房地产项目投资初步可行性研究报告（项目建议书）（doc 39页）

第一章 总 论

1.1 项目法人

“东方夏威夷”水景别墅（暂定名，下同，略。）开发商（项目法人）为上海元龙企业发展有限公司，注册在上海沪青平公路3841弄5号，法定代表人俞长仁先生，注册资本金人民币陆佰万元，系国内合资有限责任公司，经营期限十年（自2000年11月起），具备房地产开发企业暂定资质。上海元龙企业发展有限公司系上海鑫昌房地产开发经营总公司的子公司之一，是为开发“东方夏威夷”水景别墅而成立的法人公司。上海鑫昌房地产开发经营总公司系1993年注册上海浦东新区的全民所有制企业，具备贰级房地产开发企业资质，注册资金人民币贰仟捌佰万元，法定代表人皆为俞长仁先生，主要从事房地产的开发、建设、物业管理（详见附件8、9、10公司营业执照及房地产开发企业资质证书）。 1.2项目概况 1.2.1建设单位

上海元龙企业发展有限公司。 1.2.2工程项目名称

青浦“东方夏威夷”水景别墅（暂定名）。 1.2.3建设地点

“东方夏威夷”水景别墅地处青浦区赵巷镇千步村（原青浦县淡

水养殖场），北靠淀浦河邻沪青平公路约200米，南临建设中的沪青平高速公路，以50米绿化带边缘为界，西抵淡水养殖场西边界，东至24米规划道路边界（南面50米绿化带及东面24米规划道路均在建设用地范围外），建设用地面积约46.7公顷（详见附件16建设项目选址意见书），地形图图幅号为Ⅲ49-52/109-112、Ⅲ53-56/113-116（详见附件18项目地形图）。 1.2.4建设内容

“东方夏威夷”水景别墅总建筑面积约14万平方米，其中别墅13.2万平方米、公共建筑0.8万平方米，总居住户数约387户，小区的综合容积率0.3，绿化率40.1 %，水面覆盖率24.2%。除每户建造独用的1—2车位的车库，还规划建造公用泊车位。预计该小区最大用电负荷6000KVA，规划最高日用水量约880吨，最高日排水量约790吨，燃气先规划采用煤气或液化气供应，规划最高日用量约2640立方米，电话直线880对，主要建筑指标详见表1-1。 表1-1

本项目主要建筑指标

序号 1 2 2.1 建筑指标 用地面积 总建筑面积 别墅建筑面积 单位 公顷 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 % % % % 数量 46.7 140000 132000 20000 55000 33000 24000 8000 0.3 64.3% 40.1% 24.2% 14.5% 备注 单体约500 单体约375 单体约275 单位约300 2.1.1 高档别墅建筑面积 2.1.2 中高档别墅建筑面积 2.1.3 普通别墅建筑面积 2.1.4 联体别墅建筑面积 2.2 3 4 4.1 4.2 5 公共建筑面积 综合容积率 综合绿化率 绿化率 水面覆盖率 集中绿地率 1.2.5基地现状及动拆迁

项目基地面积约46.7公顷，淡水养殖场“田”块状水塘及淀浦河延伸支河的水面面积约占基地的80%，水塘河底深1.2米（淤泥深度约0.5米），淤泥底至室外地坪标高约为2.7米，基地内主要通道干线两旁种植的杉树高大挺拔，成排直立。动迁情况比较单一，仅为原土地使用单位办公、宿舍、仓库用房的拆迁，约2000余平方米建筑，由原土地使用方根据双方土地转让协议（详见附件12）约定负责场区内人员、房舍内设备等全部的清理、退场工作；由开发商负责场内土方平整工程。 1.2.6建设期及销售计划

项目计划按三期滚动开发，总建设期4.5年（含前期工作），计划于2002年1月初开工，于2005年10月底全面竣工并交付使用，一期楼盘销售拟在2002年8月初正式启动，整个楼盘于2006年3月底全部售罄。

1.2.7投资估算及资金筹措

经估算，本项目建设总投资50771万元，其中建安工程费26002万元，其他建设费19210万元，不可预见费2261万元，销售成本1913万元。维修基金1275万元，银行贷款利息110万元。资金筹措方式：出资方投入10000万元（含注册资本600万元），银行贷款5000万元，其余滚动开发以预销售款补作投入。 1.3研究工作依据

1.3.1上海元龙企业发展有限公司编制的预可行性研究；

1.3.2上海元龙企业发展有限公司等与上海青浦区淡水养殖场签订的土地转让协议；

1.3.3青浦县土地管理局颁发的青国用（92）字第582号国有土地使用证；

1.3.4青浦区计划委员会批复的青计投（2001）第227号《关于开发建设东方夏威夷（暂名）花园商品房项目建议书的批复》； 1.3.5上海市青浦区规划管理局核发的青规书（2001）第0033号《关于核发上海元龙企业发展有限公司选址意见书的通知》；

