万科地产设计标准 - 图文

万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 统一技术标准 （2011版） 编制 校对 审核 批准 中心研发部 日期 日期 日期 日期 2011年12月30日 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 校对人 审核人 批准人 参加讨论认定人员：

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准

目录

总则

第一部分 总图设计

第一章 规模等级.模式与主要配套指标 第二章 总平面规划要点 第三章 公共设施规划要点 第四章 营销体验区规划要点 第五章 小区内交通系统设计要点 第二部分 建筑专业 第一章 万科现有风格纯化 第二章 住宅技术要求 第三章 会所技术要求 第四章 配套商业技术要求 第五章 地下车库技术要求 第六章 建材选用标准 第三部分 结构专业

第一章 各类建筑的结构形式及材料限额标准 第二章 结构设计总则 第三章 材料选用范围 第四章 各类建筑的具体要求

第五章 填充墙中构造柱、圈梁、过梁的布置原则及配筋要求 第四部分 给排水专业

第一章 住宅技术要求（未含超高层） 第二章 会所技术要求 第三章 配套商业技术要求 第四章 地下车库技术要求 第五部分 暖通空调专业

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万科房地产业集团有限公司 万科工程设计统一统一技术标准 第一章 住宅技术要求 第二章 会所技术要求 第三章 配套商业技术要求 第四章 地下车库技术要求 第六部分 电气专业 第一章 住宅技术要求 第二章 会所技术要求 第三章 配套商业技术要求 第四章 地下车库技术要求 第七部分 室内专业 第一章 会所技术要求 第二章 住宅公共部位技术要求第三章 营销样板房技术要求 第四章 精装修房技术要求 第八部分 景观专业 第一章 景观等级分类 第二章 景观构成 第三章 不同风格景观要求 第四章 景观设计要求

技术标准 3

万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 总则

一、编制目的

1. 结合万科房地产集团独有的开发模式和经验，通过对国家标准未涉及到的总结提炼形

成了万科住宅统一技术标准。本标准针对万科住宅项目存在的主要问题进行针对性编制，作为设计研发三创工作第一阶段核心成果。

2. 该标准将作为集团项目设计、施工等工作的技术依据，与成本标准、营销标准共同构

成万科产品标准。

3. 该标准每年修订一次，由研发中心负责起草、修订，技术决策小组审核，各相关中心、

项目公司执行。

二、适用范围

本措施适用于万科地产集团开发的住宅项目，承接万科地产集团开发项目的设计施工单位，在施工中应按照本措施和当地的相关规定及技术标准，统一现场施工程序化做法，提高住宅开发绿化建造质量。

三、总设计要求

1. 施工图设计单位应作为设计总包，配合市政设施配套专项设计，汇总管网综合图；配

合各设备专业厂商完成专项设计；配合室内外精装修等专项设计，完成审核，并盖章出图。同时包括各项专业厂家二次设计的审核工作。

2. 正图及每次修改图纸编号必须注明版本与日期以便图纸查阅、区分和存档。 3. 方案设计单位要提供建筑外装材料一览表，要提供外立面造型的重要节点详图。 4. 住宅结构专业应当按照户型要求进行结构优化

5. 方案设计单位及其施工设计单位在扩初阶段，施工图阶段平面图及立面图上标明雨水

管，阳台落水管的位置。

6. 建筑专业要协调各专业保证净高要求，各专业要表达开关、插座、管井、箱、柜、雨

水口、地漏、洁具、集水坑等的定位。 7. 管线综合与景观设计要同步进行，密切联动。

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 第一部分 规划总图设计

第一章 规模等级.模式与主要配套指标

1.规模等级

分类 城郊超级大盘 城郊中等大盘 城郊普通大盘 规范类型 城市片区规模 居住区规模 大小区规模 人口规模(人) 10-20万 3-5万 1.2-1.8万 户数(户) 3.0—6 .4万 1.0—1.6万 0.4—0.6万 用地规模(公顷) .>150 60-150 20-30 建筑规模(万平方米) >200-300 60-150 30-50 2.超级大盘规划结构

分类 高开放性布局 中开放性布局 低开放性布局 布局结构 片区+组团级街坊 片区+小区级街坊 片区+居住区+小区+组团 物业基本单位 组团级街坊 (6-12万) 小区级街坊 (15-30万) 小区 网状道路形态 城市主次干道—组团级道路 (宽度借鉴小区级道路) 城市主次干道—小区级道路 城市主次干道—居住区级路 3.道路等级

分类 城市主次干道 居住区级道路 小区级道路 组团级道路 宅间小路 距离(米) 0.7-1.5km — — — — 道路红线或建筑控制线之间(米) 30-50米 红线≥20m 建筑控制线间≥10或14(采暖区) 建筑控制线间≥8或10(采暖区) 路面宽度(米) 3.75mx4(6) 9-12 6-9 3-5 ≥2.5 通行模式 过境 过境 过境或非过境 非过境 非过境 - 4.配套商业等级

分类 大型商业中心 （超级大盘） 中等商业中心 （中等大盘） 街坊商业 （普通大盘） 2.5-3万平米 总建筑面积的基本商业面积 6-12万平米 基本设置业态 大型商场+步行街区+酒店/酒店公寓 中型商场+步行街区+(酒店/酒店公寓) 沿街商铺或沿街商业基本设置业态 购物中心、超市、百货店，文化娱乐、餐饮 超市、便利店、医药店，菜市场、餐饮 便利店、餐饮店，生配套业态 旅游、金融服务、图书报刊、邮电业 生活服务、图书报刊、邮电业 — 内街 活服务业 8-15% 对10万人以下的超级大盘，大型商业中心与中等商业中心整合即可 5.会所面积与数量

项目规模 超级大盘 中等大盘 普通大盘 会所总面积 S总建x0.04-0.06 单个会所面积与数量 6000-8000;按照居住区数量设置1个 备注 有五星级酒店和大型S总建x0.07-0.10 4000-6000;每个居住区规模设置1-2个 商业中心，可折减相应功能面积 S总建x0.10-0.15 3000-5000;1个

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 第二章 总平面规划要点

1.要有分期分区建设图，包含售楼处、样板房、看房通道的位置和相应的景观范围。 2.图纸要充分清楚表达各种人、车、物等的流线和各流线与出入口、停车场（位）、广场、消防车道及消防登高面设计的关系。

3.地形复杂的基地，应做好竖向设计、排水系统设计，尤其是室外广场、道路与建筑入口之间的竖向处理。场地排水设计，做到简洁通畅；尽量使用暗沟组织场地的排水系统，确需使用明沟时，需减少对环境的影响。

4.总平图要明示各种配套设施的位置和指标（如物业用房、物业岗亭及物业名称背景墙、卫生站、居委会、治安联防站、垃圾收集站，以及化粪池、隔油池、地下油库等）。化粪池、隔油池等的布置应方便检修和使用。

5.应特别注意进排风井、排烟井、设备吊装孔洞、机动非机动车出入口等各类出地面建（构）筑物的位置、体量与立面设计，美观实用。

6.项目公司应现场实测市政部门提供的各管网接口的坐标和标高，无误后提供设计。对小区内综合管线进行有机的组织，尽量将检查井、雨水井、通风井等设于隐蔽处或结合景观设计综合处理。

7.高端项目尤其别墅类要注重顾客心理:01首层楼面标高一定要统一,避免业主忌讳投诉;02高低起伏通过景观来做;03坡地建筑宜选择阳坡布置建筑,保证南低北高。 8.小区中心景观带中轴线尽端宜有主体建筑收尾，不宜形成穿透性景观结构。

第三章 公共设施规划要点

1.设备用房应在规划设计阶段权衡设计、成本、工程等各方因素，确定其位置。一般宜尽量考虑结合地下车库布置；必须布置在地上时，应避免对小区景观造成不利影响，不应对周边的住户形成噪音、灰尘、视觉等的干扰。同时，应设置合理的路径供工作人员进出设备用房。

2.物业管理处首先尽量考虑布置在会所地下室，可考虑报建与实际使用分开；其次考虑布置在住宅首层；必须布置在地上独立建筑时，应在不影响小区功能布局的前提下，布置在便捷位置(如入口附近)，便于小区的管理，方便住户的使用同时应减少对小区的影响。 3.物业管理处的使用要求通常包含会议室、管理员办公室、业委会办公室、财务室、客户接待室，一般结合国家地方规定及物业部门要求设计。

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 4.物业管理使用的维修、保洁、绿化等仓库应应避免对小区景观、住户形成干扰，可结合地下室空间设置。

5.总控室应与消防控制室结合布置，在满足消防要求的前提下应便于小区管理和使用。 6.垃圾房应设在小区的最小风向的上风向和较隐蔽的位置以减少对住户的干扰。（其面积由住户数量来计算决定，一般不小于6平方米），与住宅距离不宜小于10米，外部与道路相连；应设给水点和地漏，其地面及内壁宜贴光滑、易清洁饰面材料，并配置给排水设施、排气通风设施和照明设施（设计过程中应确定垃圾收集形式，即采用垃圾房还是环保型垃圾收集设备）。

7.垃圾房的地面标高设计应考虑垃圾的转运方式：桶装垃圾装车对地面无特别要求； 压缩式垃圾清运车要求地面高出室外地面1.5米且层高不小于4.5米。进出口的门应考虑耐久性。

10.公共洗手间是提供给小区内活动或工作（如保安、保洁人员）的人员使用的。通常布置在首层较为隐蔽的位置；其数量与选点应考虑距离因素保证使用者能方便地使用；其使用要求仅需满足便器、洗手盆及拖布池即可。

9.岗亭位置确定时应该充分考虑人行、车行的进出口关系，造型应与小区形象相适，配备电话、网络、空调、照明等设施；各主要出入口岗亭宜设卫生间；读卡器位置应与岗亭同侧，方便停车取卡、读卡及缴费，同时，应设置遮雨设施。

第四章 营销体验区规划要点 一．营销体验区规划要点

1.选址应尽量布置在城市人流往返较多处，以达到吸引人流、增加拜访量的要求。 1.1选址应靠近城市主要道路，特别是优先选择主要道路交叉口处。 1.2选址应靠近超市、商业、公园、健身、娱乐等大量人流聚集、流动处。 1.3项目地块周边有景观资源时，选址应尽量临近自然景观。 1.4一般会所宜与主次出入口结合布置。

1.5地块条件为以上4种情况综合时，应按1、2、3、4的顺序优先考虑。 2.营销体验区一般包括会所兼售楼处，观房动线，一期样板楼区。

2.1营销体验区一般宜界定为一期整体开发范围或者一期开发范围的主要部分。

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 2.2样板楼区建议在不影响整体规划空间效果的前提下，将项目各种类型楼盘综合布置，从而为后期开发产品定位及产品调整提供实质性依据。

2.3样板楼区在不影响整体规划空间效果的前提下，宜将形象价值最高的住宅类型集中。 3.营销体验区总体造价宜高出项目平均成本30% -50%。

二．会所兼售楼处规划要点

1.会所及室外场地占地面积应控制在3000-5000 m左右。

1.1如会所与样板楼间有大型花园（包括地下及地上花园），或者会所周围设置网球场，室外大型泳池，则另外增加相应场地面积。

1.2如用地用地红线与道路红线间有较大绿带并且可以利用，可相应减小前广场面积。 1.3会所前广场面积不宜小于1500平米，进深不宜小于30米，宽度不宜小于50米。 2.售楼处应尽量靠近道路红线，从道路上看售楼处外墙LOGO标识应醒目、清晰。 3.停车：售楼处室外应设置15-30个停车位，停车路面宜铺砌植草砖。

