东莞市石龙镇裕兴路房地产开发项目可行性研究报告

目录

一、报告摘要 (4)

1.1 开发企业 (4)

1.2 项目简介 (4)

1.3项目经济效益指标 (4)

1.4 结论、风险及建议 (4)

二、项目概况 (5)

2.1项目综述 (5)

2.1.1项目位置 (5)

2.2项目用地 (6)

2.2.1用地面积 (6)

2.2.2地块形状 (6)

2.2.3地块现状 (7)

2.2.4项目用地经济技术指标 (7)

2.3项目发展状况 (8)

2.3.1项目发展单位简介 (8)

2.3.2项目法律手续 (9)

三、项目投资环境 (9)

3.1宏观经济分析 (9)

3.1.1全国整体经济环境 (9)

3.1.2东莞经济环境 (12)

3.2石龙镇经济环境 (15)

3.2.1石龙镇概况 (15)

3.2.2石龙镇经济 (16)

3.2.3石龙镇城镇规划 (18)

四、石龙镇房地产市场分析 (20)

4.1市场总体特征 (20)

4.2市场供给分析 (22)

4.2.1住宅供给 (22)

4.2.2商业供给 (24)

4.3市场需求分析 (28)

4.3.1住宅需求 (28)

4.3.2商业需求 (28)

五、项目发展定位 (28)

5.1项目SWOT分析 (29)

5.2发展战略 (29)

5.3形象定位 (30)

5.4产品定位 (30)

5.5户型定位 (31)

5.6客户定位 (32)

六、项目开发建设及经营的组织实施计划 (32)

6.1 有关工程计划说明 (32)

6.2 施工进度表 (33)

七、项目总投资估算、资金筹措计划、投资计划 (33)

7.1 项目总投资估算 (33)

7.2 资金筹措计划 (35)

7.3 项目投资计划 (36)

八、项目经济效益、财务分析 (36)

8.1项目经济效益估算 (36)

8.1.1销售收入 (36)

8.1.2销售回款计划 (37)

8.1.3销售利润 (37)

8.2项目财务分析 (37)

8.3项目不确定性分析 (38)

九、结论、风险及建议 (39)

