物业项目管理难点

物业装修管理重点及难点剖析

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物业管理工作到底是重管理？还是重服务？很多从事物业管理工作的人一直在争论的问题。笔者认为，其实管理工作、服务工作均是物业管理工作中重要的组成部分，两者相辅相成，密不可分，不同的是，它们只是在物业管理阶段性工作中所占比重不同而已...

如果非要分开来讲，我认为装修管理工作才是物业管理中“管理”意味最重的活动，也是管理物业的第一步（因为这是业主真正意义开始使用物业），它在物业管理阶段性工作中扮演着一个举足轻重、承上启下的作用。但是，许多物业管理企业只把“交房工作” 作为一件重中之重的工作来抓，而把“装修管理”工作作为一般性工作或某个部门的工作的来做，并且在管理装修时，很多情况是见招拆招，随意性很大，无预见性，今天不准封阳台，明天又可能变成可以封；个别业主跑到物管办公室大吵大闹后，就同意了其占用公共区域……

因物业管理企业在装修管理这个时候的准备工作没有做好而导致的矛盾可以说是数不胜数，并且这些潜伏下来的诸多矛盾，在业主入住后均会陆陆续续地呈现出来了，有不缴物管费的、有打架的、有投诉到相关职能部门的、有指责开发商的、业主之间吵架的，等等。

可以看出，业主在装修过程产生的抱怨、不理解等想法最终均会通过各种途径暴发出

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第一章 项目管理难点及特点分析

1-1现状分析

天目山路与益乐路交叉口是古荡居住区面向天目山路的最主要出入口，路口附近分布有古荡百货商场、古荡农贸市场、浙江国力大酒店、龙都大厦等公建设施；沿山河在此以箱涵形式由天目山路北侧转向天目山路南半幅（箱涵内底绝对标高-0.04m～0.53m黄海高程，即埋深约5m）。该路口对应的天目山路南侧，地道位置主要是大片绿化用地；西溪路与天目山路在此沟通，有30路等多条公交线路在此设有首末站或停靠站，本地区行人较多，形成区域中心。

据天目山路现状调查及各管线单位竣工资料反映，该地道穿越管线从南向北主要有12孔电信管、10KV电力管、Φ219低压煤气管、110+35KV电力管、Φ529中压煤气管、12孔电信管、D800污水管、D300污水管、雨水管、12孔电信管、110＋35KV电力管、D1600自来水管、D400自来水管、220KV电力管，管线埋深、位置、材质如下表所示：

规划地道南侧现状

状

益乐路地下管线位置列表 管线名称 管径 mm 埋深m 离道路 中心线 距离m 电力管220KV 1.022 N25.5 钢筋砼

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第一章 项目管理难点及特点分析

1-1现状分析

天目山路与益乐路交叉口是古荡居住区面向天目山路的最主要出入口，路口附近分布有古荡百货商场、古荡农贸市场、浙江国力大酒店、龙都大厦等公建设施；沿山河在此以箱涵形式由天目山路北侧转向天目山路南半幅（箱涵内底绝对标高-0.04m～0.53m黄海高程，即埋深约5m）。该路口对应的天目山路南侧，地道位置主要是大片绿化用地；西溪路与天目山路在此沟通，有30路等多条公交线路在此设有首末站或停靠站，本地区行人较多，形成区域中心。

据天目山路现状调查及各管线单位竣工资料反映，该地道穿越管线从南向北主要有12孔电信管、10KV电力管、Φ219低压煤气管、110+35KV电力管、Φ529中压煤气管、12孔电信管、D800污水管、D300污水管、雨水管、12孔电信管、110＋35KV电力管、D1600自来水管、D400自来水管、220KV电力管，管线埋深、位置、材质如下表所示：

规划地道南侧现状

状

益乐路地下管线位置列表 管线名称 管径 mm 埋深m 离道路 中心线 距离m 电力管220KV 1.022 N25.5 钢筋砼

附件：

物业项目管理情况表

一、基本情况 (由物业服务企业填写)

