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工程维修管理制度 物业管理

有限公司 《工程部维修管理制度》 编制 李青 日期 2012.5.10 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 2012.5.初

次编写 初次编写修订 10

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目 录 第

一章 岗位职责 一、工程部经理岗位职责 二、机修工的岗位职责、 三、弱电工的岗位职责 四、强电工的岗位职责 五、万能工的岗位职责 第二章 工作程序 一、配电室巡检工作程序 二、报修维修工作和序 三、巡检操作工作程序 四、市、发电倒闸操作工作程序 五、供水系统巡检工作程序 六、日常保养工作程序 七、安全消防监控系统保养工作程序 八、发电机检修工作程序 九、程控交换机检修工作程序 第三章 业务流程 一、日常维护保养流程 二、报修（夜间）流程 三、设备检

修流程 四、配电巡检流程 - 2 - 工程维修管理制度 五、设备检修流程 六、增改项目程序流程 七、

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发电机检修流程 八、给排水巡检流程 九、程控交换机检修流程 十、安全监控系统保养流程 十一、档案资料管理流程 十二、设备购臵流程 十三、设备报废流程 第四章 检查细则 一、仪容仪表检查细则 二、节能降耗检查细则 三、设备机房检查细则 四、维修保养检查细则 第五章 管理制度 一、地面卫星电视前端机房管理制度 二、设备及事故处理制度 三、交接班管理制度 四、维修材料领用管理制度 五、机电泵房热水系统管理制度 六、消防泵组管理制度 七、工具的领用及保管管理制度 - 3 -

八、

变配电室安全管理制度 九、维修工作人员进入客区管理制度 十、节能降耗总则 十一、员工工作守则 十二、维修人员守则 十三、电脑房工作守

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则 十四、工程部奖惩条例 十

五、工程部员工责任书

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第一章

岗位职责 职务：工程部经理 【层级关系】 直接上级 酒店总经理 直接下级 机修工、强电工、弱电工、万能工 【岗位职责】 在总经理的领导下，负责酒店工程维修及人员的管理工作。 【工作内容】 1、制定组织机构和管理运行模式，使其操作快捷合理，并能有效地保障酒店设备、设施安全经济地运行和建筑、装潢的完好。 2、总结和归纳运行和维修实践、制定和审定设备、设施及建筑装潢的预防性维修计划、更新改造计划且督促执行，保证酒店设施不断完善，始终处于正常、完好状态。 3、制定和审定员工培训计划，定期对员工进行业务技能、服务意识、基本素质的培训。 4、全面负责工程部的节支运行、跟踪、控制所有水、电等的消耗并严格控制维修费用，保证酒店最

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大限度的节能、节支。 5、根据营业情况和气候及市场能源价格情况，提出节能

运行的计划和运行维修费用预算。 - 5 - 工程维修管理制度 6、负责协调和酒店相关的市政工程等业务部门的关系，以获得良好的外部环境。 7、主持工作例会，协调班组工作。 8、分析工程项目报价单，重大项目应组织人员讨论并现场检查施工质量与进度，对完工的项目组织人员进行评估和验收。 9、配合保安部搞好消防、安全工作。 10、建立完整的设备设施技术档案和维修档案。 11、随时接受并组织完成上级交办的其它工作事项。 职务：机修工 【层级关系】 直接上级 工程部经理 【岗位职责】 负责酒店的水、电、汽、空调、电梯、装饰、装潢、厨房、设备等机电设备的日常维修保养和计划性维修保养工作。 【工作内容】 1、服从主管的领导，保证酒店所有机电设备的完好和及时维修、正常运行。 2、保证客房和厨房、公共区域、水、电、空调的正常供应。 3、保证厨房设备

的正常运行，发现故障及时维修。 - 6 - 工程维修管理制度 4、客房卫生洁具及设备需要维修时，应及时维修的同时做好对客服务准则。 5、负责酒店所有门锁、窗锁、门地弹簧抽屉锁的更换修理。 6、负责酒店所有装饰、装潢的维修工作。 7、对设备进行技术改造，使之符合酒店要求，并进行小型零件的加工。 8、根据设备的使用，协助领班制定出相应的年度、月度维护保养计划，并严格实施。 9、按期巡检消防设备，协助安消部进行消防检查，消防试验，在发生火灾时给消防人员提供帮助。 10、完成上级交办的其它工作事项。 11、设备发生故障后服从主管的调动，积极进行抢修，紧急故障未处理完毕，人手紧缺时不得下班。 职务：弱电工 【层级关系】 直接上级 工程部经理 【岗位职责】 负责管理酒店内所有电视、音响、监控、通讯（包括电话交换机）消防安全设施及其它弱电设备设施的维修保养并保证

