佛山防水补漏工程部有限公司

工程维修管理制度 物业管理

有限公司 《工程部维修管理制度》 编制 李青 日期 2012.5.10 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 2012.5.初

次编写 初次编写修订 10

- 1 -

目 录 第

一章 岗位职责 一、工程部经理岗位职责 二、机修工的岗位职责、 三、弱电工的岗位职责 四、强电工的岗位职责 五、万能工的岗位职责 第二章 工作程序 一、配电室巡检工作程序 二、报修维修工作和序 三、巡检操作工作程序 四、市、发电倒闸操作工作程序 五、供水系统巡检工作程序 六、日常保养工作程序 七、安全消防监控系统保养工作程序 八、发电机检修工作程序 九、程控交换机检修工作程序 第三章 业务流程 一、日常维护保养流程 二、报修（夜间）流程

第一章 人员架构及管理范围

1.1 架构图

总工程师1人 资料员1人 电气工程师1人 1人 空水工程师 综合维修工程师1人 强电主管 1人 弱电主管 1人 空调主管 1人 给排水主管 1人 高级技工6人 高级技工2人 高级技工4人 高级技工3人 高级技工2人 技工4人 总人数：39人

技工1人 技工4人 技工2人 技工2人

1.2 物业管理工程部的主要职责

工程部负责：

A. 对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安

消防等系统）的维修保养 B. 日常运行管理

C. 对业主、租户开展有偿服务 D. 对装修工程进行监督管理 E. 对物业设施提出完善、整改方案 具体包括以下内容：

1.2.1 在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工

作的具体目标和政策。

1.2.2 定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供

依据。

1.2.3 负责物业设备的规划和实施，运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全

过程的技术和经济管理。

1.2.4 负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经

报批后实施。

建筑装饰工程有限公司预算部岗位职责

预算部岗位职责

部门职责：

（一）负责完成公司工程预决算相关规定的制度编制工作。

（二）负责工程内、外决算的审核及管理。

1、竣工工程对外正式结算资料的管理。

2、在建工程内决算资料的审核及管理。

3、工程承包、劳务分包决算资料的审核及管理。

（三）负责做好在建工程变更签证的办理情况。

（四）参与公司工程的合同评审工作。

（五）根据本部门不同种类文件材料形成的特征，及时制定其案卷类目，合理集中分类存放，便于平时利用和立卷归档，并按规定要求及时移交档案管理部门。

（六）负责本部门ERP等信息化系统的建设推进工作。

（七）不断收集标杆企业核算管理的相关资料，通过调研、研究、借鉴、吸收、完善逐渐提升公司核算管理水平和能力。

（八）根据票据审批制度规定的权限审核部门人员所发生的费用票据。

（九）在制度规定的权限范围内，负责本部门的人力资源管理工作：

1、参与员工的招聘、奖励、加薪、晋升和处分、辞退、调动等事宜；

2、推进人才培养体系建设，提升部门人员的能力与素质，建立匹配公司发展要求的管理与专业技术团队；

沈阳城市公用集团煤炭有限公司股东决定书

根据《公司法》及公司章程，佛山市 有限公司股东于 年 月 日作出如下决定：

一、 同意公司名称变更。公司名称由 有限公司变更为 有限公司。

二、 同意公司地址变更，地址由 变更为 。

三、 同意公司变更经营范围，原经营范围变更为： 。

四、 同意本公司变更注册资本，注册资本由 万元变更为 万元。变更后股东的出资情况为： ，出资 万元，占本公司注册资本的 ％，出资方式为 。 五、 同意原股东×××将所持本公司 %的股份，原价 万元，以 万元转让给×××，批准了×××与×××签订的股权转让协议。 或者 同意新增股东×××，新股东×××出资 万元。

六、 股权

沈阳城市公用集团煤炭有限公司股东决定书

根据《公司法》及公司章程，佛山市 有限公司股东于 年 月 日作出如下决定：

一、 同意公司名称变更。公司名称由 有限公司变更为 有限公司。

二、 同意公司地址变更，地址由 变更为 。

三、 同意公司变更经营范围，原经营范围变更为： 。

四、 同意本公司变更注册资本，注册资本由 万元变更为 万元。变更后股东的出资情况为： ，出资 万元，占本公司注册资本的 ％，出资方式为 。 五、 同意原股东×××将所持本公司 %的股份，原价 万元，以 万元转让给×××，批准了×××与×××签订的股权转让协议。 或者 同意新增股东×××，新股东×××出资 万元。

