酒店项目企划书

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

1

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

目录 第一章 项目摘要???????????????????????.6 一、项目概述????????????????????????.6 二、项目优势????????????????????????.6 三、项目背景????????????????????????.6 四、项目投资计划??????????????????????.7

第二章 环境评估???????????????????????8

一、区位优势??????????????????????.?8 二、区域经济???????????????????????.11 三、旅游资源????????????????????13

第三章 酒店行业分析???????????????????? 17

一、中国旅游饭店业概况??????????????????17 二、国际饭店集团竞争中国市场???????????????18

三、国际饭店管理模式比较?????????????????20 四、高星级酒店的盈利分析?????????????????21 五、XX酒店管理公司??????????????????26

第四章 市场分析??????????????????????.28

一、厦门酒店概况?????????????????????28 二、酒店经营指标分析???????????????????28 三、竞争对手及发展态势??????????????????29 四、项目定位???????????????????????30

第五章 项目公司???????????????????????.31

一、公司简介???????????????????????31 二、公司结构???. ???????????????????31 三、股权结构???????????????????????31 四、管理团队???????????????????????31 五、项目其他背景?????????????????????32

2

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

第六章 项目规划???????????????????????33

一、项目位置???????????????????????33 二、法律明细???????????????????????34 三、项目详细规划?????????????????????36

第七章 项目实施计划????????????????????.40

一、项目建设规模?????????????????????40 二、项目现状和建设期???????????????????41

第八章 项目投资分析???????????????????? 42

一、投资估算???????????????????????42. 二、参数预测???????????????????????43 三、融资计划及还款方案??????????????????44

3

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

第一章 项目摘要

一、项目概述

?

厦门红星美凯龙酒店项目（下简称酒店）位于厦门湖里区钟宅路61号，环岛干道与钟宅路交汇处，毗邻五缘湾，濒临大海，风光旖旎。 ?

二、项目优势

? 黄金地段、得天独厚

? 办妥土地房产证、建筑消防已通过验收 ? 大楼格局规整，位置明显

三、项目背景

厦门是中国东南沿海重要的旅游口岸，拥有鼓浪屿等三个国家重点风景名胜区，并获得国际花园城市和优秀旅游城市等荣誉.

厦门已成为中国南方重要的对台贸易口岸，这里每年由中央政府主持举办经贸盛会“中国投资贸易洽谈会”和“对台出口商品交易会”，多种大型专业会展经常在厦门举办。

厦门经济高速发展，是中国东南沿海经济繁荣带的龙头。自厦门成立特区以来,已有戴尔(Dell)、柯达(Koda)、通用电器(General Electric)、可口可乐(Coca cola)、太古飞机维修公司(Swire Aircraft)、麦德龙(MetroAG)等世界五百强公司入驻厦门,同时每年有大量国际、国内商务人士来厦门观光旅游.

厦门市商务旅游市场成熟，到厦门出差旅游人数逐年递增。2010年厦门共接待海内外游客3026.09万人次，比2009年增长19.9%，旅游总收入383.89亿元，增长16.9%。2011年1-6月厦门市共接待国内外旅游者1552.56万人次，同比增长12.5%。旅游总收入205.70亿元人民币，同比增长21%。

四、项目投资计划

4

总投资约为1500万人民币，酒店建筑面积为7200平方米，地下一层，地上八层。

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

（一）投资总额

项目投资概算为1500万人民币，包括酒店筹建筹备费用及开办费用。 （二）出资计划比例

黄旭东出资 万，占股份 % XXX出资 万，占股份 % XXX出资 万，占股份 %

酒店管理公司出资

万，占股份5

%（其中%为技术入股）

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

第二章 环境评估

一、区位优势 1、自然情况

厦门是一座美丽的海滨城市，位于中国东南沿海、福建省的西南岸，临近九龙江的河口，居中国两大经济繁荣地区之间，与台湾隔海相望，距台湾高雄市160哩，是海峡西岸繁荣带之龙头。厦门市辖区陆地面积1500多平方公里（包括厦门岛130平方公里），海域面积300多平方公里。厦门属亚热带季风气候，常年春意浓浓，四季花香扑鼻。全年平均气温210C，冬天平均气温120C，夏天平均气温280C，全年降雨1100毫米。气候温和、雨量充沛、海岸曲折漫长、山岩叠秀绚丽多姿。

