物权法教案

第一讲 物权法与物权

各位朋友大家好，《物权法》于2007年10月1日起开始正式实行了。今天我们就一起来学习一下物权法一些主要内容。首先介绍一下物权法的基本原则 一、我国物权法的基本原则 （一）物权法定原则

? 先来看一个案例。村民杨某向李某借了2000块钱，双方约

定杨某自愿将自己的一头牛抵押给李某，如到期不能及时还钱，牛就归李某所有。该借款到期后，杨某果然不能还钱，李某依据协议认为牛已经属于自己所有了，就要求杨某把牛交给自己，杨某拒不交出。于是双方发生争吵，李某就向法院提起诉讼要求判令该抵押的牛归自己所有，并要求杨某把牛交给自己。

本案中牛是否已归李某所有了呢？这里涉及到物权法的一个基本原则，物权法定原则。它的基本含义是物权的种类和内容由法律规定，禁止当事人创设法律没有规定的物权种类和超越法律的规定创设物权的内容。 简单地说就是当我们要设定一个物权时，必须在法律规定的物权种类中去选定某种物权，对于选定的物权类型，我们还必须按照法律对该种物权内容的规定去约定内容。不能自作聪明地去创设一种法律没有规定的所谓物权，也不能对某种法定物权的内容作任意改变。

本案中双方约定的担保物权为抵押权，这是我国物权法明确规定的担保物权类型，符合物权法的规定。我们再来看一下物权法对抵押权内容的规定。《物权法》第186条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有。当事人在抵押合同中约定这样的条款的，该条款无效，但不影响合同其他条款的效力。 在本案中杨某与李某约定的，债务人不能到期清偿债务时，抵押物归抵押权人所有的条款，在物权法理论上称为流押条款，该条款违背了物权法的对抵押权内容的规定，所以是无效的，牛不能直接归李某所有。但在实现抵押权时，双方可以协议把抵押物拍卖、变卖，李某就价款优先受偿。当然双方也可以协商将牛折价后归李某所有。但是不能在抵押合同中事先约定，债务人不履行到期债务时，抵押物直接归抵押权人所有。 （二）公示公信原则

看下面案例，王某外出打工把自己的一头牛委托给邻居张某照管。有一天外村的李某到张某家，看中了这头牛要求购买。张某谎称牛是自己的把牛卖给了李某。王某归来，发现自己的牛被卖给了李某，就要求李某把牛还给自己，李某认为牛是自己的掏钱买的，坚决不还。王某还能要回自己的牛吗？

该案体现了物权法的另外一基本原则公示与公信原则。 公示原则：指物权的存在及变动必须采取某种可使外界知晓的方式表现出来，否则不生法律上的效力或不得对抗第三人。

物权的公示包括物权存在的公示和物权变动的公示。通俗地说就是物权作为一种抽象的法律关系，必须要用一种能够被人们看得见摸得着的方式表达出来，否则我们不能知道某种物权是否存或发生了变动。判断物权存与变动的外在的客观的表达方式就是不动产物权的登记和动产物权的占有。

不动产：指依自然性质或法律规定不可移动的物，或者一旦移动会丧失其价值或功能的物，包括土地、地上建筑物、构筑物和在土地上生长的树木、庄稼等 。动产：指能够自由

移动，移动后不会导致毁损后果的物，不动产之外的物是动产。

公信原则：登记为不动产物权公示的方式，占有为动产物权的公示方式，但实践中常会出现登记或占有公示的权利状态与真实的权利状态不一致。如我的房屋登记在你的名下 ，别人的手表戴在你的手上，对于不知情的第三人来说，根据公示房屋就是你的，手表就是你的，但实事的物权状态却不是这样。此时登记或占有所表达的物权与实事上的物权就出现矛盾。为了保护交易的安全法律赋予公示，以公信力，即使依公示表现出来的物权不存在或与真实的物权存在出入，但对于信赖该公示的物权的存在，并已从事了物权交易的人，法律仍然承认公示所表达的物权具有与真实存在的物权相同的法律效果。也就是说公示的所表达出来的物权状态值得善意的人们去相信，法律保护他们的信赖利益，保证交易的结果不会得而复失，鼓励

人们放心地去交易，不用担心实事上的物权人来讨要交易的标的物。公信原则主要表现为善意取得制度。

下面我们就来说一说物权善意取得构成要件。

?

《物权法》106条规定，无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：

1：受让人需从无权处分人手中取得不动产或动产。通俗地说就是卖方对买卖的标的物没有所有权，或其他处分权，无权处分人必须是动产实际占有人或不动产的登记名义人。

2：受让人受让财产当时主观上为善意，不知道也不应知道转让人无处分权。

3：必须以合理的价格有偿转让;通过赠与等无偿方式取得财产的，不适用善意取得。

4：转让的财产依法律规定需要登记的已经进行登记，不需要登记的已经交付给受让人。

注意：遗失物与盗脏物不适用善意取得。也就是说如果我们掏钱买了别人丢的东西或偷盗、抢劫的赃物，即使我们不知道是遗失物、盗赃物，也不能善意取得所有权，必须返还给真正的权利人。

上述案例中王某把牛交给邻居张某照管，本来是保管关系。但是由于现在牛由张某现实占有，而占有作为动产所有权的公示方式，根据张某占有牛的事实，李某有理由相信牛是张某的，

法律保护李某的这种信赖利益，当他从张某手中购买这头牛时，法律规定李某就善意取得了牛的所有权。即使后来证实张某并不是牛的主人，法律也保护李某的交易结果即对牛的所有权。真正的所有人王某则失去了牛的所有权，无权要求李某返还。只能要求张某赔偿损失。

此外不动产也可以善意取得。看下面案例：

弋江镇居民吴某在县城拥有一套三室一厅的房子。1994年7月，吴某之子与李某成婚，吴某就将该房给他们居住。2003年8月，吴某之子因车祸死亡。同年10月，儿媳李某伪造了吴某的赠与文书，将该房过户登记到自己名下。同年11月10日，李某找到张某，提出愿以15万元出售该房屋，并向张某出示了产权证。同年11月底，李某收到了张某交付的房款后，将房屋交给了张某，并到房管局办理了产权变更手续。吴某知道此事后，认为儿媳李某根本无权处分该房产，遂诉至法院，请求确认李某与张某之间的房屋转让协议无效，要求张某归还房屋。 吴某还能要回自己的房子吗？吴某是房屋的真正所有人，儿媳李某虽然通过欺骗的方式把房屋过户登记到自己的名下，也不能享有所有权。但根据公示原则系争房屋现登记在李某名下，第三人张某并不知道李某没有所有权的事实，登记是不动产所有权的公示方式，根据公示的权利状态，他有理由相信李某就是房屋的所有权人。因此与李某交易，即使李某并不是真正的权利人，张某也能根据善意取得制度取得房屋的所有权。吴某只能要求李

某赔偿损失，无权要回房屋。

二、下面讲一下物权

物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配并排除他人非法干涉的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。所有权又称为自物权、是权利人依法对自已所有的物享有的物权。所有权以外的物权称为他物权，是对他人所有之物享有的物权，包括用益物、担保物权。

