齐齐哈尔纸厂地块项目投资分析报告2008-27DOC

一、齐齐哈尔市概述及宏观经济发展

（一）自然地理概况

齐齐哈尔市位于黑龙江省西北部的嫩江平原，地势北高南低，北部和东部是小兴安岭南麓，中部和南部为嫩江冲积平原。达斡尔语中的齐齐哈尔意为“天然牧场”，是黑龙江省西部的经济中心，交通枢纽。东与本省绥化地区、南临石油城大庆、西与内蒙古自治区呼伦贝尔盟、北与边城黑河地区接壤。距省会哈尔滨市359公里，距绥化市328公里，距海拉尔524公里，距黑河市483公里。

（二）行政区划

齐齐哈尔市 是黑龙江省第二大城市和省直辖市，是黑龙江省西部地区的政治、经济、科技、文化教育、商贸中心和重要的交通枢纽，全市辖七个区、一个市、八个县，面积达42469平方千米（市区4310平方千米）。

（三）支柱产业

齐齐哈尔市是新兴的工业城市，是国家重要的工业基地之一，是东北地区重要的工业基地和商品粮基地之一。全市拥有2600多个工业企业，已形成机械、冶金、轻工、造纸等门类较为齐全的工业生产体系。

齐齐哈尔市也是新兴的旅游城市，旅游资源十分丰富，拥有我国最大的鹤类自然保护区——扎龙自然保护区、被誉为太阳岛的姐妹岛——明月岛风景区、综合性公园——龙沙公园及佛教圣地大乘寺、昂昂溪古文化遗址等批旅游景点。

（四）人口

作为被国务院批准的全国十三个较大城市之一，齐齐哈尔市人口达到561.1万，其中，市区人口为143.9万。

（五）地方特色

依安剪纸艺术：皮影和剪纸是一对姊妹艺术，皮影早年被称为纸影。影人的造型特点和制作手法与剪纸相近，因此许多皮影艺人往往也是剪纸高手。齐齐哈尔民间艺术家的剪纸和皮影艺术作品令人叫绝。

（六）宏观经济发展

1、2005-2007年齐齐哈尔市国民生产总值走势分析

齐齐哈尔市2005-2007年国民生产总值保持着两位数的年增长率，实现经济的快速增长，2007年全市实现地区生产总值569.2亿元。三次产业除一产受旱灾影响略有下降外，二、三产业均呈高速增长的态势。第一产业增加值122.5亿元，下降0.1%；第二产业增加值186.2亿元，增长26.9%；第三产业增加值260.5亿元，增长14.8%。第一、二、三产业对GDP的贡献率分别为-0.2%、53.6%和46.6%。按常住人口计算，全市人均地区生产总值达10471元。

2、2005-2007年齐齐哈尔市固定资产投资走势分析

2005-2007年，齐齐哈尔市固定资产投资保持在30%左右的年增长率加快投

资建设。2007年完成全社会固定资产投资总额159.1亿元，比上年增长31%。在城镇固定资产投资中，房地产投资增速放缓，商品房销售平稳。全市房地产开发投资完成21.6亿元，增长6.8%，商品房销售面积161.4万㎡，增长6.8%。

3、2005-2007年齐齐哈尔市财政收入走势分析

2005-2007年，齐齐哈尔市财政收入由2006年仅6%左右的增长率到2007年26%的年增长率，增幅超过20%，经济发展势头强劲。尤其2007年，全市财政总收入完成46.0亿元，比上年增长26.9%。地方财政收入完成28.0亿元，增长28.9%。其中，市本级完成20.7亿元，增长24.3%；县级完成7.2亿元，增长43.9%。全市地方财政支出71.6亿元，增长28.0%。其中，地方财政一般预算支出64.4亿元，增长27.6%。

4、2005-2007年齐齐哈尔市消费品市场走势分析

2005-2007年齐齐哈尔市消费品零售总额保持在两位数的增长幅度。2007年，全市实现社会消费品零售总额210.5亿元，增长17.1%，扣除物价上涨因素，实际增长10.3%，其中城镇市场份额不断扩大，城镇消费品零售额177.2亿元。

从行业来看：批零贸易业活跃，热点商品和季节性商品增长较快，批零贸易业实现零售额193.0亿元，增长17.1%；住宿餐饮业消费持续走高，实现零售额15.5亿元，增长20.3%；其它行业零售额2.0亿元，下降2.9%。

