房屋租赁中的律师业务操作技能 王宇

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房屋租赁中的律师业务操作技能 王 宇

一、房屋租赁的基本原则和规定

今天是跟大家聊一聊房屋租赁的问题。从大的概念上讲，租赁相对的法律关系简单一点，大家拍脑门一想，房屋租赁马上从脑子里浮现的有几个基本的原则和规定，咱们一起捋一下：
1.租期不能够超过20年。
2.买卖不破租赁。
3.必须得取得房产证，有这个规定没有？不一定，权属都清晰。
4.建设部的房屋租赁管理办法里面说得取得租赁许可证。
5.实行备案制，但是不去备案不影响合同效力。
6.抵押权，就是《物权法》190条。就是同等条件下，承租人的优先购买权。
7.出租人不同意，承租人不能够转租。
基本上大家说出来的想到也就是这么多核心的，与出租相关的。

二、租赁的种类

实际上在整个房地产开发链条里面，房屋租赁那一块，占的比重不大，法律比重不大的，但是在实务中经常遇到，根据这一个房屋的用途，不同的性质，不同的用途。
1. 有住宅的租赁
2. 有写字楼的租赁
3. 所谓的公建类租赁，公建类里的租赁又有一项，就是经营用房的租赁。
如果大家接触过类似于这样的一些实务有一个比较，最复杂的是哪一种租赁？经营用房的租赁，就是商业地产的租赁，相对来说是最复杂的。
这里面说，一个是它的用途，由于它的业态不同，具体的很多规定，会发生很多变化，同时由于承租人的所谓的社会能量的不同，大品牌、小品牌、名厂家、名商家，有时候会把这个行市做到了，作为房子所有权人，可能会更主动一些，其它的比如说写字楼或者是住宅可能更主动一点，但是从商业地产这个背景之下未必。可能一些没有什么名气的小品牌，面对出租人相对来说弱势一点。“我有一个制式的合同，交给你，你除了能够协商租金的高低以外，剩下的别聊，直接咱们就签。愿意干你干，不愿意干你别来。”比较强势。但是真碰到比较大的品牌的时候，这个强势地位会倒过来。

三、世贸天阶中心的租约合同内容

今天我就给大家带来一个北京市非常有名的商业项目，叫世贸天阶中心的租约，今天整个内容，我带着大家把这个租约从头到尾过一遍。我们刚才谈到很多拍脑门想到的原
则在合同里面大约都有体现和涉及。同时我们更可以从租约的条文我们一点一点去体会商业地产难弄在哪儿？在租赁概念之下，我们律师有哪些事情是要意识到，落到纸面上？这个项目在我以前的一些聊天包括一些所谓的课程和一些同行交流的时候，经常提到这个项目，因为这个项目确确实实很独特，他的最独特的地方有一个

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亚洲第一、世界第二的大的天幕，就把这个项目整个一个商业特点和其他的商业地产整个脱离开了，不仅仅是一个单纯卖东西的地方，他的功能更加丰富。
这个地产项目本身也是我们从头到尾参与，从他开始拿这一块地，有开发的创意开始，一直到最后，就是整个租约的谈判，招商的完成，包括后期的一些与各个小业主，各个小商户之间的纠纷，和一些潜在问题的处理有过全过程的参与。
包括这份合同，可以说是在这个项目里面，几方的律师都参与了审定和修改，有房地产开发商的律师，就是我们。有一个招商代理机构的律师，有打算往里投资的金融机构的律师，有给项目贷款的金融机构的律师和开发商未来打算跟人家有战略联盟的律师都参与意见了。律师的背景有大陆的，有日本的，有台湾的，还有一个美国的。

（一）介绍这个合同的原因

为什么把这份合同介绍给大家？就是说能够完整地看出来，在这样一个商业项目里面我们都关心什么事情？这个项目大家都去过吧？都去过。

这个项目背景简单给大家介绍一下，他是一个民营企业开发的一个项目。他本身当时在CBD拿了这一块地以后，经过N次论证。到底做什么？后来就想到把优势地段的地产价值发挥到最大。后来等于排除了单纯的写字楼，排除了酒店，最终觉得做住宅也是不能够把这一块地段地产的价值最大限度地发挥。最后锁定的是做一个商业地产项目，这个开发商有魄力，就是不卖。整个有效的商业运营面积是4.7万平米，相当于三个燕莎那么大。
这个单纯的在它推出的时候，它的单体营业面积是北京最大的，我们看到的是一些商场，比如说赛特、燕莎这种大开间，然后统一来布局，统一来收银，统一来管理。
世贸天阶做的是两条商业街，做的精品店式的这种布局。每一个品牌，各自有一个相对独立的房间，在这样相对独立的空间里面做运营，根据他业态的不同，分不同的区域。后来为了把这两条商业街，南街、北街的整个营业氛围给带起来，他在中间这条路上，离地30米，做了一个宽30米，长260米的这么一个大的电子屏幕，站在这个街上，平的，一头翘起来。这样的话，就形成一个景观。大的屏幕的作用是在于，一个小时放一次片子，这个片
子是特制的，10分钟左右，这个片子可能是目前采购成本100多万人民币出头，这么一部10分钟左右的片子，全是3D特别制作，放完了以后，在下一个小时还会再放别的题材的。所以勾的这些来看片子的人在中间这个时段没有处可去，那怎么办？那就购物。实际上变为了一个招揽客户的手段，这个手段很成功。因为这

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个最先运用的是在美国的拉斯维加斯，他在拉斯维加斯的老街用这种方式和新街形成了抗衡。
这个项目推出以后，目前来看，单纯从天幕本身是成功的，从他运营的角度而言，他需要养几年，因为你要改变，一个固有人群的购物的习惯，据有关统计，是需要七年时间。在这个天阶等于是竖起来以前，他周边的地段，但是如果熟悉的话，可能想一下。离他北边不远的有一个蓝岛，离他南边不远，有赛特，更近一点的还有贵友，还有秀水二号和秀水街。等于是几个传统固定的购物中心已经在那儿了，他出现以后要改变很多人群的购物习惯，确实需要一段时间。
从这段时间，整个是起起落落，商业是来了又走，半截有的退租，有的甚至跑掉。
我自始至终伴随这个合同修订、谈判、签署、履约这个过程。来看这个合同里很多条款，当时看，觉不出什么意思，觉得可能是格式化的或者是怎么样的，但是做活了以后，有很多条款当时设计的确确实实还是有道理的。现在租赁的背景下，商业地产租赁相对来说比较复杂，我们干脆今天耐下心我们从第一条开始整个走一遍，走了一遍以后，大家就活灵活现地知道商业物业的租赁状态和思路。这个你掌握以后，你再回头看住宅和单纯的写字楼就简单得多，大家知道这个方式好不好？