1981年设立厦门经济特区，厦门市已被中央政府批核为一个特别行政区域，1994年被级为副省级市。拥有省级的经济管理权力。现在，厦门已发展为一个现代化城市，有着强劲的经济发展及城市建设。在过去十年内，厦门受益于国际商贸，教育及旅游的持续发展。

随着经济建设和社会各项事业的不断发展，厦门逐渐成为中国东南沿海的中心城市。在经济保持高速发展的同时，厦门的生态环境也得到了保护，具备可持续发展潜力。厦门先后获得国际花园城市和优秀的旅游城市等荣誉。

2、地理位置

厦门市位于东经118o04′04″、北纬24o26′46″。全市由厦门岛，鼓浪屿及内陆九龙江北岸沿海部分地区和同安组成，属海港风景城市。其主体－厦门岛面积约135.5平方公里，是福建省第四大岛屿，整修海岸线蜿蜒曲折，全长234公里，港岛屿星罗棋布，洪区内群山四周环抱，港阔水深，终年不冻，是条件优越海峡性天然良港，有史以来就是我国东南沿海对外贸易的重要口岸。九龙江北岸的沿海部分，由杏林湾和马銮湾分隔而成美、杳林、海沧三个小半岛。地属亚热带气候，夏天酷暑，冬天严寒，温和多雨，年均气温在21o左右。

厦门市的总陆地面积为1，516平方公里，而海洋面积则有300平方公里。而地势则由南至北顺势而下，其西北部分地势偏于平坦，而南部则较多山及崎岖。在大部分的海峡，其水深超过12米及整平均处于无冰状态。而其余位于海岸边

6

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

零散的岛屿则形成了一道天然的围墙，以保护海洋旋涡对厦门海峡造成的滋扰及破坏。

3、行政区域

2003年5月经国务院批准，同意厦门市调、整部分行政区划。调整的主要内容包括：一、思明区、鼓浪屿区和开元区合并为思明区，原三区的行政区域划归思明区管辖。二、将杏林区的杏林街道办事处和杏林镇划归集美区管辖。杏林区更名为海沧区。三、设立翔安区，将同安区所辖新店、新圩、马巷、内厝、大嶝5个镇划归翔安区管辖。行政区划调整后，厦门市辖思明、湖里、集美、海沧、同安和翔安6个区 。

厦门市现辖有思明、开元、鼓浪屿、湖里、集美、杏林、同安七个区。其中厦门本岛内的思明、开元、鼓浪屿、湖里四个区为经济特区。思明区以商业闹市区为主；开元区以工厂区和新市区为主；鼓浪屿区是著名的风景旅游区；湖里区则是新兴的工业投资区。岛外的集美区以农业为主，包括以旅游、教育为主的著名侨乡集美镇；杏林区是已具一定规模的工业区和台商投资区。同安区则是全市的农副产品基地和轻工、食品行业的原料基地。

4、气候

厦门拥有南亚热带气候，降雨量充足。全年平均温度约为20.6oC，而最高则为38.5oC及最低为1.5oC。年降雨量约1，315毫米，主要降雨月份于每年的五月至七月。

5、人口

2011年末，全市户籍总人口约为353万，124万户。全市人口中以汉族居多，另有回、满、壮、畲、苗、及高山等20多个少数民族。由于地理环境和历史背景的因素，拥有众多的归侨、侨眷及厦门籍侨胞和港、澳、台同胞。

6、基础设施建设

7

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

陆路交通

赣龙铁路的通车，形成连接大京九的出省新通道；福厦动车的开通，福厦高铁客运的开通，使得省内相邻设区市间形成1小时交通圈 ，各设区市到省会福州形成2小时交通圈，“同城效应”日趋凸显。加快区域合作快速通道建设，重点建设和完善“三主”（同三国道主干线及其复线、国道324线）、“六联”（厦门岛－龙海南太武、海沧－－龙海、同安－安溪、同安－南安、同安新店－南安石井、厦门－金门）的对外交通，建设厦门至三明高速公路，形成连接国家公路干线网和周边地区的快速通道。完善综合交通运输体系的配套设施，加快公路客、货运场站的规划和建设，构建公路运输主枢纽。

