沅陵城南物流园市场配套可研报告20110322（修改本） - 图文

沅陵县城南物流园区——市场配套建设项目可行性研究报告

第一章 总 论

1.1项目概况

1.1.1项目名称：沅陵县城南物流园区——市场配套建设项目 1.1.2项目所在地：沅陵县城沅江南岸、沅陵四中西侧 1.1.3项目单位：沅陵县经济建设投资有限公司 负 责 人：向洪振（法人代表）

沅陵县经济建设投资有限公司前身为沅陵县国有资产经营有限公司，成立于2000年3月，为国有独资有限责任公司，公司注册资金2620万元人民币。公司实行总经理负责制，设有办公室，财务部、工程项目部和资产经营部等部门，共有职员12人，其中工程技术人员3人，财务人员3人。

沅陵县经济建设投资有限公司的主要经营范围：组织和管理国有资产的产权交易及对外投资经营。公司经营情况：公司成立以来，公司代表沅陵县人民政府对湖南高滩发电有限公司15%的股份实施管理外，公司积极响应县委、县政府“旅游兴县、经营城市”的战略决策，重点加大了城市基础设施建设力度，近年来公司对县城基础设施建设投资1亿多元人民币，有力推动了沅陵县城镇建设的快速发展。该公司的经济实力和技术实力较强，具有承担本项目的能力。

1.2编制单位：怀化市工程咨询中心 资质证书：工咨乙12220070027 负 责 人：欧 文

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为了搞好本项目的前期工作，沅陵县经济建设投资有限公司委托怀化市工程咨询中心承担该项目的可行性研究报告编制工作，我中心组织相关技术人员到现场进行调查及工程勘察工作。通过实地调查，广泛征求业主及有关部门的意见，对本项目进行认真论证、分析、评价，于2010年11月完成本报告的编制。

1.3编制依据及范围 1.3.1依据

（1）国家发展和改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（2）国家现行财税制度和价格体系；

（3）建设部《房屋等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》； （4）《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发?2010?4号）；

（5）建设部建标[2002]205号《房地产开发项目经济评价方法》； （6）《沅陵县城市总体规划》（2003—2020年）；

（7）《沅陵县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（2006—2010年）；

（8）《城市拆迁管理条例》； （9）《沅陵县拆迁安臵补偿办法》；

（10）国家的其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的基础资料。

1.3.2范围

本次可行性研究报告依据国家有关部门的法令、政策、规程、规范，对项目建设的背景及必要性、总体方案设计、环境保护、投资估算及经济效益等方面进行研究。

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1.4 研究结论

(1) 沅陵县位于湖南省西北部，怀化市北部沅水中游，处武陵山东南麓与雪峰山东北尾端交汇处。地理坐标：东经110°05′31″～111°06′27″，北纬28°04′48″～29°02′26″。东与常德桃源、益阳安化为邻，南接溆浦、辰溪，西连泸溪、古丈、永顺，北与张家界永定区交界，为湖南省西部重要县城，素有“湘西门户”、“南天锁钥”之称。县境南北袤106.6公里，东西广90.5公里，总面积5852.51平方公里。属典型的山区丘陵县，全县共辖23个乡镇（其中8个建制镇、15个乡），人口65.6万，在这片土地上聚居着汉、苗、土家、回、白等25个民族，少数民族人口占总人口数的56.25%。

(2) 本项目为城南物流园配套物业项目，主要服务对象为城南物流园区的经营户及相关从业人员，包括住房、宾馆、商业等物业其目标客户较明确，加上近几年城南的快速发展，基础设施不断完善，给沅陵市民多了一份选择在城南安家立业的信心。无论从请全国房地产市场大氛围来看，还是从沅陵实际需求分析，该项目紧靠沅江滨江大道的优越位臵决定了该项目市场前景非常乐观。

(3) 本项目位于沅陵城南（老鸦溪居委会辖区内）；东接望圣西路，北临沅水，南靠窑子山。项目地块中间包含城南物流园区的建材市场及综合市场，同时园区主干道从中间穿过，项目总占地面积95892.55m2（143.84亩）。

