住宅小区内的火灾风险防范对策

住宅小区内的火灾风险防范对策

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物业服务管理涉及关系复杂,风险无时不有、无处不在。如果不加妥善合理防范,在一定条件下风险就可能演化为突发的、影响较大的紧急事件。本文结合案例对发生在住宅小区内的楼道、停车场、室内等处火灾所涉及的物业服务管理相关风险问题进行探讨,举一反三,找到一些规律,以便于建立、健全住宅小区内的防火风险应急预案来防范风险和应对紧急事件,加强控制和提高防范能力,防微杜渐。

事件描述:2007年11月23日,大庆某小区内一住宅楼道发生火灾。住在该单元三楼的一女士见到楼道内满是浓烟后,无意中将自家房门锁上了,阻断了后路。于是她从楼道二楼至三楼中间的窗户跳到雨篷后,想逃离火场,结果出了意外,导致丧生。

事件分析:着火点主要在一楼通往地下室的楼梯下,燃烧物是纸箱、木头和煤块等易燃杂物。业主在楼道堆积杂物的行为违反了《黑龙江省消防条例》第五十六条:禁止居(村)民的下列行为:(一)在楼梯间、公共走道内动火或者存放物品;依据《物权法》的第八十三条规定,业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。从物业服务管理角度来看,楼道内的堆积物侵占了通道,同时产生了防火的危险。按照《物权法》第八十三条条文解读,对这些侵权行为,由谁予以制止,是否可以追究其侵权的民事责任,本条第二款作了规定。这一规定明确了对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益行为的处理办法有以下几种:一是业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约的规定,要求其停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失;二是受到侵害的业主个人依据民事诉讼法等法律的规定,向人民法院提起诉讼;三是共同受到侵害的业主,推选代表人,依据民事诉讼法等法律的规定,向人民法院提起诉讼。由此可见,业主委员会、业主大会、受到侵害的业主应该制止该行为,制止与否是判定上述一方是否有责任的依据。根据《消防法》第十四条规定及其释义(内容见本文案例三),物业服务企业有保障住宅小区疏散通道、安全出口畅通的消防安全职责。因此,物业服务企业是否尽职也是判定其对楼道堆积物是否承担责任的依据。与造成楼道火灾相关的隐患还有:顶层业主及少部分一层业主为了能有防盗的安全感,从而在楼道顶层或在一层的通道上设置防护铁门;或在楼道窗户处设置护栏,结果一旦发生火灾,将会影响逃生;热力阀组间内存放的易燃物品、楼道内私自接电线等增加防火隐患。

防范对策:从物业服务管理角度来说,物业服务企业、业主委员会、业主首先要学好、用好、执行好相关法律、法规;其次要依法签好物业服务合同;第三要尽职。只有这样才有可能转移风险

责任。针对楼道内私接电线、楼道堆积物、防护栏的安装,其火灾风险可以从以下几个方面化解:一是依法进行合情合理的通告、清理,对于拒绝清理的业主可以借助于行政主管部门的力量强行清理。同时也要留下清理前的痕迹,比如清理的时间及通知,以及拍下照片或业主拒绝清理的签字等证据;二是在采取劝谕、制止后仍无效的情况下可以采用法律诉讼的办法强制清理、拆除;三是要有一种打持久战的思想准备,有一个反复清理的过程,以至于形成“勉强成习惯,习惯成自然”,彻底改变业主在楼道堆积杂物的不良习惯。

事件描述:2004年3月8日,大庆某物业公司院内简易车库发生火灾,过火面积275平方米,烧毁17台机动车辆,直接财产损失近200万元。根据现场勘察,整个简易车库的钢架结构,只有6号车位处烧损严重。棚顶处两根角铁横梁过火后,一根变形向下弯曲,另一根焊接处断开,两断头向下垂落。证明此处燃烧时间长,火灾发生最早。6号车位的轿车和与之相邻的左右两侧车辆驾驶室内燃烧均匀,烧损的风挡玻璃下方没有烟熏痕迹。经过专家一系列勘察和分析后,确定该起火灾的起火原因是简易车库内6号车位上方电气线路接触不良产生火花,引燃周围可燃物蔓延所致。后经过调查:早在2003年9月,6号车位上方就曾发生过电气线短路失火,当时由于发现及时被迅速扑灭。但这次火灾由于发现较晚,在使用灭火器向棚上灭火失败并将车库承包人所穿棉羽绒服烧着后,其出于害怕扔下灭火器跑出车库,之后又怕被追究责任逃往外地。