航空运输

厦门的空港是华东航空枢纽，高崎国际机场已开通国内外航线89条，其中国内航线73条，国际和地区航线有至东京、大阪、汉城、新加坡、吉隆坡、马尼拉、香港、澳门等14条航线，还有专门到日本名古屋的货运航班。每周出港约380余个航班，有26家航空公司在机场营运。空港旅客吞吐量2010年达1320万人次，同比增长16.6%，航空货运吞吐量24.56万吨，增长25.3%。

完善厦门机场的设施配套，建设空港物流园区，大力拓展国内外航空货运业务，增辟美国等国际航线，建成我国重要的国际干线机场，并争取作为两岸“三通”定点直航首选机场。加强国内外航班的衔接，拓展客运中转业务，成为连通国内外客货捷运的航空主枢纽。

港口与海运

厦门港是中国主要港口之一，位居世界集装箱百强港前40名，是中国第四个可接待第六代大型集装箱船舶的港口；2002年货物吞吐量1.39亿吨，集装箱吞吐量582万标箱；每月厦门港到全世界各地航班有315条，基本覆盖了全球各主要港口；（与国内外84个港口直接通航）；世界各大船公司都纷纷开辟了厦门到世界各地的货运航线，很多知名船公司将厦门作为其大陆的基本港；为首批与台湾货运试点直通港口。

8

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

邮电通讯

长途电话可直拔210个国家或地区；国内1，800多个城市，城乡固定电话交换机总容量94.02万门；移动电话7.16万户，电脑互联网络用户达20万户。已建成市话本地网、移动通讯网、数位资料网和图像传输网，开办了DDN、ISDN、PAC、EDI、EMS、800等20多项邮电业务。电脑网已形成金桥网、金卡网、金关网、Inernet网、 Xiamen Net网。可以通过DNN、ADSL、光线以及无线接入方式连接INTERNET、INTERNET传输速度可以达到10M/秒。

二、

区域经济

自1982年设立为经济特区以来，厦门市国内生产总值（GDP）年均增长18%，每年新增外商实际投资额在10亿美元以上。戴尔（Dell）、柯达(Koda)、通用电器(General Electric)、可口可乐(Coca Cola)、太古飞机维修公司(Swire Aircraft)、麦德龙(MetroAG)等诸多知名跨国公司已在厦门设厂或投资。

2010年，全市经济实现较快增长，经济运行质量和效益进一步提高。据初步统计，全年实现国内生产总值2060.07亿元，比上年增长15．1％，其中第三产业增加值1003.88亿元，增长9．7％。

三、旅游资源

厦门有丰富的旅游资源。自然资源与人文景观相互交融，具海、岛、屿、礁、山、岩、寺、花、木诸神秀，兼民族风格、侨乡风情、闽台特色、并畜西洋异国情调。经多年开发建设，已形成鼓浪屿、万石山、南普陀、黄厝、集美、同安等六个游览区。1988年经国务院批准，鼓浪屿、万石山被确定为国家重点风景名胜区。

厦门为一著名的旅游城市，其风光如画的特色为它带来了《全国卫生城市》，《全国环保模范城市》及《优质旅游城市》的美誉。

厦门有着古老的景点，也致力发展新的景源，而厦门主要分为五个游客区，包括鼓浪峡及南浦头朝游客区等。除此之外，厦门更提供了方便的交通及通讯网络，及全面的旅游相关机械。因此，厦门非常适合本地及外国的游客及投资者。

在1998年，厦门市政府不遗余力地推动并监督旅游业的发展。另外，市政府更加强了在旅游业上的投资，例如增强了兴旅游有关的其建，兴改善旅游服务

9

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

素质，以吸引更多本地及国外的游客。

在1998年，厦门被评为省级旅游城市，而其更排在重点旅游城市列上的第八席。国家旅游局更颁发《优质旅游城市奖》予以厦门以作表扬，而此优秀表现更加快了厦门旅游业的发展。

