自考《房地产估价》必备

第一章 房地产估价概论 第一节 对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义

（一）专业估价与非专业估价的本质区别 有以下本质区别：

①专业估价由专业人员和专业机构完成，即具有相应资格的估价师和具备足够数量估价师、取得相应估价资质的估价机构完成；

②专业估价是提供的专业意见，不是凭直觉，凭感觉得的，是根据科学的方法测算出来的； ③专业估价具有公信力，即提供的专业意见具有证明有效力；

④专业估价是有偿服务，即向委托人收取一定的费用；

⑤专业估价承担法律责任，即估价师和估价机构对自己评估的过程和结果要承担法律责任。 (二) 专业房地产估价的概念

房地产估价的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进2行分析、测算并提供相关专业意见。通常把特定目标称为估价目标，特定房地产称为估价对象，特定时间称为估价时点，公认的原则称为估价原则，严谨的程序称为估价程序，科学的方法称为估价方法。

房地产估价的定义：房地产估价师和房地产估价机构是根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

（三）估价与评估异同

相对于价值分析、测算和判断活动。估价的含义更加精确、明确、具体，就是专指对价值进行评估。评估的含义很广泛，不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。 特别需要指出的是，区分估价和评估，并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值的评估业务。还可以从事房地产估价衍生业务、房地产咨询顾问业务等。

（四）国外和我国港台地区对房地产估价的称谓及定义

日韩称为不动产鉴定评价，中国香港称为物业估价，中国台湾称为不动产估价。

二、房地产估价的本质

（一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格

价值和价格之间的关系及本质区别是:价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动中心；价格是价值的外在表现，围绕着价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。 应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。

(二) 房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场价格

估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，应由交易当事人自己决定。

房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析，测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。

（三） 房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证

估价是一种专业意见，而不应该被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现的价格的保证。

估价专业意见的作用分为性质不同的两类，一是咨询性或参考性的；二是鉴证性或证据性的。为估价委托人自己使用而提供的估价，是属于第一种，为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，是属于第二种的。不论是起着何种的作用的估价以及应承担的法律责任大小如何，估价师和估价机构都应当认真的对待，勤勉尽责的去完成。

（四） 房地产估价都有误差但误差应在合理的范围内

对估价准确性问题的全面认识包括：①即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。

②所有的评估价值都会有误差，即：评估价值=真实价值+误差；③不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。④判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。⑤及时可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但

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实际中不轻易直接评判一个评估价值对与错，误差有多大，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。

（五） 房地产估价既是一门科学也是一门艺术 正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法，但又不产市场是地区性市场，各地的房地产市场行情和价格影响因素可能各不相同，而且影响房地产价格的因素众多，其中许多因素对房地产价格的影响难以准确把握和量化，从而房地产价值不是简单地套用某些数学公式或者数学模型就能够测算出来的。数学公式或者数学模型中的一些参数、系数等，有时也要依靠房地产估价师的实践经验作出判断。此外，每种估价方法都是从某个角度或者某个方面建立起来的，它们或多或少存在一些局限性。在估价实务中尽量同时采用多种估价方法进行估价，就是出于对不同估价方法局限性的调整和综合平衡的考虑。针对不同的估价对象，如何选用合适的估价方法，如何对不同估价方法测算出的结果进行取舍、调整得出最终的估价结果，这个过程是房地产估价师对房地产市场规律的把握，对估价理论和方法的掌握以及其实务操作能力的综合体现。最终的估价结果是否客观合理，也依赖于房地产估价师的判断力。因此，可以说房地产估价不仅是一门科学，也是一门艺术。 虽然房地产估价也是一门艺术，但房地产估价师仍应努力把握房地产价格因素，科学量化他们，不断增加估价的科学成分，减少艺术成分，提高估价的客观性。

三、房地产估价的必要性 （一）专业估价存在的基本前提

当一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才需要专业估价。这是因为：①一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常办法便可以得知，就不需要专业估价；②一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，平清专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业机构或专业估价人员显得不经济，则也不需要专业估价。