六、 股权

1

工程部主管岗位职责

1、 在物业管理公司项目经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的

各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实；

2、 在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、油、

天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作；

3、 负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作，保

障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户的服务质量；

4、 负责调配、组织人力、物力，及时完成业主和用户提出的请修要求，为业主和用

户提供良好的工作、生活、学习条件； 5、 组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行； 6、 组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好

国家的各项技术政策；

7、 组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特殊

情况时及时调整、变更计划； 8、 组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量； 9、 负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程

部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况； 10、

精心整理

工程部主任岗位职责

1、

在物业管理公司项目经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实； 2、 在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、

油、天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作；

3、 负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户的服务质量；

4、 负责调配、组织人力、物力，及时完成业主和用户提出的请修要求，为业主和用户提供良好的工作、生活、学习条件； 5、 组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行；

6、 组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策；

7、 组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划；

8、 组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服

务质量；

9、 负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，

经工程部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况；

精心整理

工程部主任岗位职责

1、

在物业管理公司项目经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实； 2、 在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、

油、天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作；

3、 负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户的服务质量；

4、 负责调配、组织人力、物力，及时完成业主和用户提出的请修要求，为业主和用户提供良好的工作、生活、学习条件； 5、 组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行；

6、 组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策；

7、 组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划；

8、 组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服

务质量；

9、 负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，

经工程部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况；

呵呵

一、**装饰设计工程有限公司

**装饰设计工程有限公司是一家专业从事家居装饰、写字楼、公寓、挑高空间、商业空间、别墅设计与施工的专业性工程公司，

**人对内提倡尊重、信任、崇尚团队精神，对外强调诚实、信用、坚持质量第一。力求在每一项工程以及每一项工程的每一个环节，通过自身优势营造出完美的工程作品以回馈客户。

几年来，我们通过对各种性质的建筑空间进行设计和施工，使我们积累了丰富的管理、设计和施工经验，公司本着以绿色环保为主题，对家居住宅、办公、商铺等不同特点的室内装饰产品形成了独特的装饰理念。

二、广东星艺装饰集团有限公司于1991年在广州创立，属建筑装饰工程设计专项乙级、专项承包贰级资质、ISO9001国际质量体系认证企业，是广东省和广州市的“著名商标”企业。本集团公司注册资金3000万元，主营住宅装饰装修和酒店、宾馆、会所、商场、展厅、办公楼等公共空间设计和施工，兼营木业生产、家具制作、建筑材料、软装配饰、酒店餐饮和文化传媒、高级职业教育等产业。本集团公司直营分支机构435个，分布在全国24个省、直辖市、自治区，从业人员45000人，其中拥有高端室内设计师5300人，项目经理和工程监理9000多人，技术工人30000名，成为国内业界经营网点最广

甲方工程部常见管理问题

一、 应有较为齐全的工作指导性资料、文件

1. 集团、公司、项目内部制定的管理文件：工程项目管理手册，制度、流程、标准等。 2. 承包合同文本。

3. 现行建筑、房地产等法律、法规等工具书。法律、规范、工艺等工具书。最新文件的收集与整理。

4. 地方性管理文件。省市建设主管部门的地方性管理文件。 二、 工程部人员在现场管理当中容易出现的管理误区

1. 认为监理人员在现场管理起到的作用不大，很大一部分工作而直接代为监理进行现场管理，形成越俎代庖的局面。 2. 认为监理人员推诿、扯皮、不作为，从而信不过监理人员，该由监理人员承担的责任，而没有正真承担。

3. 认为总包单位主要管理人员职责缺失，对其无法采取措施，而任由其发展。 4. 认为承包商管理水平较低而象教自己的孩子、学生一样的边学边干式的指导工作。 5. 为了减少指令在下达过程当中的过滤现象，而直接跨越好几级别将指令下达到执行层面上。

6. 制度底线不清晰，导致被管理者得寸进尺、屡犯同样的低级错误，使得工程部管理主动性、控制力较弱。

7. 经验管理成分较多，合同管理成分较少。