两岸的小三通

厦门由于其本身的地理优势，致力在两岸推广“小三通”，“小三通”的意思为邮电、航空、船务及商贸，现在有数个码头如东渡港有定期船班通往台湾。

每年，厦门均举行大型的“小三通活动”，如“国际投资贸易展”及“出口台湾物品展”，此等活动均吸引了大批台湾商贸有兴趣人士的参与，增强了两地人民的交流，两岸也致力于船运、邮政及通讯方面的相互发展，更牢固了两岸之间的沟通。

城市发展战略

加强核心城市厦门岛的建设和优化，积极开发和建设好城市拓宽区域和分区组团中心，形成具有较高综合效益的城镇规模结构，构筑完整的城群体系和网络，加强环境和园林绿化的投入，完善和发挥海港、空港、信息港的功能效益，使厦门市逐步实现生态型、现代化、国际性大都市－现代化山水城市。

10

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

第三章 中国经济型酒店行业现状分析

经济型酒店的概念从20世纪90年代开始进入中国，20世纪末开始出现锦江之星、新亚之星等第一批经济型品牌连锁酒店;经过十几年的快速发展，中国经济型酒店已经达到4000家，但相对数量还较少，行业集中度较低。随着中国城市化水平进一步提高，居民可支配收入增加和人们出游观念的转变，中国经济型酒店还将保持快速发展。 一、 经济型酒店发展简介

经济型酒店(Budget/Economy Hotel)是相对于传统的全服务酒店(Full Service Hotel)的一种酒店业态，主要面向能够接受三星以下服务的中低端客户群。经济型酒店的概念起源于20世纪30年的美国;当时美国大众消费兴起和公路网络的发展催生了为平民出游提供住宿服务的汽车旅馆。二战后美国经济繁荣和城际高速公路网的建成进一步带动了大众旅游的发展。1952年成立的假日汽车旅馆第一次采取标准化的方式复制产品和服务，让其沿着美国公路网络迅速发展。到80年代末，经济型酒店在欧美等发达国家已经发展为一种成熟的酒店业态;产品形态呈现丰富的层次性，开始朝着多元化方向发展。

20世纪90年代经济型酒店的概念开始进入中国。1996年，上海锦江集团推出了中国第一个经济型酒店品牌--“锦江之星”;进入21 世纪，各种经济型酒店品牌如雨后春笋般迅速发展起来。携程网和首旅集团于2002 年共同推出如家快捷品牌，美林阁于2003年推出“莫泰MOTEL168”品牌，2004年， 徐曙光创立格林豪泰品牌，同时美国速8和法国雅高旗下“宜必思”等国际品牌也开始进入中国，2005年7天和汉庭相继成立。除此之外，一些区域性的经济型酒店品牌也在部分地区迅速扩张，并积极打造全国性品牌;中国经济型酒店进入了飞速增长阶段。截至2010年第二季度，中国经济型酒店的门店和房间数分别达到4270家和 461115间。

二、 中国经济型酒店行业状况 1、 十年飞速发展

1996年锦江之星成为中国第一个经济型酒店品牌后，经济型酒店行业的发展并不快，到2000年时只有23家，不过入住率一直高于传统酒店。当时主要做酒店预订业务的携程看到这点后决定进入经济型酒店行业，然后很快出现了一批经济型酒店品牌，整个行业也进入了快速发展期。

11

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

自携程系的季琦2002年底创建“如家”品牌后，经济型酒店行业转入快速发展轨道，2003和2004年分别实现74％和90％的增长率。随着7天、汉庭两个品牌的成立以及如家、莫泰等品牌的加速发展，2005年实现214％的增长率;之后的2006~2008年也保持65％以上的高速增长。2009年金融危机让几家品牌调整了扩展速度，增速有所放缓;但7天、如家等品牌表示2010年后将再进入快速发展轨道。截至2010年第二季度，中国经济型酒店的门店和房间数分别达到4270家和 461115间。 2、价格定位较低

除了平均客房数外，十大品牌的定价也不尽相同。以下是盈碟根据各品牌酒店官方挂牌价统计的各品牌酒店主力房型标准间价格：

从表中可以看出，汉庭、格林豪泰、宜必思均定价在200元左右;锦江、如家和7天则在180~160元之间。这也在一定程度上代表了各品牌差异化竞争策略;前者更多地面向中小企业主和企业管理者的商务旅客，后者的7天主要锁定年轻白领和学生群体。

