《物业管理基本制度与政策》 - 考试要点总结

《物业管理基本制度与政策》——历年考试要点

一、.关于题型:《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》试题的题型分为单项选择题、多项选择题；《物业管理实

务》和《物业管理综合能力》试题的题型分为单项选择题、多项选择题和综合（案例）分析题。

二、备考建议 :

1、学习之前最好熟悉一下两个文件：一个是《物业管理师资格考试实施办法》，另一个是《考试大纲》。（不过说实话，大纲这个东西一般很少有人看，作用也不是很大）

2、复习考试要牢记：物业管理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织考试制度，复习过程中不要走弯路，“编书唯法，考试唯书”，复习的范围就是围绕考试用书。

3、熟读考试大纲：注意大纲中提示的题型、题量和考试时间的长短。这些信息决定了考试的深度和广度。4、把复习的内容分为三个档次：A B C，以此来区分考试的重点和要点。在考试大纲中对每一章的内容分别有掌握、熟悉、了解这三个层次，分别对应A B C三个档次，另外，如果出现在每一章的考试目的和考试要求的内容提示中，就需要在该部分画一个星号（*），如果这项内容在每一章后面的复习题中又出现，还需要增画一个星号（*），根据这些记号可以很容易的找到学习的重点。

5、考试题型分为单选题、多选题和综合分析题。 （难点就是综合能力和实务里面的案例题）

不同的考题所考核知识的要求是不同的，例如，选择题考核的是对问题的分析、判断的能力和对知识掌握的准确度，而综合分析题则考核分析、判断、总结、归纳的能力。

单选题：单选题要求在备选的4个答案中，能够分辨出一个正确的答案，因此，不要求形成很精确的记忆，要求答题者通过对不同备选答案确认正确答案的筛选过程，判断考试者对所考核知识的分析、判断、运用的能力。

多选题：与单选题相比，考核的准确度要求要高一些，因为对5个备选答案通过分析判断找出若干个正确的答案是一个考核知识准确度的过程，需要通过筛选、比较后选择正确的答案。

一般情况下，当考试用书中所涉及到的知识呈现排比性、罗列性陈述时，会形成单选题、多选题的考核点。

综合分析题:是全面检验考试者分析判断能力的题型，单纯表白性试题越来越少。这就要求考生必须在全面理解、准确把握教材内容的同时，能够理论联系实际，举一反三，灵活运用所掌握的知识，分析解答考题。

6、考试大纲里面要求“掌握”的内容，必须准确理解、准确记忆、准确运用；考试大纲里面要求“熟悉”的内容，必须能够理解其含义，能够运用知识进行分析和判断；考试大纲里面要求“了解”的内容，必须能够知道其基本含义、能够进行判断和应用。否则，考试的内容很多，不加以区分，完全去记忆是很难做到的。

7、要制定学习计划，按照通读、精读、重点记忆的顺序去学习，整个过程应当在考试前一个月完成，余下的冲刺时间是做习题和试卷，查漏补缺。

（最后说一句，分不在高，及格则好，临近考试，各科时间分配好，不要到时候成绩出来，有的科目90多，有的科目不及格）

第一章物业管理概述

★★★物业管理概念：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 对条例定义的理解：

1． 物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。

条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。这并不意味着业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为没有法律约束。比如：民法通则、合同法、物权法。

是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照条例的规定来进行。 2． 物业管理活动的基础是物业服务合同。

物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。

业服务合同是物业管理活动产生的契约基础，物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。双方是平等的民事法律关系。

3．物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 ★条例调整的范围：

1．既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解

1

决。但是需要注意：在前期物业管理阶段的招投标制度、专项维修资金制度仅适用于住宅物业。 2．适用的范围，既包括城市，也涵盖乡村。

★物业管理的市场化特征。物业管理的基本特征是市场化

1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。建筑物区分所有权

2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。单个业主对全体业主共同享有的权利无权单方作出决定，同时单个业主也没有义务全额承担应由全体业主共同履行的义务。任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。 3．物业管理活动应当遵循市场原则。

其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍然享有物业管理的决策权，但管理职能交由物业管理企业实施。将市场化原则作为物业管理活动的前提条件：一是强调为主在市场活动中的自主权，其具有充分的自主选择权；二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序。 3． 非市场性的房屋管理不属于物业管理。

