当前二手房交易税收政策剖析

当前二手房交易税收政策剖析

汪 炎

所谓“二手房”，是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。二手房交易涉及双方当事人，即销售者和购买者。在当前消费结构升级、人员流动增加的情况下，二手房交易行为越来越普遍，而咨询二手房交易税收政策的人也呈增加趋势，笔者认为，有必要对我省当前二手房交易税收政策进行一次全面的介绍。

二手房交易销售方涉及的税（费）种主要有：1、营业税：根据?中华人民共和国营业税暂行条例?的规定，在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照条例规定缴纳营业税。销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为，征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。2、个人所得税：根据?中华人民共和国个人所得税法?的规定，财产转让所得应纳个人所得税。财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。3、土地增值税：根据?中华人民共和国土地增值税暂行条例?的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照条例规定缴纳土地增值税。4、印花税：根据?中华人民共和国印花税暂行条例?的规定，在中华人民共

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和国境内书立、领受产权转移书据的单位和个人，为印花税的纳税义务人，应当按照条例规定缴纳印花税。产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。5、城市维护建设税：根据?中华人民共和国城市维护建设税暂行条例?的规定，凡缴纳营业税的单位和个人，为城市维护建设税的纳税义务人，应当依照条例的规定缴纳城市维护建设税。6、教育费附加：根据?国务院关于修改?征收教育费附加的暂行规定?的决定?的规定，教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。

二手房交易购买方涉及的税种主要有：1、契税：根据?中华人民共和国契税暂行条例?的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳契税。转移土地、房屋权属包括房屋买卖。2、印花税：根据?中华人民共和国印花税暂行条例?的规定，在中华人民共和国境内书立、领受产权转移书据的单位和个人，为印花税的纳税义务人，应当按照条例规定缴纳印花税。产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。

其中，营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加在我省目前由地方税务机关负责征收，契税由财政部门负责征收。

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当前二手房交易涉及的具体税收政策如下： 一、营业税：

根据?财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知?（财税?2009?157号）文件的规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

所谓普通住房，国家建设部确定的标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市可根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

我省普通住房的标准由各设区市人民政府及县级市、县、区人民政府根据当地社会经济发展水平和住房平均交易价格等因素合理确定。

对个人购买的非普通住房超过5年（含5年）或者不足5 年的普通住房对外销售的，在向地方税务部门申报按其售房收入减

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去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

纳税人销售住房应征营业税的，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额＝营业额×税率。销售不动产的营业税税率为5%。

二、个人所得税

根据?财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知?（财税字?1999?278号）文件的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。不属于以上情况的个人转让二手房的行为，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

根据?国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知?（国税发?2006?108号）文件的规定，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。

对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其

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转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

房屋原值具体为：

1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

3. 经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。

已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。

经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。

5.城镇拆迁安置住房：根据?城市房屋拆迁管理条例?（国务院令第305号）和?建设部关于印发?城市房屋拆迁估价指导意见?的通知?（建住房?2003?234号）等有关规定，其原值

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