电大--2016年电大 房地产法试卷小抄

小抄 一、单项选择题

1．所有人对房屋的实际控制权是何种权能的体现。（占有） 2．土地使用权转让是转让人对土地使用权进行的何种处理。（处分） 3．体育用地土地使用权出让的最高年限规定为。（ 50年）

4．人口100万以上的城市土地利用总体规划需经哪级机关批准。（国务院）

5．进行房地产开发建设，必须同时按照《 土地管理法 》和《城市房地产管理法》的要求进行。 6．土地使用权变更包括（土地使用权主体变更、内容变更和其他事项变更）

7．《城市房屋权属登记管理办法》规定，转移登记必须在转移事实发生之日起多长时间内进行（3个月） 8．房地产开发企业注册的最低限额为（100万元）。

9．房屋拆迁必须按照一定的程序进行，首先应该。（取得拆迁许可证） 10．房地产交易主要表现为房地之间的关系），并通过各种交易合同形式实现。 11．物业管理的基本主体是（业主）。

12．代办物业的租赁属于物业管理的（针对性专项服务）。

13．对外国人在我国境内的个人所有的房屋，应当依照（城市私有房屋管理条例）进行管理。 14．土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，土地增值税税率为（30%）。

15．某地块转让收入5000万元。已支付土地使用权出让金1000万元，开发土地总费用1000万元。则应计赠值税（1100万元）。

16．个人与单位之间土地的所有权和使用权争议，最低可由（乡级人民政府）处理。

17．某单位非法转让土地，并获非法所得5000万元人民币，则其所面临的最高罚款额为（2500万元）人民币。

18．在业主委员会成立之前，物业管理公司由（建设单位选聘）。

19．业主公约物业的受让人或承租人。（在作为转让合同或租赁合同的附件时有约束力 ） 20．外商进行成片土地开发的必要条件是（取得开发区域的国有土地使用权）。 21．房地产法律关系的客体是（土地、房屋）。 22．我国国有土地有偿使用的主要方式是。（ 出让 ）

23．国家建设用地主要获得方式有（划拨或出让、租赁土地使用权）。 24．下列不属于国有土地出让方式的有（ 出让方式包括协议、招标和拍卖 ）。

25．房地产法调整下列哪些关系。（民事（商品）性质的经济关系和行政管理性质的经济关系） 26．“三通一平”的“三通”是指（通水、通电、通路）。

27．下列不属于土地使用权出让合同解除条件的是（ A公共利益的需要B土地灭失）

28．下列不属于土地使用权出让合同订立原则的是（A遵守法律、法规、政策原则B符合城市规划要求原则C平等自愿原则D有偿原则 ）

29．房地产开发原则是（房地产开发的基本法律原则是指城市规划区国有土地范围内从事房地产发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则(一)依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。(二)房地产开发必须严格执行城市规划的原则。(三)房地产开发应当坚持全面规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则。(四)、房地产开发必须坚持开发的产品质量合格的原则(五)、房地产开发坚持鼓励开发建设住宅的原则）

30．房地产项目管理包括（立项管理、施工管理、竣工管理 ）

31．房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增、减时所进行的登记属于（ 变更登记 ） 32．根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费标准为该耕地被征用前三年平均产值的（6-10倍 ） 33．对以赠与方式无偿转让房地产的，契税（要征收 ）

34．根据我国《土地管理法》的规定，属于我国征用耕地补偿费的是（ 土地补偿费、安置补助费以及地

上附着物和青苗的补偿费）

35．物业管理委托合同的当事人，一方为物业管理公司，另一方为（业主或者业主委员会 ）

36．须经国务院审批的吸收外商投资进行成片开发的项目使用的土地面积为（耕地超过1000亩、其他土地超过2000亩 ）

37．土地增值税的征税范围为（国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物 ）

38．当事人不服城市房屋拆迁纠纷的行政裁决，向人民法院起诉的，应不迟于接到裁决之日后的（3个月 ） 39．《城市房地产管理法》是处理土地使用权出让纠纷的依据之一，它开始施行于（1995年1月1日 ） 40．违反土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的。（在一审诉讼期间已补办批准手续的，可以认定合同有效 ）

41．在我国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在（原土地使用者的权利,义务是否转移 ）

42．租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋所在地房管机关（ 登记 ）

43．某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是（县人民政府 ）

44．城镇居民按标准价购买公房后，其对所购房屋享有的权利是（ 拥有部分产权，可以继承 ） 45．承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应（继续履行 ） 46．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以（ 加收20%的土地闲置金 ） 47．房地产开发企业的资质等级有（ 5级 ）

48．在我国设立房地产开发企业依法应实行（ 到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案 ）

49．“三通一平”的“三通”是指（ 将开发区以外的道路、给水排水管、供电线路等引入施工现场 ） 50．拆除临时建筑（必须由建设者在批准的使用期限内拆除，对未超过批准期限的临时建筑则为合法建筑拆迁时给予适当补偿， ） 51．如果房屋的产权人和使用人是两个人，那么在该房屋被拆迁时，拆迁人需与（ 房屋的产权人和使用人协商 ） 52．北京某四合院为国家二级文物

保护单位，在维修过程中资金不足。有人建议将其部分房屋抵押进行贷款，以继续装修。该建议（违法 ） 53．房地产抵押合同的生效时间为（登记 ） 54．企业为职工交纳的住房公积金的月缴存额，为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。 新参加工作的职工从参加工作的第二月开始缴存住房公积金，月缴存额为为职工本人自己缴纳金额

的同等数额，单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为为新调入职工自己缴纳金额的同等数额 55．当职工离、退休时，其积累的住房公积金本金余额。（可以提取 ） 56．职工的住房公积金利息（ 归职工所有） 57．物业管理服务企业的管理权源于（ 委托合同 ） 58．关于涉外商品房的内、外销售，（内销售指向国内销售其购买着

为国内的各种单位或公民个人；外销售是指向境外销售，其购买着为国外或港奥台的企业、其他组织或个人）

59．涉外房产的租赁当事人一方要求解除合同时，须提前书面通知对方；工商业用房的租赁，须提前（6个月 ） 60．场地使用费标准应根据该场地的用途、地理环境条件、征地拆迁安置费用和合营企业对基础设施的要求等因素，由所在地的（省、自治区、直辖市人民政

府规定，并向对外经济贸易部和国家土地主管部门备案）。 61．在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件向有关管理部门申请定点。该有关管理部门是（ 规划管理部门 ） 62．根据《城市房地产管理法》的规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增加的房屋（ 不属于担保范围 ）

63．房地产协会的性质是（自律性组织）

64．从1999年1月1日起，新增建设用地的土地有偿使用费应专项用于（耕地开发 ） 65．在下列各种建设项目用地中，可以采用划拨方式使用土地的是（①国家机关用地《中共各级党政机关、各民主党派、各级政协工会、共青团、妇联等》和军事用地《不包括军队用于房地产开发的用地》；②城市的基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地） 66．物业管理委托合同的当事人，一方为物业管理服务公司，另一方为（ 业主或者业主委员会 ） 67．当事人申请房屋拆迁纠纷行政裁决的，行政机关应当在收到申请书之日起多少日之内做出裁决（ 30日 ） 68．我国土地利用年度计划管理的重点是实行（建设用地总量控制） 69．房地产法律关系的主体包括（参

加房地产法律关系的当事人，包括国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人） 70．某工厂依法申请用地以扩建厂房，人民政府批准其占有耕地3亩。后因资金不能到位，该扩建厂房一直未动工，现已使耕地闲置三年零三个月。对其应进行的处罚是（无偿收回）

