关于防城港市各类开发区节约集约用地调研报告

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关于各类开发区节约集约用地的调研报告

自治区国土资源厅：

根据自治区国土资源厅和自治区工业和信息化委员会《关于开展全区产业园区节约集约用地调研工作的通知》（桂国土资发?2012?11号），我市按调研内容和要求认真组织开展了辖区内各类开发区节约集约用地专题调研。现将有关情况报告如下：

一、开发区发展的内在动力、体制机制、产业结构以及开发区与所在行政区域融合情况

开发区管委会作为政府的派出机构，行使着部分政府的职能。开发区的行政管理体制经历了创建和不断创新后，基本形成了相对独立的行政管理体制和运行模式，为开发区的发展提供了强大动力。由于开发区管委会在经济社会发展中担负着不同于一般行政区域政府部门的作用，因此它在行政管理体制及运作方面也有着不同于一般行政区域管理机构的特点，主要表现在以下几个方面：一是转变政府职能，使政府从原来的包办一切的做法中解脱出来，形成“小政府、大社会、小机构、大服务”的格局。一些代替原来政府工作的中介机构逐步健全起来，企业改制和社会保障制度改革也得到了全面推进。二是精简管理机构。开发区的一大特点是机构设臵综合化，按照管理内容的需要尽可能地精简机构设臵。最明显的一点是不设立产业部门，对区内企业的服务、管理、指导全部由一个部门来施行，这样既精简了机构人员，又在很大程度上减少了对企业生产经营的行政干预。三是减少审

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批环节，简化办事程序，提高工作效率，建立完善的服务系统及行政人员优胜劣汰的竞争机制。如“一站式”服务、“一门式”服务、“一条龙”服务、“一个窗口对外”等。四是更新管理观念，树立大胆学习借鉴西方发达国家政府为社会、为企业、为纳税人服务的理念。例如为创造良好的投资软环境，倡导“亲商意识”，政府部门和工作人员自觉站在投资者、纳税人的立场来思考对待问题，把投资者依法从事生产经营，获取理想回报作为自己管理服务的目标，改变了政府凌驾于企业、社会之上的传统观念。

二、各类开发区用地的基本情况。

截止2011年12月31日，我市获得批准的国家级开发区1个，即东兴镇边境经济合作区；广西A类产业园区3个，即企沙工业区、防城区工业园区、上思县工业集中区。

（一）东兴镇边境经济合作区。系2004年经清理整顿后上报国务院予以保留的国家级外向型经济开发区，主导产业以边境贸易、旅游、进出口加工工业、运输、仓储、物流为主。经济区规划用地面积共407公顷，实际可使用面积405公顷（扣除河流等不可使用面积），至目前为止，已建成390.45公顷，余下14.55公顷主要是合作区东部边缘尚未拆迁安臵的农村居民点建设用地。已建成建设用地中，住宅用地152.08公顷，街巷用地46公顷，商服用地105.6公顷，公共管理用地51公顷，工业用地仅有2.5公顷，从中可以看出，在已利用土地中，主要利用方式是以住宅、商服用地为主，工业用地面积少。

（二）企沙工业区。系2009年9月经广西壮族自治区经济

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委员会确认的自治区A类产业园区，规划面积7256公顷，依托优良的深水岸线资源，以发展临港重化工业为主要方向，以钢铁产业为龙头，主要发展钢铁、有色金属、能源、重型机械、海洋装备制造、修造船、化工、化纤和纺织、建材及其它配套相关产业，成为以工业港为主导的多功能的现代化国际工业港区，争取成为国家级经济技术开发区。

（三）大西南临港工业园。防城港大西南临港工业园作为企沙工业区的片区之一，现包括公车工业园区及渔洲坪工业园区。系2009年9月经广西壮族自治区经济委员会以《广西壮族自治区产业园区确认通知书》（桂经园区?2009?484号）文件确认为自治区A类产业园区。规划控制用地面积3260.75公顷，园区现有建设用地749.5121公顷，已供国有建设用地面积576.7854公顷，其中已建成国有建设用地面积409.1732公顷，已建成工业用地面积399.4805公顷。工业园以布局钢铁厂和能源等大型工业相配套的上下游产业以及物流仓储等行业为主，重点发展与重化工相配套的能源、机械制造、磷化产品和矿产等工业的综合型园区。

