可研滨海

滨海大润发商业有限公司项目

可行性研究报告

(代项目建议书)

康成投资（中国）有限公司

二○○九年五月

可行性研究报告

内容摘要

大润发滨海店位于江苏省滨海县人民中路62号,自营店铺面积:8900平方米，交通方便。

大润发滨海店由康成投资（中国）有限公司拟设立的滨海大润发商业有限公司经营。

投资预估：本项目固定资产投资总额为人民币2940万元。 销售额预估：根据市场调查、分析、预测，本项目第一年的销售收入为1.73亿元，第二年成长10%，第三年、第四年成长5%，第五年以后每年成长2%。

公司及店铺经营期限：30年。

公司及店铺经营范围：批发、零售：各类食品、饮料、日用百货、服装鞋帽、针纺织品、化妆品、洗涤用品、照相器材、灯具、玩具、文体用品、皮革制品、办公用品、计算机及配件、通讯器材、钟表眼镜、箱包、五金交电、化工产品（不含危险品）、珠宝首饰（不含钻石）、工艺品（不含文物）、家用电器、摩托车及其配件、电动自行车及其配件、自行车及其配件、建筑装饰材料、农机配件、汽车配件；以下商品的零售：盐、酒、一类医疗器械及部分二类医疗器械；场地和柜台租赁；仓储服务（不含危险及违禁品）；餐饮服务；停车场收费管理服务；家用电器维修；各类食品制售。（涉及配额许可证管理、专项规定管理的商品按照国家有关规定办理）。

大润发滨海店将直接创造就业机会：1000个；

本项目将以最高的质量、最优的价格以及最好的服务态度向江苏省盐城市民提供最优质的服务。本项目将达到社会效益与经济效益的统一。

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目录

第一章 总论 ............................................ 5 第一节 项目概况 ..................................... 5 第二节 承办单位概况 .................................. 5 第三节 可行性报告编制依据 ........................... 8 第二章 项目背景及必要性 ................................. 9 第一节 项目背景 ...................................... 9 第二节 项目建设的必要性 .............................. 9 第三章 市场需求分析 ..................................... 12 第一节 盐城市经济发展情况 .......................... 12 第二节 商品消费市场和购买力分析 ..................... 13 第四章 商圈分析 ......................................... 14 第一节 项目周边居住人口调查 ........................ 14 第二节 商圈划分和评估 ................................ 14 第五章 组织管理与经营方式 .............................. 15 第一节 组织管理构架 ................................ 15 第二节 经营方式 .................................... 15 第三节 商品定价策略 ................................ 16 第四节 商品的财务运作 .............................. 16 第六章 组织机构和人力资源管理 ........................... 17 第一节 组织机构 ..................................... 17

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第二节 人力资源管理 ................................. 17 第七章 市政设施配套 .................................... 18 第一节 市政配套 ..................................... 18 第二节 环 保 ........................................ 21 第三节 消防及卫生防疫措施 ........................... 23 第八章 项目实施计划 .................................... 24 第一节 实施方式 .................................... 24 第二节 实施方案 .................................... 24 第九章 投资估算及项目财务分析 ......................... 25 第一节 投资估算 .................................... 25 第二节 资金来源和投资计划 ........................... 26 第三节 财务预测 ..................................... 26 第四节 财务分析 ..................................... 28 第五节 不确定性分析 ................................. 28 第六节 财务综合评价 ................................. 29 第十章 风险对策分析 .................................... 31 第十一章 综合效益评价及结论 ............................. 32 第一节 现代化商业管理技术和经验 .................... 32 第二节 促进国内产品出口，活跃商业流通，增加财政税收 32 第三节 创造就业机会和培训商业人员 .................. 32 第四节 完善商业布局，方便人民生活 .................. 33 第五节 结 论 ........................................ 33

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第一章 总论

项目名称：滨海大润发商业有限公司（大润发滨海店） 承办单位：康成投资（中国）有限公司 法定代表人：黄明端

第一节 项目概况

一、项目基本情况

康成投资（中国）有限公司拟投资成立滨海大润发商业有限公司，以租赁场地的形式，在江苏盐城开设超市。拟开店之位置为江苏省滨海县人民中路62号。

该项目为新建商业用房，开业后自营店铺面积:8900平方米，交通方便。 销售额预估：3亿元人民币/年； 投资预估： 2940万元

本项目收入来源主要包括商品销售收入及场地出租收入。根据市场调查、分析、预测，本项目第一年的销售收入为3亿元，第二年成长10%，第三年、第四年成长5%，第五年以后每年成长2%。；经济效益良好。

大润发滨海店将直接创造就业机会：1000个。本项目将以最高的质量、最优的价格以及最好的服务态度向盐城市民提供最优质的服务。本项目将达到社会效益与经济效益的统一。

第二节 承办单位概况

一、基本情况

本项目投资单位——康成投资（中国）有限公司（以下简称康成公司）是台湾润泰集团下属的注册在香港的Rt-Mart Holdings Limited.在中国独资设立的外商投资性公司。其隶属关系见下图。

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康成公司设立的主要目的是依法在国家允许外商投资的领域进行投资，并对在中国国内所投资企业进行统一管理和协调，对资金、人才、物流、设备、技术和信息等企业资源做到物尽其用，在中国国内实现企业各环节的统筹管理，提高整体经济效益。

康成投资（中国）有限公司隶属关系图

润泰创新国际股份有限公司

二、 大润发品牌介绍

大润发流通企业是润泰集团旗下的重要产业，大润发流通事业股份有限公司成立于1996年，目前在台湾共二十余家分店架构出完整的服务网，成为台湾优秀的量贩系统。

1997 年4月大润发在上海成立上海大润发有限公司，2000年4月在山 东成立济南人民大润发商业有限公司。大润发大陆第一家店于1998 年7月份于上海开幕。大润发目前在大陆设立华东区、华北区、东北区、华南区、华中区等区域，已经开设大型综合超市一百多家，创造了超过10万多个就业机会。

