亳州项目可研报告 - 图文

亳州亿都财富广场项目可研报告

亳州亿都财富广场项目可研报告

目录

第一部分 亳州宏观市场调查

一、亳州概况

二、亳州社会经济发展状况 三、亳州房地产发展现状 四、亳州城市发展控规 五、亳州工业园简介

第二部分·亳州住宅市场调查与分析

一、调查目的 二、调查方式

三、项目竞争楼盘调查分析

第三部分·亳州商业市场调查与分析

一、亳州综合市场调查分析 二、亳州商业调查分析 三、经营户问卷调查分析

第四部分、项目基本情况

一、土地面积 二、宗地现状

三、基本经济技术指标 四、项目周边现状

第五部分、项目SWOT分析

一、优势 二、劣势 三、机会点 四、威胁点

第1页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

五、综合分析

第六部分·项目产品初步定位

第2页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

第一部分 亳州宏观市场调查

一、亳州概况

1、地理位置

亳州市位于安徽省西北部，苏、鲁、豫、皖四省结合部，黄淮平原腹地。地形呈斜长形，南北长约150公里，东西宽约90公里。 2、行政区划

亳州市是2000年5月经国务院批准设立的省辖市，辖涡阳、蒙城、利辛和谯城三县一区，其中谯城区为市委、市政府机关所在地。 3、城市性质

国家级历史文化名城，全国著名药都，皖西北区域中心城市之一 。 4、面积及人口

亳州市国土面积8374平方公里,人口576万；中心城市建成区面积35平方公里，市区人口38万。 5、交通

亳州北倚欧亚大陆桥，距商丘机场60公里，距阜阳机场120公里；京九铁路、徐阜铁路，311、105国道，202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速在境内纵横穿叉；涡河、茨淮新河航运可直接通江入海。

亳州地下蕴藏着丰富的煤炭、石油、金刚石等矿产资源。 6、历史文化资源

亳州历史悠久，一代圣君商成汤王、道教鼻祖老子、圣哲庄子、魏武帝曹操、神医华佗、道教至尊陈抟、巾帼英雄花木兰等皆生于此。亳州市文物古迹众多，1986年12月被国务院批准为国家级历史文化名城，目前，亳州市国家级和省级重点文物保护单位22处，市级文物保护单位36处，一般文物古迹150余处；其中花戏楼、尉迟寺遗址、曹操地下运兵道、华祖庵、天静宫、庄子祠、道德中宫等享誉海内外。 7、经济特色

◆全国最大的中药材集散地：亳州自古就有“药都”之称，是中医药文化的摇篮，盛产中药材。从事种植、加工、购销中药材的人员达100万人之众，形成近千个中药材种植专业村。市区内建有全国规模最大、设施最好、档次最高的“中

第3页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

国(亳州)中药材交易中心”。该专业市场年交易额达100亿元以上，亳州已是名符其实的全国最大的中药材集散地，药业经济已成为当地富民强市的重要支柱。

◆中国白酒大基地：亳州酿酒年代久远，自古就是名酒之乡，全市共有大小白酒企业250余家，其中古井贡酒居中国八大名酒之列；知名白酒企业有古井贡集团、涡阳双轮集团、井中集团、板桥酒业等。

◆全国优质农副特产品生产基地：亳州是全国优质农副特产品生产基地，盛产小麦、大豆、玉米、棉花、烟叶等粮油经济作物；建有国家级蔬菜批发市场，蔬菜水果日最高交易量400万公斤以上，年交易额3亿多元，辐射全国十多个省市。

◆全国最大的黄牛产区：亳州是全国最大的黄牛产区，年肉类产量近40万吨，蒙城、涡阳、利辛三县是全国黄牛生产县的前三名，被誉为中国黄牛“金三角”，其中蒙城被誉为“全国第一养牛大县”。

