的“管理事项”是管理被告的房屋，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效；

2.事实上存在被告用水、用电、用暖的事实，被告主张原告无权收取水费、电费和供暖费缺乏法律依据。 十七.如何克服以往的司法判例形成的巨大障碍

北京市第二中级人民法院的这一判决结果是在预料之中的。导致这一判决结果，以往的判例是根本原因。在这起诉讼之前，北京市第二中级人民法院已经判决了近一百件同样的诉讼，判决结果是完全相同的。如果这起诉讼的判决结果与以往不同，那就意味着以往的近一百起案件都是错判。居律师相信，在其他法院，对业主与物业管理公司之间的《物业管理委托合同》争议，法院的判决理由也许不尽相同，但判决结果一定与北京市第二中级人民法院的判决结果相同。

在接受张志明等8名业主的委托后，居律师就已经为北京市第二中级人民法院维持原判的判决结果做好了第二套应对方案。在北京市朝阳区人民法院做出一审判决后，张志明等8名业主按照居律师的建议向北京市维铭诚物业管理有限公司发出了《解除合同通知书》，并于次日向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求北京市朝阳区人民法院确认与北京市维铭诚物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》自《解除合同通知书》到达之日起解除。第二套方案的意图是：北京市维铭诚物业管理有限公司要求业主支付物业管理费的依据是与业主签订的《物业管理委托

合同》，根据《合同法》第四百一十条的规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”，如果北京市第二中级人民法院也认定《物业管理委托合同》有效，那么，业主可以随时解除《物业管理委托合同》，《物业管理委托合同》解除之前的“物业管理费”则按照法院的判决付给北京市维铭诚物业管理有限公司，此后，北京市维铭诚物业管理有限公司就别想再以与业主之间的《物业管理委托合同》为依据要求业主支付物业管理费。如果北京市第二中级人民法院认定《物业管理委托合同》无效，那么，就撤回起诉。

张志明等8名业主提起的要求北京市朝阳区人民法院确认与北京市维铭诚物业管理有限公司之间的《物业管理委托合同》自《解除合同通知书》到达之日起解除的诉讼也被分到了前一个诉讼的主审法官手中。北京市维铭诚物业管理有限公司在这个诉讼中答辩称：其是受开发商的委托进行物业管理的，与业主之间实际上不存在物业管理委托合同关系。这一答辩理由完全否定了其在前一个诉讼中要求业主支付物业管理费的惟一的合同依据——其与业主签订的《物业管理委托合同》。这一答辩理由无异于告诉法官：你上次判决了一个实际上并不存在的合同有效。但是，这一答辩并没有妨碍北京市维铭诚物业管理有限公司赢得这第二个诉讼。北京市朝阳区人民法院做出判决：驳回原告的诉讼请求。判决理由是：原告与被告(北京市维铭诚物业管理公司)签订的《物业管理委托合同》已经自物业管理委员会与被告签订的《物业管理委托合同》生效后终止，原告请求确认已经终止的合同被解除没有实际意义。 虽然诉讼请求被驳回，但张志明等8名业主提起诉讼的目的已经达到。原告提起诉讼的目的就是：自合同被解除以后，北京市维铭诚物业管理公司将不能再以与原告签订的《物业管理委托合同》为依据要求原告支付物业管理费。合同解除也属于合同终止。至于原告与北京市维铭诚物业管理公司签订的《物业管理委托合同》是从《解除合同通知书》到达之日起终止，还是从物业管理委员会与北京市维铭诚物业管理公司签订的《物业管理委托合同》生效后终止，对于业主来说没有多大意义。北京市朝阳区人民法院的这份民事判决书，不仅对原告具有实际意义，而且对小区的全体业主都具有实际意义。其意义在于：北京市维铭诚物业管理公司从此将不能再以与业主签订的《物业管理委托合同》为依据要求业主支付物业管理费。

居律师代表张志明等8名业主提起要求法院确认原告与北京市维铭诚物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》自《解除合同通知书》到达之日起解除的诉讼是不得已而为之，是“以其人之道还治其人之身”，法院要么认定业主与北京市维铭诚物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》无效，要么认定业主与北京市维铭诚物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》自《解除合同通知书》到达之日起终止。没有第三条选择。

从这个案例，你可以学到一些东西。物业管理公司，你以后肯定惹不起，《物业管理条例》已经使物业管理公司手中有了一张“圣旨”。俗话说：“惹不起、躲得起”，你若气愤不过，你就给物业管理公司寄送一份《解除合同通知书》，第二天，你就请求法院确认你与物业管理公司之间的合同自《解除合同通知书》到达之日起解除。你也不必等到气愤不过时才发出《解除合同通知书》，在你与物业管理公司签订合同的第二天，就可以这么干。 十八.司法是使物业管理渐入法律正轨的根本解决之道