三、 大润发在中国的发展

大润发在中国大陆的发展开始于上世纪九十年代中期，经过一系列的筹划和详细的市场调研，大润发将发展的重点放在中国大陆。1997年4月上海大润发有限公司正式成立，这是一家由大润发控股有限公司和青岛润泰事业有限公司与中方合作伙伴上海不夜城股份有限公司共同组建的以经营大型超市为主的中外合作企业。1998年在上海开设了第一家店，从而拉开了大润发在中国大陆发展

康成投资（中国）有限公司 Rt-Mart Holdings Limited 润泰全球股份有限公司 基金和个人股东 台湾润泰集团

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的序幕。

四、 经营特点 1、 新鲜

质量是产品好坏的标准，新鲜是好质量的保证；大润发独特的经营策略是： ·一律采用高品质的优良食品。 ·蔬果每日产地直达。 ·水产每日由渔港新鲜送达。 ·冷藏肉品，每日新鲜处理。

·熟食和烘焙采用大师傅制度，持续不断地研发新口味、新商品，提供您更美味、更多元化的美食产品。

·烘焙与熟食均为每天新鲜制作当天生产、当天销售。 2、 便宜

· 每日针对日常所需商品（敏感性商品）进行价格市调，坚持提供低于一

般市价的好价格。

· 实行严格的管理体制，根据营业额、库存、费用及运转情况在坚持上述

条款的原则下进行机动的调整管理。

3、 舒适

· 自动价格查询机：

卖场各区域设有自动价格查询机，为顾客购物带来方便。 · 免费停车场：

每家店备有大型停车场免费提供消费顾客车辆停放。让顾客 好停、好走、好方便。 · 试衣、修改服务：

卖场提供免费修改长裤裤长，一小时可完成修改。 · 托运安装服务：

卖场提供大型商品托运及安装服务，费用低廉。 · 代客生鲜处理：

卖场免费提供诸多生鲜处理。

· 干净舒适的休息休憩区，让顾客在轻松愉快的气氛下，大啖美食。

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· 卖场均设有ATM，方便顾客随时所需。 4、 便利

· 全年无休：

营业时间从早上7点至晚上10点，全年无休服务； ·服务台咨询服务：

免费申请会员卡；广播寻人；电话卡销售；大型行李寄放；婴儿车、轮椅出借及咨询服务等。 · 自动价格查询机：

卖场各区域设有自动价格查询机，为顾客购物带来方便。 · 免费停车场：

每家店备有大型停车场免费提供消费顾客车辆停放。让顾客 好停、好走、好方便。

第三节 可行性报告编制依据

1、国家计委计资[1983]116号《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》 2、国家发展计划委员会办公厅投资[2002]15号《投资项目可行性研究指南（试用版）》

3、商务部令[2004]第8号《中华人民共和国外商投资商业领域管理办法》 4、《中华人民共和国公司法》及实施条例

5、经贸委办公厅《关于编制外商投资商业项目可行性研究报告（代项目建议书）有关问题的通知》

6、《中华人民共和国劳动法》

7、《中华人民共和国外国投资企业所得税法》 8、《中华人民共和国国家增值税条例》 9、国家经贸委《零售业态分类建议（试行）》 10、统计年鉴（中国，江苏）

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第二章 项目背景及必要性

第一节 项目背景

滨海县属淮河流域下游，主要水源除自然降水外，还有江、淮、里下河等水系可补充。大量的地下水正待开采，淡水资源比较丰富。全境1880平方公里。其中陆地面积1667.4平方公里，占88.69％；水域面积106平方公里，占5.64％；滩涂面积106.6平方公里，占5.67％。

滨海县坚持把发展作为第一要务，积极创新思路，破解难题，推进发展。全市完成地区生产总值1174.3亿元，比上年增长15.1%，是“十五”以来增长最快的一年；人均地区生产总值14657元，增长15%。地方一般预算收入48.8亿元，增长28.9%；财政总收入实现超百亿元，达到111亿元，增长27.7%。经济结构进一步优化，三次产业比重为20.9∶45.7∶33.4，二、三产业增加值占GDP比重比上年提高1.8个百分点。加快农业结构调整步伐，推进高效农业发展，农业实现丰产丰收，一产增加值增长5.5%。组织实施农民致富工程，农民人均纯收入5431元，增长11%。坚持走新型工业化道路，着力培植支柱产业和骨干企业，悦达集团年营业收入突破300亿元，东风悦达起亚汽车公司年纳税8.1亿元；亨威、丰山被认定为中国驰名商标，全市中国名牌总数位居苏北第一。

第二节 项目建设的必要性

一、促进项目区商业发展

大型超市设置在市区商业中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近，经营服务辐射半径3km以上，目前盐城商业中心区以外和规划的人口聚集区的大型超市不足，市级商业中心以及城市中心设有规划的大型综合超市，项目店区域目前尚无大型商家进驻。本项目通过引进大润发超市，将调整现有商业网点布局结构，加快服务业的快速发展。本项目的实施是江苏盐城商业网

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点规划中的一环，将促进规划的实施，以及项目区商业发展。

二、引进国际先进管理经验和营销技术，促进现代化

传统的商业类型普遍具有悠久的历史和国资的背景，建筑老化、设施陈旧、商品过时、效率低下、负担沉重、无停车位等等是这些企业的通病，如果不能及时跟上市场的节奏，很难在市场上占据一席之地。