（二）租赁合同内容

1. “鉴于条款”：鉴于甲方——出租人，一家依照中华人民共和国法律成立并存续经营的房地产开发企业，开发建设了坐落于北京市朝阳区光华路9号，名为世贸天阶的房地产项目，并拥有建成房屋的所有权和相应土地使用权，现同意将本合同下面的产地及附属设施出租给乙方，乙方改变承租人。
2. 乙方——承租人，一家依照XX国家，法律成立并存续经营的XX性质的企业，并依法有权在中国境内开展商业活动。现愿意向甲方承租本合同下的产地及附属设施。
3.基于共同经营、共同努力将世贸天阶中心，打造成具有国际一流水平的商业项目的理念，秉持平等互利原则，经友好协商，现根据《中华人民共和国合同法》第13章、《中华人民共和国城市管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及其他有关法律、法规、规章的规定，就乙方承租甲方场地及附属设施事宜订立如下协议。
前面的“鉴于
条款”，中规中矩，把基本的法律基础和背景点出来了，交代了他的权属。

（三）实质内容

1.租赁标的

1.1 租赁标的
甲方将其所有的世贸天阶几座几层几号场地及附属设施出租给乙方使用，租赁标的的具体平面位置图见合同附件（一）就是房屋楼层示意图，这个很重要。因为

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在商场里面，不像住宅，有明确的分割的空间。在很多商场里面，尤其是大开间似的商场，除了一些柱子以外，没有墙，也没有隔断，有的就是柜台，当然这个柜台的位置就非常重要了。很简单的讲，在商业地产里，位置不一样，租金就差不多，很简单，我这个柜台，我守着电梯口的一出口，这绝对是最佳位置，好过我到调角一个旮旯里。那儿可能还有房围挡着我，这个租金就太大了。
所以我做惯了住宅这种事务的，一问说均价多少？开发价多少？1.3万，1.8万。你们大概有一个概念，这个就不一样。商业地产里面没有法问这个价钱，因为一个位置一个价钱，原来我们给中关村鼎好店的商城，我们也是它的法律顾问，也帮它做租赁事务，也是如此，他更是很大一个空场，全做非常非常小的柜台，几平米一个，他的一个区分完全要看图。找相互之间的位置。比如说我们几门几号，你进来，门一开，这里面都是你的。那个不是，门一开，一大片，全是大家的，你得找你的柜台，柜台怎么量，怎么设定，和你当时的买卖合同或者是和你当时的租赁合同是否对的上，这个里面很有学问。所以说在租赁标的里面，上来最重要的就是一个房屋的楼层示意图，而且示意图务必要做到准确。
这里给大家提示一下，在商业地产的整个租赁的状态之下，我们一定要有一个意识，比单纯的住宅、单纯的写字楼要复杂得多。
1.2 租赁面积
本合同下的租金按照本合同附件二中的租赁标的面积示意图。前面是一个楼层的示意图和位置的示意图，这个是一个面积的示意图中用红线标识的范围内的面积及租赁面积指出该租赁面积为多少平米。
如果对该租赁面积有异议，则以甲方委托的北京市房地产行政主管部门认可的专业测位机构，按照本合同附件中的租赁标的的面积示意图中确定的标识范围，进行实际测定的面积为准。

因为商业地产最近很贵，差一点就可能造成商家利润的巨大损失，尤其是新开业的商场要养，所以说在养的过程中，收益额、销售额、利润率都比较低。在这种情况之下，如果说你再给他计算面积，再给他计算大了，从商家而言是很亏的，所以他对你的面积的准确度要求非常高。

下面一段，甲方按照
本合同第10条约定，进行租赁标的的交付时，乙方如果对租赁面积有异议，应该在租赁面积交付当日提出，双方可以委托，双方共同认可的，具备合法资质的专业机构，按照附件（二）的租赁标的面积示意图对租赁面积进行测量，如果该测量得出的面积与本合同与确定的面积差异在2%以内，则租赁面积不予调整。有关测量

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费用由提出测量一方承担。
2%以内的就属于合理误差。如果说这个租赁面积误差超过2%，则租赁面积以新测面积为准，有关测量费由甲方承担。
实际上它是两段两种情况不并存。因为诉讼标的这一块而言，我们大概有一个判断，由于开店面积有大有小，有的可能是临时划定，即便像世贸天阶这样的项目，绝大部分有明确的精品店。但是仍然有一些中低品牌，在地下层，我们逛街楼层是一层。
所以所有大牌子都选一层，一层轮不着了，才往二层。绝对不会再往上或者是往地下走的。相对来说我们知道，地下有超市，有餐饮，还有一些小的美容美发，小物件，小的一些家庭用品，小一些铺位在地下一些位置。所以在任何一个商业物业里面，地下开间基本上是以临时划定为主要的处理原则。所以这种临时划定就对于面积的精确度的要求就更高。

2.大的租赁用途

2.1 租赁标的的用途。
租赁标的仅供为乙方用于经营附件（五）承租人、经营内容中的品牌、业态和主要商品种类服务。
这句话告诉我们什么？就是说承租人你来承租商业物业的时候，你不但是做商业物业的性质、大的用途不能变，事先来报的品牌和业态服务内容也不能变。因为这和后面很多内容是相关的，你不能说我是来做零售的，给你报的服装，突然服装不弄了，变成了食品、首饰，不可以。因为在商业物业里面有一个全局协调性和整体业态的统一安排，这个区域，比如说做服装的、鞋帽的，就是服装鞋帽的。所以我们到大的规范的管理的商场，不乱。不像天意、万通这种小商品市场。有一个铺位就可以随便调整，那种即便是小商品批发市场，对大的区位也是有限制的。规范管理也同样如此，承租人报什么，一定是品牌也不能变。
比如说你报的，咱们随便举一个例子，比如说皮尔卡丹衣服。你就得是皮尔卡丹衣服，你突然变成金利来了，这个不行。因为品牌牵扯到与别人商业竞争的关系。在这里上来租赁用途就和我们一般理解的，只要大的不变都可以，是不一样的，要求的更加细致。

租赁标的的用途仅限于乙方根据其有效的营业执照（见附件三）承租人资料，所规定的经营范围且因符合上述附件五载明的经甲方同意的承租人
营业内容，以什么商号经营什么品牌的什么店之用。乙方应于先如本合同同时，提供其合法营业，依照需要与租赁标的作为新注册公司法定地址的，应当在取得营业执照的30天内，将其取得该营业执照的有效证明文件提供给甲方备案。
也就是说承租人租赁的地方，就极有可能要到工商局登记的地方，不大可能出现我在某

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一个地方先把公司注册了，然后再挪到世贸天阶里面来经营。这种情况可以不可以？有，也不是不可以。但是相应的异地经营的手续得办，但是还有很多商家是直接以这个地方来作为他的自己的注册地。

