方大-可研

隆回方大桂花城

湖南 隆回

方 大 桂 花 城（一期）

开发方案可行性研究报告

编制单位：湖南视点建筑设计有限公司

编制日期：二零一一年八月

隆回方大桂花城

湖南隆回方大桂花城

可 行 性 研 究 报 告

湖 南 视 点 建 筑 设 计 有 限 公 司

2011年8月

隆回方大桂花城

项 目 名 称：湖南隆回方大桂花城

委 托编 制资 质证 书院 审 校 编 制

单 位：隆回华苑房地产开发有限公司单 位：湖南视点建筑设计有限公司等 级：建筑工程甲级编 号: A143002578 长：核：对：人 员：

隆回方大桂花城

目 录

序言

第一部分：项目总论

1.1项目背景

1.2项目概况

1.3可行性研究报告编制依据

第二部分：市场研究

2.1宏观环境分析

2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 2.4板块市场分析 2.5项目拟定方案

第三部分：项目开发方案

3.1项目开发思路

3.2项目地块特征与价值分析 3.3规划设计分析 3.4产品设计建议 3.5项目实施进度 3.6营销方案 3.7机构设置 3.8节能方案

第四部分：投资估算和融资方案

4.1投资估算 4.2单位成本

第五部分:财务评价

5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价

第六部分：不确定性分析

6.1盈利平衡分析 6.2敏感性分析

第七部分：综合评价

7.1社会评价 7.2环境评价

第八部分：研究结论与建议

8.1结论 8.2建议

附件：

附件1：区位图；

附件2：企业法人营业执照； 附件3：房地产开发资质证书； 附件4：拟建地国土使用证； 附件5：平面布置示意图。

隆回方大桂花城

序言

为改进隆回零散、无序、落后的城市开发形式，突破传统土地开发模式，实质性提升隆回城市品味，遵循整体规划、适度超前、综合收益的开发原则，突出宜居隆回、幸福隆回的城市经营思路，打造隆回地标性城市综合体，特提出建设隆回“方大桂花城”的设想。

第一部分：项目总论

1.1项目背景

1.1.1项目所在地区经济发展状况 方大桂花城位于湖南省邵阳市隆回县。

邵阳市隆回县地处湘中偏西南，雪峰山脉西南端，东西窄，南北长。隆回境内南部多为丘岗，北部多为山地，丘陵起伏，山峦叠嶂，自然景色蔚为壮观；受中亚热带气候影响，四季阳光充沛，雨水丰盈，冬冷夏热，四季分明。1995年撤区并乡后，设26个乡镇，辖967个行政村、23个居委会。居住着汉族、回族、瑶族、苗族、蒙古族等24个民族。2005年底，全县总人口121.68万，少数民族2.06万人。 1.1.2项目发起缘由

国家统筹城乡发展的宏观政策已由重点城市转向为偏重中小城市的开发建设。湖南省提出在2015年前实现城镇化的人口达到50%的宏伟目标。小城市建设开发的热潮正在各地高速发展，这既符合国家宏观产业政策的导向，也满足了城市市民发展的现实需要。房地产市场开发热点也开始由一线城市向二、三线城市转移。

隆回一直以来是其地区的政治、经济、文化中心，并有优良的地

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理条件和交通发达的优势，隆回区域经济中心的地位仍然存在，经济辐射能力比较广。

1.1.3项目投资的必要性

1、项目启动将成为隆回县的核心项目，成为隆回未来几年发展战略、发展规划的重头戏；

2、“方大桂花城”对于隆回区域的整体产业规划、市场布局，对提升隆回的品牌形象、扩大隆回的社会影响力发挥重要作用；

3、通过建设“方大桂花城”，以此打造隆回的地标性城市建筑群；

4、“方大桂花城”，将建设成为隆回的城市综合体，具备各项城市综合能力；

1.2项目概况

1.2.1项目名称

方大桂花城

1.2.2项目地块位置及周边现状

A地块位置

方大桂花城地块位于隆回县方大路与党校路周边。 B宗地现状

1、规划用地总面积166.97亩； 2、该区域地势较为平坦； 3、该区域内有高压线通过；

4、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑物/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建物等；

5、宗地地质情况较好，土地结构好、承载力高、地下水位低，抗震性要求为普通6度设防。

C项目周边的社区配套

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1、区域内以及紧邻周边社区配套 ? 交通状况

近期规划中有将目前较混乱的小型机动三轮和人力三轮车取消，以公交车及小车形式的交通工具取代，这对区域交通，组织形式和交通状况有较大的改善。

●教育；项目区方大路东侧有一所楚才中学。

●医院等级和医疗水平：区域内周边有多个临街私人诊所。 ● 购物：区域内周边有临街小超市，四周边的临街各种门面，

主要是服装、鞋、帽、床上用品、化妆品、美容、食品、南杂、餐饮、建材等等。

●公园：在项目区东北方向正在扩建方大公园。

2、宗地周边1000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状。 其配套状况基本上与区域内相仿，但在规模品位方面有较大的差别。