从消费结构看：消费升级趋势明显，全市吃的商品零售额106.3亿元，增长20.0%，占全部零售额比重50.5%；穿的商品零售额49.0亿元，增长19.2%，占全部零售额比重23.3%；用的商品零售额35.1亿元，增长9.3%，占全部零售额比重16.7%。

5、2005-2007年齐齐哈尔市城镇居民收入走势分析

2005-2007年，城乡居民收入水平保持较快增长，其中城市居民收入水平保持10%以上的年增长率，而农村居民收入水平增长相对较慢，增幅在5%左右。

2007年城乡居民收入增加，生活质量逐步提高。据抽样调查，全市城镇居民人均可支配收入9561.7元，增长19.5%，人均消费支出7080.8元，增长19.3%。全年在岗职工平均工资17563元，增长24.5%。农村居民人均纯收入2752.8元，增长6.1%，增幅相对缓慢。

6、2005-2007年齐齐哈尔市旅游收入走势分析

2005-2007年三年间齐市旅游经济收入保持较强的增长势头，国内旅游收入年平均增长幅度超过20%，而旅游外汇收入年平均增长幅度超过30%，齐市以其富有的自然景观资源越来越受到国外游客的青睐。

2007年全年接待国内游客967万人次，比上年增长11.6%；实现国内旅游收入35.6亿元，增长26.2%。全年接待海外旅游者12300人次，增长23.1%，其中，外国人9597人次，增长19.6%；旅游外汇收入490万美元，增长21.2%

7、2005-2007年齐齐哈尔市人口数量增长走势分析

近年来，齐齐哈尔市人口增速较缓。2007年，全市人口出生率为7.13‰，比上年上升0.1个千分点；人口死亡率为4.45‰，比上年上升0.87个千分点；人口自然增长率为2.68‰，比上年下降0.76个千分点。年末全市总人口567.8万人，

比上年增长0.82%。其中，农业人口363.6万人，增长0.64%，非农业人口204.2万人，增长1.14%。

齐齐哈尔市是新兴的工业城市，是国家重要的工业基地之一，机械、冶金、轻工、造纸等齐全的工业生产体系以及扎龙自然保护区、龙沙公园等丰富的旅游资源，为齐齐哈尔经济的发展奠定了坚实的基础。

从齐齐哈尔市2005-2007年三年间各项宏观经济数据中不难发现： 国民生产总值保持超过10%的年增长率，甚至2007年的增长率接近18%； 固定资产投资保持30%左右的年增长率；

财政收入由2006年仅6%左右的增长率跃升至2007年26%的超高增长率； 消费品零售总额保持每年10%以上的持续增长；

全市旅游收入保持高速增长，国内收入年增长幅度超过20%，外汇收入年增

长幅度超过30%；

城乡居民收入水平持续增长，其中城市居民人均可支配收入年增长率保持

10%以上。

2007年受到政府宏观调控房地产市场的影响，在全市完成固定资产投资同比增长31%的情况，房地产投资增速放缓。

但从各项经济数据来看，齐市在人口增速较缓的情况下，经济水平保持高位运行。伴随经济的快速发展，居民收入水平的不断提升，城市人口的快速增长，居民对衣、食、住、行的消费要求也越来越高。居民消费结构调整，尤其对房产物业消费需求会越来越高。高品质的舒适型住房需求及越来越多的旅游经济发展需求为齐市房地产开发带来更多的机遇和挑战。

二、齐齐哈尔市城市发展规划（“十一五”发展规划）

（一）社会发展的目标

经济持续、快速、健康发展，老工业基地全面振兴，装备工业和绿色食品产业在省内做强、国内叫响，建成黑龙江经济强市。

1、经济保持较快增长。到2010年，生产总值达到680亿元(2000年价)，年均增长11%；财政收入达到55亿元，年均增长10%；固定资产投资达到205亿元，年均增长17%。

2、经济结构进一步优化。农业综合生产能力增强，产业化水平进一步提高；工业化进程加快，工业增加值占GDP的比重2010年达到32%以上；服务业发展水平明显提高，三次产业结构达到20:32:48。