全国范围内物业管理中的非法状态已到了无以复加的地步，根本原因在于没有司法判决的正确指引。业主的维权之路固然有重重障碍，有开发商“捆绑”销售的《物业管理委托合同》、有越权制定的行政性规章和规范性文件、有政府部门或政府官员的违法乱纪、也有业主自身的弱点，但是，真正断绝业主维权之路的，是法院不能依法判决，除此之外，业主维权之路上的任何障碍都做不到这一点。

法院能否依法判决，取决于法官对法律的认知水平和司法的公正。居律师希望，参与审判业主与物业管理公司之间的诉讼的主审法官和其他合议庭成员，用你的判决为物业管理竖立起一面指引的旗帜，也许，你竖立起来的旗帜是第一面起正确指引作用的旗帜。

节选自《居律师与您购房行》一书，作者：北京天为律师事务所律师居永和。

居律师与您购房行连载：如何收房

http://house.sina.com.cn 2004年03月01日12:19 新浪房产

一.收房前的合同履行过程

在收房之前，有一个双方履行合同的过程。

期房的合同履行过程与现房的合同履行过程大不一样。

在现房的合同履行过程里，购房人支付购房款一般是分期进行的，如果购房人发现开发商有可能不能按期交房、或者已经出现开发商未履行合同义务或者开发商履行合同义务不符合合同约定的情形，购房人有权不支付购房款来制约开发商(购房人的这一权利在《合同法》上被称为“不安抗辩权”或“后履行抗辩权”)。期房销售都是有按揭贷款支持的，而且，按揭贷款在购房人支付首付款后就由银行一次付清。在收房之前，购房人的主要义务——支付购房款的义务已经履行完毕，开发商的义务尚未履行，如果购房人发现开发商有可能不能按期交房、或者已经出现开

发商未履行合同义务、或者开发商履行合同义务不符合合同约定的情形，购房人没有任何可以通过自己的行为制约开发商的手段。

二.开发商不交房是根本性违约

如果开发商通知你收房了，那么，你房财两空的风险几乎没有了。

收房的过程开始于开发商交房。交房时，开发商应向购房人交付哪些物品和文件，前面一章已经做了阐述，这里不再重复。

开发商交房时一般都要求购房人在拿钥匙之前先向其或物业管理公司交纳以下几项费用：契税、维修基金、物业管理费、燃气初装费、有线电视初装费、供暖费等等。这几项费用，都不是购房合同约定的购房人在交房前履行的义务。无论开发商或物业管理公司要求你交纳这几项费用中的哪一项或哪几项，居律师都建议你坚决拒绝。如果开发商因为你未向其交纳其要求交纳的费用而拒绝交房，就是开发商根本违约行为，你就有权根据《合同法》的规定选择退房(即解除合同)。

三.购房人不收房不属于违约行为

很多购房人担心不收房会对开发商承担违约责任，居律师要告诉你：“收房”是购房人的权利，不是购房人的义务。即使合同中约定了购房人不收房应承担何种法律责任，也是无效的，购房人不会因为不收房而承担任何违约责任。根据《合同法》，在购房人不收房的情况下，开发商惟一的权利是将房屋提存(所谓“提存”，是指：买方不按合同收取货物，卖方便有权将货物存放在某个地方，并找人做证明，同时告知买方货物已经于何时存放在何地，自此，货物失灭的风险由买方承担)。购房人因为不收房所承担的惟一法律后果是：开发商将房屋提存后，房屋灭失的风险由购房人承担。房屋灭失的风险概率是微乎其微的，所以，开发商一般也不会将房屋提存。 四.“检验”是收房过程中最重要的环节

收房的过程中最重要的环节是对房屋的检验。如果“补充协议”里已经约定了检验期限，你就应该在检验期限内完成对房屋的检验；如果没有约定检验期限，你应尽快完成对房屋的检验。如果房屋经检验在面积和质量上均符合合同约定，你就可以向开发商表示接收房屋；如果房屋的面积或者质量不符合合同约定，你应在检验期间内或尽可能短的期限内(最长不能超过交房后的两年以内)将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商，并明确表示拒收房屋。如果你没有在检验期间内或交房后的两年以内将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商，后果是：无论房屋的面积多少或质量如何，你都将丧失追究开发商违约责任的权利。

