物权法讲座

《物权法》讲座

我国的《物权法》已于2007年3月16日正式通过，并自2007年10月1日起施行。《物权法》是一部与我国每一位公民都密切相关的民事基本法律，比如对农村的农民涉及土地的承包经营、宅基地等，对城市人员涉及商品房及车位的产权、房屋的买卖抵押等，对单位涉及土地使用权的取得、转让等。因此准确了解物权法的规定不仅对工作具有指导意义，而且对保护个人的合法权益也具有积极的意义。

《物权法》五编、19章、247条。五编分别是总则、所有权、用益物权、担保物权、占有。本次课程讲解的内容主要包括下列四个方面：

一、 物权的取得：重点不动产登记

二、 所有权的法律保护：重点城市拆迁、业主建筑物所有权

三、 用益物权的法律：重点保护土地承包经营权和建设用地使用权 四、 担保物权—抵押与质押

第一部分：物权的有效取得

物权中的“物”即有形的财产，包括动产和不动产；“权”即权利。因此物权实际就是一种财产权，财产权最初就分为物权和债权，江平老师举过羊的例子：我有一头羊，自己使用，生小羊、吃羊肉，这就体现出对羊这种财产的物权；如果拿羊去与别人换取小麦、大米，则就体现出财产的交换价值，在财产交换中表现出债权；人再聪明一些拿羊投资就表现出股权；再聪明一些进行克隆羊，就表现出知识产权。因此市场经济下财产权的四种形态就是：物权、债权、股权、知识产权，而其中物权是最重要的，是财产权的基础，且是与每一位公民都有关系的财产权。

物权就是一定的单位或个人对特定的“物”享有的直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

物权分为动产和不动产物权。在物权的取得上不同的财产有不同的法律规定。

一、 不动产物权的设立与转让 案例：北京张某因生意需要2000年花100多万在南方某市购买别墅一套，2002年决定回北京发展，遂将别墅卖给孙某，但一直没有办理房屋的过户登记手续。2004年开始别墅价格飞涨，目前价值人民币400多万元，张某将该别墅以400万元的价格与李某签订买卖合同，李某到房地产管理部门查证该别墅产权人确为张某，且未有他项权益，在张某的协助下办理了产权的过户登记。那么一套别墅出现两卖的现象，前后两次卖别墅的行为，哪一次是有效的？最终哪一方能够取得该别墅的的物权？

我国《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付

第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 根据以上的规定可以总结出：不动产物权的设立、转让必须依法登记，即必须办理过户登记手续，否则不能取得不动产物权。

分析：

（一）不动产物权变动的方法及效力

不动产物权的设立和变动必须进行公示，即物权变动的事实必须通过一定的公式方法向社会公开，从而是第三人再有必要时知道物权变动情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。《物权法》第六条规定不动产物权已登记作为权利享有与变更的公示方法，而动产以占有为权利享有公示方法，以交付作为变更的公示方法。

不动产登记对不动产变动的影响，世界各国的物权法有两种模式：一是登记对抗第三人的模式，即不动产物权的变动，在当事人之间不需进行登记即能发生法律效力，但只有登记才能对第三人有对抗力。如果我国采取该模式，那么上述的案例中张某第一次卖给孙某的物权变动是有效的。 二是登记生效模式，不动产物权的变动，必须进行登记，如果未进行登记，则不发生物权的变动的后果。如果我国采取该模式，那么上述的案例中张某第一次卖给孙某的物权变动是无效的。根据我国《物权法》第九条的规定，采取的是登记生效模式，不动产物权的变动，必须进行登记，否则不发生物权变动后果。

在司法实践中，人民法院处理这种纠纷也遵循了上述规定。1999年最高人民法院《合同法司法解释》（一）中规定：“法律、法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后时生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其物权不能转移。”该规定将合同行为和物权变动作一定的划分。