3、到2010年，全市总人口为562万，城镇人口达到264万。

（二）城市定位 1、城市品牌

城市品牌以“生态市园林城、绿色食品之都、装备工业基地、生态旅游之乡”、“中国优秀旅游城市”、“中国魅力城市”、“历史文化名城”和“世界大湿地，中国鹤家乡”为主题进行打造。 2、功能定位

“两个基地，三个中心”，即全国的装备工业基地和绿色食品产业基地，黑龙江、吉林、内蒙古三省（区）交界区域的经贸中心、物流中心和文化中心。

（三）空间布局篇

构建齐齐哈尔城市经济圈。以中心城区为核心，以两大基地、九大产业为承载，以111国道、齐-昂-富高速公路及沿线铁路为纽带，建立外展半径50公里的富(富裕)-齐(中心城区)-梅(梅里斯)-昂(昂昂溪)-富(富拉尔基)城市经济圈。为产业集聚，人口集中，都市化发展奠定基础。

富裕、中心城区、昂昂溪、富拉尔基至龙江、碾子山一带产业集中，能源资源丰富，交通便利，工业基础十分雄厚。借鉴哈大齐工业走廊的发展模式，沿111国道(富裕至中心城区)、碾北公路(富裕至碾子山)、齐-昂-富高速公路及铁路，建设齐市的富-齐-昂-富-龙(龙江)-碾(碾子山)工业走廊。

（四）产业布局

产业布局要以产业为纽带，以配套促集聚，注重上、中、下游产业的链接，努力做到经济园区化、园区产业化、产业集群化。 1、工业

工业产业布局应以中心城区（龙沙、建华、铁锋）、重点工业区（富拉尔基、碾子山）和重点发展区（昂昂溪、梅里斯、富裕、龙江）为主，其它县城及有条件的建制镇主要围绕十一条产业链进行布局，每个县（市）重点安排2-3个产业。

振兴齐市老工业基地，推进工业结构优化升级，建设装备工业、绿色食品产业两大基地，培育和发展煤油化工、冶金、能源、电子信息、医药、造纸、纺织、建材、环保九大产业，延伸县域经济十一条产业链。 2、农业

畜牧业产业布局。以富裕、龙江、泰来、甘南、梅里斯等县区为主的牧区和半牧区重点建设草食型畜牧业生产基地；市郊重点发展城市消费型的畜产品。

种植业产业布局。种植业的发展应以现有的区域分工为框架，围绕水稻、大豆、玉米、马铃薯等主导产品，形成五大集中区。 3、服务业

中心城区、昂昂溪区、富拉尔基区重点发展物流、会展、金融、保险等现代

服务业，进一步提升传统产业，大力发展旅游业。

各县(市)及梅里斯区重点发展农业生产服务体系，兼顾发展物流等其它服务

业，根据资源状况发展旅游业。

完善市场流通体系，形成以市级中心批发市场为骨干，县(市)区级批发市场

为补充，产地级批发市场为基础的市场格局，打造黑、吉、蒙交界区域物资集散中心。

（五）园区、基地规划

1、依托哈大齐工业走廊建设总体规划，加快发展以装备工业和绿色食品产业为重点，多种产业相互协调配套，与哈尔滨、大庆形成优势互补的产业体系。

2、统筹规划和建设哈大齐工业走廊南苑、北苑、富拉尔基民营科技三个启动区；搞好哈大齐工业走廊规划区江西(梅里斯)区域和昂昂溪工业园的整体规划。

作为黑龙江的第二大城市，齐齐哈尔市的城市化发展速率显得相对缓慢。城市规划发展尚处于初级阶段，没有具体的控制性规划，城市建设也没有详细的规则可循，导致城市建设较为凌乱，随意性较强。2008年1月份，新上任的齐齐哈尔市刘市长，决定在任期内的三项主要工作为：一、哈齐城际铁路的建设；二、劳动湖改建工程；三、棚户区的改建。在短短不到一年的时间内，三项工作的铺垫工作已经陆续展开，并逐渐进入实施阶段。而从本项目的角度出发，上述三项工作中，劳动湖的改建工作以及棚户区的改建，都将对本项目产生直接的影响（动、拆迁所带来的购房客源）。