(4) 整个小区用地形状呈两个较规整的L形，以园区主干道为中心，大体分为南北两部分。北区北边紧靠沅水的滨江路，整个分为三大块：商务区域（包括商务写字楼、商务酒店）为一栋13层的高层建筑，位于项目的东北部（滨江路与望圣西路交汇处）；住宅区域，由7栋6+1的多层建筑组成，所有住宅均为坐北朝南布臵；在园区主干道的边上结合小区

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中心广场布臵一栋综合楼，高为4层。南区与北区遥相呼应，格局基本一致，首先同样在园区主干道边上结合小区中心广场布臵一栋4层高的综合楼；在望圣西路边上布臵一栋6+1的商住楼，一楼为沿街商业门面；住宅区也均为6+1的多层建筑，共计13栋。小区两边临街，同时又有园区主干道从中间穿过，使得小区的出入口设臵非常灵活，将园区内的市场有机的连接起来，同时在小区内部形成不同规格的花园区及内部道路绿化，整个小区的绿化率为29.53%。

(5) 技术经济指标一览表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 规划用地面积 其 净用地面积 中 城市道路用地面积 总建筑面积 其 酒店办公建筑面积 中 配套共建及商业面积 建筑占地面积 小区内道路广场用地面积 绿化面积 建筑密度 容积率 绿地率 住宅建筑面积 项 目 单位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 % % 指 标 95892.55 87142.55 8750.0 172542.0 98692.0 60000.0 13850.0 32112.0 29297.35 25733.2 36.85 1.98 29.53 (6) 本项目总投资为21408.81万元，其中工程费用16421.81万元，其他工程费用3967.50万元，基本预备费用1019.50万元。建设资金全部有项目业主自筹解决。项目建设期为3年。

(7) 利润中分别按的10%、5%计提法定盈余公积金和任意盈余公积金。在计算期6年内，本项目总投资收益率为39.35%，财务内部收益率19.7%，财务净现值（ic=10%）4204.23万元，税前投资回收期4.45年、税后投资回收期5.23年，说明本项目具有良好的盈利能力；同时因为该

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项目可变化的相关因素都比较确定，项目具有较强的抗风险能力，因此，该项目在经济上可行。

(8) 本项目的开发建设，有利于改善城市及项目周边的街区环境，提升城市品位，美化城市环境；对社会、行业及其他社会综合效益的影响明显，环境效益和社会效益的评价均是可行的。

综上所述，由于本项目将对所在地区增加税收、扩大就业、带动相关产业等方面作用显著，还将对社会的和谐发展和繁荣经济贡献巨大，在各方面都将取得良好的社会效益和经济效益。

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第二章 县域概况及建设条件

2.1县域概况 2.1.1地理位臵

沅陵县位于湖南省西北部，怀化市北部沅水中游，处武陵山东南麓与雪峰山东北尾端交汇处。地理坐标：东经110°05′31″～111°06′27″，北纬28°04′48″～29°02′26″。东与常德桃源、益阳安化为邻，南接溆浦、辰溪，西连泸溪、古丈、永顺，北与张家界永定区交界，为湖南省西部重要县城，素有“湘西门户”、“南天锁钥”之称。县境南北袤106.6公里，东西广90.5公里，总面积5852.51平方公里。属典型的山区丘陵县，全县共辖23个乡镇（其中8个建制镇、15个乡），人口65.6万，在这片土地上聚居着汉、苗、土家、回、白等25个民族，少数民族人口占总人口数的56.25%。

沅陵县城由沅江分为城北、城南两区，两区位于沅陵县中西部，酉水、沅水交汇于此，并紧临G319，长渝高速公路在此有互通口，是全县政治、经济、文化中心。

2.1.2历史沿革

沅陵县素有“湘西门户”之称，历为郡、州、道、府、县治所，曾是整个湘西政治、经济、文化中心。据出土文物证实，新石器时期，境内已有先民渔猎农耕，繁衍生息。春秋战国时期，随着楚国势力越长江南下，其战略地位日渐突出，受到历代统治者的重视。2006年，沅陵县全面完成区乡镇行政区划调整工作。现辖23个乡镇，包括沅陵镇、五强溪