4.广场：售楼处室外应布置面积不小于600 M2的硬质广场，用于SP活动使用，也可以做成景观浅水池形式（SP活动时把水抽干作为广场使用）；广场可不占用售楼处用地，而是暂时借用整体规划用地，作为临时功能和临时用地设计。

5.景观：通向售楼处主入口的道路应布置为景观道，可采用铺地、绿化、水景等手法来组织。对于售楼处洽谈区等休闲、座谈的区域，室外应布置优美的景观环境。

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第五章 小区内交通系统设计要点

一、基本原则 1、 人车分流。 2、 人行便捷。 3、 车行通而不畅。

4、 高效，人车流基本不发生紊流，合并，冲突，交叉。 5、 要与景观、建筑、管线良好的组织起来。

6、 主次入口布置要合理，数量要经过计算、检验、复核、审定。 二、基本设计措施与设计手法 详见总图附录01。

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 附录01..小区内交通系统设计手法

1、主次入口宜开于城市次干道。

2、从入口起即做人车分离。可采用大小门、隔离栏予以划分。对于整体上抬式人车分流可用台阶及扶梯划分。

3、路网组织要高效合理，可采用外围式，串联组团式，分割管理式，整体上抬式等。 ⑴外围式

在入口分流后，即将车行道绕整个小区外围环绕，车流导入外围的地库入口，或导入组团的外围入口。而内部只允许人流通行。 ⑵串联组团式

对于大的小区，外围已不能满足交通及规范的要求。可采用串联组团式。将车行到分隔及串联组织各组团，车流引入组团的一到两点，在各组团内做到人车分流。 ⑶分割管理式

对于消防规范强制要求而非交通必须的道路，可用隔离桩分离，地面材质异化，平时车辆不允许通行，以做到人车分流。 ⑷整体上抬式

可结合成本及市场考虑，将小区内的第一层整体架空，做车库或半地下车库，车流从小区入口直接入库，人流通过电梯或台阶入小区首层平面，以此达到人车分流目的。

4、人行便捷。既有人行便捷出入小区的通道，也有服务与欣赏景观，休闲娱乐，体育锻炼的人行景观小道。

5、车行要通而不畅。防止小区道路成为外来车辆的穿越道路，造成小区混乱，并使小区品质下降。

6、由第3条在大的方面已经防止人车流混杂，但在小的方面仍需采取措施。如：设置交通标示：采用车无法通行的措施，如：道路异化、限宽、隔离桩等；加强监控与管理，随时调节。水系、台阶等景观软阻隔。

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 外围式路网 串联组团式路网 分割管理式路网 整体上抬式路网 车行要通而不畅

防止人车流混杂 10

万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 第二部分 建筑专业

第一章 万科现有风格纯化与提升

风格体系 风格特点 外饰特点 地中海官邸风格 典雅华贵.细部丰富 红瓦屋顶 出檐深远，装饰繁细 凹凸有致，变化较规则。多用细腻线脚，双短列柱，古典柱式，组合窗套，浮雕，壁柱拱廊等要素。墙体颜色浅黄，饱和度中，明度较高。 主墙体为涂料；1-3层为暖色砂岩或页岩基座，基座普通段宜1.5-2层，八角阳台或客厅阳台，交通核处可考虑局部3层，形成变化；宜采用水平错缝规则贴法，垂直宜宽窄相间；勒脚可考虑采用蘑菇石或与基座相同；石材与涂料交界处宜采用线脚过渡。顶层露台可考虑木质或仿木花架，颜色为深栗色。 硬装华贵，墙体多用木装=装修特点 饰板，大理石壁柱，台盆等。线脚细腻，天棚多做吊顶；软装古典华贵。 重点区域宜考虑采用热带植物，强调坡度变化，道景观特点 路宜屈曲回环，植被宜疏密相间，开阖有序。强调首层住户的私密性。亭阁花架雕塑宜采用经典欧式主墙体为涂料，1-2层基座可考虑借鉴托斯卡纳风格，采用天然石材或文化石，为考虑施工效果，一般宜相对规则。根据体形变化，可采用2种石材形成肌理变化；根据阁楼，八角亭处可考虑基座与主体皆作石材，形成穿插变化；主墙体涂料根据体形变化颜色可采用同色系2种颜色，一般分界处为外墙阴脚部分。花架类似官邸风格。 硬装简洁，公共部分多为中黄色涂料，局部房间涂料颜色变化，色彩饱和度较低；软装丰富，各种壁挂装饰丰富。 小尺度景观，较小间距下不感觉到压抑。一般宜采用同纬度气候区域常用植物，形成多重垂直绿化，品种丰富，绿量较大。通过陶罐，小块砖石材甬路，木质或铁艺小品营造气建议采用西班牙田园与东南亚巴厘岛风格的混合体。即深栗色木材或藤编作为硬装重要元素与家具的主要材料。 热带植被。暴雨强度大，多为红沙土，建议土坡为缓，通过植物的垂直变化形成高低错落，起伏有致的形象。重点区域考虑大椰王，聚集处采用榕树，花池矮墙多用地中海田园风格 舒缓浪漫.追求质朴与手工感 红瓦.花瓦 出檐中等，装饰简洁 通过屋顶变化，退台，阳台穿插等手法形成参差错落的丰富体形变化；线脚.窗套较为简洁；墙体颜色中黄，饱和度较低（较高亦可），明度较低。 森海湾度假风格 明快浪漫.热带休闲 红瓦.蓝瓦 出檐较小，装饰极洁 屋顶变化丰富；阳角，阳台窗洞轮廓圆润；白色墙体热反射性好。宜提倡单体简洁，群体高低错落有致，整体变化丰富的建筑形象艺术。 主墙体为涂料；1-3层局部突出部为可考虑采用天然石材，结合深色木质花架，作为中介材料，以与周围绿色植物取得更加和谐的关系。勒脚周围宜采用灌木遮挡，以避免排水沟对建筑形象与景观形象的破坏。同时基墙排水沟可不用考虑作特殊装饰处理。 11

万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 氛。 低层.多层.小高层. 别墅.类别墅 北京上海龙湖艳澜山 西班牙意大利庄园建筑 军山.镇江项目.海门局部 造型。 适用项目 适用高度 标杆企业 欧洲原型 现有项目 低层.多层.小高层.高层 别墅.多高层住宅项目 广州北京星河湾 西班牙意大利官邸及宫殿 世纪城系列（主体风格） 火山石。 低层.多层.小高层.高层 海南项目.热带休闲风格 万科杭州 希腊克里特岛风格 海南森海湾项目 第二章 住宅技术要求

第一节.住宅外立面设计要点

1.采用三段式建筑形式，根据建筑高度的不同，选择合式的比例关系。

2.立面在外装贴面材料变化处、门窗周围、阳台、露台、檐口等处做出细部线脚过渡。 3.窗框考虑香槟色，窗框分格不要太细碎。要求厂家根据建筑门窗表及门窗图集，根据施工工艺及验收规范再出一遍门窗图集，并要求原设计单位复核。 4.底层勒脚处不露墙根，绿化紧贴建筑，建筑四周仅留出单元出入口。

5.地方规范要必加外遮阳的项目:应对措施:01窗扇尽量布置在外墙内侧,建议加窗套;02在窗外采用织物下拉窗帘式外遮阳,尺寸小不影响外立面造型,便于拆卸更换;03造价便宜。 6．雨水管高端项目可以通过虹吸排水或内排水解决，中端项目尽量布置在隐蔽处，如外墙凹进部位或阴角处。雨水管应避免过多弯头，当遇到建筑腰线或其它突出墙面装饰物时，雨水管宜直通。

7．阳台落水管要求：布置在阳台内侧：01无外装饰柱时：一般布置在外墙侧一边；阴角阳台布置在阴角处；02有装饰柱时:装饰柱外缘高层采用混凝土L型构造柱,上下钢筋拉结;多层采用砖砌构造柱,上下钢筋拉结;落水管布置在L型构造柱阴角部位。L型构造柱内侧宜采用轻质砌块，将落水管隐藏。

8．空调位与空调冷凝水管要求：01.空调位尽量考虑结合阳台，露台布置；02.空调位尽量考虑做到外墙凹进部位或阴角处；03.空调位位于凸窗下，隔板不应采用实体墙面以避免安装不便及影响散热；04.空调位位于平窗下，铁艺隔板两侧应大于窗套边200MM,冷凝立管应布置在窗套与外墙阴角处;05.精装修房建议空调冷凝水由室内机冷凝水口沿墙地暗埋PVC管引至就近的卫生间或阳台地漏。

9．雨水管,阳台水落管,空调冷凝水管宜与墙体颜色相同，建议物资统一向生产厂家订制，但应禁止在白色PVC管材上喷涂颜料，不耐久。

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 10．外墙基座规则石材贴面的勾缝宽度建议为12-15MM。

11．双联窗设计要求：01客厅与主卧室部位不出现双联窗；02双联窗尽量布置在次要房间；03南立面双联窗的数量不超过20%；04双联窗尽量出现在顶部1-2层即可。 第二节.公共部分设计要点 一．首层门厅与门廊空间

1．除类似海南地区项目外，其余地区北向电梯厅不考虑敞开式。

2．单元入口前宜做门廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必须有坡度并有组织排水，靠墙一侧设300 MM混凝土翻边。入口应设入户对讲机等设施，并应进行无障碍设计。

3．单元门不应采用无框玻璃门，开启扇应设电磁门锁、闭门器及门碰。门窗应有详细设计，型材安全性、玻璃安全性应经过专业计算，并满足建筑设计的要求。

4．住宅入口大堂面积，多层宜为8～12 ㎡、中高层（18层以下）宜为15～25 ㎡，高层（18层以上）宜位25-30㎡，大堂面积不包括电梯厅面积。

5．入口大堂一般应设置公告栏、信报箱，休息座椅；高档楼盘共享型大厅（2-3个单元共享）宜增设电子显示屏、服务台、寄存间等功能、提供休息饮品服务。

6．信报箱的深度应可投放16开本杂志，可考虑与奶箱结合布置。在大堂内时，宜考虑外投内取：模式01.作专门信报投递间，净宽不宜小于1.5米；模式02.箱设在大堂外时需考虑防雨，上加玻璃雨棚并尽量潜入墙体内（参见上海绿城）；模式03信报箱在架空层时，应有照明；04双厅设计：外厅设信报箱，不设门禁，内厅为业主入口。

7．消火栓箱、电表箱等水电设备应避免设在首层大厅的主要视线范围内，可设于楼梯间内，但应避开人行主要通道。以上箱体应当采用嵌壁式安装。 二．电梯厅、走廊

1．电梯厅、敞开式过道、走廊应加强遮雨及排水措施，防止雨水倒灌。地面采用防滑材料，找坡(敞开式走廊靠外侧可考虑作浅边沟)并设地漏。外设花池应考虑取水点和排水设施。

2．应避免从公共空间跨越或翻爬至户内，尤其注意防止从栏杆、水平挑板等处跨越。 3．公共空间应合理安排消火栓箱的安装位置，避开厅、卧室墙面及正对户门设置，消火栓箱必须采用嵌壁式安装。

