期末复习 - 商业规划

名词解释

城市商业网点规划：根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来商业发展的功能规模、战略定位、结构、空间布局以及建设策略所做的统筹安排。

商业网点：指根据网点建设规划管理需要所界定的从事商品流通、为生产经营和生活服务的单体商业经营场所或在同一区域内统一开发、统一经营或统一管理的综合商业经营场所，包括零售商店、商品交易市场、旧货市场、汽车交易市场、物流基地、餐饮店及其他生活服务业设施等。

商业中心：是指在一定区域范围内，商业网点集聚，有一定用地规模的商业地区。

基本商业面积：是指该级商业需要设置的各类商业设施的总建筑面积。

商品交易市场：指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责经营管理，实行集中、公开商品交易的场所。主要包括消费品综合市场、农产品市场、工业消费品市场、生产资料综合市场、工业生产资料市场、农业生产资料市场等类型。

物流基地：指多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局，具有一定规模和综合服务功能的场所。它面向社会提供专业物流配送服务，对城市或区域商业流通具有骨干作用。

现代流通方式：指连锁经营、特许经营、现代物流、统一配送、电子商务及其它具有全局性技术进步意义的商业活动方式与组织形式。

批发市场：主要是相对于零售网点而言，是指商品主要进行批量交易，经营者主要是批发商，一般不针对最终消费者的商品交易市场。

专业市场：指由市场所有者提供销售场地和相关设施及服务，众多经营者销售某一类商品或若干类具有互补和互替关系的一大批商品，以现货批发为主，兼顾零售的交易场所。

零售业态：指零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同的经营形态。

业态结构：指在一定范围内的业态组合比例情况。

社会消费品零售总额：批发和零售业、住宿和餐饮业以及其他行业直接售给城乡居民和社会集团的消费品零售额。

商业规划文本：是对规划的各项目标和内容提出规定性要求的文件。

区位论：就是研究生产、生活等社会经济活动的场所及场所选择过程的理论。主要有最小费用流派、相互依存流派、最大利润流派。

集市：指农村定期进行产品交换和交易的市场。一般出现在人均收入和人口密度低，商品的

总需求量不能维持固定店铺成立的地域。

街坊商业：指方便居民就近购买生活必需品，为居民提供必要的生活服务的社区便民商业。

社区商业：一种以住宅小区为载体，以一定地域居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以满足和促进居民综合消费需求为目标的属地型商业。

商业街：商业街指具有一定长度（通常>100米），各种商业网点集中（>50个），辐射全市及更大地区，有鲜明特色的街道或街区。

地理信息系统（GIS）：一方面，地理信息系统是一门学科，是描述、存储、分析和输出空间信息的理论和方法的一门新兴的交叉学科；另一方面，地理信息系统是一个技术系统，是以地理空间数据库为基础，采用地理模型分析方法，适时提供多种空间的和动态的地理信息，为地理研究和地理决策服务的计算机技术系统。

商业信息化：商业信息化是以计算机为基础，利用Internet、数据库等现代技术手段实现现代商业的商务活动和管理。

商业综合体：是将城市中的酒店、办公室、公园、购物中心、会所、公寓等生活空间的服务功能进行组合（包括三项以上），并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成融商业活动、生活居住、交通、建筑空间、物业管理于一体的多功能、高效率的综合体 简答

简述城市空间形态的组成要素。

道路网：构成空间形态的基本骨架，不同的路网特点决定了不同的结构形态； 街区：城市内部由道路网围合起来的平面空间；

节点：城市中道路的各种流尤其是人流的集聚点，通常也是道路的交叉点； 城市用地：城市所占据的土地表态；

城市发展轴：城市的对外交通线，通常是城市的扩展轴。

简述商业规划的基本原则。

以人为本，远近结合，协调发展的原则；

结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则； 大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则； 坚持可持续发展的原则；