（一）物权的效力

1、 一物一权原则（物权的排他效力）

一个物上只能有一个所有权，在同一个物上，已有所有权存在的，不能再成立另外一个所有权。

如一部手机上只能有一个所有权，这部手机归我所有，就

不可能同时也归你所有。如果我把手机买给了你，在你取得所有权的同时，我对手机的所有权就消灭了。为什么一个物上只能存在一个所有权，不能共存多个所有权呢？主要是为了方便所有权人对手机的支配，如果一物上共存多个所有权，就会出现所有权行使的不方便。 2、物权的优先效力 第一、物权优先于债权

物权优先于债权主要适用于以下情形：

1、一物两卖。赵某与钱某约定将一辆拖拉机卖给钱某。在交付之前，赵某又把该拖拉机出卖给出价高的王某，并交付给

王某。钱某认为自己的买卖合同成立在先，拖拉机应当归自己，王某认为虽然自己的买卖合同成立在后，但自己已经付完了钱，且拖拉机已交付给自己，所以拖拉机是自己的。本案中拖拉机应当归谁？

首先来看，物权是否发生了变动。动产以交付为所有权转移的标志，动产交付给哪个买受人，哪个买受人取得所有权。赵某把拖拉机交付给后来的买主王某，拖拉机的所有权已经发生了变动，王某取得拖拉机的所有权。钱某的买卖合同虽然成立在先，但并未交付，拖拉机的所有权没有变动，钱某取得的只是要求赵某交付拖拉机的债权。王某的所有权作为物权优先于钱某的债权。此外由于赵某把拖拉机交付给王某后已失去了拖拉机所有权，无法再向钱某交付，钱某只能要求其承担违约责任。

2、有物权担保的债权与普通债权并存时，有物权担保的债权优先于普通债权。

某村民甲向乙借款3000元，把自己价值4000元的摩托车抵押给乙。之后，甲又向丙借款4000元未有担保。后来，借款到期，甲无力还款，乙、丙都要求把摩托车折价归自己。摩托车折价后，谁能优先获得摩托车？本案中乙的债权有摩托车抵押担保，丙的债权在摩托车上没有设定担保，乙有物权担保的债权就担保物优先于，没有物权担保的丙的债权，所以就摩托车折价后，乙优先于丙而受偿。

物权优先于债权的例外： 买卖不破租赁

张某于2004年4月20日将其所有的一套房屋出租给王某，双方约定，租期为2年。同年5月10日，张某因经商缺钱，把房屋以30万价格卖给李某，双方办理了房屋产权过户登记手续。同年6月，李某要求王某搬出房屋，王某要求继续履行租赁合同，并称租期未到李某无权要求其搬出该房。

新房主是否有权要求房客搬出？根据合同法规定，租赁物发生所有权变动的，租赁合同对新的受让人有约束力，租赁物的受让人要继续履行租赁合同，无权要求承租人搬出。这就是买卖不破租赁原则。

第二、物权之间的优先效力

所有权与他物权之间的优先效力。他物权优先于所有权，他物权是所有权人在自己的物上为他人设定的物权，是对所有权的限制，故他物权优先于所有权。

他物权之间的优先效力。同一标的物上并存多个他物权时，原则上按物权成立的先后确定效力的大小。

田某向某工商银行贷款50万元，把自己价值100万元的房屋作为抵押。之后，田某又向某农业银行贷款50万元，仍然提供已经部分抵押了的房屋进行抵押。后来，贷款到期，田某无力还款，工商银行农业银行都主张抵押权，要求拍卖房屋清偿债务。法院拍卖该房屋，除去费用后得价款80万元。

80万元在两银行之间如何分配？本案实质上是确定同一标的物上存在两个以上抵押权时，哪个优先。

根据物权法规定，确定抵押权顺序的原则是：已登记的抵押权优先于未登记的抵押权；都登记的按登记的先后顺序，同一天登记的效力相同；均未登记的抵押权效力相同。工商银行的抵押权登记在先，故就拍卖房屋的价款优先于农业银行受偿，只有工商银行的债权实现之后，农业银行才能就拍卖房屋的价款余额优先受偿。

3、物权的追及效力

甲将一部手机丢失，被乙捡到，乙见到款式不错，还挺新的，于是拿到自己经营的旧货商店里出卖，丙买下该手机。一年后，丙在使用中被甲发现，随即要求丙返还，双方发生纠纷。诉之法院，法院判决丙向甲返还手机，但是甲应当支付丙购买该手机的价款。该案体现了物权的追及效力。

物权的追及效力又叫物在召唤主人，不论标的物辗转于何人之手物权人均可追及到物之所在而行使其权利。

物权法规定：除法律另有规定外，无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回。所有权人或其他权利人有权追回遗失物，该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求赔偿，或自知道或应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应

当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付费用后，有权向无权处分人追偿。本案中甲可以追回自己的手机，但由于丙是在旧货商店中购买，故应当支付丙购买该手机的价款。如果丙不是从旧货商店里购买的，甲就可以无偿追回自己的手机。丙支付的价款只能要求无权处分人乙返还。 第二个问题： 物权的变动

物权的变动：物权的设立、变更和消灭的总称。

根据物权变动的原因，物权变动可以分为根据法律行为也

就是根据当事人的意思产生的物权变动和非依法律行为产生的物权变动。

（1）、因法律行为产生的物权变动时物权变动必须公示，不公示不生物权变动效力。

1、不动产物权变动不登记不生效

对于不动产的登记，农村的村民可能不太熟悉，因为农村土地承包经营权无需登记就能生效。农村宅基地使用权、村民住宅法律也没有规定必须登记，现在全国各地都在加强农村土地房屋的登记发证工作，相信不久的将来农村也会建立统一不动产登记制度。但是如果我们要在城市里买房子，仅与卖方签订买卖合同，如果不办理过户登记，就不能取得房屋的所有权。即使交完了房款，交付了房屋甚至住了很多年，也可能面临被别人要走的命运。因为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生

效力，未经登记不发生效力。不动产物权以登记为所有权变动的标志，只有过户登记才能取得房屋所有权。

2、动产物权变动不交付不生效。

交通工具等特殊动产，不登记不能对抗善意第三人 3个月前，南京某地村民张某急等钱用，决定将新买的运输汽车以20万元卖给李某，当天两人签订合同，李某一次性付清车款，从张某处拿到钥匙将车开走。3个月后，张某发现李某把车开走后没有办理过户登记，于是，他隐瞒了曾将车卖给李某的事实，又把同一辆车卖给了王某并办理了过户登记。王某用张某所给的车钥匙，把车开走。李某发现该车“失窃”后当即报警，警察在王某处找到该车。李某、王某都认为自己是该车的合法所有者，争执不下，对簿公堂。到底谁是汽车的真正所有人呢？

根据物权法第24条规定：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 本案中张某把汽车交付给李某后没有办理过户登记手续，因此该车在机动车管理部门的登记薄上张某仍是名义上所有人，他把该车又转让给王某，并办理过户登记。王某因过户登记取得了汽车的所有权，并且可以对抗李某的所有权。