乙方同意甲方有权无偿使用上述乙方的名称、商号、商标、标志以及乙方经营所使用的品牌对外进行宣传，包括大幕宣传广告。

严格地讲这个涉及到知识权保护的问题。一般而言，它的品牌、自己的宣传一定是自己来，很难授权别人，因为你不知道对整个企业主旋律的把握，但是作为开发商，作为商业物业的持有人，有义务要对它整个商业的业态服务的内容，服务的品种或者相关的优惠政策对外进行宣传，这个不但是对它自己有好处，打形象打品牌，更对于每一个商家都有好处。但是这里就有一个明确的要给他一个笼统的授权，就是乙方要同意。
比如说LV进的商场了，不能说不让你说，不让你说话人家怎么知道你进来呢？所以对外打的各种广告里面，宣传材料里面肯定要把这个商场里面著名的品牌或者是有特色的店或者是服务要打出来，这个也要事先获得一个授权。

2.2 用途的变更和禁止
除非得到甲方提前的书面同意，乙方不得变更上述租赁用途，否则甲方有权终止合同，这个很容易理解。
乙方不得在租赁标的内从事任何违反公序良俗或者是中国法律法规禁止的活动，不得将危险物品、有害物质令人反感物品等带入或者是存放在租赁标的内。

在这个条款的制定上，几拨律师的意见不同，按照我们大陆律师的意见，危险物品、有害物质基本上可以找到一个界定，基本上有一个标准，什么叫危险、什么叫危害。最终我们从诉讼的角度而言，我们能够找到一个举证责任的底线。大不了我去检测。你还要对人畜有害的化学成分，我还可以称之为有害。如果你对人体的安全，人身的人身财产安全，造成隐患，我可以称之为危险。第三个极令人反感的物品带入或者是存在租赁标的内。
这个我们当时反对，说：“你这个说法太笼统，而且无法界定，很弹性。但是有海外背景的律师，就坚持要放进去。说：“必须要放。”他举了一些东西，他说：“比如说他把一些与商场经营无关的一些法轮功
的东西放进来了，与宗教有关的东西放进来了，和一些所谓的一些不太好的，但又说不上违法的一些乱七八糟的东西放进了，比如说是一个很高档的店，突然出现了一些让人感觉不是很高雅的东西。甚至有的店员把自己养的宠物给带进来了，这种情况你说在法律上怎么界定？只能界定为令人反感。”我说：“你这个令人反感你

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只能具体到某一个东西的时候，可能大家说反感或者是不反感，但是在法律上无法有一个准确定义。”当时留了一个口子在。如果说有的品牌明确提出要删去，有可能删去。但是如果没有人提出，就放在这里，但是如果说未来确确实实因为他店里的东西引发了一些后续的纠纷。再拿令人反感的物品这几个字去套它是不是可以把违约责任给锁定了，这个就作为一个所谓的妥协的产物，就放在这里。
类似于这种表述，我在其他文本里也见到过。这是用途。

3.租赁期限

3.1 本合同下的租赁期限自装修免租期起始日起，至付租期届满至日止。
这里面出现一个词叫装修免租期，大家能理解吧？本合同的付租期为几个月？这个时间界定，不是租期多少，是你付租期是多少，就是你付房租的期间有多少。为什么？因为装修免租期有可能长有可能短，因为装修的过程中，既取决于承租人自己的工作安排，也取决于出租人是不是能够保证承租人有一个比较顺利的装修环境。
付租期的起始日在本合同向下简称为租金起始日，租金起始日为本合同第12条规定的正式营业日，本合同有效期自本合同签署之日起至乙方按照本合同第17条的约定，返还租赁标的之日至。
他给你一段一段的起算，卡的非常严格。你什么时候进驻，多长时间装修？从你交租的时间开始算，再怎么算这个时间，他给你相对灵活的打乱，为什么要打乱呢？因为你中间没法从头到尾用一个词来表述，因为中间可能有故事，故事就在于你的装修是否政策能够一致，能够顺利，更重要的是什么？你的招商能否顺利。因为大的商业环境，不是你进去一家就能开的，当时世贸天阶中心是160个可出租单位。有单独的房间，精品间。有大有小，有几千平米的，有的几十平米的。都算起来，160个。
你要是说赶紧开业，谁去啊？肯定有一个招租率、开业率的问题。但是你这个招租率控制不了，并不能准确的来判断说：“我一定火。”我一开始招租就哗啦哗啦全来了。这个过程非常非常艰难。我先来的，我肯定要问你：“你什么时候能开业？你开业的时候，能有多少家跟我一起开？”这个是很自然的问题。你要是说住宅，或者是写字楼，没有这个事吧？哪怕是这个大楼就是你第一家入驻
的，你进去就完了，你该办公就办公，可能还安生呢，停车场也好停，电梯也不用等，非常方便，商场就不太靠谱吧？
偌大的一个商场就一个店，你也不敢去啊。所以说从整个时间上起算上，一下就和其他类型的租赁就不一样了，因为全是不同的故事。

3.2 装修免租期
3.2.1
本合同规定的装

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修免租期从甲方向乙方发出的书面通知中载明的租赁标的物的交付日起至XX年XX月XX日止。它先给你界定一个时间，当然这个只是一种良好的愿望，到时候你招商不成功，你只能往后延。装修免租期内，乙方无须缴纳租金及物业管理费，但是除租金物业管理费之外的其他费用，包括但不限于装修管理费、公用设施费用等。乙方仍应支付。什么叫公用设施费用？水、电。你装修肯定得用这俩。乙方应该在装修免租期起始日之前五日，支付在装修免租期内的装修管理费及公用设施费。就是先把你的这个费用先扣在手里，最后给你结算。这是一个控制经营的手法。

3.2.2
乙方应按照前述书面通知书中所载明的期限内，与甲方办理租赁标的的交接，并在装修免租期内完成对租赁标的的设计和装修工程，装修免租期不得延长，如因乙方装修完工的延期导致消防及其他法律规定的验收迟延以及试营业日的延期，乙方应当承担本合同第12条中规定的违约责任和对世贸天阶其他承租人的赔偿责任。
这里面实际上也是谈到一个什么问题？还是谈到假设，我预定的那个开业日，我必须在那里开，还是放在这么一个背景下，但是这里面有一个问题，假如你定的是2010年的9月30号开业，或者是10月1号开业。但是我来，你把我招来的时间就已经到的9月5号了，这么短的时间我怎么可能装修好？对吧？不可能。开发商说：“我就到开业前的两个月之前我就停止招商了，不招来了，我就不要了，我宁可空这个面积，不能让人家开业的时候乱。”这种想法是不可能的，它但凡有一寸空着，他也希望能招满，是这个概念吧？所以说这个装修免租期在这个时候尤其在开业前定，也是一种良好的愿望。因为这个招商工作是在它整个开业之前很长时间就开始了。这段时间它有充分的去说服人家来这里营业、来做买卖、去招商的空间和时间。但是随着整个开业日的临近，这个会越挤压越紧。
所以这里对于装修免租期也是一个弹性的，真是你租了一个很大的面积，你开业前10天租了，他也高兴。他无非就是让您装修的活动限定在一个相对特定的时间，就是人家营业的时候你别在给你打断了，你可以进行无噪声的装修，人家关门了，晚上你再进行噪音施工。无非就是这种
手法。