根据以上的分析，上述案例中张某第一次将别墅卖给孙某的买卖合同是有效的，但是因为没有办理过户登记手续，因此别墅的物权并未变更到孙某名下，即孙某并没有取得该别墅的所有权；张某第二次将别墅卖给李某，因为支付对价并办理了过户登记手续，因此取得该别墅的所有权。至于孙某可以依法要求张某返还房款，承担违约责任，赔偿经济损失。 不动产物权变动必须依法登记才能产生法律效力，但是并非所有的不动产物权设立、变动都需要登记，《物权法》同时规定了两种例外： 一是一些不动产物权无须登记：依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记；

二是一些不动产物权的变动并不以登记作为生效要件：包括因法院、仲裁机构的的法律文书或政府征收决定而变动的；因继承、遗赠而取得物权的等。

（二）不动产登记 1、登记管理:

第一，不动产所在地的登记机构办理；

第二，登记机构登记时应当对登记事项进行实质审查。根据我国《物权法》第12条的规定，登记机关审查时有权查验权属证明、询问当事人、必要时实地察看，因此采取的是实质审查，而不是形式审查。

第三，不动产登记按件收费；

第四，登记机构登记错误，给他人造成损失的，应当承担赔偿责任。 2、预告登记制度：为避免发生一房两卖的情况发生，《物权法》设置了不动产登记制度中的预告登记制度。第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

在商品房的预售中，买方常常处于弱势，在签订买卖合同后因不具备登记条件，买方因为未完成登记而无法取得所有权，只取得合同法上的请求权，在卖方“一房两卖”的情况下只能要求卖方承担违约责任，及不公平。而不动产变动预告登记制度则约束、限制现实等级权利人对不动产行使处置权，以保护预告登记人的权益。

对于预告登记注意掌握下列几点：

第一，预告登记的作用：限制现实登记人对该不动产实施处分权，保护预告登记人的权利；

第二，预告登记适用的范围为：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议；

第三，按照合同约定可以向登记机构申请预告登记，注意不是必须预告登记，而是申请预告登记；

第四，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，现实登记人处分该不动产的，不发生物权效力；

第五，规定了预告登记失效的两种情形：债权消灭、自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。

二、 动产物权的设立与转让

案例：甲一辆大客车出售给乙，但是未办理过户登记手续，后甲又将该车抵押给丙，并办理了抵押登记。本案中乙是否取得了该车的物权？能否对抗丙的抵押权？

对动产的物权设立及变动《物权法》作出下列规定：

第23条：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

第24条： 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

根据上述分析出：一般动产的物权变动是以动产的交付为生效要件；而特殊的动产，如汽车、飞机、船舶等物权变动是以动产登记作为对抗第三人要件。对此应把握下列两点：

1、船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让，在当事人之间以所订立的物权变动合同的生效为要件，不论是否登记；

2、船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让，在未进行登记之前不能对抗善意的第三人。

在上述的案例中因为甲将客车出售给乙后，并为办理过户登记手续，虽然在甲乙之间应为合同已经生效，并且客车已经交付，所以物权已经变动，但是因为未办理过户手续，对第三人并而言只能通过登记部门查到车在甲的名下，因此甲乙之间的物权变动不能对抗丙的抵押权。从以上分析可以看出未办理登记的情况下，受让人所取得的物权是不完全的。

第二部分：所有权的法律保护

所有权是财产权的核心，物权法对财产所有权作出了77条的规定，本次讲座仅涉及其中四个方面的问题：

一、关于财产征收

《物权法》第42条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

（一）关于征收

根据上述的规定对财产的征收可以明确以下几点: 1、财产的征收的主体仅限于政府

2、财产的征收仅限于不动产：土地、房屋及其他不动产； 3、政府的征收必须是为了公共利益的需要。“公共利益”的范围？ 4、政府的征收必须给予“合理的”补偿： （二）关于征收补偿

《土地管理法》采用的是“适当补偿”，《城市房地产管理法》采用的是“相应补偿”，而《物权法》原来在草案中规定的是“合理补偿”，比前面两法的补偿规定已经进了一步，但是考虑到“合理”的弹性太大，所以才以列举方式将应补偿的作出具体规定：

1、征收农民土地的给予的补偿包括四个方面：土地补偿费；安置补助费；地上附着物和青苗的补偿费；被征地农民的社会保障费用。土地补偿费归集体所有，安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费归农民个人所有。