★★物业管理的特征。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。

1． 社会化。物业的所有权、使用权与物业的经营权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会化专

业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。

2． 专业化。要求物业管理企业必须具备一定的资质等级，要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。

3． 市场化。市场化是物业管理最主要的特点，通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化，双向

选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。 ★ 物业管理的产生与发展

1．物业管理起源于19世纪60年代的英国，主要人物“奥克维娅·希尔女士”，后来英国成立非盈利性行业组织—皇家特许屋宇经理学会。

19世纪末20世纪初，美国出现了专业化的物业管理机构。

2．我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：投资由国家和国有企业统包；分配采取实物分配；消费采取福利低租金和国家包修包养制度。

3．1978年我国房地产领域的三项改革：城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革。

4．1981年3月10日，深圳市物业管理公司挂牌成立，但是他只是按照社会化、专业化的管理原则和企业经营的方式并未市场化。

5．1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》；建设部于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》

6．1995年，青岛，建设部主持召开了全国第一次物业管理工作会议；1997年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议；1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招标制度和经验，这次会议主要解决了物业管理市场问题。 7．2000年中国物业管理协会成立。 ★★物业管理在社会经济中的地位与作用

1． 实施物业管理有利于促进经济增长。居住消费本身包含众多的消费环节：购房消费支出；家庭装饰装修、家具家电等

消费支出；使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出；房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出，其中后三类消费支出要大大超出购房支出。 2． 实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。 3． 实施物业管理有利于增加就业。 4． 实施物业管理有利于维护社区稳定。

5． 实施物业管理有利于推动房地产为的良性发展。

★在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下原因：1。我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式,需要政府发挥应有的作用;

2.物业管理是我国城市管理的重要组成部分,物业管理的水平直接关系到城市管理的水平,而城市管理是政府的主要职能,从城市管理职能角度考虑,政府必须对物业管理进行适度干预;

3.普通商品房、以济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。

★我国物业管理以条例为分水岭，分为条例颁布前后两个阶段。

2

（一）条例颁布前的物业管理制度建设

1．条例颁布前的物业管理制度建设的特点：借鉴性、过渡性、针对性

2．1994年3月23日建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向；是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。

3．建设部1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》；1997年建设部印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》；2005年5月建设部发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》及其附件。

4．1996年建设部下发《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》

5．1996年建设部和国家计委联合下发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，己被2003年的《物业服务收费管理办法》取代

6．1998年财政部颁布了《物业管理企业财务管理规定》

7．1998年11月建设部财政部印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》

8．1999年建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》，己被2004年3月《物业管理企业资质管理办法》取代 9．2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》（110号令）是物业管理企业提供装饰装修管理服务的法规依据，对规范装饰装修行为起到了重要作用。 （二）条例颁布后的物业管理制度建设。

1．条例颁布后的物业管理制度建设的特点：配套性、经验性、操作性

2．2003年6月8日，国务院颁布《物业管理条例》，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期 3．2003年6月建设部发布《业主大会规程》

4．2003年9月建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 5．2003年11月国家发改委、建设部发布《物业服务收费管理办法》

6．2004年1月中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准》 7．2004年3月建设部发布《物业管理企业资质管理办法》

8．2004年7月国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费明码标价规定》

9．2004年9月建设部发布《业主临时公约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》

10．2005年11月人事部、建设部发布《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》

★★条例的立法理念：发展为重、平衡利益、保护弱者

★★★条例的立法指导思想：1。强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；2。强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；3。强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

★★★条例的立法原则：1。物业管理权利和财产权利相对应原则；2。维护全体业主合法权益原则；3。现实性与前瞻性有机结合的原则；4。从实际出发，实事求是的原则。

★★条例创设的法律制度：业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金。 （一）尊重和维护业主的财产权利。

物业管理的基础是业主的财产权。条例本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为，条例遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业管理企业与业主是平等的民事主体，对于业主的共同利益，也由业主在民主协商的基础上自选平衡，条例还本现在对侵害业主财产权的救济上。 （二）建立为主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。

共同财产、共同利益是构成业主之间联系的基础，“共同契约”就意味着要遵守少数服从多数的原则。业主大会制度和业主公约制度目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。 （三）条例和有关法律法规共同规范物业管理活动。