71．根据《城市规划法》的规定，建设单位在城市建设中必须取得（建设规划许可证） 72．根据我国《土地管理法》的规定，集体土地中允许设定抵押权的是（有建筑物及其附着物） 73．下列属于房地产项目管理的是（立项管理、施工管理、竣工管理） 74．根据我国《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的（6-10倍）

75．房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下享有（优先购买权）

76．住宅房屋拆迁

作价补偿的标准，当事人（以当地房地产市场评估的办法确定） 77．平房作为公有住房销售的是（错误的）

78．职工对其以标准价购买的公有住房，不享有（全部产权） 79．物业管理的内容不包括（A常规性的公共服务B针对性的专项服务C委托性的特约服务 ） 80、物业管理的原则。(1)业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合的原则。 (2)物业管理公司实行合同聘用的原则。 (3)社会化管理、企业化经营原则。 (4)由物业管理公司实行统一的、全方位、多层次管理服务的原则。 81．下列关于业主委员会的表述，是业主委员会是指在物业管理区域内代表全体业主实施自制管理的组织。是业主大会的执行机构。是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权

益的组织。是一个常设的进行物业自治管理的业主自治机构，应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地区、县人民政府房地产行政主管机关备案。 二、多项选择题 1.被拆迁人可能是（A.房屋的所有人）（ B.房屋的使用人） （C.房屋的代管人）（D.房屋的管理人） （E.房屋的承租人） 2．发生以下情况时应当办理房地产权属登记。 房地产主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权归属的行为，例如房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨 、转让、分割、合并、裁决、抵押、典当、扩建、翻建、改建、添建、部分拆除等增减情况以及相应的宅基地、院落地适用范围的增减，更正登记、遗失登记、新建登记、限制登记、更换管理人登记、更名登记和他项权利登记、总登

记、转移登记、变更登记和其他登记。

3．《个人住房贷款管理办法》对贷款担保设定了以下方式。（抵押 ）（ 质押 ）（ 保证 ）（ 公积金贷款 ）

4．外商投资企业用地，不论其来源如何，都应缴纳场地使用费。其中（土地补偿费）（拆迁费）（人员安置费）（道路管线等公共设施分摊的投资费 ） 5．税收在形式上具有以下特征（强制性）（ 固定性 ）（ 无偿性） 6．房地产法的调整对象包括（ 土地房屋财产关系）（ 土地利用和管理关系 ）（城市房地产开发经营关系 ）（城市房地产管理关系）（城市物业管理服务关系 ） 7．根据我国《土地管理法》的规定，农民集体对其拥有的土地不得用于非农业建设的行为包括（出让）（出租）（抵押） 8．根据我国有关法律规定，下列房屋中属于共有的是（ 两个以上的

主体对同一房屋共同享有所有权） 9．关于城镇土地使用税的说法，正确的有（ 对使用国有土地的单位和个人征收的一种税 ） 10．解决房地产纠纷的法律依据有（法律文件）（司法解释） 11．房地产法律关系包含以下要素（主体）（客体）（内容） 12．《土地管理法实施条例》将国有土地有偿使用的方式界定为以下几种：（原始取得）（传来取得） 13．土地使用权传来取得的方式主要有（转让）（ 抵押权的实现）（ 民事执行）（继承）（赠与等） 14．房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，具有以下的功能：（产权确认功能）（公示功能）（管理功能） 15．按房地产开发的规模不同，房地产开发可分为（单项开发）（ 小区开发）（ 成片开发） 16．根据我国《土地管理法》的规定，符合土地利用总体规划，并依法

取得建设用地使用权的乡办企业转让土地使用权的条件是（土地管理法规定符合土地利用总体规划）（依法取得建设用地）（ 因破产、兼并等情况而致使土地使用权依法发生转移的），不受集体土地使用权不得转让的限制。

17．设立房地产开发企业必须（有自己的名称和组织机构）（有固定的经营场所）（有符合国家规定的注册资本 ）（有足够的专业技术人员 ）（ 法律行政法规规定的其他条件）

18．房屋拆迁补偿的方式有（货币补偿）（房屋产权调换）

19．关于房产税，下列说法正确的有（广义的房产税，是指房地产开发经营中涉及的税，包括城镇土地使用使用税、耕地占用税、房产税、印花税、城市维护建设税 、固定资产投资方向调节税、营业税、企业所的税、外商投资企业和国外企业所的税、个人所得

税等 ）（狭义的房地产税指房地产为课税依据或着主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税，包括城镇土地使用税、耕地占用税固定资产投资方向调节税、房产税、和土地增值税。）

20．外商投资企业用地，都应缴纳场地使用费，包括（征用土地补偿费）（ 原有建筑物的拆迁费）（人员安置费）（配套设施分摊费用） 21．房地产法律关系的客体包括：（土地）（房屋） 22．我国房地产市场的特征有（综合功能）（多级市场）（法定形式）（国家干预）（使用的期限性） 23．国有土地的使用一般具有如下特征（权力的派生性）（客体的有限性）（取得的法定性）（使用的期限性）

24．依照房屋所有权的主体不同，房屋可以分为如下几种（公房）（私房）（外产房）（中外合资房）（其他性质的房屋所有权）

25．现代物业管理是一种有别于传统房产管理的新型管理模式，具有以下特征：（是民事关系）（基于服务合同而产生）（具有补偿性） 三、填空题 1．房屋方面，我国存在三种所有权，即全民所有、集体所有和（私有）。

2．土地复垦实行“谁破坏、（谁复恳）”的原则。 3．房地产权属登记的功能包括产权确认功能、公示功能和（管理功能）

4．房地产开发应当做到经济效益、社会效益与（环境效益）相统一。 5．拆迁补偿的形式有货币补偿和（房屋产权调换）。

6．房地产交易包括转让、赠与和（ 继承）三种形式。

7．房地产刑事法律责任是人民法院通过（刑事审判）法律程序判决的。

8．共有房产分为（共同共有）和按份共有两种形式。 9．出租人出卖房屋时，应提前（3

个月）承租人。 10．具体进行物业管理的行为主体是物业管理（服务）公司。 11．按照土地资源状况和土地利用总体利用规划，将土地分为建设用地、农用地和（未利用地）。 12．物业管理服务公司在《物业管理条例》中的称为“物业（管理服务）合同。” 13．房屋共有的形式包括共同共有和（按份共有）。 14．按房地产开发的目的不同，可分为经营性开发和（自用性开发）。 15．拆迁当事人包括拆迁人和（被拆迁人）。 16．房产交易是指房地产产权的变更与（转移），包括房地产转让、抵押与租赁。 17．外国人（依法）可以在我国境内拥有房屋产权。 18．房地产法律责任中的刑事责任，是根据犯罪主体、犯罪主观方面、犯罪（犯罪客体）和犯罪客观方面四个要件来确定。 19．仲裁具有简便、灵活和专家办案等特点，故成为

解决房地产（纠纷）的主要形式之一。

30．狭义的房地产民事责任是指违法或（违约）后，偿性）。 40．房地产抵押范围包括主债权、变更和转移，其形式包括房地产转权利义务关系。 8．房地产转让：让、抵押、租赁。 是 指 房 地产 权利