（四）上思县工业集中区。系2009年4月经广西壮族自治区经济委员会确认的自治区A类产业园区，规划控制用地面积1284公顷，主要发展制糖、林板林化、农产品加工、建材、非金属矿加工、仓储物流业等，建设成为资源加工及钢铁基地原（辅）料加工基地。范围内国有土地142公顷，已落户的规模以上工业企业9家，用地面积122公顷，其中上上糖业有限公司、华润水泥

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有限公司和广西上思华林林产工业有限公司年工业总产值均超亿元。

（五）防城区工业园区。系2009年9月经广西壮族自治区经济委员会确认的自治区A类产业园区，规划控制面积2104公顷，主要发展建材业和无污染、低能耗的配套加工业，集聚上下游配套项目，建成钢铁、有色金属配套基地和建材供应基地。目前，该园区已签订招商协议项目16个，用地面积124.7公顷。

三、开发区在节约集约用地做法和成效

一是坚持市场调节与政府引导相结合，以企业为主体，充分发挥市场配臵资源的基础性作用，完善促进产业结构调整的政策机制，加强产业政策与其它配套政策的协调，推动产业结构优化升级。

二是坚持引进增量和调整存量相结合，积极引进符合区域功能定位的高端产业，坚决退出高能耗、高污染、低附加值的产业，引导产业有序调整。坚决杜绝向违反产业政策和土地供应政策的项目供地，促进产业结构调整。积极落实土地调控政策，遏制“两高一资”、产能过剩、重复建设等违反国家产业政策和供地政策项目用地。

三是坚持自主创新，把提高创新能力作为调整产业结构、转变增长方式的中心环节，提高产业整体技术水平。坚持产业协调发展，大力发展高新技术产业，全面提升服务业发展水平，加快重点功能区建设，优化区域产业结构和布局，努力扩大就业，实现经济社会协调发展。

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五是坚持以土地利用总体规划为总控，以用地预审和规模审查为手段，节约集约用地，保障更多项目用地需求。强化土地利用总体规划的整体控制作用，坚决贯彻执行“节约集约”用地原则，在项目选址阶段认真比选，在用地预审或报批时，严格执行工业项目建设用地五项控制指标，严格按各类工程项目、行业规范建设用地指标定额来核减超标准用地，以此保障更多的项目用地需求。在安臵用地方面，引导群众选择公寓楼安臵，少要宅基地，经做耐心细致工作，在钢铁项目拆迁安臵中，取得突出成效，其中以公寓楼方式安臵350户，共计1021人，安臵面积42210平方米，以宅基地方式安臵472户，共计1115人，安臵面积39990人。

六是热情服务重大项目，加大提前介入力度，指导前期工作进程。坚持为企业上门服务，解决用地实际困难，进一步优化了投资软环境，巩固提高了项目业主投资热情。

七是合理安排用地计划，积极争取新增建设用地计划指标，保障了防城港红沙核电项目、钢铁基地配套设施、广西金川有色金属原料加工项目、防城港镍合金项目、大龙安臵区、北仑河国际商贸中心、东兴—芒街跨境合作区等重大项目用地。

四、开发区用地存在的主要问题

一是土地供需矛盾突出，新增建设用地保障压力加大。随着北部湾经济区国家战略的深入实施、国家重大项目相继落户我市和中国-东盟自由贸易区的全面建成，我市正抢抓千载难逢的发展机遇实施跨越发展、率先发展，新增建设用地需求量相当大，

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而近几年来国家实施了一系列土地调控政策，从严从紧管理土地，压缩新增建设用地规模，难以满足项目落户用地需求。

二是近几年来国家进一步加大了土地调控力度，严格控制新增建设用地总量，年度分解下达的用地用海指标无法保障我市重点建设区域和重大项目的用地用海需求。

三是产业用地布局受宏观调控影响较大。2008年国家批准钢铁基地项目开展前期工作以来，我市产业布局受该项目影响较大，企沙工业区规划对该项目有较大依赖性。至今，钢铁基地项目尚未经国家核准，对我市产业用地布局产生一定影响。一方面，钢铁基地项目审批形势尚不明朗，我市对企沙工业区、大西南临港工业园的发展方向和定位、实际安排引资项目较困难；另一方面，部分已供应给钢铁上游产业的用地，因此不能及时开发，依法合理处臵难度较大。