D项目周边环境

1、治安情况：周边居民淳朴善良，治安状况良好。

2、空气状况：虽然周边无工厂的空气污染，但是在宗地内养有大量的牲猪和鸭子，严重影响周边空气质量。

3、噪声情况：周边无工厂噪声源。

4、污染情况：无化工厂，仅有区域内生活污水。 E市政配套

1、道路现状及规划发展

宗地的四条主干道路幅不变，西环路、方大路和金龙路均已修好，党校路现状还未修好，但已经提上日程，交通四通八达。

2、供水状况：现有管线能满足内部居民优质的生活用水，未来须根据方大桂花城的建设统一规划。

3、污水、雨水排放：随着规划道路的拉通，逐步实现了雨污分流。

4、通讯（有线电视、电话、网路）：现有管线均已到达宗地范围，但涉及线路改造成本。

5、永久性供电和临时施工用电：现有供电管线已到达宗地范围、

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涉及线路改造成本。

6、燃气：燃气已经设到本项目区周边300m的范围，最终实现通气到户。

1.2.3项目规划控制要点

规划控制要点

1、总用地面积：111309.21平方米，折合166.97亩。 2、总建筑面积：239717.87平方米，住宅建筑面积239717.87平方米。

3、容积率：1.80。 4、建筑密度：31.42%。

5、高层总建筑面积：103335.65㎡，多层建筑面积：136382.22㎡，户型面积在120㎡—150㎡，建筑控高为50m。 1.2.4项目发展概况

项目从设想、建议到研究，始终与当地政府保持密切联系，充分听取当地政府意见，并实地走访不同阶层的市民，了解市民对项目的真实想法。了解到市民对项目的认可度很高，期望值很高。 1.3可行性研究报告编制依据

1《城市居住区规划设计规范》 2《城市拆迁管理条例》

3《城市居住区公共服务设施设置规定》 4《住宅设计规范》 5《住宅建筑设计标准》

6《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 7《城市道路绿化规划及设计规范》 8《高层民用建筑设计防火规范》

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第二部分:市场研究

2.1宏观环境分析

隆回位于邵阳市北部地区，境内南部多为丘岗，北部多为山地，丘陵起伏，山峦叠嶂，自然景色蔚为壮观；受中亚热带气候影响，四季阳光充沛，雨水丰盈，冬冷夏热，四季分明。

隆回从地域分工上是邵阳市的次中心；是邵阳市北部地区的文化、教育、经济中心。 2.2全国房地产行业发展分析 2.2.1行业政策

2010年中央一号文件指出：2010年工作总体要求包含“把统筹城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求”。第23条更是明确指出：要推进城镇化发展的制度创新。积极稳妥推进城镇化，提高城镇规划水平和发展质量。当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重点。促进特色产业、优势项目向县城和重点乡镇集聚，提高城镇综合承载能力。

《中国城市发展报告》2009年卷进一部指出，“中国已进入城镇化加速发展时期”。

各项政策面信息表明，国家统筹城乡发展的宏观政策已由重点城市转向为偏重中小城镇开发建设；小城镇建设开发的热潮符合国家宏观产业政策的导向。

从09年末至10年初的“国四条”、“国11条”等各项政策表述来看，国家住房政策注重住房保障和市场化发展相结合的体制，首要任务是解决低收入家庭的住房问题，这个问题已经逐步提升到了政治高度。对于市场化住房，国家不会限制和禁止，但是土地，税收等环节会给予相关指导和调节，总体而言，住房保障工作是政府的工作重心之一，会继续大力推进，而市场化住房建设对于经济的健康稳定发展同样意义重大，即便阶段性受到政策调控的影响，但在城市化和经济水平提高等因素影响下，房地产业将继续获得发展空间。 2.2.2市场供给与需求

未来城镇化道路带来的房地产发展机会，普遍认为此类机会将更多地出现在二三线城市，也有一部人认为会出现在大城市周边，同时

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也有一部分投资者表示“以县城为中心的小城镇”也是不容忽视的地方。

2.2.3行业发展趋势

一线城市房地产市场受到打击，也带动市场开发热点开始由一线城市向二、三线城市转移。

从长远来看，房地产市场始终是经济发展的热点，也是焦点。随着中小城镇经济的高速发展，中小城市的提质改造已提上各地方政府的重要议事日程。国家扶植、鼓励中小城镇经济发展的政策也催生了小城镇房地产开发的热情。 2.3本县房地产市场分析

宏观的房地产经济政策对隆回区域的影响程度不大，同时，隆回区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞”现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产业影响，这在投资时必须加以考虑。

根据市场调查的情况来看，隆回前几年的房地产市场一直处于沉默的状况，市场的潜力远远没有激发出来。近两年，才相继开发出金茂大厦和荣新国际等小型楼盘，销售情况良好。由此可以看出，隆回本地的房地产市场刚刚起步，正在兴起，目前的市场供应满足不了购房人群的需要。

在怀－邵－衡快速铁路修通后，隆回县具备劳动力资源充足，交通发达，水电站供电有保证等有利条件，而且政府招商引资力度加大，再加上隆回知名度高，使得隆回县生产厂商获得最佳的发展空间，到时能吸引附近县市农民就在家门口打工赚钱、创业，势必使隆回的房地产市场高速发展，使隆回县的就业和财政收入得到了较大发展，对人民对政府都是难得的发展机遇。 2.3.1本县房地产市场现状

近几年，隆回陆续开发了金茂大厦和荣新国际等商品房开发小区，但是，规模均较小，开发形式单一，配套设施简单，只实现了居住功能，并没有在环境、配套上有质的提升。纵然如此，各个小区还

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