（1）征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

（2）征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 依照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

（3）被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

（4）征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

征收房屋的给予的补偿包括：拆迁补偿（货币补偿）、征收个人住宅的保障被征收人的居住条件。

除政府基于公共利益的需要依照法定的程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产外，其他任何单位和个人均不得对集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产进行征收，如因生产、经营或建设及生活需要，占用集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产的必须依法与财产所有人协商，并不得违反法律的规定。

拆迁“钉子户”不会因一部《物权法》的出台就消失，有可能因此出现更多的“钉子户”，但毕竟在发生类似事件时有相应的法律依据，可以根据情况确定是否属于“公共利益”，对应可采取不同的处理措施。

二、关于业主建筑物所有权的规定

民 事 起 诉 状

原告：北京市海淀区健翔园小区业主委员会 联系电话：*** 住所地：北京市海淀区健翔园社区服务楼三层 负责人： XXX 职务：业主委员会主任

被告：北京健翔物业管理有限责任公司 联系电话：***

住所地：北京市海淀区双榆树知春路76号翠宫饭店写字楼15层 法定代表人XXX 职务：董事长 案由：物业管理纠纷 诉讼请求：

1、判令被告将本小区建筑竣工图及电梯相关技术资料等移交给原告； 2、判令被告向原告书面报送其本小区物业管理全部收支账目； 3、判令被告将物业管理启动性经费移交原告，以纳入业主公共维修基金；

4、判令被告将本小区公共房屋出租收益及广告收益移交原告，以返还业主；

5、判令被告将业主的公共维修基金专用收据移交原告，以转交业主； 6、判令被告不得向业主收取可视对讲分户主机费；

7、判令被告不得收取公用建筑尚未建成期间其相应的供暖费及物业管理费；

8、判令被告依《物业管理委托合同》准则及法规与业主结算收取物业费。 案情

2003年7月，甲厂与乙药业公司签订了一份为期三年的仓库租赁合同，约定乙药业公司承租甲厂一座五层楼房的一层用于堆放药品。 该租赁合

同特别约定，库区管理由甲厂负责，库内管理由乙药业公司负责，未经同意不得改变库房主体建筑结构。

乙药业公司在承租该库房不久，发现没有标识不便于提货人识别，另也想扩大一下自己的名声，遂将一层仓库东侧墙中部原有的一扇窗户（宽2.40米、高2.45米）改建为一扇玻璃门（宽5.80米、高3米），并在该玻璃门上方的外墙体上横贴一条载有“乙药业批发中心”的字牌。此外， 乙药业公司还在该大楼东侧第2层—5层外墙体上用铁皮制作成四个大字“XX药业”（每字长1.5米、宽1.2米），又在该大楼楼顶，竖立起“XX药业”四个霓虹灯巨大字体牌（每字长5米、高5米）。这样，十几里外就能看见此霓虹灯及四个巨大字体牌。

甲厂认为，药业公司未经同意破墙开门并在仓库墙体上做广告，企图将仓库改变为营业用途，违反了合同约定，也损害了原告对仓库物权的完整性。遂诉至当地法院，要求判令被告：立即停止侵害，对被其破坏的仓库墙体恢复原状，拆除霓虹灯及所有广告字牌。

一审法院认为：原、被告签订的仓库租赁合同合法有效，被告将所承租仓库的部分墙体拆除改建为玻璃门，未经出租人同意，构成违约。双方所签合同中的租赁物仅为底层仓库建筑，被告擅自在其承租范围以外的建筑物上架设三处广告字牌，侵害了原告的财产所有权。遂依照我国合同法、民法通则等规定判决：被告乙药业公司将仓库底层东侧所改建的玻璃门恢复原状，将架设在仓库东侧外墙体上的“XX药业批发中心”、“XX药业”以及仓库楼顶上的“XX药业”字牌和字体予以拆除；驳回原告其他诉讼请求。

一审宣判后，乙药业公司不服上诉称，自己作为承租人为满足经营活动的基本需要在不改变库房主体建筑结构的情况下对租赁房屋作简单的装修根本构不成违约。作为一家生产药品的企业在承租的房屋上树立企业标识牌，这既是上诉人经营的需要，也完全符合租赁合同之目的。自己对该楼房共用部分的使用是善意和合理的，请求依法改判。