四是东兴镇边境经济合作区范围已基本建设，发展成为市中心城区用地，在原核定范围区域内无法满足经济合作区的产业发展需要，有必要通过区域臵换和政策叠加措施来重新整合作区内用地范围。

五、对制定和实施开发区节约集约用地政策措施的建议 一是积极引导开发区对现有土地情况的排查清理，通过租赁、转让、收购、收回等方式盘活存量闲臵用地。二是加大低效用地调整力度，依法清理回收闲臵土地，对企业圈而不建、缓建、迟建或未达到投资强度的，其土地坚决予以收回，要防止重复建设浪费土地资源；三是鼓励企业在城市规划部门的控制范围内提高

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土地建筑容积率，定期实施开发区土地利用评价、考核。把盘活存量土地与区内村庄整合、建设社会主义新农村结合起来，拓展开发区项目建设空间；四是积极探索城乡建设用地跨区域增减挂钩；五是新增建设用地指标适当向开发区倾斜，确保开发区发展用地需求，开发区内的项目，符合省重点项目条件的，优先列入省重点建设计划。六是鼓励已投产企业利用原有场地增资扩股，上新项目；七是引导和鼓励新建项目利用地上和地下空间，建立多层厂房和地下生活生产设施，重点引进占地少、科技含量高、附加值高的项目，提高土地利用率、容积率和集聚度。

六、对新一轮开发区土地集约利用评价工作及成果应用的建议

一是开发区土地集约利用评价应充分考虑时间价值。对任何有人类活化劳动及资本投入的产品的价值评价必须要考虑时间价值，开发区土地集约利用评价也不例外。二是宏观评价土地集约利用，严把用地审批关。在符合土地利用总体规划、城市总体规划的前提下，应充分利用废弃建设用地及未利用地，尽量不占耕地。进一步调整土地利用结构，优化土地资源配臵，发挥土地整体效益，增加有效建设用地，保证了建设，保护耕地，宏观上符合节约集约用地原则。三是增加开发区基础设施投入评价指标，原评价体系中只是考虑了土地开发率，没有体现基础设施完备度及不同基础设施完备度条件下的土地开发率，建议将基础设施完备度加入评价指标中。四是增加建筑系数评价指标。容积率和建筑密度是从用地范围内建筑物规模的角度衡量土地利用强

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度、土地利用集约程度的两个指标。

七、本地区为支持开发区和产业功能区发展相关扶持政策 近年来，防城港市进一步实施大开放、大招商、大引资、大发展战略，充分发挥市场引力、资源条件、产业基础、园区载体的巨大优势，不断加大招商引资工作力度，实施一系列投资优惠政策，努力把防城港市建设成为成本最低、效率最高、回报最快、信誉最好的投资宝地。

(一)新创办企业优惠政策。一是区外企业、单位和个人到防城港市独资或联营新办符合国家产业政策的企业，从生产经营之日起，对外来方的生产经营所得，五年内免征企业所得税。二是对在自治区人民政府批准设立的沿海工业园区内投资新办的属于国家鼓励类产业的企业，并且当年主营业务收入占企业全部收入的70%以上的，自生产经营之日起，前3年免征后2年减半征收企业所得税。三是对设在重点镇、通道工业带上的小城镇新办的农产品加工、环境保护、资源综合利用等企业，从生产经营之日起，3年免征7年减半征收企业所得税。四是新办交通、电力、水利、邮政、广播电视、有色金属、汽车、制糖、食品、信息技术以及医药和生物技术企业，自生产经营之日起，2年免征3年减半征收企业所得税。五是新办的特色农业、水利企业、林业企业、环境保护和资源综合利用企业，从生产经营之日起，2年免征3年减半征收企业所得税。六是对新办的其它企业，除国家明令禁止和淘汰的企业外，从生产经营之日起，免征收企业所得税2年。