12

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

从整个经济型酒店行业的价位结构看，150~200元的酒店数量占51％，其次是200~300元价位的酒店占26％。最近开始热起来的百元酒店也占了5％的份额;300元以上的价位与经济型酒店的定位已不太相符，市场份额也只有3％。 3、入住率维持在较高水平

目前经济型酒店行业中的如家、7天、汉庭近三年的入住率都维持在85％以上的水平，锦江之星的入住率也维持在80％以上的水平。由于经济型酒店相对数量还不多，目前整个经济型酒店行业入住率也维持在较高的水平。下图是在美上市的三家中国经济型酒店的入住率情况：

总的来说，目前中国经济型酒店已初具规模，行业寡头雏形开始形成;但寡头之间的竞争还不激烈，目前经济型品牌连锁酒店还处在侵蚀低星级无品牌单体酒店市场阶段。整个经济型酒店行业也还在快速发展过程中，远没有达到饱和状

13

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

态。7天连锁CEO郑南雁表示，经济型酒店的前四五个品牌每家发展到1500~2000家门店的规模完全没有问题，7天将集中资源尽快实现1500家的规模。截至目前，如家签约酒店数量已达1000家，7天预计2011年也将实现千店布局。

三、 驱动中国经济型酒店发展的因素

虽然中国经济型酒店规模已达到4000多家的规模，但对中国低端酒店或者住宿行业整体而言，占比还依然很低。2010年4月《商务部关于加快住宿业发展的指导意见》表示，要力争用两到三年时间，将我国经济型酒店比重从现在不足10％提高到20％左右。这就表明即使不计住宿业总体增长带来的增量，经济型酒店规模也将至少增加一倍。根据7天郑南雁的说法：经济型酒店的增量主要是前四五个大品牌带来的;所以这些品牌的增长空间非常大。经济型酒店的增长主要受以下几个因素的影响。 1、 GDP快速增长

近十年来，中国GDP快速增长，人均GDP从2000年的7858元人民币增长至2009年的2.5万元人民币，取得了12.5％的复合增长。国际货币基金组织预计2010年至2014年中国GDP还将取得10.3％的复合增长率。

根据国际规律，一个国家人均GDP在3000美元～5000美元时，将是休闲旅游消费爆发式增长期。中国人均GDP刚超过3000美元，旅游业将迎来新一轮的增长，与之密切相关的住宿酒店需求也将随之增加。从上图可以看出，中国

14

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

经济型酒店的增长速度一直远高于GDP增速;今后也将随着GDP的增长继续发展。

2、 旅游业发展

随着经济的发展和人们生活观念的转变，中国旅游业近年来快速发展。一方面是经济活动直接带来的商务活动增加;另一方面是人们生活水平提高和观念转变后外出旅游活动更频繁都刺激了旅游业的发展。

中国国家旅游局的统计数据显示，中国国内旅游人数从2000年的7.44亿人次增加至2009年19.02亿人次，实现9.8％的复合增长;国内旅游收入也达到10184亿元。2009年，包括港澳台同胞在内的入境旅游人数也达到12648万人次，国际旅游外汇收入397亿美元。

旅游业的发展直接带动了住宿酒店的需求。根据Euromonitor International统计，中国住宿业在2003至2008年取得了9.5％的复合增长率。与之相对应的中国经济型品牌连锁酒店门店数量和房间数同期取得了100％和98％的复合增长率。

3、 居民人均可支配收入增加

15

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

国家统计局的数据显示，中国居民可支配收入逐年提高，城镇居民人均可支配收入已达1.7万元人民币，接近3000美元;农村居民人均可支配收入也达到5153元人民币，接近1000美元。5年间城镇和农村居民的人均可支配收入分别实现10％和9.6％的复合增长。 “十二五规划”中，提高收入水平又成为代表们热议的一个话题;可以预期中国居民可支配收入将随中国经济的进一步快速增长。