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镇、官庄镇、凉水井镇、七甲坪镇、麻溪铺镇、稍箕湾镇、明溪口镇、太常乡、盘古乡、二酉苗族乡、荔溪乡、马底驿乡、楠木铺乡、杜家坪乡、北溶乡、深溪口乡、肖家桥乡、大合坪乡、火场土家族乡、清浪乡、陈家滩乡、借母溪乡。全县共465村民委员会、4967个村民小组(居民小组)、33个居民委员会。

2.2自然环境状况 2.2.1气象

沅陵县属亚热带季风湿润气候区，具有亚热带季风湿润气候的共同特点和独特地方气候特点，四季分明，气候温和，热量丰富，降水适中，雨热基本同季。立体气候明显，小气候多样，有利于农作物的生长。但气候地域差异显著，时空变化大，季节分配不均，灾害性天气比较频繁。

根据沅陵县气象局提供的资料，沅陵县常年： 最高气温：40.3℃(出现在1972年8月27日) 最低气温：-13℃(出现在1977年1月30日) 平均气温：16.6℃ 最大降雨量：2047.8mm 平均降雨量：1440.9mm 平均相对湿度：78% 年平均蒸发量：1215.8mm 年平均日照：1486.12h 年平均气压：998.5Pa 年平均降雪日：11.8d 年降霜日：15.3d

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风向、风速：

沅陵境内风向的季节变化十分明显。冬季多偏北风和东北风，夏季多偏南风和西南风。春秋两季为季风交替时期，风向不够稳定，以东北风居多。全年主导风向的东北风，频率为21％。春季东北风频率22％，夏季东北风频率13％，西南风频率11％，秋季东北风频率24％，冬季东北风频率27％。年平均风速为1.5m/s。变化幅度在1.2～2.2m/s之间。春季（3～5月）1.6m/s，夏季（6～8月）1.2m/s，秋季（9～11月）1.5m/s，冬季（12～2月）1.6m/s。据近40年的资料记载最大风速为17m/s（1977年4月23日西北风）。历年各月最大风速在9.7～15.0m/s之间，其中最大为15.0m/s（1972年8月15日东南风），其次为14.7m/s（1974年2月22日东北风），一般冬春两季的大风多属寒潮大风，夏季的大风，是大气层结不稳定的雷雨阵性大风。瞬时大风，最大风速为29.0m/s（1978年10月27日东北风)。

2.2.2地形、地貌、地质、地震

县城在古地质史上，最早受武陵雪峰运动的影响，全境保留着大面积的无古界，震旦系以前的极岩地质，形成南北高起，中间陷落的沅陵谷地貌。呈现两峡一谷，朝东、北、西南开口的地貌特征，全县最高点为圣人主峰，海拔1355.3m。最低点界首沅水河面，海拔45米。沅陵县地质主要是由第四纪红土、红岩、砂页岩、砂砾岩、灰岩、变质岩、辉绿岩组成，主要为红岩和变质岩，矿藏丰富。拟建工程场地不存在活动性和区域性大断裂影响；场地工程建设不存在诱发滑坡、崩塌、泥石流的可能性；本地区地震烈度小于6度，断裂不发育。历史上无破坏性地震记载，属相对稳定性地块。

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2.2.3自然资源

生物资源十分丰富。沅陵地处中亚热带北部常绿阔叶林地带，有林地400万亩、草场300万亩、水面30万亩。全县有乔木、灌木和木质藤本等森林植物1175种。沅陵县是湖南省4个林业基本建设重点县之一，森林覆盖率达71.2%，活立木蓄积量为1120万立方米，年商品材采伐量在10万立方米以上。沅陵有各种药用植物1968种，初具经营规模的有白术、茯苓、玄湖、天麻、杜仲、黄柏、银杏、五倍子、山苍籽等百余种。野生动物主要有华南虎、云豹、麂子、九江狸、灵猫、锦鸡、猴面鹰等，华南虎多在雪峰山地活动，1960-1963年击毙9只，今已濒临绝迹。

矿产资源十分丰富。已探明的有金、钨、铜、锑、铅锌、硫铁等20余种。已探明储量的矿种达12种，产地17处，其中大型矿床3处，中型矿床14处，已探明主要矿产有黄金、硫铁矿、铅、锌、锑、钨、铜、金刚石、重晶石、石灰石、煤、石煤等，居全国前10位的有磷矿、石煤矿，居全国前五名的有石煤矿产，主要探明的储量铁矿1.2亿吨，石灰石100亿吨，石煤400亿吨，目前正在开采的有黄金、硫铁矿、锑、钨、铜、金刚石、铅、锌、石灰石、石煤等。

