EM-01-02-BJ设备设施运行保养技术标准收集资料

1.0目的

指导北京分公司各项目设备设施管理规范化，确保设备设施的完好性。

2.0范围

适用于北京分公司所有项目。 3.0职责

责任部门/岗位 分公司设施管理部 工作内容 负责按此标准组织实施，并收集国家相关技术规范和先进技术应用。 负责参照此技术标准编制各类设备作业指导书 按此技术标准组织对设备设施实施操作和保养 4.0定义

4.1本技术标准为北京分公司设备设施日常运行、保养管理中应达到的要求。

4.2各项目根据其设备设施状况和项目特点，参考此标准制订相关操作、管理、保养作业指导书。 4.3对新接管项目应以此技术标准为依据，以确保设备设施接管质量，规避管理风险。 4.4本技术标准未涉及到的按相关国家设备技术规范执行。

5.0方法和过程控制 5.1设备房管理标准： 5.1.1基本要求

5.1.1.1设备房门上有相应设备房标识。

5.1.1.2设备房内照明足够，墙面平整、干燥、没有污迹，地面平坦、干燥、防滑、无积尘，物品摆放整齐，无杂物。

5.1.1.3设备现场的操作作业指导书齐全有效，各类设备维修检修记录完整。 5.1.1.4配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。

5.1.1.5设备房内的开关、阀门、单体设备等应有明显的状态标志。流体应有流向标识；重要或操作有危险的设备、部件应有警告标识。

5.1.1.6设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位应有防护罩。

5.1.1.7设备完好，各类仪表使用正常无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。

5.1.1.8所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。 5.1.1.9《操作作业指导书》和《保养维修作业指导书》上墙。

5.1.2设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量标准（2公斤/只） 燃烧特性、场合 会所、过道走廊 汽油、柴油、酒精等 配电房、带电设备 灭火器类型 水型、泡沫、卤代烷型灭火器 干粉泡沫二氧化碳灭火器 干粉卤代烷二氧化碳灭火器 配置基准 1只/20平米 1只/15平米 1只/15平米 A、地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。 B、如设有消火栓的，可相应减少30%。 C、如设有灭火系统的，可相应减少50%。

D、如设有消火栓和灭火系统的，可相应减少70%。

E、一个灭火器配置场所配置的灭火器数量不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。 5.1.3设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识。

5.1.4设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设保护挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。

5.1.5重要设备房内应配置测量仪器，对环境的温、湿度进行检测，设备房内温度应低于40度，相对湿度应小于80%。

5.1.6无人值守的设备房必须加锁，钥匙由设备责任人及消防中心管理。 5.1.7设备表面无积尘、无油污，应急照明能在停电事故下至少工作半小时。 5.1.8设备房排水通畅，应采取防虫、防鼠措施。 5.1.9专用工具安全用品应放置在操作方便的指定位置。

5.2设备技术资料，项目组必须保存《物业接管验收标准和要求》内的接管资料。

5.3供配电系统

5.3.1配电设备由点检员每天不少于两次巡视检查并记录。

5.3.2动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。各配电柜前后应放置绝缘胶垫，配电设备接地电阻值小于4Ω。

5.3.3变压器温升在额定范围内，三相温差在额定范围内，出口线电压在３８０Ｖ±５％范围内。 5.3.4补偿柜管理

5.3.4.1功率因数控制器功能完好。补偿接触器、放电电阻、熔断器动作灵敏可靠无损坏。 5.3.4.2补偿控制手动、自动切换有效。

5.3.4.3补偿电容壳体无膨胀，相间绝缘电阻大于0.5MΩ。 5.3.4.4功率因数：大于0.9

5.3.5高低压配电柜内部连接螺栓无松动；接线端热敏涂层无发热变色；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确；各回路电流在额定范围内且三相不平衡电流不超过25%。

5.3.6高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种掉牌信号性质。

5.3.7操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求做好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为直流：23.5V—25.5V。 5.3.8蓄电池