注：数据来自张红英研究论文《我国居民人均可支配收入和旅游出游率关系的构建》

张红英研究发现中国居民可支配收入与出游率的相关数据指出两者呈正相关关系，并且当人均居民可支配收入达到7500元人民币以上时，年人均出游率均在1次以上，但对比发达国家依然处于较低水平;美国人年人均出游6次，日

16

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

本人为9次。目前占中国人口46.6％的城镇居民人均可支配收入已超过1.7万元，处于活跃的出游状态;而农村居民人均可支配收入超过5000元，正处于出游率提高最快的阶段。所以未来几年中国居民旅游人数还将保持快速增长。旅游人数的增长，特别是低收入旅游这的增加将继续刺激中国经济型酒店的快速发展。 4、 中小企业数量继续增加使商务活动更加频繁

2009年中国经济酒店调查显示，42％的经济型酒店客户是商务旅客。资本实力还不雄厚的中小企业又是这些商务旅客的主要来源。据新华网2010年05月14日报道，中国在工商部门注册的中小企业已达1023万户(不包括个体工商户)，占中国企业总数的99％以上，对GDP的贡献超过60％;今后还会有更多的中小企业出现。中小企业数量的增加和经济活动随GDP增长都将刺激经济型酒店的发展。

5、 经济型酒店占比依然很低

中国经济型酒店已经走过了十几年的发展历程，但相对欧美等发达国家几十年的发展时间还很短，整体规模也相对较小。

根据摩根大通统计数据，中国住宿行业还处于零散的碎片化时期，75％的住宿服务都是由个体经营的无品牌旅社提供的，经过评定的星级酒店只有19％的市场份额;经济型酒店在整个住宿行业中的占比更是只有6％，远低于欧美等发达国家60~70％的水平。

今后经济型酒店一方面将随整个住宿行业的增长而增长;同时，经济型酒店还将侵蚀低星级酒店和无品牌旅社的市场份额。如果以欧美等国经济型酒店占比的一半30％计算，中国经济型酒店也至少还有5倍的增长空间。

17

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

6、 数量众多的二三线城市需求将不断增长

目前中国经济型酒店主要分布在长三角、珠三角和环渤海地区等经济发达地区，而数量众多的中西部二三线城市的经济型酒店市场很多还处于基本未开发的阶段。

盈碟的统计数据显示，经济型酒店分布最多的前十大城市中，除武汉和成都外，其余8个城市都是东部沿海的发达城市。同时我们还可以看出上海和北京的65713间和46428间的客房数也远高于其他城市低于2万间的水平。就是在前三十个城市中也都是省会或经济特发达的城市。

注：Tier 1 指北上广深4个城市;Tier 2 指省会城市;tier 3 指其他城市 数据来源：摩根大通

18

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

从如家、7天、汉庭的城市分布来看，三家在北京、上海、深圳、广州和其他省会不到35个城市酒店数占比分别为64％、81％和75％。而截至2010年三季度，三家进入的三线以下城市数分别为100，40，和20个，但相应的酒店数占比只有36％，19％和25％;而且还有许多城市是这些品牌没有进入的，汉庭更是从这个季度才开始大举进入广州等经济发达的华南市场。经济型酒店的价格在许多中小城市都有相当的竞争力;如果充分开发这些市场，中国经济性酒店将还有巨大的发展空间。

综合以上几点驱动中国经济型酒店发展的因素，可以看出经济型酒店的巨大发展空间。如果整体经济社会环境不发生像2003的SARS和刚过去的金融危机这样的灾难性事件，3~5年之内中国经济型酒店还会维持快速增长势头。7天已经制定了2014年之前开店1500家的日程，如家CEO孙坚也表示要保持行业领先地位至少要3000家的规模，所以两家都宣布了2011年要新开约250家规模的计划;汉庭、锦江也表示了明年开店不少于200家的计划。这样的计划都至少是超过30％的扩张速度，也体现了他们对行业的发展的一致看法。

