房地产估价案例分析

案例与分析总结

王鑫注意：1、问答题通常很难找到出题者所要求答案的要点，应从多个方面答题；有层次的多写。2、案例指错认真做两遍。3、《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》、《房地产估价报告评审标准》

一、封面（扉页）(报告名称、项目名称、委托人、估价机构、注册估价师、报 告出具日期、报告编号)

1、 子项目“注册房地产估价师”中要求有“注册号”，且不能落下“注册”二字 2、 注意子项目“估价报告出具日期”不能为“估价作业日期”

二、致估价委托人函（致函对象；估价目的；估价对象名称、权属、坐落、范围、 规模、用途；估价时点；价值类型；估价方法；估价结果；特别提示；落款、盖章、日期）

1、 致估价委托人函”在“目录”之前 2、 明确要求要描述运用估价方法的名称

3、 估价结果描述与“房地产估价结果报告”要求相同，即单价、总价、大写；特别注意抵押报告（未设定法定优先受偿款的市场价格、估价师知悉的优先受偿款、抵押价格）、政策性住房（估价对象市场价格、已扣除的出让金等税费）对估价结果的特殊要求

4、 致委托方函中未要求对报告有效期作说明，建议缺少此项不为错误。 5、 落款对法人代表签字不作严格要求、但是盖章必须为公章,不能以分公司的名义出具报告(须说明盖章字样) 三、目录

1、“目录”中不能包含“致估价委托人函”

2、“房地产估价结果报告”和“房地产估价技术报告”里面需要有子目录

四、注册房地产估价师声明（一般为固定格式7项）

1、第五条注意添加《房地产估价基本术语标准》（若无不为错）

2、第六条只要求对参与现场查勘的人员作说明，不要求对查勘日期及未查勘人员作说明

3、“注册房地产估价师签字”两名注册房地产估价师签字 五、估价假设和限制条件

1、主要包含四个方面的假设：一般假设、不确定事项假设、背离实际情况假设、报告使用限制条件

2、“报告使用限制条件”中必须对估价报告有效期作说明（原结果报告中内容） 六、房地产估价结果报告（2013年新教材一般项目包含14个子项目，此项目中删除了子项目估价报告有效期，需注意；另外注意顺序） 1、估价委托人

2013年教材对个人委托要求此处描述委托人身份证（备选错误） 2、 房地产估价机构

子项目不可缺少“估价机构资质证书编号”，对资质有效期描述不作严格要求 3、 估价目的

（1） 可以简单的描述估价目的（不要求和ZDLH一样作过多描述） （2） 另外 “估价目的”应在“估价对象”之前 4、 估价对象

（1） 主要可以从四个方面描述：对象范围、对象基本状况、土地状况、建筑物

状况

（2） 注意权益状况中要分别对土地和建筑物描述：所有权、使用权、他项权利、

其他限制、当前使用状况（租约）等，另外须对共有权作说明（曾经有真题对未描述共有权作为一个错误），不能因为描述了土地的使用权人就落下建筑物的所有权人描述

（3） 实物状况描述中容易遗漏:建筑结构;建成年代;装修状况;维护保养状况(成

新度等)

（4） 区位状况描述（可简单描述但必须描述） 5、 价值时点 必须简述理由 6、 价值类型

包含两项类容：价值类型、内涵或者定义 7、 估价依据

（1） 必须有《房地产估价规范》（注意对应的文号）

（2） 抵押评估必须有《房地产抵押估价指导意见》【建住房（2006）8号】 （3） 拆迁评估必须有《国有土地上房屋征收与补偿条例》【中华人民共和国国

务院令第590号】和关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知【建房（2011）77号】（特别需要注意这两个文件文号及对应的时间） （4） 估价对象的相关资料应由委托方提供，不能为第三方提供的资料 8、 估价原则（普通报告为5项原则）