4．强弱电井宜合并为1个，以减小管井面积，提高得房率。竖井应利用通道作为检修面

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 积，高层竖井净宽度不宜小于0．60M；多层竖井净宽度不宜小于0．35M；管井门宽度设计应保证维修操作方便。

5．所有管道井门上缘宜与入户门上缘齐平，即2100高度。设备管井应设不少于100MM高的门槛，门槛高度应与踢脚高度一致。管井门油漆颜色宜与周边墙体颜色一致或者与楼梯间疏散防火门颜色一致。 三．电梯

1．电梯门口做高差10-20MM的反坡，防止电梯井进水。 2．住宅每单元至少有一台电梯通达地下车库。

3．在初步设计和施工图设计阶段，电梯数量应经计算确定。电梯的服务质量应满足以下要求：乘客平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过60秒。 4．电梯数量、容量和速度表

标准建筑 经济级 住宅 80-100户/台 数量（台） 常用级 60-80户/台 舒适级 40-60户/台 豪华级 ＜40户/台 额定容量 P（人） 8，10，15 速度V （m/s） 1-2.5 5．高档住宅宜考虑电梯直接入户设计；观景住宅宜考虑设观光电梯；为了与欧式风格协调，不宜采用弧形观光电梯；高层豪华住宅宜考虑佣人电梯与主人电梯分离设计。 四．公共楼梯间

1．单元交通核平面应合理、紧凑，尽量减少公摊面积，保证高得房率。 1．疏散楼梯应尽量考虑自然通风。

2．楼梯应注意梁底碰头问题，高度较高或较低的楼梯平台不设吸顶灯，可设置壁灯。 3．楼梯间窗户开启扇的高度应满足安全高度和方便开启的要求，落地玻璃窗应设护栏。楼梯间为敞开式时，应采取措施防止台风时雨水飘入梯间，并设地漏，楼梯间地砖应考虑防滑。同时应防止从梯间攀爬至户内的可能性。

4．双跑楼梯间层高2.90米，开间控制在2.60-2.70米；高层剪刀梯楼梯间的净长度不宜超过6.60米；电梯前室的宽度控制不宜小于1.8；电梯井道尺寸设计要求按照选用具体电梯产品的最小尺寸进行设计，18层以上宜考虑高速电梯。 五．屋面

1．屋面局部作为顶层业主的私家花园使用时，应满足防火规范所要求的公共疏散面积和

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 疏散要求，并预留公共设施检修通道，私家花园栏杆设计应保证屋面排水畅通。 2．屋顶私家花园、露台应考虑安全防范措施；顶层阳台应考虑晾衣遮雨设计。

3．上人屋面宜考虑可做公共屋顶花园。铺地布砖，女儿墙压顶及压顶上避雷带等应精细考虑，屋顶排气管应做美化处理；屋顶宜作局部花架，考虑遮雨设计，花架可宜布置室外桌椅；屋顶绿化宜采用盆栽植物；女儿墙高度不宜过高，如外立面需要做超高女儿墙（仿檐）时，应设置相应洞口，避免屋顶空间闭塞。

4．上层屋面的雨水不应排入下层私家使用的屋面和露台。 5．机房屋面应设爬梯，便于检修，爬梯应有防止儿童攀爬的措施。

6．屋顶排气管外加钢管保护，钢管与结构层应有可靠连接。在排气管300范围内多加一层柔性防水层。

第三节.套内空间设计要点

单体得房率：18层以上不小于81%，11-18层不小于84%，7-11层不小于87%，多层花园洋房不小于87%。当设计有创意，并有新卖点的房型，得房率可适当放开。 一．套内入口空间 1．入户门

1.1入户门应具备防盗功能，门洞高不少于2100MM，门洞宽按两种考虑，子母门宽1300MM，单扇门宽1000MM（门扇净宽900MM）。 1.2一梯三四户单元，中间单元防盗门宜设通风装置。

1.3入户门应设墙垛，垛宽不小于100MM，可能情况下垛宽200MM。 1.4入户门不宜正对居室门，不应正对卫生间门和户外管井门。

1.5 多层住宅入户门应避免紧贴楼梯台阶，应留有不少于300MM的缓冲距离。 2．入户花园（根据地方政策规定与房型需要设置） 2.1入户花园根据设计具体情况宜结构降板100～150MM。 2.2配电箱可以安装在花园内合适的墙上。

2.3入户花园要考虑照明，防水电源插座和给排水设施。 3．入户玄关

3.1套型面积九十平方米以上户型宜设入户玄关，并应考虑鞋柜位置，鞋柜深300MM。 3.2 入户玄关的走道净宽度不小于1200MM，（不包含鞋柜位置）。

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 3.3 玄关天花中央明装吸顶灯，在门开启方向一侧暗装照明开关，底边距地1.30M；在门开启方向一侧安装对讲机，底边距地1.30M（如选用挂墙式对讲机可只预留标准接线盒86×86MM），对讲机距门边的距离宜大于400MM；可能情况下暗装住户弱电分线箱，底边距地0.30M。开关，对讲机，住户弱电分线箱应考虑布置的美观。 4．客厅及餐厅

3.1客厅小二房户型（90㎡以下）开间不宜小于3600MM，大两房及小三房户型（90-110㎡）不宜小于3900MM；大三房及小四房户型（90-120㎡）不宜小于4200MM，130平米以上户型不宜小于4500MM。客厅应有良好的朝向或户外景观视野。

3.2客厅布置主家具（组合沙发或电视柜）的墙面不宜小于3000 MM。如考虑设置柜式空调则不宜小于4000 MM。客厅通往阳台的落地门不应满开间布置，至少一侧设置宽度不小于550MM的墙垛；尽量减少直接开向客、餐厅的门的数量。

3.3 客厅、餐厅合设时，三房以上户型尽量不需要通过厨房便能形成穿堂风。 3.4客厅内不允许露梁；客厅、餐厅之间不宜设梁，可采用大板形式。 3.5无入户花园时电视墙宜面对住宅入口，有入户花园时沙发宜面对花园。

3.6客厅正/侧面设阳台，进深不宜小于1500MM。建议采用住宅偷面积手段，将实际进深做到1800 MM以上。（双层栏杆，间距600 MM，作为空调位报建，验收后将内侧栏杆拆除。）

3.7客厅要考虑安装壁挂式分体空调或柜式分体空调的两种可能性，并预留相应的电器插座和冷凝水管，合理设计空调留洞及排水方式。采用分体机，暗装插座距侧墙边200～300MM，底边距地2.0～2.2M，冷媒管穿墙留洞直径80MM，中心距地2.20M，向外倾斜2%。采用空调柜机，暗装插座底边高度0.30M，留洞中心距地250MM，直径80MM，向外倾斜2%。

3.8客厅电视墙暗装电视及电源插座；沙发墙暗装电话、网络插座及电源插座；其他墙面应保证3米之内有电源插座；以上插座安装高度一般为底边距地面0.30M。客厅电视柜背景墙上都应设置3个以电源插座，并设置相应的电视．电话．多媒体．宽带网等插座。安装高度应高出电视矮柜（300-400 MM高）100 MM，安装高度宜底边距地面500-600 MM。客厅电视柜背景墙上各种插座宜组合设计，并位于电视的垂直中间线上。 3.9 餐厅的位置尽量缩短与厨房的距离，有条件的情况下尽量做到明餐厅设计。

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 3.10餐厅开间净宽度不宜小于2400 MM，大三房以上房型净宽度不宜小于2700 MM。 5．卧室及书房

5.1卧室及书房的开间与进深

5.1.1主卧室开间：小二房户型（90㎡以下）不宜小于3400MM，大两房及小三房户型（90-110㎡）不宜小于3600MM；大三房及小四房户型（90-120㎡）不宜小于3800MM，卧室开间一般不宜大于3900MM。

5.1.2次卧室开间：中等户型以上次卧室开间不宜小于3200 MM，大户型不宜小于3300

MM。

5.1.3书房与儿童房开间：不应小于2400 MM和2700 MM。

5.1.4卧室进深最小值=衣柜深度+床头柜宽度X2+床宽+300（考虑抹灰厚度） 5.2不影响外立面效果及外墙保温的情况下，尽量考虑采用凸窗扩大使用面积。

5.2.1在外立面设计无需在凸窗下做空调位的情况下，宜采用步入式凸窗，进深宜不小于600 MM。建议按照正常凸窗作窗台，验收通过后敲掉，为客户提供高附加值空间。 5.2.2步入式凸窗窗洞底边一般距地面600 MM，如房间考虑设置书写功能，可设置为900高，内窗台板宜800高且整体浇筑，业主装修时可拆除窗下填充墙后可做写字台使用。 5.2.3凸窗防护栏杆考虑交房时体验及装修时拆除，考虑作25 MM薄壁方管，喷涂黑色。 5.3卧室开门、开窗位置需结合室内设计的要求考虑家具的合理布置。卧室内均应考虑一定衣柜位置，大三房以上主卧宜设步入式更衣间。主卧室宜避免卫生间直接对床开门，如通过步入式更衣间连接则可不做特殊要求。卧室门洞高2100MM，宽900MM，门垛宽不小于50㎜。

5.4主卧室棚顶不允许露梁，在上层平面设计时要严格注意。 5.5书房的家具布置应考虑与插座、网络接口相一致。 6．厨房

6.1厨房单侧布置操作台时开间不宜小于1.8M，双侧布置操作台时开间不宜小于2.4M。 6.2厨房宜配置服务阳台，阳台应考虑布置洗衣机，阳台增设给水龙头及洗衣机专用地漏。

6.3厨房操作台总长度不宜小于2600MM，各部分长度应满足以下要求： 面宽（MM） 进深（MM） 备注 17

万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 准备台 300 ≮550 ≮550 ≮550 ≮550 ≮550 洗涤台（双星盆） 700 调理台 灶台 配餐台 500 800 300 6.4厨房须考虑配置以下电器：抽油烟机（插座暗装于吊橱内，底边距地2000 MM）、冰箱（专用插座暗装，底边距地130 MM）、消毒柜（插座暗装于操作台面下，底边距地500

MM）；

如厨房设置燃气热水器，在适当位置设置电源开关，底边距地130 MM。液化气探测器暗装于炉灶下方，底边距地0.30M，天然气探测器安装于吊顶。在燃气探测器（0.4M）旁应预留电源线和接线盒。

6.5为方便使用电饭煲，烤箱，电热水壶等小家电，厨房在操作台适当处（非灶台，洗菜池，切菜板）另外预留3-4个成组防水型可开关插座，底边距操作台面200 MM高，一般距地面距离1000MM。

6.6冰箱预留位不应小于700×700MM，当住宅面积超过150㎡时，应考虑市面上双开门冰箱（1000MM宽、800MM深）的尺寸。

6.7厨房不设地漏，洗菜池宜靠外窗设置，洗菜池和灶台之间应为调理台。窗户设计应考虑橱柜的位置及合理性。

6.8厨房排水管在楼板面上起坡明敷设，尽可能与服务阳台上的排水立管接驳。 6.9排气道

6.9.1 联排别墅、独立别墅宜设排气道；多层以上住宅均应设置排气道。 6.9.2排气道不可与冰箱位相邻。

6.9.3不设排气道的厨房，应在外墙预留Ф150孔洞。

6.9.4四房以上户型宜考虑工人房及小设备间，工人房尽量紧靠厨房、生活阳台等服务区域，应设独立卫生间。工人房卫生间应设蹲便器、柱盆、淋浴（在蹲便器上）。 7．卫生间