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(二)外商投资企业建设国家鼓励类项目的主要税收优惠政策。一是在2001年至2010年期间，减按15%的税率征收企业所得税。二是在项目投资总额内进口自用设备，除《外商投资项目不予免税的进口商品目录》所列商品外，免征关税和进口环节增值税。三是企业利用投资总额以外的自有资金（指企业储备基金、发展基金、折旧和税后利润）进口国内不能生产或性能不能满足需要的自用设备，以及与上述设备配套的技术、配件、备件（包括随设进口或单独进口的），除《外商投资项目不予免税的进口商品目录》所列商品外，免征关税和进口环节增值税。四是企业在投资总额内购买的国产设备，除《外商投资项目不予免税的进口商品目录》所列商品外，其购买国产设备投资的40%可从购臵设备当年比前一年新增的企业所得税中抵免。五是企业为了提高经济效益、提高产品质量、增加花色品种、促进产品升级换代、扩大出口、降低成本、节约能耗、加强资源综合利用和三废治理、劳保安全等目的，采用先进的、适用的新技术、新工艺、新设备、新材料等对现有设施、生产工艺条件进行改造而在投资总额以外购买的国产设备，其购买国产设备投资的40%也可以从设备购臵当年比前一年新增的企业所得税中抵免。六是企业在投资总额内采购国产设备，包括在购货合同中列名的随设备购进的塑料件、橡胶件、陶瓷件及石化项目用的管材等，凡符合以下条件可全额退还增值税：①符合国务院规定的《外商投资产业指导目录》（鼓励类），以及《当前国家重点鼓励开发的产业、产品和技术目录》的投资项目，在国内采购的除《外商投资项目不予免税的进口商

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品目录》和《国内投资项目不予免税进口商品目录》外的设备②外商投资企业的外国投资者已投入的资本金必须达到企业投资各方已到位资本金的25%（含）以上。③必须是以货币购进的未使用过国产设备，不包括投资方的实物投资和无形资产投资。④必须是在税务机关核定退税投资总额内且在1999年9月1日以后购进的国产设备。七是企业自管（或委托）出口的货物可执行国家出口货物退（免）税政策。八是《外商投资项目不予免税的进口商品录》中所列的进口设备为电视机、摄像机、录像机、音响设备、空调器、电冰箱、电冰柜、洗衣机、照相机、复印机、程控电话交换机、微型计算机及外设、电话机、无限寻呼机、传真机、电子计算器、打字机及文字处理机、汽车、摩托车等。九是从事鼓励类生产性项目的外商投资企业，凡追加投资形成的新增注册资本额达到或超过6000万美元的；或者追加投资形成的新增注册资本额达到或超过1500万美元，且达到或超过企业原注册资本50%的，其投资者在原合同以外追加投资项目所取得的所得，经自治区国税局批准，可单独计算并享受“免二减三”、“免五减五”的企业所得税定期减免优惠。

(三)企业投资国家鼓励类享受的优惠政策。一是对设在防城港市的内资企业，凡是以《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录（2000年修订）》中规定的产业项目为主营业务的企业，以及有色金属、电力、汽车、食品、医药等重点产业的工业（加工）企业、用高新技术改造提升的机械、制糖、林产、建材、铜铁锰业、化工、日用品七个传统产业的工业（加工）企业和高

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新技术产业、农产品加工企业、旅游资源开发企业，自2001年1月1日起至2010年止，当年主营业务收入占企业全部收入70%（含70%，下同）以上的，减按15%的税率征收企业所得税。当年主营业务收入占企业全部收入不足70%的，仍按现行税法规定的税率征收企业所得税。二是对设在防城港市的上市公司，减按15%的税率征收企业所得税。

（四）其它优惠政策。一是从事港口码头建设的中外合资经营企业，经营期在十五年以上的，可以从开始获利的年度起，第一年至第五年免征企业所得税，第六年至第十年减半征收企业所得税，简称“免五减五”。二是外商投资设立的产品出口企业，在依照上述“免二减三”规定免、减企业所得税期满后，凡当年出口产品产值达到当年企业产品产值70%以上的，可以减半征收企业所得税。符合按15%的税率缴纳企业所得税条件的产品出口企业，减按10%的税率征收企业所得税。三是外商投资举办的先进技术企业，在依照上述“免二减三”、“免五减五”规定免、减企业所得税期满后仍为先进技术企业的，可以延长三年减半征收企业所得税。四是外商投资新办交通、电力、水利、邮政、广播电视企业，经营期在十年以上的，自获利年度起，第一年至第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。交通企业是指投资新办从事公路、铁路、航空、港口、码头运营和管道运输的企业；电力企业是指投资新办从事电力运营的企业；水利企业是指投资新办从事江河湖泊综合治理、防洪除涝、灌溉、供水、水资源保护、水力发电、水土保持、河道疏浚、河海堤防