20．房地产（违法）行为是指违反国家有关房地产管理法律法规的行为。

21．房地产是土地和（房产）的总称。 22．土地法律关系调整方法包括（民事性的方法）和管理性的方法。 23．房屋所有权包括四项权能，即占有、使用、收益和（处分）。 24．按房地产开发规模不同，可分为单项开发、小区开发和（成片开发）。 25．被拆迁人的基本权利有补偿和（安置）。 26．房地产（交易）是指房地产产权的变更与转移，包括房地产转让、抵押和租赁。 27．具体进行物业管理的行为主体是物业管理（服务）公司。 28．住房（公积金）管理委员会主任应当由具有较高社会公信力的人士担任。 29．（城镇）土地使用税对使用国有土地的单位和个人征收的一种税。

依法应承担的民事法律后果。 31．在我国现阶段，实行土地的社会主义公有制，即国家所有制和（集体所有制）。 32．房产（现售）是指房产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房屋价款的行为。 33．处理房地产相邻关系应遵循的原则是有利生产、方便生活、团结互助和（公平合理）。 34．按房地产开发的范围不同，可分为新城区开发和（旧城区开发）。 35．拆迁人的基本义务是给被拆迁人补偿和（安置）。 36．外国人（依法）可以在我国境内拥有房屋产权。 37．房地产民事责任是指违法和（违约）后，依法应当承担民事法律后果。

38．贷款人应根据实际情况，合理确定贷款期限，但最长不超过（20年）。 39．税收有三个基本特征，即固定性、强制性和（无

（利息）、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。 41．土地增值税的税率采用（四级）级超额累进税率。 42．经批准开山填海整治的土地和改造的荒弃土地，从使用月份起免缴土地使用税（5到10）年。 43．国有土地使用权转让合同的转让方，应当是依法取得（国有土地使用证）的土地使用者。

44．对违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用数量较大，造成大量耕地毁坏的，处（5）年以下有期徒刑，并处或者单处罚金。 45．国有土地使用权出让属于房地产的（一）级市场。 四、名词解释题 1、建设用地: 是指建造建筑物，构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，军事用地等， 广义上是指已利用土地中的一切非农业生产用地。 2．房地产交易:是指房地产产权的

3．物业管理: 是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动。 4．房地产税收：广义的是指房地产经营中涉及的税。狭义的是指以房地产为课税依据或者主要以房地产经营流转行为为计税依据的税。包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房地产税、契税合土地增值税。 5．拆迁当事人：是指城市房屋拆迁活动的参与者，包括拆迁人、被拆迁人。 6．房地产权：指房地产权利人对房地产享有的实际支配和控制的权利

7．房地产相邻权:即房地产相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处理权时， 相互之间应当

给予便利或者接受限制而发生的

人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 9．个人住房贷款：是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。 10．涉外房地产：广义的指涉外房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素。狭义的是指房地产法律关系的客体——房屋、土地位

于我国境内，主体

具有涉外因素。 11．农村土地承包经营权；是指农村土地承包人对其 依法承包的土地

享有占有、使用、收益和一定处分的权利。 12．房地产权属登记：是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。

13．商品房现售：是指房地产开发

企业将竣工验收又称“卖楼花”。 益。。 关系。 具有一定年限且合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 14．经济适用房开发贷款：是指贷款人用信贷资金向借款人发放的、用于支持经济适用住房开发建设的贷款。 15．房地产纠纷：是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。这里所说的“当事人”，既可以是公民、法人和其他组织，也可以是政府、政府下属房地产主管部门及其他行政机关。 16．基本农田: 是指按照一定时期和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。 17．房地产开发 ：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 18．商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售

19．住房公积金：是由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，存入个人公积金账户，用于购、建、大修住房的基金。 20．房地产违法行为：是指违法国家有关房地产管理法律、法规的行为。 21．房产税：是指以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。广义的是指房地产经营中涉及的税。狭义的是指以房地产为课税依据或者主要以房地产经营流转行为为计税依据的税。包括城镇土地使 用 税 、 耕地占有

税、固定资产投资方向调节税、房地产税、契税合土地增值税。 22．业主大会：是指物业管理区域

内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权

23．业主委员会 ：是指在物业管理区域内代表全体业主实施自制管理的组织。是业主大会的执行机构。是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理

活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。 24．房地产法：是调整房地产关系的法律规范的总称。之所以说它是“总称”，一因这些法律规范分布于多项法律、法规之中；二是房地产关系复杂，涉及面广，迄今为止我国以至世界各国还没有出现一部大而全的、以“房地产法”命名的法律。所以，应把房地产法理解为是调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。 25．土地管理法 ：

是国家为实现土地管理目的而制定的各种法律规范的总称。它调整因确认土地所有权、取得和转让土地使用权、开发利用土地，以及规划、管理、保护和产生的各种经济

26．经济适用住房：是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 五、简答题 1、简述我国现阶段土地使用制度 的特点？ 43

答：①国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨；②土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权；③国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理；④建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用的要件。 2、国有土地使用权出让的法律特征是什么？113 答：①土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。出让土地使用权的一方是国家，一般是以各级人民政府管理部门为代表，称为出让人；另一方是自然人或法人，称为受让人。②权利的有期性和有限性。土地出让权出让均

不得超过法定最高年限的规定。出让土地使用权的范围，仅限于城市规划区内的国有土地。城市规划区内的集体土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 3、处理房地产相邻关系时应注意哪些问题？80 答：①有利生产：相邻各方的矛盾有的直接发生在生产过程中，有的虽然不是直接发生在生产过程中，但也与生产有着直接或间接的联系，所以，相邻关系的处理一定要从有利于生产发展、有利于社会主义市场经济建设的角度出发。②方便生活：相邻关系往往直接关系到人民群众的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响。③团结互助：相邻各方不仅是平等主体之间的关系，而且还是社会主义协作的关系。④公平合理：相邻关系涉及多方利益。相邻各方在处理相邻关系时，必须依

法合理地行使自己的权利，不得只顾自己的利益而妨碍或者损失对方的利益。 4、在哪些情况下职工可以提取自己的住房公积金？P226 答：①购买、建造、翻建、大修自住住房的；②离休、退休的；③完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；④出境定居的；⑤偿还购房贷款本息的；⑥房租超出家庭工资收入的规定比例的。5、简述土地使用权终止的几种情况。 P46 答：①因土地使用权出让合同期限规定的使用期限届满而终止。②土地使用权期限届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依据法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。③因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。④因土地的灭失而导

致土地使用权的终止。 6、简述房产开发企业设立的条件。P 122

答：①有自己的名称和组织机构；②有固定的经营场所；③有符合国家规定的注册资本；④有足够的专业技术人员；⑤法律、行政法规规定的其他条件。 7、简述房地产法律关系的构成要素。P24 答：（一）主体：主体即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者。（二）客体：客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。一般来说，客体分为土地和房屋，他们属于不动产。（三）内容：内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可以说是主体各方关系的落脚点。 8、简述房产税的主要内容。P239 答：是指以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一

种税。广义的是指房地产经营中涉及的税。狭义的是指以房地产为课税依据或者主要以房地产经营流转行为为计税依据的税。包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房地产税、契税合土地增值税。 9、简述房产税收效益的主要内容 答：1、保护税本，培育税源。3、税率设计要适当。3、提高资源配置的效率。

10．我国现阶段房屋拆迁的基本原则有哪些？P136 答：（一）符合城市规划：城市规划是建设城市和管理城市的基本依据。城市房屋拆迁的实施，理所应当符合城市规划的要求。（二）有利于城市旧区改造：城市房屋拆迁与城市旧区改建密切相关。城市旧区，是城市在长期历史发展和演变过程 中逐步形成