十、附表

附表1：施工进度表

附表2：项目总投资估算表

附表3：项目开发成本估算表

附表4：投资计划表

附表5：项目销售回款表

附表6：现金流量表

附表7：项目损益表

附表8：资金来源与运用表

附表9：贷款偿还期测算表

附表10：敏感性分析表

十一、附件

一、报告摘要

1.1 开发企业

东莞市四方集团有限公司是一家民营企业，主要从事物业租

赁、酒店投资、商业经营，注册资本人民币5,500万元。企

业经营状况良好，具有较好的发展潜力。

1.2 项目简介

本项目位于东莞市石龙镇新城区裕兴路西侧，用地地红线面

积54,253.84平方米，用地建筑红线面积51,808.85平方米，

容积率不大于2，建筑高度控制在8层以下。

1.3项目经济效益指标

项目总投资：211,816,962元

项目销售收入：309,548,886元（别墅/住宅销售率：95%；

商业销售率：100%）

税后利润：54,114,992元

成本利润率：25.55%

财务内部收益率（FIRR）：34.27%

财务净现值（FNPV）：45,560,272元

动态投资回收期：1.87年

贷款偿还期：2年

1.4 结论、风险及建议

结论

本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续

正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在

土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞

市的房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备

良好的可行性。

风险及建议

石龙镇房地产市场规模小，且属于封闭型市场，因此需要切

实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块土地成本较高，需

要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块位置优势和景观资源；与知名专业设计公司、

中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；

制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，

保证销售资金回款。

二、项目概况

2.1项目综述

2.1.1项目位置

项目位于东莞市石龙镇新城区，东临裕兴路及聚龙湾花园，

南临金沙湾花园，西侧及北侧临金沙湾公园。

图2：四至—东临裕兴路及聚龙湾花园

图3：四至—南临金沙湾花园

图4：四至—西临金沙湾公园

图5：四至—北临金沙湾公园

2.2项目用地

2.2.1用地面积

用地红线面积54,253.84平方米，用地建筑红线面积

51,808.85平方米，容积率不大于2，建筑高度控制在8层

以下。

2.2.2地块形状

地块呈四边形，整体形状较规则。

图6：地块红线图

2.2.3地块现状

项目用地地势平坦，五通一平，具备建设条件。东北角现有

一临时停车场。

图7：地块现状之一

图8：地块现状之二

2.2.4项目用地经济技术指标

根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所

示：

2.3项目发展状况

2.3.1项目发展单位简介

东莞市四方集团有限公司

成立日期：2002年12月18日；注册号：4419002012369；

编号：N O 0001615；住所：东莞市石龙镇红棉路1号；法定

代表人：彭柏铭；注册资本：5,500万元（股东共四人，每

人以货币形式出资1,375万元）；企业类型：有限责任公司；

经营范围：牧业租赁；酒店投资；国内商业、物资供销业（不

含国家专控专营项目）；（涉及许可证的项目凭许可证经营）。

营业期限：自2002年12月18日至2007年12月18日。

根据东莞市委、市政府确立了把东莞建设成为以国际制造业

名城为特色的现代化中心城市的战略目标，民营经济在战略

实施中将起到十分重要性的作用。四方集团各股东审时度

势，决定走强强联合、共同发展的道路，并已购买大批土地

用来开发社会所需项目。

四方集团的土地储备情况：

?西湖商住用地5269平方米；

?石龙黄洲工业用地12900平方米；

?石龙黄洲新二中对面8460平方米；

?茶山横岗管理区26100平方米；

?寮步镇工业用地60000平方米（其中有12000平方米厂

房一层、办公室及员工宿舍6000平方米）。

2.3.2项目法律手续

根据委托方提供的资料，目前项目正在办理《石龙新城区土

地有偿使用合同书》，土地转让方为东莞市石龙镇房地产公

司，受让方为东莞市四方集团有限公司，土地使用补偿费为

人民币90,000,000元。

其他工程报建手续正在办理中。

本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及东

莞市的房地产项目开发程序及规定。

三、项目投资环境

3.1宏观经济分析

3.1.1全国整体经济环境

(1) 2002年国民经济良好发展势头

全年国内生产总值102,398亿元，按可比价格计算，比上年

增长8%。其中，第一产业增加值14,883亿元，增长2.9%；

第二产业增加值52,982亿元，增长9.9%；第三产业增加值

34,533亿元，增长7.3%。

(2) 全国房地产市场状况

房地产市场继续保持增长势头。在2002年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计2003年的房地产市场发展是主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。

房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落

2003年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地

产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。

房价地域分化明显，价格走势温和回落

由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出，2003年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。

品牌化将成时尚，行业竞争走向深入

以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。2003年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。

停止出让别墅用地，调整房地产开发结构

为切实保护士地资源，维护士地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，2003年2月18日，国土资源部就“清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题”发出紧急通知。严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理。普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居

住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严

格控制总量。

进一步加强房地产信贷业务管理

2003年6月5日，中国人民银行下发《关于进一步加强房

地产信贷业务管理的通知》，通知要求：加强房地产开发贷

款管理，引导规范贷款投向。房地产开发贷款对象应为

具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的

房地产开发企业；贷款应重点支持符合中低收入家庭购买

能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅

等项目应适当限制；房地产开发企业申请银行贷款，其自

有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％；

对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超

过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2

年；为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购

买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对借款

人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例

仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房

的，应适当提高首付款比例；借款人申请个人商业用房贷

款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，

所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”

名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷

款管理规定执行。

3.1.2东莞经济环境

GDP及增长

2002年东莞市实现国内生产总值672.3亿元，比上年增长

18.4%，总量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人

均GDP人民币约41,000元（约4,900美元），固定资产投

资总额190.1亿元，增长51.5%；社会消费品零售总额225亿元，增长14.7%；地方财政收入55.3亿元，增长42.9%；年末金融机构本外币各项存款余额1,902.4亿元，比年初增长21.5%，占全国的1.04%，其中城乡居民本币储蓄存款余额1001.7亿元，增长25.3%，占全国的1.15%；城镇居民年人均可支配收入16,949元，增长3.7%；农村居民人均纯收入7823元，增长 6.2%。经济结构继续优化。2002年三大产业比例达到4.8:55.2:40。 房地产市场

（1）东莞商品房施工和竣工面积

2001年竣工面积达到114.8万平方米，主要原因是1999年市场的利好的行情刺激下的结果；1999年后开工面积有所增长，以后的三年内增量会有所增加。根据统计，东莞市商品房历年竣工面积远远小于施工面积，市场潜在的供给还存在相当大的数量。

（2）房地产投资增长

东莞房地产开发投资占全社会固定投资比例比较表

5010015020025030035019

96

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02上

半年

万平方米

102030

4050

607080901996

1997

1998

1999

2000

2001

2002（1-9）

万平方米

-20%

-10%0%10%20%30%40%50%60%

东莞房地产开发投资占固定资产投资比例逐年上升，但是，升幅仅

有1个百分点。

东莞房地产投资额呈逐年上升的趋势，从1998年开始，投资增长率维持在5%以上，其中2001年增长率达到32%。预计在1-2年内，投资增长率将会进入调整期。

（3）商品房销售面积和空置面积

从房

地产销售面积来

看，除了

外销市

其余每

东莞房地产投资增长率

0%

5%10%15%20%25%30%35%199619971998199920002001

年在不断增长，2001年达70万平方米。随着市政建设的全

面铺开，预计市场的需求还会扩大.