（2）非依法律行为产生的物权变动，无需公示也能生效 依法院、仲裁委员会的生效法律文书、政府的征收决定等发生物权变动时，自法律文书、征收决定生效时物权变动生

效。

因继承和受遗赠 、合法建造、拆除等发生物权变动时，自继承发生时、建造、拆除等事实行为完成时发生物权变动效力。

（三） 物权的民法保护

02年谭某出资购买某小区商品房一套，并将该房登记在哥哥名下。为防日后产生争议，哥哥出具证明书，证明该房产为弟弟出资购买，虽登记于哥哥名下，房屋所有权归弟弟，与哥哥无关。房屋的房产证等相关票证一直在弟弟手上。04年，黄某与谭某之兄结婚。07年2月，黄某的丈夫去世，叔嫂为房屋归属发生争议。弟弟认为房子应归其个人所有。嫂嫂认为证明书及房屋相关证件是弟弟欺骗所得，不是哥哥的真实意思，房子应该是自己丈夫所有，由其继承。 争议房屋应当归谁所有呢？

本案中房屋登记的哥哥名下，但为弟弟出资购买，且双方约定房屋归弟弟所有与哥哥无关。登记名义人与真正的权利人不是同一人发生了登记错误。在发生登记错误的情况下，真正的权利人可以要求更正登记。更正登记的前提登记名义人同意或经法院确权。在登记名义人黄某之兄死亡的情况下，要取得其继承人黄某的同意，其嫂不同意双方就所有权发生争议。首先要确定权利的归属，弟弟要通过诉讼确认对房屋的所有权。在确权之前，为了防止其嫂擅自出卖房屋，第三人善意取得房

屋所有权，可以先进行异议登记，登记后，在15天内向法院起诉。其次确权后，权利人要求无权占有人返还房屋。如果在房屋返还后又妨碍其行使所有权，可以要求排除妨碍。如还有其他损失还可以要求损害赔偿。 第二讲 所有权

所有权，指所有人对自己的物，依法享有占有、使用、收益和处分权利，是对物全面支配并排除他人非法干涉的权利。

? 我国物权法根据主体的不同规定了三种所有权即国家所有

权、集体所有权和私人所有权。下面我们重点讲一下与农民朋友联系最密切的农村集体所有权。 一、集体所有权 1、 集体所有权的客体：

除专属于国家所有的物之外都可以归集体所有，只要该物属于集体所有。专属于国家所有的物包括：矿藏、水流、海域、城市的土地、无线电频谱资源、国防资产等，以上列举的这些物专属于国家所有，其他的主体都不能拥有这些物。 集体组织还可以与国家一样拥有土地所有权。 2、 农民集体所有权的主体是本集体成员集体

本集体成员集体分为：村农民集体；村内农民集体；乡镇农民集体三类。

3、 农民集体所有权的行使：

下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：

（一）土地承包方案以及将土地承包给本集体以外的单位或

个人承包；

（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整； （三）土地补偿费等费用的使用、分配办法； （四）集体出资的企业的所有权的变动等事项 （五）法律规定的其他事项。

村委会及村民小组应当依法公布财产状况；禁止侵占、私分、破坏集体财产。

集体经济组织、村民委员会或其负责人作出的决定侵害村民合法权益，村民可以向法院申请撤销。 4、集体土地所有权的法律限制

? 集体土地所有权人要遵守国家对土地的用途管制，除法律

另有规定外，只能用于农业用途。

? 为了公共利益的需要，国家有权征收集体所有的土地，下面讲一下国家对集体土的征收：

征收要件：

征收人：只能是国家，其他任何主体都无权征收集体所有的土地。 国家征收集体所有的土地：必须是为了公共利益的需要，不能是为了某些单位商业利益的需要。

政府必须按照法定的权限和程序实施征收行为，不得越权违反法定程序征收。

自政府征收决定生效时发生物权变动的效力。土地所有权由集体

转归国家。

国家虽然可以不必征得被征收人的同意取得被征收人不动产的所有权，但应当给予被征收人以足额补偿。

征收集体的土地应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用、保障被征地农民的生活、维护被征地农民的合法权益。

二、 不动产所有权

（一）我国法律有关不动产的特殊问题 1、土地所有权

土地所有权属于国家和集体，其他主体无权拥有土地的所有权。

国家可以征收集体所有的土地、把集体土地变为国有土地。 农民集体所有的土地原则上只能用农业用途，未经批准不得用于建设用地。 2、房地关系

世上没有空中楼阁，房屋等建筑物必须建立在土地之上，房地一体，建设建筑物必须合法取得建设用地使用权并符合城乡建设规划，房屋与土地使用权不可分。

不动产的流转遵循房随地走、地随房走的原则。如转让房屋必须同时转让房屋占有范围内的土地使用权、转让土地使用权必须同时转让土地上的建筑物的所有权。如农村居民要转让

自己的住宅必须同时转让宅基地使用权，反之同样。 与不动产紧密相连的问题还有相邻关系。 （二）、相邻关系

相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使其不动产权利的过程中相互给予对方的一种便利和对自己权利的限制，因而发生的权利义务关系。

? （1）不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、

团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

? （2）法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；

法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。下面我们讲一下常见的几种相邻关系：

通行相邻关系

? 王军与张明系同村村民，两家的承包地相邻。王军家的承

包地必须经张明家的承包才能到达公用通道。当初承包土地时，村里考虑到通行问题多分给了张明家5米宽的地。双方经常因地界问题发生口角，后来张明遂将通行道路阻塞，致使王军家的四轮拖拉机无法驶进承包地收割庄稼。双方再次发生争吵。

根据物权法、民法通则及司法解释规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须使用其土地的，应当提供必要的便利。历史上形成的通道，土地所有人或使用人无权任意堵塞或改道，以免妨碍邻人通行。必须经相邻不动产通行的，应当尽

量避免给相邻不动产权利人造成损害，造成损害的应当给予补偿。

本案中张明擅自堵塞通道，阻止他人通行，违反了法律对相邻关系的规定。

用水排水相邻关系

? 相邻用水关系：

? 王某住在距李某60米的高处，一条小溪的上游。在遇枯水

期时，小溪水流变小。王某为了灌溉自己田里的庄稼，完全截断小溪水流独自使用。李某位于下游的田地，因无水灌溉，干涸，庄稼即将旱死。李某要求王某放水。王某不同意，于是双方对簿公堂。

? 相邻不动产占有人应当相互，为对方用水提供便利。自然

流水流经的各不动产占有人，应当尊重自然流水的方向，任何一方不得垄断对水的利用。对自然水流的利用，应当在不动产的，相邻权利人之间合理分配。一方擅自堵截或独占自然水流影响他方正常生产、生活的，他方有权请求排除妨碍；造成他方损失的，应负赔偿责任。本案中王某独占小溪水流，致使下游的李某田地无法灌溉，违反了物权法对相邻排水关系的规定。李某有权要求王某排除妨碍，和赔偿损失。