其正常运行 【工作内容】 - 7 -

1、管理

酒店范围内所有弱电设备设施的安会操作程序和维修保养范围并按要求进行。 2、配合主管制定弱电设备设施的年度、月度的预防性维修保养计划，提出自己的建议并保证计划按规定的要求和规范按时完成。 3、掌握弱电设备设施运行情况，制定巡视巡检制度，保证酒店背景音乐、电视节目的正常播放以及电话的畅通。 4、接受和完成值班室的运行调度和日常维修工作指令。 5、按经营需要提出更新改造设备的合理化建议并配合主管负责弱电设备设施的选型选购协助安装调试验收使用. 6、配合安消部做好每月一次的例行消防设备的检测演习，发现问题及时解决并认真做好记录。 7、完成上级交办的其它工作事项。 职务：强电工 【层级关系】 直接上级 工程部经理 【岗位职责】 接受强工程主管的领导，负责酒店配电、电梯维护保养工作。负责酒店内所有用电设备、设施、灯具的维护、维修和保养工作。 【工作内容】 1、按照

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配电设备及电梯维修保养规程，进行日常维护 - 8 -

工程维修管理制度 和例行保养。 2、坚守岗位，定期巡视检查配电运行仪表，认真抄录填写各种报表和运行记录。 3、负责做好配电房的安全防范措施，如门、窗、消防器材等，同时做好防范小动物的工作，确保安全运行。 4、当发生停电事件时，立即与供电部门联系，问明停电原因和恢复时间，并做好准确记录。5、负责保管好配电房的日用仪器、仪表和各类工具，做到器具准确，完好，取用方便。 6、负责配电房的设备和场地整洁、卫生、无杂物，机房内不得抽烟，吃零食，严禁将易燃易爆等危险品带入配电房。 7、发生事故时，值班人员应保持清醒头脑，按照操作规程及时排除故障。 8、完成上级交办的其它工作事项。 职务：万能工 【层级关系】 直接上级 工程部经理 【岗位职责】 按计划检修客房，检修公共区域，根据客房

损坏情况排出先后次序 【工作内容】 - 9 -

１、

遵守操作规程及酒店规章制度。 ２、按计划检修客房，检修公共区域，根据客房损坏情况排出先后次序。 ３、完成综合性临时任务，如检查VIP房；监督客房、餐厅、大堂等大修工作。 ４、完成客人提出的小修工作。 ５、完成主管安排的其它工作。 ６、提供客房设施现状、公共区域现状，提出补救意见。 第二章 工作程序 一、配电室巡检工作程序 （一）、设备

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清洁 1、保持设备干净，机房干净，工作场地干净。 2、防止因异物造成接触不良或短路。 （二）、检查变压器 1、变压器表面除尘，以免影响冷却效果。 2、对线圈、引线、动力联线和湿度监视进行外观检查。 3、手动试验冷却风机运行情况。 4、测量绝缘电阻 （三）、检查配电柜 1、检查所有仪表工作状态。 2、检查动力联线，避免接触不良产生过热。 - 10 -

3、检查

安全保护装臵，使其工作可靠。 4、检查

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电压表所指示的是否为正常数值。 （四）、三相平衡 1、保证三相负载平衡，必要时市调整负载。 2、检查电容三相电流及投切情况。 （五）、做好详尽的巡检资料。二、报修维修工作和序 （一）、报修 1、正常情况下使用报修单报修 2、紧急情况下可使用电话报修，事后补填报修单。 3、报修部门应说明维修项目和准确地点 （二）、派工 1、接到报修后，值班人员根据报修项目的轻重缓急和相应工种分派任务。 2、如报修项目影响较大，须及时通知值班经理及相关部门，向客人做好解释，并做好准备工作，待维修任务完成后，将维修结果告知值班工理及相关部门。 （三）、组织实施 1、工程部门主管或领班根据维修项目工种分派任务，重要项目需亲自到达现场。 2、随时了解维修员工工作完成情况和所处位臵。 3、对于紧急报修，要求接到报修后5分钟内到达维修现 - 11 -

工程维修管理制度 场。 （四）、维修 1、维修人员接到维修任务

后，带维修单及时赶到维修地点排除故障。 2、维修人员进入客房维修，楼层服务员须在现场，维修人员不得挪动客人的或与维修无关的任何物品；如遇到客人在房间，须致问候语，并对因维修面引起的客人不便致以歉意。 3、需报修部门人员在场配合，不得随意动用现场与维修无关的任何物品，保持维修现场整洁，维修结束后清理现场，做到无施工痕迹。如自己不能清洁的及时给在场的报修部门提出希望予以配合解决。 4、进入各个经营区的维修人员必须注意仪容依表，酒店行为规范，维修过程中做到“三轻”（走路轻、说话轻，做事轻），“三快”（到过现场快、判断分析故障快、处理问题快） 5、如现场维修有困难，可带回操作间维修，如遇故障在一小时内不能解决但又紧急的，要及时通知值班经理及相关部门采取相应措施。 （五）、完成工作 1.维修任务完成后，请报修单位签名验收，维修人员须在维修单