新兴超市、综合购物中心这类新兴商业形态是集零售、餐饮、娱乐于一体的多功能综合性商业项目，由于舒适的购物环境、一站式的商业组合等国际先进管理经验和营销技术，因为需要满足大多数人的需求，通常是中档的定位，更加能够满足现代消费者的需求，所以这种多种业态的融合也是一个商业的发展趋势。

发展才是硬道理，引进国际先进管理经验和营销技术，可以帮助我们的经济快速成长，从而促进现代化的发展步伐。自从我国商业流通领域对外开放，引进外资的短短十多年间，越来越多的外国企业纷纷进入我国市场，一批新型的商业业态在国内生根开花，特别是代表当今世界先进理念的连锁经营的便利店、超市、大型综合超市（大卖场），在国内主要是东部地区得到了迅速的发展。从国外发达国家和大型超市占各国食品市场的份额来看，大型超市已成为零售业的主力业态之一。

国外大型超市所占食品市场份额： 国家 大型超市比重 澳大利亚 法国 40.5% 45.7% 德国 19.1% 英国 40.8% 美国 22.9% 大型综合超市作为现代化营销方式已成为零售业的主力业态，大润发滨海店将采用“大润发”先进的超市管理模式和现代化的经营管理方法，将成为零售行业中现代化程度最高的著名品牌企业之一。大润发滨海店将以新鲜、便宜、优质的商品，舒适、便利、优秀的购物环境，以及温馨、热情、优异的服务态度满足所在城市的广大消费者日益增长的提高生活质量的需求，必定有利于现代营销方式的发展和经营管理的现代化。

三、劳动带动企业出口，增加企业外汇收入

随着国际经济日益一体化，各国市场之间的联系越来越紧密，彼此之间的影响日益增大，这不仅是国际市场变得更加复杂，而且导致了国际市场的多变性，在这种市场行情下要获得规模效益必须采取多样化弹性营销策略来扩大产品销

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售。随着经济的迅猛发展，劳动带动企业出口，增加企业外汇收入，增加我国的贸易顺差。

四、方便群众购物，完善周边商业网点设置

大型连锁超市一般选择在交通便利，远离市中心建店，是其低成本运营的前提，即低廉的土地使用成本，再加之规范的经营管理，电子系统的全程跟踪，统一采购的低价格，品种齐全的商品，开架自提的一站式服务，宽敞舒适的购物环境。大润发滨海店的建设，有利于推动城区商业零售业规范市场的进程，并带动相关产业的发展，对江苏零售业产生积极作用。大润发滨海店新型的综合超市业态，全新的购物感受，全方位、一站式的服务，良好的购物环境，将使该地区居民多了一个休闲购物场所。本项目的建设，有利于增加地方财政收入，拉动该地区经济发展。

大润发滨海店的建设，有利于缓解本地就业市场紧张的压力，起到良好的社会效益。商业零售业为劳动密集型产业，可以提供大批劳动就业机会，在该地区建店对解决当地就业紧张问题无疑注入了催化剂。大润发滨海店设有各类岗位500个左右，含管理岗位和普通员工岗位，加之厂方驻店代表500人左右，单店能提供近1000个直接就业机会。大润发滨海店除了个别管理岗位由公司派驻外，绝大多数员工都面向社会公开招聘。

随着国民收入的提高，人民群众的物质文化需求日益增长。康成投资（中国）有限公司将为江苏引进先进的经营管理模式，以经济实惠、商品优质、环境舒适、服务周到等一系列方便顾客的措施，让消费者得益，从而达到让利于民、回报社会的目的。一定程度上改善本地居民的购物环境和满足本地居民日益增长的消费需求，对促进消费起到了重要作用。同时符合江苏省盐城市城市商业网点规划的要求，使周边商业网点的设置得以更加完善。

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第三章 市场需求分析

第一节 盐城市经济发展情况

加快发展各项社会事业，人民生活水平有了新的提高。积极发展各类教育事业，完成市职教园区一期工程，实现开学招生；全市初中毕业生升学率达90.1%，比上年提高4个百分点；盐城师范学院一期工程建成使用，盐城工学院新校区开工建设。加快发展文化和广电事业，新四军重建军部旧址成为全国重点文物保护单位，成功承办省第五届淮剧艺术节，有线电视数字升级取得新的进展。大力发展医疗卫生事业，市二院新病房楼、市急救中心建成并投入使用，城乡卫生服务工作得到加强。组织开展群众性体育活动，启动农民健身工程，成功承办2006年全国羽毛球锦标赛团体比赛项目，竞技体育实现世界冠军零的突破。

人口与计划生育工作水平进一步提高，全市人口自然增长率控制在2.5‰以内。大力兴办农村新五件实事，改善农村生产生活条件。全市改造农村公路1841公里，1927个行政村实现通水泥路；培训农村劳动力8.95万人；新型农村合作医疗参合率达91.08%，改造农村户厕6万多座，健康扶贫工作受到国家表彰；完成县乡河道疏浚2803万方，清理村庄河塘1935万方；改造建设25个乡镇文化站，实施文化“三送”工程，丰富了农村文化生活。加强就业再就业工作，全年城镇净增就业4.96万人，下岗失业人员实现再就业3.38万人，城镇登记失业率控制在3.1%。城镇居民人均可支配收入达到12052元，增长13.9%。