的进行各项政治、经济、文化、社会活动的居民集聚区。（三）有利于生态环境改善：生态环境是指人类

生存和发展的基本条件，是经济、社会发展的基础。改善生态环境，实现可持续发展，是我国现代化建设中必须始终坚持的一项基本方针。（四）保护文物古迹：在拆迁过程中必须保护文物古迹，就是要做到建设与保护并重。保护文物古迹，是开展科学研究工作的需要。同时，保护文物古迹，对于继承社会主义精神文明，有着重要的意义。 11．简述建筑物区分所有权的组成。

答：建筑物区分所有权是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。建筑物区分所有权的组成包括建筑物区分所有权的专有部分和建筑物区分所有权的共有部分。建筑物区分所有权的专有部分是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分。它由一定平面的长度与一定立体的厚度构成，与其他

专有部分或共有部分以墙壁、天花板、地板相间隔。建筑物区分所有权的共有部分是供区分所有人共用，属于区分所有人共有的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有部分是由法律直接规定属于共有的部分。约定共有部分是由区分所有人约定某专有部分成为共有部分。 12．简述处理涉外房地产关系应该遵循的原则。 答：一、维护国家主权原则：在处理涉外房地产问题时，应当将维护国家的主权和安全放在首位，坚持国家和集体对土地的所有权，任何组织或个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地，无论以何种形式与外商合作进行房地产的开发与经营活动，都要以维护我国主权为前提。二、平等互利原则：平等互利原则是指在国际经济贸易活动中，中外各方当事人之间，在法律地位上是平等的，在经济上应对

双方有利。三、统一管理原则：主要表现在：（1）任何单位和个人使用土地，都必须经过当地人民政府的审查批准；（2）任何单位和个人使用土地，都必须遵守已经确定的建设总体规划。（3）土地使用权统一进行有偿转让。 13．简述我国现阶段城镇住房制度改革的基本原则。 答：（一）国家、集体、个人三者共同负担的原则：坚持国家、集体、个人三者共同负担的原则，包括三层含义，必须全面理解，统一把握。1。对待住房建设，国家、集体、个人都要有投资2。国家在住房改革后并不是卸下自己的社会责任。3。国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的货币工资（二）租、售、建并举的原则（三）统一政策下的因地制宜、分散决策的原则（四）新旧机制转换的原则

14．简述契税的征税对象。 答：征税对象为转

移土地、房屋权属的行为，包括国有土地使用权出让，土地使用权转让，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换。其中，土地使用权转让不包括农村集体土地承包有、经营权的转移。 15．简述个人住房贷款的条件。 答：借款人应是具有完全民事行为的自然人，并且必须同时满足以下条件：（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）具有购买住房的合同或协议；（4）不享有购房补贴的以不低于所购住房价款的30％作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；（5）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；（6）贷款人规定的其他条件。 16．我国现阶段房屋所有权主要有哪些种类？ 答：依主体不同，

可分为公房、私房、外产房、中外合资房和其他性质的房屋所有权。（1）国有房屋所有权，即国家对国有房产享有的所有权。国有房产可分为直管公房和自管公房。 （ 2 ） 集

体房屋所有权，即由劳动群众集体所有制单位享有的房屋所有权。（3）私有房屋所有权，即由公民个人、家庭、数人共有或私营企业拥有的房屋所有权。（4）外产房屋所有权，即由外国政府、企业、社会团体、国际性机构和外国侨民在中国境内享有的房屋产权。（5）中外合资房屋所有权，即由中国企业或其他经济组织与外国企业、其他经济组织或个人共同在中国境内享有的房屋所有权。这种房屋所有权产生于中外合资双方合资建造、购置房屋等法律事实。 （6）其他性质的房产所有权，如宗教团体的享有的房屋所有权。 17．我国对于外商投资成片土地开发经营设定了哪

些必要的限制？ 答：（1）向外商出让的只是土地使用权，没有所有权，土地所有权仍属于国家。（2）出让的国有土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。如要开发利用，应依照国家有关法律、行政法规的规定进行。（3）开发企业依法自主经营，但在其开发区域内没有行政管理权。开发企业与其他开发企业的关系是商务关系。（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，必须遵守我国的法律、法规，不得从事国家法律、法规禁止的经营性活动和社会活动。对涉及国家安全的基础设施，如邮电通讯事业，外商只有开发建设权，没有经营权。开发区域的行政管理、司法管辖、口岸管理、海关管理等分别由国家有关主管部门、所在地人民政府和有管辖权的司法机关负责管辖。

18．简述我国房地产法的基本原则。 答：1、土地共有原则2、土地有偿使用原则3、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则4、房地产综合开发原则5、城镇住房商品化原则6、宏观调控与市场调节相结合的原则 19．简述城镇住房制度改革的基本内容。 答：城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物分配的方式改变为以劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济使用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷

体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产和相关产业的发展；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。 20．简述建筑物区分所有权的法律特征。

答：1、复合性和一体性：复合性是指建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。一体性表现在：一是构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。二是在同一栋建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般公有权。2、专有所有权的主导性。表现为：一是区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共有部分持分权及成员权。二是区分所有权人专有所有权的大小，决定了共有部分持分权及成员权的大小。三是

在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。3、权利主体身份的多重性：在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份也具有多重性。 21．土地增值税法定扣除项目有哪些？

答：1、取得土地权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。2、房地产开发的成本、费用。开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。3、经过当地主管税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格。4、与转让房地产有关的税金，包括纳税人在装让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花

税。转让时缴纳的教育费附加可以视为税金扣除。5、财政部规定的其他扣除项目。依据规定，从事房地产开发的纳税人可以按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和为基数，加计20％的扣除额。 六、论述题 1、试论述基本农田保护方面的法律责任。P285 答：（一）非法占用、非法批准占用、非法转让基本农田的责任。违法基本农田保护条例规定，有下例情况之一的，依法从重给予处罚：（1）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基本农田的；（2）超过批准数量，非法占用基本农田的；（3）非法批准占用基本农田的；（4）买卖或者以其他形式非法转让基本农田的。以上所称“从重”处罚，应当在《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定的处罚限度以内做出，不能另立新的标准。（二）应划入基本农田

保护区而不划入的责任。对应当划入基本农田保护区的耕地，立法上做出了明确的规定。违反基本农田保护条例规定，应当将耕地划入基本农田保护区而不划入的，由上一级人民政府责令限期改正；拒不改正的，对直接负责的管理人员和其他直接责任人员依法给予行政处分或者纪律处分。但行政处分代替不了改正错误，应当划入基本农田保护区的耕地仍须限期划入。（三）破坏基本农田保护区标志的责任。违法基本农田保护条例的规定，破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由县级以上地方人民政府土地行政管理部门或者农业行政管理部门责令恢复原状，可以处1000元以下罚款。（四）非法占用基本农田的责任。违反基本农田保护条例的规定，占用基本农田建窖、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废气物或者从事其他活

动破坏基本农田，毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费1倍以上、2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（五）侵占、挪用耕地开垦费的责任。侵占、挪用基本农田的耕地开垦费，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分或者纪律处分。

2、试分析物业管理服务企业与业主委员会之间的关系。

答：1、物业管理服务企业和业主委员会的法律地位；2、物业服务企业与业主委员会的合作；3、业主委员会对物业服务企业的监督权，（一）物业管理服务企业依合同实施物业管理。在物业管理中，业主才是物业管理的主体，决策人是业主委员会，物业管理服务企业实际上是其雇员。（二）物业管理服