上注明所用维修材料及维修人姓名。 - 12 - 工程维修管理制度 2.对维修

单理进行审核后，将已完成的维修单整理归档，未完成的分情况进行如下处理： 3.对因缺配件无法完成的维修任务，工程部写反馈单给报修单位 ，待所需配件到货时，马上分派维修员工完成该项任务。 4.对不合格或客人不满意的维修项目，工程部主客或领班将此维修单交给原承担维修项目的维修员，同时指出不合格这处，说明正确处理方法，立即派该员工重新到现场处理。 5、客房显示“请勿打扰”时暂缓进房维修，并由楼层服务员确认，在维修单上签名并注明原因 6、对技术水平达不到的，要及时作好记录，报告工程部主管和报修部门，工程主管将根据情况是否申请外协维修。 7、统计维修费用，建立工程维修费用台帐 8、对维修中有对设施设备或线路由有所更改的要建立维修档案，并做好一定的警示标牌，告知工程部所有员工及使用部门。 （六）、维修分析 1、如果所维修的设施设备是由于正常使用情况所损坏的，维修所产生的费用由所在部门负责； 2、如果所维修的设施设备属前

次维修没有处理好而造成的，则由工程部前次维修人员负责； 3、如果是使用部门

操作者恶意破坏或不按规定使用操 - 13 - 工程维修管理制度 作程序所造成的则由使用部门负责处理； 4、如果是服务员在工作中工作不细致属客人损坏的而未向客人索赔的，则由该部门负责其应由客人负责赔偿的费用； 5、工作部要对维修作出具体分析后存档. 三、巡检操作工作程序 1、根据每人所制定的定期巡检日期与酒店实际情况相结合自觉对所辖责任区进行巡检。 2、巡检内容包括所在地能耗使用情况，设施设备使用情况及设施设备操作者的培训，设施设备的运行状况。 3、设施设备巡检程序 首先检查设施设备外观情况，是否清洁完好坚固 检查其电气性能，接触运转是否良好，线路是否有异常 机械部分润滑是否良好，运转是否有噪声，密封是否良好，螺丝紧固是否良好 客房巡检按万能工查房表格逐项进行 根据检查情况处理隐患 填写巡检记录 四、市、发电倒闸

操作工作程序 （一）、断市用发： 1、断开各支路空一 2、断低压总柜真空断路器，断开隔离 - 14 -

工程维修管理制度 3、P3倒闸闸合发电机上空开，看FP上电压是否正常。 4、进入发电机房合发电机上空开，看FP上电压指示是否正常 5、电压正常后合上FP总空开，然后分别合上空开1和空开2 6、进入配电室，看切换屏P3电压指示是否正常。 7、电压正常的情况下分别合各分屏的空开，合空开时注意先全重点负荷，后合一般负荷，当P3屏指示电流为电机客定电流时就不再合用户空开了。 （二）、断发用市： 1、断开所有分支负荷空开。 2、断发电机负荷空开、总空开，以及发电机出线空开，同时停止发电机。 3、进入配电室将P3柜倒入市电。 4、断开高压柜接地闸，合上高压进线柜，电压是否正常，断开高压出线柜接地闸，合上高压出线柜真空断路器 5、低压总屏P1电压是否正常，合上隔离闸，合上真空断路器 6、合上各分

支负荷开关 五、供水系统巡检工作程序 （一）、检查供水压力 1、检查压力表有无损坏 - 15 -

工程维修管理制度 2、检查压力表读数是否正常 （二）、检查水泵工作状态 1、轴承温度是否正常 2、机体有无振动异常响声 3、联轴节填料松紧情况，封是否完好 （三）、检查主要阀门情况 1、阀门表面有无绣蚀 2、阀门开关位臵是否正常。 3、阀门连接，阀体有无漏水现象。 （四）、检查水池卫生状况 1、定期打不排污阀，排底部沉淀物。 2、检查有无漂浮物。 3、如发现问题，及时通知有关部门采取解决措施。 （五）、水质化验 1、定期进行水质PH值化验。 2、如发现问题即时通知有关部门采取解决措施。 （六）、认真填写巡查记录 六、日常保养工作程序 （一）．查阅保养 1、掌握设备保养周期、 2、设备技术状况 （二）、制度保养计划 - 16 -

工程维修管理制度 1、根据保养记录制定保养计划，要求内容详尽、

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