◆皖北地区的老工业基地：亳州亦是皖北地区的老工业基地。现拥有机械制造、酿酒、卷烟、医药、纺织、食品、化工、建筑建材、印刷等十几大门类。

二、亳州社会经济发展状况

2009年亳州全市实现生产总值450亿元，比上年增长12.5%，连续4年保持两位数增幅：财政收入30.9亿元，增长28.3%；财政支出80亿元，增长31.3%；固定资产投资175亿元，增长51.4%；社会消费品零售总额190.8亿元，增长18.8%；进出口总额1.6亿美元，增长43.9%；城镇居民人均可支配收入14040元，农民人均纯收入4000元，分别增长10%和11.6%，主要经济指标增速位居全省前列。谯城区、涡阳县、蒙城县生产总值超过百亿元，增速达到12%以上。

2009年台儿庄全区生产总值可达99.96亿元，增长13.1%；地方财政收入完成3.28亿元，增长15.11%；全社会固定资产投资可达52.12亿元，增长25.2%。 工业经济增势稳健，全区新增规模以上工业企业14家，总数达到154家，年纳税过千万元企业达到12家。第三产业日趋活跃，社会消费品零售总额可达28亿元，增长17.2%；第三产业增加值可达25.8亿元，增长18%，金融、保险、邮政、通信等行业都有新的发展。

第4页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

招商引资和重点项目建设取得重大突破，新争取建设用地指标931亩，。全

年新上续建重点项目56个，实际到位资金29.6亿元，新建厂房面积128.32万平方米，新上过5000万元项目27个，抓住国家扩大内需的政策机遇，积极争取项目，实施中央新增投资及省调控资金项目38个，争取到位资金3.6亿元，有16个项目已经完成建设。

三、亳州市房地产发展状况

1、亳州市销售价格表 类型年份 2003年 2004年 2005年6月 2006年3月 2007年 2008年 2009年 住宅均价（元/㎡） 830 1000 1280 1420 2700 2600-2800 3000—3200 商铺均价（元/㎡） 1800 2050 3300 3350 3000 5200 6000 上表显示，亳州房产销售价格呈逐年上升趋势。

2、2008年-2012年亳州市市区住房建设和住房保障年度目标

规划期内规划区新增人口6.5万人，市区新建住房225万平方米，24725套。

项 目 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 合计 第5页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

新建住房面积（万平方米） 38.3 商品住房（万平方米） 34.0 旧房改造（万平方米） 3.0 其中 廉租房（万平方米） 0.8 经济适用房（万平方米） 新建住房套数（套） 商品住房（套） 旧房改造（套） 其中 廉租房（套） 经济适用房（套） 160 80 44.5 40.0 3.5 0.5 46.0 40.0 4.8 0.5 45.9 40.0 4.0 0.5 50.3 45.0 3.4 0.5 225.0 199.0 18.7 2.8 0.5 0.5 0.7 1.4 1.4 4.5 4390 3700 450 4600 3900 520 100 80 5050 4140 710 100 100 5050 4140 610 100 200 5635 4845 490 100 200 24725 20725 2780 560 660

3、2008年-2012年亳州市市区住房建设空间分布

根据城市建设总体规划和用地布局，结合新区建设和旧城改造，在城市规划区内设5个住房片区。

1、建成区旧城改造计划新建住房18.7万平方米。

2、涡北新区计划新建住房80万平方米。其中，涡河以北、北一环以南、魏武大 道以东、铁路以西，新建住房60万平方米；涡河以北、北一环以南、魏武大道以西、国道105以东，新建住房20万平方米。

3、南部新区计划新建住房75万平方米。其中，药都大道以南、兴业路以北、希夷大道以东、铁路以西，新建住房40万平方米；希夷大道以西、国道105以东，新建住房30万平方米。