3.2.3

在装修免租期期日日至租金起始日时间，你在这个时间，装修免租期的起始日到租金起始日。这个概念有了吧？如果因乙方原因导致本合同提前终止的，视为乙方违约，则乙方应按照本合同约定支付各种费用，还要支付各种违约金。各种费用就包括租金、装修管理费和公共设施费。

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3.2.4
乙方按照本合同第15条购买的保险应当自装修免租期开始日起生效。若乙方未能在进场之前向甲方提供购买前述保险的有效证明，甲方有权拒绝乙方进场装修。

这里面直接就把一个保险的问题提出来了。作为我们在公共的场合，我要去营业的话，有几项保险是必买的，咱们直接跳到第15条，看看保险。
15条保险，乙方应向在中国注册的信誉优良并经甲方认可的保险公司为租赁标的内的财产（包括但不限于自方完成的装饰装修，乙方的商品、货物和乙方自行购置的设施设备及其他可能发生的各种风险自费购买保险）包括但不限于财产一切险，并制定甲方为附加被保险人，第三方以及公众责任险，并制定甲方为附加被保险人，其中第三方以及公众责任险每次事故赔偿额不少于人民币1000万。保险赔偿额因没有限定，保险期限应自乙方装修免租期起始日开始至乙方向甲方返还租赁标的至日止。并且应当在此期间内保持该等保险全部持续有效。乙方应当在购买上述保险后向甲方提供购买该等保险的有效证明。
所以说你想整个商铺里，假如卖的都是珠宝、钻石的话，这些东西很值钱，万一失窃了，你怎么解释？如果说你不买保险的话，不买财产险的话，这个官司有得打了，损失会很大。
还有一个所谓的公众责任险。比如说我在你这里逛着逛着，在你店铺里面看东西的时候，你的装修物脱落，打到我了，灯掉了。或者一个什么地方爆了，伤到了客户怎么办？这些都需要通过保险的手段来化解。
所以说你在进场之前，你就必须给这个出租人提供证明，证明你买了保险。而且是买了前面条款里面说的各种符合条件。你如果没有买我不让你进。这又比我们租房住、办公又复杂一些。

4.租金

租金这一点应该比较简单，要说我们通常的理解，无非工业一平米多少钱，商业地产不是。成熟的商业地有可能是固定租金，固定租金的收取简单，按面积算钱简单。成熟的商业地产，因为对整个周边的人群的购买力，对整个商业中心的整体的形象和每年大致的营业额有一个固定的概念，我这个品牌我要进入到里面来，我肯定做过周密的市场调查，能不能赚钱，我事先大概来算出来，能赚我就来，我就给你
交固定租金，不能赚不来。比较简单好判决。
但是对于新开业的商场不一样，因为对于它能否赚钱，能否把不特定的顾客都吸引过来，这个事情不一定。为什么新商场都养三到四年，就是培养一个新的商业中心的购物范围，在这个范围里大家会来形成一个固定的购买的消费模式。我们可以想一下，除非特别原因，你不会超

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过你们家五公里以外买东西，我说五公里范围都算大的，你想你自己买衣食住行的东西，特别贵重的，或者是那个品牌只有那一家有，或者你非要买那一个品牌不可的，千里迢迢你也愿意去。
但是如果说大路货，基本差不多的，你没有特殊的品牌要求，或者是特殊的品牌要求，基本上就近。按照商业需求计算的话，你的购物半径三公里。超过这个你基本不太愿意去，这个是一般人购物习惯。这样对于一个新商场就处于一个不确定的事，因为人家已经有了一个固定的购物习惯了，放弃原来购物场所，来你这里凭什么？而且由于你一开始的时候，你的品牌忠诚度不够，稳定度也不够,经常换来换去的。
可能我在这里买了一个包，过了半年包坏了，我来你这里来修，结果发现卖这个包的那一家已经走了，这种情况经常出现。这样一来，就造成了新开业的商场，营业额不稳定，很难预料，那么他的利润也就很难预料。如果在这种情况下，你如果再收或者只收比较高的固定租金的话，那么对于品牌而言，就很难过来，因为他没有把握，过来养你房子，让他自己赔钱，他不可能干，他干脆不来，即便要来，他给你谈的是什么？非常低的固定租金加流水倒扣。这是新商场收租金的一种或者是大部分的模式。

4.1 固定租金和提成租金

本合同项下的租金包括固定租金和提成租金两种形式，乙方实际支付的租金以固定租金和提成租金中数额较高的为准。固定租金是指甲方为保证基本收益。按租赁面积每月向乙方收取固定数额的租金（还不包含物业管理费）。自租金起始日起算，第一年的固定租金收取标准为，几元人民币一天一平方米。自第二年起，每月的固定租金按照本条4.2款的规定逐年递增（如果发生通货膨胀，甲方有权按照中国政府规定的通货膨胀率在本第4.2款规定的递增金额基础上对固定租金授予标准予以调整）。
所以这种约定一出来，就使得承租人很紧张，因为你的固定租金是每年要向上走的，而且每年走的因素是两个，一个是中国政府公布的通货膨胀率，要通缩了单说，膨胀了自然往上浮。同时在自然往上浮的基础之上，还有一个每年的跳趴，第二年比第一年增长5%，第三年比第二年又增加5%。来回这么跳上去的
，加上通货膨胀率，加上跳趴，对于很多固定租金而言，就觉得高了。
怎么办？用提成租金来找，提成租金是甲方根据乙方的实际经营情况，从乙方经营所得中提取不固定数额的租金（不包括物业管理费）提成租金的收取标准为乙方每月含税营业额的百分之多少。该营业额为乙方以任何方式从租赁标的售出货物及提供服务

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而获取的全额款项。包括咱们限于现金、信用卡、贵宾卡、借记卡、分期付款方式、互联网和电话等方式。这里实际上等于你只要在我这个营业范围内发生的交易都算钱。这个钱是以你的税前的毛营业额为计算基础，因为只有税前的毛营业额最客观最真实。不同的业态收不同的，不是说一个标准收，比如说你做餐饮的和卖衣服的，和开夜店的，收的不一样。而且根据你的品牌的强势程度收的也不一样。
比如说星巴克来我这里开，我可能收它就低，为什么？因为他的营业额大。别看我收他低，但是它真卖，一杯一杯地卖。突然来一个很陌生的品牌，可能同样是咖啡，我收星巴克15%，我可能要收你25%。这没有道理可讲。为什么？因为我觉得你卖不过星巴克。你的营业额可能会比它差很多，怎么办？我只能用一个高的提成率来限定你。
这里对于营业额既然有要求，接下来乙方应对租赁期限内经营过程中，达成的所有交易保持完整、真实而准确的记录和快捷帐簿，此等记录和帐簿应当根据中国法律要求建设和保存，并且能够具备能够说明相关交易和业务财务状况的完成性，乙方应当至少在本合同有效期届满后的两年中保留全部此等记录。
为什么至少要两年？因为我们的诉讼时效就是两年。
甲乙双方应当本着诚信原则，按照本款第13条及22条9款的规定，处理提成租金的有关事宜，以期达到甲乙双方共同监督、共同控制的目的。
下面是一个递增，就是一年二年给你固定一个递增，而且在上一地产里，就是我刚才谈的，每一个位置的钱都不一样，不像我们住宅，分楼层、分朝向，朝南的见阳光，可能一平米贵一点儿，朝北的便宜一些，中间层的可能要贵一点儿，底层乱一些，可能便宜点。写字楼又是一个价钱。
但是商业地产不是，哪怕是同一层位置不同，租金收的也不同，提成率也不同，然后每年的跳趴的额度也不同，特别灵活。固定租金怎么支付？乙方应当在与甲方办理租赁标的的交界之前就向人家预付一个月的固定租金，而且是（按照30.5日计算）按天算钱的。因为每一个月有大小月。统一齐了，每一个月30.5天。
首期固定租金的金额按自租金起始日所在的日历月剩余实际天数计算，加上下一个月的固
定租金计收。租赁标的的交接时，预付一个月固定租金将在此次付费时抵减。并且应于收到甲方或者是物业管理人发出的缴款通知单后三个工作日内，付清该通知中载明的应付首期固定租金的额度。而后在付租期内，乙方应于每日10日前，向甲方预付下一个月的固定租金。
提成租金怎么支付？乙方应该按月向甲方支付提