务企业是独立的企业法人。物业管理服务企业和业主委员会之间是受托人和委托人、服务者和被服务者的平等关系，没有隶属关系。（三）物业管理服务企占主导地位，多种所有制经济共同发展，土地不仅是资源，而且是资产，我国实行了土地社会主义公有制，我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的地资源，制止非法占用土地的行为，要坚持实行土地用途管制制度。 ④房地产综合开发利用原则。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益面的比例也较大。对此，必须引起高度重视。从宏观上说，构建社会主义和谐社会，必须妥善协调由土地、房屋纠纷引起的利益关系，维护社会安定团结；从微观系到国家经济建设发展的大局，另一方面又涉及许许多多农民的切身利益。因征地、用地问题引起群众集体上访的事件在某些年份曾出现上升的趋势，业与业主委员会合作。在管理物业的过程中物业管理服务企业经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业管理服务企业大交道，由此而产生了它们之间的合作关系。

3。我国房地产法的基本原则。 答：房地产法的基本原则是既要能够全面、充分反映房地产所调整的社会经济关系的客观要求，又要能对房地产法的立法、行政执法、司法和守法具有普通指导意义，还要能利用它来克服或者弥补成文法的局限性。依据法律、法规和政策文件，我国房地产法的基本原则有：①土地公有原则。社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济

外，属于劳动群众集体所有。 ②土地有偿使用原则。国家依法实行国有土地有偿使用制度，农村集体经济组织经过批准，可以彩土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业，农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 ③十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。保护土地、保护耕地就是保护我们的生命线，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土

相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 ⑤城镇住房商品化原则。国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件，逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。 ⑥宏观调控与市场调节相结合原则。在房地产权益关系和管理关系中，国家以科学的管理方法来宏观调控指导，适当放开，而由市场去调节。 4．为什么必须依法正确处理土地和房屋的纠纷问题？

答：土地、房屋纠纷在现实生活中大量存在。在党委、人大、政府受理的信访案件中，在人民法院、仲裁机构受理的纠纷案件中，房地产方

上说，正确处理人民内部的这类矛盾，有利于维护群众现实的、直接的利益，使受损害方得到合理的补偿或补救。 房地产纠纷往往涉及面广，社会影响大。例如，有的纠纷不仅发生在两个平等的当事人之间，而且可能牵涉到某些政府管理部门；有的纠纷关系到几个村、几个乡、几个县的众多单位。虽不可能每一个按奖都是“千一发而动全身”，但确有一些案件盘根结错，影响广泛。为了保障和促进社会主义市场经济的发展，维护社会秩序稳定，保护公民、法人和其他组织的合法权益，必须公正、及时地处理房地产纠纷案件。 特别应当指出的是：土地问题是一个政策性很强的问题。一方面它关

其主要原因，或是由于一些地区的政府和有关部门未能严格执行国家土地政策，或是由于某些干部工作方法不当，甚至以权谋私，激化了与群众的矛盾，由此造成局部地区社会不稳定。发展经济建设与保护群众利益从根本上说是一致的，各级党政政府领导及工作人员在办任何事情的时候，都不应当忽视这个问题。中国需要稳定、改革、发展。稳定是基础，改革是动力，发展是目的。为了有利于推动房地产业健康发展、有利于维护正常的房地产时常秩序、有利于保护房地产当事人的合法权益，必须把房地产市场活动纳入法制化底轨道，必须依法正确处理各类房地产纠纷案件。 无论是审判、仲

裁，或是行政处理，都应坚持两个基本的理念：一是公正、一是效率。由此才能建立起有效维护房地产及其市场秩序的最后防线。 5．试论土地用途管制制度 答：土地用途管制制度，是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地这样的一种制度。与过去的用地审批制度的主要区别在于，按照土地用途管制制度，应当主动依据土地利用规划划定土地用途，并依法规范土地利用行为，划分土地管理权限，控制土地用途变更。此外，土地用途管制制度采用规划公示的办法，向社会公众告示土地用途分区和用途限制，因而有利于书会公众对土地的利用和管理实施监督。

土地用途管制制度的内容：（一）土地用途管制的依据：作为实行土地用途管制依据的，是土地利用总体规划。该总体规划指，在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理和保护，在空间上、时间撒谎能够所作的总体安排和布局。1、土地利用总体规划的编制原则。各级人民政府依据国民经济和社会发展计划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。土地利用总体规划的编制原则：一是严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；二是提高土地利用率；三是统筹安排各类、各区域用地；四是保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；五是占用耕地与开发复垦耕地想户平衡。2、土地利用总体规划对土地用途

的分类。土地管理法将土地分为农用地、建设地和未利用地三类。3、土地利用总体规划的审批程序。全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。4、土地利用总体规划的任务：在确保耕地总量动态平衡的前提下，统筹安排各类用地，控制城镇建设用地规模。5、土地利用总体规划的修改：必须经原批准机关批准，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的用途。（二）农用地转为建设用地的批准权限。根据土地用途管制的要求，建设用地必须符合土地利用总体规划所确定的用途，并且

严格要求限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。（三）集中征地审批权。根据宪法和有关法律的规定，征地权属于国家。《土地管理法》针对以往征地权过分分散带来的弊病，适应土地用途管制的要求，适当集中了征地审批权，这是一项重大的制度改革。（四）完善土地登记制度。土地登记是在指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的利用设置的管制条件等情况登记在专门的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。（五）健全土地监督审查制度，强化土地法律责任。实行土地用途管制制度，要求使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 七、案例分析题 1、某工厂为了扩大生产规模，拟投资80万元人民币兴建一个分厂，遂向某县人民政府

申请用地2亩（以有偿出让方式取得土地使用权），经县政府审核批准同意其使用城市规划内属于A村集体所有的非耕地2亩。为保证按时使用土地，该工厂与A村签订了土地使用权出让合同。该合同规定：由A村向工厂出让土地2亩，土地使用权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年，合同的其他款项均参照国家关于出让土地使用权的标准合同注明。请问：

1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？答：合同无效。该合同存在违法：1、集体土地使用权不能以裸地出让土地使用权；根据我国《土地管理法》规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。2、A村不符合出让主体资格；3、出让土地使用权使用期限超过工业用地使用期限50年的最高期限。

2）县级人民政府批准该工厂用地70年是否合法？为什么？答：不合法，因为根据《土地管理法》的规定,.出让土地使用权使用期限超过工业用地使用期限50年的最高期限。

3）依照有关法律规定，该工厂应当如何取得合法的土地使用权？答：应当先由县政府将A村土地征用为国有土地，转为建设用地，该工厂通过与县人民政府以出让方式取得土地使用权 答：①.该土地使用权出让合同无效.因为,按照我国有关法律规定,集体所有的土地,必须先依法征为国有,其土地使用权才能出让.土地使用权的出让方只能是代表政府的土地管理局,本案中的A村直接出让土地使用权是违法的,所以是无效的.