19

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

第四章 市场分析

一、厦门酒店概况

至2010年底，厦门市共有星级酒店146家，经济型酒店约300多家。据统计，近年经济型酒店平均客房入住率保持在80%至90%之间，经济型酒店的经济效益普遍较好。

从资料分析中，厦门市未来旅游业发展是乐观的，尤其是在福厦动车组通车以来，前来厦门旅游的旅客出现明显增长，明年厦深动车组的开通必将带来厦门旅游的又一次高潮。

二、酒店经营指标分析

厦门拥有较丰富的旅游资源、随着经济的高速发展，已成为商务、旅游的集散地，越来越多地吸引国内外客人来厦门。

厦门市近几年接待旅客一览表

单位:万人次

年度 接待人员 类别 接待境外旅客 接待境内旅客 总接待境内、外旅客 旅游总收入(亿元) 101.17 1755.28 1856.45 113.3 1945.5 2058.8 125.6 2068.51 2194.11 136.01 2388.84 2524.85 162.82 2863.27 3026.09 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 252.84 293.8 303.6 325.43 383.89 资料来源:厦门市旅游局计统处

厦门已成为中国重要的国际招商口岸和对台贸易口岸，这里每年由中央政府主持举办经贸盛会“中国投资贸易洽谈会”和“对台出口商品交易会”，多种专

20

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

业展览会也经常在厦门举办。

厦门市主要旅游经济指标常年保持高速增长趋势,为酒店的客源提供了保障。

21

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

第五章

一、 项目基本情况

项目分析

1、项目投资人： 公司所在地：

项目所在地：厦门湖里区钟宅路61号 2、建筑设计概况：

（1） 总建筑面积：9737.28㎡

（2） 主体建筑8层，每层楼面积为1217.16㎡ （3） 1-2层可分隔招租和作为酒店大堂 （4） 3层设计两个会议室及15间房间 （5） 4-7层设计每层30个房间共计120间 （6） 8层设计24间复式套房 3、设施系统配套

（1） 供电：负责到各楼层配电箱、强弱电所有综合布线由租赁方负责。 （2） 供水：负责到各楼层管道井；

（3） 建筑消防合格：具备消防栓联动、喷淋主管分布至每个楼层走廊和公共场所；烟感及报警系统没有做。 （4） 客梯2台 （5） 外立面装修到位

（6） 排水主管按租赁人要求由出租人负责施工。 （7） 保证建筑施工符合设计要求，并验收合格。

4、一层高度为4米、三至七层，每层楼建筑楼高为3.5m，八层楼建筑楼高6m，平面布局基本合理，各楼层有预留工作、杯具消毒间、符合作为经济型酒店要求。

5、公共部分（消防梯、公共走廊地面墙面）均没有进行二次装修。

22

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

二、项目背景

1、酒店位于湖里区钟宅路与环岛干道交界处。东接钟宅路，北通环岛干道，与五缘湾仅500米路程。

2、 酒店是红星美凯龙广场服务配套项目，其配套的还有红星美凯龙家居中心、商务办公楼、汽车电影院等。

3、 环岛干道开通后，北接环岛北路，南接演武大桥，加强厦门岛东、南部与市中心的交通联系，酒店的地理位置也显得更为突出，周边集中了商住和学校所在地，具有一定的人流量。

4、 酒店毗邻厦门岛内惟一一块集水景、温泉、植被、湿地、海湾等多种自然资源于一身的风水宝地——五缘湾，面向湖里高新技术园区，所在位置十分明显、交通方便。

5、 酒店所在地将来依托红星美凯龙广场形成以五缘湾景观休闲、商务和自驾游为核心的又一主题旅游。 三、项目租赁条件

1、按建筑面积（最终以产权证书为实数）35元/ ㎡，每三年递增5%。 2、租赁期限为15年，期满优先权。无条件将原投资残值留给业主。 3、装修期免租金，装修期为6个月，即180天。 4、租金支付形式，押一付三（即押一个月，付三个月） 5、符合商业用房条件，由业主负责变更。 四、项目优劣势 （一）优势

1、地理位置。环岛干道开通后，连接厦门大学到集美大桥，使得从翔安到轮渡的车辆得到分流，与环岛路几乎平行，是环岛路的“姊妹路”。它沿线经过五缘湾片区、五通片区、会展片区、黄厝片区、景州乐园片区、曾厝片

23

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

区和厦大片区等7大片区，无论到机场或海沧或集美或翔安，都是最便捷的。

2、五缘湾地区除现有的五缘水乡酒店（准五星）、7天连锁（机场店）、腾华精品酒店、鑫誉隆酒店之外，商务精品酒店比较空缺，且目前这些酒店距离五缘湾还有一定距离，酒店的落户，将弥补了这一空缺。