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成租金，高于每月固定租金的部门，咱们前面不是说了吗？以二者取其高。乙方应与每月三日之前，向甲方提供上个月的销售报告。你得把报表给我，我才知道你到底卖了多少钱？并且附上档期提成租金的计算额，如果该提成租金高于档期固定租金的，则乙方每月7日前向乙方发出缴费通知单，乙方应在每月10日前向甲方支付差额部分的租金。收钱这个环节抠得很细。

5.物业管理费

（1）乙方应当向甲方或者是甲方的受让人或者承继人聘请的一个是甲方聘请的，再一个是甲方的受让人或者是承继人聘请的物业管理人，缴纳关于租赁标的的物业管理费。除了租金之外，物业管理费也很贵。物业管理费的收费标准是什么？当时定的，租赁期限的最初两年，为每平米每月58元人民币。你可以倒算一下，这是一个什么样的负担？
按照租赁面积计算，自租赁期限第三年起，甲方或者是物业管理人，有权根据届时有效的世贸天阶的物业管理服务规定，调整物管费的收费标准。
物管费包括什么？包括世贸天阶中心的整体推广费用，但不包括能源费用，本合同第七条向下的广告和标识的费用。也就是说你进来一个商家，现在我们清楚了，付租金、物业管理费、能源费（水、电）广告费（除非你不打广告，那是不可能的）。其他的维持员工的费用。你运营正常的进货的成本，所以说开店做买卖是一个挺悬的事，尤其是一些小品牌和刚创品牌的，压力也是非常大的。
物业管理费怎么支付呢？乙方应在与甲方办理租赁标的的交接之前向甲方预付一个月的物业管理费，首期物业管理费的金额按照自试营业日所在日历月剩余实际天数计算，和下一个月的物业管理费之和计收。
租赁标的的交接时预付的一个月物业管理费将在此次付费时抵减，并且应与收到甲方或者是物业管理人发出的缴费通知单后三个工作日内付清。该通知中载明的应付的费用。而后在租赁期限内乙方应与每日10日前向甲方预付下一个月的物业管理费。

（2）能源条款
能源条款里面有一个故事。你看乙方应当按照公用设施公用部门或者是物业管理人制定的期限和方式看，交付水费、电费、燃气费等，公用设施费用。公用设施的收费标准由甲方以政府主
管部门制定和公布的收费标准进行调整。比如说电，政府或者是政府控制的指导的电力公司收1块钱一度电，那么这里面作为商场而言有可能收你1.2元。为什么？因为整个输电的设施、供电设施是开发商投入的，从整个运营角度而言，它附加的工业服务在内，而这种物业服务和物业管理费又是两个概念，他体现不出来，只

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是给你保证了你的正常使用，所以这种情况特别常见。乙方还应额外承担相当于其应缴纳公用设施费用3%的一个额外费用干什么？来弥补水电燃气在天阶中心内输送到乙方租赁标的的损耗。
这个都是我们做其他的租赁事务所遇不到的事情。它这里都给你明确地点出了。同时如果乙方要求在本合同第12.3条规定的营业时间外使用中央空调，什么意思？
我们认为一个商业物业，基本营业时间早10点到晚10点，到店关门，但是假如说我这个店要搞店庆要搞优惠酬宾，可能我晚10点以后我还要再搞两个小时，但是我的客户来了，不能这么热着，应该有一个基本的的空调供应，怎么办？乙方应当提前三个工作日向物业管理人书面申请，并且预付超时的空调费。

6. 第六条

6.4 乙方应当按照甲方制定及不时修改的承租人手册中规定，按月在收到甲方或者是物业管理人发出的缴款通知单后，于每月10日前付清该通知中载明的应付出公共设施费用。
这里前面这几个条款，基本上大家想就能想到的。面积、用途、费用等等。都想得到，只是一些细节的规定，可能大家不是很熟悉。

7. 广告、标识和推广安排

乙方——承租人可以按照如下约定设置招牌、广告包括商标、商号、标志、店招、霓虹等。租赁标的所在楼宇的外立面及楼顶的使用权和收益权均由甲方享有。这个大家能理解吧？从《物权法》的角度而言，楼的外立面和楼顶。
租赁标的所在楼宇的外立面和楼顶的广告位置均由甲方统一的安排、使用、管理和收益。经甲方的许可乙方可以按照甲方同意和确认的招牌、广告数量、广告位置、尺寸及其他要求，在世贸天阶中心设置招牌广告，但需自行向政府有关主管部门申请批准。
过去北京是专门有一个叫做户外广告领导小组。就是专门负责路边的大的单立柱、大的广告牌，这都需要北京市的户外广告领导小组审批，因为你在户外不是谁想架东西就架东西，整个城市规划就乱了。
我们在奥运会前统一清理了一批，大家如果有印象的话，机场路，不是第二高速，就是正常的机场路，大家有印象吧？我们从机场出来，去机场的时候，路上有很多单立柱，后来奥运会为了整个城市的形象，拔了很多，商
场这种情况也是如此。它政府要批的，不批不能自己乱粘、乱树，这种手续是承租人商家自行去办理，就是我给你提供位置，但是上面发布什么，它的内容、标语、图形等等，你得自行向户外的广告审计部门办理。现在这个部门统归了市政管委，由它来统一管理，并且只能在取得该部门的批准后方可设置，而且该等招牌广告的