事件分析:此事件是停车场的服务管理风险。其原因是由电气线短路引发,虽然先前已经发生过相关的事故,但没有引起足够的重视,才酿出此事故。类似的造成停车场火灾还有“烧荒”、春节期间燃放鞭炮等。车辆停放服务是由小区物业服务管理附带产生的附加服务,通常由物业服务单位另行受发展商或小区业主委员会的委托进行停车场的经营管理。车辆停放服务在物业服务费本身以外另行向车辆停放人收取车辆停放服务费。车辆停放期间,车辆可能遭故意或过失损坏,也可能在停放期间被盗窃或抢劫。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业服务企业面临可能赔付金额较大的风险,按照《物业管理条例》第三十六条的规定:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。本案例中物业服务公司和承包人应当依法承担相应的法律责任。

防范对策:1、物业服务公司应该加强停车场服务的合同管理,在签订合同时就要注意风险控制;根据停车场的条件决定是保管关系还是车位租用关系,明确停放过程中的风险责任,承包的风险责任;2、物业服务公司应该主动转移风险,比如购买停车场公众责任险;3、物业服务公司应该加强技防,比如停车场配备足够的灭火器等消防设备,有条件的可以安装消防报警器、监控设备;4、完善日常存在防火风险之处的服务管理:车辆管理交通标识、免责告示、温馨提示等要明显;车辆出入证卡管理的记录要齐备;物业服务公司定期进行消防安全检查、做好检查和整改记录、建立健全消防管理档案,增强安全防火风险的责任意识,树立“谁抓安全都不越位”的全员安全风险责任意识,同时按照“四不放过”的原则教育和追究责任人,并且企业对于避免安全事故的有功人员要奖励。

事件描述:2006年12月5日,某小区一住宅楼发生一起火灾,致使两人被烧死,一人被烧伤。其实,消防车到得很及时,但因为小区消防通道不畅,致使消防车无法开到楼下,只能接长消防水带灭火。同样的某小区一户居民家厨房起火,也是因为小区的一处消防通道被堵上,致使消防车无法进入,导致了严重后果。 事件分析:根据《消防法》第十四条规定,机关、团体、企业、事业单位应当履行下列消防安全职责:……(六)保障疏散通道、安全出口畅通,并设置符合国家规定的消防安全疏散标志。居民住宅区的管理单位,应当依照前款有关规定,履行消防安全职责,做好住宅区的消防安全工作。据《消防法》释义:居民住宅区的管理单位履行对居民住宅区的消防安全管理职责。这里的“管理单位”,是指房产管理单位、物业管理企业等,其负责履行前款规定中适用于居民住宅区的各项消防安全职责。因此住宅小区内物业服务企业是要履行安全职责的;又根据《消防法》第二十一条规定,任何单位、个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材,

不得埋压、圈占消火栓,不得占用防火间距,不得堵塞消防通道。物业服务企业应当对住宅小区内堵塞消防通道的行为进行管理,像案例中发生火灾,小区消防通道却无法打开,消防车无法开到楼下,物业服务企业是未完全履行消防安全职责的。同时依据《物权法》的第八十三条规定及其条文解读,业主委员会、业主大会、受到侵害的业主应该予以制止堵塞消防通道的行为。类似堵塞消防通道的还有:住宅小区内,尤其是老的小区内消防通道不畅的现象比较普遍而且严重,比如一些小区为了防止车辆进入和压坏道板及草坪,设置了很多路障;还有的消防通道路口用铁管焊死,一到晚上停车高峰期,车就排起长队,而且以大车居多,停放的车辆把消防通道挤成窄巷;有的小区,由于停车位紧缺,小区道路两侧也停满了车,致使消防通道不畅;有的消防通道的门锁已锈迹斑斑,即使有钥匙也很难打开。

防范对策:物业服务公司做好消防预案和演练。建立风险快速反应的预案,平日做好演练,发生风险时以最快的速度投入到控制和降低风险的解决之中。物业服务企业应经常查看消防通道是否被占用,消火栓是否被埋压圈占以及消防安全疏散通道是否被占用等,对发现的问题不能处理的应向相关主管部门投诉,并且要留有证据。1、对于住宅小区内的车辆堵塞消防通道可以从物业服务管理角度解决,比如集中停放、专业管理,加强教育和疏导;同样小区内的消防通道必须要保证畅通,对于路障必须要拆除,加强大门的管理,比如门锁定期更换和检查;2、对于小区大门外停车堵塞消防通道,停车在小区门外,不属于物业管辖范围的,则可以在大门处挂警示牌,设禁停牌;借助媒体和案例宣传教育,依据《消防法》的规定,由业主委员会和物业服务企业向城管部门投诉,以及进一步向交通管理部门进行投诉解决;物业服务企业和业主委员会共同收集相关的证据,联合报社及电视台的记者在报纸和电视上对此违法行为进行曝光。通过新闻媒体进行曝光,包括车牌。联合城管与交通管理部门进行处理,比如物业服务公司与业主委员会向交通管理部门打报告,讲明大门口停车的危害,由交警现场疏导堵塞车辆,并对违规人员进行教育。可以把曝光后的报纸复印粘贴到小区的大门口,同时对于多次劝阻仍无效的可以借助交通管理部门和消防部门的力量来解决。

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