②县人民政府批准该工厂用地70年是不合法的,依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让让暂行条例》规

定,工业用地最高年限为50年. .③该工厂取得土地使用权的合法方式应该是:应当首先由人民政府依法定权限批准征用A村的土地，将集体土地变为国有土地,然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权转让合同工厂缴纳土地使用权出让金给政府,并依法登记领取土地使用权证书,取得土地使用权。

2．2004年3月20日，张某与李某签订了一份房屋租赁合同。合同约定：张某将自有住房一套出租给李某居住，每月租金1000元，按月收租，租期二年，到2006年9月20日为止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005年4月，张某因欠王某50万元，便将该房屋抵押给王某，双方订立了抵押合同，合同约定：

如张某不能在2005年6月底还债，王某有权将该房屋折价抵债。王某于2005年7月起开始实现其抵押权，要求李某向其缴纳押金，被李某以王某无权收取押金为由拒绝。以后，即从2005年7月至2006年5月，无论张、王怎样催促，李某均以张、王之间存在的抵押合同不成立为由，既拒绝向张某交租，也不向王某交租，遂张某决定终止租赁合同。经查获知，自2005年7月起，张、王因抵押合同发生了诉讼，法院对该案尚未判决。问题：

1）张某能否将已出租的房屋抵押给王某，为什么？答:可以。尽管张某已经将房屋出租，但他仍是房屋的产权所有人，根据我国房地产法的规定，房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故不影响他行使抵押的权力。 2）王某与张某的抵押合同是否有效，为什么？答:无效。理由：因为

张、王的抵押合同虽然是双方共同意思表示的结果，但是根据我国法律规定，房地产抵押，应当根据规定办理抵押登记，即到房地产管理部门办理抵押登记，由房地产管理部门发给《房地产他项权证》。既然张、王未办此手续，故该合同无效。抵押合同中不能有流质的约定。张某与王某约定张某不能还债以房屋折价抵债违反了这一规定；该抵押合同没有登记。抵押合同自合同登记之日起生效。 3）王某是否有权向李某收取押金和租金，为什么？答:王某无权向李某收取租金和押金。虽然王某是抵押权人，但是并非房屋产权所有人，只有业主才能向承租人收取押金和租金，王某如要收取押金和租金，必须成为该房屋的产权所有人，或者获得张某的授权，另由于抵押合同无效，王某无权取得该房屋所有权。

4）张某和王某是否有权终止租赁

合同，收回房屋，为什么？答:1、王某无权终止租赁合同，理由同上，他不是该合同的签约人，更非产权所有人。2、张某有权提前终止租赁合同，收回房屋。根据法律规定，承租人拖欠租金6个月以上的，出租人有权收回房屋，终止合同，因为李某无理由未交纳租金满6个月，此外，张、王之间的抵押合同是另一法律关系，与张某与李某之间的租赁合同无关，故不能成为李某拒付租金的理由。

3．案由：1995年10月，某市一房地产开发公司与该市土地管理局签订了200亩土地使用权出让合同，每亩地价为10万元。该公司受让土地后，在未经任何开发的情况下开始转让其所获得的土地使用权。1995年6月该公司另一房地产开发公司签订了土地使用权转让合同，以每亩12万元的价格转让，合计地款项共计2400万元。市

土地管理局获知此事后，下达了行政处罚决定书，没收其违法所得400万元。请问： 1)两房地产开发公司签订的合同是否有效？为什么？答；转让合同无效。理由；根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备以下条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书：（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供水、电、热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地的平整，形成工业用地或着其他建设用地条件；3、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以出让方式取得土地使用权不具备上

述条件的，就属于不符合法律规定的有关转让条件。由此可见以上两公司都不符合法律规定的有关转让条件。在未进行任何开发的情况下转让土地使用权是典型的非法“炒卖”土地使用权，因此转让合同无效。

2)土地管理局的行政处罚是否合法？

答；合法，土地管理局根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》以及我国其他有关法律规定所作出的处罚决定，是合法的。违反法律规定转让土地使用权的，由县级以上任命政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。

3)若管理相对人对此处罚不服，可通过什么途径得到法律救济？ 答；1、是申请行政复议。相对人可以自知道该具体行政行为之日起60天之内向该市人民政府或者上级国土管理部门申请复议，对复议决定不服的，可以

向人民法院提起诉讼；2、直接向作出处罚决定的机关所在地的人民法院提起诉讼。 4．案由：某酒店与某市公园管理处签订租赁合同，双方商定由酒店承租公园内的长春轩饭店，并投资改建为酒店的分店，长春轩饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为10年。然后酒店向市规划局申请改建长春轩饭店，市规划局查明该饭店的土地使用权属于市园林局，遂发文要求园林局办理报建手续。市规划局根据市园林局的申请，核准将饭店改建成一栋四层楼的酒楼，建筑面积为5000平方米。改建期间，酒店在原长春轩饭店的北侧加建一幢三层面积为900平方米的附属用房，加建一幢三层面积为900平方米的附属用房一幢四层面积为1000平方米的酒楼雅座。市规划局发现后，认为园林局未经批准擅自扩大建

设规模，侵占绿地，违反了城市规划的有关规定，违反了城市规划，遂做出处罚决定；没收上述违章加建的两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府有关主管部门申请复议。试问：

1）本案中，谁是申请改建的合法主体？为什么？答：申请改建的合法主体是市园林局。因为该饭店的土地使用权属于市园林局，市园林局是土地使用人， 2）A酒店加建的附属用房是否合法，为什么？答：不合法。违反了规划许可，加建的附属用房未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件，属于违章建筑。

3）规划部门的行政处罚是否合法，为什么？答：合法。在本案中,园林局和酒店在进行改建工程时,未经规划部门批准,擅自扩大建设规模,侵占公园绿地,属于违反《城市规划法》的行为.根据城市规划法的规定,在城市规划

区内未取得建设工程是规划许可证或者违反建设工程规划许可规定进行建设,严重影响城市规划的,由县级以上人民政府规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或没收违法建筑物,构筑物或其他设施.可见,规划部门对园林局违法事实的认定准确,处罚有法律依据。 4）园林局如果对复议决定不服，能否提起诉讼？答：可以。园林局根据《行政复议法》和《行政诉讼法》的有关规定可以提起行政复议或者行政诉讼。 5. 案例；基本农田保护方面的法律责任。P285 答：（一）非法占用、非法批准占用、非法转让基本农田的责任。违法基本农田保护条例规定，有下例情况之一的，依法从重给予处罚：（1）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基本农田的；（2）超过批准数量，非法占用基本农田的；（3）非法批准占用基本农田的；

（4）买卖或者以其他形式非法转让基本农田的。以上所称“从重”处罚，应当在《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定的处罚限度以内作出，不能另立新的标准。（二）应划入基本农田保护区而不划入的责任。对应当划入基本农田保护区的耕地，立法上作出了明确的规定。违反基本农田保护条例规定，应当将耕地划入基本农田保护区而不划入的，由上一级人民政府责令限期改正；拒不改正的，对直接负责的管理人员和其他直接责任人员依法给予行政处分或者纪律处分。但行政处分代替不了改正错误，应当划入基本农田保护区的耕地仍须限期划入。（三）破坏基本农田保护区标志的责任。违法基本农田保护条例的规定，破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由县级以上地方人民政府土地行政管理部门或者农业行政管理部门责令恢

复原状，可以处1000元以下罚款。（四）非法占用基本农田的责任。违反基本农田保护条例的规定，占用基本农田建窖、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废气物或者从事其他活动破坏基本农田，毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费1倍以上、2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（五）侵占、挪用耕地开垦费的责任。侵占、挪用基本农田的耕地开垦费，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分或者纪律处分。

案例6分析物业管理服务企业与业主委员会之间的关系。 答：1、物业管理服务企业和业主委员会的法律地位；2、物业服务企业与业主委员会的合作（P211）3、业主委员会对