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设置也不得破坏所在楼宇的外立面，并且应当符合国家和地方相关的购买要求。同时甲方在设置招牌广告之前，还应当将施工图纸和施工方案事先报甲方或者是物业管理人审查备案，但是此种审查备案不会在任何方面减轻或者是免除乙方的相关责任或者义务。
你设这个牌子，你要施工，尤其是你要一些比较重的大的里面式的广告东西，有一定的危险性，像北京季风性比较强的城市，冬季的风和夏季的风风向不同，很有可能面积过大的牌子，会坠毁，一旦坠毁，在这种地方都会造成很大的问题。
大家如果有影响的话，这个事可能对你们来说时间比较远一点儿，还是在九十年代初，北京站就发生过大的广告牌坠落砸伤人的事件，当时很轰动。我们有了这个意识以后，你可以看每一个商场，每一个商场外面、里面、楼顶上、墙体上都有不同形式的广告，有的是雕塑，有的是大牌子，有的是一行字，留一个号码。所有这些对于出租人而言，是有连带责任的，你想我从这里走过，这个东西掉了，砸伤我了，你说我找谁？所以我们要有这种侵权事件发生，你说我们找谁？直接找房主。这个最简单了。房子是谁的就找谁？至于说我还能够找到谁支这一块牌子，具体商家，我把你们列为共同被告方了，承担连带责任。我如果图省事的话，我不管，这个楼是谁的，就找谁。所以说他为什么要求，你的施工图纸和你的施工方案要事先报出租人审批呢？一定要看你是不是偷工减料了，能不能确保安全。每一条后面都有所指。

接下来乙方应该依据上述条款，规定设置的招牌、广告在甲方要求的付款期限内向甲方缴纳适当的广告费、租赁费。该费用的标准由双方另行约定，上述乙方自行设置的广告的报批、安装、更换、清洁、维护、保养、拆除以及照明电费，均应当由乙方自行承担，并且乙方还应该承担因该广告的设置而产生的全部责任，包括但不限于对甲方或者第三人的损害赔偿责任。
虽然这个合同里面这么约定，但是对抗不了外面，只是在内部界定一下，所以出租人和承租人的第二位的追偿顺序。
同时乙方同意为维护世贸天阶整体形象，以甲方有权要求乙方对其租赁标的的玻璃窗、门所粘示的任何广告标识不当之处予以调整。有的
比较高档的物业，我们可以留心一下，尤其是已经卖给小业主的房子，包括不限于商业、物业，就是住宅，比如说我们到建外SOHO是最明显的。我们过建外SOHO往双井走，东三环往双井那一条路上，你要是看建外SOHO那玻璃上经常粘的是XX培训、XX公司，标上号码，你就给咱们直观的感觉你看那个楼高档吗？

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楼可能还不错，但是那种东西一打出来，你就感觉他整个商家层次很低，就是商家做买卖人的层次很低。你看哪一个大牌子这么干的？拿一个不干胶一粘：LV。你说粘这些东西你敢去吗？两折、全场一折，你不可能去的。所以说为了保证整体形象，你就要把这种所谓的与商业中心的档次不符的标识去除权要给人家，人家只能说你这个事太不靠谱了，太土了，说实话人家有权让你去除掉，这个是为了保证整体一个形象。这个东西在民法上叫什么？很难找到我们一个很学理的词界定它。它叫相邻权吗？不叫，显然不叫。那你说叫什么？似乎也没有违反诚信，也没有违反不正当竞争。什么都叫不上。但是这些东西的存在，确确实实对人家整个商业物业的整体形象与其他商家的运营是密切有影响的，所以这个问题上，我们一听还有这种权利呢。

公共区域的标志，公共区域包括室内外的所有安全、紧急、指示或者是宣传标志，包括道路指示标志均由甲方统一提供，如果乙方对此方面有额外要求，需向甲方提出书面申请，经甲方同意后由甲方统一安排，但对此等项目的设置、补充以及维护所产生的费用均由乙方承担。
比如说大门在这，那个店家很着急，说他一进来，就看见你们几个，他搞不清，我在这里卖狗不理包子呢。怎么办？我自己粘一个牌子说：“狗不理包子往里。”这种情况是不可以的。因为如果人人都这么干的话，不就乱了吗？整个物业管理全都乱了，所以在公共区域的标志，一定要设置出来。所以我们进去一看。原来我们要是不听这些条款，我们光着脑子就逛，就觉得司空见惯，反而是视而不见，有了这个以后，你再看很多在商场内的标志，洗手间、楼梯、安全出口，这是固定的，都是作为物业提供的，固定。
还有一些，XX品牌往左，XX品牌在第X号，它还有这样的标志。这种标志的设置从规范管理的角度而言，一定是出租人统一来设定，保持整个形象，材质、整个美工、整个施工一个统一的，不能自己乱来。就像我刚才说的不全乱了吗？
推广安排：在世贸天阶内的整体推广活动均由甲方统一组织安排，乙方应当配合甲方组织安排的整体推广活动，未经甲方事先书面同意乙方不得在租赁标的以
外的区域进行任何推广活动。
大家可以想象一下，如果没这一条，你不限制它，你一进商场您就不敢去，一大帮人围着你：“大姐来这儿吧，大哥来这儿吧。”然后你进到那个商场里去，到处在发传单，然后可能还有很多搞个卡通人物的，穿着溜冰鞋在那儿溜来溜去的，整个就很乱了，你可以想象一下。但是我们到高档的

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商场，你发现没有。越是抵挡的，管理乱的，这种情况越多。你仔细回忆一下，你去到高档商场里，这种情况基本是没有的。即便有个别，可能有一个店庆，有一个活动，它一定是事先向商业物业管理公司提了申请，由他批准才可以。否则的话，你在你们家店门里头你愿意怎么折腾怎么折腾，你要不把人家前后左右的人折腾烂了就行。
但是你想出门了，你说我这里也是一个餐厅，对面有一个餐厅，我跑到人家对面发传单：“你们别在这里吃了，到我们对面去吧。”这种情况严重扰乱了商场的经营秩序，这让你的服务整体下降，我们作为顾客，我们到商场看什么？一个是看它的东西，还有一个是购物环境。第三个是服务。
这三点是构成我们选择是不是去这个商场的基本三要素。


8.商业物业里的租赁

这里会涉及履约保证金，有点相当于咱们租房也好、租什么也好，收它一笔押金一样。违约保证金是这么一个定义，乙方应于本合同签订当日，向甲方支付履约保证金，该保证金额为三个月的固定租金和三个月的物业管理费，租赁期内，如果租金或者物业管理费上调，那么甲方有一些要求，履约保证金也要上调。在本合同终止并且乙方履行和合同规定的全部义务，包括咱们限于向甲方原装返还租赁标的及支付已发生的租金及所有费用之后，履约保证金还不是马上还，将转为担保乙方对消费者要求退货、赔偿及修理作出补偿的质量保证金。
这个很清楚，你在我这里到期了，走了。你卖的东西呢？就像我刚才提到的例子，我买了一个包坏了再回来找，商家不见了，换人了，你说我找谁？也可能我认倒霉，我知道你这个品牌在哪一个商店还有？我去他那个专柜去。但也可能我这个比较认死理，我不找它了，我找你这个商场，找你世贸天阶，你来给我修。你去找谁我不管，因为我在你这里买的。
你根据《消法》我要求你场地提供者承担连带责任，没有毛病，我有这个权利。所以说你要是作为开发商而言，我给你的租赁期到期，你走了，你给我留下一大堆事，也很别扭，就把履约保证金作为所谓的应对一般消费者的质量保证金。
这个也不是没有期限，在履约保证金。在履约保证金转为质量保证金
后，三个月期满，如果没有乙方对甲方的欠款，也没有任何消费者退货，赔偿及修理的索赔，则甲方在多少天内，向乙方无息退还该质量保证金。否则，甲方有权从该质量保证金中扣除前处索赔给甲方造成的任何损失，这个很容易理解。
在本合同有效期内的任何时候，乙方均无权要求，甲方接受用履约保证金来支付或者冲