4、城区东部及亳州经济开发区计划新建住房25万平方米。 5、城区西部及亳州工业园区计划新建住房26.3万平方米。

第6页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

4、近两年亳州市土地交易情况

出让单位面积交易时间地块名称?亳州涡北鸿业路以南,涡北安置小区A地块1?亳州涡北鸿业路以南,涡北安置小区A地块2?亳州涡北鸿业路以南,涡北安置小区A地块3?亳州涡北鸿业路以南,涡北安置小区B地块1?谯陵路东侧人民路北侧,2008-9地块?河路北侧,2008-8地块?蒙城第一中学新校区院内（篮球场西侧）,2008-9地块(亩)用途起始价位(万/亩)成交总价(万) 楼面价(元/平方米)成交地价（万/亩）容积率（≤）竞得单位?亳州市谯 城区国土资源局 2009/2/20?亳州市谯 城区国土资源局 2009/2/20?亳州市谯 城区国土资源局 2009/2/20?亳州市谯 城区国土资源局2009/2/203.28商住32.3111711835.664.52?安徽省华日房地产开发有限公司2.08商住31.797414435.653.72?安徽省华日房地产开发有限公司3.53商住31.1712212434.574.19?安徽省华日房地产开发有限公司 4.65商住34.6517919838.532.92?安徽省华日房地产开发有限公司?亳州市国 土资源局2008/10/29?蒙城县国土资源局41.42住宅144.876060813146.322.7 2008/9/453.57商住69.076010935112.191.8?-?安徽光大置业有限公司?蒙城县国土资源局2008/9/440.45住宅44.54320页 共 57页 1014 第7106.791.58?琼海鸿信房地产开发有限公司蒙城分公司 亳州亿都财富广场项目可研报告

2008年完成房地产开发投资13.37亿元，累计增长74.55%，完成开发土地面积49.39万平方米，累计增长49.39%，新开工面积71.28万平方米，累计增长40.93%。

2009年完成房地产开发投资21.64亿元，累计增长63.25%，完成开发土地面积17.17万平方米，新开工面积98.16万平方米，累计增长37.71%。

近两年来，亳州市房地产投资、新开工面积及销售价格呈上升态势。

四、亳州市城市控规

城市发展方向：城市发展方向主要向南，适当向西、向北发展，控制向东跨铁路发展。

城市空间结构：一条涡河城市景观带，一条（魏武大道）历史文化及现代环境艺术大道，两条城市轴线，两条城市环路，数条滨河绿化带。

用地功能结构：一个城市主中心，三个城市副中心，一个科研文化区和仓储区，三个工业区，六个居住区。

城市结构形态：总体规划可概括为“一带七区”的城市空间结构形态。 1、涡河文化旅游带：沿涡河两岸规划沿河绿化带，结合涡河区域旅游，形成涡河文化旅游带。

2、涡北区：京九铁路以西及涡河以北地区，以丰水源小区建设为契机，以谯城区政府北迁为动力推动涡北区的发展。

3、老城区：京九铁路以西、涡河以南及文帝路以北地区，该区应疏散老城人口，整治环境，保护老城格局及历史街区风貌。

4、中心区：京九铁路以西、文帝路以南和凤尾沟以北地区，依托市级行政中心及火车站商贸区形成全市的公建中心区；

5、南部新区：京九铁路以西、凤尾沟以南，靠近城市中心区地区，基础设施投资节省，布置轻工业和居住地，成为南部发展新区。

6、东部开发区：京九铁路以东，涡河南北两侧地区，利用311国道及京九铁路的交通优势形成开发区。

第8页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

7、东南文教科研区：京九铁路以东沿凤尾沟和307国道向东南布置大专院校和科研机构，形成文教科研区。

8、西部工业园区：在中心区和南部新区以西，利用省际边界及对外交通优势形成工业园区。

五、安徽亳州工业园区概况

安徽亳州工业园是安徽省人民政府批准的省级工业园区。位于亳州市城区西南部，规划面积36平方公里，直接和105国道、311国道接网。2008年，安徽亳州工业园区被国家农业部认定为“全国农产品加工创业基地”，目前，工业园区内已建成“三纵八横”的交通路网。