5.3.8.1镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，每3年应更换一次电解液。蓄电池不应发生如下现象： a) 电解液用量过少，露出部分极板。 b) 蓄电池外部短路。 c) 池外部电压不正常。 d) 电极板膨胀，气塞孔堵塞。 e) 电解液内含有机杂质。 f) 爬碱严重。

5.3.8.2酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期做充电保养。电池端子绝缘良好，并涂敷保护凡士林膏体，表面清洁无电解残液。电容绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。 5.3.9发电机设备

5.3.9.1内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好，润滑油泵管线接头阀门无泄漏。 5.3.9.2发电机、柴油内燃机、润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动；柴油发动机转速稳定；发电机输出电压符合标准要求。

5.3.9.3备用柴油油量保持在发电机运行6小时的油量，但不能超过1000升。冷水箱水量保持在容积的80%以上。各种过滤器应按体系文件要求及时更换。

5.3.9.4必须配备符合要求的两套蓄电池，并按每1个月轮换使用一次。备有符合要求的切换开关

装置。

5.3.9.5蓄电池电压、容量符合设备要求，可利用电网充电。 5.3.9.6柴油储备室应配备灭火器材，需准备足量的消防灭火沙。 5.3.9.7正常情况下，发电机转换开关应置于自动位置。 5.3.9.8发电机可靠接地，发电机房应有降噪音措施。

5.4给排水设备设施

5.4.1生活水箱、水池必须加盖上锁，通气口、溢流口、排水口安装防虫网，每半年或按当地法规规定至少清洗一次，保证二次供水达到国家饮用标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。单独的消防水池需要定期加药，保持水质无臭味，每5年需要更换一次。

5.4.2水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于３滴／分，填料密封泄漏应小于10滴／分）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。

5.4.3设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象。止回阀动作灵敏可靠，水泵运转方向正确。

5.4.4限水、停水按规定时间通知用户。

5.4.5变频供水系统：变频器、压力调节器、控制柜应保持设备干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固；压力传感器每年定期检验；变频水泵应定期轮换使用；供水压力波动应在正负0.03MP范围内。 5.4.6排水设施：污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流不超过额定值。

5.4.7下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固。 5.4.8泳池循环系统

5.4.8.1各阀门开关正常，位置正确，无泄漏；水质处理流程正确；沙缸多档阀转动灵活，压力差大于0.7kg/cm2进行反冲洗。 5.4.8.2水底灯电压不超过12V。

5.5 消防设备设施系统

5.5.1消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录或原始打印记录单。

5.5.2消防水泵、喷淋水泵供水系统启动时不堵转跳闸，不泄漏。止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。

5.5.3喷淋头：无泄漏，外观完整。（红色喷淋管温度68℃，黄色喷淋管温度72℃，绿色喷淋管温度93℃。）消防烟感、温感，定期检测。

5.5.4消防防排烟系统、消防广播系统、区域火焰报警器、各种模块，处在良好工作状态，设施功能完备无损坏。

5.5.5卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。

5.6空调系统 5.6.1空调补水装置

5.6.1.1高位水箱补水系统要求：水箱应无泄漏外面无锈蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。

5.6.1.2变频补水系统的要求：热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效。变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠。补水压力控制准确稳定。

5.6.1.3循环水过滤器要求每年清理一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0.2mm。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无渗漏、开关灵活。

5.6.1.4风机盘管设备要求：出口风速、温度达到额定值。风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水。保温良好。 5.6.2冷却塔设备

5.6.2.1冷却塔噪音小于65dB，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的检测报告齐全。

5.6.2.2电机、风扇联接良好。转速风量达到设备要求。

5.6.2.3减速器润滑油位在油标或油尺上下限范围内。润滑油应不含渣、不变色、粘度良好。 5.6.2.4风机扇叶安装牢固、不变形，运行无震动。布水器出水角度一致，布水均匀，运转灵活。 5.6.2.5滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨。接水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水。停塔后盘中水不溢流。运行时塔外允许有少量漂水。 5.6.3冷却水、冷冻水系统

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/adb2.html