7.1 TOWNHOUSE、别墅卫生间应尽量做小降板（结构降板50MM），如卫生间下层为厅房时，可采用结构降板350MM的大降板、侧排或同层排水等方式进行排水。

7.2卫生间墙周边应做200高（距结构面）反槛，反槛高度应按照相邻房间地坪计算。

18

万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 7.3卫生间：门洞高2100MM，宽800MM。 7.4 卫生间内不宜设置热水器，也不宜设洗衣机； 7.5坐便器应尽量避开卧室墙面布置。

7.6给水管、排水管不应发生冲突，立管宜结合管井布置，不遮挡排气洞口、不影响开窗，室内吊装排水管不影响热水器排风管出洞。 7.7 复式房上下卫生间尽量对齐。 8．阳台及露台

8.1生活阳台面积不小于4.5㎡，推拉门两侧宜留不小于550MM的墙垛，方便立管和室内家具摆放；

8.2 服务阳台面积不宜小于3.0㎡，进深不小于1200MM，在服务阳台宜设燃气热水器、燃气计量表、洗衣机水嘴和拖布池水嘴，空调室外机等应与厨房开窗协调，合理设置，保证厨房可开启窗扇面积满足规范要求，开启方式应有利于通风换气。燃气热水器应保证与排水立管的水平距离不小于400MM。阳台门不宜采用门连窗形式。

8.4 阳台露台降板：为防止雨水灌入室内，阳台一般宜降板80MM，露台降板分3种情况： ①凡是垂直落影为下面房间一部分的，为保证下面房间顶棚平整美观，可不降板，采用门槛方式，门槛高度不宜超过200 MM，铝合金推拉门下框轨道面距结构楼面高度不小于80MM；

②凡是垂直落影为全部小房间的，降板150 MM；

③凡是垂直落影为阳台的，根据露台进深降板80-100 MM。

④阳台铝合金推拉门下框轨道面距结构楼面高度不小于50-80MM，便于装修。 8.5 空调穿墙管避免与雨水管冲突。

8.6阳台、露台及种植屋面应预留给水点，并充分考虑排水顺畅。花池需考虑底板与平台完成面的高差，并需有防水和排水处理。花池池壁须现浇细石混凝土。 8.7热水器

①1热水器可设在厨房或靠近厨房的服务阳台上，且应标明热水器的位置及形式。 ②纯THOUSE及别墅有条件时应预留可使用太阳能热水器的设备给水管。

③热水器设在室内时，应预留热水器排烟孔，如排烟孔穿梁，则孔中心距梁底为150，如排烟孔在梁下，则孔中心距梁底为100。应避免和给排水管发生冲突，外墙预留Ф120孔

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 洞。

9．首层顶层住户特别设计 9.1 首层住宅特别设计

①应尽可能设私家花园，花园范围应包括该户整个面宽。花园范围内不得设有管井，花园标高可以比环境标高略高。

②私家花园外有人行道路的，花园可向人行道开门。

③ 首层住户各入口应设门禁，公共楼道主入口门内设对讲机，花园次入口设门铃。 ④私家花园应预留上、下水设施。水表箱应避免设在私家花园。 9.2顶住户特别设计

①顶层复式上层卫生间在下层厅房之上时，为保证下层厅房天花平整，上层卫生间不降板，并采用同层排水。

②复式厨房与标准层不对位时可不做排气道（管）而采用水平排放方式。

③顶层住户的私家花园应预留上下水，私家花园出入口设防雨设施并预留带防水电源插座。

9.3主体地下一层空间的利用

①主体地下室北侧宜作为非机械停车库，南侧宜作为住户生活用房。

②住户生活用房宜延面宽分为2部分：一部分归首层住户使用，可采用户内楼梯上下联系；

一部分归2层住户使用，可采用别墅类电梯上下联系（净尺寸1800×1800MM）。 ③如考虑北侧地下非机械停车库实际作为机械停车库使用，则主体地下室北侧地坪及基础局部降低至与地下车库底板同高。主体北侧地下室考虑上部做夹层，净高2190。有户内楼梯或爬梯与南侧空间结合布置。

④南侧应有地下庭院，进深不宜小于2400 MM。夹层北侧结合采光井设置采光通风高窗。 第四节.建筑构造节点 20

万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 21 万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准

第三章 会所技术要求

第一节 会所功能布置要求

1．小区会所在规划设计时要根据项目本身的规模、品质、业主层次、经济承受能力等度身定做。配套设施不宜过分追求大而全，提高会所使用效率，降低造价和运营成本。 2．居民对社区功能的需求为：24小时营业的便利超市、阅览室、健身房、咖啡馆、美容院、网球场、棋牌室、中西餐厅、视听室、桌球室、迷你高尔夫球场、壁球室等。设计会所时可适当增加棋牌室、乒乓球室等群众喜爱的项目的数量。

3．高档小区的会所采用封闭式管理，仅仅针对项目业主开放，采用会员制。设计时要保证会所的环境安宁、考虑会员的人身安全、私密性，提升物业的品质。要让业主在其中能充分地感受到自身的归属感和享有特殊会员权的满足感。

4． 中高档小区的会所采用半开放式和开放式管理，针对不同的项目采用不同的开放形式，会所的设置要便于对外经营，同时要考虑外部消费群体不对社区住户安全构成威胁。 5．社区会所要能起到延展住宅客厅功能的作用，其相关的服务及配套符合住宅业主的身心需要。要关注老人和小孩，给他们多提供一些活动场地。

6．高端会所可根据不同的消费层次，确定各自的风格、特色和品位，从开放式经营做起，进而逐步确定会员类型，然后再过渡到会员制的路子，这类会所更类似于高档的休闲娱乐场所或针对细分后的特定市场需求而产生的个性化活动场所。设计时要充分考虑到会所经营项目的变化。

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 第二节 会所兼作售楼处设计要点

1．会所设计时优先按会所功能设计，考虑近期改造为售楼处。 2．在会所和售楼处转换过程中，应减少对外立面的影响。 2.1厨房、卫生间等涉水房间原则上不做改造，设计时应统一考虑。 2.2设计时应注意避免结构、水、电做较大的改造。 第三节 会所兼作售楼处立面设计要点

1．会所一般为二、三层建筑，大体量豪华会所局部考虑四层

2．立面造型要均衡优美，体现稳重尊贵的身份地位。布局水平展开，通过竖向高耸塔楼，打破水平线条，丰富天际线。通过连续拱券柱廊，体现优美的韵律感。 3．会所入口设计要典雅、大气，成为功能与身份体现的结合 4． 细部设计要精致典雅，展现形象档次品位。

5．会所空间要开放通透，营造商务休闲娱乐的功能氛围。

6．立面采用三段式构图，注意比例、尺度的处理。屋顶采用红色西班牙筒瓦、外墙采用浅色的高级涂料、勒脚采用黄色澳洲砂岩。

第四章 配套商业技术要求

第一节 沿街商铺或步行商业内街 1.布置要求:

1.1.一般所占比例不宜超过项目总建筑面积的10%;

1.2.主力店，次主力店宜布置道街道转角，主入口等重要部位。

1.3.主力店，次主力店宜采取独立商业，一般宜作为餐饮，设计应当留好燃气，上下水，隔油池。

1.4沿街商业景观要充分考虑人行道至商业店铺的通达性。 1.5沿街商铺及景观应统一设计店招。 1.6沿街商铺及景观应统一设计亮化工程。 2.面积配比

名称 主力店 单体面积(M2) 500-1000 占比统计 <10% 层数 2-3 经营内容 宜餐饮娱乐类 经营模式 物业持有 23

万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 <10% <20% <20% <40% 2-3 1-2 1-2 1-2 宜餐饮娱乐类 次主力店 300-500 200-300 物业持有或销售 销售 销售 销售 非独立店铺不宜餐饮类 非独立店铺不宜餐饮类 非独立店铺不宜餐饮类 基本店铺 100-200 100以下 第二节 步行商业街区或大型商业广场 2.1标准模式

2.1.1标准模式一般由主商场（4层）+商业街区（2～3层）+酒店式公寓及酒店构成。标准店为大、中主力店带动小店模式，商业街以餐饮娱乐及特色主题商业为主。

2.1.2如果为星级酒店（4星级/5星级）宜单独设置地块，且宜与商业街区或商业街相邻。 2.2面积配比

店型及规模 名称 单个面积(M2) 10000-20000 大型店 5000-10000 5000-10000 2000-4000 4000-6000 中型店 400-1000 400-1000 400-1000 300-400 200-300 小型店 100-200 100以下 业态及比例 经营内容 超市 精品家居 百货（可与超市组合） 娱乐中心（量贩KTV） 休闲中心（洗浴+健身+按摩） 酒吧，咖啡 品牌连锁餐厅 网吧电游 >50% 销售 销售 <25% 持有.租赁 租赁+销售 租赁+销售 租赁 租赁+销售 销售 销售 <25% 持有.租赁 占比统计 备注 2.3地下车库设备层设计要点 2.3.1超市应有步道到地下车库。

2.3.2地下室客用电梯应有门厅，设自动开启玻璃门。

2.3.3结合货梯位置在地下设置卸货区和垃圾间面积应该在25-30平方米之间，（分类间+总间，供商场使用），卸货区应有相应的管理用房，垃圾间应设给排水口供清洗，应设排

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 气装置。两者尽量统一设置管理用房。卸货区应考虑若干装卸位，并注意回车空间，大型货车卸货平台1M高，小型车卸货平台0.45M高。 2.4地上部分设计要点

2.4.1柱网尺寸以8.1M×8.1M为主网，边沿部分依地形，造型灵活处理。 2.4.2外街店铺室内外高差为150MM，室内店铺室内外高差为15MM。

2.4.3层高：普通梁板结构：一层5～5.5M；二、三层5～5.2M（超市部分的净高宜在3.8M以上）； 四层约4.8M（影视厅除外）。

2.4.4主商场内中庭回廊不设柱子（除大中庭部分外）。 2.4.5主商场内街商铺的店面玻璃墙距柱边≥300MM。 2.4.6单面走廊宽约3M，中间走廊宽约4M。

2.4.7沿外街的商铺，大型餐饮店、大型店、中型店内预留独立卫生间位置，预留上下水口，余不设。

2.4.8结合货梯位置设置卸货区以5～10㎡左右垃圾间，垃圾间应设给排水、排气装置。 2.4.9公共卫生间不设门，平面布局，采用视线遮挡。 2.5消防疏散设计要点

2.5.1不超24米高的高层裙房按建规设计，所有建筑的耐火等级套规范低限。 2.5.2相邻防火分区之间借用疏散宽度应达到本区理论疏散宽度的30%。 2.5.3相邻防火分区宜共用疏散楼梯。 2.5.4疏散楼梯宜用半层剪刀梯形式。

2.5.5设计中须应用“虚拟防火分区”及“准安全区域”的概念。 2.6立面设计

2.6.1主商场建筑外立面造型与广告位布置应协调，求得最佳造型效果和经济效益。 2.6.2主商场餐饮业态应有自然采光与通风，余不开窗或少开窗。 2.6.3立面设计须考虑沿街小店采用分体空调的外机位效果。