规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则； 技术进步的原则。

简述商业规划的一般程序。

1、调查研究：编制规划必须深入实际，搞好商业网点调查，并充分调查研究城市经济与社会发展、交通、人口分布等情况，取得准确的基础资料，并进行深入研究。

2、规划文件编写：在对基础资料进行分析研究的基础上，进行规划文件的编写工作。 3、 规划论证：规划编制单位向论证会议提交全套的规划材料，并解释规划的具体内容，听取专家和公众代表的意见。

4、 规划修改、完善：论证结束后，要根据论证意见进行修改和完善，对未采纳的意见，应做出书面说明。

5、规划上报：规划编制完成后，应当按法定程序上报市政府批准，发布施行。

简述商业规划文本的基本内容：

总则，如规划的作用、依据、对象、范围等；指导思想；规划原则；发展目标；规划布局：包括规划布局的总体概括、城市商业中心、社区商业、商业街、农产品批发市场、生产资料批发市场、其他商品交易市场的规划布局等；以及附则。

简述商业街规划布局的主要内容 商业街的名称、区位（含长度）；商业历史与人文环境特征；消费服务定位的特点；主力业态与配套的商业设施；打造特色商业街品牌的重点。

简述集市的主要特征。

周期性、巡回性、集散性、等级性、社会职能性

简述按照规模和影响范围进行划分的商业中心分级。 一级商业中心区（市级商业中心）；二级商业中心区（区域商业中心）；三级商业中心区（居住区商业中心）；四级商业中心区（街坊商业）。

简述商业中心的主要分类。

旅游服务型商业中心区；专业服务型商业中心区；传统文化性商业中心区；交通枢纽型商业中心区；综合型商业中心区。

简述市级商业中心的特点：

有相当的商业集聚度，能满足市民大部分的商业需求； 服务对象广泛，包括各年龄层市民及海内外游客； 有大量的人、货流，对交通的需求量大；

是城市重要的标志性区域，其空间质量和景观风貌代表者城市文明发展的水平。

带状、块状和立体式商业中心各有哪些优缺点？ 带状：

块状：分为商业街区和广场式两种。将商业人流与城市主要交通系统进行隔离，使商业中心区相对完成，以便形成安全舒适、丰富多变的步行空间；但容易造成交通困扰、人车矛盾大、噪声污染严重

立体式：高效率、大容量、安全舒适，有效解决城市土地日趋紧张、人口不断增长的情况下商业中心外部空间活动容量不足的问题；但造价昂贵，技术复杂，消防、治安、卫生等都有一定的难度，并使城市居民进一步远离自然。

简述城市商业中心空间分布的基本模式及其特点。 向心模式：在城市向心力的作用下, 城市商业中心依地域结构模式向外依次分为：中央商务

区、中心商业带、中心外围带、市区边缘带。分布准则是消费者和供应者的出行大都以步行或公共汽车等短途运输方式为主。目前我国大中城市商业中心空间布局基本属于此模式。

离心模式：随着城市经济的发展，人们的生活质量不断提高,交通条件日渐改善，高质量、舒适的郊区住宅迅速修建，而市内因道路陈旧、交通阻塞，顾客到市区边缘带高速公路沿线的新商业中心购物反而省时方便，时间原则代替了空间原则，成了新的商业中心布局的重要原则。特点：众多购物中心、超级市场在城市高速公路与其他交通运输线路立体交会之地出现。城市的中央商务区、中心商业带相应外迁背离城市中心，而市中心成了一般的次级商业中心或低收入居民居住区。

简述商业中心的交通特征。

交通量大，经常出现交通拥挤和阻塞；混合交通现象严重，交通安全状况差；土地利用强度高，机动车与非机动车停车困难；交通出行时间分布不均衡。

适度的商业街规模包括哪些方面？

长度：从一般观察角度看，商业街的有效长度大多分为300米和600米两类； 高度：商业街的建筑不宜过高，一般在2层楼高，个别大商场可到4层； 宽度：商业街的宽度应在20－30米，不宜过宽； 营业面积：商业街的营业面积不应过大；