（二）房地产需要专业估价

真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术

品、矿产资源、企业整体资产及某些机器设备、无形资产等。由于房地产具有的两大特性，房地产市场是典型的不完全市场。 完全市场必备的8个条件：

（1）同质商品，买者不在乎在谁那购买； （2）买者和卖者的人数众多； （3）买者和卖着都有进出市场的自由；

（4）买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来价格；

（5）就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；

（6）买者和卖者无串通共谋行为； （7）消费者要求效用最大化；

（8）商品可装让且可发生空间位置的移动。 由于房地产市场是不完全市场，并且市场信息不对称，有许多因素妨碍房地产价格合理形成，不会自动的形成常人容易识别的适当价格，在其判断中要求有专门知识和经验，所以需要房地产估价师提供市场信息，进行替代“市场”的估价。房地产估价有助于将房地产价格导向在正常化，促进房地产市场公平交易，建立合理的房地产市场秩序。 1.房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少； 2.房地产需要估价的情形较多，其它资产需要估价的情形相对较少；

3.房地产本身还普遍提供房地产咨询顾问服务，其它资产估价主要限于价值评估本身。

第二节 房地产估价的要素

一、估价当事人

是指预估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价师、估价机构和估价委托人，其中前两者是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。 （一）房地产估价师

也称注册房地产估价师，简称估价师，是指具有房地产估价专业只是和经验，取得房地产估价师执业资格证书，并取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价的会动的专业人员。一名合格的房地产估价师应当具有房地产估价方面扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。前者是专业能力的要求，后者是对其估价行为规范的要求。

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（二）房地产估价机构

简称估价机构，是指具备足够数量的房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构。从低到高分为三级资质，二级资质，一级资质。 （三）估价委托人

估计委托人简称委托人，俗称客户，是指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人。 二、估价目的

是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途，通俗的说，是估价委托人将要拿来完成后的估价报告去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。一个估价项目通常只有一个估价目的。

不通的估价目的将影响估价结果。因为估价目的不通，估价对象的范围可能不同，评估的价值类型可能不同，估价依据可能不同，估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。 三、估价对象

即估价客体，也成被估价房地产、估价标的，当估价对象房屋所有权和建设用地使用权以外的某种房地产权益，例如租赁权等，可称为被估价权益，是指一个估价项目中的需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其它财产。

概括起来房地产估价对象有土地、房屋、构筑物、在建工程、以及房地产为主体的整体资产、整体资产中的房地产等。 四、估价时点

也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所应对应的时间。 五、价值类型

一是指价值的种类，二是指特定的价值。 房地产满足以下条件进行交易最可能的价格： （1）交易双方自愿交易

（2）交易双方出于利己动机进行交易

（3）交易双方是精明、谨慎的 （4）交易双方有充裕的时间交易

（5）不存在买主因特殊兴趣给予附加出价 六、估价依据

是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握搜集的有关情况和资料。

七、估价假设

对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定。 在市价估价中要防止：（1）滥用估价假设 （2）不明确估价假设；（3）无针对性的列、 八、估价原则

是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动的客观规律的基础上，总结出来的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。对房地产估计的最基本的要求是独立、客观、公正。 九、估价程序

是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照他们之间的内在联系排除的先后次序。

1. 获取估计业务；2.受理估价委托；3.制定估价作业方案；4.搜集估价所需资料；5.实地查看估价对象；6.分析估价对象价值；7.测算估价对象价值8.判断估价对象价值；9.撰写估价报告；10.内部审核估价报告；11.交付估价报告；12.估价资料存档。 十、估价方法

主要市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价法。在后面章节将详细讲到。 十一、估价结果

是指估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。

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第三节 房地产估价的现实需要

一、建设用地使用权出让的需要

建设用地使用权是指国家将建设用地使用权在一定那个年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付出让金等费用的行为。目前，建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。 二、房地产转让和租赁的需要

房地产装让包括房屋所有权转让和建设用地使用权转让，是指房屋所有权人和建设用地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和建设用地使用权转移给他人的行为。 三、房地产抵押贷款的需要

房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。

四、房地产征收征用补偿的需要

征收和征用的区别：征收的实质是强制购买----主要是所有权的改变，不存在返还的问题；征用的实质是强制使用-----只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，即是一种强制临时使用房地产的行为。

尽管征收、征用是为了公共利益的需要、具有一定的强制性、但都不能是无偿的，必须依法给予补偿。

五、房地产税收的需要

房地产自古以来是个良好的税源，在现代市场经济条件下，这些税种的计税依据通常是房地产价值、租金或者以房地产价值、租金为基础的房地产余值，增值额、价格差额等。纳税人认为税务机关确定的计税依据不合理的，也可以委托房地产估价机构评估计税价值，以说服税务机关重新核定计税依据。