? 相邻排水关系：

? 某村办工厂后面住着村民吴某一家。吴家雨水排泄必须经

村办工厂，后院墙的过水洞，流向工厂后院下水道。后来工厂

拆除旧墙砌新墙，未留排水洞，吴某当即要求工厂解决直到砌完也未解决。不料当年5月突降大雨，雨水倒灌吴家院中积水很深，情急之下，吴某将村办工厂的后墙刨开一个大洞将水排出。吴家经济损失800多元，要求村办企业赔偿，协商未果，遂诉至法院，吴某要求判令工厂，在后院墙开设过水洞，并赔偿损失。法院支持了吴某的诉讼请求。

物权法第86条规定，不动产权利人应当为相邻权利人排水提供必要便利，对自然流水的的排放，应当尊重自然流向。 对自然流水的排放：高处不动产权利人有权向低处排放自然流水，低处权利人不得阻碍。

相邻不动产损害妨免关系

鲁炳初和鲁宝云系同村村民。1987年，鲁炳初经审批建造2层楼房4间。1995年，鲁宝云经审批在鲁炳初房屋东侧建造3层楼房6间。此后，鲁炳初发现自家房屋地基下沉、房屋倾斜、墙体多处开裂、屋内门窗无法关闭。由于与对方多次交涉未果，鲁炳初遂向法院起诉。

经鉴定：鲁宝云农房与鲁炳初农房相距太近，确系鲁宝云新建房引起鲁炳初房结构破坏。鲁炳初农房已形成局部危房。

《物权法》91条规定，不动产占有人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。 因未采取相应措施而威胁他人不动产的，应当消除危险

或排除妨害，致相邻不动产受到损害的，应当承担损害赔偿责任。

本案中鲁宝云建造房屋造成鲁炳初的房屋成为危房，应当承担损害赔偿责任。

采光相邻关系——谁动了我的阳光

一座民用三层楼房前面，七层大楼拔地而起，民房几乎终年见不到阳光。都是经过政府部门批准建设的合法建筑，失去阳光谁该负责？村民刘天磊于1998年3月29日取得了宅基地使用权，于2001年4月建成二层楼房的个人住宅，面积约120平方米。2001年5月洛宁县新世纪大众洗浴城在原告房屋南侧取得了一块国有土地使用权，并于2004年办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑一栋，距离原告房屋只有3米总高度约28.5米的仁和大酒店。在建设过程中刘天磊曾多次交涉要求被告停止建设，但没有效果。仁和大洒店建成后，刘天磊的住房几乎常年终日不见阳光。刘天磊向法院起诉要求被告拆除建筑物并赔偿侵害采光权造成的损害。法院审理后认为根据物权法规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。新世纪大众洗浴城在建造仁和大酒店时，未考虑相邻人的采光权，在对方多次交涉的情况下，仍然施工，直至完工。其行为侵害了刘天磊的采光权，但因建筑物已经建成，不能再拆除，故判决赔偿刘天磊损失5000元。

除上面谈到的几类外，相邻关系还包括铺设管线相邻关系、

有害物质排放相邻关系等。

《物权法》规定不动产权利人因建造、修缮建筑物及铺设管线等必须利用相邻土地、建筑物的、该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物、排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。 三、动产所有权

动产所有权中我们重点讲下拾得遗失物问题

? 拾得遗失物，应当返还权利人

? 甲捡到了一只母山羊牵回家饲养起来，并在良种站花钱为

母山羊配种。此后，母山羊生下了两只小山羊。后来失主乙找到甲要求返还母山羊及小羊。甲只同意返还母山羊不同意返还两只小山羊，认为小山羊应当归自己，并且要求甲支付饲养费用及另外支付报酬50元。

物权法109条规定拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取或送交公安等有关部门。拾得人在送交有关机关之前，应当妥善保管遗失物。权利人领取遗失物时，应当向拾得人或有关部门支付保管遗失物的费用。

拾得人甲应当返还所拾到的母山羊，母山羊与小山羊是原

物与孳息的关系，小山羊是母山羊的孳息，故应当一并返还。原物：依照自然规律或法律关系产生收益物的物。孳息：原物依照自然规律或法律关系而产生的收益物。分为天然孳息与法

定孳息。天然孳息：原物依照自然规律产生的收益物如植物的果实、动物的幼仔。法定孳息：根据法律规定产生的收益物。天然孳息归原物的所有权人，有用益物权人的，归用益物权人。法定孳息按约定或交易习惯取得。小羊是母山羊所生的孳息也应当返还权利人乙。乙在领取遗失物应当向乙支付保管费用及配种费，但无需支付报酬。

? 悬赏广告应兑现

? 案例：2008年5月23日，某公司业务员张某出差途中不慎

将，一装有增值税发票、提货单和1万元活期存折等物品的棕色公文包丢失。他情急之下在当地具有影响力的晚报，刊登了寻包启示，称拾包者如一周内归还，愿付酬金5000元。拾包者王某次日看到该启示后，按张某留下的地址及时将包归还，张某清点正确后却表示只愿付1000元酬金，双方产生纠纷，王某遂提起诉讼，要求被告履行承诺，被告答辩称该承诺非真实意思表示，不受法律保护。

? 《物权法》第112条规定权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务，拾得人侵占遗失物的，无

权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人兑现承诺。

? 本案中拾得人王某并未侵占遗失物，所以失主张某在领取遗失物时应当兑现悬赏广告中的承诺，向王某支付5000酬金。

? 四、共有

共有指两个或两个以上的民事主体对同一标的物共同享有所有权，包括按份共有和共同共有。共有财产的主体是两个或两个以上的民事主体。多个主体共享一个所有权，共有人对共有物或者按照各自的份额、或者平等地享有权利、承担义务。共有涉及到共有人与第三人之间的外部关系，同时又涉及到共有人之间的内部关系处理，较为复杂。 （1）按份共有

按份共有指两个或两个以上的民事主体对同一标的物按照一定的份额分享所有权。

按份共有人享有一定的份额，按份共有人的权利义务完全是按照其共有的份额来确定的；在共有关系结束时，共有物的分割也是依份额决定的。 按份共有及份额的推定

? 恋爱时，共同出资购房，分手后如何处理？

? 王某和其女朋友李某拿出各自的积蓄，通过多方筹集，共筹得

23万元在城郊购得一套商品房准备结婚用。王某和李某共同到房产登记部门办理了产权登记手续并将户主登记为女友李某。

? 后来李某不同意和王某结婚两人分手。双方对房屋所有权的

归属产生了纠纷。王某认为，购房有自己出资，为了能和李某结婚才将房产证户主。登记为李某。双方对如何分割房产不能达成协议，双方均无法证明各自确切的出资额。王某与其女友

共同出资购置的房屋是什么共有，如何分割呢？

? 《物权法》第103条：共有人对共有的不动产或者动产有约定

的从约定，没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。王某与李某在购房时并未约定是何共有，且双方没有家庭关系，故应当推定为按份共有。

? 双方各有多少份额呢？

《物权法》第104条：按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，有约定从约定，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。上述案例中双方均不能证明各自出资额，应当推定为等额共有。

（2）共同共有

?