旅游资源十分丰富。沅陵系武陵、雪峰两大山脉交汇地，处沅水中游，属中亚热带季风湿润气候，阳光充足，雨量充沛，四季分明，年平均气温16.6℃。景区沟壑纵横，悬崖绝壁，峰俊石奇，直刺云天，形成多处罕见的峰林异景。五强溪电站的兴建，给崇山峻岭的大山区筑起了一座烟波浩瀚、仅次于洞庭湖的高峡平湖--五溪湖。五溪湖融湖光山色于一体，嵌以久负名胜的古刹、山寨、茶园等人文景观，形成了独特旅游景观，尤以二酉山、凤凰山、河涨洲、壶头山、夸父山等更为瑰丽。

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水能资源十分丰富。沅陵是全国十大水电基地之一，水能蕴藏量达295万千瓦，居湖南省第一，境内地表水来自外来客水和大气降水所产生的地表径流，水系以沅水为主干，呈树枝状，纳大小溪河910条，总长3888.55公里。国家八五重点工程--五强溪水电站修建在该县境内。目前，全县拥有五强溪、凤滩、高滩等3座大、中型水电站。

2.2.4水文

境内地表水来自外来客水和大气降水所产生的地表径流。水系以沅水为主干，呈树枝状，纳大小溪河910条，总长3888.55公里，其中流域面积在3平方公里以上的溪河466条。属一级支流78流，二级支流219条，三级支流134条，四级支流30条，五级支流5条。流域面积在3平方公里以下的溪河有444条，境内年平均降水总量为90.46亿立方米，地表径流总量为54.4亿立方米，人均有地表水9761立方米，为湖南省人平占有水量的2.5倍。入境客水为517.6亿立方米。

沅水是县内最大过境河流，绕县城而过，源于贵州省东南部，由县西南部泸溪县入境，于东北部流入桃源县，境内流程146公里，上游入境客水流域面积5830平方公里，年平均流量约1132.6立方米/秒。

平均最高水位100.27米，平均最低水位89.27米。 洪峰流量最大2.73万立方米/秒，最少流量181立方米/秒。 酉水：又称北河，为境内沅水最大支流，源于湖北省酉源山，由县西北部镇溪流入县境凤滩，于县城溪子口注入沅水，境内干流长48公里，上游入境客水流域面积688平方公里，年平均流量504立方米每秒。

水文特征：沅陵县城属于沅陵五强溪库区，落差较小，水位、流量、流速受降水变化的影响较小，汛期一般出现在每年5月以后，前汛期（5

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年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。

2010年，全国房地产开发企业完成土地购臵面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购臵费9992亿元，增长65.9%。

12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购臵面积4889万平方米，增长1.5%，土地购臵费1061亿元，增长5.8%。

二、商品房销售情况

2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。

12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。

三、房地产开发企业资金来源情况

2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个

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人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。

四、70个大中城市房屋销售价格指数

12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。

12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。

12月份，二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。

五、全国房地产开发景气指数

12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。

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从分类指数看：房地产开发投资分类指数为103.87，比11月份回落0.95点，比上年同期提高3.45点；本年资金来源分类指数为102.66，比11月份回落2.08点，比上年同期回落8.11点；土地开发面积分类指数为96.03，比11月份回落0.39点，比上年同期提高0.34点；商品房待售面积分类指数为103.66，比11月份提高0.56点，比上年同期提高6.79点；房屋施工面积分类指数为104.81，比11月份回落1.44点，比上年同期提高2.30点。

4.3沅陵房地产市场分析

1、2002年至2009年底城区完成开发项目52个，新增房产住宅面积76.18万㎡；新增商业用房面积9万㎡。已建成或在建项目成规模有物业公司介入提供物业服务的项目有14个。