对房屋面积的检验包括对套内面积的检验和对公摊面积的检验。对房屋面积进行检验的惟一准确方法是按照设计图纸上的数据进行计算。如果开发商拒绝提供设计图纸，你有权拒绝接受开发商交房，并可以根据《合同法》第一百三十六条向法院起诉要求开发商提供设计图纸。如果你不愿意起诉，你就只好带上皮尺自己去量。自己量只能粗略地量出套内面积，公摊面积是量不出来的，而开发商的“虚秤”一般只出现在公摊面积的数据上。

对房屋质量的检验应包括：对房屋建筑质量、房屋附属物质量的检验和房屋是否符合综合验收条件的检验。 1.对房屋建筑质量的检验

你最好请一个建筑方面的专家帮你检验。建筑方面的专家在建筑公司里可以找到。不要被某个人的职称、头衔所迷惑，真正工作在第一线的才是真正的专家。

2.对房屋附属物的质量的检验

对房屋附属物的质量的检验主要是对墙面、地面、房顶、门窗、线路、管道等的检验。有装饰装修经验的工人就能够胜任这一工作，装饰、装修公司里可以很容易请到他们。

如果你购买的房屋包含了装饰、装修，那么，对房屋附属物的质量的检验中就包含一项很重要的检验项目：那就是对室内污染物的检测。室内污染物的主要检测指标是甲醛、苯、氨、氡、可吸入颗粒物、一氧化碳、二氧化碳、二氧化硫、挥发性有机化合物等污染物含量和放射性元素的比活度。据非权威机构估计，全国每年因室内污染而致死亡的人数在十一万以上，致人体器官功能丧失或降低、其他疾病、新生儿畸形或智力障碍的人数在三千万左右，故对室内污染物的检测不可大意。县级以上地方各级政府的质量监督检验检疫部门或环卫部门都有下属的室内污染物检测机构。这些检测机构都是有偿服务的，你可以选择一家机构谈好价格后委托其检测。但你应记住：提供检测服务的机构都必须经过省级以上政府计量行政部门的计量认证(即CMA)，其检测报告才具有法律效力。检测机构是根据国家标准进行检测的。迄今为止，有关室内污染物控制指标的国家标准有三个，分别是：《室内空气质量标准》、《民用建筑室内环境污染控制规范》和《室内装饰装修材料有害物质限量》。你应在这三个标准中选定你要求检测机构检测的范围。选定的检测范围不同，你支付的价格也就不同。

3.对房屋是否符合综合验收条件的检验

对房屋是否符合综合验收条件检验必须依据各地政府或政府部门的规范性文件规定的综合验收应具备的条件。建设部制定了一部《城市住宅小区综合验收管理办法》，但这个《办法》没有规定综合验收应具备的条件，所以，综合验收应具备的条件就留给各地方政府或地方政府部门根据各地的具体情况做出规定。广州市人民政府在2001年出

台了一部规章——《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》。这份规章对综合验收应具备的条件规定得比较全面，具体而且严格。这份规章要求综合验收必须具备下列条件： .建设工程规划验收合格； .消防工程验收合格；

.人防工程验收合格；

.有永久供水证明，有永久供电证明； .煤气工程验收合格；

.有单项(单位)工程(电信管线)竣工验收证书； .道路和排水工程验收合格； .居住区绿化验收合格； .有通邮申报表；

.有环卫化粪池报建批复表等等。

这份规章是居律师所见到的同类规章中最好的。有这样一部规章，购房人入住无忧。如果你在广州市买了房，你就对照《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》中规定的条件逐一检验吧。

北京市有一个1995年出台的《北京市居住小区接管综合验收办法》，但不是北京市人民政府制定的，是北京市市政管理委员会制定的。这个《办法》规定了综合验收应具备的四个条件：

(1)所有建设项目严格按照批准的规划、设计和有关专业管理部门的要求建设完毕； (2)各专业主管部门对归口管理的建设工程质量验收合格，验收资料齐全；

(3)建筑渣土、施工机具和各类临时建筑等全部拆除清运完毕，达到场清地净； (4)具备实行封闭式物业管理的基本要求。

如果你在北京买了房，你就对照这四个条件检验吧。

你就别对照了。这四个条件对你入住没有什么实际意义，甚至不能解决你对水、电、气等生活所必需的条件的要求。有这样一个综合验收标准存在，北京市的某些小区采自地下的生活用水有害物质严重超标从入住至今已三年依然解决无望也就不足为奇了。

五.收房过程中购房人易犯的错误

很多购房人在开发商交房后未进行检验就急不可耐地搬进去住，甚至在开发商正式交房前就开始对房屋进行装修。这种做法极不可取。这么做很可能被法官理解成你已经以自己的行为表示对开发商交付的房屋的接受，你以房屋面积或质量不符合合同约定为由要求开发商承担违约责任的诉讼请求会遭到驳回。