三、齐齐哈尔市房地产市场分析

（一）齐齐哈尔市2006年-2008年（1-10月份）土地供应

从土地市场推入量来看，2006年、2007年土地市场推入量相差不足两万平米，而2008年1-10月份，政府招标拍卖挂牌土地面积超过108万平方米，是2006-2007年两年土地成交量之和的三倍还要多，土地供应井喷。

从土地中标价来看，每亩平均地价由2006年仅71万元增长了近一倍，2007年平均地价为122万元/亩，2007年土地价格受政府宏观调控政策影响较小。

（二）齐齐哈尔市2005-2007年房地产市场分析 1、2005-2007年齐齐哈尔市房地产投资走势图

2005-2007年三年间，2005年齐市投资总额最高，2006-2007年呈现下滑趋势，尽管2007年房地产投资额略有回升，但年度增幅低于全市固定资产投资增幅，一方面收到土地市场供应影响，另一方面受到政府宏观调控政策影响，房地产投资增速放缓。

2、2005-2007年齐齐哈尔市房开、竣工面积走势图

2005-2007年齐市房地产开工面积、竣工面积连续三年呈下降趋势，且年度竣工面积维持在50-60%左右，开、竣工面积下滑主要受到房地产开发投资增速

放缓的影响，而开、竣工面积下滑使得商品房供应量降低。

3、2005-2007年齐齐哈尔市商品房销售情况

2005-2007年齐市商品房年度销售面积维持在150-160万㎡，年去化量相对平稳，受政府宏观调控政策影响有限。

2005-2006年年平均销售价格相对平稳，而2007年受土地价格影响，年平均销售价格明显拉升，增幅近17%，达1871元/㎡。

4、2005-2007年齐齐哈尔市城镇居民人均居住面积走势图

2005-2007年三年间，齐齐哈尔市城镇居民人均住宅建筑面积以每年0.6平

方米的增量持续增长，至2007年底人均住宅建筑面积达22.4㎡，城镇居民居住水平逐年提升。但从全国城镇人均住宅建筑面积来看，低于建设部2008年3月公布的全国城镇人均住宅建筑面积28㎡的平均水平，同时也低于全国每年1平方米的增长量，因此齐齐哈尔市需加快步伐提升居民居住水平。

通过对齐市2005-2007年三年来房地产投资额、土地供应（2006-2008年）、房产开竣工及销售情况、人均居住面积走势分析，不难发现：

齐市2006-2007年，土地市场中标总量不足31万㎡（剔除工业、市政配套用地），而2008年1-10月份政府土地招拍挂近109万㎡，呈现出供应井喷的现象；

齐市2005-2007年房地产投资额呈逐年下滑，开、竣工面积受投资额下滑以及土地供应的影响亦呈下滑趋势；

齐市2005-2007年年销售面积相对平稳，销售价格呈上升趋势； 2005-2007年齐市城镇人均居住面积逐年增长。

齐市宏观经济发展强劲，但其房地产市场发展相对迟缓，从市场年度去化情况来看，2005-2007年市场刚性需求活跃，年度成交平稳，价格稳中有升。

土地市场供应市场变化较大，2006-2007年供应相对平稳，土地价格增幅明显，但2008年1-10月份政府土地放量井喷，土地供应急剧放大。未来3-5年楼市面临集中供应的风险，同时齐市人口增长缓慢，未来市场竞争形势较为严峻。

四、目前在售重点个案点评：

1、王子花苑（地段楼盘）

地理位置：建华区卜奎大街35号（近劳动湖） 开 发 商：齐齐哈尔嘉富房地产公司 目前售价：3200-3800元/㎡ 开盘价格：2200-2500元/㎡ 开盘日期：2006年6月28日

单元面积：二房70-100㎡ 三房120-140㎡ 项目介绍：

王子花苑提倡人同住宅的适居性，住宅与环境的共溶性，环境与人的和谐性。考虑较多的是居住在王子花苑的业主的方面。符合人对现代高标准居住品味的需求，营造完全的住宅文化和适居空间。

A、地理位置优越。王子花苑莅临劳动湖，与大型超市沃尔玛为临。周边学校有齐大、全福、三中。市第一医院在其南侧。至龙沙公园步行仅需5分钟，地理位置得天独厚，周边交通路线3路，108路，109路，16路，18路公交车，齐市五条主干线相临，交通便利。