全面推行被征地农民基本生活保障制度，推进社会保险扩面征缴工作，全市企业养老保险、失业保险、医疗保险参保人数分别净增7.5万人、8100人和12.2万人，机关事业保险、农村养老保险、工伤保险、生育保险均超额完成年度目标。落实涉及群众生活的各项政策，提高城市居民最低生活保障标准，保证城乡居民基本生活。市区和各县（市）全面建立了廉租住房制度，已有4381户住房困难户纳入廉租住房保障范围。加强资源节约型、环境友好型社会建设，实行节能降耗和污染减排目标责任制，9个县（市、区）全部建成国家生态示范区，建成市

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级环境优美乡镇10个、市级生态村20个。组织开展化工企业集中清理整顿，关停企业120家。认真落实节约集约用地措施，土地资源对发展的保障作用进一步发挥。

第二节 商品消费市场和购买力分析

一、居民收支情况

全市地区生产总值增长14％；地方一般预算收入增长20%；定报工业增加值增长23%；注册外资实际到帐增长50%；全社会固定资产投资增长26%，其中工业投资增长30%；万元地区生产总值能耗下降4%；环境质量综合指数在80%以上；社会消费品零售总额增长15％；城镇居民人均可支配收入增长10％，农民人均纯收入增长9%；城镇居民登记失业率控制在4%以内，人口自然增长率控制在3.5‰以内。

二、 城市居民消费情况

居民平均消费意愿不强，边际消费意愿强烈。目前滨海县收入处于平稳增长，社会消费品零售总额增长16%。全市金融机构各项存款余额比年初增加92亿元，各项贷款余额增加54亿元。

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第四章 商圈分析

第一节 项目周边居住人口调查

滨海县位于江苏省东北缘、盐城中东北部，西南与阜宁县相连。西与涟水县接壤，南襟射阳河、苏北灌溉总渠与射阳县毗邻，北依废黄河、中山河与响水县相望，西枕204国道，苏北灌溉总渠横穿东西境。地理坐标：北纬33°43’-34°23’，东经119°37’-120°20’。

东西最大直线距离55公里，南北最大直线距离47公里。 全境1880平方公里。其中陆地面积1667.4平方公里，占88.69％；水域面积106平方公里，占5.64％；滩涂面积106.6平方公里，占5.67％。

第二节 商圈划分和评估

以该项目为中心，三公里半径基本涵盖整个城区。

盐城现有的超市店铺面积一般较小，且都无规范的停车场，大部分都以人行道为停车点，每逢节假日停车难的问题成为了消费者便利购物的最大障碍。

故此提前进入将有利于我们在盐城的零售业占据一席之地。 机 会

1．盐城本身已具备一定的消费能量，且又是一个居住密集区域，这将带来良好的契机，其经济竞争力将会快速提升。

2. 本项目周边已有大量已建和在建的住宅区，并且以自住为主，楼盘的入住率很高。

优 势

1．公司系统完整，人员齐备，能应付各种竞争状况。 2．本店处于江苏盐城，在管理及物流配送上都没有问题。 3. 本店将建成一个比较规范的店，能应对外来的竞争对手。

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第五章 组织管理与经营方式

第一节 组织管理构架

大润发滨海店由店总经理全面负责日常营运，店总经理室领导以下部门： 一、客户服务部：主要负责收银、客户服务； 二、财务部：主要负责门店的财务运作； 三、保安部：主要负责门店的保安；

四、百货部及杂货部：主要负责门店各项商品的陈列与引进。 五、IT部：主要负责门店营运网路的正常运转。

第二节 经营方式

大润发的商品经济实惠、丰富多彩，布置新颖、方便购买。大润发超市通常把所经营的商品布置为10个购物区，以吸引并方便顾客消费。具体分区如下：

—经济实惠的日常生活必需品区 —新鲜供应的生鲜食品、鱼肉蔬果区 —道地的各色美食专区 —欧式的烘焙面包点心区 —超科技的影音家电区 —精致的生活家具区 —夺目的美容彩妆区 —温馨的婴幼儿童用品区 —超优的宠物食品区

大润发以经济实惠、商品优质、环境舒适、服务周到、方便顾客为宗旨，其先进的营销方式主要是：

·为消费者提供经济实惠、品质优良的商品；

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·先进的物流配送系统，保证商品的低价，优质；

·卖场人性化的空间规划，超大购物空间，提供舒适便利的购物环境； ·周到的服务使顾客感到宾至如归，留连忘返；

·本土化的经营策略，极大地保证了商品的质量和降低了成本。

第三节 商品定价策略

· 每日针对日常所需商品（敏感性商品）进行价格市调，坚持提供低于一般市价的好价格。

· 实行严格的管理体制，根据营业额、库存、费用及运转情况在坚持上述条款的原则下进行机动的调整管理。

第四节 商品的财务运作

大润发拥有一批技术精良、经验丰富的经营管理人才，对全部经营运作实施计算机自动化管理。为保证对分支机构的统一管理、统一进货、统一价格、统一调配，公司总部设置计算机系统，实施业务管理、财务管理、综合统计、信息管理、系统维护等。主要配置采购管理系统、库存管理系统、配货管理系统、报表管理系统、运输管理系统、电子订货系统、配置POS系统、门店系统等。

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第六章 组织机构和人力资源管理

第一节 组织机构

公司的最高权力机构是董事会，成员由3人组成，均由投资方委派。董事会负责公司的所有业务发展及导向，日常业务则由总经理负责处理。公司按精简、有效能的原则设立营业采购部、IT系统管理部、客户服务部、市场和业务发展部、财务部、人力资源和行政部等，预计全部员工为1000人。

第二节 人力资源管理

一、 人员用工

公司职工的聘请一律采用合同制，基本原则为在当地公开招聘，择优录取，并按国家有关劳动管理的规定订立劳动合同。同时，公司将积极吸纳当地下岗、待业和失业等人员，解决当地的富余劳动力。