共同共有是指两个或两个以上的人基于一定的共同关系对于同一标的物，不分份额地、平等地享有所有权。共同共有包括夫妻共有、家庭共有、遗产分割前共同继承的遗产的共有。

?

共有的内部关系：

1、对共有物的管理

有约定，按约定进行管理；未约定或约定不明的，各共有人都有管理的权利和义务。 对共有物的管理费用以及其负担，有约定按照约定，没有约定或约定不明的按份共有人按照份额负担，共同共有人共同负担。如上例中王某与李某对房屋的管

理费用双方按份额分担。 2、按份共有人对自己份额的处分

? 按份共有人有权自由处分其份额，在按份共有人转让其份额

时，在同等的条件下其他共有人有优先购买的权利。如果王某或李某要出卖自己的份额，另一方有优先购买权。

3、对共有物整体之处分和重大修缮

李某与王某是夫妻。丈夫李某经常在外做生易，在一次谈生易中结识了一位年轻漂亮的女孩儿陈某，两人一见顿生好感，不久在外同居。李某为了能和陈某长期相好就把县城里中登记在自己名下，在婚姻关系存续期间购买的的商品房，赠与给陈某并办理过户登记，双方约定如果陈某与李某分手则要返还房屋。后陈某与李某分手，李某要求陈某归还房屋，但陈某认为是赠与，不同意。此时李某的妻子王某也知道了此事，夫妻双方向法院起诉要求确认赠与合同无效，要求陈某返还房屋。本案中，李某赠与给陈某的房屋是在与王某夫妻关系存续期间所得，根据婚姻法的规定为夫妻共同财产，对于共有财产的处分《物权法》第97条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。一方未经对方同意擅自处分的为无权处分，原则上认定无效，除非第三人善意取得，但本案中陈某显然

不能善意取得该房屋。故陈某应当返还房屋。至于所附两人长期相好的条件因违反公序良俗而无效。

共有的外部关系

李某与王某各出资10万元购买货车一辆约定为按出资比例按份共有。一天在拉货途中，货车因雨天路滑发生侧翻，汽车严重损坏。送去修理厂修理，共化去修理费用2万元，一直未付。现汽车修理厂的老板要求李某、王某清偿修理费用。 李某与王某对2万元的债务如何承担？

《物权法》第102条：因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他按份共有人追偿。李、王对2万元的修理费对修理厂负连带责任，内部按照出资份额各负担1万元。 第三讲 用益物权

用益物权是指权利人依法对他人所有的不动产享有占

有、使用、收益的权利，包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权及其他法律规定的有关自然资源的物权。我们重点讲一下与农民朋友关系密切的土地承包经营权、宅基地使用权。

? 2、四荒地承包经营权的流转

通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 （四）承包方依法收回承包地的情况

农村土地承包法26条规定：承包期内，承包方全家迁入设区的市，且转为非农业户口的，应当将承包的耕地、草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。收回承包地的，发包方对承包方的投入给予补偿。 因农转非因起的土地承包经营权纠纷

? 郭某一直在地级市做生意，2002年，他将自己的承包地转包

给他人，土地转包合同中约定，转包费每年800元，转包期限20年，转包费共1.6万元，一次性付清。2007年郭某在市里买了房子，一家五口转为城镇户口。村委会认为郭某迁出户口后，就不再享有土地承包经营权，不应该再收取土地流转费，要其将2008年以后剩余的土地流转费返还村委会。郭某却认为，自己转包土地在先，迁出户口在后，收入应该归个人所有。双方争执不下，村委会将郭某告上法庭。法院经过审理，判决剩余的流转费用归村委会所有。

? 最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律

问题的解释》第9条 发包方根据《农村土地承包法》第二十六条规定收回承包地前，承包方已经以转包、出租等形式将其土

地承包经营权流转给第三人，且流转期限尚未届满，因流转价款收取产生的纠纷，按照下列情形，分别处理：

? （一）承包方已经一次性收取了流转价款，发包方请求承包方

返还剩余流转期限的流转价款的，应予支持。

? （二）流转价款为分期支付，发包方请求第三人按照流转合同

的约定支付剩余期限流转价款的，应予支持。郭某举家迁入设区的市并转为城市户口，村里有权提前收回其承包地，所以本案中郭某应当退还其转为城市户口后的部分承包费。

? （五）承包经营权是否可以继承

? 占某的父亲早年去世，最近母亲也因病去世。忙完母亲后

事后，占某想把父母生前承包的土地转包给堂兄种植。村干部得知后，认为占某与妻子多年前将户口迁到打工的城市（设区市），没有本村户口，不能处理其父母生前承包地的转包。但占某认为，《物权法》出台就是要保护私有财产，父母只有自己一个子女，他们生前的承包地理应由其继承，继承后他就有权转包。双方诉之法院，法院审理后依法驳回了占某的诉讼请求。根据农村土地承包法及相关法律的规定耕地、草地家庭承包经营权不允许继承，林地的承包经营权可以由继承人继续承包。所以占某不能继承承包地的承包经营权，当然也无权转包。 （六）承包方不得擅自改变承包地的用途

蔡某与同村村民尹某，签订了农村土地转包协议，蔡某将其承包的3亩责任田转包给尹某，协议签订后，蔡某依约将责任田

交于尹某。2004年，尹某与他人在上述土地上开始从事红砖生产经营。村委会发现后前去制止，认为蔡某把承包地转包给尹某擅自改变土地性质，严重破坏了耕地，要求二人恢复土地原状，但蔡某、尹某不同意，认为承包地是自己家的，想做什么用就做什么用。双方为此发生纠纷。

本案中，蔡某与尹某的行为不但违反了承包合同对土地用途

的约定，而且也违反了法律对集体土地用途的管制。发包人对承包方改变土地性质，破坏耕地的行为有权制止，并可以要求损害赔偿。

二、 宅基地使用权

宅基地使用权是指农民集体成员对于农民集体所有的土地以建设自用住宅为目的而享有的占有、使用、收益、有限处分的权利。宅基地只能用于农村村民自用住宅建设，不能作其他用途。严格限制流转，宅基地使用权不能自由流转。具有福利性，取得一般为无偿，当然有些地方也会收取少量的费用。 （一）宅基地使用权取得 （1）宅基地使用权取得的条件

1、主体具有严格的身份性，只限于本集体成员，以户为单位申请，非本集体组织成员不得申请宅基地。

2、宅基地使用权的客体是本集体所有的非农业用地，不能擅自占用耕地建房。

3、一户一宅。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的

面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。出卖、出租或以及其它形式非法转让房屋的不得再申请宅基地。 （2）宅基地使用权的取得程序