二审法院认为：乙药业公司在将承租的底层库房东侧窗户改建为玻璃门之前，委托原设计单位对改建方案进行了技术鉴定，原设计单位认为此改建不属于改变主体建筑结构，不影响大楼主体建筑安全，因此改建行为并未违反租赁合同，亦未超出合理使用的范围。乙药业将窗户改建为玻璃门后并在上方设置长方形的“XX药业批发中心”标识，未使租赁物受到损失，并未损害甲厂作为所有者的权益，亦未超出合理使用的范围。然乙药业公司仅租赁了底层库房，其合理使用范围显然不延及东侧所有外墙面和大楼屋顶，乙药业公司在此两处设置标识“XX药业”大字体的行为，侵犯了甲厂作为所有者的权益。原判决对部分事实认定有误，应予纠正，遂终审改判：乙药业公司于本判决生效后三十日内拆除在东侧墙面和大楼屋顶设置的“XX药业”标识；驳回B厂的其他诉讼请求。

法律分析

随着社会的发展，各种形式的广告越来越多，并被广泛应用于生产、生活等各个领域。牌匾、商业标志越做越醒目，并在现代城市最大限度地发挥着广告宣传作用。然牌匾、商业广告标志在设置时是否占用了建筑物的共有部分、是否侵害了所有权人合法权益值得深思，建筑物外墙、楼顶的法律地位也确有探讨之必要。

生活中，一幢建筑物为多人所有或使用已经非常普遍。不同的业主就其购买的楼房享有单独的所有权或使用权。然楼房是毗连在一起的建筑物，建筑物中哪些是自己的，哪些是共用的，专有部分和共用部分的界限如何确定，一时难以分清。一般认为，建筑物的专有部分是指与其它专有部分或公用部分以墙壁、天花板、地板相间隔而形成的一定空间部分。 除专有部分以外的建筑物其他部分及不属于专有部分的附属物则是建筑物的共有部分。如楼梯，共用出入口，屋顶等等。依《物权法》规定建筑物外墙、楼顶不属于专有部分，应属于业主共有。外墙壁、楼顶空间的开发利用，可以增加活动空间，可以作广告获益，这些利益与全体共有人利益息息相关，建筑物区分所有权制度直接关系到业主的切身利益。本案中，承租人乙药业公司在公用外墙壁、楼顶空间两处作巨大字牌广告，获益是比较明显的，侵犯了甲厂作为所有者的合法权益，故被法院判决拆除。

此外，本案二审法院也充分考虑了承租物的现状，较好地掌握了物的充分利用原则。承租户在租赁房屋后，装修房屋或者增设附属设施的，一般应当书面征得出租人同意，并与出租人协商确定增设的附属设施的归属，即承租人可以根据经营需要装潢及改建，但不得破坏主体结构，并限于所承租使用的部分。本案承租人由窗改建门，改建行为未违反租赁合同，期满恢复原状，当属合理使用。特别是在由窗改建门之上方设置长方形的“XX药业批发配送中心”标识，此标识也是广告，也做在外墙壁上，但在低层其承租范围之内，对他人无碍无损，亦当属合理使用。故此处的广告标识，未被法院判决拆除。

随着商品房的开发销售，房产开发商、物业公司与业主之间的纠纷越来越多，一是小区的财产所有权归属纠纷；二是物业管理与收费纠纷。《物权法》的第六章专门就上述问题作出了规定。

根据规定业主在小区拥有的所有权包括：

1、对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权； 2、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共有部分主要是指建筑物的基本构造部分、共用部分（如楼梯、走廊）、各层之间楼板等；

3、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外 4、建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的（如一层窗外的）除外。

5、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有

6、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

对于车库、车位的物权归属问题属于立法中争议较大的问题，有三种观点：一是业主所有观点；二是开发商所有观点；三是国家所有观点，该观点认为地下车库属于人防工程，应推定为国家所有。实践中有的是开发商赠送的，有的是业主购买的，有的是业主承租的，但一般都由合同约定，为了避免激化社会矛盾，兼顾业主和开发商的利益，《物权法》采取了约定车库归属的观点。