工业园已进驻企业71家，其中药业企业50家，在建项目44个。2009年薪签项目32个，其中投资亿元的项目6个。已形成现代中药制造产业集群及汽车城和4S店汽车销售产业集群。

第9页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

第二部分·亳州住宅市场调查与分析

一、周边竞争楼盘

本次调查共同走访了全市各个类型楼盘共20余个，并通过从中筛选出部分较为典型的、具有竞争力的参考楼盘，以城西、城南、市政府周边、城区四大板块进行深度调查分析。

城西板块

该板块为亳州市较为早期进行整体住宅开发地段，该板块主要由天润地产整体开发为主，目前在售楼盘主要为天润旗下的天润上层、尚郡·玉兰苑、锦绣年华、锦绣兰庭以及御花园少量房源；板块内销售整体形式较好，销售价格在2900—3100元/平米。

楼盘名称 楼盘位置 售楼地址 项目概况 售楼电话 开发商 建 建筑风格 天润上层 汤王大道 汤王大道、站前西路路口 建筑面积27万平米，业态包含多层、小高层、高层 5588888、5588999 亳州天润房地产开发有限责任公司 新古典主义 第10页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

筑 设 计 户型 设计 主力户型 90平米两室两厅、120平米三室两厅 户型范围 55～144平米 马园小学、二中分校、 6F/16F，81平米，3090元/平米；均价3000元/平米 二期推出6幢房源；最高交8万优惠8千 大型社区、新古典主义 小区配套 楼盘售价 销售情况 宣传重点 点评：该楼盘为当地品牌开发商——天润地产开发，社区规模宏大、品质在亳州也拥有较高的口碑，拥有亳州市众多消费群体，整体销售状况较为理想。

楼盘名称 楼盘位置 售楼地址 项目概况 售楼电话 开发商 建 筑 设 计 建筑风格 户型 设计 主力户型 尚郡·玉兰苑 汤王大道、站前西路路口 汤王大道、站前西路路口 5幢小高层 5577000、5577111 亳州天润房地产开发有限责任公司 现代风格 81平米两室两厅、112三室两厅两卫、120平米三室两厅两卫 户型范围 81平米～120平米 小区配套 楼盘售价 销售情况 宣传重点 第一街区、盖盛详超市、清云小学、建安中学、实验幼儿园 暂未有价格 现销售展示阶段 中央生活区 点评：该楼盘为天润上层的衍生产品，现阶段处于展示阶段。

楼盘名称 楼盘位置 锦绣年华 光明西路与汤王大道交汇处 第11页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

售楼地址 项目概况 售楼电话 开发商 建 筑 设 计 户型 设计 建筑风格 光明西路与汤王大道交汇处 两幢18层杭派建筑 0558-5985888 亳州天润房地产开发有限公司 杭派建筑 主力户型 93平米、122平米 户型范围 75～122平米 银行、通讯、超市、医院、各级学校环伺周边 2820～2980元/平米 尾盘销售 高性价比 小区配套 楼盘售价 销售情况 宣传重点 点评：该盘为天润地产城西开发项目之一，项目以杭派建筑为特色，打造平民买得起的好房。

楼盘名称 楼盘位置 售楼地址 项目概况 售楼电话 开发商 建 筑 设 计 户型 设计 建筑风格 御花园 汤王大道 光明西路与汤王大道交界处 总建筑面积19万平米，由多层、小高层、别墅组成 0558—5777666 华龙房地产开发有限公司 现代风格 主力户型 109、132平米 户型范围 109平米～146平米 马园小学、双杰学校 5层，117平米，3130元/平 现销售最后一幢，剩余20套左右，位于6层以上，购房享受9.3折 小区配套 楼盘售价 销售情况 第12页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

宣传重点 生态景观园林式景观住宅 点评：该盘整体素质一般，价格相对手实惠，销售至最后一期尾盘阶段，剩余房源不多，已在清盘销售中。

市府板块

该板块围绕亳州市市政府打造行政、住宅、商业一体化的政务核心区，该板块在售项目多以高层建筑为主，，整体销售形势较好，该板块中开发有亳州市首席豪宅项目，为亳州标杆项目；该板块销售价格3000—3400元/平米。