? ①向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小

组张榜公布。

? ②公布期满无异议的，报经乡(镇)审核。 ? ③乡镇政府审核后，报县政府审批。

? ④经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时

将审批结果张榜公布。

? ⑤在宅基地审批测量过程中，乡(镇)国土资源管理所要做到亲

自到场。

? ⑥加强农村宅基地登记发证工作。

（二）宅基地的流转

? 1、宅基地使用权的转让

? 李某是某农村集体经济组织的成员之一，经过批准获得了

一处土地的宅基地使用权。在建房之前，李某因在某城市打工而定居下来。李某考虑到自己不可能继续在农村居住，遂打算将其手中的宅基地转让给他人。

? 李某能否转让其宅基地呢？

? 目前我国法律法规及政策禁止宅基地使用权单独流转的，宅

基地单独买卖、赠与、投资入股、抵押一概不许。

? 流转的例外：有限制的地随房走。因继承房屋从而取得宅基

地使用权；因受让房屋而取得宅基地使用权。

? 2、宅基地使用权的继承

１９８１年，黄某以一户三人（黄某与妻子张某、大儿子）名义申请宅基地建房。同年１２月，小儿子出生。２００２年大儿子结婚，黄某因车祸去世。２００３年，小儿子因结婚另行申请了宅基地建房；大儿子将老房拆除，在原宅基地上建了新房，张某随大儿子居住。２００４年，大儿子居住房屋面临拆迁，获得了拆迁补偿款和宅基地使用权补偿款３６万余元。小儿子，认为宅基地补偿款属于申请宅基地时的黄某、张某和大儿子共同所有，三人应各享有１２万元。父亲黄某已经去世，其享有的１２万元应作为遗产由母亲、哥哥和自己共同继承。大儿子反对，双方对簿公堂。

该案从表面看争议标的是宅基地补偿款，实质是对宅基地使用权归属的争议。因宅基地使用权是宅基地补偿款的发生原因。

宅基地使用权以户为单位申请，有时可能登记在一人名下，但并非是其个人财产，属于家庭共有，在家庭关系存续期间，家庭成员不得请求分割，只要以家庭关系为基础的户存在，宅基地使用权的共同共有关系就存在。家庭个别成员的死亡，并没有导致户的消亡，也就不会产生宅基地使用权的分割问题，无法形成死亡人对宅基地使用权的个人份额。既然宅基地使用权并非个人财产，自然不能作为遗产继承. 黄某的小儿子

不能继承宅基地的补偿款。 3、农村住宅的转让

（1）禁止城镇居民到农村购买宅基地及村民住宅。

? 2002年，村民陆某将波罗村378号占地面积为106平方米的

自有住宅以14万元价格转让给城市居民乐某，双方签订了房屋转让协议。

? 乐某买回房屋后，拆除旧房屋，改建成5层楼房，2009年，

昆明的城中村改造即将拆迁波罗村，乐某的五层楼将得到200多万的拆迁补偿。正值乐某高兴之时，陆某将乐某起诉到法院，请求依法确认双方之间所签的房屋转让协议无效并要求返还房屋。

国务院三令五申禁止城镇居民到农村购买宅基地建房，也不得购买农村居民的住宅，有关部门也不得为其权属变更登记。乐某非本集体经济组织成员，故买卖合同无效。根据双方各自的过错赔偿对方的损失。

（2）、城市人能继承农村住宅吗

城市人不能到农村购买农民住宅，能否继承农村的住宅呢？ 村民老丁共有三个子女，全都考上了大学，毕业后留在城市工作，转为城镇户口。丁老汉一直在农村生活，直至因病去世，留下住宅一套。在继承遗产时，丁老汉的几个子女得知，按照法律规定，农村房屋和宅基地只能由本村村民拥有和使用，而他们的户口已经从村里迁出，不知能否继承父亲留下的

房屋。如果可以继承，那他们的孩子将来同样可以继承吗？ 公民的房屋属于个人的合法财产，按照我国继承法的规定是可以继承的。不论是农村村民，还是城市户口的公民，都可以按照继承法的规定享受继承权，并且有权按照个人的意愿处置个人所有的房产。但是城市户口的公民在继承农村房屋时，还要受到土地法的限制。城市公民只能继承农村宅基地上的房屋，而对支撑此房屋的宅基地是不可以作为遗产继承的。 按照法律规定的“地随房走”的原则，城市居民可以基于房屋所有权而继续使用宅基地，但是不得进行翻建、改建、扩建等。

（3）同一集体内部村民之间宅基地的转让

同一集体经济组织内部成员具有相同的身份，相互转让宅基地或住宅，不会使集体的性质发生变化。

一般认为是可以自由转让的，但是根据目前法律及政策的规定，实行一户一宅政策，如果受让了其他村民的房屋及宅基地自己就不能再申请宅基地了。已有住宅的农民受让他人的住宅，又违背了一户一宅的原则。实际上由于出卖房屋之后不能再申请宅基地，在农村出卖房屋的现象并不普遍。 三、地役权

地役权是指为了利用自己不动产的便利而对他人的不动产进行一定程度的利用或者对他人行使土地权利进行限制的权利。

需要利用他人之土地的土地为需役地，为需役地提供便利之被利用土地被称之为供役地。

（一）地役权与相邻权区别

地役权和相邻权的区别在于产生的原则不同。相邻关系是基于法律直接规定而产生，是法律要求一方必须要向另一方提供便利，是维护正常生活和生产的最低需要。地役权是根据地役权人与供役地权利人自愿达成协议而产生的，是地役权人通过利用他人的不动产而使自己的不动产获得更大的效益。相邻权是无偿使用，地役权可以是有偿的也可以是无偿的，取决于双方的约定。基于相邻关系所生之权利义务与所有权同时存在，不能单独的取得或丧失，即不因相对人的意思而发生变动；地役权则有所不同，地役权的取得需要有设立地役权的合同，地役权可以因期限届满，当事人解除地役权合同等原因而归于消灭。

甲和乙分别承包了 A、B两块土地从事果树种植，其中B地邻近公路，而A地在B地的内侧，甲要将果实运出，必须绕行，非常不便。甲乙通过协商，约定：甲、乙共同在B地开一条C路，允许甲从C路通行，甲为此必须每年支付给乙500元，乙不得将C地改作他用。甲乙之间约定，就是关于地役权的约定，B地就是供役地，A地就是需役地。

甲家树木的枝叶越界到乙家，使乙家的采光受到严重影响，

乙可以要求甲家砍断越界的枝叶。乙的要求就是基于相邻权提出

的并不需要与甲事先约定。

地役权的种类与相邻权的内容基本相同包括通行权、管线通过权、排水权、取水权、通风权、采光权、眺望权等 （二）地役权的设定的程序 首先当事人要订立书面地役权合同 地役权自地役权合同生效时设立。

其次要进行地役权登记，未经登记不得对抗善意第三人。 虽然地役权从设立地役权的合同生效时设立，但是未经登记的不得对抗善意第三人。地役权是物权，但如果地役权未登记则因缺乏必要的公示，而不能对抗善意的第三人。

甲在风景区有一块土地使用权，甲按照建筑规划的要求，在这块土地上建筑一幢别墅。为了更好地眺望远处的风景，甲与邻居乙约定，以后5年内乙不在其土地上建筑高楼，未办理地役权登记。合同履行3年后，乙把其土地使用权转让给不知情的丙。丙要在其土地上建筑高楼，甲得知后提出异议，阻止丙建筑高楼。由于甲的地役权没有登记，故不能对抗善意的第三人丙，即甲不能阻止丙建筑高楼，如果甲的地役权进行了登记则可以对抗丙，丙就不能在其土地上建筑高楼。 （三）供役地权利人解除地役权合同条件：

