我国房地产融资结构分析―以万科集团为例-毕业论文

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摘 要

房地产企业作为支柱产业带动了国民经济的发展，其中融资是万科集团这类大型房地产企业经营发展的根本，而长期以来我国都是以银行信贷融资模式占据了融资方式的主导地位，自2007年起中央先后6次提高存贷款基准利率，12次调高法定存款准备金率使得我国的以万科集团为代表的房地产企业的融资方式受到一定影响。在此情况下，本文在介绍国内房地产企业融资的基本情况后，重点对万科集团当前的融资方式进行分析。通过对融资方式相关理论的介绍，引入对万科集团及其融资方式进行介绍，着重分析目前万科集团融资方式存在的问题。从融资渠道不合理、流动性下降、盲目投资占用资金、股权结构与利益分配失衡等角度分析制约万科集团融资方式优化的因素。最终，进而构建针对性解决方案，以期能够在一定程度上促进万科集团融资方式优化。

关键词 房地产 融资结构 多元化融资 万科集团

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目 录

一、引言 .......................................................... 1 （一）研究背景和意义 ................................................................................................ 1 （二）融资方式研究现状 ............................................................................................ 2 二、企业融资方式概述 .............................................. 3 （一）融资的概念及方式 ............................................................................................ 3 （二）融资成本与合理性判 ........................................................................................ 3 三、我国房地产融资的现状 .......................................... 4 （一）我国房地产企业的一般资金来源 .................................................................... 4 （二）我国房地产业融资存在的问题 ........................................................................ 5 四、万科集团融资方式分析 .......................................... 6 （一）万科近年来融资方式概况 ................................................................................ 6 （二）万科的融资方式 ................................................................................................ 6 （三）基于财务绩效对万科当前融资方式存在的缺陷 ............................................ 8 1.限制权益融资方式的因素 ........................................................................................ 9 2.限制负债融资方式的因素 ...................................................................................... 10 （四）万科融资方式缺陷的成因分析 ...................................................................... 12 1.融资渠道不合理 ...................................................................................................... 12 2.流动性下降 .............................................................................................................. 12 3.盲目扩大投资规模大量资金被占用 ...................................................................... 13 4.股权结构失衡 .......................................................................................................... 14 5.利益分配失衡 .......................................................................................................... 14 五、促进万科等房地产企业融资方式优化建议 ......................... 15 （一）发展多元化融资渠道 ...................................................................................... 15 （二）控制项目投资及风险 ...................................................................................... 15 （三）提高企业流动性 .............................................................................................. 16 （四）注重创新发展吸引股市和股权融资 .............................................................. 16 （五）积极发展REITs ............................................................................................... 17 六、总结 ......................................................... 19

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我国房地产融资结构分析

—以万科集团为例

一、引言

房地产业作为一个新兴的支柱产业对促进我国国民经济增长有着重要的作用，而管理、技术、资金密集型是房地产业的特性，这就意味着发展房地产业需要大量的资金维持运转，因此采取合理的融资方式非常必要。

长期以来，银行信贷资金在我国房地产业融资模式中占据了主导地位，自2007年起中央先后6次提高存贷款基准利率，12次调高法定存款准备金率使得房地产业遭受到重大打击，单一的融资方式的弊端也逐步显现出来，多元化融资的发展势在必行。

目前我国房地产行业早已进入融资多元化的时代，本文通过分析我国房地产业的融资现状和发展，然后以万科作为重点研究对象，列举一系列数据对万科集团近年来的融资方式进行分析并对我国房地产业多元化融资发展提出建议。

（一）研究背景和意义

上个世纪九十年代住房制度改革使我国房地产业激活并迅速地发展起来，目前房地产业作为一个新兴的支柱型产业极大程度的带动了我国经济的发展，同时也带动了其一系列周边产业如建材业、钢铁业、水泥业等的发展。同样的，国民经济的发展也促进房地产业发展，房地产业虽然是高投入产业，但是以他高收入和稳定的物业管理费用吸引了众多的投资者，使得房地产业发展能更为迅猛。

而万科集团作为从事大型房地产企业，在建工程等对资金的需求较高，企业自有资本的满足能力较差，这就使得融资成为影响该集团发展的核心问题。在近年来万科集团的融资结构中，内部融资的能力逐步下降，外部融资份额增强但是其融资的能力却没有显著的改善。受到宏微观多重因素的影响，万科集团的资金缺口逐步扩大，融资需求迅速增加。如何改善融资结构成为当前集团

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发展必须关注的问题。本文研究由此以万科集团为例，对其融资结构进行分析，明确其融资结构存在的不足及成因，进而构建针对性解决方案，以期能够在一定程度上促进万科集团发展。

（二）融资方式研究现状

融资方式主要是权益融资和负债融资，在房地产业，经常使用的是负债融资方式。而负债融资主要包括：向银行借款、利用商业信用、发行债券、融资租赁，杠杆收购等。其中，商业信用主要是应收账款基础上的融资，融资租赁一般是固定资产或者某些技术的租赁。融资风险从宏观上可以分为外部风险和内部风险。其中，融资外部风险主要来自政治、经济、法律政策、市场等因素的变化，它一般不为企业所控制；融资内部风险主要来自权益融资风险和负债融资风险，这是企业财务风险管理的重要组成部分①。正确识别融资风险是融资风险管理的前提。

负债融资风险也就是负债融资过程中形成的财务风险，具体而言，企业负债性融资风险具有两层含义：一是指负债融资，将会带来企业所有者收益下降的风险；二是指负债融资可能导致企业财务状况出现困难甚至破产的风险。相对于负债融资而言，权益融资的成本更低、风险也更低，但是权益融资可能影响企业股权分配结构，影响企业内部治理，进而形成对固有管理层及其决策的干扰，这也使得部分企业在对决策权控制严格的基础上才会进行权益融资，也会限制大额资本的注入，影响融资绩效。

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牛晓健.供应链融资的风险测度与管理[J].金融研究，2012（11）

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二、企业融资方式概述

（一）融资的概念及方式

融资就是企业资金融通的简称，通过何种方式获取资金是企业融资需要考虑的重要问题，这就是融资渠道。通过不同的渠道进行融资，获得融资的方式不同，也就形成融资方式的差异。目前企业融资方式主要包括：

（1）以吸收直接投资、发行股票，利用留存收益为主的权益融资； （2）以向银行借款、利用商业信用、发行债券、融资租赁，杠杆收购等为主的负债融资。

（二）融资成本与合理性判

资金筹集是企业财务活动的起点，融资活动是企业生存、发展的基本前提，没有资金的企业将难以生存，也不可能发展从企业融资的实务来看，需要研究的内容很多，如选定融资方式、计算资金成本，安排融资程序、确定资金结构等。但从理论研究来看，企业融资理论主要是围绕资本结构展开的。因此，企业的市场价值作为评价企业资本结构的标准、缺乏可操作性。由此可看出：企业市场价值最大化不能成为企业融资方式优化的标准，企业融资方式优化应以企业利润最大化和投资者投资收益最大化双重标准的统一为标准。企业融资方式的合理性，对于推进企业正确的完成融资活动，并合理的利用资金，提升企业的综合财务管理能力非常重要。融资方式的改善，需要关注企业融资的满足率的提升，以及融资成本的降低，这需要关注企业的资金需求、偿债能力及债务偿还等问题。

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