楼盘名称 楼盘位置 售楼部地址 项目概况 售楼电话 开发商 建 筑 设 计 建筑风格 户型 设计 世纪云顶 亳州市芍花路与市府环道交口 亳州市芍花路地税局一楼东大厅 总建筑面积13万平米，业态包含多层、小高层、高层、排屋，现正销售1#、2#楼 5122888/5117177 亳州市友阳房地产开发有限责任公司 现代风格 主力户型 100平米 户型范围 60～140平米 超市、银行、医院、中小学一应俱全 130平米，23F/26F，3400元/平米；均价3200元/平米，25元/层加价 尾盘阶段，现销售剩余高楼层房源 政务核心、第一高楼 小区配套 楼盘售价 销售情况 宣传重点 点评：该楼盘定位为政务核心，第一高楼，位于市政府边，周边配套完善，目前处于尾盘销售阶段。

楼盘名称 国际名都 第13页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

楼盘位置 售楼部地址 项目概况 售楼电话 开发商 建 筑 设 计 户型 设计 建筑风格 主力户型 希夷大道与木兰路交口 亳州市市政府南大门 建筑面积12万平米，项目囊括小高层、高层、电梯洋房，打造亳州首席欧式豪宅 5995555/5995666 亳州市国购置业有限公司 新古典主义 85平米两室两厅、105平米三室两厅一卫、125平米三室两厅两卫 户型范围 一期85～125平米 小区配套 楼盘售价 销售情况 宣传重点 超市、银行、医院、中小学一应俱全 价格暂未定，预计4000元/平米以上 现场项目展示阶段 亳州首席豪宅、欧式建筑 点评：该楼盘较为注重项目的整体形象包装，销售部装修及销售物料一定程度上皆较有质感，优势地段以及高端定位，在合理的价格体系下，必将受到民众追捧。

楼盘名称 楼盘位置 售楼地址 项目概况 售楼电话 开发商 建 筑 设 计 建筑风格 户型 设计 UDC领寓 亳州市站前路与亳古路交汇处 亳州市站前路新贵都大酒店东100米处 总建筑面积11.55万平米，4层底商、19层单幢高层 0558—8561888 亳州市友阳房地产开发公司 现代风格 主力户型 96平米两室两厅、112平米三室两厅一卫 户型范围 99～141平米 项目东临市行政中心和新贵都大酒店，南连友阳商业街与人民法院，周边超市、银行、医院、中小学一应俱全 小区配套 第14页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

楼盘售价 销售情况 宣传重点 3020元/平米起，20元～30元/层加价 现阶段接受预定，预定将近50%房源，下半年开盘，明年下半年交付 宜居、宜商、宜投资的复合型行政公馆生活 点评：该盘以宜居、宜商、宜投资的复合生活为主推特色，整体销售达到50%，销售状况一般。

楼盘名称 楼盘位置 售楼地址 项目概况 售楼电话 开发商 建 筑 设 计 户型 设计 建筑风格 主力户型 盛世家和园 市政府西300米路北 亳州市法院西侧 总建筑面积8万平米，业态包含多层、小高层、高层 5300569 亳州市大成房地产开发有限责任公司 现代风格 97平米两房两厅、105平米三室两厅一卫、123平米三室两厅两卫 户型范围 97～127平米 超市、银行、医院、中小学一应俱全 住宅价格暂未 现销售至最后一期，1#、6#、7#接受预定中，交5万优惠1万，9月开盘 城市上品，传世美宅 小区配套 楼盘售价 销售情况 宣传重点 点评：该盘位于城市市政府周边，拥有较好的资源，目规划户型结构合理，取得不俗的销售成绩。