? 《物权法》第168条规定：地役权人有下列情形之一的，供役

地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

? （一）违反法律规定或合同约定，滥用地役权；

? （二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内

经两次催告未支付费用。

第四讲 担保物权

各位朋友大家好，今天我们来学习物权法的第四讲，担保物权。可能很多人都碰到过被借钱的情况，当遇到有人向我们借钱，特别是大额借款的时候，很多人都会考虑考虑，借还是不借。不借吧又碍于情面，怕得罪人；借吧，又怕将来不还。今天我们就来说一说如何利用物权担保来解决这个两难的问题。

担保物权，是指担保物权人在债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形时，债权人依法享有就担保财产变价并就变价款优先受偿的权利。担保物权设定的目的是担保债权的实现，担保物是债务人或第三人提供的特定的财产或财产权利。当债务人不履行到期债务时，债权人有权通过处置担保物而优先实现债权。

物权法规定了三种担保物权抵押权、质权和留置权。

我们首先说一下担保物权的物上代位性

村民赵某向银行借款5万元，以自已养殖的30头生猪作抵押，不料猪圈失火猪被全部烧死，幸好赵某在之前投了保险，

得保险赔偿金4万元。银行要求就赔偿款行使抵押权，赵某说猪已经死了，你们的抵押权没了标的物，自然失去了意义，权利也随之消灭了，不同意银行就保险赔偿款行使抵押权。银行是否有权就抵押物的保险赔偿款，行使抵押权呢？

担保物权是价值权，只要担保物的价值还在，担保物权，标的物形式的变化无关紧要，担保物毁损灭失的，只要还有代位物，担保物权的效力及于该代位物，没有代位物的，担保物权才消灭，这就是担保物权的物上代位性。物权法第174条规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或补偿金等。故本案中银行有权就保险赔偿金行使抵押权。 二、下面我们来说一下抵押权

抵押权是指债权人，对于债务人或第三人，不转移占有而提供担保的，不动产或动产，在债权未受清偿时得处分该财产，并就其价金优先受偿的权利。

抵押是日常生活中最常见的一种债的担保方式，动产、不动产均可以成立抵押权，而且抵押担保不用转移抵押物的占有，不影响抵押人对抵押物的使用、收益，同时又能用于融资担保，所以被称为担保之王。下面我就来说一说如何正确设立抵押权：

（一）抵押权的设立

1、不动产抵押权的设立:不动产抵押权不登记不生效 某造纸厂系某镇的镇办企业，2008年10月15日，造纸厂与某林场签订购销合同，约定：造纸厂从林场购买价值70万元的木材，货到付款。林场按期交货。由于造纸厂当时经济状况不好，只付了20万元，其余货款承诺于2010年4月底全部结清，并以自己的8间厂房作为抵押。双方协商一致后签订了抵押合同，但双方未就抵押物进行登记。至2010年6月，林场多次索要货款未果，随诉至法院要求拍卖造纸厂的厂房，并就拍卖价款优先受偿。经法院审查，林场虽与造纸厂签订了抵押合同，但未到法定登记部门进行登记，根据《物权法》规定，林场对造纸厂的厂房不享有抵押权，林场不能对抵押物优先受偿。 2、动产抵押权的设立：动产抵押权不登记不能对抗善意第三人

? 赵某以其所有的小货车为抵押物向某商业银行贷款。经

专业机构评估，该车辆的价值为4万元，银行与赵某签订抵押合同及贷款合同，贷给赵某人民币3万元，约定一年后归还贷款本息，但未去办理抵押登记。赵某在签订抵押合同后又以3.5万元将车辆卖给不知情的钱某，并办理了过户手续。贷款到期后赵某无力还款，银行要求对车辆行使抵押权。但钱某认为车辆已经归自己所有，银行无权对该车行使抵押权。双方争执不下，诉之法院。法院判决商业银行的抵押权，由于没有登记不能对抗善意的第三人钱某。钱某已过户登记取得该小货车的所

有权，可以对抗银行的抵押权，银行不能就小货车行使抵押权。 要正确设立抵押权，应当遵循以下程序:

首先抵押人与债权人要签订书面抵押合同；其次办理抵押登记 。 不动产抵押权设立以登记为生效要件，不登记抵押权不成立。第一个案例中在抵押合同生效后，没有去办理抵押登记，故抵押权不成立，林场对房屋不享有抵押权。 动产抵押权自抵押合同生效时设立，不登记也可以享有抵押权，但登记为对抗要件，不登记不能对抗善意第三人。所以第二个案例中钱某对小货车的所有权可以对抗银行的抵押权，银行不能对小货车行使抵押权。 （二）抵押权的标的

曲某打算购买农用车跑运输，找到同村陈某借款，同时请邻居张某担保。三人签订了一份借款及担保合同，合同约定：如果曲某不能偿还借款，陈某可以要求张某无条件偿还全部借款，张某把以家庭承包方式取得的大棚土地使用权抵押给张某。天有不测风云，不久，曲某遇车祸不幸身亡，陈某遂要求担保人张某尽快还款。在多次催要未果的情况下，陈某将张某告上法庭，要求行使对张某大棚土地的抵押权。根据最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者偿还债务的，应当认定无效。对因此造成的损失，当事人有过错的，应当承担相应的民事责任。”法院认定：农民以承包的土地抵押或者还债，属于无效行为，判

决驳回了陈某的诉讼请求。对于农民朋友来说哪些财产能抵押，哪些不能抵押呢？

根据物权法、担保法规定下列财产不能抵押

? ?

1、土地所有权。

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地的土地使用权，如农村土地承包经营权、宅基地使用权不能抵押。

? ?

但下列两种情形例外：

①抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩俗称四荒地，四荒地的土地使用权，可以抵押；

?

②乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押，但是以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押，但在实现抵押权时仍不能改变土地使用权的性质。

? 3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团

体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。

? 4、所有权、使用权不明或有争议的财产。 ? 5、依法被查封、扣押、监管的财产 ? 6、以法定程序确认为违法、违章的建筑物

（2）、可以抵押的财产

? 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： ? （一）建筑物和其他土地附着物； ? （二）建设用地使用权；

? （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承

包经营权；

? （四）生产设备、原材料、半成品、产品； ? （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； ? （六）交通运输工具；

? （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

综上所述：对于农民来讲可以抵押的财产有通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权、乡（镇）、村企业的厂房等建筑物等不动产，和一些动产。融资途径非常有限。 2、关于乡村企业厂房抵押：实行地随房走原则

一村办企业，为了扩大再生产，现准备以厂房和工厂后面一片空地作为抵押物向银行申请担保贷款。可有人说该厂的土地使用权属于集体土地使用权，不能抵押。于是他们咨询，农村集体土地使用权是否可以抵押？

由上面分析可知集体土地使用权是不能单独抵押的，以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权必须一并抵押，但在实现抵押权时仍不能改变土地使用权的性质。这就是地随房走的原则。所以本案中村办企业的厂房可以抵押，但必须连同其占用范围内的土地使用权一并抵押。空地不能单独抵押。

