物业管理的成本管理
更新时间:2023-03-08 10:06:33 阅读量: 综合文库 文档下载
第十四章 成本管理
一、物业管理的成本构成(不包括多种经营部分) 1) 管理处人员的工资、福利(工资、奖金、保险)。
2) 保安、清洁、绿化、公共事务、机电维修材料费(不包括设施、设备的大、中修、更新
费用)。
3) 管理、办公费(招待费、交通、办公、通信??) 4) 机电设备的日常维护费、运行费。
5) 固定资产折旧费(办公用品、车辆、装修)。 6) 佣金:前5项×10%。
7) 税费:5.5%,福利房减免。 8) 管理用房的租金。 9) 中央空调费(单收)。 二、物业管理的成本构成权重
1) 当管理面积在5万平方米以下时(多层住宅): a) 管理处人员的工资、福利占60%──75%以上; b) 公共水、电和占15%──20%,其他占10%──25%。 2) 当管理面积在5万──10万平方米时(多层住宅)。 a) 管理处人员工资、福利占42%──55%。
b) 公共水电费占10%──20%,其他占25%──35%。 3) 当管理面积在10万平方米以上(多层住宅): a) 管理处人员工资、福利占40%以下;
b) 公共水电费占15%──20%之间,其他占30%以下。 4) 当管理面积在3万平方米以下时(高层住宅): a) 管理处人员工资、福利占35%──50%;
b) 机电设备管理成本占35%──40%,其他占10%──30%。 5) 当管理面积在3万──8万平方米时(高层住宅): a) 管理处人员工资、福利占25%──35%。
b) 机电设备管理成本占40%──50%,其他占15%──35%。 三、物业管理成本的分类 从成本变化规律上看,对物业管理成本构成进一步的分类与研究是非常有意义的。物业
管理成本构成可分为不变成本和可变成本,可变成本又可分为敏感性可变成本和非敏感可变性成本。
1) 不变成本是指在一个完整的核算年度内几乎不发生变化的成本。实践表明,当小区/大
厦面积一定时,从一个完整的会计核算年度来看,人工成本在员工达到饱和工作标准以后几乎是不变的(变化极小)。如员工工资的涨落,福利的增减在一年四季的变化是极小的。人工成本在利用劳动定额方法控制到一定程度后,即可被看成是不变成本。 2) 可变成本是指在一个完整的会计核算年度内随着管理水准、外界因素的变化而发生变化
的成本。
3) 非敏感性可变成本是指在一个完整的会计核算年度内变化不明显的成本,如保安、清洁
成本变化就不太明显。
4) 敏感性可变成本是指在一个完整的会计核算年度内,当管理手段、方法等不同时,变化
很明显的成本,如设备管理成本就是这一类成本。 综上所述,从物业管理成本构成的比重和分类来看,物业管理在日常运作中的成本控制
方向和重点是比重大、变化敏感的设备管理成本。 四、人工成本的控制 1. 人工成本的控制指标 1) 劳动定额标准。 2) 人均管理面积 3) 单位人工成本。 2. 劳动定额
指单位小时内或每日正常工作时间内一个员工饱和工作能够有效完成的工作量。 3. 人工成本的控制思路
1) 编制本企业的操作层员工《劳动定额》。具体的编制方法是:选取工作技能中等偏上的
员工,在一个相对较长的时间(三个月)内连续记录其饱和工作时的工作完成量。平均后即可作为本企业该工种员工的《劳动定额》。或者借鉴物业管理成熟悉的企业员工劳动定额,按目标管理的方法,通过实践、跟踪后确认为本企业该工种员工的《劳动定额》。 2) 用经检验过的《劳动定额》作为人事定编、配置员工的基准,从而基本上确保员工的饱
和工作,将人工成本降低至合理水平。
3) 综合各工种员工的《劳动定额》后,可算出本企业的人均管理面积和单位人工成本。 4. 深圳市一些物业管理公司人均管理面积的一般标准
1) 多层:一级为2000平方米/人;二级为2400平方米/人;三级为2800平方米/人;四级
为3200平方米/人。
2) 高层:一级为1000平方米/人;二级为1200平方米/人;三级为1400平方米/人;四级
为1600平方米/人。
3) 写字楼:一级为800平方米/人;二级为1000平方米/人;三级为1200平方米/人;四级
为1400平方米/人。
4) 工业区:一级为1800平方米/人;二级为2200平方米/人;三级为2600平方米/人;四
级为3000平方米/人。
5. 深圳市一些管理公司的单位人工成本(5万平方米以下时) 1) 多层:一级为0.65──0.70元/(平方米??月);二级为0.60──0.65元/(平方米??月);
三级为0.55──0.60元/(平方米?月)。 2) 高层:一级为0.75──0.90元/(平方米??月);二级为0.70──0.80元/(平方米?月),
三级为0.65──0.75元/(平方米?月)。
3) 写字楼:一级为0.80──1.00元/(平方米?月);二级为0.75──0.85元/(平方米?
月);三级为0.70──0.80元/(平方米?月)。 4) 业厂房:一级为0.60──0.65元/(平方米?月);二级为0.55──0.60元/(平方米?