城南板块

该板块围绕南部新区新城建设，以城市前景规划为基础，打造完善配套的宜

居板块，在售项目主要为竹溪花园、风河湾、翰林华府；该板块销售价格3100—3300元/平米。

第15页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

18%0%4'%7%位置不好交通不便经营面积小缺乏仓储经营前景不好租金不合理市场分散其他

评析：本题意在调查商家对经营现状的不满意之处。调查显示“租金不合理”是经营户不满意的主要原因，其次是“市场分散”和“交通不便”等其他因素。

4.您的经营方式是哪类

15%零售批发85%

评析：本题意在调查商家的主要经营方式。调查显示85%的商家经营方式以零售为主，批发为主的商家只占很小的比重。

5.您的客户主要是

第46页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

4HH%谯城本地整个亳州市亳州市外

评析：本题意在了解商家客户的主要分布区域及经营辐射范围。调查显示96%的客户集中在亳州市，亳州市之外只占极小比重 6.您的货源从哪里进的

9%0%本地外地厂家直销批发商进货74%

评析：本题意在了解商家的主要进货渠道分布情况。调查结果显示，商家进货主要是从外地进货，其次是厂家直销。 另据走访，小商品进货主要以山东临沂及郑州为主。

7.如果条件合适，您愿意到谯城区内新的大市场去经营吗

第47页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

48H%愿意不愿意没考虑过4%

评析：本题意在了解商家对新市场的投资经营意向。调查显示有48%的商家对新市场持有期待态度，另外还有48%的表示“没有考虑过” 商家也极有可能成为项目的目标客户群体。

8.您对新市场的基本要求是

12%8&#%地段合适交通便利租金合理政策优惠配套齐全仓储足够

评析：本题意在调查商家对新市场的软硬件需求状况。调查显示“地段合适”，“租金合理”是消费者比较关注的方面，其次是交通和政策优惠。

9.您如果到市场去，打算购铺还是租赁

第48页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

31%购铺租赁69%

评析：本题意在了解商家对市场的经营投资因素。调查显示大部分的消费者更愿意选择租赁商铺，但也有31%的消费者也打算购铺。

10.您需要多大的商业面积

10%64%8%4 ㎡以内20-40㎡40-50㎡50-60㎡60-80㎡80-100㎡100-150㎡150㎡以上

评析：本题意在了解商家对商铺房型的面积需求状况。调查显示20㎡—40㎡最受商家青睐，60㎡—80㎡也是受商家所关注的。这也大致符合小商品，服装百货行业对经营面积额要求。项目今后规划建设，定位招商时可以以此做适当参考。

11您能承受的商铺价格是

第49页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

7%%5%2%7T%00元-2800元/㎡2800-31003100-35003500-38003800-42004200-4600

评析：本题意在调查商家对项目商铺价位的心理承受。调查显示54%的商家预期价格为2500元—2800元/㎡，鉴于消费者的心态，多选择最低值，。这与我们对该地块综合调研考察后，预计价格敏感点在2000元/㎡左右——2300元/㎡左右。

12.您能承受的租金是

0%0CC%1元-1.2元/㎡/天1.2-1.51.5-1.81.8-2.22.2-2.62.6-3.0

评析：本题意在调查商家对该区域商铺租赁价位的心理承受。调查显示86%的商家租金承受范围在1元—1.5元/㎡/天，相对家装建材，五金机电而言，小商品经营商家的租金支付水平较高一些。

13.如果商铺的结构为2——3层，一层经营，二层或三层办公和仓储，您能接受吗？

第50页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

该项目的失败，一定程度上给亳州的商铺经营及投资户带来心理阴影。

万福大市场正门

万福大市场内服饰鞋包城

市场名称 地段位置 项目概况 亳州大市场 位于药都大道与建安路交叉口 其前身为万福大市场二期，项目总建筑面积为11万平方米， 第21页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