（1） 独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳

利用原则；谨慎原则。

（2） 投资价值评估可不遵循独立、客观、公正原则；在所有报告中对“独立、

客观、公正原则”不作硬性要求（个人建议考试中可以作为备选错误）

（3） 抵押评估必须有“谨慎原则”；且只有抵押评估才遵循此项原则。 （4） 现状价值或者说是在用价值评估一定不能有“最高最佳利用原则”。 9、 估价方法

（1） 说明本次估价所选用的方法及其定义（微观方法不能算单独的一种估价方

法）;正常情况下不必说明选用理由 （2） 对理论上适用但未选用的须说明理由

（3） 只选用一种方法的需说明理由（对其他不选用的方法作适用性分析） （4） 若选用两种以上方法的不需要对未选用的方法做适用性分析

（5） 简述估价技术路线，即思路。（此项2013年教材未作严格要求，但是个

人建议考试中可以作为备选错误） 10、估价结果

（1） 2013年教材要求说明不同估价方法测算结果及最终结果（备选错误） （2） 对估价结果要求有总价、单价、币种、单位等，缺少单价或总价的须说明

理由；征收补偿报告结果应精确到元，且不能包含装修。

（3） 对于抵押报告，与“致估价委托人函”中的要求一致，即：市场价格、估价

师知悉的优先受偿款、抵押价格

（4） 对于特殊的政策性住房、划拨土地等需要有市场价格及已扣除的相关税金

税费

11、注册房地产估价师（注意不能落下“注册”二字） （1）要求必须有两名以上的房地产估价师签字。

（2）2013年新教材特别将其他估价人员从此处分离，此处不能再体现其他工作人员

12、协助估价人员

此项目为2013年新教材新增加项目，需特别注意（无此项不算错误，有的项目无协助人员） 13、

实地查勘期

此项目为2013年新教材新增加项目，需特别注意 14、 15、

估价作业日期

变现能力分析（此项目为抵押报告特有项目）

（1） 通用性、独立适用性或可分割转让性分析

（2） 价值时点最可能实现价值与评估市场价值的差异程度分析 （3） 估价对象变现时间长短分析 （4） 估价对象变现税费分析

（5） 处置变现后的债务清偿费顺序（实现债权有关费用-利息或者违约金-借款

本金） 16、

风险提示说明（此项目为抵押报告特殊要求，主要是对（3）有严格要求）

（1） 有关事项说明 （2） 房地产市场变化情况

（3） 抵押估价报告使用提示（此项对照《抵押估价意见》第22、23条） 七、房地产估价技术报告 1、估价对象描述与分析

（1） 主要包含：实物状况（分土地和建筑物）、权益状况（分土地和建筑物）、

区位状况 （2） 实物状况：

土地：面积、四至、用途、形状、地形、地势、土壤、地基、开发程度、其他；建筑物：规模、用途、层数、高度、结构、设施设备、装修、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、层高、净高、布局、建成时间、设计使用年限、使用状况和维护保养状况（成新）、其他。 （3） 权益状况：

土地：所有权、使用权（共有权）、他项权、使用管制、目前使用状况、其他特殊情况（个人增加：起止年期、剩余年期）；建筑物：所有权（共有权）、出租占用情况、他项权、其他特殊情况。 （4） 区位状况：

位置（坐落、方位、距离、临街、楼层、朝向）；交通（对外、公共、停车、管制）；环境（自然、人文、景观）；外部设施（基础、配套）；另外对“趋势分析”不作强制要求

（5） 区域因素的范围根据估价对象的范围和程度而定（即估价对象为某套住宅

或者某栋住宅或者整个小区住宅对应的区域因素的内容是不一样的） 2、 市场状况分析

硬性规定为：对本地同类房地产市场的过去、现在、将来经行描述和分析 3、 最高最佳使用分析（若为现状价值或者说是在用价值评估是可以无此项内容） （1） 法律允许；技术可能；财务可行(例如:若为更新改造,则应该是更新改造后