月);三级为0.50──0.55元/(平方米?月)。 五、设备管理成本的控制 1. 设备成本的分类 1) 设备运行成本。
2) 设备维修、养护成本。 2. 设备成本控制指标
1) 单位运行成本 元/(台?月)或 元/(平方米?月); 2) 单位维修养护成本 元/(平方米?月)。 3. 设备成本的控制思路
1) 抓好设备的运行管理,有计划地进行设备的维修养护,要特别注意以下几项工作: a) 设备年度大、中修计划的制定;
b) 设备月度、季度维修计划的制定; c) 设备运行日志的记录和控制。
2) 特别应抓好设备的日常养护工作。
养护设备是最省钱的一种管理设备的方法。有资料显示:养护设备所花费的钱仅仅相当
于设备大、中修费用的1/6左右,“设备是养出来的”。 3) 多小修,及时修,尽量避免大修。 设备养护得再好,总会有损坏,“坏了”就要修,但要特别注意设备的破损规律:基本
上都是所谓的“关联”性破损,即设备的损坏往往都是一开始时从一个小部件、小功能开始损坏的,如果置之不理,用不了多久,就会由此“关联”引起大的设备故障。因此,物业管理的重要理念就是“切记不要让设备带病运行”!设备坏了最重要的就是在设备损坏的初期将设备尽快修复,“多小修,及时修,尽量避免大修”是非常重要的设备管理基本原则。
4. 深圳市一些物业管理公司的设备管理成本标准(5万平方米以下) 1) 多层:一级为0.20──0.30元/(平方米?月);二级为0.15──0.25元/(平方米?月);
三级为0.10──0.20元/(平方米?月)。 2) 高层(不含电梯、中央空调):一级为1.50──1.70元/(平方米?月);二级为1.40─
─1.60元/(平方米?月);三级为1.30──1.50元/(平方米?月)。 六、其他成本的控制 1. 控制指标
单位管理成本为 元/(平方米?月)。 2. 成本控制思路
1) 通过目标管理法来控制成本,即通过设置每一种成本的单位管理成本来控制成本。 2) 通过改进工艺,优化劳动方法来控制成本。 七、房屋的大修周期
1) 砖木结构:12──15年。 2) 砖混结构:15──20年。
3) 钢筋混凝土结构:20──25年。 4) 瓦屋面及外墙:15年。 5) 平面屋:5──8年。
6) 外门窗及油漆:5──6年。 7) 外墙粉刷:3──5年。 8) 水电设备:5年。
9) 室内装饰:5──8年。
10)中修按上述周期的1/2至2/3计算。 11)小修按中修上述周期的1/5至1/4安排。 12)房屋头三年的小修与养护频率要加倍。
正在阅读:
物业管理的成本管理03-08
某知名房地产公司资金管理制度04-06
在CAD软件操作中快捷键12-20
中华人民共和国教育法03-08
江苏省徐州工业园学校2013-2014学年七年级地理上学期期末考试试题09-06
高中学习方法学习习惯主题班会08-28
专利申请交底材料(通用)04-14
活泼可爱的小表妹作文500字06-20
lol亚索台词大全02-11
- 《江苏省环境水质(地表水)自动监测预警系统运行管理办法(试行)》
- 安乐死合法化辩论赛立论稿(浙大新生赛)
- 公共科目模拟试卷公务员考试资料
- 我国固定资产投资FAI对GDP的影响
- 大学生创新创业训练计划项目申请书大创项目申报表
- 完美版—单片机控制步进电机
- 2013资阳中考化学试题
- 18.两位数减一位数退位(397道)
- 工程量计算规则
- 二年级操行评语(下)
- 第3章 流程控制语句
- 浅基桥墩加固技术
- 课题研究的主要方法
- 5100软件说明书 - 图文
- 车间技术员年终总结
- 关于印发《中铁建工集团开展项目管理实验室活动方案》的通知
- 经典诵读结题报告
- 地下水动力学习题答案
- 2018年全国各地高考数学模拟试题平面解析几何试题汇编(含答案解
- 街道办事处主任2018年度述职述廉报告
- 成本管理
- 物业管理
- 制作集成IE8、.NET 3.5、WMP11和补丁的XP SP3安装盘
- 2018成都中考化学试卷+附答案(精确版)
- 美以关系
- 《企业财务会计》第五章13级测验试卷及答案 25
- 一年级数学上册7单元第1课时 认识钟表
- AfterEffect滤镜插件总目录
- 电喷系统的使用维护和故障诊断
- 论鲁迅笔下的知识分子形象
- Windos编程实验指导书解析
- 2007 年真题解析
- 车辆工程专业毕业实习报告范文
- 理综如何过220(高考理科综合知识大总结)
- MG300700系列采煤机说明书
- 2018版中国环境监测行业发展趋势报告目录
- 工程地质B卷
- DNF大转移NPK补丁翻译
- 音乐的常识
- 云南师范大学—陈慧琳—人文地理学考研核心复习资料
- “全科目\\'-资产负债表-金融统计指标填报说明
- 2017 - 2018学年七年级英语上册Unit8WhenisyourbirthdaySectionB