比如物业的质量问题，业主购买物业，形成与建设单位之间物业买卖的民事法关系，有关法律规定由建设单位承担物业建造过程中的质量责任。尽管业主在物业交接后才发现物业质量问题，但原来的法律关系在物业管理阶段仍然存在，业主应当依据有关法律法规追究建设单位的质量责任。

3

（四）妥善处理政府和市场关系

条例明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行政管理规定，对同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。

物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行，条例是一部体现政府转变职能的行政法规。 ★★条例的主要内容

★条例生效以前的物业管理活动不适用条例的规定。法律不溯及既往。 ★★★条例确立的基本法律关系：

（一）业主相互之间的关系。物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理，条例规定：业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度，执行业主大会的决定，按时交纳物业管理服务费用。

（二）物业管理企业和业主之间的关系（民事法律）。民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。 （三）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系。条例要求，购房人在与开发建设单位签订的购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务。因此，业主在前期物业管理阶段接受物来管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的；一个是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。开发建设单位在物业管理活动中的义务是：制定业主临时公约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业管理企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任。

（四）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系。条例规定了供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的权利和义务，即：“应当向最终用户收取有关费用”，以及“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。

（五）社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系。社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。条例设立了业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会建议的义务；业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导。物业管理企业和其他企业一样与居委会之间没有法律上的权利义务关系。

（六）物业管理各方主体与政府之间的关系。政府与物业管理各方主体之间的关系是一种行政法律关系。

第二章物业管理服务

★★★物业管理服务的特点： 1． 物业管理服务的公共性和综合性

2． 物业管理服务受益主体的广泛性和差异性。物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性。在此情况下，

物业服务合同成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准。

3． 物业管理服务的即时性和无形性。物业管理服务并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中。 4． 物业管理服务的持续性和长期性。 ★★★物业管理服务的内容：

（一）物业管理服务的主要内容： 1．房屋共用部位的维修、养护与管理； 2．房屋共用设施设备的维修、养护与管理；

3．物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理； 4．物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务； 5．物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务； 6．物业装饰装修管理服务； 7．物业档案资料的管理； 8．专项维修资金的代管服务。 （二）物业服务合同约定以外的服务：

1．提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务； 2．合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定； 3．物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。

4

★★物业管理服务标准。2004年物业管理协会印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》

（一） 标准的主要内容

（二） 使用标准时应当注意的问题：1.高档商品住宅不适用本标准；2.标准由高到低设定三个服务等级（一级、二

级、三级）；3.标准以外的其他服务项目、内容及标准，由双方协商约定；3。对于不同的住宅小区分情况选择相应的服务等级。

★★物业服务收费原则：合理、公开、收费与服务水平相适应

★★物业服务收费定价形式：政府定价、政府指导价、市场调节价（物业服务收费管理办法不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理）

★政府定价方式的弊端：1。不利于物业管理企业提高服务质量；2。制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权；3。因定价标准不客观产生了大量矛盾；4。政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。

★★★物业服务收费实行政府指导价的具体方式：由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。各物业管理服务项目的具体收费标准，由业主与物业管理企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素，在物业服务合同中约定。 ★★★物业服务收费形式与成本构成

（一）包干制（盈亏自负）-：指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包括物业服务成本、法定税金和物业管理企业的利润。

（二）酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

★酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务：1。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；2。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复；3。物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 ★★物业管理服务成本构成：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 ★★物业服务费的缴纳和督促

1． 非业主使用人的交费责任。条例规定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，即使存在

这一约定，业主仍然负连带缴纳责任。所谓连带缴纳责任是指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用。 2． 未交付房屋的交费主体。条例规定，己竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交

纳。

3． 业主委员会对欠费业主的督促义务。条例和物业服务收费管理办法均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促

其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。对于拒不交费的业主，物业管理企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。 ★物业服务合同

1．物业管理企业与业主确定聘用关系的法律形式是双方签订物业服务合同；

2．物业服务合同是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据； 3．物业服务合同属于民事合同的范畴，在合同法中属“无名合同”； 4．条例明确的将业主和物业管理企业之间的合同定义为物业服务合同。

5

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/5gdh.html