规划为综合性商贸城大市场项目。 工程现状 现在项目处于在建状态，基本封顶。预计到今年8月30日交付； 经营结构、面项目经营区被全部规划为开间4.4—5米，进深8—9米，三积 层面积在110平方米左右的结构。一层经营，二、三层办公、居住的功能。 销售方式 为一、二、三层联售，前期卖号，10000元每个，对应一个铺位，到正式开盘时抵扣20000售房款，其他无返租等优惠措施。目前商铺已全部预定完。 消费客群 薛阁路“建材装饰市场”经营户约占50%；本地投资客30%，约20%来自浙江、福建等地的外地投资客； 销售价格 商铺均价一、二、三层联售均价为3800元/平方米，最高售价商铺集中在沿药都大道，单价约6000元。 引进业态 以建材装饰为主，约占总商业面积的60%。其余为综合商业区，目前还未有商业经营管理公司对其业态分布进行具体规划。 基本研判 项目为目前亳州城区范围内在售唯一综合类市场。据调查，政府有意将位于市区的薛阁路“建材装饰市场”搬迁至该项目，再加上地段及交通条件较为优越，规划、定位合理，项目开盘后抢购一空的现象也在情理之中。值得关注的是，项目开盘后，有部分房源已在中介登记出售，反映出部分投资客对项目前景的悲观情绪。

第22页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

亳州大市场现场广告牌

市场名称 地段位置 项目概况 金元宝商城 位于立辛路蒙城路交叉口西侧，鑫泰步行街旁 项目总建筑面积约40000平方米，商业形式为综合大卖场+购物内街，其前期定位为服装、电器、电脑百货等，购物、休闲、餐饮一站式购物中心。开业时间在2006年左右。 经营现状 现经营面积不足总商业面积的二分之一。 沿立辛路主入口两侧，主要经营手机、电脑等，整体经营尚可，约1000平方米。租金在0.4元/m2·天左右。 内街部分二、三层空置，整体卫生状况较为杂乱。 规划为三层的大卖场，只有一层作为中低端家私、家具的卖场处于经营状态，租金约为0.8元/m2·天。 经营户来源 经营辐射 流量状况 本地经营户占90%以上 亳州谯城区本地 入口处手机卖场人流尚可，内部基本为家具家私大卖场，本季处于淡季，人流量极少。 第23页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

基本研判 应该说，项目拥有较为优越的先天优势：处于闹市中心，商业氛围浓郁，但由于经营不善加之内铺商业规划的不合理性，导致项目的失败，从这个项目，一定程度反映了亳州市区内大型百货类商业购物中心经营的尴尬现状。

金元宝商城

二、亳州各类商业现状调查 1、建材装饰类

◇万福大市场住宅底商 ①位置：万福大市场最内侧；

②店铺分布情况：最内侧为5—6层建筑，一层全部作为商铺，形成街区式

第24页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

的商业，经营建筑装饰、门业等，目前约有100余家店面。

③店铺结构、面积：1层层高在3.8至4米之间，开间约4米，1层以上为住宅。④租金状况：租金为0.3—0.5元/m2·天。 ⑤经营户组成：经营户主要以亳州市本地人为主；

⑥经营满意度：经营满意度调查显示为喜忧参半，其中以油漆、门类经营较为理想。

◇薛阁路建材市场

①位置、道路描述：薛阁路，位于亳州城南，城市主干道希夷大道与魏武大道之间。道路宽约10米，水泥路面，路面上时有自行车、三轮车、货车、行人等穿插交错，整体感觉较为凌乱；

②店铺分布情况：店铺多为住宅底商形式（二至三层，也有部分一层），分布于街道两侧，约有220家装饰建材类商店； ③店铺结构、面积：店铺面积在15—40 m2，开间在3—4米之间；