空置面积在不断扩大，但是销售面积的增长率远大于竣工

面积的增长率，说明东莞的消费需求增长速度大于供给的

速度，空置率呈逐年减少趋势。

（4）房地产区域发展特点

东莞市房地产发展较早的区域有城区、常平、樟木头和虎

门，一直以来城区的优势都不是十分明显。

但在近两三年城区房地产成了主要力量，在常平、樟木头

和虎门市场保持原来水平的同时，2001年城区销售的房地

产面积约占东莞市2001年总销售面积的77％，城区成为了

东莞房地产的主战场。

3.2石龙镇经济环境

3.2.1石龙镇概况

石龙镇位于东莞市东北部，北临增城、博罗两镇，南临茶山、

石排两镇，西临石碣镇。全镇总面积12.8平方公里，其中

陆地面积10.36平方公里。处于东江下游北干流与南支流的

分叉口，被东江自然分割为四个部分，呈“工”字形。石龙镇

有八百多年历史，曾与广州、佛山、陈村并称广东四大名镇。

至2001年底，全镇总人口13.26万人（户籍人口与外来人

口比例约为1：1）；海外华侨、港澳台同胞2万多人分布于

世界各地。

石龙镇至莞城车程约20分钟；距莞深高速公路约5.7公里，

距广汕公路约13公里，与相邻城市深圳、广州、惠州联系

紧密

3.2.2石龙镇经济

（1）GDP与社会商品零售总额

石龙镇的经济总体保持快速发展，GDP年增长率为27.77％，

社会商品零售总额年均递增率为7.61％，社会购买力逐步

提高。2001年人均GDP约为2192美元（按全镇总人口计）。

2002年全镇城乡居民储蓄存款余额43亿元，人均储蓄存款

约 3.2万元。2002年城镇职工工资水平12328元，农村居

民纯收入8118元

（2）全社会固定资产投资总额

2001~2002年，全社会固定资产投资呈现快速增长。

（3）利用外资额

利用外资额从2000年开始迅速增长。

（4）产业结构与城市化水平

2001年石龙镇第一、二、三产业的产值分别为150万元、125,658万元、114,529万元，产业结构比例为0.06：52.3：47.7，第二、第三产业占主导地位，第一产业所占的比重较低，并呈逐年下降的趋势，说明石龙城市化水平高，农民大多已转为务工、经商。

（5）支柱产业与著名企业

石龙镇现有企业逾千家，规模较大的工厂200多家，已初步形成了光学制品、电子电器、食品饮料、五金机械、建材化工、医药、通讯设备等产业基础，其中电子电脑和医药食品为石龙镇重点发展的支柱性产业。三资企业数量不多，但企业规模大，技术水平高，已成为石龙镇工业的主要组成部分。石龙镇共有外商投资企业100多家，有十几家日本企业落户石龙。京瓷公司，年产值达10亿港元；日本美能达生产复印机、激光打印机，年产量达50万台；北大方正，三协精机，华南药业，龙基电子，津威饮料，康美臣食品，都是规模较大的企业。

（6）人口数量与质量

至2001年底，全镇总人口为13.26万，外来人口与户籍人

口的比例接近1：1。外来人口增长快，主要分布在劳动密

集型的工厂里从事技术流水线工作，小部分从事服务行业。

平均人口密度10065人/平方公里，处于东莞各镇上游水平。

全镇将近80％的人口只有初中或小学文化程度，人口总体

素质低。现状人口的文化结构显然不利于技术水平和管理水

平的提高，不利于经济的发展，不利于产业的升级换代。

（7）石龙镇与其它各镇的经济比较

石龙虽然地域狭小，但综合实力较强，仅次于虎门、常平、

厚街、塘夏，在周边区域内，远高于石碣、石排、茶山等城

镇，成为小区域的中心城镇。

3.2.3石龙镇城镇规划

（1）城镇性质

东莞市东北部重要的中心城镇，珠三角水铁联运中心之一，

以高新技术产业为支柱、第三产业发达、环境优美的现代化

滨江城镇。

（2）规划结构

四大组团

老城组团——占地2.5K㎡，规划5.75万人，以日用消费型商业区为依托

新城组团——占地4.1K㎡，规划5.47万人，城市行政、科技、信息、文化中心

西湖组团——占地3.1K㎡，规划3.28万人，以高新技术园区和批发为主的大商业区为依托

红海组团——占地0.7K㎡，规划为物流园

四条发展轴线

镇内连结老城区、新城区、西湖区的四条主要道路

一条蓝带

东江将石龙镇分割为“一江三埠”，是石龙镇的重要水运航道和景观资源

图9：石龙镇规划结构图

（3）城镇规划有关指标

四、石龙镇房地产市场分析

4.1市场总体特征

发展历程

在20世纪90年代初以前石龙镇房地产市场尚末形成，1993、

1994年随着全国房地产建设的高潮，石龙镇土地开始大量出

让，众多的市政工程项目完工并投入使用，房地产项目不断

推出；90年代中后期随着宏观调控，石龙镇房地产市场陷入

低弥，在此期间建设的多为旧式、小规模的多层住宅。

2001年，随着正龙豪园、聚龙湾项目的推出，石龙房地产市

场突然升温。

发展阶段

由国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与人均GDP数值

有着密切的关系，而近几年石龙经济的稳定发展，也进一步

带动了房地产市场的发展。2002年石龙镇人均GDP为2192

美元，结合石龙目前房地产市供需特征，石龙房地产已进入

平稳发展阶段。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/0c6l.html