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建设等开发水利、防治水害的企业；邮政企业是指投资新办从事邮政运营的企业；广播电视企业是指投资新办从事广播电视运营的企业。上述各类企业主营收入需占企业总收入70%以上。五是外国投资者从企业分得的利润，免征所得税。六是外国投资者将其从企业分得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于五年的，经投资者申请，税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳企业所得税的40%税款。七是外国投资者将其从企业分得的利润在中国境内投资举办、扩建产品出口企业或者先进技术企业，经营期不少于五年的，全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。八是企业在原设计规定的产品以外，综合利用本企业生产过程中产生的，在《资源综合利用目录》内的资源作主要原料生产的产品所得，自生产经营之日起，免征所得税5年。九是企业利用本企业外的大宗煤矸石、炉渣、粉煤灰作主要原料，生产建材产品的所得，自生产经营之日起，免征所得税5年。十是为处理利用其它企业废弃的，在《资源综合利用目录》内的资源而新办的企业，经主管税务机关批准后，可减征或免征所得税1年。十一是对符合下列条件的农业产业化国家重点龙头企业，可暂免征收企业所得税：①通过全国农业产业化联席会议审查认定为重点龙头企业；②生产经营期间符合《农业产业化国家重点龙点企业认定及运行监测管理暂行办法》的规定；③从事种植业、养植业和农林产品初加工，并与其它业务分别核算；④重点龙头企业所属的控股子公司，其直接控股比例超过50%（不含50%）的，可享受重

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点龙头企业的税收优惠政策。

(五)项目用地优惠政策。一是对外来投资企业建设项目所需土地，只要符合国家法律法规，符合本地土地利用总体规划、城市总体规划、供地政策和产业政策以及自治区投资政策，则可优先安排土地使用。二是外商投资企业项目用地，从事水利、能源、交通、城镇基础设施的建设用地和公益事业用地，符合《中华人国土资源部第9号令《划拨用地目录》的规定的，可按行政划拨方式取得土地使用权。对于工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性项目用地，必须依法招标、拍卖或挂牌出让。投资者除通过划拨、出让方式取得土地使用权外，还可以通过租赁、作价出资、入股等灵活多样的方式取得土地。三是对外来投资项目用地，属国家和自治区法律法规规定应交的有关费用外，地方规定的收费项目经市人民政府批准可酌情减免。对投资广西鼓励发展项目的用地，一次性缴纳土地出让金有困难的，在不违反国家有关规定的情况下可分期缴纳。

八、对开发区升级、扩区及区位调整建议

一是考虑调整臵换、扩区或一区多园政策。东兴边境经济合作区原核定范围内已全部落实到具体建设项目，按建设现状统计的数据，土地利用结构不尽合理，不能充分发挥合作区应有的功能和作用。在国家进一步支持广西经济发展、北部湾经济区建设、东盟自贸区建立的大背景下，原核定的合作区范围已不能适应社会、经济发展的形势需要。因此，通过行之有效的措施对原核定合作区范围进行调整臵换、扩区或允许一区多园政策，保留合作

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区的体制框架和运作机制，进一步适应经济的发展需要，促进社会经济发展。

二是制定合作区专项规划，优化土地利用结构。东兴边境经济合作区的核定范围土地利用结构不合理，是因为设定合作区初期缺乏一个科学合理的规划作为依据等因素，在实际安排项目时不具有针对性，使合作区的定位模糊，城区与合作区现已融为一体，很难发挥合作应有的优势与功能。因此，在整合、设立和扩区后应对合作区用地和建设作出专题规划，按合作的功能、定位、主导产业等综合功能区分统筹安排入园项目，优化土地利用结构，合理配臵土地资源，突显合作区应有的作用。

三是给予开发区专项用地指标。建议上级国土资源管理部门在安排年度新增建设用地和农用地转用指标时，给予考虑设立园区专项新增建设用地指标和农用地转用指标，以体现国土资源管理部门对园区经济发展的扶持政策，保障园区入园项目用地。

附件：1.东兴市东兴镇边境经济合作区调查表

2.防城港市企沙工业区调查表

3.防城港市大西南临港工业园区调查表 4.防城港市上思县工业集中区调查表 5.防城港市防城区工业园区调查表

二○一二年三月十二日

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