有些开发商的交房人员将包含有购房人同意接受房屋或对房屋面积、质量没有异议的意思的文件隐藏在其他文件(比如：三《书》一《证》两《表》)中，趁购房人进入新房时的兴奋让购房人一并签字。你千万不要为开发商交房人员的甜言蜜语和赌咒发誓所动摇，稀里糊涂就在文件上签字。对开发商的交房人员让你签字的文件，每一页你都要认认真真地看，看不明白就不要签。

有些购房人相约集体收房。集体收房可以共摊成本、相互证明、联手行动，并可以为以后小区的物业管理培养公共意识。居律师十分赞成这种做法。

居律师与您购房行连载：如何签订购房合同

http://house.sina.com.cn 2004年02月23日12:16 新浪房产

一.如何对待《商品房买卖合同》示范文本

如果你签署的“认购书”已经包括购房合同的全部条款，那么，你签订购房合同只是将“认购书”中的全部条款重新打印一遍并签上你的名字而已。如果不是那样，你就得逐条与开发商商谈购房合同的每一个条款。

目前，开发商大多使用建设部和国家工商行政管理局制作的《商品房买卖合同》示范文本。这个文本对开发商而言，是恰到好处；对购房人而言，却是远远不够的。但是，居律师并不主张购房人另行出示一份《商品房买卖合同》文本，因为，开发商在开盘之前一般都从当地政府主管部门购买了大量的《商品房买卖合同》示范文本。如果开发商已经购买了《商品房买卖合同》示范文本，开发商就会将《商品房买卖合同》示范文本作为既定格式，若购房人另行出示一份《商品房买卖合同》文本，开发商的销售人员不敢做主，开发商在心理上也很难接受。当然，开发商若能愿意接受购房人出示的《商品房买卖合同》文本最好，如不愿接受，比较实际的方法是通过与开发商谈判“补充协议”，以弥补《商品房买卖合同》示范文本的不足。

二.对“204条”的评价

购房合同应有哪些内容对于购房人利益的保护才是足够的？有人开列了204条并简称为“204条”。 “204条”中的很多内容是大可不必的，比如，“204条”中有关房屋质量的若干条款。房屋质量的各个方面，诸如房屋墙体的垂直度、裂缝、渗漏、隔音、管道压力、采光、室内污染等，都有有关的国家标准或行业标准。国家标准或行业标准中的数据要比“204条”更全面、更专业和更苛刻，足以满足购房人对房屋质量的各项要求。《合同法》第六十二条规定：“??(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”。

国家标准或行业标准，既是房屋质量检验机构在工程竣工验收时所依据的标准，也是法院认定房屋质量所依据的标准，除非购房人对房屋质量有特殊要求(如果购房人对房屋质量有特殊要求，按特殊要求对房屋质量的每一个方面和每一个细节进行约定才是必要的)。现实中，购房人因房屋质量问题与开发商发生争议的，大多数是轻微的房屋质量问题，如：墙面裂缝、管道的位置妨碍装修等，影响居住安全的房屋质量问题很少。无论是轻微的房屋质量问题，还是影响居住安全的房屋质量问题，开发商都不会因为购房合同没有对房屋质量进行约定或约定不明而逃脱应承担的法律责任。

除了大量的无甚实际意义的有关房屋质量的条款以外，“204条”还有一个最致命的缺陷，就是它的每一个条款所表达的购房人的意思、目的和动机都毫无遮掩，令开发商一眼看穿，因而，易遭到开发商的拒绝。

三.“补充协议”的主要内容

在中国的房地产市场尚处于卖方市场的情况下，“补充协议”必须符合两个基本要求：一、可能被损害的购房人的利益都有相应的合同条款予以保护；二、可能被开发商拒绝而又为保护购房人的利益所必需的内容隐藏在令开发商满意、或者可能被开发商疏忽、或者能够被开发商接受的文字或结构里。

迄今为止，购房人与开发商之间的利益冲突比较集中的，主要体现在以下十五个方面，“补充协议”应侧重这十五个方面进行设计。

(一)小区规划

很多购房人在收房时或收房后看见的小区规划与其在签订合同时开发商在售楼广告和宣传资料上描绘的小区规划大相径庭，比如：绿地、湖面被缩小了或被挪动位置了，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令签订购房合同时期待的窗外视觉完全落空。这种情况在商品房开发小区非常普遍。开发商大多以小区规划的改变经过了规划部门的同意为由，拒绝承担责任。