对建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房规定为业主所有，目的在于突出对业主权益的保护，限制开发商重复售卖和以其他的形式擅自改变公共区域用途的行为，从而实现公共利益最大化。

但是业主行使权利的同时必须受到相应的限制：

第一，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，如在自己专有部分增建或改建而拆除承重墙、在共有部分增建、搬入危险品等。 第二，不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第三，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

三、关于共有

共有就是两个或两个以上的单位或个人对同一不动产或动产享有所有权，分为按份共有和共同共有。其中共同共有包括夫妻共有财产、家庭共有财产、共同继承的财产、其他共有财产。

关于共有财产《物权法》的规定中，注意下列几点：

1、处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

2、共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。其中“重大”、“共有的基础丧失”应由最高人民法院作出司法解释。

3、按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

四、关于孳息

孳息是指财产上产生的收益，比如树上结的果子、银行的存款利息等。孳息分为天然孳息和法定孳息。天然孳息就是因自然规律而产生的，如母牛生的小牛；法定孳息是依法律关系产生的收益，如利息、股息。

对孳息《物权法》的规定，应注意掌握：

1、天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。

2、法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

第三部分 用益物权—土地承包经营权和建设用地使用权

用益物权就是非所有人对他人所有的不动产或动产依法所享有的占有、使用和收益的权利，比如矿藏是国家所有，但单位或个人依法可以取得采矿权；土地是国家的或集体的，单位或个人可依法取得使用权，而采矿权、土地使用权就是用益物权。

《物权法》对用益物权规定了五章、52条，今天的讲座仅就土地承包经营权和建设用地使用权两方面的规定予以分析。

一、 土地承包经营权

根据《农村土地承包法》的规定，土地承包经营主体可以是农村集体经济组织的成员，也可以是以招标、拍卖、协商等方式承包土地的农村集体经济组织的成员以外的单位或个人。

1、耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

2、县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。 3、土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。也不得抵押。

4、通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

5、承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。

6、承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法的规定获得相应补偿。

二、建设用地使用权

第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

1、建设用地使用权分层次：土地的地表、地上或者地下分别设立 过去国家在出让建设用地使用权时，一般对建筑物的四至、建筑面积予以确定，而随着经济的发展，对土地的需求越来越大，对土地的分层次利用权力进行规范势在必行。

《物权法》138条规定：采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款： （一）当事人的名称和住所； （二）土地界址、面积等；

（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间； （四）土地用途； （五）使用期限；

（六）出让金等费用及其支付方式； （七）解决争议的方法。

2、建设用地使用权出让目前仅限于国有土地使用权，农村集体的土地由国家征收后再出让。

农村集体的土地能否直接出让？

目前先由国家低价征收，再高价出让是否体现不公？在征求意见时地方的政府都反对。经济学家的意见也不一致，有的认为既然是农民的土地其升值就应当归农民，有的认为升值是因国家修路、是因城市发展应归国家。广东在全国开了先河，农村集体土地可以直接出让，但不得用于建商品房。中央也三令五申不允许在农村集体土地上建商品房，但实际上见了很多，包括北京，在北京称之为“乡产权房”，实际上就是在农村集体土地上盖起的商品房。基于目前我国正在进行土地制度的改革，因此在《物权法》仅作了原则性规定，规定集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

3、建设用地使用权设立方式:出让或者划拨 《物权法》规定：

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

根据以上规定，必须通过公开竟价的方式出让土地使用权的情形有两种：一是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地；二是有两个以上意向用地者的。

3、建设用地的限制：使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。 4、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

5、宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

第四部分 担保物权－抵押与质押

这部分内容大部分是担保法的已规定过的内容，但是有所变化和发展。包括：

一、 抵押财产的范围的扩大

《物权法》规定：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权；

（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿

二、质押财产的范围的扩大

债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质： （一）汇票、支票、本票； （二）债券、存款单； （三）仓单、提单；

（四）可以转让的基金份额、股权；

（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；

（六）应收账款；

（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。

以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。

应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

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