3、借助五缘湾片区的开发和发展，以其便捷的道路、商住区和区商业中心的优势，形成客源多元化。

4、建筑设计符合酒店功能，可以减少更多改造投入。 5、酒店配套有会议室与餐厅，可以形成客源上的补充。 6、项目供电、供水设计容量均能满足要求。

7、酒店周边停车位充足，且旁边还有一个汽车电影院，将带动大量自驾游客人。 （二）劣势

1、距区行政文化中心较远，无法充分获取政府的部分资源。

2、五缘湾片区属于新开发的片区，还需要一段时间的积累沉淀才能形成。 3、夜幕降临之后，道路两侧路灯是通明的，但由于沿街开发后配套来上，显得比较清静，不热闹，没有商业气势。 4、相对客房租金要略低于市区酒店。 五、经营思路 1、经营策略：

坚持以中档商务市场客源为主，以自助游、旅游团队、会议团队为辅。 2、商务散客主体：以红星美凯龙商户，湖里高新技术园区企业协议单位为主体；网络订房客源为散客载体； 3、市场定位：商务、休闲、旅游。

24

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

4、投资理念：时尚、快捷、实惠、实效。 5、经营项目设定：

1) 以客房经营为主；

2) 茶餐厅（咖啡房）作为配套； 3) 2-3层招租餐饮、娱乐配套 6、经营布局调整方案

1) 设计客房160间（暂定），规划为60间双床房，80间大床房，6间

普通套房，14间复式套房。

2) 二层及三层对外招租，可招租体面积约为1800㎡。 3) 一层高度为4米，利用空间增加休闲区空间。 7、经营目标设计方案

1) 客房定价及收入预测（见投资回收预测表） 房型 数 量 门市价 门市优惠价 协议价

2) 餐饮休闲招租收入预测

总面积为1800㎡，租金80元/㎡ 收入：1800X 80元/㎡=14.4万元/月

172.8万元/年

六、项目投资与回报

（一）预算说明

25

双床房 60 288 230 202 大床房 80 288 230 202 套房 6 428 342 300 复式套房 14 488 390 342 备注 不含基金

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

1、本项目投资预测按照每间房间8-9万装修标准，投资总额预测需达到

1440万元；

2、装修预算不包括2-3层招租项目。 （二）投资回报分析

1、装修、固定资产及筹备开办费用按5年折旧：

每月折旧金额1440万元÷60个月=24万元/月

288万元/年

2、投资回收包括：客房租金、2-3写字楼租金、咖啡厅餐饮和小商批品收

入。

3、租赁周期15年是再装修投入最合理周期

4、效益预测：（按上述经营思路和预测以月为例，单位：万元）

详见《成本预算表》

七、 项目风险与回避

（一）项目风险

1、项目所在地段评估70-80分，有潜力；

2、周边商住氛围尚未形成，还需要一段时间的积累 3、投入回报期大约在4-5年； （二）风险回避对策

1、控制投资规模，计划投资只能压缩不能突破；

2、控制客房总量160间，2-3层暂时招租可以缓解经营初期的规模压力； 3、设置会议场所，前期已团队和会议为补充，提高品牌知名度 4、2楼招租餐饮，酒店早餐以咖啡厅为主； 5、控制人员编制合理费用开支； 八、评估

26

厦门红星美凯龙酒店项目可行性报告

根据对酒店前期周边和实地考察、分析和测算意见如下，仅供投资者和董事会对项目筛选参考：

1、酒店具有十分发展潜力---红星美凯龙项目的带动；

2、从目前市场形势来看，酒店租赁租金35元/平方虽还是比较合理； 3、商务精品型酒店目前在湖里区乃至整个厦门市还是比较少，抢先进入是

值得考虑；

4、市场定位、经营管理得当保本、赢利目标是可以达到；

5、规模投资一定要控制，时机成熟需要扩大客房时再将2-写字楼改为客

房；

6、建议对合同双方进一步商讨，并组织有关专家实地考察后决定。

27

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/nxp3.html