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准

第五章 地下车库技术要求（不考虑人防）

第一节 地下车库柱网与单位停车面积指标

4.1.1 独立式汽车库的单车面积宜控制在30平方米以下，车库平面布置应紧凑，减少单车面积指标

4.1.2 地下室设计时先进行停车区布置，设备用房宜集中布置，附加在停车区外，进行加

法设计。

4.1.3 设计时应安排车道两面停车，允许少量单面停车，避免车道边无停车位。 4.1.4 柱网尺寸参照下图

4.2地下车库层高

4.2.1 独立式汽车库层高宜控制在3米。

4.2.2 柱网布置时宜采用长短跨布置，兼顾停车经济性和车库层高的经济性。

4.2.3 设计时通风专业应提前参与到方案设计中，确定排烟机房位置、风管走向，综合风管走向进行柱网布置。风管从短跨梁下走，喷淋管穿梁走，以节约层高。 4.3 采光井、下沉式广场

4.3.1 地下室宜设采光井、下沉式广场，减少后期物业维护费用

4.3.2 地下室建筑应与景观进行联动设计，采光井、下沉式广场、出地面的楼梯间、汽车

坡道、自行车坡道等应减少对景观的影响。

4.3.3 设采光井、下沉式广场后，能不设机械排烟的地下室防火分区可不设机械排烟，以

节约工程造价。

4.3.4 车库顶板向两边结构找坡排水，避免植物根系长期泡在水中腐烂；地坪同坡度向两边

找坡，水直接汇到集水井，取消排水沟做法。集水井间设联通管，仅在端部井内设泵。

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 4.4 地下室防水

4.4.1 地下室防水应优先采用混凝土自防水结构 4.4.2 应选用能在潮湿基层上施工的防水材料

4.4.3 变形缝处止水带选用钢板止水带，取消橡胶止水带做法 4.4.4 所有后浇带、变形缝处都要采取超前止水做法。

4.4.5 地下室侧墙防水做好后，砌一皮砖砖墙保护层，砌至室外地坪下500处。 4.5 地下车库与主体通道布置原则

4.5.1 地下车库与主体建筑地下室宜直接连通 4.5.2 连通通道宜便捷，顺畅 4.6 地下室重要节点做法

第六章 建材选用标准 砌体材料 外墙：粘土多孔砖 内墙：加气混凝土砌块，混凝土小型空心砌块 XPS挤塑聚苯板：适用于外墙及屋面保温 保温材料 胶粉聚苯颗粒保温砂浆 玻璃棉：适用于空调风管保温 铝型材 门窗 玻璃 五金件 密封件 普通型材，断热型材 （江阴协记，北京宏达） 中空玻璃：高档窗空气层厚度>12 中档窗空气层厚度>9 奥氏体不锈钢 硅橡胶条、三元乙丙胶条、优质橡胶条(氯丁橡胶) 西班牙筒瓦，罗曼瓦，波纹瓦 卷材：三元乙丙防水卷材，氯化聚乙烯橡胶共混防水卷材，高聚物防水材料 改性沥青防水卷材，自粘橡胶改性沥青防水卷材 涂料：聚氨酯防水涂料 防火材料 外墙石材 防火涂料，防火封堵材料，防火门窗 砂岩，蘑菇石，花岗岩 1、步道和扶梯采用 迅达 品牌 扶梯设计参数： 倾角：30°；梯级宽度：1m； 速度：0.5m/s 步道设计参数： 倾角：12°；梯级宽度：1m； 速度：0.5m/s 电梯 2、垂直梯采用 日立 品牌 载重量：800kg；1000 kg 提升速度： 1.5 m/s（不超11层） 1.75 m/s（12-30层百米内） 优先选用能在潮湿基层上施工的防水材料 应满足搞风压强度计算及工艺要求 备注 屋面瓦材 27

万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 商场、宾馆、带电梯的酒店式公寓及住宅从地面算起含4层以下、招商的业态以商家不带电梯的酒店式公寓及住宅的消防疏散梯地面采用300×300地砖楼梯 和踏步砖，铁栏杆与扶手；地下车库、带电梯的酒店式公寓及住宅从地面算起含5层以上的消防疏散梯地面采用水泥，铁栏杆钢管扶手；墙面顶棚为普通乳胶漆。 车库 地下车库地面采用金刚砂耐磨地坪。 的要求为准

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 第三部分 结构专业

第一章 各类建筑的结构形式及材料限额标准

第一节．住宅

技术经济指标(地技术经济指标(地结构基本参数 上部分） 下部分） 钢筋含混凝土钢筋含混凝土抗震设 结构形基本风量 含量量 含量防烈度 式 压 (kg/㎡) (m3/㎡) (kg/㎡) (m3/㎡) 39 38 27 35 38 42 0.30 0.29 0.22 0.30 0.32 0.35 105 102 105 115 135 145 0.60 0.59 0.70 0.9 1.0 1.2 7° 7° 框架 框架 砖混 框架 框剪、纯剪 框剪、0.45 纯剪 KN/㎡ 框剪、纯剪 0.45 KN/ ㎡ 业态 独墅 联墅 多住 多住 小高层 高层 层数 场地土类别 ≤3层 ≤3层 ≤6层 （≤5层8°） ≤8层 9～12 13～18(60m以下) 19～30（100m以下非转换层结构） ≤Ⅲ ≤Ⅲ 47 0.36 180 1.5 以上备注：

A. 住宅层高为2.9米，无地暖。

B. 钢筋含量的调整：抗震等级6°时，钢筋含量降低3~5kg；抗震等级8°时，钢筋含

量提高5~7kg。

C. 结构限额设计变更指标：别墅、多层为已完工作量1.1%；小高层为1.0%；高层为0.8%。

D. 地上指标列入设计合同条款，若低于限额指标，则按比例奖励设计人员；若超过限

额指标的5~7%，则根据实情对设计单位及项目公司处以一定数额的罚款。罚款条款在签定合同时确定。

E. 表中地下指标为参考指标，具体工程应根据地勘报告和设计管理中心审定的基础形

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 式加以调整，调整后的数额列入设计合同补充条款。 第二节．会所

技术经济指标技术经济指标(地上部分） (地下部分） 钢筋含混凝土钢筋含混凝土量 含量量 含量(kg/㎡) (m3㎡) (kg/㎡) (m3㎡) 50 0.35 105 0.7 结构基本参数 抗震设防烈度 7° 结构形式 框架 基本风压 ≤0.45KN/㎡ 场地土类别 ≤Ⅲ 业态 层数 跨度 会所 ≤4 8m×8m 备注：同住宅B、D、E条

第三节．商业步行街

技术经济指标技术经济指标(地上部分） (地下部分） 钢筋含混凝土钢筋含混凝土量 含量量 含量3(kg/㎡) (m㎡) (kg/㎡) (m3㎡) 47 ≤4 8m×8m 50 0.35 125 0.9 0.34 7° 框架 结构基本参数 抗震设防烈度 结构形式 基本风压 场地土类别 业态 层数 跨度 独立 商铺 大型 商场 ≤0.45KN/㎡ ≤Ⅲ 备注：同住宅B、D、E条

第四节．酒店式公寓

技术经济指标(地技术经济指标(地结构基本参数 上部分） 下部分） 钢筋含混凝土钢筋含混凝土抗震设 结构形基本风量 含量量 含量防烈度 式 压 (kg/㎡) (m3/㎡) (kg/㎡) (m3/㎡) 框剪、39 0.32 135 1.0 纯剪 框剪、≤0.4542 0.35 145 1.2 7° 纯剪 KN/㎡ 框剪、47 0.36 180 1.5 纯剪 业态 层数 场地土类别 9～12 酒店13～18(60m以下) 式公19～30（100m寓 以下非转换层结构） ≤Ⅲ 30

万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 办公楼 27~30（100m以下非转换层结构） 50 0.40 190 1.6 框中筒 备注：办公楼层高3.6米，其余同住宅A、B、D、E条。

第五节．独立地下车库

技术经济指标 业态 层数 跨度 钢筋含量 (kg/㎡) 混凝土 含量 (m3/㎡) 1.2 结构形式 结构基本参数 基础形式 地基承载力fak (KN/㎡) ≥120 独立地下车库 1 （人防） 5.4m×5.4~8.0m 160 框架 筏板 1 5.4m×5.4~8.0m （非人防） 110 0.8 框架 独基加 防水板 ≥120 备注：<2000平方米的车库钢筋含量调整系数为1.05；特大型车库钢筋含量调整系为0.97， 其余同住宅D条。

第二章 结构设计总则

第一节．结构设计一般原则：

1．必须严格执行规范中的强制性条文，不得有任何违反。 2．结构形式一般采用钢筋砼结构。

3．结构方案应合理，应兼顾安全与成本，即在保证结构安全的前提下坚持成本最优原则。 4．构件尺寸及配筋若不是计算和概念设计需要，应取规范中较低值。 第二节．各业态活载取值要求： 除严格执行《建筑结构荷载规范》外:

1. 商业步行街中独立商铺楼面使用荷载取4.0KN/平方米。

2. 会所中健身房、舞厅使用荷载取4.0KN/平方米，其余取2.0KN/平方米。

3. 独立地下车库顶板荷载应根据景观布置图或文字说明分块计算，并满足《种植屋面工程

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 技术规程》取值标准。顶板活载取值：绿地取1.5KN/平方米；小型广场取4.0KN/平方米；机动车道一般兼做消防车道，可按《建筑结构荷载规范》相关条文取用。

4. 公共建筑的种植屋面填土厚度为500mm，活载取值：绿地取1.5KN/平方米，观光处取3.0 KN/平方米；住宅的入户花园及露台有填土要求时，填土厚度为200mm，活载取2.0KN/平方米。

第三节．梁、柱断面及配筋率取值范围：

1. 主梁断面高度一般取跨度的1/10~1/14,合理的计算配筋率一般在0.8%~1.6%之间。 2. 次梁断面高度一般取跨度的1/14~1/18,合理的计算配筋率一般在0.4%~1.4%之间。 3. 除砖混结构外，结构外围梁的高度还应满足建筑要求，一般梁底至洞顶小于150时梁高做到窗顶。

4. 大跨度（大于10米）和大悬挑（大于2.5米）的梁应专门验算绕度和裂缝。 5. 梁配筋的归并系数取0.15，并严格按计算结果配置，不应随意放大。

6. 当梁腹板高度小于450时，不配置构造腰筋。（如计算结果需要配置抗扭腰筋则属例外）7. 悬挑梁箍筋全长加密。

8. 主次梁相交处以加密箍筋为优先，吊筋设置与否应根据计算结果文件中剪力包络图为依据，如不需要，不应随意设置，以减少施工麻烦。

9．管道穿梁应加套管，直径大于30的圆洞（30X30方洞）应配置洞口加强筋。 10. 屋面、露台板跨中一般不设反梁，若设反梁，应根据排水情况在反梁上预留过水洞，

标出洞的位置、大小，并做疏水处理，保证洞口排水通畅。

11. 柱断面可根据层数、层高、轴压比等要求来确定，尽量使柱轴压比接近规范限值。 12. 沿竖向柱计算配筋变化大于15%时，应分层配置；同一层柱配筋归并系数取0.15， 并