六、房地产损赔偿的需要

1、因为规划修改给房地产权利人等的合法权益造成损失；

2、在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等，造成相邻房地产价值损失； 3、因施工中挖基础不慎使临近建筑物倾斜。造成临近房地产价值损失的；

4、因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成损失的；

5、因工程质量缺陷造成房地产价值损失的； 6、使得人防地产受到污染，造成他人房产价值损失的；

7、因为对房地产权利行使不当限制造成那损失的；

8、因异议登记不当，造成房地产权利人损害的； 9、因非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的；

10、其他房地产赔偿。 七、房地产分隔的需要

共有财产分割，遗产分割等通常涉及房地产分割。通常是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。房屋一般难以按照面积进行平均分割，通常是先按照自然间进行实物分割，在根据各部分之间的价值差异进行现金或现金等价物的“多退少补”。这些都是需要房地产估价提供价值参考依据。 八、房地产保险的需要

一是在投保时需要评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据，二是在保险事故发生后需要评估遭受的损失或者建筑物重置价格、重建价格等，为确定赔偿金额提供参考依据。

九、房地产争议调出和司法鉴定的需要

现实中经常发生有关当事人对房地产拍卖、变卖、抵债、征收、征用损害赔偿等活动中有关房地产价格、补偿金额或者为他们提供参考依据的估价报告或估价结果有异议。在国有土地上房屋征收估价中，通常也出现某一放特别是被征收人对估价报告或估价结果有异议而要求对估价报告或估价结果进行复核或鉴定的情况。 十、企业有关经济行为的需要

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十一、房地产管理的需要

房地产管理不仅需要搞清楚土地和房屋的数量、质量，更需要搞清楚土地和房屋的价值及其增值和贬值情况。这就需要房地产估计。 十二、其他方面需要

1.房地产开发经营过程中需要的估价服务； 2.建设用地使用权期间届满需要的估价服务； 3.会计计量需要估价服务；

4.出国提供财产价值证明需要的估价服务； 5.房地产证券化需要的估价服务。

第四节 房地产估价师的职业道德

房地产估价师的职业道德职业道德、职业情感和职业行为习惯，实践上可以概括为7个方面：1.独立、客观、公正；2.专业胜任能力；3.诚实守信；4.勤勉尽责；5.保守秘密；6.公平竞争；7.社会责任；具体如下：

（1）应当保持估价的独立性，当与估价委托人、估价厉害关系人有厉害关系或者与估价对象有利益关系的，应主动回避相应的估价业务； （2）不应从事自己的专业能力所不能胜任的业务；

（3）应当诚实正直、公正执业，不做任何虚假的估价；

（4）应当尽心尽力地按照相关估价技术标准做好每个环节的估价工作；

（5）应当保守估价活动中知晓的国家秘密、商业秘密、个人隐私；

（6）应当执行政府规定的估价收费标准； （7）不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名或者盖章，不得将房地产估价师注册书借给他人使用或者允许他人使用自己的名义； （8）不得损害其他房地产估价师和估价机构的利益、应当维护房地产估价师、估价机构的良好形象。 （9）应当不断的学习、更新、增长自己的估价专业知识，丰富估价经验、提高专业胜任能力。

第五节 中国房地产估价行业发展概况 一、以法律形式确立了房地产估价的地位 二、建立了房地产估价师执业资格制度 三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目

四、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件 五、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见 六、成立了房地产估价行业自律性组织 七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系 八、形成了公平竞争的房地产估价市场 九、深化和拓展了房地产估价业务 十、积极开展了国际交流合作

第二章 房地产及其描述 第一节 房地产的含义

一、房地产的定义

房地产通俗的说是指房屋和土地，或者房产和地产。即房地产包括土地、建筑物和其他土地定着物。定义：房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实务、权益和区位三者的结合体。 二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 （一）土地的含义

具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地可分为三层; 1.地球表面，简称地表；

2.地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间； 3.地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。 通常地上的空间的高度以飞机飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所为限。另外地下资源、埋葬物等可以出售、出租或者以法律规定等方式而属于地表所有权人以外的其他人。

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