街区深度：一般街区的深度应控制在100米以内，最好不要超过200米。

简述步行商业街规划的原则。

（一）合理布局的原则：一是符合城市总体规划的要求，将步行街置于整个城市的大背景下去研究、探讨；二是从分析开展各种活动的可行性、公众参与、环境品质的协调性等出发，考虑步行街的服务半径，把步行街安排在最符合其功能的区域，以利建成后迅速达到预期效果；三是便于解决交通组织的平衡问题。

（二）景观连续原则：城市是一个整体环境，城市中的景观必须是连续的，不能为了突出某一种形式而破坏城市景观的连续性。

（三）以人为本原则：一是要根据步行行为的需要，合理设计街道的长度、宽度、步行街的空间效果等；二是为步行活动安排必需的功能要素，比如商店、各类公用设施等；三是营造舒适、轻松的步行环境，要注意绿化建设。

简述社区商业的主要特征。 （一）社区专属：主要面向社区居民，具有一定的私密性和专属性，设在社区院内，不临街。 （二）功能齐全：以综合超市、生鲜超市为骨干，辅以便利店、餐饮等其他服务设施。 （三）集中设置：社区消费追求便捷、一站式解决，应当与社区会所集中设置，不应过分分散，这样也避免商业的扰民问题。

（四）无形服务：通过网络或电话订货、上门送货的形式，将占社区商业销售的相当比重。

简述社区商业设施配置的类型。

（一）基础性的配置：即满足现阶段居民日常生活需求的最基本的配置。这类配置所包括的业态又称为必备性业态。主要有超市、菜市场、便利店、再生资源回收站等。

（二）发展性配置：即满足居民多元化、多层次的物质和消费需求的配置。这类配置所包括的业态又成为指导性业态。主要有专卖店、咖啡馆、酒吧、健身房、娱乐中心、茶室、沐浴

设施等。

简述社区商业规划的原则。

（一）整体协调原则：应立足于全局，充分考虑本区及周围地区消费水平和市场环境特点。 （二）特色突出原则：社区商业服务设施应当体现层次化、多样化，按等级和专业特色不同要求设置。

（三）结构合理原则：应当做到总量适度、结合合理，避免过分集聚和重复建设，鼓励多种所有制经济共同发展，实现新型商业与传统商业的有机结合。

（四）适度超前原则：对社区商业的设计必须前瞻考虑，不能仅基于目前的需要，更要考虑未来3-5 年，甚至10-20 年社区居民的生活方式的变化和特点。 （五）以人为本原则：社区商业要以人为本，应当具备便利、安全、一站式、不扰民的要求。

简述商品交易市场的发展趋势。

（一）从无序到有序发展，市场结构将更为合理，管理更为科学，市场秩序明显好转，逐步形成一批在国内有较重影响和较强商贸旅游吸引力的大中型商品交易市场。

（二）向规模化发展，由于商品交易市场向城市外围发展和市场需求拉动，加上政府的有力引导，一批大型的商品交易市场集群将会崛起，商品交易市场规模将会进一步扩大。同时，商品交易市场向中高级方向发展，提升市场功能，注重品牌效应，加强规范管理，将大大改变传统商品交易市场的面貌。 （三）专业化、特色化更为突出 ：具有鲜明特色的专业性商品交易市场，将得到迅速发展，一批专业化、特色化的商品交易市场将更为突出。

（四）商品交易市场向城市外围延伸：由于旧城区的改造和商品交易市场对停车、仓储设施要求高的特点，使得大中型商品交易市场逐渐转向接近高速路出入口的城市边缘区和车站、主要交通干道的沿线，市场的空间将更为合理。

