关于我市地下空间开发利用的调查与思考

关于我市地下空间开发利用的调查与思考

随着我市经济社会的发展和城市化步伐的加快，城市建设用地日益紧缺，城市空间容量供需矛盾日益突出，而城市人口却在不断集聚，私家车数量也呈二位数递增。据不完全统计，到2011年底，我市汽车保有量已达到5万多辆，比2010年增加近34%，按这一增长趋势，3-4年后，全市的汽车保有量将突破10万辆，城市的行车难、停车难等弊病将更为凸显。因此，开发利用城市地下空间，已经成为解决我市城市用地紧张、交通拥挤、环境恶化等城市化进程中的诸多难题，实现城市可持续发展的重要途径，成为提升城市功能、保障和改善民生的有效抓手，更是促进新型城市化发展，建设资源节约型、环境友好型社会的迫切需要。

一、地下空间开发利用现状

我市对地下空间的开发利用可根据发展情况分为三个阶段：

一是起步阶段。时间段为2000年至2005年初。其中在2000年左右，我市开始依托新建办公楼建设的地下停车场，主要分布在当湖路和东湖大道沿线，老城区建国路、解放路、新华路沿线，共建成了14处普通附建式地下室，总建筑面积约1.2万平方米。此类地下室面积都较小，平均在1000平方米左右，少量面积为500平方米，规模较大的地下室有银河苑地下室，面积也仅4410平方米。 2000年至2005年，我市结合新建小区，办公楼，及人防部门单建人防工程，共建18处地下人防工程，地下室总建筑面积为3.96万平方米，平均在2000平方米左右。该阶段累计地下室总面积约5.16万平方米。在使用功能上，主要以停车、设备机房为主。结构都为钢筋混凝土结构，基本没有采光口，通风采光条件较差。

二是发展阶段。时间段为2005年初至2008年末。主要结合人防工程进行地下空间的综合开发。截止至2008年末，地下室总建设面积达到61.4万平方米。其中人防工程开发面积12.3万平方米。地下室的建筑面积较前一阶段大为增加，地下室平均建筑总面积1万平方米左右，其中锦绣庄园达4.3万平方米，金色华庭约3.7万平方米的，汉爵大酒店为两层地下空间，面积约1.2万平方米的。地下室的平时使用功能仍以停车、设备机房为主。地下室的建筑质量有所改善。开始采用多种形式的措施提高采光、通风等地下空间环境：增加采光井和侧向采光通风口的数量，降低地下室内空气污染物的浓度；同时提高了室内照明的标准，逐步消除地下室阴沉、压抑的不良心理感受。

三是快速增长阶段。2009年以后至今，随着高层住宅的大量建设，以及对

地下空间利用意识的增强，公建和住宅配建地下室基本普及，近三年累计新建（含在建）住宅地下总建筑面积68.2万平方米，公建地下总建筑面积14.45万平方米，共计82.65万平方米。

二、存在的问题及原因分析 1. 停车位缺口差距大

预计，到2013年底，城区地下总建筑面积将达130万平方米。如按35平方米/车计算停车位，共可划分地下停车位约3.7万个，如扣除设备机房等其他用途，真正可用于停车的数量大概在3.2万辆左右，即使加上一定数量的地面停车，与即将突破10万大关的汽车保有量还是存在很大的差距。

2. 地下停车利用不足、管理不善

现在很多居住小区都存在地面停车“车满为患”，而地下停车库却“无人问津”的现象，据调查显示，我市部分小区的地下停车库停车率只有50%。分析其原因，主要是由于地面停车便宜又方便，目前我市一些小区地面停车不收费，有的小区则以每月30元-150元不等的价格收取；而地下停车位因管理难度增加，月租一般在360元左右，如果通过购买的方式获得一个地下车位，则需花费6-8万元，而且地下停车库目前都无产权，用如此高的价格买下一块只有使用权而无产权的停车位，对于消费者来说，显得相当的不划算。

而很多商业地下停车库，因管理问题造成部分停车位被长期霸占，成为免费的私人停车位，而前来消费的顾客却因此无法停车。因此，在无法大面积增加停车场场所的情况下，只有合理有效利用现有地下停车空间，才能在一定程度上缓解现阶段停车难矛盾。

三、合理利用和开发地下空间的建议意见

5月28日下午，省委副书记、省长夏宝龙在杭州专题调研城市地下空间开发利用工作时强调，地下空间是城市的战略性空间资源，要充分认识开发利用城市地下空间的重要性、迫切性，切实增强工作的自觉性和主动性，领导重视、制度保障、规划引领，超前谋划、高标准开发利用好城市地下空间，推动城市地上地下立体发展，缓解城市停车难等弊病，提升城市形象、功能和生活品质，扎实推进新型城市化发展不断取得新进展。结合平湖实际，我们建议从以下两个方面做好地下空间开发利用工作。

1. 盘活和有效利用现有地下停车库。建议由相关部门对现有的地下停车库进行全面的调查摸底和研究，总结在地下停车库利用中好的经验和存在的弊端，

同时借鉴其他城市地下停车方面的成功经验，结合我市实际，加以优化调整和推广利用，制定出台相关政策，最大程度地盘活和利用现有资源。同时要加强规范停车的管理，做到一车一位，避免由于乱停车造成的空间浪费。

2、鼓励地下空间的开发建设。由于地下空间开发存在开发成本高、无有效产权、资金回收期长等问题，又无相关的配套政策，由此造成开发商，甚至公共财政预算部门开发地下空间的积极性不高。因此，我们要做好三项工作：

一是着眼长远，科学规划，确保开发建设的有序性。尽快开展城市地下空间开发利用规划修编，对城区的地下空间进行整合、开发和利用，全城一张网，一盘棋，为今后地块出让后的地下空间开发建设提供法律和科学依据。同时，在制定建设项目停车位控制指标时，尽可能高指标配建停车数量，尤其在地下停车库的控制上，尽量利用地下空间来建设停车位，以长远的发展来看待地下空间的利用与开发。

二是试点推广，缓解矛盾，做好近期试点改造工作。利用我市正在编制《平湖市中心城区控制性详细规划》、《平湖市老城区有机更新规划》的契机，借鉴杭州市开展的《利用绿地、广场、学校操场等用地解决停车问题布点规划》，在近期可以针对停车问题较大的老城区，学校周边等，利用绿地、广场、学校操场等用地建设地下停车场，如东湖中学老校区和东湖小学的操场改造等。

三是完善政策，健全法规，提高投资主体的积极性。尽管高地价的地面工程建设与地下工程建设的综合经济成本接近，但地下空间开发较地面开发投资大，一般为相同地面工程建设成本的3-4倍，单靠政府投资往往“力不从心”。因此，对开发利用城市地下空间的项目，减免土地税、投资税、城市配套费、经营税费以及在水电气的供给等方面给予优惠。同时，抓住宣传实施《物权法》的重要契机，可先行以政府文件的形式明确地下建筑的产权归属及产权登记原则。有偿出让地下空间使用权，以鼓励和调动社会资本参与城市地下空间开发利用的积极性，形成多元化的投资格局

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