3、农民的住宅能否抵押贷款

某村民因女儿患病，急需用钱，计划向镇信用社借款８０００元。信用社负责人说必须有担保才能贷款。该村民提出用现在

自家居住的３间房屋作抵押，但信用社负责人说如此抵押是无效的。农民的住宅能抵押贷款吗？如前所说农民可以用作担保物的不动产很少，融资的渠道非常有限。住宅无疑是农民最值钱的不动产了，农民因发展农业生产，子女结婚、建房、甚至生病住院等需要钱时，能象城市人一样用自己的住宅抵押贷款吗？

目前根据我国相关法律及政策的规定，农民的住宅还是不能抵押的。虽然物权法规定公民个人所有的建筑物可以抵押，但同时又规定宅基使用权不能抵押。房子必须建立在土地之上，房地一体，无法分离。农民住宅抵押就意味着宅基地使用权必须同时抵押，否则无法实现抵押权。而且目前我国农村社会保障体系还没有建立起来，宅基地及住宅对农民来说具有福利性和社会保障性，如果允许抵押，一旦到期不能还钱，债权人有权实现抵押权，农民将失去住房，又不能再申请宅基地，将会无家可归。所以在农村社会保障制度尚没有普遍建立起来的情况下，农民住宅还是不能抵押的。

4、农作物的抵押问题：

有一名农民。最近，打算搞点家禽养殖，但苦于没有资金，向信用社申请借款，信用社要求他提供担保。他家中没有什么值钱的东西，但庄稼地里的农作物长势非常好。于是提出用地里的农作物抵押借款，正在生长的农作物可以设定抵押吗？

林木、农作物为土地附着物，属于不动产，但是因为土地上生长的林木、农作物被采伐、收割后具有独立的交换价值，所以

尚未与土地分离的林木、农作物可以与土地使用权分离而单独设定抵押。从法律规定上看，我国物权法及担保法都规定，集体所有的土地使用权不得抵押。集体所有的土地使用权为农业用地，禁止抵押是为了防止行使抵押权而导致改变土地用途，但不得因此而认为集体所有的土地上生长的农作物也不得抵押。最高法院关于适用担保法若干问题的解释第52条规定，当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。此条也只是规定以农作物抵押时将其占用范围内的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效，并未否定农作物抵押的效力。因此，农民以其集体所有的土地上的林木、树上的果实、地里的农作物等作为抵押的，应当确认其设定抵押的效力。但是这种情况下农作物占用范围内的集体所有的土地使用权不得同时抵押，设定集体土地使用权抵押的部分应当确认无效。

5、抵押期间抵押物的转让

根据《物权法》第191条，抵押期间，抵押人要转让抵押物的必须经抵押权人同意。未经抵押权人同意，转让抵押财产的无效。 除非受让人愿意代为清偿债务消除抵押权。 6、 抵押不破租赁原则

《物权法》190条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

也就是说抵押物先租后押，实现抵押权时，承租人的租赁

权不受影响，即租赁合同对抵押物的受让人有约束力，这就是抵押不破租赁原则。

抵押物先押后租，实现抵押权时，已登记的抵押权不受租赁合同的影响，租赁合同对抵押物的受让人没有约束力。如果抵押权未登记，则不能对抗租赁权，仍实行抵押不破租赁原则。 （四）抵押权的实现

抵押权人应当在主债权的诉讼时效期间行使抵押权 ，普通诉讼时效为二年，也就是应当在主债权履行期限届满之日起2年内行使抵押权，如果超过时效行使抵押权不能得到法律的保护。

抵押权人应当先与抵押人协议决定实现抵押权的方法，拍卖、变卖、折价，该协议不得损害其他债权人利益。 如果双方不能达成协议的，抵押权人应当请求人民法院拍卖、变卖抵押物，就价款优先受偿. 三 质权

李某经营啤酒批发生意，因资金短缺，遂向其朋友齐某借款5万元，齐某要求其提供担保。李某就找到其表弟陈某，陈某同意以自己所有的小型货车一辆作担保，双方约定陈某将小型货车交齐某保管，由齐某借给李某现金5万元，期限6个月，如果李某到时还不上借款，齐某可任意处置陈某的车辆。半年后，李某因经营亏损无力还款，齐某即将陈某的小型货车卖掉，以卖得的53000元价款冲抵了

李某的借款本息。本案中齐某行使的就是担保物权中的质权。

质权是指债权人为了担保债权的实现就债务人或第三人移交占有动产或权利于债务人不履行债务时所享有的优先受偿的权利，质权以占有质物为成立和存续的要件。

质权的标的是动产和可转让的权利，即动产质权和权利质权，不动产上不能设定质权。 动产质权的设立

质物不交付质权不生效

农民老李打算建蔬菜大棚种菜，但苦于没有本钱，于是向朋友万鹏借钱10万元。万鹏担心老李亏本无法偿还，于是要求老李提供担保。老李便书面保证把自己的一个祖传的珍贵清代磁器质押给万鹏，万鹏才答应借钱给老李。但后来老李并没有将磁器交给万鹏保管，万鹏也没有要求老李交付，磁器一直由老李保管。今年，由于老李经营不善，大棚亏本了，无法偿还借款。借款到期后，万鹏便要求拍卖老李的磁器，遭到老李的拒绝。二人争执不下，于是闹上法庭。

根据物权法及担保法的规定动产质权的设立：首先订立书面质押合同。其次交付质物。没有交付质物，质权不生效。交付质物是质权的成立要件，不交付标的物的质权不成立，但是不影响质押合同的效力。本案中万鹏与老李之间约定，设立质权的质押合同有效。但没有交付质物，故质权不成立。万鹏对

老李的祖传磁器不享有质权。但万鹏可以追究老李不交付质物的违约责任。

四、 接下来我们说一下 留 置 权

? 1996年2月1日，个体运输户李龙向某信用贷款5万元，

约定到同年12月份前一次还清贷款本息。同时李龙还同营业部订立了一份抵押担保协议，李龙自愿以他所有的一辆八成新的东风牌货车为此笔贷款的抵押物，并办理了抵押登记手续。1997年3月28日晚，李龙在运输木材途中，因不慎撞到公路旁的大树上，汽车发动机严重损坏，李龙本人也因重伤死亡，此时人车均已脱保。事后李龙之子李铭将车拖到修理厂修理，但李铭在汽车修好后无力支付1.2万的修理费，修理厂不让李铭将车开走。

? 信用社得知车子被扣的情况后，以该车是抵押物不能扣留

为由与修理厂协商，未果，向法院起诉，要求李铭替其父履行还贷义务，并请求法院对此车采取保全措施。修理厂闻讯后也向法院起诉，要求李铭立即支付1.2万元修理费，并认为其可以从卖车款中优先受偿。

本案中汽车修理厂，在李铭未付清修理费之前拒绝他开走汽车，并要求就卖车款优先受偿的权利就是留置权。

留置权是指债权人合法占有债务人的动产，在债务人不履行基于该动产而发生的债务时，有留置该财产并就该财产优先受偿的权利。留置权有以下特征：

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