开发商改变小区规划，无论是否经过规划部门的同意，都构成对购房人的违约。改变小区规划经过规划部门同意的，不违法，但违约；改变小区规划未经过规划部门同意的，既违法，也违约。你无法阻止开发商改变小区规划，你所能做到的就是争取在“补充协议”中订立这样一个条款：如果开发商改变小区规划，你将获得哪些权利。《商品房买卖合同》示范文本中有一条关于规划变更的约定，大致内容是：“开发商改变小区规划未通知购房人的，购房人有权退房；开发商应在购房人提出退房之日起30日内将购房人的已付款退还给购房人并按一定的利率付给利息。”这一条款对购房人的利益的保护是远远不够的，因为，如果购房人退房，购房人必定要对贷款机构承担提前还本付息的违约责任，购房人已经付出的律师费、保险费等各项支出都将成为购房人的经济损失，这些，是开发商赔付的区区利息远远不能弥补的。而且，购房人退房很容易，但开发商能否按时退款却是一大悬念。所以，“补充协议”在针对开发商改变小区规划进行设计时，“退房”应作为下下策，不退房而获得开发商更多的赔偿金，应作为争取的首要目标。

但是，在“补充协议”中明确地写上这一要求，开发商可能不会同意。你可以采取这样一个办法：将这一要求暗含在有关房屋质量的条款里，比如，将在签订购房合同时建设工程规划许可证的附图列为房屋的质量标准之一，同时，在违约责任条款里，将房屋不符合质量标准的违约责任与其他属于严重违约的违约责任一起罗列，约定一个共同的赔偿金的计算方法或者违约金的比例(或金额)。

(二)房屋交付使用的条件

房屋交付使用条件属于房屋质量的范畴。 迄今为止，没有任何一法律规定对开发商向购房人交付商品房应具备哪些使用条件做出规定。《商品房买卖合同》示范文本中关于房屋交付使用的条件的条款全部是空格，开发商一般都在空格处印好了“经验收合格”的文字。“经验收合格”与房屋具备交付使用的条件是有很大距离的。最新的规章规定：商品房应当经综合验收合格才能交付。但综合验收合格也不一定就具备交付使用的条件，比如：水、电、燃气、暖气等等的线路或管道都已经敷设或安装完毕，符合综合验收合格条件，但若开发商没有与水、电、燃气、暖气的供应商签订供应合同、不能保证在购房人入住时就有水、电、燃气、暖气的供应，购房人就无法在房子里住下去，除非购房人购买房屋不是为了居住。 房屋交付使用的条件可以分为“必备的交付使用条件”和“选择的交付使用条件”两类。哪些属于必备的交付使用条件，比如：水、电、燃气、暖气(仅限于北方地区)的供应等，有待于法律做出强制性规定，所以，“必备的交

付使用条件”又可称为“法定的交付使用条件”。“选择的交付使用条件”是购房人在购房合同中与开发商约定的交付使用条件，比如：有些购房人是网虫，宽带网络接口不是一般人的生活必需却是网虫的生活必需，交付房屋时是否具备宽带网络接口只能留给购房人与开发商在购房合同中约定，所以，“选择的交付使用条件”又可称为“约定的交付使用条件”。

必备的交付使用条件中，水、电、燃气、暖气价格是必须与开发商约定清楚的。电的供应商都是国营公司，执行政府定价，你无须担心电的价格。如果开发商在购房合同或者购房合同的其他附件中承诺水、燃气、暖气是市政的，你也无须担心水、燃气、暖气的价格，因为市政水、燃气、暖气供应商是国营公司，执行政府定价。如果水、燃气、暖气其中之一，开发商没有在购房合同或者购房合同的其他附件中说清楚是市政的，就是小区独立供应。如果不在“补充协议”里约定清楚独立供应的水、暖气或燃气的价格，在你入住以后，开发商将单方确定一个价格。开发商单方确定的价格，可能使你十分难受。北京市大兴区的“九龙家园”就是一例。开发商单方确定的煤气价格是10元/立方米，使业主住不起房子，也退不掉房子。

以上对房屋交付使用条件的分类目前还只是居律师的理论，也就是说，任何一项房屋交付使用的条件目前都还没有法律的强制性规定，都只能由购房人与开发商在购房合同中约定。房屋交付使用的条件也就成了“补充协议”必须认真解决的问题。

你可以按照居律师对房屋交付使用条件的分类在“补充协议”中与开发商约定开发商在向你交付房屋时应当具备哪些使用条件。水、电的供应在你入住时就有，开发商一般都能保证。燃气供应，开发商一般只承诺在小区入住率达到70%以上时才有，如果你愿意接受这一条，那么，什么时候入住率达到70%以上，你就只有等着听开发商说什么时候达到了就什么时候达到了。