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抵乙方应付的任何款项，比说我要了一笔钱，要了三个月的保证金，我说：“行了，我下三个月的租金不交了，你拿那三个月的抵吧。”这个是不可以的。留在这儿是有特定的意义的。
甲方单方面是有权根据实际情况直接从履约保证金中扣款的，如果甲方决定采取扣款，那么履约保证金少于应扣的款项的，乙方应当立即支付差额。同时甲方有权要求乙方在甲方指定的期限内，补足或者是重新缴纳履约保证金。无论在任何情况之下，本条款所有约定，均不影响或排除甲方行使任何法定的或者是双方约定的其他补救措施的权利。


9.付款方式

我这里就不用每一条都念，我念相对有特点的。乙方可以通过现金、支票、电汇或者银行转帐付款，但是只有当款项全部实际记录本合同附件（六）所列明的甲方指定的银行帐户，或者是甲方可能不时通知的其他银行帐户，或者是甲方提供收到付款的证明时，款项才能视为已经支付。
也就是说付款行为的完成，是要以出租人收到钱为标准。但是假如说因为上面正好变动，而引起迟延付款，由甲方自行承担责任。

这里还牵扯到一条，甲方如果对乙方负有债务，甲方有权将其用来冲抵乙方在本合同向下欠付甲方的任何款项。


10.交付条款

这个交付条款里面重要的问题是验收，乙方应当在书面通知载明的期限内，前往租赁标的进行验收，双方应当按照本合同附件四中的交付标准对租赁标的进行验收，并在验收结束后签署有关交接的证明文件作为提交时租赁标的条件状况的证明，以及乙方在本合同租赁终止后向甲方缓缓租赁标的的标准。这个交付和返还挂钩，刚才我们前面条款一个地方已经提到了，就是要求你原状返还。因为你装修完了以后，你走了，下面来的商户绝大部分要对装修进行调整，大部分是铲了重来，小部分是不带标识的，符合他企业需求的，他就从何用。而且这种情况，我限于中小品牌，很不入流的，大品牌没有的，全是铲掉重来。按照自己的宣传色、装修标准等等。
像以前讲课的时候，提到过，世贸天阶曾经和LV谈过，请LV进到世贸天阶里来，LV当时提过一个条件：“我去可以，但是整个装修要由我们自己的设计师设计，并且提出整
个装修标准。”最终经测算，他的设计师按照LV的统一标准测算下来，在当时的设计加装修完成的基本费用，是一平米一万。你想我们家装，你可以想象一下，你要是做到一平米一千的话，就不错了。比如说100平米的房子花10万装修。而且还不算厨卫，你算算商场没有厨卫这种东西，基本上就是面上的事，天、地、墙

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嘛。按照我们的家装你可以想象一下，不算厨卫的话，你要是一平米做到一千就很好了。
LV这种品牌，营业的面积一平米一万，你想想。所以说你在这种情况之下，交付的时候是什么样，你换我的时候还是什么样。如果你当时交付我的时候，我给你的是毛坯，毛坯最起码什么都没有，你可以自己慢慢来，如果你还给我的时候，是带着你原来的旧装修的话，人家还要花一部分费用铲掉，所以这里面牵扯到钱的问题。所以说交付的标准实际上与其返还的标准是统一的。除非有相反的约定。如果乙方未在书面通知的反映期限内，前来接收租赁标的或者是无正当理由拒绝签署有关证明文件。装修免租期起始日及租金起始日均不顺延。“我让您来你不来，那对不起，你该交钱还得交钱。”这个不能因为你不来而少交或者是晚交。不会的。

11.装修条款

装修的这个条款是比较麻烦的，在商业物业里面装修是一个比较麻烦的条款，这里面给大家重点介绍一下。
11.1
乙方对该租赁标的进行装修前需提前30日对向甲方提出书面申请，并提交书面的关于装修、布置、设位及附属物设计涉及的装修设计方案、图纸、设计资料、工程预算和施工说明等。在获得甲方及物业管理人书面同意后方可进行。
这里面有一个问题，就是为什么他要提交工程预算？按说我告诉你一个我的装修方案和一个施工计划好了，你管我花多少钱？但是一般的是家庭出租、住宅出租和写字楼出租，因为你不是一个公共的营业长租场所，所以你装修的好点、次点无所谓。作为一个商场，它有一个整体的商业形象，如果说你的装修很次了，你的预算很低的话，你是不符合我整个商场定位的。比如说我这里做很高档的物业，我给你的是毛坯，我希望你装出来的东西，至少不比我的走廊感觉差吧。你不能说我走廊铺的是大理石，里头你自己整，弄一点咱家铺洗手间的瓷砖就给铺上了。那肯定是不行的。墙面，局部都是用大理石、洞石处理的非常漂亮，其他地方也贴着壁纸。您这里头就是一个四白老地，这肯定和我整个商场的形象和档次就不匹配了，所以我一定要干你的预算，我一看就知道，你准备花多少钱。你这个档次能不能和我整个商业档次挂起勾来
。
你可能讲：“你凭什么管那么多？”这个确确实实不是法律规定的内容，所以我在合同里约定。我说我一旦发现，你的装修方案和预算不符合我未来整个商场的整体定位的话，我就不给你施工许可证，我不让你装修，我不配合你，直到你把这个装修的预算增加进去，把你的装修方案提到与我这个整个商场的层次和其他商

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家的层次差不多的层次。就是我不管你的上限，你一平米一万，你一平米10万我也高兴。因为装修完了我这里的档次高。但是我必须管你下线，你不能突破底线，突破底线就变成大菜市场了，就不能够上高档商场了。对不对？所以说为什么工程预算要作出约定？
同时乙方应当缴纳装修免租期内的装修管理费，公用设施费以及装修施工规范中规定的装修保证金。还有一笔钱装修保证金，乙方在任何情况下，事先提交或者是再提交装修设计图纸及文案说明不影响租金起始日的起算及租金物业管理费，和乙方应缴纳其他款项的支付。你第一次报了装修方案我觉得不行，觉得不对，你占的可是自己的时间。
比如说你租三年，我给定比如说五个月，根据你的面积大小，根据你三个月到五个月的装修免租期，什么叫装修免租期？就是专门让您装修的。装修这三个月五个月就是免租的，你装完了，咱们从什么时间有一个租金的起算日。咱们前面提到了，装修的起始日，免租期的起始日到租金的起始日这个时间是干嘛的？就是让您装修的？可你老是一次一次装修方案不过。那对不起？我到点该收钱收钱。就是你自己耽误自己的时间。这一条就是这个意思。