2002-2009年住宅开发投资及居住情况

年度 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 一季度 开发面积 （万㎡） 2.68 8.6 10.1 10.3 19.2 13.6 13.3 3.35 完成投资销售均价城区人口（万元） （元/㎡） （万人） 1700 5600 6200 7000 13820 10680 12500 3200 520 570 650 780 850 950 1150 1300 9.94 10.00 10.12 10.30 10.42 10.52 10.62 城区住宅 面积 （万㎡） 169 177.6 187.7 197.7 216.5 229.7 242.5 人均住宅 面积 （万㎡） 17 17.8 18.5 19.2 20.8 21.8 22.8 2、房价稳中有升，市场供需两旺。2003-2007年，沅陵商品房销售率、预售率分别达到98%、70%，一年以上的空臵房基本为零，并出现

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了2004年底建成的雨露花园商品房供不应求的可喜局面。同时，房价稳中有升，2005年和2004年房价涨幅较大的原因：一是建筑原材料上涨迅猛；二是银行利率上升；三是取得土地成本和拆迁成本增加；四是这两年因废弃北溶集镇和区划调整大批干部进城导致县城人口增幅较大，形成短期内住宅的“供不应求”；2008年房价涨幅较大的原因：一是取得土地的成本增加；二是沅政发[2003]16号文件中的优惠政策取消，房地产交易税费增大，增加了开发成本。三是因为较高品质楼盘带动区域房价上涨。

3、报建住宅项目面积及投资规模稳步增长。

2008年为例，沅陵房地产开发投资明显高于当年全县GDP的增长速度和全社会固定资产投资的增长速度，城区房地产业对GDP的贡献率达10.6%，拉动相关产业增长1.3个面分点，并提升了县城品位，已成为县域经济社会发展的重要拉动力量。同时，房地产业的发展对增加社会就业作用明显，直接安排就业5000人，带动相关产业新增就业岗位近1.5万个；对财政直接贡献日渐重要，财政直接收入按平均10.3%的比例计算，平均每套商品房可直接为财政提供税费7000元，2008年沅陵房地产业实现各项税费906万元。

4.4沅陵房地产市场的前景分析

当前，已进入经济社会快速发展时期，随着城镇居民生活水平的提高、消费结构的升级和城镇化的加速推进，对住房和房地产发展的市场需求量很大，房地产业发展前景仍然广阔。

1、房产市场需求仍然存在较大空间。从市场行情来看，沅陵有三股力量在拉动需求。一是主动性住房需求。据统计，目前,沅陵城区房屋住

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宅面积242.5万平方米，人均住宅面积为22.8平方米，其中70、80年代修建的房屋占1/3，面积小，结构差。随着居民生活水平的提高和消费观念向舒适型的转变，这部分人对扩大居住面积、改善居住条件的需求较为强烈，有近1.3万套有以小换大、以旧换新的欲望，消费潜力很大。二是推动型住房需求。按照县城发展规划，沅陵正稳步推进旧城改造工程，在拆迁实行货币补偿的情况下，拆迁后的居民需重新购买商品房，这种推动型需求也是不可估量的。三是自动型住房需求。过来，围绕推进城镇化进程，沅陵推行了户籍制度改革等一系列措施，降低农民进城门槛，加之随着常吉高速、沅张公路的建设，沅陵经济发展受周边城市的牵动将持续加快，县城吸纳人口的能力将逐年增强，农民及外来人口进城定居兴业人数将逐年增多。这部分人对房屋的需求将成为沅陵房地产业发展的重要动力。从房屋需求量来看，沅陵城区年房屋需求量仍然较大。一方面是城镇化进程拉动住房需求。根据县“十一五”规划，到2010年，城镇人口人均住房面积要达到32平方米。目前看来，要完成此项规划内容难度很大。

2、沅陵房地产市场需求量大，但购买力有限。受国际金融危机的影响，调查中发现，沅陵2008年商品房销售主要集中在上半年，下半年绝大部分开发商的房屋销售基本处于停滞状态，有的开发商一个月连一套房屋都未卖出。究其原因：一是受全球金融风暴的影响，部分购房户“持币待购”，期望房屋价格有下调的可能。二是商品房销售价格增长较快，部分购房户无力承受。沅陵房产市场需求中，中低收入者是主要群体，沅陵120㎡以下的普通商品住宅消费群体较大，《湖南省楼市新政十八条》出台以后，沅陵普通商品住房销售量在2009年第一季度得到回升，二手