至于你还需要其他哪些交付使用条件，你就一一与开发商谈吧。总之一条：不要相信开发商的售楼人员拍胸脯对天发誓，所有的承诺要统统写在纸上。 (三)售楼广告

绝大多数购房人是被开发商的售楼广告展示的美丽图景所吸引签订购房合同的。他们都以为开发商应该受售楼广告的约束。开发商也知道绝大多数购房人对售楼广告持这种理解，但开发商从来不会在签订合同之前告诉购房人他到底受不受售楼广告的约束。如果开发商不对购房人表示他到底受不受售楼广告的约束，当现实和售楼广告的内容不一致时是很难认定开发商违约的，因为，依《合同法》规定，只有开发商表明其受售楼广告的约束，售楼广告才成为合同的一部分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》经过媒体的加工，使许多人以为从此开发商将受售楼广告的约束。其实，这个《解释》只是重复了《合同法》的规定。关于售楼广告，这个《解释》没有做出比《合同法》更进一步、更明确的规定。

如果购房人要求开发商明确表示其是否受售楼广告的约束，开发商顶多在口头上表示：基本上能够保证。如果要求开发商写在纸上，开发商绝对不干。购房人能够采取的办法是：将售楼广告中自己认为必不可少的且开发商能够兑现的内容摘要写进“补充协议”；对于开发商根本不能保证的内容，连提都别提，提也枉然。比如：某些楼盘为了吸引老年人购房，推出“退休社区”的概念。既然是“退休社区”，就必须远离市区的喧闹和污浊的空气，老年大学、急救站或医院、图书馆、娱乐健身场所等等是不能没有的。开发商能够保证社区一定有老年大学、急救站或医院、图书馆、娱乐健身场所吗？不能。老年大学、急救站或医院、图书馆、娱乐健身场所属于特种行业，开办需要特别行政许可。开发商不可能自己开办，只能有待其他人在此开办，其他人能否获得特别行政许可以及是否愿意在此开办都是个未知数。没有老年大学、图书馆、娱乐健身场所可能无关紧要，若没有急救站或医院，一旦老人突发疾病，“远离市区”很可能成为老人的杀手。 如果你是冲着售楼广告的内容才购房的，“补充协议”就必须让开发商对售楼广告的内容做出承诺；如果开发商拒绝在“补充协议”中做出承诺，建议你放弃这个楼盘。 (四)公共财产

购房人比较专注于门槛以内的空间，对门槛以外的，一般不太关注。购房人普遍还有这样一个认识上的误区：门槛以内的才是自己的，门槛以外的是开发商的；或者认为列入公摊面积的是公共财产，没有列入公摊面积的就不是公共财产。

门槛以外的所有建筑、场地、设备设施等，无论是否列入了公摊面积，都属于公共财产。公共财产应当由全体共有人占有、使用、处分和收益。由于购房人认识上的误区，几乎所有楼盘的公共财产都处在开发商的占有、使用和处分之下，收益也全部进了开发商的口袋。《商品房买卖合同》示范文本中有一条涉及公共财产的条款是空格，意在将哪些属于公共财产留给买卖双方约定。开发商一般都在空格处填好了“×××归出卖人”之类的文字。哪些属于公共财产只能由法律做出规定，任何约定都是无效的。“补充协议”同样不能约定公共财产的范围。依法属于公共财产的，业主委员会成立以后有权通过诉讼或非诉讼途径收回。

公共财产，不属于购房合同的内容，而是属于物业管理的范畴。在与开发商签订“补充协议”时，不要在哪些

属于公共财产、哪些财产归谁的问题上与开发商纠缠，如果开发商坚持要在“补充协议”中写些什么，就让他写吧，干脆将他想归他所有的都写成归他所有，让他满心欢喜，以此作为在涉及真正对你有意义的条款时换取他让步的筹码。

(五)物业管理

物业管理，其实就是对小区公共财产的管理。在业主委员会成立之前，物业管理是开发商与购房人之间、购房人与购房人之间基于对公共财产的按份共有而形成的权利义务关系，所以，物业管理是财产共有关系(即物权关系)，而不是合同关系，物业管理受物权法的调整而不受合同法的调整。

现在，物业管理被开发商的法律顾问们设计的要求每一个购房人与物业管理公司签订的无数个《物业管理委托合同》的表象所遮蔽，使购房人和物业管理公司都以为物业管理就是购房人与物业管理公司之间的合同关系，使购房人和物业管理公司对他们之间签订的《物业管理委托合同》的有效性深信不疑。很多律师也被糊弄了，在代理购房人与物业管理公司的诉讼时向法官大谈物业管理公司的“违约”，压根儿就没有想到物业管理究竟属不属于合同关系、购房人和物业管理公司签订的《物业管理委托合同》究竟有效无效。