物业服务企业的监督权。（一）物业管理服务企业依合同实施物业管理。在物业管理中，业主才是物业管理的主体，决策人是业主委员会，物业管理服务企业实际上是其雇员。（二）物业管理服务企业是独立的企业法人。物业管理服务企业和业主委员会之间是受托人和委托人、服务者和被服务者的平等关系，没有隶属关系。（三）物业管理服务企业与业主委员会合作。在管理物业的过程中物业管理服务企业经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业管理服务企业大交道，由此而产生了它们之间的合作关系。 案例7；某市甲房地产公司新建住宅小区一处。该小区有十九层楼房，居住1100户居民。为了便于管理，该房地产公司在2002年初成立了物业管理公司。2002年底，物业管理公司在其中

一栋楼房底层电梯间分隔出一个小间出租，由胡某设立小吃部，每月向物业公司交纳1000元租金。由于小吃部缺少卫生设施，影响卫生，居民意见纷纷，大楼管理委员会向物业公司提出意见，要求取消小吃部。物业公司认为开设小吃部是为了方便居民，物业管理公司作为小区管理单位，有权处理这些事务，关于胡某的卫生问题，公司可以进行教育。由于物业管理公司拒不接受管委会的意见，业主向法院起诉。

1) 物业管理公司的做法及答复是否正确？为什么？答：物业管理公司的做法及答复均不正确。物业管理公司在管理物业的过程中应当接受中应当接受管委会以及业主或使用人的监督，对于重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可方可执行。而物业管理公司未经该小区管委会及业主同意，擅自将楼房的

电梯分隔出一部分出租，改变其功能，有碍楼内的安全及卫生，违反了物业管理的法律规定。

2)、业主是否有权向法院起诉？为什么？答：有权起诉！因为物业管理公司不履行物业管理合同及违反了物业管理法规。 3)、本案如何处理？答：法院应依法判决支持原告的诉讼请求。责令该物业管理公司停止非法行为，取消小吃部。

房地产法补充资料(本版本为2005年前的老题库，考试时请带上以防变题) 一、单选： 1．“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押”这一规定体现了房地合一的原则； 2．房地产抵押合同签订后，土地上新增加的房屋不属于抵押财产； 3．需要拍卖该房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优

先受偿； 4．抵押权人只能通过拍卖抵押物来实现债权； 5．土地利用总体规划的期限，一般为15年 6．省、自治区直辖市划定基本农开发的，可以无偿收回土地使用权； 14．若出典人超过30年回赎期限，原则上作绝卖处理，不得赎回房屋；

15．职工购房实行分期付款的首期主管部门对城市建设必须坚持“一书两证制度”：A .选址意见书 B.建设用地规划许可证 C.建设工程规划许可证 5. 国家房地产管地私有制 10. 国有土地的使用:A.行政划拔 B国有土地有偿使用 C.国有土地承包经营 11. 土地使用权出让的最高年限规15. 土地使用权终止的原因及其后果,可分为下列四种:A.因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止； B.土地使用权届满前，国家根据社理体制:A.国务院 定:A.居住用地70

田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上； 7．临时使用土地的期限一般不超过2年； 8．农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；

9．农民集体所有的土地使用权，不得出让，转让或者出租于非农业建设；

10．房屋所有人出卖已出租房屋，须提前3个月通知承租人； 11．修缮出租房屋的义务一般由出租人承担； 12．对无正当理由闲置6个月以上不用的住宅，房屋产权人可以收回其使用权； 13．超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工

付款不得低于实际售价30%，分期付款的期证一般不超过10年； 16．职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以进入市场交易； 17．传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国； 18．土地增值税税率采用四级超额累进税率； 19．契税实行比例税率，税率为3%—5% 二、多选: 1. 房地产市场的特征:A.综合功能 B.多级市场 C.法定形式 D.部分限制 E.国家适度干预 2. 房地产业的作用体现在: A.基础性 B.先导性 3. 房地产法律关系包含三要素: A.主体 B.客体 C.内容

4. 根据《城市规划法》，规划行政

B.地方人民政府 C.土地行政部门 D.建设行政主管部门

6. 国务院对全国土地实行宏观调空包括:A.批准各省、自治区、直辖市的土地利用总体规划；B.人口在100万以上的城市和国务院指定的城市的土地利用总体规划；C.批准征用基本农用、基本农用以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的； 7. 土地法律关系包括两类: A.土地财产法律关系 B.土地行政管理法律关系 8. 土地管理法的基本内容A.土地用途管制 B.加强耕地保护 C.提高征用土地的补偿标准D.加大查处土地违法行为的力度

9. 土地所有制分为两大类型:A.土地公有制 B.土

年 B.工业用地50年 C.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年D.商业、旅游、娱乐用地40年 E.综合或其他用地50年。

12. 土地使用权出让方式:A.拍卖 B.招标 C.双方协议

13. 土地使用权转让的方式:A.买卖 B.赠与 C.交换

14. 土地使用权转让必须同时具备三个条件:A.土地使用权是有偿出让取得的；B.按照出让合同约

定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书；C.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的；

会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权；C.因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地，超过合同约定动工开发日期满二年未动工的，国家可以无偿收回土地使用权；D.因土地的灭失而导致土地使用权的终止； 16. 土地使用权划拨的范围:A.国家机关用地和军事用地；B.城市基础设施用地和公益事业用地；C.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；D.法律，行政法规规定的其他用地； 17. 划拔土地使用权，只有在符合一定条件下才可转让、出租、抵押：A.土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人；B.领有国有

土地使用证；C.具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明；D.依照有关补交土地使用权出让金或获得收益抵交土地使用权出让金；

18. 最新《土地管理法》规定的可以收回划拔的国有土地使用权哪些适当补偿：A.为公共利益需要使用土地的；B.为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； 19. 无偿收回划拔土地使用权的情况有:A.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；B.因单位撤销，迁移等原因，停止使用原划拔的国有土地的；C.公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的； 20. 基本农田保护措施:A.需要占用基本农田应报国务院批准；B.实行基本农田补充制度；C.禁止破坏基本农田；D.实行基本农田地方等级评定制度；E.实行基本农田

保护责任书制度； 21. 国家建设征用土地,具有以下特征:A.征地主体的唯一性；B.征地行为的行政性；C.征地条件的补偿性；

22. 申请临时用地的两种情况:A.建设施工需要 B.地质勘查需要 23. 房地产权属登记的功能如下:A.产权确认功能 B.公示功能 C.管理功能 24. 在世界各国的立法中，关于房地产登记的效力主要有两种:A.成立要件主义 B.对抗要件主义 25. 各国关于房地产权属登记及其效力的规定,主要有三种模式:A.德国法模式 B.托伦斯模式 C.法国法模式

26. 房产权属登记分为:A.总登记 B.转移登记 C.变更登记 D.其他登记

27. 办理城市私有房屋所有权登记或转移，变更登记手续时，须按要求提交下列证件:A.新建、翻建和扩建的房屋，提交房屋所在地规划管理部门批准

的建设许可证和建筑图证；B.购买的房屋，提交原房屋所有权证，买卖合同和契证;C.赠与的房屋，提交原房屋所有权证、赠与书和契证； 28. 在租赁期间，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：A.承租人擅自将房屋转让、转租或转借的；B.承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的;C.承租人累计6个月不交租金的；

29.“三通一平”包括：A.开发区域以外的道路 B.水排水管 C.供电线路D.施工现场的土地进行平整 30. “七通一平”包括：A.道路通 B.上下水通 C.雨污排水通 D.电力通 E.通讯通 F.煤气通 G.热力通H.平整场地