严格按计算结果配置，不应随意放大。

13. 柱断面配筋中拉筋应钩住主箍筋并参与体积配箍率计算。 第四节．板厚及配筋要求： 1．楼板荷载应满足装饰要求。

2. 楼板厚度一般取跨度的1/30~1/35,合理的计算配筋率一般在0.20%~0.6%之间。 3．楼板负筋不应大面积拉通，但小板块如卫生间、暗埋管线较多处、建筑平面薄弱处、温

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 度应力较大处则属例外。

4. 楼板配筋应满足地方标准的有关要求。

5．同样跨度，同样支承条件，同样荷载的板板厚及配筋各单元必须完全一致。 6．异形板设计应进行有限元分析，对跨度较大的异形板应验算弹塑性下挠度和裂缝。 7．设备专业与结构专业应密切配合，楼板中穿线管不应出现大量集中及相互交叉超过2层的情况，否则应予以处理，防止砼开裂。

8. 窗台板转角处应设置放射筋。窗台侧板宜采用现浇钢筋混凝土。

9. 所有屋面板采用细石砼；板厚≥120mm，裂缝宽度 [W] ≤0.2mm；钢筋C8＠150双层双向拉通，大板块配筋不足者，额外配筋补足。 第五节，地下室外墙，顶板有关要求：

1．地下室均采用钢筋混凝土结构，超长结构不设温度变形缝。设计上采用后浇带（加强带）措施，防止裂缝的产生。

2．地下室顶板、外墙应进行强度计算及变形验算。

3．地下室采用的水泥品种应为抗水性好、泌水性小、水化热低且有一定的抗侵蚀性，水泥标号要求不低于425号。混凝土标号宜小于或等于C35。

4．砼外墙板的最小厚度应满足防水要求，外墙中的施工缝应有止水(钢板止水)构造措施。 5．地下室管道如需穿梁，位置应选在梁受力最小处，并配置洞口加强筋。 6．外墙留洞均应有防水套管，套管周圈应满焊止水钢板。

7．在建筑范围内的地下挡土墙均应与主体结构连成一体，避免采用重力式挡土墙。 8．有防水需要的地下挡土墙均做砼墙。

9．在进行挡土墙设计时，应与建筑、园林专业进行沟通，使挡土墙形式与建筑、园林专业要求的外观、质感相致。

10．砼抗渗等级应满足防水要求，一般采用S6。(特殊部位另定) 第六节．基础方案的比较原则：

1．基础形式应安全、经济、可行，根据地质条件及上部结构情况，一般的工程设计院出两个方案报设计管理中心审批，重要的工程在基础论证会上确定。 2．独立基础：

A. 为保证施工质量，独立基础采用阶梯式。

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 B．一级框架及特殊情况下的独立基础才设置拉梁，其余不设拉梁。（兼作底层填充墙基础属例外）拉梁梁高按平均跨度的1/10取值，配筋率一般为0.4%~0.6%，兼作底层填充墙基础的拉梁按实际受力情况计算。 3．桩基础:

A. 同一单元可采用两种不同直径的桩。当采用预应力管桩，如桩径为400或500时，尽可能用大直径少数量的桩替代小直径多数量的桩。当采用灌注桩，如桩径为800或1000时，尽可能用小直径桩替代大直径桩。

B．单体工程桩数超过300根或相同地块有后续工程时，建议提前打三根静载试桩，确定单桩承载力特征值后再进行基础设计。 4. 江南软土地区基础选型：（参考表）

地基承载力特征值fak(KN/㎡) <80 80~120 ≥120 <110 110~140 ≥140 <110 110~140 ≥140 <130 130~180 ≥180 <180 180~280 业态 层数 结构形式 基础形式 250x250小方桩加独立承台加防水底板 独立别墅 联排别墅 ≤3层 框架 梁式筏板 独立基础加防水底板 A400预应力管桩加承台梁 加防水底板 多层住宅 ≤6层 砖混 梁式筏板 条形基础加防水底板 A400预应力管桩加独立承台 加防水底板 1.地基加固、筏板 2.A400预应力管桩加独立承台加防水底板 筏板 A500预应力管桩加承台梁 加防水底板 1.地基加固、梁式筏板 2.A400预应力管桩加承台梁加防水底板 梁式筏板 A500预应力管桩加承台梁 加防水底板 1.地基加固、梁式筏板 2.A500预应力管桩加承台梁34

多层住宅 ≤8层 框架 9～12 小高层 框剪、纯剪 13～18(60m以下) 纯剪

万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 加防水底板 梁式筏板 高层 19～30（100m以下非转换层结构） 纯剪 A500预应力管桩加承台梁 加防水底板 ≥280 备注：1.以上住宅均带地下室。 2.其它建筑可将荷载折合成相当的住宅层数套用此表

5. 北方粘（粉）土或基岩埋深较浅地区基础选型：（参考表）

地基承载力特征值fak(KN/㎡) 业态 层数 结构形式 基础形式 独立别墅 联排别墅 ≤3层 框架 独立基础加防水底板 ≥120 多层住宅 ≤6层 砖混 条形基础加防水底板 ≥140 多层住宅 ≤8层 框架 1. 筏板 2. 独立基础加防水底板 1.地基加固、梁式筏板 2.挖孔灌注桩加承台梁加防水底板 梁式筏板 1.地基加固、梁式筏板 2.挖孔灌注桩加承台梁加防水底板 1.地基加固、梁式筏板 2.挖孔灌注桩加承台梁加防水底板 梁式筏板 ≥140 9～12 框剪、纯剪 130~180 ≥180 <180 小高层 13～18(60m以下) 纯剪 180~280 ≥280 高层 19～30（100m以下非转换层结构） 纯剪 挖孔灌注桩加承台梁加防水底板 35

万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 备注：1.以上住宅均带地下室。 2.其它建筑可将荷载折合成相当的住宅层数套用此表。 6. 高层剪力墙住宅尽量在轴线下布桩，基础底板应采用承台梁加防水底板。 第七节．超长结构后浇带（加强带）问题：

1．超长结构应在合理位置设置后浇带（加强带），后浇带（加强带）间距为35~40米； 2. 地下室底板，外墙，顶板后浇带（加强带）尽量闭合设置；

3. 后浇带（加强带）左右800内钢筋不得搭接，且需另设附加钢筋；两侧施工缝用钢板止水；后浇带（加强带）迎水面做防水附加层，后浇带（加强带）用高一各标号砼加一定比例的膨胀剂浇筑。

4. 后浇带（加强带）大样见附录1~2. 第八节．计算资料：

1．设计院应提供PK.PM电子模型送设计管理中心审核后方可出图。

2. 计算书应完整，没有进行电算的部分要提供手算资料，如楼屋面荷载取值计算、楼梯

梁板配筋计算、天然地基承载力的修正、单桩承载力计算、承台冲剪弯计算、桩顶筏板厚度及配筋计算、地下室外墙强度计算及变形验算等。

3．计算宏观指标如轴压比、周期、位移、剪重比、刚重比等应控制在合适的范围内，既符合规范的要求，同时也不要有太多富余。 第九节．出图要求：

1. 结构分区应与建筑分区相同

2. 结构一定要紧跟建筑的调整变化，保持与建筑的一致性。

3. 立面及节点尽量采用混凝土结构处理，如有必要采用钢结构处理，应绘制节点施工图。 4．主体钢筋混凝土结构上若存在附属钢结构，计算时应充分考虑钢结构传来的荷载，并绘制钢结构预埋件布置图。有幕墙处要考虑幕墙自重且在施工之前有预埋件布置图。 5. 所有采用预应力结构、钢结构的部分应在整套施工图出图时一并出施工图，不留二次设计出图。

6. 楼层标高中应注明出结构标高。

7. 墙、梁、柱上的设备预留孔洞、预埋套管应出定位图。

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 8. 外围填充墙构造柱的具体位置必须在结构平面模板图中表示出来。

9. 有地下室的工程应单独绘制地下室外墙模板图，并标出穿墙套管的位置及大小。 10. 有地下室的工程应单独绘制底板模板图，并标出排水沟、集水井、水池沉砂槽等的位

置及大小，绘制具体结构大样图。

11. 天然基础平面布置图中应说明持力层在几号土层，地基承载力特征值fak是多少，修

正后fa是多少，对施工有何要求；桩布置图中应说明桩型、桩径、桩长、选用图集号、桩端持力层土层号、单桩承载力特征值、试桩要求及施工注意事项。

12. 后浇带应在现浇板模板图中标出具体位置，注明是温度后浇带还是沉降后浇带，绘制

后浇带大样，并对施工要求加以说明。 13. 应在合适位置标注沉降观测点。

14. 各工程子项的技术标准及绘图标准必须统一。

15. 图纸绘制应采用国家标准平法图集《03G101-1》《04G101-3》表示。

第三章、材料选用范围

第一节．墙体

1. 承重墙采用MU7.5~MU10粘土砖或承重多孔粘土砖，M5~M10水泥砂浆或水泥混合砂浆。 2. 填充墙外墙采用MU5非承重多孔粘土砖，M5水泥混合砂浆。 内墙采用加气混凝土砌块，M5水泥混合砂浆。

3. 厨房、卫生间填充墙底部200高为C20素混凝土或MU5非承重多孔粘土砖, M5水泥砂浆.

4. 地下室填充墙采用MU5水泥灰砂砖或MU5非承重多孔粘土砖，M5水泥混合砂浆。 5. 框架、框-剪、剪力墙、框中筒结构中女儿墙泛水高度以下为钢筋混凝土反梁或C20素混凝土,以上采用MU5非承重多孔粘土砖，M5水泥混合砂浆。 6. 加气混凝土砌体及材料要求 (1)干体积密度为≤7 KN/M3

(2)砌体密度（容重）8~9 KN/M3（一般取9 KN/M3） (3)内墙砌块强度MU5（A5.0），外墙砌块强度MU5（A5.0）；

(4)内墙100厚砌筑砂浆M5（H≤2.4 M），200厚砌筑砂浆M5（H≤4.4 M）；

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 (5)砌块墙体拉结：砌块墙体应与钢筋混凝土柱或剪力墙拉结。拉结方式可采用沿柱或剪力墙的高度方向每隔600mm后植热轧钢筋，直径Φ6。钢筋伸入砌体内的长度不应小于墙长的1/5且不小于700mm。后植钢筋的锚固为100mm。 第二节．砼 1. 基础：C25~C35

2. 主体：砖混为C20；其余不低于C25；多层、小高层的墙柱一般以C25~C30为主；高层的墙柱一般以C30~C35为主。 第三节．钢筋

1. 梁、板纵向钢筋首选HRB400（III）级钢。

2. 基础受力筋、墙柱纵向钢筋首选HRB400（III）级钢筋；当计算结果基本为构造要求时可采用II级钢筋。

3. 梁、柱箍筋根据计算结果选用I级钢筋或HRB400（III）级钢筋。

4. 结构做的装饰线条及构造钢筋采用I级钢筋，当钢筋直径大于12mm时可采用II级或III级钢筋。

5. 不得采用冷轧带肋钢筋。

第四章、各类建筑的具体要求

第一节．住宅

1. 计算模型及电算、手算资料 提供PK.PM电子模型； 楼屋面荷载取值计算； 楼梯梁、板配筋计算；

地下室外墙强度计算及变形验算； 基础计算。 2．技术要求 A. 梁：

所有房间天棚不应有梁； 客厅和餐厅相接无墙处不应有梁；

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 楼板跨度不大，配筋为构造配筋时，隔墙下可不设梁； 梁下无墙处净高不小于2.4米；