关于物业管理，本书第五章将会有更多阐述。在就物业管理与开发商签订“补充协议”时，居律师告诉你三点注意事项：

1.争取开发商同意在一定期限内减免你的物业管理费

有些开发商将减免一定的物业管理费作为一个卖点。居律师告诉你：开发商的这个“卖点”是违法的，是无效的。物业管理是对小区公共财产的管理。对小区公共财产的管理，是全体共有人之间的权利义务关系。任何一个财产共有人对公共财产享有的权利和承担的义务是法定的，任何形式的约定都不能剥夺法定的权利，也不能免除法定的义务。承担物业管理费，是全体共有人(包括开发商在内)应共同承担的法定义务，开发商的许诺免除不了你的这一义务。开发商也许不一定理解得这么深刻，但开发商的算盘打得比谁都精。开发商占有小区的大部分公共财产，却没有承担一分一毫的物业管理费，而且，小区公共财产的收益被他全部据为己有，“减免”购房人的一定的物业管理费，即便违法，比起令购房人承担全部物业管理费还算更公平一点。所以，对于开发商的这一许诺，你也不必客气。如果开发商不主动开口，你也应尽力争取。

2.将对房屋的维修排除在物业管理的范围之外，将水、电、暖气、燃气的供应排除在物业管理的范围之外。 比如，在“补充协议”中这样写：“对买受人房屋的任何维修，水、电、暖气、燃气的供应，均不属于物业管理的范围”。 为什么要将对房屋的维修排除在物业管理的范围之外呢？开发商是一定委托一家物业管理公司来管理的。开发商不仅与物业管理公司签订合同，而且也强迫每一个购房人与物业管理公司签订合同。无论是开发商与物业管理公司签订的合同，还是购房人与物业管理公司签订的合同，合同中的“委托事项”一般包括：(1)对购房人房屋的管理；(2)对小区公共财产的管理。在居律师代理的购房人与物业管理公司之间的诉讼中，物业管理公司将对购房人房屋的维修说成是对购房人的房屋提供了物业管理服务，以此作为向购房人收取物业管理费的一个事实理由。购房人其实也分不清楚什么叫做“管理”。居律师告诉你：物业管理公司对房屋的维修，是其代开发商履行购房合同中的房屋保修义务，不属于物业管理。即使购房人的房屋已经超过了两年的保修期限或者物业管理公司对房屋的维修不属于开发商保修的范围，物业管理公司对房屋的维修都是独立的有偿服务，不属于物业管理。将对房屋的维修排除在物业管理的范围之外，就可以省却在法庭上与物业管理公司就对房屋的维修属不属于物业管理的口舌之争，使物业管理就是对小区公共财产的管理、物业管理费就是因为管理小区公共财产而发生的费用这一性质更加凸显，为将来你与物业管理公司对簿公堂时提出你与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》无效的观点做个铺垫。

为什么要将水、电、暖气、燃气的供应排除在物业管理的范围之外呢？物业管理公司在向业主收取物业管理费同时，也向业主收取水费、电费、暖气费、燃气费。在与业主打官司时，也是物业管理费、水费、电费、暖气费、燃气费一起要。居律师告诉你：第一，水、电、暖气、燃气的供应不属于物业管理，两者在法律上是相互独立的；第二，水、电、暖气、燃气的供应商不是物业管理公司，而是开发商、有关的国营公司或其他人，物业管理公司只是受供应商的委托收取相关费用。购房人不清楚水、电、暖气、燃气的供应是否属于物业管理，在物业管理公司将物业管理费、水费、电费、暖气费、燃气费一起要时，购房人便以为都属于物业管理，于是，在法庭上只提出水费、电费、暖气费、燃气费应该是多少的反驳，而不能提出物业管理公司不是有权要求支付水费、电费、暖气费、燃气费的合格原告的反驳。将水、电、暖气、燃气的供应排除在物业管理的范围之外，是为将来你与物业管理公司对簿公堂时，否定物业管理公司作为有权要求支付水费、电费、暖气费、燃气费的原告的资格。只有这样，才能将有权要求支付水费、电费、暖气费、燃气费的合格原告即水、电、暖气、燃气的供应商——开发商、有关的国营公司或其他人给“请”出来。只有合格的原告被请出来，购房人才能弄清楚物业管理公司应该向供应商支付多少费用、购房人应该向物业管理公司支付多少费用。 3.将支付物业管理费的时间定在交房以后