的价值大于现状价值与更新改造费用,即不能落下更新改造费用)。 （2） 收益递增递减原理（最佳集约和规模）；均衡原理（内部均衡最佳利用）；

适合原理（外部环境协调）。

（3） 维持现状；更新改造；改变用途；重新开发；其他组合。（若为维持现状

评估，则不需对其他情况分析） 4、 估价方法适用性分析

（1） 对各种方法的适用性进行分析

（2） 技术报告此项无估价方法定义的不算错误 5、 计算过程

运用某一种估价方法中包含另外一种方法时需要对另一种方法及公式作简要介绍

（1） 市场法

A. 无论采用什么方法，首先需要对该估价方法的基本公式作简单介绍 B. 对于市场法选择的案例需满足相关要求（例如：案例据价值时点不宜超过1年，不应超过2年，超过一年的需说明此期间市场稳定；规模相当[0.2-2]、用途相似、成交案例、不少于3个；）

C. 各案例的价格内涵要明确（若估价对象有车位，则案例选择时候必须对时候包含车位说明，若将车位分开估价，在市场法部分不能落下车位部分）；个人认为价格内涵未说明（例如建筑面积）的作为备选。

D. 建立比准基础：统一财产范围（含非房地产成分；带有债务房地产；房地产实务范围不同：阳台、车位等）、统一付款方式-所选案例需说明、统一税费负担、统一计价单位（统一价格表示单位；统一币种和货币单位；统一面积内涵-所选案例需说明和计量单位）。

E. 市场比较法：建立比准基础；交易情况修正（必须分析说明，且必须与估价对象用途相对应，不能为笼统的整个房地产市场）；市场状况修正；房地产状况修正（区位、实物、权益）

F. 区域状况和实物状况的界定根据估价对象范围大小界定，即估价对象为单套

物业或者整栋物业或者整个物业小区，所对应的实物状况因素和区位状况因素是不一样的），实物状况注意规模修正（0.5-2.0）

G. 比较因素修正表的编制中应对各因素的权重作说明（若未说明可以理解为各因素权重一致），各比较因素的汇总及计算中各因素中均要按权重计算，而不能用加减模式。

H. 区域因素：位置（距离、临街、楼层、朝向必选）、交通（对外和公共必选）、环境、配套（基础和外部必选）；以上个人建议作为备选错误。注意估价对象为商业办公整栋建筑物时容易漏项整体楼层修正。

I. 权益状况（必选必说明）修正容易漏项：容积率修正、年期修正（必选）、用途修正、物业类型修正

J. 个别因素修正中漏项：成新率（必选）；结构（结构不同必须修正）；个人建议物业管理作为备选错误

K. 因素条件说明表、可比案例因素比较分析表、比较因素条件指数表、比较因素修正系数表。

L. 各因素修正幅度应该与描述相呼应

M. 最终比较结果的确定要简要分析说明，特别需要对市场是否存在泡沫或过热 （2） 收益法（直接资本化法和报酬资本化法,分别对应的是资本化率和报酬率） A． 无论采用什么方法，首先需要对该估价方法的基本公式作简单介绍 B． 收益法中所有数据均为客观数据，且所有的数据来源均要说明分析 C． 应用收益法必须对租约限制作分析说明(分租约期内外测算)；征收评估不考虑租约限制

D． 收益法需对收益面积作说明，不一定等于建筑面积

E． 收益法中租金比较确定时须说明内涵，例如面积内涵（可出租面积与建筑面积的区别）、支付方式、包含那些税费（水电物业）等

F． 必须考虑其他收益：押金利息（注意为押金利息，而非租金）、其他收益 G．

需对空置率、逃租情况作分析说明（空置损失和逃租损失按潜在毛租金

收入的一定比例计算，基数不含其他收益）

H． 年有效毛收益=潜在毛租金收益+其他收益-空置损失-逃租损失

I． 运营费用：房地产税、保险费、维修费（为重置价的一定比率，而非重置成新价）、物业费、管理费、水电费等；不包括还本付息、房地产折旧、改扩建费用、所得税等。重置提拔款是运营费用的一种。（运营费用中缺物业费、水电费等且租金内涵未说明的作为备选）

