物业公司工程部管理规范
更新时间:2023-03-08 17:24:35 阅读量: 综合文库 文档下载
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工程部主管岗位职责
1、 在物业管理公司项目经理的领导下,贯彻执行有关设备和能源管理方面的
各项法律、法规,保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实;
2、 在“安全、可靠、经济、合理”的前提下,保障各设备所需的能源(水电、油、
天然气等)的供给,并做好节约能源、节约开支的工作;
3、 负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作,保
障设备处于良好的技术状态,不能影响使用效果,更不能影响到对业主和用户的服务质量;
4、 负责调配、组织人力、物力,及时完成业主和用户提出的请修要求,为业主和用
户提供良好的工作、生活、学习条件; 5、 组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准,并监督执行; 6、 组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸,做好设备的技术管理工作,落实好
国家的各项技术政策;
7、 组织编制各种设备的保养、检修计划,原材料采购计划,并组织实施,遇到特殊
情况时及时调整、变更计划; 8、 组织员工开展技术、业务学习和培训,不断提高员工的业务技术水平和服务质量; 9、 负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划,经工程
部经理审批后负责组织计划的落实,并检查计划的完成情况; 10、 负责检查所管设备的使用、维护和保养情况,并解决有关技术问题,以保
证设备经常处于良好的技术状态,防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生; 11、 负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录,敦促下属人员认真负责,
承担起相应的岗位责任,严格执行操作规程,保证设备的正常运行,发现不符合规范的情况要及时纠正; 12、 发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因,提出处理意
见及工作改进措施,以防止同类事故的再次发生; 13、 负责制订所管设施的更新、改造计划,以消除原设计和施工中存在的问题,
并负责工程的监督工作,以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标; 14、 负责组织技术学习和培训工作,不断提高下属员工的技术素质,服务意识
以及服务质量; 15、 完成上级交代的其他工作;
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工程领班岗位职责
负责本班所管设备的运行、维护、保养工作,严格做到“三干净、四不漏、五良好”。所谓“三干净”指的是设备干净、机房干净、工作场地干净;“四不漏”指的是不漏电、不漏油、不漏水、不漏气;“五良好”指的是使用性能良好,密封良好,润滑良好、紧固良好、调整良好;
以身作则,带领并督促全班员工严格遵守岗位责任制,操作规程、员工守则及公司的各项规章制度,及时完成上级下达的各项工作任务;
负责本班的日常工作安排、高速做好各项记录并汇总,定期交上级主管审阅;
负责制定本班设备的检修计划和备件计划,报工程主管审核后组织落实,落实中出现问题及时向上级汇报,并给出调整意见;
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工程维修工岗位职责
1、 服从上级的调度和工作安排,及时、保质、保量地完成工作任务; 2、 自觉遵守公司的各项规章制度,操作规程,科学操作,确保安全,做到文
明施工; 3、 努力工作、学习,不断提高服务意识和技术水平提高服务质量,让业主满
意;
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维修工作程序
一、 接电话
工程部人员接到客服部送来的维修单或报修电话
由领班在工程维修单上签字,首先看清报修内容、若对报修内容不清的,应再询问送单人,确定维修事项,在维修单上填上维修单相应的内容。