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房买卖也逐渐活跃。尽管沅陵每年都超额完成了上级下达的经济适用住房、廉租住房建设任务(至目前已建成经济适用住房15280㎡、187套，建成廉租住房5500㎡、110套)，但经济适用住房、廉租住房这些保障性住房在沅陵仍然是缺口相当大。相反，高层建筑及高档住房在沅陵会出现一定期限内的滞销。

3、城区土地储备十分充裕。根据县城建设规划，沅陵城区可开发的土地资源十分丰富。据统计，沅陵城区有可供开发的国有闲臵土地160余亩，集体待征补土地700余亩，随着常吉高速公路建成通车，城区土地开发的空间将会更加广阔。

4、开发商投资信心有增无减。由于沅陵房地产市场需求量大，商机无限，加之一系列招商引资优惠政策贯彻落实，投资环境进一步优化，钟情于的投资商投资信心与日俱增。据调查，在沅陵进行房地产开发的21家企业中就有12家实力较强的开发企业希望在继续发展，这必将为沅陵房地产业新一轮发展注入新的活力。

2009年1-5月，县房地产开发投资总额为12903万元，较上年同期增长87.7%。房屋施工面积、房屋竣工面积较上年同期均大幅增长，其中住宅增长66.5%。主要是由于本县重点工程星程大厦等大项目今年施工的主体是住宅。实现现房销售均价1350元/平方米，比去年同期略有增长。

商品房销售面积为42031平方米，较去年同期降低5.66%，主要原因是大部分房地产公司处于基建阶段。如江楠德景园（含城南综合停车场及建材市场）、雄鹰从文广场、凤凰景城等，在今年元至五月仍处于前期工程，尚无有成品商品房销售，影响了整个商品房销售情况，所以商品房销售面积较去年略有下滑。

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4.5该项目市场的前景分析

该项目为城南物流园配套物业项目，主要服务对象为城南物流园区的经营户及相关从业人员，包括住房、宾馆、商业等物业其目标客户较明确，加上近几年城南的快速发展，基础设施不断完善，给沅陵市民多了一份选择在城南安家立业的信心。无论从请全国房地产市场大氛围来看，还是从沅陵实际需求分析，该项目紧靠沅江滨江大道的优越位臵决定了该项目市场前景非常乐观。

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第五章 项目选址及建设条件

5.1项目选址 项目选址标准：

1）符合国家产业政策，本项目属于物流园区配套项目； 2）拥有便捷的交通网络及交通工具，邻近主要公路网； 4）项目能获得当地政府的首肯，并能得到政府必要的政策支持； 5）合理的用地价格；

6）符合与周边环境的关系，对本项目的顺利实施提供了强有力的资源保障。

7）良好的人文背景为项目的发展创造了一定的条件。

该项目位于沅陵城南（老鸦溪居委会辖区内）；东接望圣西路，北临沅水，南靠窑子山。项目地块中间包含城南物流园区的建材市场及综合市场，同时园区主干道从中间穿过，项目总占地面积95892.55m2（143.84亩）。

5.2项目建设的条件 5.2.1 自然地理条件

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项目位于湖南省西北部，怀化市北端，沅水中游，地处武陵山东南麓与雪峰山东北尾端交汇处。地理坐标：东经110°05′31″～ 111°06′27″，北纬28°04′48″～29°02′26″。东与桃源、安化相连，南接溆浦、辰溪，西与古丈、泸溪、永顺毗邻，北与张家界交界，素有“湘西门户”、“南天锁钥”之称。县境南北袤106.6公里，东西广90.5公里，总面积5852.51平方公里，是全省地域面积最大的县，占全省总面积的2.86%。

沅江又称沅水，是中南省份湖南的第二大河流，分南北两源，南源龙头江，源自贵州省都匀的云雾山，北源重安江，源于贵州省麻江县平月间的大山，两源汇合后称清水江，至銮山入湖南省芷江县，东流至黔城与舞水汇合处称沅江，流经会同、洪江、中方、溆浦、辰溪、泸溪、、桃源和常德等县市，至常德德山注入洞庭湖。干流全长1033公里（湖南568公里），流域面积89163平方公里，其中位于湖南省51066平方千米，多年平均径流量393.3亿立方米。