（五）商品交易市场与物流配送相融合：有两种形式，其一是两者的复合，即在商品交易市场集群中复合物流配送，在物流园区中复合商品交易业务；另一种形式是两者的互补，即商品交易市场的商流与物流分离，通过第三方物流来保证货物随着交易流转，商品交易市场为物流配送提供业务。

（六）商品交易市场广泛应用电子信息技术 ，大大改变市场交易、信息传输、市场管理、市场营销等的传统模式，促使商品交易市场走信息化的发展道路。

简述商品交易市场规划的一般程序。 摸清现状情况；确定规划的目标和思路；划分市场的等级；确定大中型商品交易市场的位置、规模、功能等，以此为基础，科学规划市场网点体系；制定相应的保障措施和建议。

简述GIS在商业规划中的应用意义。

1、保证信息数据的时效性；2、增加预测与规划的精确性；3、促进商业规划数据和模型的标准化；4、GIS的应用突破了传统的商业规划管理模式

简述GIS在商业规划中的主要应用领域。 采用叠合分析的方法评价商业发展适宜性；利用GIS的多目标统计数据定量预测商业发展的趋势；利用空间分析的方法确定商业设施选址；利用最优分配模型等处理商业发展中的交通问题。

简述GIS技术在商业网点管理和决策中应用的主要方面。

（一）商业网点数据统计分析：1、网点数据的管理；2、网点数据的查询；3、网点数据的统计分析、报表生成；4、网点数据的地图表示与可视化。

（二）商业网点规划布局：GIS 本身具有很强的空间分析能力，可服务于商业网点的商圈分析、规划布局、选址评价等更为高级的任务。 （三）商业信息服务：通过互联网和GIS 的结合建立有关商业信息的WebGIS 可为公众提供广泛的信息服务。

简述商业信息化建设的主要任务： 建立数字商业基础数据库；建立电子商务网；建立城市商业门户网站；实现主要商业中心（区）的管理现代化、商务电子化、运行信息化；推动商业企业的信息化进程

简述商业综合体的基本功能 （1）购物与消费场所功能

这是城市商业综合体的基本功能之一。其含义是，城市商业综合体担负人们购买消费品或在其中进行即时消费的功能。

（2）商务办公与商务活动集聚地功能 商务办公是现代城市的主要功能之一，而城市商业综合体主要是商务办公的集聚地，因而发挥着商务办公的功能。 （3）居住功能

体现商业综合体居住功能的是其连体的公寓和住宅，在城市商业综合体中一般具有一定比例的居民居住地域或空间。 （4）文化传播功能

城市是社会文化精英荟萃和社会高端文化聚集之地。集思想、学术和艺术于一体，结合所在城市的历史、自然和社会资源特点的文化基础，商业综合体往往成为传播的途径。 （5）其他功能

除以上功能外，在某些商业综合体中还会有很多其他功能如有会展、医疗、体育、教育、科研、旅游等功能。这些功能一定程度上对商业综合体的整体功能具有补充和提升的作用。 论述

论述城市规划与商业规划的关系。

商业规划是城市总体规划和城市商业发展的重要组成部分，对于合理有效利用资源，确保城市商业健康、有序发展都起着重要作用。

（1）从规模层次上看，城市规划是关于一个城市功能、空间布局及各种物质要素总体安排的基础性规划，应该包括商业规划的部分内容，也是商业规划的基础和前提。商业规划是从属性的规划，是对城市总体规划的进一步补充和完善。

（2）从规划的内容上看，城市规划涉及城市自然地理环境、城市各功能分区的划分及配套设施匹配等，是综合性的规划。而商业规划则是从商业发展的内在规律和消费者需求角度所做的专项规划。

（3）从规划的功能上看，城市规划是进行城市建设的依据和思路框架，决定城市建设的基本方向和发展模式。而商业规划则是城市商业网点建设和管理的基本依据。两者功能互补，

具有不可替代性。

（4）从规划的详细程度上看，城市规划中虽然涉及一些商业网点规划的内容，但限于城市规划的专业特点，对商业网点规划往往是粗线条和框架性的。而商业网点规划则需从商业发展的内在规律出发，在对城市商业网点现状调查、分析基础上编制出尽可能详细和针对性强的规划。