若为业主的直接紧急求助电话,应详细问清报修内容、单位部门、联系人、联系电话。确定维修时间并在《电话维报修记录上》填写内容。 二、安排人员维修
1、领班通知维修人员,领取维修单,并让其在维修单上签字,填写接单时间。 2、若遇维修领班工作忙或不在,但维修项目也很紧急,可临时安排工作任务不忙的人员进行接单及维修。
三、对业主报修内容的分析
1、根据业主报修的故障,分析可能产生的原因,决定维修措施及维修所需备件耗材、工具。
2、分析此故障能否维修,若没有把握应请教其它维修人员或立即向上汇报。 四、出发前的准备:
1.仪容仪表检查,工作服整洁、仪容仪表整洁、精神饱满、面带微笑,眼神正直热情
2. 出发前维修所带的工具备件,维修工作单,维修材料的领取。
五、出发、按正常情况的预约维修时间,15分钟内到达现场。若上个维修任务未完成,可电话联系业主并向业主道歉。在征得业主同意的前提下,改上门时间。(但要在维修单记录中体现) 六、进门维修过程
1、介绍:到达现场见到业主时,首先应该进行自我介绍:“对不起,打扰了,我是物业公司工程部维修人员***,前来为您服务。” 双手递交维修工作单,并让业主看到自己胸前的工作牌。“您的**设备是否有故障,部门派我前来维修,给您添麻烦了”。
2、步骤:进入以装饰区域内步子要轻,不能在地上拖着工具箱行走。走到工作地点后,应将干净的帆布或塑料布铺在主人指定的位置,用于放置工具和需要拆卸的零件,不能将工具和拆卸下来的零配件直接放在地面上。
3、耐心听取顾客意见,服务语言规范。 4、故障诊断:
1〉准确判断故障原因及所需的零部件,维修中发现需更换配件的,首先应征求
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业主的意见,确认配件由谁负责购买并报价;如业主同意物业公司购买,将材料拿回后应先让业主进行验货,业主满意后再更换安装。并让业主在维修费用一栏签字认可价目,然后才可实施维修。
2〉若当时没有备用的材料,首先应对先业主讲清,等材料购回后再来进行维修。 5、维修:严格按照相关的维修工作程序排除故障
维修工作中手脚要轻,尽可能不发出噪声。如果实在无法避免时,应提前向业主打招呼征求同意,并说一声“对不起”。维修中如需移动业主的物品,同样应提前征得业主同意方可进行,维修工作完成后恢复原位。
6、整理:修理完毕后,应使用自带抹布将设备擦拭干净,将所有散落的工具,零件及杂物等收拾干净,如果地面被弄脏,维修人员负责打扫干净并将垃圾带走。
7、试用:当着业主的面试用设备,证实设备恢复正常,并请主人进行验收。 8、填单:如实填写维修单,并请业主对维修完成的质量、服务态度、行为等进行评价及签字。将业主签好的维修单收好放入工具箱或者上衣袋。
9、讲解:向业主讲解故障产生原因,介绍有关的维修保养知识,并告诉业主正确的使用方法及其注意事项。
维修工作进行完毕后,应向业主解释“物业公司规定有专门的收费人员来收费,请您签单。业主签单完后很礼貌说声:“谢谢!”
10、辞别:向业主告辞,工具箱拎在手中,应转身面对业主说一声:“今后有问题,请随时与物业公司联系,再见。”
11、在整个维修工作期间不得接受业主送的任何物品,也不能借用主人房屋内的工具、抹布等,更不充许抽烟和做与工作无关的事情。 七、信息反馈
由维修人员在维修单上签字并填写维修完工作时间,将维修单返回至前台客服,由前台客服收集整理并完成回访。
1、目的:本规程规定了物业管理服务过程的基本要求和方法,确保物业管理服务工作的规范化
2、范围:适用于与此工作有关的工作人员。 3、职责:
(1)、客服部负责按业主的要求填写维修单。 (2)、工程部负责维修工作的实施。
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配电室管理制度
1、配电室全部设备,由工程部电工班负责管理及二十四小时值班,闲杂人员禁止进入配电室,特殊情况须经项目经理或工程主任批准后方可进入。
2、停送电由值班电工进行操作,非值班电工禁止操作,值班员必须如实做好值班记录。
3、当班电工应按规定对配电设备定时进行巡查,做好巡视记录。用电高峰期应加强巡视,发现问题应及时处理,不能解决的问题要及时上报。
4、供电线路操作开关应设明显标志,停电拉闸,检修停电,必须悬挂标示牌。 5、配电室内禁止乱拉乱接线路,供电线路严禁超载供电。如确需要,由工程部主任书面同意后进行。