J．管理费、房产税、营业税等税费的基数均为有效毛收益

K． 相关税金：房产税、营业税、城建维护税、教育附加、印花税、城镇土地使用税（注意漏项）；个人建议除漏项房产税和营业税外其他作为备选。 L． 注意收益法中的潜在毛租金收益、有效毛租金收益、有效毛收益、年净收益等概率容易混淆 M．

净收益必须为预测值，须以比较租金为基础，对未来租金作分析处理，

必须对以后净收益是否发生变化作分析说明，即是否增长(其中净收益为预测值和未来是否发生变化是两项内容,应分别说明)

N． 收益发与其他方法不同，收益法公式的选取需要分析说明 O．

不同目的评估方法中的三项预测值选取说明：最保守、最可能、最乐观

（抵押遵循谨慎原则适合用最保守数据）

P． 酒店、商场中的不动产评估应扣除商业利润、无形资产、其他动产的收益

Q． 收益年期需根据各种不同情况分析确定，对括号内的情况要分析说明（例

如：土地和建筑物谁先到期，到期是否能续期，到期建筑物的处理方式等），若到期非无常收回，则价格测算除了收益价格之外还有其他补偿（例如残值） R． 收益年期的确定要分析土地剩余年期和建筑物经济耐用年期；注意各种组合；另外运用收益法递减的公式时n的取值，注意用A除以递减额度，n最多至净收益为0。收益年期土地和建筑物期限须与估价对象描述中核对。 （3） 假设开发法

A. 无论采用什么方法，首先需要对该估价方法的基本公式作简单介绍 B. 对于假设开发法，对选用方法作简要说明，优先选用动态法，若选用静态法须说明理由

C. 假设开发法需对三种前提进行分析：由业主自行开发为前提；自愿转让开发为前提；被迫转让开发为前提。 D. 估价方法中所有的数据来源均要分析说明 E. 对开发完成后的各项数据指标需说明确定的理由

F. 任何估价方法中的任何参数均应该说明理由（此方法中例如开发完成后的各项指标、开发期、销售期、经营期等）

G. 开发完成后的价格对应的时点要说明（静态法开发完成后的价值时点为现在，动态法开发完成后的价值为未来），且根据选取动态法或者静态法要对期日作修正或者不修正

H. 在采用动态法测算中，注意折现别重复，特别是开发完成后的价值折现之后，销售税费等是以折现后的房地产价格为基准测算出的，此时的销售税费就不能再重复折现，其他项目同理，此项要非常注意，理论与案例中均非常容易

出错

I. 假设开发法和成本法一样，对各母项目及其内含的子项目漏项情况可对照理论教材和【案例1-5】对比，这里个人推荐评审标准，例如开发费用中容易漏掉其他工程费和税费、土地取得税费等，而容易多算土地增值税等 (4)成本法

A． 无论采用什么方法，首先需要对该估价方法的基本公式作简单介绍 B． 成本法测算中的所有取值均应该是客观成本，而不能是实际成本。 C． 用市场法测算土地成本的时候需说明案例和估价对象测算结果的内涵（是否

包含开发费和开发程度等）

D． 成本法构成：土地取得成本（取得费和取得税费）；建设成本（勘察设计和

前期工程费、建安费、基础设施建设费、配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费）；管理费用（基数为土地取得成本和建设成本）；销售费用（基数一般为房地产价格）；投资利息（基数为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用）；销售税费（基数为房地产价格，包含两税一费及印花税、交易手续费）；开发利润（直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率）

E． 直接成本利润率（基数为土地取得成本和建设成本）；投资利润率（基数为

土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用）；成本利润率（基数为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息）；销售利润率（基数为房地产价格）

F． 同理，开发周期、相关费用费率等等均需要分析说明 G．

投资周期超过一年的必须按复利计算

H． 各项费用的基数（直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率

等；管理费用的基数；利息的基数包含销售费用）

I． 建筑物部分折旧中年期的确定需要根据土地剩余年期、建筑物经济年期等各

种情况综合分析 6、估价结果的确定

对此处的估价结果无总价、单价的要求（个人建议也可将该问题作为备选错误） 八、附件（附件应在技术报告之后，而不能在结果报告后面） 房地产估价师注册证书不能为资格证书。

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