物业管理工程部的工作职责

交接班记录表

单位： 班： 年 月 日 日期

交接班时间 交班人 接班人 交接情况 交接物品、工具等 供水系统周检保养记录

单位： 年 月 日

系统安装地点 电 机 设备编号 水 泵 盘根 检查 联轴器 泵体响声 空气开关 保护开关 控制柜 记录人 其他 软接头 固定连线 供 轴水 线 润承 机体 电泵 接滑响温度 流 头 油 声 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9#

交接班记录表

单位： 班： 年 月

日期

交接班时间 交班人 接班人 交接情况 交接物品、工具等 供水系统周检保养记录

单位： 年 月 日

系统安装地点 电 机 设备编号 水 泵 盘根 检查 联轴器 泵体响声 空气开关 保护开关 控制柜 记录人 其他 软接头 固定连线 供 轴水 线 润承 机体 电泵 接滑响温度 流 头 油 声 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9#

程序文件名: 工程部工作职责及目标管理 编制: 审核: 批准: 一、工作职责

工程部是公司的经营管理部门之一，负责公司、商场的物业管理，其主要职责如下：

1． 认真贯彻执行国家有关物业管理规范、物业管理的制度和政策，遵守公司的各项规章制度； 2． 建立健全物业管理制度；

3． 健全和完善租户档案管理工作及设备设施的设备挡案，做到完整、齐全、保密；

4． 负责大厦写字楼及其它隶属公司屋业的出租、出售业务，签定屋业的租赁、销售合同或协议，

并办理相关入住手续；

5． 负责向商场各租户收取业管理费及水电费；

6． 负责商场施工出入证件的办理工作及核发施工人员证件； 7． 负责对商场公共设备设施、电扶梯进行维护、管理；

8． 负责商场区域内的环境、绿化、卫生间及公共走道清洁卫生的监督、管理工作；

9． 督促《物业管理公约》、《莱富?倾城名店装修白皮书》及各项物业管理规章制度的签署和执

行。

10．协调公司各部门做好物业服务工作；

二、目标管理

工作目标: 将工作面作分类，数量的完善；质量的转变；超越租户和顾客期望。 1、 系统性地增收节支，注重工作重点。 2、 加强纠正性的培训。

3、 制度的完善是行政工作的重点。 4、 为公司要寻找榜样，树立榜样效

工程维修管理制度 物业管理

有限公司 《工程部维修管理制度》 编制 李青 日期 2012.5.10 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 2012.5.初

次编写 初次编写修订 10

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目 录 第

一章 岗位职责 一、工程部经理岗位职责 二、机修工的岗位职责、 三、弱电工的岗位职责 四、强电工的岗位职责 五、万能工的岗位职责 第二章 工作程序 一、配电室巡检工作程序 二、报修维修工作和序 三、巡检操作工作程序 四、市、发电倒闸操作工作程序 五、供水系统巡检工作程序 六、日常保养工作程序 七、安全消防监控系统保养工作程序 八、发电机检修工作程序 九、程控交换机检修工作程序 第三章 业务流程 一、日常维护保养流程 二、报修（夜间）流程

第一章 人员架构及管理范围

1.1 架构图

总工程师1人 资料员1人 电气工程师1人 1人 空水工程师 综合维修工程师1人 强电主管 1人 弱电主管 1人 空调主管 1人 给排水主管 1人 高级技工6人 高级技工2人 高级技工4人 高级技工3人 高级技工2人 技工4人 总人数：39人

技工1人 技工4人 技工2人 技工2人

1.2 物业管理工程部的主要职责

工程部负责：

A. 对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安

消防等系统）的维修保养 B. 日常运行管理

C. 对业主、租户开展有偿服务 D. 对装修工程进行监督管理 E. 对物业设施提出完善、整改方案 具体包括以下内容：

1.2.1 在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工

作的具体目标和政策。

1.2.2 定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供

依据。

1.2.3 负责物业设备的规划和实施，运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全

过程的技术和经济管理。

1.2.4 负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经

报批后实施。

一、组织工程部人员检查落实月会内容负责人职责：

1、按照公司规定，组织、通知工程部所有管理人员按时参加月会、并按月会内容开展工作。

2、全面负责落实公司各项目部的生产任务，对各项目部的：安全施工、质量管理、技术管理、文明工地、工程资料、机械设备、材料管理、成本核算等统抓共管。

3、书面落实会议的各项内容，督促检查会议内容的落实情况，对执行好的给予奖励、执行差的给予处罚。

4、参加各项目部的月会、周会，协调各项目部生产工作。

二、施工组织设计方案及工程施工进度负责人职责：

1、负责检查各项目部施工组织设计方案编制任务的落实情况，分：总体工程、基础工程、主体工程、装饰工程、安装工程等分部工程施工组织设计方案的编制，审查其合理性与可行性、并建议修改完善、切实可行。