31. 房地产开发企业资质管理，哪些属于资质一级企业的有:A.自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元；B.有职称的或房地产经济类的专业管理人员不

得少于40人；C.高级职称的总工程师、总会计师、总经济师；D.具有5年以上从事房地产开发的经历；E.近3年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积、连续4年建筑工程质量合格率达100%，优良率达20%；

32. 房地产开发企业资质管理，哪些属于资质二级企业：A.自有流动资金1000万以上，注册资金不低于1000万元； B.具有3年以上从事房地产开发的经历；C.近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资；D.连续3年建筑工程质量合格率达100%，优良率达10%； 33. 房地产中介服务机构主要包括:A.房地产咨询机构 B.房地产价格评估机构 C.房地产经纪机构

34. 房屋拆迁的种类:A.市政动迁和社会动迁 B.征地拆迁和非征地拆迁C.统一拆迁、自动拆迁和委

托拆迁

35. 房屋拆迁补偿的方式有:A.产权调换 B.作价补偿 C.产权调换与作价补偿相结合 36. 拆迁安置费包括:A.搬家补助费 B.临时安置补助费 C.经济损失补偿费

37. 房地产转让、抵押应注意的问题：A.房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让;B.房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押； 38. 按照有关法律、法规的规定，哪些可以划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物可以转让、出租、抵押： A.土地使用者为企业、公司、其他经济组织；B.领有国土地使用证；C.具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；D.向当地市、县人民政府补交土地使用权

出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金； 39. 下列房地产不得设定抵押的有:A.权属有争议的房地产； B.

用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；C.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；D.已依法公告列入拆迁范围的房地产；E.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；F.依法不得抵押的其他房地产；

40. 下列房屋不得出租：A.未依法取得房屋所有权证的；B. 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； C.共有房屋未取得共有人同意的 D.权属有争议的；E.属于违法建筑的； F.不符合安全标准的；G.已抵押、未经抵押权人同意的；H.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 41. 城镇住房制度改革的政策和立法的主要内容有哪些：A.关于公房提租与补贴；B.关于建立住房公职金制度；C.关于出售公有住房；D.关于住房分配货币化；

42．住房公职金制度的主要内容有：A.按照“个人存储、单位资助”原则进行归集；B.按照“统一管理”和责、权、利一致的原则，建立和完善住房公职金管理制度，加强住房公职金的管理；C.按照“专项使用”的原则使用住房公职金；D.住房公职金归个人所有； 43．物业管理的特点：A．物业管理的社会化 B. 物业管理的专业化 C. 物业管理的市场化

44．处理涉外房地产关系应当遵循的原则：A.维护国家主权原则 B.平等互利原则 C.统一管理原则 45. 税收与国家取得收入的其他方式相比,在形式上具有三大特征:A.用制性 B.无偿性C .固定性 46. 土地增值税纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，具体包括： A.各类企业单位 B.事业单位 C.国家机关 D.社会团体及其他组织 E.

个体经营者 47．土地增值税的征税范围：A.土地使用权 B .地上建筑物及其他附着物

48. 土地增值税计税法定扣除项目包括以下:A.取得土地使用权所支付的金额 B.开发土地的成本、费用C.新建房及配套设施的成本、费用或旧房、建筑物的评估价格D.转让房地产有关税金E.财政部规定的其他扣除项目

49．房产税的征税范围：A.城市B.县城 C.建制镇 D.工矿区

50．房产税的税率根据计税依据不同的分为两种:A.依照房产余值计算缴纳的税率为1.2%B.依照房屋租金计算缴纳的税率为12% 51．房屋租金分为：A.成本租金 B.商品租金 C.市场租金

52．房地产开发的特征：A．涉及面广 B、工程项目多 C、投资量大 D、建设周期长 三、名词解释 1．房地产市场——是指国在土地

使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让，房地产抵押房屋租赁等交易活动的总称。 2．房地产关系——指人们取得开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。 3．国有土地使用权出让——指国家奖国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 4．土地使用权转让——是指土地使用者将土地使用权再次转移的行为。

5．土地使用权的划拨——是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，奖该幅土交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 7．土地复垦——是指对在生产建设过程中因挖损、塌毁、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。

9．土地使用权——是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处理的权利。 13．成片开发——是指范围广阔，项目众多，投入资金巨大，建设周期长的大型综合开发。 14．房地产开发企业——是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 15．房屋拆迁——是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其设施的行为。 17．房屋预售——即总商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未建设竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为，又称“卖楼花”。

18．房地产抵押——是指抵押人以其合法的房地产的不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 21．房屋租赁——是指房屋所有人

作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 24．契税——是指房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。

25.房屋出典——指承租人支付典价、占有出典人房屋，并进行使用、收益的行为。 四、简答题 1．我国房地产管理制度最基本的改革措施有。 答：第一，实行国有土地有偿使用制度；第二，推进城镇住房商品化，与这两面三刀项改革相联系推行了房地产综合开发建设体制。 2．我国房地产法的基本原则。 答：①土地公有原则；②土地有偿使用原则；③十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则；④房地产综合开发利用原则；⑤城镇住房商品化原则；⑥宏观调控与市场调节相结合原则。 3．如何处理国有

土地所有权的关系？

答：国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征用的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 集体土地的范围和性质：根据《宪法》和《土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地所有权权属的确定按以下规定处理：土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实行《六十条》时确定为集体所

有的土地，属于农民集体所有。村农民集体所有的土地，按目前该村农民集体实际使用土地界线确定所有权，发生法定变更事由的，按变更后的现状确定集体所有权。 4．哪些耕地应当划入基本农田保护区实行严格管理？

答：①经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；②有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造中的抵产田；③蔬菜生产基地；④农业科研、教学试验田。 根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线、城市和村庄，集建设用地周边的耕地，应当优先划入基本农田保护区，需要退耕还牧、还林、还湖的耕地，不应当划入基本农田保护区。

5．简述乡镇企业建设用地的管理。 答：乡镇企业建设用地是指农村集体投资或农民投

资兴办的乡镇企事业、村办企业、农村村民住宅、乡镇村公共设施、公益事业建设所使用的土地。 乡镇企业包括农村集体经济组织投资兴办企业，或与其他单位、个人以及土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，乡镇企业用地审批权，在县级以上地主人民政府，由于集体所有土地权限于本集体经济组织成员所有，因此集体经济组织举办乡镇企业，只能使用本集体所有的土地，也正因为如此，《土地管理法》没有规定乡镇企业用地单位必须作出补偿。乡镇用地的使用权不得转让但连同乡镇企业场房和附属设备可以转让。 6．土地使用权的特征。

答：①权利的派生性；②客体的有限性；③目的的特殊性；④取得的法定性；⑤使用的期限性。

7．简述建筑物区分所有权的特征。 答：①复合性；②专有所有权的主导性；③一体性；

④权利主体身份的多重性。 9．什么是房地产开发企业及其种类？

答：房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 种类主要有三种：①专营企业 ②兼营企业 ③项目公司 10．简述房地产开发企业的行业管理。

答：①规定设立房地产开发企业的必要条件；②建立房地产开发企业工商登记后的备案制度；③对房地产开发企业实行分等定级；④对房地产开发企业的开发、经营活动进行监督、检查。 11．房屋拆迁补偿的原则及拆迁补偿的方式： 答：房屋拆迁补偿必须坚持统一作价等价交换、区别对待和按质论价的原则。 房屋拆迁补偿的方式有三种：产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合；。 12．房屋预售应当符合的条件。 答：①已交付全部土地使用权出让

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