二、 员工工资福利

公司严格执行《中华人民共和国劳动法》及各级政府的劳动规章，保证职工合法权益。公司将按照法律规定为员工缴纳各项保险。

三、 人员培训

为了全面提高员工的业务素质，更加适应市场的竞争力，投资方将委派技术、管理和营销等专家，定期为公司的员工进行业务培训，并不时派遣公司的高级员工到国外进行学习、培训、再深造。

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第七章 市政设施配套

第一节 市政配套

一、给排水工程

本工程内容包括生活给水系统，排水系统，雨水系统，消火栓系统，自动喷淋灭火系统。

1.1生活给水系统 （1）给水方式

采用下行上给式供水系统，由市政管网压力直接供给。考虑到市政管网压力不足时的供水，商场供水系统与高压供水系统管网相接。平时用阀门隔断。

（2）用水量

最大日用水量150立方米 1.2 生活排水

生活污水地上部分经化粪池（有油污的现经隔离池）重力排出，地下部分由潜污泵提升至室外排出，室外用DN300污水管与市政下水相接。

1.3雨水排水

屋面雨水采用有组织外排水。室外设DN300雨水管道，经雨水检查井，排至规划的市政雨水管道。

二、消防系统

消防系统包括消防栓系统、湿式自动喷淋系统及灭火装置。楼外设有消火栓系统及自喷系统接合器。

（1）消防栓系统：室内流量40L/S，室外流量30L/S。消防箱采用带自救卷盘柜式消防箱。

（2）湿式自喷系统：自喷流量30L/S，每层设水流指示器与消防中心连锁。火灾发生时，由湿式报警阀压力开关（经延时后）和各层水流指示器同时发出信号至消防中心，指名火灾发生地及启动喷淋系统。喷头始喷温度为68OC。

（3）灭火装置：每消防箱下放置3个2手提干粉灭火器，变配电室EDP机

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房、总机室、消防控制室均采用七氟丙烷气体消防。

三、暖通空调工程

设计主要包括卖场及办公用房，其余为非空调面积，主要是滞货区及设备用房，以通风为主。按照《采暖通风与空气调节设计规范》（GBJ19-87 2001年版）进行设计。

3.1市内参数设计

温 度 相对湿度（%） 新风ｍ/h﹒人 夏季

冬季

夏季

冬季

售货区 27 16 ﹤65 办公区 26 18 ﹤65 3.2空调系统

— 20 — 20

大润发超市设置全风系统，由8台165冷压置于屋顶的一体直燃机向24台空气处理机供冷（热）后经风道送至出风口，新风经20台换气机（利用余热）风道送至出风口，污浊空气经余热（冷）利用后排出室外。

3.3通风系统

变配电室、卫生间、地下停车场、自行车库设置全面通风系统。 四、电气及弱电工程

设计内容包括：10KV变配电所设计，建筑物内低压配电系统，照明动力，防雷及接地保护系统的设计，建筑物内火灾自动报警联动系统，公共广播系统，商业计算机管理系统，闭路电视监视系统及电话通讯系统，总统范围内的室外电力及广告照明。

4.1 10KV变配电所

本工程为一、二级负荷，采用双电源供电，对电梯、消防泵、喷淋泵、消防控制室、排防烟风机的重要负荷采用末端自动切换、火灾疏散照明，采用应急灯，应急时间不小于30分钟。总安装容量为3200KVA。

10KV变配电所采用两路10KV电缆引入，选用2台1600KVA变压器，高压计量及专用电源进线量电柜。高压10KV电源为单母线分段运行，低压侧设母联开关，手动投入，变压器出线开关与母联设电气连锁。配电干线由配电室GGD柜 出线路，采用一般电缆或阻燃电缆到各配电箱、柜或顺电缆桥架在电气井内

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敷设至各层，出井后至各配电箱。

4.2低压配电系统

由变配电所至各用电点采用放射式或树干式供电。电源电压为380/220V。 4.3电器照明

照明电源引自变配电室，采用50HZ、380/220V，卖场照明主要采用线槽荧光灯，其他采用支架荧光灯，功率因效补偿到0.9以上。大面积照明采用集中、分区控制。应急灯平时用开关控制，停电时自动点燃，超市大厅三面疏散走道在地面处20米设置 发光型疏散标志。

4.4防雷及接地

防雷：建筑物按二类防雷设计。本工程为框架结构，轴距为8000mmx8000mm，在屋面女儿墙上安装明敷避雷带，用柱内钢筋做引下线，利用基础混凝土做接地网，接地电阻小于等于1欧姆。强、弱电及防雷接地共用一个接地体。

4.5消防报警系统

消防控制室设在一层，内设职能型火灾自动报警柜、联动控制室、消防广播通讯箱，火灾报警控制器采用二总线制方式，地下车库设感温探头，其他部位主要设感烟探头，手动报警按钮及各种联动控制模块，当发生火灾时，探测器、手动报警按钮等发出信号送至自动报警柜，经确认后，有联动柜 行联动，开通消防广播，启动消火栓泵。同时，由消防控制室手/自动切除非消防电源点燃疏散照明。当压力开关和水流指示器动作后，启动喷淋泵并指示火灾发生区域，当探测器报警后，启动火灾区域排烟风口，关闭非着火层的排烟风口、送风口，并返回信号。感烟探测器报警后，防火卷帘降半，当卷帘旁的感温探测器动作后，卷帘全降，并返回信号至消防控制室，卷帘分组控制两边均设按钮。

4.6 电话通讯系统

在办公区的电话机房设有程控交换机，在各办公室、顾客接待处、卖场的出入口处设电话终端。以供直线电话、传真、信用卡数据终端及内线电话使用。火灾发生后，广播通讯柜接通N、N+1层火灾事故广播。