物业项目名称 项目详细地址 住宅 物业项目类型 非住宅 项目经理姓名 项目管理处地址 承接项目的日期

办公楼： 万平方米 工业厂房： 万平方米 其他： 万平方米 正在履行的合同有效期 职业资格证书号 联系电话 首位业主入住日期 物业服务企业名称

省（直辖市） 市（区县） 多层： 万平方米 高层： 万平方米 独立式住宅（别墅）： 万平方米

合同情况 接管该项目时间 合同起始时间 合同到期时间 备案时间 合同备案号 职称 年 月 日 接待人员（名） 其他人员（名） 该项目是否进行合同备案 物业服务企业与开发建设单位关系 性别 物业项目管项目经理情况 姓名 姓名 出生年月 □是□否 □ 派生的 □ 社会化 □是□否 学历 □是□否 学历 项目电话 移动电话 是否物业管理师 性别 出生年月 项目经理证书编号 物业管理师证号 职称 项理目人情员情况 况 项目人员总数（名） 移动电话 是否物业管理师 管理人员总数（名） 项目经

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物业项目员工宿舍管理规定

物业项目员工宿舍管理规定提要：留宿人员请遵守宿舍就寝时间，超过时间请勿外出，特殊情况超时回宿舍的员工请注意不可吵扰其他员工，如有发现违反此条者取消流俗资格

来自

物业项目员工宿舍管理规定

为了保证宿舍正常秩序，搞好与邻里的关系，特制定本规定，留宿员工请严格遵守。

一、人员和物品管理:

1、员工宿舍只限本公司员工留宿，需留宿者请事先向公司提出申请并得到批准后方可使用宿舍。除了留宿人员及其公司管理人员外，其他任何人不得擅自进入宿舍。如有访客请在宿舍以外地方接待。

2、宿舍物品由公司提供，根据员工申请予以安排，员工请勿擅自调换铺位和其他分配给个人使用的物品。宿舍内除个人所有物品以外请勿随意拆改挪移或携离宿舍以外使用，如有此种情况将对当事人予以处罚。

3、留宿员工请爱惜公物，如有毁坏或丢失，应照价赔偿。

4、留宿人员请遵守宿舍就寝时间，超过时间请勿外出，特殊情况超时回宿舍的员工请注意不可吵扰其他员工，如有

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发现违反此条者取消流俗资格。

5、当班人员不得以任何理由进入宿舍否则视为脱岗，按公司考勤制度处理。

6、公司指定专人负责宿舍的日常管理，包括日常情况汇报，器物修理

物业管理专业教材《物业公关》——模块六：物业公关的项目策划技能

模块六：物业公关的项目策划技能

应知[知识目标]

1．掌握物业公关策划的意义、类型、方法、技术、步骤、程序及阶段划分； 2．掌握物业公共关系调查的程序、内容及方法；

3．掌握制定物业公共关系方案的流程及每一步骤的关键问题； 4．熟悉物业公共关系方案实施的原则、方法及注意事项； 5．熟悉物业公共关系评估的方法及步骤。

应会[能力目标]

1．培养公共关系策划能力、公共关系实施能力和公共关系的创新能力。； 2．培养公共关系调查技能、“制造新闻”的技能和撰写公共关系策划方案的技能；

3．能独立编写公共关系调查方案、公共关系实施计划、公共关系公共关系评估报告；

4．能够结合定性与定量的方法提出公共关系评估标准； 5．能够使公共关系策项目做到可控化、可视化。

[单项任务驱动]

1．组建一支物业企业公共关系调查小组，提出选用及架构标准。 2．开展一次物业公关专题活动策划的培训。 3．编写一份外部（内部）公众的调查问卷。 4．设计一份与媒体合作的意向书。

5．据某一特定事件对物业公关进行时空分析，提出报告。 6．编制一份公关活动预算书。

[综合项目驱动]

1．针对某一传统节日策划一场专题公关活

工程特点、难点与项目管理重点

本工程施工特点、难点：施工场地狭小，工期要求紧，交叉作业较多，工程质量要求高，台风雷雨季节施工工期较长。

1 施工场地狭小

针对本工程场地狭小的实际情况，我们采取的应对措施是场地有效布置及综合利用。整个施工场地仅有不足1000平方米可用于安装临时堆场和组合场，这远远不能满足本工程的需求。为此我们利用后施工区域（反应塔和除尘器）采取必要的保护措施后搭建临时组合场的方法。另外，反应塔和除尘器距离焚烧炉吊装区域很近，可以极大加快二次转运的进程。采用这种布置措施，既解决了场地小的难题，又加快了施工进度。

2 工期要求紧

从计划的正式进场到1号和2号焚烧炉投垃圾试运行仅1年时间，在此之前必须完成所有大件设备的吊装，工期相当紧张，而且还会受到节假日的影响。对此我们采取的应对措施是，开展劳动竞赛活动等激励措施，同时在条件许可时随时做好两班倒甚至三班倒的工作安排；另外，做好各项目之间施工工序和交叉点的协调也是保证工期的有效措施。