④租金状况：根据地段、商铺结构等不同，租金在1.5—3元/m2·天之间； ⑤经营户组成：经营户主要以亳州市本地人为主，约有15%来自浙江温州、福建一带商人；

⑥经营满意度：经营户对经营效果持肯定态度，但不少经营户认为租金太高。

◇文帝中路西段

说明：装饰建材类商店集中于与薛阁路交叉段附近，店铺结构、租金及经营状况与薛阁路类似，分布约有近30家。

第25页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

进驻较为稀少，一方面反映城整体消费力，另一方面也是城市商业初级发展阶段的体现。

三、经营户问卷调查分析

本次问卷针对亳州市“建材装饰”、“五金机电”、“小商品”三类经营户展开，问卷覆盖亳州城区内所有该几类经营区域，共发放问卷600份，回收有效问卷578份，以下为问卷分析统计结果。

一、建材装饰类

1. 您对目前的经营状况满意吗？

44V%满意不满意

评析：本题意在了解建材装饰类经营户对经营现状的满意情况。调查显示有超过半数的商户表示满意。反映出经营的现状，应该说，亳州建材装饰类的经营是较为健康的，后期存在较大发展潜力。

2. 您满意的原因

第31页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

12%65 '%租金合适地段好交通方便客户多其他

评析：本题意在了解经营户对目前经营商铺的满意原因，调查显示“租金合适”和“地段好”是经营户满意的主要原因，其次“交通方便”也是商户满意的重要因素。

3.您不满意的原因

19%0%位置不好交通不便经营面积小缺乏仓储经营前景不好租金不合理市场分散其他

评析：本题意在调查经营户对目前经营户对经营户的不满之处，以此反映亳州建材装饰类商铺的缺陷，调查显示“市场分散”和“缺乏仓储”是经营户不满意的主要因素，其次是“经营前景不好”等其他因素。此题也较为明显的反应了亳州建材装饰商业的缺陷。 4.您经营的方式是哪类

第32页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

45U%零售批发.

评析：本题意在了解商户的主要经营方式。调查表明55%的商户经营方式为

零售，批发的商户的比例也接近50%，总体来说零售经营的比重更大一些。

5.您的客户主要是

6%谯城本地整个亳州市亳州市外44P%

评析：本题意在了解商家的客户分布区域及经营辐射范围。调查显示市场上商户的客户区域94%分布在亳州市，而其中大部分又集中于谯城区及其下属乡镇，对亳州市之外辐射力有限。

6.您的货源从哪里进的

6&%6%本地外地厂家直销批发商进货62%

第33页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

评析：本题意在调查商家进货渠道的分布情况。调查结果显示商家货源地主要为外地进货，其次为厂家直销。外地主要为浙江、河南、武汉三地。

7.如果条件合适，您愿意到谯城区内新的大市场去经营吗

36Y%5%愿意不愿意没考虑过

评析：本题意在调查经营户对亳州城区内的新市场的购买及投资意向，调查表示59%的商户对新市场还是持有很高的期待，另外还有36%“未考虑过”的商家也极有可能成为项目的目标客户群体。

8.您对新市场的基本要求

14&"%地段合适交通便利租金合理政策优惠配套齐全仓储足够

评析：本题意在调查经营户对项目区域的要求。调查结果显示，排在前两位的是“政策优惠”和“租金合理”。另外“配套齐全”、“仓储充足”等的被选比例也较高，反映经营户对环境优越的现代市场的向往。

9.您如果到市场去，打算是购铺还是租赁

第34页 共 57页

亳州亿都财富广场项目可研报告

50P%购铺租赁

评析：本题意在了解受访者中商铺的租售比例。从以上调查统计资料显示购铺和租赁的受访者各半，反映在亳州商铺投资租及售皆有市场需求，可适当参考此题，在未来项目开发中，合理分配租售比例。

10.您需要多大面积的商铺

26%0%8%0% ㎡以内20-40㎡40-50㎡50-60㎡60-80㎡80-100㎡100-150㎡150㎡以上

评析：本项目意在了解商家对商铺面积的需求情况。调查结果显示80—100平米、100—150平米、150平米以上的面积受的比较多的青睐，这也比较符合经营家装建材的场地要求。同时也一定程度显示这一部分人的经济实力。

11.您能承受的商铺价格是

第35页 共 57页

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/43dv.html