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第二节 环 保

大润发滨海店按照国家法律及各级政府规定达到环保要求，并通过环保验收获得有关批文后开始对外营业。固体废物将在制定的垃圾房存放并及时处理，噪声严格控制在合格水平内。

为贯彻执行国务院1998年颁布实行的《建筑项目环境保护管理条例》，保证城市建筑与环境保护的协调发展，根据本项目的实际情况，重点分析项目建设成后废气、废水和施工期间的扬尘、噪声可能产生的环境影响，并提出治理措施。

1.执行标准：

《环境空气质量标准》GB3095-1996 《污水综合排放标准》GB8978-1996 《城市区域环境噪声标准》GB3096-1993

2.环境控制目标：

废气的影响不超过大气环境二级标准。 废水达到污水综合排放三级标准。 城市区域环境噪声二类标准。 固体废物以无害化处理为控制目标。 3.环境控制目标值：

声项目 单位 SO2 TSP NO2 强 0.10.3 0 0.10.5 均 5 dB(A) PH COD BOD 物油 动植标准编号 大二目mg/m 0.13 GB3095-1996 气 级 的 时5 噪二昼 60 GB3096-1993 声 类 间 夜间 50

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废 水 三级 mg/l 6-9 500 300 100 GB8978-1996 4.安全与卫生 4.1 编制依据

4.1.1 中华人民共和国劳动部令（第3号）《建设项目（工程）劳动安全卫生检查规定》

4.1.2 《商场（店）、出店卫生标准》GB9670-1996 4.1.3 《中华人民共和国食品卫生法》

4.1.4 卫生部《公共场所卫生管理条例实施细则》1991.3 4.2 安全防护措施

4.2.1采用的机电设备和器材其安全性能指标符合国家标准要求。 4.2.2机电设备的选型、安装施工及验收必须严格按有关规范执行。 4.2.3电力配电线路采用三用五线制，用电设备全部装有接零系统，移动电器需加装漏电保护器。

4.2.4对风机、水泵采取减振、消音措施，并设风向间和水泵间。 4.2.5加强对职工的技能培训和安全教育，建立安全操作贵规程和安全管理制度，并按有关规定配奇安全防护用品。

4.3劳动卫生

各使用功能部分均设有职工休息室和男、女更衣室。 4.4卫生防疫措施

（1）该项目设置的各种活动空间场所，其卫生防疫工作要按照国家有关规定进行，通过有关管理部门验收后开业。

（2）设置各种类型的清扫设施，商场内应采取温室清扫，垃圾日产日清。 （3）在综合服务中心内设置顾客卫生间，卫生间应有良好的通风排气装置，做到清洁无异味。

（4）卫生管理，建立完善的公共卫生管理制度。

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第三节 消防及卫生防疫措施

该项目按照一类一级防火设计，必须满足商场建筑防火规范的要求。设集中消防控制室，为保证消防给水，应建设消防水池。

该项目为商场用途，其疏散搂梯按照《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）设计，安全疏散距离均不超过35米，可满足人员快速疏散的要求，最大允许长度和每层最大允许建筑面积符合国家有关消防规范的要求；闭路电视监视系统，同时设有消防拴给水系统，局部设有手提式灭火器。电器系统设计中有可靠的保护接地系统等和电位连接。

消防控制室设在一层，内设职能型火灾自动报警柜、联动控制室、消防广播通讯箱，火灾报警控制器采用二总线制方式，地下车库设感温探头，其他部位主要设感烟探头，手动报警按钮及各种联动控制模块，当发生火灾时，探测器、手动报警按钮等发出信号送至自动报警柜，经确认后，有联动柜 行联动，开通消防广播，启动消火栓泵。同时，由消防控制室手/自动切除非消防电源点燃疏散照明。当压力开关和水流指示器动作后，启动喷淋泵并指示火灾发生区域，当探测器报警后，启动火灾区域排烟风口，关闭非着火层的排烟风口、送风口，并返回信号。感烟探测器报警后，防火卷帘降半，当卷帘旁的感温探测器动作后，卷帘全降，并返回信号至消防控制室，卷帘分组控制两边均设按钮。

工程施工中，严格遵守规范规定，严把工程质量关，防止不安全因素的存在和发生。

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第八章 项目实施计划

第一节 实施方式

大润发滨海店商业用房为出租方建设，康成投资（中国）有限公司拟投资设立的滨海大润发商业有限公司以租赁的形式经营该店。

第二节 实施方案

一、设计依据

《民用建设设计通则》JGJ37-87

《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2001版） 《商店建筑设计规范》JGJ48-88

《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001，《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98。 二、总图设计

大润发滨海店位于江苏省滨海县人民中路62号,自营店铺面积:8900平方米，交通方便。

三、立面设计

立面设计现代简洁，场面浩大，形象力求新颖，明快，创造出既具商业气氛，显示大润发大型超市特色，又能融于城市且成为城市一景的新亮点。设计均采用玻璃幕墙和陶瓷面砖，突出超市效果，广场沿路设有大幅面广告牌及强度照明，使区域夜景绚丽多彩。

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第九章 投资估算及项目财务分析

第一节 投资估算

一、

投资估算依据

1. 项目可行性研究技术资料 2. 盐城市类似工程造价资料

3. 大润发超市其他已建门店经验资料

公司财务分析主要依据是企业财务报表,主要包括 :资产负债表、损益表、现金流量表等及其它一些辅助材料。企业财务分析的目标有以下几个方面: 1 .分析企业的财务状况。了解企业资产的流动性、负债水平及企业偿还长短期债务的能力 ,从而评价企业的财务状况和风险,为有关决策者提供财务信息； 2 .分析企业的资产管理水平。资产是企业生产经营活动的经济资源 ,资产的管理水平直接影响到企业的经济效益,财务分析可以了解企业对资产的管理水平 ,资金周转情况 ,为评价企业的管理水平提供依据；