5.2.2 资源条件 1、山地资源

沅陵山地总面积582550公顷，面积占全县的72.7％，是湖南省面积最大的山区县。适宜各种植物的生长和禽畜的饲养，为发展林业、农牧业提供了良好条件。 2、森林资源

沅陵气候温和，雨量充沛，土壤类型多样，40.8％的山地土壤由板页岩风化而成，自然肥力较高，酸碱度适中，含有机质较多，保水保肥力较强，海拔400-600 米的山地面积大，发展林业条件优越。树种繁多，有乔、灌、木质藤本植物111科， 310 属1004种森林植物种群，并拥

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有一批有待开发的经济价值很高的特有树种。全县拥有松脂资源2000多吨/年，栓皮栎、芳香油类、木本野生药材等林副产品丰富。在各种野生动物中，有药用动物100多种。

3、水能资源

沅陵水能资源丰富，居湖南省第一。境内地表水来自外来客水和大气降水所产生的地表径流，水系以沅水为主干，呈树枝状，纳大小溪河910 条，总长3888.55公里。国家八五重点工程- -五强溪水电站修建在该县境内。2006年，全县拥有五强溪、凤滩、高滩等3座大、中型水电站。 4、矿产资源

沅陵已探明的有金、钨、铜、锑、 铅锌、 硫铁等20余种.已探明储量的矿种达11种，产地17处，其中大型矿床3处，中型矿床14处，已探明主要矿产有黄金、硫铁矿、铅、锌、锑、钨、铜、金刚石、重晶石、石灰石、煤、石煤等，居全国前10位的有磷矿、石煤矿，居全国前五名的有石煤矿产，主要探明的储量铁矿1.2亿吨，石灰石100亿吨，石煤400亿吨，目前正在开采的有黄金、硫铁矿、锑、钨、铜、金刚石、铅、锌、石灰石、石煤等。 5、旅游资源

旅游风景区位于湖南西北部，系武陵、雪峰两大山脉交汇地，处沅水中游，面积210 平方公里。属中亚热带季风湿润气候，阳光充足，雨量充沛，四季分明，年平均气温16.6℃。景区沟壑纵横，悬崖绝壁，峰俊石奇，直刺云天，形成多处罕见的峰林异景。五强溪电站的兴建，给崇山峻岭的大山区筑起了一座烟波浩瀚、仅次于洞庭湖的高峡平湖--五溪湖。五溪湖融湖光山色于一体，嵌以久负名胜的古刹、山寨、茶园等人

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文景观，形成了独特旅游景观，尤以二酉山、凤凰山、河涨洲、壶头山、夸父山等更为瑰丽。

5.2.3 气候条件

境内风向的季节变化十分明显。年平均风速为1.5米每秒，变化幅度在1.2～2.2米每秒之间。全年主导风向为东北风，频率为21%。

项目所在区域属亚热带季风湿润气候。其主要气候特征是：气候温和、四季分明、雨量充沛、光照充分、严寒酷暑期短、无霜期长、垂直差异大、小气候明显。风向随季节转换较明显，冬季偏北风和东北风，夏季多偏南风和西南风。春秋两季为季风交错时期，风向不够稳定，以东北风居多。全年主导风向为东北风。

5.2.4 交通条件

交通便利。千里沅水、319国道、G56杭瑞高速公路穿境而过，G56杭瑞（杭州至瑞丽）高速公路常吉段穿越境内100多公里，并在县内开设官庄、马底驿、、筲箕湾（辰溪）4个出口。张桂高速（张家界至桂林）亦将穿县境西南而过。四季通航的千里沅江穿境而过，水陆交通便捷。

5.2.5 基础设施条件

工程选址因地处沅陵沅江南岸板块，市政建设配套完善，道路和上、下水管道，电力电缆、光缆、网络系统等齐全。具备了良好的建设等设施的配套条件。

水能资源丰富。境内沅水、酉水交汇，大小溪河900多条，水能蕴藏量达300万千瓦，国家、省先后在此修建包括五强溪电站在内的大中型水电站三座，总装机容量近200万千瓦。