B、内部环境优美。王子花苑齐市首家全封闭智能生态小区，内部环境优美，绿化率为46%，容积率为1.18，真正让客户感觉到家中的花园，园中有家的感觉，小溪流水、瀑布美景一应俱全，中心万米音乐喷泉广场为齐市高档小区最大的园区景观。

C、户型精美。王子花苑首创齐市室内半跃式设计，室内结构功能分区明确，动静分离。首创室内："阳光室"设计，尊重每一缕阳光"以人为本"的理念贯彻始终。

D、科技以人为本。王子花苑采用航天材料"电热膜"为其提供采暖设施与其他电热板的采暖主要区别体现在室内温度均匀，无灰尘，舒适感强，节省室内空间，分户计量，节省费用，使用寿命长等优点。最值得一提的是王子花苑花大成本把整块电热膜全部镶入棚中，采暖效果非凡。

E、全国星级物业示范小区。王子花苑04年度创全国星级物业示范小区，小区物业由每一个王子人精挑细选，竞争上岗，小区保安提供24小时服务，全

园红外监控，门磁可视对讲，保安更是15分钟交叉巡逻一次，保洁员8小时工作时间，被业主誉为"红色娘子军"，王子花苑物业公司为每一位业主提供最安全及最到位的服务。

F、独有大型业主会所、网球场。齐市独家大型业主会所，网球场、内设健身、棋牌、乒乓球、桌球、更有瑜珈教练，养生、娱乐，绝佳去处。

G、人文环境。王子花苑由于其市场定位决定在其内居住的业主大部分为齐市身份高档次高的人群，人文环境具有其它小区不可攀越的高度。

项目点评：

该项目是目前齐齐哈尔市民心目中最好的楼盘之一，

地段也十分优越。小区

周边完善的生活配套设施，以及小区产品设计、

景观设置都是该项目的主要卖点。而内（景观水系、瀑布等）、外（劳动湖）双水景，更是该项目品质提升的重要基础。该项目于2006年开始销售，目前已进入销售尾声阶段，所剩房源较少，价格控制在3200-3500元/㎡左右。

2、鑫海家园（景观楼盘）

地理位置：建华区清真路西二道街交界口（近劳动湖） 开 发 商：齐齐哈尔鑫海集团房地产开发有限公司 总建面积：约190000㎡

目前售价：多层3600元/㎡左右，高层、小高层3680元/㎡起 单元面积：多层90-140㎡，高层、小高层105-180㎡

项目点评：

作为齐齐哈尔市目前在售楼盘中，档次最高的项目之一，鑫海家园的地理位置优势明显。且仅靠市内危唯一的天然水景湖畔——劳动湖，自然景观优势优越。项目一期推出的多层产品，销售均价达到3600元/㎡左右，目前已所剩无几。于2008年10月份推出的高层小高层产品，受到产品特性问题的影响，销售遇到一定阻力。虽然售楼现场对外宣称销售良好，但据深入了解，多为企业团购行为。

3、花样年华（学府楼盘）

地理位置：建华区卜奎大街35号（紧邻齐齐哈尔大学） 开 发 商：齐齐哈尔中瑞房地产开发有限公司 总建面积：约190000㎡

目前售价：多层3600元/㎡左右，高层、小高层3680元/㎡起 单元面积：多层60-244㎡，小高层32-84㎡

项目点评：

改项目紧邻齐齐哈尔大学校区，宣传卖点自然以学府为重点。其中，多层住宅房型多样，从60㎡左右的1房，到244㎡的复式，房型覆盖面较广，售价控制在3000-3500元/㎡之间。据网上显示，该项目多层共推出146套房源，目前剩余42套左右，且以大面积为主。小高层房源设计多以精装修的小面积公寓为主，即买即住，客源主要针对就读于齐大的有钱家庭及齐市内的投资客。小高层共推出112套房源，目前剩余72套。销售情况不容乐观。