3 .分析企业的获利能力。企业利润是企业的重要经营目标之一 ,对企业获利能力进行分析 ,也是评价企业管理人员业绩的一个主要方面；

4.分析企业的发展趋势。通过分析,判断企业的发展趋势,预测企业的经营前景 ,为决策者提供依据。

二、固定资产投资估算编制说明 1. 工程费用估算 ⑴ 建安工程费用

本项目为租赁业主的物业从事商业零售。承租方负责部分建物改修、改良的工程及其成本。这部分包括为符合承租方规划设计所做的墙体、地坪改修，铺设地砖、石材，以及伴随而来的机电、消防改修工程等。

⑵ 室内装修工程

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2. 专用设备购置费

包括自动步道、电梯货梯、冷冻冷藏设备、空调主机、锅炉、货架、电脑、收银台、监控设备、生鲜设备、搬运设备、标示系统、广播系统、招牌等的购置费用。

三、固定资产投资构成及项目投资总额

本项目固定资产投资总额为人民币2940万元，各项费用构成及占固定资产投资总额的比例为：

1. 工程费用 1887万元 64.00% ⑴ 建安工程 1404万元 47.76% ⑵ 室内装饰工程 483万元 16.42% 2. 专用设备费用 1053万元 36.00% 合计 2940万元 100%

第二节 资金来源和投资计划

一、 资金来源

本项目固定资产投资总额2940万元人民币，其中自筹资金1470万元（210万美元X 7.00）。其余由银行借款1470万元解决。

二、 投资计划

根据项目建设实际需要，本项目建设期为6个月，固定资产投资的2940万元在建设开始后的一年内全部投入。

第三节 财务预测

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项目计算期11年，不含建设期。本项目收入及成本估算时未考虑未来年度的变化，其数据均按基期不变价计算。

一、 营业收入

本项目收入来源主要包括商品销售收入及场地出租收入。根据市场调查、分析、预测，本项目第一年的销售收入为1.73亿元，第二年成长10%，第三年、第四年成长5%，第五年以后每年成长2%。

出租收入按照可出租面积计算，出租业态包含服饰、餐饮、食品、药品等。出租场地总面积为5100M2，实际出租面积（扣除走道、公共区域）约40%，每M2/天出租价格为5元，则出租收入为5100M2X40%X5X365=372万元。第二年出租收入增长5%，第三年以后每年增长3%。

二、

项目年成本费用估算

本项目成本费用估算根据公司经营经验及项目经营期的预期情况进行，主要由以下项目构成：

1. 商品进货成本

零售商品第一年销售综合毛利率为14%，即零售商品进货成本为当年销售收入的85%，其余各年的毛利率详见基本报表1：损益表

2. 超市其他费用

包括人事费用、行销费用、能源费用、维修费用等。整个变动成本以销售收入的9.64%来估算。

3. 固定成本 ⑴ 折旧及摊销费用

固定资产折旧按直线折旧法计算。建安工程成本按20年折旧、室内装修及设备按10年折旧。 ⑵ 场地租金

本项目年租金为营业收入2.5%。 ⑶ 利息费用

借款部分以年利率6%计算利息。以第一年为例，期初借款额为1470万元，期末借款额为1290万元，则利息费用计算如下：

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（1470万元+1290万元）/2 X6%=83万元 各年利息费用详见辅助报表2。

4. 本项目第一年总成本费用为16919万元，其中经营成本为16412万元，总成本费用估算详见辅助报表1。

第四节 财务分析

一、

盈利能力分析

根据《中华人民共和国企业所得税法》的有关规定，本项目所得税按25%征收。项目所得税后利润提取的企业发展基金、企业储备基金均为税后利润的5%。其余部分为企业可分配利润，利润总额及分配情况详见基本报表1：损益表。第一年的利润总额为425万元，所得税为106万元，税后利润为319万元，未分配利润为287万元。

第一年销售利润率=（年利润总额/销售收入）X 100%=2.50% 第一年投资利润率=（年利润总额/项目投资总额）X 100%=14.46% 二、 财务现金流量分析

现金流量表详见基本报表2。根据现金流量表计算的财务指标，如下表所示：

现金流量财务指标表：

指标名称 内部收益率（IRR） 财务净现值 投资回收期 单位 % 万元 年 税前 35.66 4191.75 3.68 税后 26.88 2810.48 4.45 IC=8%

第五节 不确定性分析

一、

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盈亏平衡分析

可行性研究报告

本项目盈亏平衡点的销售收入，经试算约为10710万元，约为预估第一年销售

收入1.73亿元的66.15%。

二、

考虑到项目实施过程中的一些不确定因素，对本项目在建设期和营运期存在的主要不确定因素（营业收入、经营成本和固定资产投资）进行敏感性分析。分析这些因素对内部收益率、财务净现值和投资回收期的影响程度，具体结果见下表。

敏感性分析

敏感性分析表

序号 变动因素 0 1 基本方案 营业收入 变动幅度（%） 4.0 2.0 -2.0 -4.0 4.0 2.0 -2.0 -4.0 4.0 2.0 -2.0 -4.0 内部收益率（%） 26.88 23.61 23.29 22.66 22.35 21.71 22.33 23.65 24.35 2.04 12.6 33.89 45.91 净现值（万元） 2810.48 2536.11 2482.31 2374.71 2320.92 2299.77 2364.14 2492.88 2557.25 -935.29 746.61 4110.41 5792.31 投资回收期（年） 4.45 5.17 5.13 5.04 5.00 5.08 5.00 5.17 5.25 9.66 6.82 3.81 3.10 2 固定资产投资 3 经营成本