物业管理费都是因管理小区公共财产发生的费用。业主无权委托物业管理公司管理小区公共财产，业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》中关于小区公共财产管理的合同条款是无效的，所以，业主有权拒绝向物业管理公司支付物业管理费，但业主之中极少有人明白这一点。物业管理公司的法律顾问们，有人清楚物业管理公司向业主收取物业管理费的违法性。物业管理公司也知道在交房后挨家挨户地向业主收取物业管理费很难，所以，利用业主急于住进新房的心理，要求业主在交房前支付一年或半年的物业管理费。

若你无法做到拒绝开发商向你提出的与其指定的物业管理公司签订《物业管理委托合同》的要求，你就不得不同意开发商的要求。你若不同意，开发商就不与你签订购房合同和“补充协议”。你能做到的是：争取在“补充协议”中将支付物业管理费的时间定在交房以后。这一点实际上是告诉你：在开发商交房以后，你就别向物业管理公司支付物业管理费了。不是说你没有承担物业管理费的义务，而是你负有承担物业管理费的义务，但你有权拒绝物业管理公司向你提出的支付物业管理费的要求。

如果开发商坚决不同意这一条，你可以让步，来日方长，以后你有机会让物业管理公司向你讨要物业管理费的手停住，甚至讨回你已经支付的物业管理费。 (六)抵押

虽然法律规定销售期房的条件必须是投资已经达到投资总额的25%以上，但大多数开发商没有投资总额的25%的资金实力，将土地使用权或已经建成的房屋抵押给银行以获得银行贷款，便成为开发商获得建设资金的最主要来源。在开发商不能按期归还银行贷款的情况下，银行享有拍卖土地使用权或房屋优先受偿的权利。

如果开发商将土地使用权或房屋抵押，无疑将使购房人能否按期收房、或者购房人在收房后能否安稳地住上70年、或者在不能按期收房后能否收到开发商应退还的购房款面临更大的风险。如果在你与开发商签订购房合同之前，开发商已经告诉你其已经将土地使用权或房屋抵押，签不签合同完全取决你敢不敢对开发商玩“以小搏大”的游戏玩不玩得转下赌注。即便在你与开发商签订购房合同之前开发商没有将土地使用权或房屋抵押，你也无法阻止开发商在与你签订购房合同后将土地使用权或房屋抵押。为了防范开发商将土地使用权或房屋抵押造成的风险，“补充协议”应当做到：

1.要求开发商在“补充协议”中对土地使用权或房屋有无被抵押做出明示；

2.要求开发商在“补充协议”中承诺在签订“补充协议”后不将土地使用权或房屋抵押； 3.约定开发商违反以上承诺的违约责任。 (七)房屋面积

几乎没有一个开发商不在房屋面积上短斤少两的，区别只在于：有的心狠手辣，有的适可而止。

防止开发商在房屋面积上短斤少量的最好办法是按照套内面积计算误差，但开发商一般不会同意，因为这样一来，他没法做手脚。退而求其次的办法是：在“补充协议”中约定套内建筑面积的变化不得使套内实测面积占销售面积的比例低于某个百分比。除了这两个办法以外，别无其他更好的办法。

有些开发商提出“套内与销售面积同比例增加”的办法。很多购房人似懂非懂地同意了这一办法。其实，所谓“套内与销售面积同比例增加”可以作多种理解，无法操作。这是一个糊弄人的办法。 (八)贷款

有些购房人尚未与银行或住房公积金管理机构签订借款合同，在开发商做出“保证帮你办下贷款”的口头承诺后，就与开发商签订合同并支付首付款。一旦贷款办不下来，购房人就不能按期付款。在开发商来看来，购房人按期付款和不能按期付款的违约责任是白纸黑字写着的，而他当初的口头承诺是不存在的。 购房人应该在“补充协议”中采取下列三种办法中的一种解决这一问题。 (1)将借款合同的生效作为《商品房买卖合同》生效的条件；

(2)将《商品房买卖合同》中的付款期限写成“与银行或公积金管理机构签订的《借款合同》中的付款期限相同”； (3)将购房人在一定期限内未与银行或公积金管理机构签订借款合同作为购房人解除《商品房买卖合同》的一个条件并且约定合同解除后双方的权利和义务。 (九)交房

“补充协议”中应该约定开发商向购房人交付房屋时应向购房人交付哪些物品和文件才标志开发商履行了交房义务。

开发商应向购房人交付的物品主要是钥匙。

开发商应向购房人交付的文件，有“三《书》一《证》两《表》”之说和“两《书》一《表》”之说。

“三《书》一《证》两《表》”是：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》和《房屋面积实测数据表》。 “两《书》一《表》”是：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。 居律师建议你在“补充协议”中除了要求开发商向你交付钥匙和“三《书》一《证》两《表》”以外，还要求开

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