通过对齐齐哈尔当地的在售楼盘的调查，我们发现市场主要存在以下特征：

在售楼盘数量不多，供应量有限，这主要是受到了政府部门控制房地产上市量政策的影响；

在售楼盘主要集中在中心城区内，单个楼盘开发量较小，不具备规模优势；

在售楼盘档次虽有高下，但整体水平有限，真正的高端产品缺乏应有的条件；

从产品供应来看，齐市的住宅产品以多层为主，小高层产品近两年逐渐进入市场，接受度还有待进一步考证；

从户型的选择来看，齐市居民受到经济条件的限制，更青睐面积较小（80-110㎡/户），总价偏低（25-35万元/套左右）的2房房源，3房房源则相对滞销；

在售楼盘营销包装水平有限，缺乏足够吸引力的营销手段。

根据上述特征，我们认为本项目虽然地段略显偏远，但具备打造齐市高端住宅产品的底蕴，是一个值得开发的优质项目。只要在平衡好资金、控制好成本、争取好利益的原则下，一定会实现社会效益和经济效益的双重价值。

五、项目地块描述及SWOT分析

本项目位置图

中 心 城 区

本 项 目

该地块位于齐齐哈尔市区的西南角，隶属龙沙区管辖范围。地块范围东至：农机厂、纸厂家属宿舍楼；南至：规划道路，糖厂用地；西至：规划韩园；北至

嫩江沿岸（被少量棚户区阻隔）。

目前，纸厂已停工一年有余，厂内所有设备均有可利用价值，厂房已具备拆迁条件，动迁工作随时可以启动。

1、地块优势（S）

.齐齐哈尔城市发展规划的重点是向南推进，纸厂地块在此范围内； 地块紧邻嫩江，具有较为优越的景观条件；

地块东面邻近新立街，北临沿江南街，两条路均可通向中心城区，交通通

达性较好；

地块面积大，地形较规整，地势平坦，开发条件良好；

项目规模及土地成本、建造成本优势明显，有利于社区商业、学校、会所

等内部配套的营造；

2、地块劣势（W）

纸厂片区相对比较偏远，周边主要为企业用地，商业薄弱，居住档次低，

现有形象比较差；

地块北面的沿江南街现状道路等级低，且到纸厂位置即中断； 地块项目开发建设周期较长，资金回笼相对较慢。

3、地块机会（O）

嫩江沿岸将规划建设一条滨江绿化休闲观光带，该规划一旦实施建成，将

对地块项目的开发带来直接的利好；

规划的环城湖一、二期工程从项目周边通过，其中一期工程已开始动迁，

环城湖工程的建设在改变沿线周边区域面貌的同时，将带动周边区域的开发，也将对纸厂地块项目的开发产生积极的影响；

规划上沿江南街也将向南打通，该项规划的实施，对于地块项目也是一个

利好因素；

齐齐哈尔市区的开发供应量比较小，房地产市场的发展相对滞后，未来上

升空间较大，近几年齐市对房地产开发总量有所控制，大规模高档社区的开发尚为市场空白点；

纸厂地块项目具有政府推动因素，在用地、规划、报建、开发税费等方面

有一定的灵活和优惠。

4、地块威胁（T）

地块项目开发规模较大，周期较长，未来市场吸纳能力存在一定的风险； 2008年1－10月份的土地供应放量，未来几年齐市房地产市场的供应也

将随之放量；

纸厂地块周边的农机厂、糖厂等地块如在未来进行房地产开发，将对项目

构成一定的竞争。

总体来看，纸厂地块项目的优势高于劣势，机会点多于威胁点，具有较高的开发价值。

六、投资分析假设条件

综合考虑房地产市场形势、项目自身特点、规模体量等因素，对报告分析依据的参数等因素做如下假设。

1、背景条件假设

◆ 项目运作期间国家和地方的土地供应、预售管理、税收（费）、金融信贷等

相关政策未发生重大的根本性的转折或调整；

◆ 项目运作期间齐齐哈尔市房地产市场平稳发展。

2、规划条件假设

项目地块按预定计划顺利挂牌，土地用途改变（无须补交出让金），土地成本取为4亿元；

综合规划、市场等各方面因素的考虑，项目地块的容积率取为1.5； 项目的总建筑面积为79.5万平方米，商业、会所、学校等公建配套建筑面

积设定为2.5万平方米，住宅按开发顺序分为：多层住宅占30%，小高层和高层住宅占40%，联排住宅占30%。

3、开发条件假设

项目分七期开发，每期开发建设期为一年，其中：多层住宅分两期开发，小

高层和高层住宅分三期开发，联排住宅分两期开发；

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