从分析可知，在诸敏感因素中，对内部收益率影响最大的因素是经营成本，其次是固定资产投资，营业收入的变化影响最小。建议营运期间应注意购货成本的控制，保证项目稳定的收益。

第六节 财务综合评价

本项目固定资产投资为2940万元，第一年营业收入为16973万元，总成本费

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可行性研究报告

用16919万元，利润总额425万元。

经综合经济测算，本项目全部投资税后内部收益率为26.88投资回收期4.45年，财务净现值（i=8%时）为2810.48万元。分析结果表明本项目在财务上是可以接受的，财务评价汇总表详见下表。

财务评价汇总表

序号 1 1-1 1-2 2 2-1 2-2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 13-1 13-2 14 14-1 14-2 15 15-1 15-2 16 项目 项目总投资 工程费用 设备费用 资金来源 自有资金 借款 营业收入 总成本费用 经营成本 利润总额 所得税 税后利润 企业发展及储备金 未分配利润 投资利润率 销售利润率 内部收益率 内部收益率——税前 内部收益率——税后 财务净现值 财务净现值——税前 财务净现值——税后 回收期 回收期——税前 回收期——税后 损益两平点

单位 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % % % 万元 万元 年 年 万元 数值 2940 1887 1053 2940 1470 1470 16973 16919 16412 425 106 319 32 287 14.46 2.50 32.97 23.90 3689.03 2307.76 3.68 4.45 10710 备注 第一年 第一年 第一年 第一年 第一年 第一年 第一年 第一年 第一年 第一年 折现率8% 折现率8%

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第十章 风险对策分析

众所周知，商业零售行业随着竞争的日益加剧，各商家的竞争已呈白热化。随之产生的经营风险也日益突出。大润发旗下康成投资（中国）有限公司充分认识到竞争中的风险因素，并且对此做出充分的论证与评估。

一、单店业绩的风险及对策

在每一个店铺开设之前，公司都对商圈、人均收入、交通情况等信息做出审慎研究，并在准确的信息基础上做出是否开设店铺的决定。

针对存在的单店业绩风险，大润发超市将采取如下措施来规避或减少风险损失。坚持服务品牌定位，反对价格恶性竞争。利用自身的规模与实力，维护价格体系；及时推出符合市场需要的商品，满足顾客个性化、多样化需求，减少顾客对价格的的担忧和过分的关注；强化服务管理，提高服务品质，树立服务品牌形象。对于滨海店，经过较长时期的观察与评估，公司认为滨海店完全可以达到预估的营业业绩，实现期望的效益。

二、资金链的风险及对策

大型综合超市相对来说是一个资金密集型的行业，店铺的前期装修、设备购买安装、货物的购买运输都需要巨额的资金。任何一环的脱节都会对店铺的开张与营业造成重大的影响。对此，公司凭借润泰集团以及整个大润发系统的资金优势，完全有能力提供充沛的资金流，以使滨海店维持良好的财务运作。

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第十一章 综合效益评价及结论

第一节 现代化商业管理技术和经验

大型综合超市作为现代化营销方式已成为零售业的主力业态，大润发滨海店将采用“大润发”先进的超市管理模式和现代化的经营管理方法，将成为零售行业中现代化程度最高的著名品牌企业之一。

大润发滨海店将以低价、优质的商品满足盐城市广大消费者日益增长的提高生活质量的需求，必定有利于现代营销方式的发展和经营管理的现代化。

第二节 促进国内产品出口，活跃商业流通，增加财政税收

回顾我国对外贸易发展的历程，成绩令人瞩目。现在，我国平均每天进出口额达30多亿美元，相当于1950年和1951年两年的总和；不到一周的外贸规模就相当于1978年全年的总量；1979年至2004年的25年间，我国出口总额增长近43倍，年均增长17.4%。数据显示，2007年一季度，我国进出口继续快速

增长，进出口总额达到4577.4亿美元，同比增长23.2%，贸易顺差464.4亿美元，增长99.4%。

大润发大型超市在海峡两岸已有100多家，其中包括台湾23家。其数万种商品大多需在两岸采购。因此，必将有利于两岸商品的进出口。

第三节 创造就业机会和培训商业人员

大润发滨海店的开设，将直接向社会招收近1000多名员工，使他们得到就业机会，这将对盐城的再就业工程发挥积极作用。同时大润发滨海店将招聘大量中高级商业管理人员，并对他们进行系统、全面的现代营销培训。

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第四节 完善商业布局，方便人民生活

大润发滨海店的设立将在一定程度上改善盐城市滨海县居民购物环境和满足居民日益增长的消费需求，对促进消费起到一定作用。大润发滨海店将以经济实惠、商品优质、环境舒适、服务周到等一系列方便顾客的措施，让消费者得益，从而达到让利于民、回报社会的目的。

第五节 结 论

设立大润发滨海店，符合盐城市滨海县招商引资总体方针和规划。本项目总体布局合理，符合盐城市滨海县城市商业网点规划要求，建设条件成熟，在经济上是合理的，在技术上是先进的，对本地社会发展是有利的。同时，本项目对环境无污染、无公害，对盐城市滨海县商业设施的完善和发展有较大作用，对盐城市滨海县经济发展有积极的推动作用，具有良好的社会效益和经济效益。因此，本项目是可行的。

投资者：康成投资（中国）有限公司

法定代表人签署：

黄明端

2009年5月13日

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