6、严禁违规操作,操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套等,并有监护人负责监护。 7、配电室内设备及线路改变必须经工程部主管同意,重大改变应报告项目经理批准。 8、保持良好的室内照明和通风,墙上应挂温度计,室温宜控制在40度以下。 9、配电室卫生每班次清扫一次,保持室内清洁干净,无杂物,无积水。 10、配电室内消防设施完好,手持式气体灭火器必须保证有效使用。 11、配电室内应悬挂或备有高低压系统图,二次线路图。 12、配电室内应做好防鼠工作。
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公共区域维修程序
1、接到公共区域维修工作单后,按规定时间根据维修的技术复杂程度,安排维修工到现场维修;
2、维修前先与区域负责人(领班级以上)取得联系并协商有关事宜; 3、确认故障范围,并且放置安全警示牌;或维修指示牌;
4、确认是否有影响业主的正常工作,若有影响应立即通知相关部门与业主取得联系后,经业主认可,方可进行维修;
5、高空作业时,最少安排俩人以上作业,并做好安全防护措施,首先检查安全工具是否完好,如:安全带、梯子等,梯子应与墙面成60度;
6、使用的维修器具必须干净、整洁,并配备必要的防护器具,防止二次污染;
7、在维修期间,尽量避免产生噪音灰尘。严禁大声喧哗,严禁唱歌、哼曲、吹口哨,严禁坐在设备上与他人聊天;
8、维修完毕后必须将现场卫生打扫干净,如产生大量垃圾可根据实际情况联系其他部门协助打扫;
9、每次维修结束时,必须清点所带工具、零配件,以防遗失或留在设备内造成事故; 10、通知区域负责人(首问负责人员)对报修的问题进行验收,验收合格在维修单上签字认可;
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工程部突发事件处理程序
一、停电
若发生停电,工程部配电室值班人员应保持冷净,首先检查设备,确定是外线停电还是内部故障停电。 1、 外线停电: (1)、打电话联系供电局小区变电所,询问停电原因,停电时间,何时恢复,并做好记录。 (2)、如果接到电梯困人的呼叫,应立即赶赴现场,采取措施,按照《电梯救困流程》处理,防止危险情况发生。 (4)、打电话通知物业公司项目经理,工程部主管。 (5)、通知客服部及时告知业主。 (6)、将情况及时汇报公司当值最高领导。 (7)、由配电室和领班以书面的形式记录突发停电事情经过。 2、内部故障停电: (1)、检查停电原因,按《内线故障处理程序》执行。 (2)、通知客服部及时向业主解释。 (3)、如果接到电梯困人的呼叫,应立即赶赴现场,采取措施,按照《电梯救困流程》处理,防止危险情况发生。 (4)、当供电系统紧急故障发生后,领班及时组织人员抢修,并预计修复时间,并通知客服部。 (5)、事故处理完毕后由领班向工程部主管报告事故经过和处理情况。 (6)、由主管以书面的形式写出事故报告,上报物业公司项目经理。交物业办公室一份,留一份工程部办公室存档。 (7)、做好事故处理过程的工作记录 二、发生停水、水管爆裂时:
1、工程部接到水管爆裂消息,立即安排维修人员赶到现场。
2、维修人员到达后,立即关闭水源控制阀,悬挂“管道维修,暂停使用标示牌”。 3、维修人员及时将现场状况用对讲或电话汇报工程主管。
4、如遇小型故障可以一人处理.修理完毕后,填写维修单,注明所用材料及情况说明。 5、如遇重大故障,工程部将加派人力和物力组织抢修。
6、如果有危及到电气设备的,应马上通知配电室立即断开该事故区域电源。
7、修复后维修人员撤去维修告示牌打开供水阀,及时通知客服部告之业主正常使用。 8、事情处理完毕后,由主管写出书面报告, 留工程部办公室存档。 三、发生天然气泄漏时:
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1、工程部值班人员接到煤气泄漏报告时,立即赶到现场,关闭泄漏煤气管道控制阀,并悬挂“煤气泄漏,严禁火种标示牌”。通知管理部安排人员看护现场,疏散围观人员;严防有人吸烟及开关电源引起天然气爆炸。 3、设置警界线,放置:“危险!请勿靠近”的警示牌。 4、值班人员将现场泄漏情况报告工程部办公室。
5、由工程部及时通知客服部,由客服部及时通知受影响的业主。
6、工程部组织人员进行小型故障抢修,遇重大情况立即与天然气公司联系维修,尽快恢复使用。
5、修复后及时通知物管部告知业主可以正常使用。 6、事后由工程主管写出事故报告,留工程部存档。
四、发生火灾:
1、工程部接到火灾报警后,工程部经理要立即赶到消防中心,接受指令。 2、工程部人员立即准备,将重要的文件及备份资料马上转移到安全区域。 2、全体设备维修人员要在现场待命。