2、负责检查各项目部月施工进度计划的编制及编制的合理性与可行性，并对编制不合理的部分进行修改制定并集体会议通过后执行、实施。

3、月底开工作会议时，各项目部的施工进度计划与实际工程进度计划作对比，对按计划完成的发放100%月工资，提前超计划完成的、按其完成的工作量比例给予奖励，未能按计划完成的同样按比例给予处罚。

三、施工安全负责人职责：

1、检查各工地的安全施工方案及安全保证措施是否完成，施工安全责任合同

工程管理部制度及工作流程

服务用语、礼仪行为规范

1、当班人员在班前4小时不得吃葱、蒜等异味食品。

2、维修人员须使用的服务用语：您好；对不起；请稍等；让您久等了；请慢走；谢谢；请留步；再见；请您消消气，有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打搅了；有问题请您随时与我们公司联系。

3、维修人员仪表应保持整洁，穿着干净的工作服，皮鞋光亮干净，工牌按规定佩带在左胸兜盖上沿，携带必备的工具，工具应装工具箱内随身携带。 4、到达住户室外后按一下门铃，然后退一步站在与门铃可视镜头相对应的位置让业主确认身份，静候住户开门。

5、住户开门后，首先以礼貌用语向住户说明来意：“您好，我是物业维修人员，接到您的报修，前来修理，现在可以进门维修吗？”同时主动向住户出示工单，待住户许可，穿上工作鞋套后再进入户内。

6、维修前需再次向客户核实报修内容及维修费用，客户认可后开始维修。 7、如维修内容需破坏检查口、墙砖、地砖或需拆卸较多配件或住户有指定要求，应在维修部位的相应地面铺工作台布，将工具及备件放在上面，以免乱放工具配件或维修废料破坏住户室内装饰装修或造成脏乱不洁。

8、维修完毕后应对维修部位进行试用检查，并请住户亲自验收，在维修工单上签字确认。住户对维修结果表示认可，维修

物业工程部管理方案

一、概述

物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本要求。

我们将在“科学管理，挚诚服务；专业呵护，激情超越”的质量方针指导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。

二、物业工程部内部统筹管理：

1)负责工程设备及人员的管

第一章 物业的筹备与计划

第一节 物业前期介入工作 一、设备安装工程阶段 主要有以下工作：

1、 确认物业的可行性研究，各专业设计图纸，对不适应日后使用、管理、维护的因素向浩宇置业公司提出报告及改善建议。

2、 监督施工质量，了解隐蔽工程情况，防止施工单位粗制滥造，维护业主（商户）的利益。 3、 协助业主（商户）办理水、电、气等方面的有关手续，建立档案，为日后管理打下基础。 4、 制定浩宇国际广场各类管理性文件；

5、 协助业主（商户）收集、整理物业图纸资料，建立专业化物业档案。

6、 协助业主（商户）收集、保存、管理各类定货备品、备件，防止流失造成损失。 7、 调查、确认整个物业使用材料、设备详细情况，编制清册和备品、备件准备计划。 8、 协助业主（商户）制定施工期间的安防方案，适时介入成品保护工作。 9、 组织专业人员参加设备系统调试工作，使所有设备系统完全达到设计要求。 二、接管验收和物业管理的前期准备阶段

1. 参加浩宇国际广场各设备系统的调试，进行楼宇及设备的全面验收，建立详细的交接档

案；

2. 根据设备交验情况，建立缺陷档案，协助甲方督促施工整改。 3. 制定管理机

1

工程部主管岗位职责

1、 在物业管理公司项目经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的

各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实；

2、 在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、油、

天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作；

3、 负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作，保

障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户的服务质量；

4、 负责调配、组织人力、物力，及时完成业主和用户提出的请修要求，为业主和用

户提供良好的工作、生活、学习条件； 5、 组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行； 6、 组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好

国家的各项技术政策；

7、 组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特殊

情况时及时调整、变更计划； 8、 组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量； 9、 负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程

部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况； 10、