应避免梁偏向降板房间一边而使地面出台；

露台、阳台、卫生间等楼面做结构降板时，板中间的梁面应作降低处理，避免梁面凸出降板面；

结构外围梁的高度详见下表：

层高 窗洞上口（建议值） 梁高（建议值） 2800 2900 3000 B. 板：

2350 2400~2450 2400~2500 400 400~450 450~550 厅、房、室内过道等结构面比建筑面低50； 公共楼梯间、电梯厅结构面与厅房结构面平； 厨房结构面比厅房结构面降30；

卫生间小降板为：结构面比厅房结构面降30；卫生间大降板为：结构面比厅房结构面降300，若卫生层为同户的卧室时，应减小至250； 与厅房相连的阳台结构面比厅房结构面结构降50； 与厨房相连的阳台结构面比厅房结构面结构降100； 入户花园结构面比厅房结构面结构降150； 露台结构面比厅房结构面结构降250；

商业部分的屋面降板：结构面比厅房结构面结构降200~250，防止出现屋面降板不够，导致室外找坡困难。

C. 剪力墙：见剪力墙边缘构件图集 D. 隐伏设计：

考虑预留加建空间处由于加建而产生的荷载，并在加建空间周围结构构件侧面预埋100*8（宽*厚）的钢板，其上边缘标高同加建层的顶面标高； 假复式二楼夹层按钢结构夹层计算。 E. 防渗漏措施：

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 和建筑物相连的室外楼梯一侧应做300高（相对于结构面）混凝土反梁或反坎； 空调板100厚现浇，根部做150高（相对于结构面）混凝土反坎； 一般阳台边缘做150高（相对于阳台结构面）混凝土反梁或反坎； 有覆土要求的露台边缘做500高（相对于结构面）混凝土反梁或反坎； 有覆土要求的入户花园边缘做500高（相对于结构面）混凝土反梁或反坎； 反梁、反坎宜和主体一起浇注；

大降板卫生间在紧贴板底的位置上，预留Ф50的侧排地漏。 第二节．独立地下车库

1. 计算模型及电算、手算资料: A. 提供PK.PM电子模型； B. 顶板荷载取值计算；

C. 地下室外墙强度计算及变形验算；

D. 基础及抗浮计算；（抗浮计算用甲方认定的抗浮设计水位） E. 人防计算资料：顶板、底板、临空墙、口部等。 2. 技术要求

A. 柱网：一般为5.1~5.4米X8.0~8.2米，柱断面500X500；<2000平方米的车库柱网可为5.1~5.4米x5.4~5.7米，柱断面400X400；兼人防工程的车库宜用较小柱网。 B. 顶板形式：非人防车库采用井字梁结构，主梁1/10，次梁1/16;自动喷淋管尽贴次梁底穿主梁，位置尽量在1/3梁跨处；小柱网的非人防车库受层高限制时可采用无梁楼盖；兼人防工程的车库应根据具体情况采用井字梁结构或无梁楼盖。

C. 顶板覆土：一般覆土厚度控制在0.6~0.9米，局部可堆高至1.5~2.1米，堆高点选在柱上并向四周放坡，每2500平方米一个堆高点，顶板荷载应按景观要求分块计算。 D. 顶板消防车道覆土厚度为零，车道两边为坡地景观，消防车道兼做机动车道，消防车道位置由建筑专业确定，荷载按可按《建筑结构荷载规范》相关条文取用。 E. 外墙厚度取300。

F. 基础形式：非人防车库fak大于等于120KN/平方米时采用独立基础加防水底板，fak<120KN/平方米时采用梁板式筏板或平板式筏板。兼人防工程的车库fak大于等于120KN/平方米时采用梁板式筏板或平板式筏板，fak<120KN/平方米时应根据具体地质

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 情况加固地基或采用桩基础。

G. 尽量采用建筑自重及覆土自重抵抗浮力，不够时可在底板上做回填层。 H. 有条件时应配合下沉式广场，利用自然通风和采光。 J. 砼采用C30.

第五章、填充墙中构造柱、圈梁、过梁的布置原则及配筋要求

第一节．构造柱 1. 构造柱设置位置：

A. 宽度大于2m的洞口的两侧。 B. 长度超过2.5m的独立墙体的端部。

C. 当墙体长度超过5米时，应在墙体中间设置构造柱。 D. 外墙的阳角、悬挑结构的端部均应设置构造柱。

E. 支承在悬臂梁和悬臂板上的墙体，应按图1.1a和图1.1b所示设置钢筋混凝土抗裂柱。尺寸及配筋同构造柱。 ≤3000≤3000抗裂柱尺寸≥墙厚×180mm 2. 构造柱配筋：

≤3000≤3000抗裂柱尺寸≥墙厚×180mm，梁柱预留2φ6@200钢筋与抗裂柱箍筋焊接AA图1.1a 图1.1b

A. 构造柱的截面尺寸为墙厚×200mm，混凝土强度等级为C20。 B. 构造柱的纵向钢筋配置4Φ10；箍筋采用Φ6＠200。 C. 构造柱上下两端应与楼层梁或基础梁锚固连接。

D. 构造柱与墙体连接处的砌体宜砌平，沿墙高度每隔600mm设置2Φ6拉结钢筋，钢筋每边伸入墙内不应小于700mm及墙长的1/5。 E. 必须先砌墙，后浇构造柱。

第二节．圈梁 1. 圈梁布置：

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 A. 自由端的墙体顶面。

B. 高度超过4m的墙体、有门窗洞口的100厚墙高度超过2.4米时中间应设一道。 2. 圈梁配筋：

A. 圈梁宜连续地设置在同一水平面上，并形成封闭状；当圈梁被门窗洞口截断时，应在洞口上部增设相同截面的附加圈梁。附加圈梁与圈梁的搭接长度不应小于H（H为圈梁与附加圈梁的垂直距离），且不应小于1m。 B. 可用配筋带代替圈梁。

C. 圈梁或配筋带的截面宽度应与墙厚相同；圈梁的截面高度为200mm，配筋带的截面高度为100mm；圈梁的纵向配筋为4Φ10，箍筋为Φ6＠200，配筋带的纵向配筋为3Φ10，横向配筋为Φ6＠200；混凝土强度等级为C20。

第三节．过梁

1. 过梁的设置及构造要求

洞宽 L≤1600 1600＜L≤2400 2400＜L≤2800 2800＜L≤3400 L≤1400 1400＜L≤2400 2400＜L≤2800 2800＜L≤3400 梁长=L+2x300

墙厚 100 100 100 100 200 200 200 200 断面及配筋表

h 120 180 240 300 120 180 240 300 ② 2φ10 2φ10 2C12 2C14 2φ10 2φ10 2C12 2C14 ① 10 10 10 10 10 10 10 10 ③ 6@200 6@200 6@200 6@200 6@200 6@200 6@200 6@200 2φ2φ2φ2φ2φ2φ2φ2φφφφφφφφφ墙厚过梁详图

2. 当过梁预留高度小于150mm时，采用梁下挂板或将梁高度增加。

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 第四节．窗间墙、门垛：

1. 窗间墙、门垛宜为300mm的倍数，并不应小于600mm。当窗间墙的宽度小于600mm而其后面又无横墙时，应设置成混凝土窗间墙或粘土砖墙。位于防火墙两侧的窗间墙，其宽度和厚度应符合防火规范的要求。

2. 外墙门窗洞口两侧：预埋C20细石混凝土块（每侧不少于3块）或现浇C20细石砼构造柱。

3. 内墙门窗洞口两侧：当墙厚≥200时，预埋C20细石混凝土块（每侧不少于3块）或现浇C20细石砼构造柱；当墙厚为100时加构造柱。

4. 当构造柱设置完毕，剩余墙体长度不足400mm时，可全部采用粘土砖，同时取消构造柱。

5. 一些尺寸较小的填充墙垛（尺寸小于200时），可采用现场浇注。

6. 楼梯间处综合管线集中处墙体，如入户门侧墙等预埋线管较多，容易裂缝，管网安装完毕后，应采用钢筋混凝土现浇成一体。

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 第四部分 给排水专业

第一章 住宅技术要求（未含超高层）

1.1 室外给水

1、给水、消防设备房应结合室外景观，选在小区的较中心部位。给水、消防泵房宜设在一起，且靠近配电室，消防泵须采用自灌水式。给水应不小于900户设一泵房，消防水应不小于2000户设一套系统。

2、按当地市政水压定出小区是否采用加压设备，市政直供高度应按当地水压－5米计。采用增压设备供水的系统应设水锤消除装置。且其它减振防噪措施均应体现在设计说明中。

3、增压设备原则按无负压式，不采用水箱，避免二次污染。市政供水压力以15米水柱为界，低于此为负压，且以市政压力－5米为叠加压力基数。

4、设计了增压设备且30米以下的建筑不得再设计市政直供系统。

5、设计区内室外增压主管路数及设备套数时，应对初投资及后期运行费用进行技术方案比较。

6、当有消防水池时，室外生活给水应与室外消防给水合用一环管，不得分开环两路，市政两路进水，一路进消防水池，一路负责室外消火栓和室内生活给水。

7、消防水池不应占用地下车库位置，宜选在小区较中心的地下二层储藏间。 8、如当地市政压力不足，是否设计室外消火栓泵应与我司设计中心联系。

9、室外给水井应与景观设计配合，井盖应尽量设于景观绿地内或停车场绿化带中，不得设计在小区路面。

10、多层给水分户表均设于室外（包括网点6表一池）。

11、普通住宅生活给水按230L/P.D；别墅按300L/P.D；绿化用水按1L/M2.D；广场、道路按2L/M2.D；不可预见用水量按10％。

12、室外给水管材宜采用PE或给水铸铁管。

13、除有地方强制性规定外，室外生活、消防给水与其它室外管道均为一家设计院设计，与单体设计界限为单体楼外1.5米。

1.2 室内给水

1、室内各卫生器具工作压力按0.1MPA计。各用水点的冷热水管均应布置到位，不得由用户再次铺设管路。

2、有管道井的住宅，水表设于管道井，且水表距地500MM。给水进户管自管道井至各用水点，必须沿地敷设于初装层，不得架空明设。且除别墅外，住宅给水入户管径均按DN20。 3、多层不设管道井，户给水管自室外水表，沿－1层分支到各户用水点。各分支立管设于用水房间边角，分支管径统按DN15计。分支立管束根据数量多少外包普通排水PVC管。

4、多层给水分户表均设于室外（包括网点6表一池），中上档次（售价≥6000元/平）的高层小区，给水表采用远传水表。

5、室内给水主干管宜采用内衬塑钢管，支管采用给水PPR管或PE管。 6、室内分户须设单户给水控制阀门及各用水区控制阀门。

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 7、有管道井的住宅，应有管道井大样图和定位尺寸。应以合理的最小管井尺寸提供给建筑，且井门的颜色应与周围一致。