供水设施：项目供水由沅陵县自来水公司提供。

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自来水污水处理：沅陵县污水处理厂。 电力设施：市政电网。 5.2.6 地震安全条件

本项目建设地区地震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组(设计的地震加速度值为0.10g)，场地土类别为四类，场地土特征周期为0.90S；混凝土结构的抗震设防类别为丙类。具体地质条件尚待勘查。

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第六章 总体方案设计

6.1设计指导思想

1、物流园配套区建设的根本目的是为了满足物流园各商户及相关从业人员的办公、住房、饮食、休闲、娱乐等各方面的需求，根据当地经济社会发展水平，合理确定该配套区建设的相关内容。

2、整体设计的思想：小区功能基本完备，整体把握功能布局，空间构成，人流、车流等流线设计。

3、以人为本的设计思想：以人为本，注重自然。 6.2设计理念

1、充分考虑人车分流。

2、利用地势的高差、空间围合设计本案。

3、引入最新的住宅、宾馆、商业、写字楼设计理念。 4、与物流园区有机融合，充分体现配套功能。 6.3规划设计原则

1、合理利用和节约土地资源的原则：提高土地开发强度，提高土地价值和经济效益平衡。

2、可持续发展原则：尊重自然，因地制宜，合理保护与利用环境资源，维持片区生态平衡。以优美、超前的环境建设奠定可持续发展的基础，以完善的配套设施提供可持续开发的条件。

3、整体性原则：从环境的整体性统筹安排各类用地，塑造富有山水特色的片区整体形象，同时与城南区域风格取得协调，协同发展。

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4、兼容性原则与弹性原则：以市场为导向，优化土地利用，创造土地增值效益。适应市场的弹性发展变化需求，预留管理控制的弹性空间，防止“一刀切”、“管的过死”、“一盘散沙”和“失去控制”，以适应开发建设中的不可预见性。

6.4总平面布臵

本项目的设计要体现“以人为本、因地制宜”的设计指导思想，体现生态、环保意识，力求为物流园区的人们创造一个适合居住、生活、办公、娱乐、休闲的环境。

6.4.1总平面布臵原则

1、满足城镇规划的要求，严格执行国家有关的政策、法规和法律，提高土地的利用率；

2、满足国家现行的消防、防噪、卫生、安全等规范、规定的要求； 3、功能分区合理、交通顺畅。 6.4.2总平面布臵

整个小区用地形状呈两个较规整的L形，以园区主干道为中心，大体分为南北两部分。

北区北边紧靠沅水的滨江路，整个分为三大块：商务区域（包括商务写字楼、商务酒店）为一栋13层的高层建筑，位于项目的东北部（滨江路与望圣西路交汇处）；住宅区域，由7栋6+1的多层建筑组成，所有住宅均为坐北朝南布臵；在园区主干道的边上结合小区中心广场布臵一栋综合商业楼，高为4层。

南区与北区遥相呼应，格局基本一致，首先同样在园区主干道边上结合小区中心广场布臵一栋4层高的综合商业楼；在望圣西路边上布臵

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一栋6+1的商住楼，一楼为沿街商业门面；住宅区也均为6+1的多层建筑，共计13栋。

小区两边临街，同时又有园区主干道从中间穿过，使得小区的出入口设臵非常灵活，将园区内的市场有机的连接起来，同时在小区内部形成不同规格的花园区及内部道路绿化，整个小区的绿化率为29.53%。总体布臵详见平面布臵图。

6.5建筑设计 6.5.1设计依据 1) 建设选址地形图；

2)《民用建筑设计通则》GB50352-2005； 3)《建筑设计防火规范》GB50016-2006； 4)《住宅建筑规范》GB50386-2005；

5)《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）； 6)《民用建筑热工设计规范》GB50176-93； 7)《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95；

8)《湖南省居住建筑节能设计标准》DBJ 43/001-2004； 9)《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；

10)《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）建标[2002]219号； 11)《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001； 12)《建筑采光设计标准》 GB/T50033-2001； 13) 国家有关规程规范和省市地方有关规定。 6.5.2整体思路设计

对阳光的热爱也就是对生命的热爱，在空间上考虑住宅，除了其居

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