（5）从规划编制的主体上看，依照规划法的要求，城市规划必须由具有相应资质的规划设计单位承担。而按照商业网点条例的规定，城市商业网点规划由商业主管部门会同建设规划主管部门来制订。

结合适当案例论述解决商业中心交通拥堵问题的主要途径。 1、调整布局

（1）调整城市商业体系：不同的城市商业体系布局会引起不同的交通流产生与分布； （2）调整商业中心用地布局形态：

A 由沿街两侧均衡发展调整为偏重一侧发展，或将服务内容联系紧密的设施集中在一侧发展，以减少横向过街人流，使道路的功能尽可能简化。

如唐山的商业中心，位于城市干道新华路中心段，用地布局相对集中在新华路以北一侧，新华路以南主要安排为公园绿地，并有地下通道联系，从而简化了交通。但是，这种“半边街”的形式不宜延伸过长，最好不超过800米，否则易使人产生疲劳感。

B 由沿街坊外围发展调整为向街坊纵深发展，在商业街上形成若干向街坊纵深发展的凝聚核，将部分人流有意 识地引向街坊内部。绍兴商业中心改建规划中，对解放路商业中心的线状布局进行调整的设想是在百货大楼后面围绕原有的大善塔开发一片商业设施，与百货大楼结合，形成线面结合的布局。面的位置和主要出入口应容易找，使顾客不知不觉地被吸引到内部。

C 由线性布局或线面结合发展调整为成片区布局采用成片区集中布局，公共建筑向纵深发展，将人流活动吸引到内部，可以减少街道人流穿越，保证人的活动安全，有利于交通分流措施的实施。

2、改善道路系统

（1）开辟外环路，可以起到对交通进行截留的作用。特别是与商业中心无关的过境交通，可以利用环路绕行，减少对商业中心内部道路的压力。 苏州观前街不仅是苏州的商业中心，也是一条联系城区东西向交通的主要道路，上下班高峰期间的自行车流量相当大，影响了商业中心功能的正常发挥。为此，规划开辟了因果巷、干将路，并与现有的人民路、临顿路形成环路，不仅疏解了交通，也为将观前街建设成有特色的步行商业街区奠定了基础。

（2）修建平行路，选择一条平行于商业大街的道路进行改建，开辟为中心过境交通干道，适用于城市商业大街已经形成，中心布局一时难以调整的情况。 南京市为解决中山路的交通干扰问题，规划开辟和拓宽了南北向的平行干道洪武路，形成了双轴线性的城市道路新格局。 （3）增加道路密度 （4）加宽路幅

（5）合理展宽交叉口，改变交叉口形式 （6）增加停车场、库

3、优化交通组织 （1）限制交通，目的在于减少交通量和简化交通构成。比如限制车辆种类、实行限时交通、限制行车方向等。

（2）实行交通分流，主旨在于把不同性质的交通流区分开来，例如人车分流、机动车非机动车分流、客货分流等。其形式包括：平面上的交通分流；空间上的交通分流——建立立体交通；建立完善的步行交通系统，如设置天桥、连廊。

论述地理信息系统（GIS）在商业规划中的主要应用领域。（见简答）

举例说明社区商业规划的原则和重点内容： 原则：见简答

重点（一）鼓励发展社区商业中心：在有条件的居住区，建设集购物、餐饮、服务等日常生活基本功能于一体的、与居住区相对分离的、块状的社区商业中心。（二）大力发展社区连锁商业；（三）重视早点工程和再生资源回收站点的配建；（四）积极引导绿色食品进入社区

结合我国实例阐述商品交易市场的发展趋势。（见简答）

比较传统的地图和GIS作为商业规划管理工具的异同。（如图）

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