8、室内消火栓箱均暗设或半暗设，箱面要求与周围颜色一致。消火栓立管不得设在平时人经常过往处，且立管与栓间支管不得大于500MM。超压的消火栓采用减压消火栓，不采用节流孔板。

9、洗衣机位置按建筑图，水龙头安装高度0.5M，室内其它配水点按下表： 项次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 盥 洗 槽 浴盆 按摩浴缸 洗脸盆 给水配件名称 架空式污水盆(池)水龙头 落地式污水盆(池)水龙头 洗涤盆(池)角阀（下配水） 住宅阳台清洁给水龙头 洗手盆角阀（下配水） 水龙头(上配水) 水龙头(下配水) 角阀(下配水) 水龙头 冷热水管上下并行其中热水龙头 水龙头(上配水) 进水调节阀（淋浴间尺寸＞1000X1000） 进水调节阀（淋浴间尺寸≤1000X1000） 沐浴喷头下沿 高水箱角阀及截止阀 低水箱角阀 15 蹲式大便器（从台阶面算起） 手动自闭冲洗阀 脚踏式自闭冲洗阀 拉管式冲洗阀(从地面算起) 带防污助冲器阀门(从地面算起) 16 17 18 19 20 21 22 23 24

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配件中心距地面高度() 1000 800 450 500 550 1000 800 550 1000 1100 670 冷热水龙头距离(--- ) 150 --- --- 150 150 --- 150 150 150 据具体产品确定 1150 900 1900 2040 500 850 150 1600 900 150 不小于2400 1130 1050 1100 360 1200 500 95 95 --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 100 淋浴器 座式大便器 低水箱角阀 大便槽冲洗水箱截止阀(从台阶面算起) 立式小便器角阀 挂式小便器角阀及截止阀 小便槽多孔冲洗管 妇女卫生盆混合阀 洗衣机龙头 清洁龙头 燃气管、冷热水管管中心间距

万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 1.3 生活排水

一.室外：

1、污、废合流。排水量取生活用水量的90%。

2、化粪池设计与否要根据当地市政条件。当排水经市政许可不经化粪池入网时，设计应根据我司小区大小，并与设计中心商量后，决定小区内的化粪池取舍。

3、水能井以外的管基础须按规范要求做垫层处理。室外排污主管≥D400，用砼管，余下用PVC双层波纹管。

4、室外污水设计应与景观配合，井盖尽量置于绿地内。各项目公司应将景观设计图提供给室外管网设计院。

5、室外污水标高须由市政排水点倒推算至每楼出水口，单体设计应与室外综合管网对接，并在说明中明示单体排水口与区内主管的高差。

6、室外污水设计范围：自化粪池或单体与小区主管接口到小区与市政总排水点。

7、室外污水管坡度应以总排水点标高反推算至单幢楼排水口。单体设计须以室外管网设计标高为依据。

8、污水与雨水管交叉时，雨水管断开，并设过桥井。

9、对于小区市政排水管网不完善的工程，宜设置区域污水处理站，但污水处理站的位置及站内功能应由设计管理中心确认。 二.室内：

1、污、废合流。

2、厨房不降板不防水不设地漏，排水采用同层式。住宅卫生间应有排水定位尺寸图。 3、洗衣机的排水应与设计地漏共用洗衣机地漏。

4、排水立管应尽量设置在隐蔽处，并且尽量靠近外墙。双立管可做简易管道井，单排水立管外不做管道井。

5、排水立管采用PVC消音螺旋管，横管用消音普通排水PVC管（如有新降噪音产品，可与我司设计中心商量）。为减少噪音，中上档次（售价≥6000元/平）的住宅，排水管均以厚10MM橡塑进行保温隔音。

6、高层排水横干管采用柔性排水铸铁管，且在立管与排水干管转弯处，采用固定支墩或另外加固措施。

7、卫生间的下层有非防水房间时，卫生间应设计同层排水。在人员经常走动的公共部位，不得出现排水明管。

8、对售价超8000元/平的住宅，卫生间设计同层排水，且只降板100MM，不做回填式。同户内与它户上下不相邻的卫生间不做同层排水。

9、淋浴和卫生间其它部分分开时，地漏在两处分设一个；当不分开时，卫生间只设计一个地漏。

10、排水通气立管不宜穿越斜屋顶，在顶部由外墙穿出，且外挂百叶，与外墙平，与外墙颜色一致。厨房废水不设专用通气立管。

11、室内污水设计范围：自户内排水到单体化粪池或单体与小区主管接口处，化粪池设计属单体工程设计范围内。

1.4 雨水

1、屋面雨水采用虹吸排水系统，阳台雨水采用重力排水系统；

2、根据当地5分钟暴雨强度，重现期屋面取5年，室外场地取2年。

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 3、雨水立管应尽量设置在隐蔽处，并且尽量靠近外墙。

4、重力雨水管采用普通排水塑料管（包括高层）；虹吸雨水排水系统采用给水UPVC管及给水配件，其管材采用工作压力应大于建筑物净高度产生的净水压，管材抗环变形外压力应大于0.15MPA。

5、上部为住宅，下部为商铺，且商铺突出建筑有平屋顶，住宅屋面雨水宜排至商铺屋顶。

6、干旱地区应设计雨水收集系统，且雨水收集池宜与消防水池合用。收集的雨水只用于景观浇灌，不用于住宅中水。

1.5 空调凝水

1、对于非精装修建筑，空调凝水宜集中排放。

2、凝水管与阳台雨水管靠近者，应取消凝水管，改为间接排至阳台雨水管。凝水与阳台雨水管合一时，凝水应间接排至雨水管。 3、凝水管材采用PVC，颜色与周围搭配。

4、对于精装修建筑，空调凝水应每户单独间接排放至本户卫生间或阳台地漏。楼外立面不得出现凝水立管

第二章 会所技术要求 2.1 给水

1、采用市政直供水系统，只设总水表。

2、设计给水软化设备。空调循环水、锅炉等媒体采用软化水。 3、泳池采用顺流式，不做水面平衡池。

4、热水由自备锅炉提供，换热器选用半容积式。 5、不设计分散直饮冷热水。

6、管材采用冷、热PPR给水管。

2.2 排水

1、污、废合流

2、通气立管不得穿出屋面，侧墙排出，加百叶盖板，与外墙平齐且颜色一致。

2.3 雨凝水

1、雨水采用重力式排放，立管设于隐蔽处。 2、凝水集中排放于公厕卫生间。 3、雨、凝水管均宜用PVC管。

2.4 通风与空调

采用集中空调

1、大厅及泳池等大空间处空调末端采用全空气式。 2、娱乐小间空调末端采用风机盘管式。 3、新风按总风量15％计。

4、地暖设计中每回路不得大于80M。

第三章 配套商业技术要求 3.1 室外给水

同住宅室外给水

3.2 室内给水

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 1、高层商业楼增压分区按35M/区

2、商业用户一户一表，低层表集中在室外；高层水表可置于楼内管道井。

3、对于宾馆等商业应设集中非饮用热水供应，采用半容积换热器，热水分区应与冷水分区一致。对于办公楼等商业，不设集中热水供应。 4、消防水系统与高层住宅同。

3.3 生活（生产）排水

1、商住楼，可将底部商业污水与住宅污水在底部干管汇合。 2、对餐饮等网点，应考虑经隔油池后才可入小区排水管网。 3.4 雨凝水

1、住宅下的商铺若为一层，则采用重力排屋面雨水；超过5M的商铺采用虹吸排屋面雨水。

2、住宅下的单独商铺不集中设空调凝水排放管。

第四章 地下车库技术要求 4.1 给水

1、 地下室给水采用市政直供水，管材宜选内衬塑钢管。 2、 消防箱采用明装，管材采用热镀锌钢管。

3、 ≥DN100消防管采用卡箍连接，小于100采用丝接。 4、 消防水管及生活给水管宜穿梁设置，不得占用梁下空间。 5、 地下室外墙上给水套管的具体位置和标高应在图中明示。 6、 地下室喷淋头上返，且距顶棚150MM。

7、 设有消防水池的地下室应将消防泵房与生活增压泵房设在一起。 8、 北方地区喷淋采用预作用式；南方地区采用湿式。 9、 消火栓系统保温采用玻璃丝棉加电伴热。

4.2 排水

1、 地下室应设集水坑，宜做明沟将各集水坑连通。

2、 地下室本身的排水（含地下卫生间）采用整体污水提升泵，且不宜与塔楼排水共用主

排水干管。

3、 排水管道在地下室所有管道中为最优先考虑的。

4、 为减小地下室顶的覆土厚度，塔楼雨、污水宜在本楼地下室排出。 5、 地下室污水管采用柔性铸铁排水管材。

6、 地下室外墙上的排水套管位置及标高应在图中明示。

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 第五部分 暖通空调

专业

第一章 住宅技术要求 1.1通风

1、住宅厨房排油烟管道须为变压式风道，不得采用无子母烟道产品。 2、对周围有污染的小区，经我司同意后，应设室内换新风系统。 3、无外窗的卫生间应设变压式排气道。

1.2防排烟

1、防烟楼梯间送风口每三层一设。

2、外窗足够的前室、楼梯不得设计机械防排烟。

3、正压送风井应按10M/S风速来设计，送风井井尺寸不得过大。

1.3采暖

1、对拆迁安置区住宅，采暖形式按合同定；对北方的商品房采暖形式统按地暖，且有防水的房间不得设计地暖。

2、当地无特别要求的采暖地区，不设一户一采暖表，但设计单户控制。 3、为便于将来室内外碰头，采暖管路走向统按右供左回设计。

4、采暖主管室外至分户控制箱，采用热镀锌钢管；控制箱至室内采用PEX管。 5、集分水器宜设计在有防水的房间，且暗设。 6、每支回路不得大于80m。

第二章 会所技术要求 2.1通风

1、空调新风量按总风量15％计。 2、带卫生间的单间应设机械通风。

2.2采暖与制冷

1、对地下水位高的地区，优先采用地源热泵方式供冷暖。

2、不具备采用地源热泵系统的地区，采用模块VRV空调系统采暖。 3、对于大空间，采用全空气式；对于小空间末端采用风机盘管。

4、对于空调的定压方式，如果采用水箱定压，多台主机应共用一台水箱。

第三章 配套商业技术要求 3.1通风

1、卫生间均采用机械通风。

2、排水通气管难以利用高层住宅的，应单设通气管，但不宜穿过屋顶。 3、有条件自然排烟的，不设机械防排烟。

3.2采暖与制冷

1、北方采暖地区，网点中应设计冬天采暖。且宜用散热器采暖。 2、小商铺不设集中供冷设施。

3、大型超市采用集中空调。具体方式应按地区和功能与我司设计中心共同确定。

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万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 第四章 地下车库技术要求 4.1通风

1、排烟、通风管道统按镀锌铁皮考虑，保温采用玻璃丝棉。 2、排烟、通风系统应合二为一 3、排烟风速可按20m/s

4、各通风管须有明确的标高。

4.2油、气等动力系统

1、车库的油、气管路应按规范保证与强电间的有效距离

2、动力设备宜单独布置，当布置在地下车库时，应靠外墙，设机械通风。 3、动力放散管应布置在安全地带，放散口应不低于规范要求。 4、储油、气库与地下车库的间距应大于规范要求。

5、动力设备的供油泵等应综合考虑，不必每组设备设一套循环泵组

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