11.2
在施工过程中，乙方应遵守甲方和物业管理人的有关规定，甲方有权对乙方的装修工作进行监督。乙方需要按照甲方及政府有关主管部门批准的图纸施工。这个政府主管部门批准实际上主要是指消防。未经甲方或者政府有关主管部门的书面同意，乙方不得擅自修改已经批准的装修施工图纸，事先未征得甲方书面同意和政府有关主管机关的批准，乙方不得对租赁标的进行下列合作。
这有意思了，六个：
①对涉及租赁标的的建筑结构做任何改动。我租了以后，我把屋子里的柱字打了，那肯定有问题了，因为柱子是承重的，或者是把承重墙打了。这肯定是不可以的，这影响安全。
②在租赁标的外墙或者在租赁标的所在建筑的任何部门做标记、图画、钻孔、安装挂钩。
你在你屋里折腾没有问题，你不能出去，而且你折腾有几种情况是必须要事先批准的。做标记、画画、钻孔、安装挂钩等等，因为这些会造成什么？有可能会影响到别人。
③穿凿
、切断或连接租赁标的所在建筑的任何管道。这更不可以了，租赁标的有管道。有上水管、下水管、中水、还有可能是燃气等等。因为业态不同，需求不同，比如说做餐饮，必有这些东西，自己对管道进行修改，肯定会发生很大的危险。
④以任何方式毁坏租赁标的或租赁标的建筑内外观，包括但不限于使用租赁标的所在建

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筑内外墙壁及玻璃窗做招贴或悬挂广告牌及宣传品。就这么挂上了，这肯定不可以。
⑤擅自安装及增装空调机、采暖设备、制冷设备、烹饪设备和其他机械或供电设施。
擅自安装以后有可能造成电容的不匹配。电流过大，可能造成整个电路的断裂或者是危险爆炸、最后可能造成我们经常说的后果“憋”了。
⑥安装凉棚、旗杆、天线或其他突出物。如果乙方违反上述条款，乙方应在甲方发出书面通知七日内，恢复原状，甲方有权在未通知乙方的情况之下，拆除未经甲方同意的改建增建的设备及装置，尤其引起的费用由乙方承担。同时在此等情况之下，甲方还有权终止合同。
你按了我可以告诉你，也可以不告诉你，我可以直接给你取下来，根据这种情况的严重程度，我还有可能给你终止合同，所有的费用都由你承担，因为算你违约。

11.3
乙方在进行装修施工前，应该按照有关法律投保、建安工程险及第三者险，并制定甲方为受益人，并向甲方提供有效证明。刚才我们谈到了，你进驻前你要对你的整个货品、装修完成的财产要投财产一切险，还要对你营业期间的所有公共责任险要投保，和现在说的不是一回事，现在说的是你的装修活动，也就是你的装修队、装修公司要投建安工程险及第三者险。这个和咱们前面说得不是一回事。
装修公司在装修期间，电钻打伤人了，大型的设备砍着人了，或者他自己的工人受伤了，甚至出大问题了，怎么办？以保险的方式来解决，因为如果你没有保险的话，有可能出事以后，人家就赖上你这个商场本身了。说：“我在你这里干活出得事我就找你。我们不管品牌，因为我在你这里干活出得事。”所以这种情况下，你让他强制性的提供保险是必须的。

11.4
甲方对上述乙方装修设计图纸及规格说明的批准，并不等同承担任何设计责任，也不免除乙方在开始装修前，资费及自行向所有有关主管部门申请批准已经由甲方核准只装修设计图纸及规格说明之责任。对乙方不遵守有关主管部门所制定的任何规定所引起的后果甲方不承担责任。乙方在装修工作中，给甲方或有关人士造成的任何直接或间接损害承担所有赔偿责任，这个还谈的是责任问题。

12.第12条

1
2.1
当租赁期满或者本合同因其他原因提前终止，乙方应该按照合同第17条的约定对自行装修部分进行拆除，并将装修垃圾及其他物品清理完毕，将租赁标的交还甲方，并确保原交接时甲方提供的房屋场地及设备设施保持完好可直接出租状况。

比如说仍然是做餐饮的，餐饮可能有水、气、基本的一些烹饪设备

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，这种情况之下，还回来的时候，必须要保证不耽误能够立即出租，你要保证我给你的时候的那些东西的正常使用工作。

刚才大家听到了关于装修的一个比较烦琐的内容，就这块而言，因为是一个公共的营业区域的，所以说不单是你一户，对于周围的或者是楼上、楼下的都有，每年发生直接或间接的影响，为什么说在集合业态之下，对于装修是这么严格的要求的原因。不是你一个人的事，也不是一家的事。

12.2
后面一个条款是一个比较独特的条款，就是所谓的试营业日和正式营业日。试营业日概念的设定实际上就是基于招商工作的不特定，如果说有一个很强大的一种预测机制，说能够准确的预测什么时候就能够早到多少，这个事简单，但是实际上达不到。
原来就是为了天阶这个项目，有一个品牌叫Zara，可能女孩子听说的更多一点，它就是卖比较流行的衣服比较便宜，因为它拿大牌子的设计，但是它是大批的机制化的生产，那些大牌子服装发布以后，像春秋两季，米兰和巴黎的时装发布会发布完了以后，很多高档服装制作工艺比较烦琐，生产流程长，但是Zara捕捉到整个流行趋势以后，就等于用大批量的机器生产，而且用料比较简单，也比较快，这样的话，你还在制造过程中，它已经上架了，所以他整个商业模式就是如此。在这种情况之下，Zara号称时装界的“麦当劳”，但是它整个企业排名在全球500强里边应该是前300个，排200多位，是很厉害的。

为了这个品牌谈判，我们去上海去了很多次，Zara在这个问题上，提出了双75%的标准，就是说他要求商场承诺他，说：“到你说的试营业日的时候，你要开业的时候，你要达到两个75，一个是你整体户数，你不是160户吗？你的户数要达到75%都要开业。同时你的面积数也要达到75%。”因为160户里面有的面积大，有的面积小。如果单去界定一个75%，不足以达到他的目的，你如果说是160户，你的户数达到了，但是你可能都是小户，也就是说你可能几层楼有可能就两三层开了，大的家户没有开，那对于整个商业形象的培育非常不好，同样，如果只规定面积，可能就是那几家大的开了，很多小品牌也没有开。这个也比较麻烦。所以要求双75%保证，必须户数和总面积都达到75%
。否则他说：“我不但可以不开，我还反过来要求你赔，我可以解约。”他这个赔可就贵了，一个是装修，他要是不干了，这个装修可得赔他。这含着设计费呢。第二，他上货的损失，货都跟进去了，决定不干了，还得把货运走，运输费是小头，关键是很多货品过时了，服装过时了，要打折，卖100的现在卖10块了，这个

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