3、负责监视水池水位的高低和消防水泵的运行情况,发现问题及时处理。同时,随时准备人力启动消防泵。
4、值班人员不能离开值班室,以便根据指挥部的火情处理决定通知有关人员。 5、电工领班带领电工在配电值班室待命,随时处理各种突发问题;根据指挥部和工程部办公室指令切断电源;保证消防设备和应急照明设备的供电。
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特殊气候环境作业规范
一、 雨天
1、暴雨应急预算,保证暴雨天气公共设施设备及区域有紧急应对措施; 2、对小区内道路、河道、屋面、楼顶等公共区域进行检查梭通; 3、对管辖区域内易漫水区域进行检查疏通; 4、对小区内紧急报修事宜进行处理; 二、 暴风(台风)
1、 做好暴风(台风)天气下的紧急预案,保证设施设备损失最小;
2、 在暴风(台风)来临之前对路灯、监控等以损坏高支点设备进行检查;台
风过后,再次对相关设备进行检查;
3、 在暴风(台风)来临之前对楼顶高压水箱、楼顶广告牌及晾衣架等进行检
查;台风过后,再次对相关设施进行检查;
三、 暴雪
1、 做好冷冻气候条件设施设备维护保养工作; 2、 做好暴雪之后设施设备维护保养工作。
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工 程 部 培 训 大 纲
一、培训目的:为了提高物业维修人员的专业技术水平和综合素质,保证服务质量不断满足业主的需求
二、培训方式方法:面授、现场讲解、观看教学光碟、案例分析、参观、现场演示或聘请外单位有经验的人员理论讲解。 三、培训方式:
1、每周公司例会精神的传达。 2、本周存在的问题分析。 3、各相关专业负责人的讲解。
4、各相关专业负责人实地现场讲解。
5、工程部组织资料下发班组,员工自学,定时考核。 四、培训内容
1、小区设施设备介绍:(领班负责) (1)、现场实地介绍
a、水泵房:介绍水泵房内各水箱容量、用途、给水方式、巡查维护注意事项;各泵的用途及控制原理、消防设施的运行情况介绍及的巡查维护注意事项。
b、直燃机房:介绍直燃机的工作原理,制冷过程。直燃机的操作注意事项,以及应急处理事项措施等。
c、配电室:高压设备各配电柜功能介绍。低压配电柜各分路负荷的分配,以及各回路所管辖负荷范围的名称。各低压开关的操作法及注意事项,以及停送电操作程序。 e、气体灭火室:气体灭火罐巡查中的注意事项、维修保养事项、出现火灾如何与消防中心配合。
f、消防中心:消防控制中心设备的介绍,如何与负二层设备的联动。
g、中控室:所有弱电设备在中控室的分布情况。电信、铁通、网通、联通,移动设备的介绍,网络设备在各楼层的分配情况。
h、各层强电井:管网的名称及走向,管井内缆线的排列及名称。 j、水箱间:各水箱的容量,供水方式,各水箱所辖楼层的范围。 (2)系统讲解
a、强电系统:小区的供电方式。
b、弱电系统:综合布线的所包含的内容,。 c、给排水系统:小区的供水方式。
d、消防系统:消防水灭火,消防自动报警。发生报警时,工程部的任务如何与其它部门配合。
2、部门综合培训:(部门负责人)
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(1)、管理文件学习:
a、岗位职责:使每个人明白自己所做工作的内容。
b、工程部规章制度学习(记录、钥匙、报告、工具房、内部沟通,培训)。 c、上门维修工作程序及细节。
d、质量记录的要求和控制。工作记录的填写要求;运行表格的填写要求及工作记录的保管。
e、材料领用的流程及领料单的填写要求;工程部常用材料的分类,特殊材料的分类,特殊材料的用途,临时材料的申购过程。
f、电话接听标准:工程部办公室接听电话标准,配电室接听电话标准. (2)、工作内容的培训(由专业口主管负责)
a、设施设备的管理维护,针对本小区的设备的维修保养内容。 b、交接班管理,交接班的注意事项。
c、值班的工作要求及注意事项:值班工作要求,交接班制度、注意事项。
d、验房工作流程及内容:验房工作程序,验房工程部应做的事项,验房工作技巧,验房中必备的工具。
e、工具的安全使用要求及注意事项:日常工具的使用,特殊工具的安全使用。 f、技能的纠偏、提升。
3、应急处理(由专业主管负责)。
a、电梯救困工作程序,电梯救困的配合事宜及方法。 b、停电、停水应急处理工作程序。 c、水管爆裂、漏气应急处理工作程序。
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