3 交叉作业较多

本工程电厂总体设计比较紧凑，施工空间有限，交叉作业相对较多。协调好施工工序衔接是解决交叉作业最好的应对措施，协调的观点是影响关键线路的先施工，

影响重要设备的先施工。本工程交叉影响最严重

　　在物业项目管理环境中，来自各个方面的冲突是不可避免的。试图避免冲突、压制冲突的想法是不正确的，这只能进一步恶化冲突，最终导致更大的不利。

　　物业冲突管理是创造性的处理冲突的工作艺术，物业冲突管理的作用是引导这些冲突的结果向积极的、协作的，而不是破坏性的方向发展。解决冲突的关键是在作好冲突防范的同时，在冲突发生时分析冲突的来源，运用正确的处置程序和方法解决冲突。物业冲突的表现形式可能是显性的，也可能是隐性的。

　　一、冲突的来源

　　在物业项目管理过程中，冲突可来自两个方面。一方面来自于物业管理组织内部的冲突，另一方面来自于物业管理组织外部的冲突。常见的管理冲突来源可归纳如下：

　　1、管理程序的冲突：

　　因管理程序定义不清楚，职责工作范围、程序对接界面关系搭接步距缺陷等，会导致许多冲突的发生。

　　案例：某项目物业二次装修管理工作流程步距过长( 环节层次)，项目管理办公场地分散，职责步距重复搭接。于是引发业主在办理装修手续时的牢骚和不满。当这种不满情绪处于临界状态时，冲突的发生则会随机的产生于任何一个部门工作范围中。并有可能导致在日后的物业管理收费时，业主为发泄积压的牢骚而找出许多不满意的服务缺陷拒绝交费。

　　案例：管

物业管理项目信息采集表序号 信息内容 1 项目用地性质 2 项目所属行政区划 3 项目地上总建筑面积 地上建筑面积物业类型比例各占 4 多少?(办公/商业/工业/酒店/公 寓等) 5 地下总建筑面积 6 物业管理用房面积 7 配套后勤用房面积 8 总占地面积 9 建筑密度 10 绿地率 11 地上建筑高度 12 地上建筑层数 13 地下建筑层数 14 地下建筑层高 15 地下空间出入口有效净高 16 地下空间车道有效净高 17 地下空间设备用房间数 18 地下设备用房面积 19 地上车位数量 20 地下车位数量 21 地下空间出入口数量 地下空间出入口宽度(单车道？ 22 双车道？) 23 项目与市政道路相连的出入口数 24 建筑标准层层数 25 非标准层层数 26 项目销售单位总套数(按类型分) 27 项目规划总人数 28 标准层卫生间个数 29 标准层卫生间蹲位数 30 标准层是否有保洁工具间 31 首层大堂数量 32 首层大堂面积 33 标准层电梯厅数量 34 标准层电梯厅面积 标准层公共走道面积(不含消防 35 楼梯) 36 电梯总数量 客梯/消防梯/货梯/观光梯/扶梯 37 等数量 38 电梯提升高度/层站 39 电梯额定运行速度

物业管理项目信息采集表序号 信息内容 1 项目用地性质 2 项目所属行政区划 3 项目地上总建筑面积 地上建筑面积物业类型比例各占 4 多少?(办公/商业/工业/酒店/公 寓等) 5 地下总建筑面积 6 物业管理用房面积 7 配套后勤用房面积 8 总占地面积 9 建筑密度 10 绿地率 11 地上建筑高度 12 地上建筑层数 13 地下建筑层数 14 地下建筑层高 15 地下空间出入口有效净高 16 地下空间车道有效净高 17 地下空间设备用房间数 18 地下设备用房面积 19 地上车位数量 20 地下车位数量 21 地下空间出入口数量 地下空间出入口宽度(单车道？ 22 双车道？) 23 项目与市政道路相连的出入口数 24 建筑标准层层数 25 非标准层层数 26 项目销售单位总套数(按类型分) 27 项目规划总人数 28 标准层卫生间个数 29 标准层卫生间蹲位数 30 标准层是否有保洁工具间 31 首层大堂数量 32 首层大堂面积 33 标准层电梯厅数量 34 标准层电梯厅面积 标准层公共走道面积(不含消防 35 楼梯) 36 电梯总数量 客梯/消防梯/货梯/观光梯/扶梯 37 等数量 38 电梯提升高度/层站 39 电梯额定运行速度