1.3.6上海市青浦区规划管理局颁发的沪青规书（2001）0033号《上海市建设项目选址意见书》； 1.3.7项目地形图；

1.3.8上海市青浦区规划管理局核批的《规划编制要求核定表》。 1.3.9上海市城科规划设计事务所设计的青浦“东方夏威夷”水景别墅区详细规划方案；

1.3.10 上海市青浦区规划管理委员会办公室核批的青规委办（2001）第003号《关于东方夏威夷水景别墅区（暂定名）修建性详细规划的批复》；

1.3.11上海市青浦区规划管理局召集各相关部门协议的《青浦“东方夏威夷”水景别墅区详细规划中间成果评审会议纪要》； 1.3.12上海市房地产开发、经营等有关文件规定； 1.3.13市场调查及分析。 1.4结论

经测算，本项目的基准收益率按Ic=12%计，全部投资内部收益率为19.18 %；静态投资回收期（含建设期）为4.15年；动态投资回收期（含建设期）为 4.44年；财务净现值（NPV）为1474万元，项目

在财务上是可行的。

点。有资料表明，2000年第一至第三季度商品房预、销售面积达1029.06万平方米和1054.67万平方米，而别墅的销售量占到其中的15%左右，并呈现继续上升趋势。

1）对居住环境需要的分析

在二十一世纪，环保已经是一个非常敏感的话题。郊区清新的空气，使人们远离都市的嘈杂和繁华，回归自然，亲近自然，并且随着社会的不断进步、城市格局的变化、交通的发展，郊区生活、市区上班将是城市发展的标志之一。

2）从对购买能力分析

经过二十几年的改革开放，一部分事业有成的人士已完成最初的资本积累，在考虑改善住房条件的时候，都会不约而同的选择别墅。除了首期付款后，其余都可以通过各种贷款来完成，一般来说，总价约在160～200万的一套别墅，对大多数成功人士均认为是可以接受的。以购买总价约在120万元的普通型别墅为例，若首付20%，余款以30年按揭，每月的还贷约在5500元人民币左右，具有这一承受能力的人群将更大。

3）对需求人员结构分析

某项市场调查表明，别墅房购买群体中，证券银行等金融从业人员占20%，是一个不容忽视的别墅房消费群体。而证券公司中30岁以下的年轻人占80%以上。换言之，在购买别墅的人群，已经从以前的公司老板、企业家慢慢的向社会的白领阶层、金融界人士、机关公务员等转变，他们收入稳定、年富力强，对自身的要求较高，随着WTO的到来，这部分的队伍将更加扩大，更多的外来人员（包括国

内、国外的）也将加入其中，也就是说有意购买别墅的人员队伍正在不断的扩大。 3.1.2.3竞争分析

开发商建造别墅的单位成本比一般的商品房要高，但别墅建安工程的建设周期相对来说较高层、多层的商品房短。从2000年别墅的成交速度来看，人们对别墅的需求呈上升趋势，若从同一时间开始建造，别墅的收获期的到来比其他类型的商品房早。 3.2青浦区房地产市场简述 3.2.1区域条件

青浦区是上海文明的发源地，历史悠久，文化底蕴深厚，境内地势平坦，河流纵横，物产富饶，是江南一带的富蔗之地。青浦区生态环境优良，尤其是风景名胜淀山湖旅游区，湖面烟波浩淼，沿岸风光绮丽，是上海著名的旅游度假区。

本项目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹桥机场12公里，离沪宁高速公路仅8公里，南邻佘山国家旅游度假区，西有大观园、水上运动场等旅游胜地，具有水、陆、空交通便捷及周边旅游地环境优美之优势。

3.2.2商品住宅发展前景

青浦区的商品房住宅建设近几年得到了迅速发展，且投资前景也较理想。尤其是沪青平公路两侧的别墅住宅通过该条交通枢纽网络得到规模发展，别墅建设无论从开发规模、住宅品位、公建配套等都是统筹规划，注重大环境与小环境的协调、保护和营造生态环境，为市民创造了优美的居住条件、便捷的出入交通。同时各楼盘在大市场的

影响下及自身的住宅品位格局，带来了旺销的良好势态，给开发商带来了丰厚的回报率和开发热情。

根据十五规划发展战略，青浦区将建成与国际经济中心城市相适应的现代化的上海西大门和美丽后花园。依据青浦区“十五”总体规划要求中“构筑以人为本，风格迥异的特色居住区“的指导思想，在该地块建造一批具有各种建筑风格，适应各类消费层次的中、高档别墅，可满足房地产消费市场对房产品位逐步提升的需求。 3.3市场调查

选取与本案地段相近的别墅作比较，根据各项目的地理位置、交通及周边环境、配套设施及装修标准，开发类型及销售状况等因素进行综合性的调查分析，详见附件1有关物业市场调查统计表。从相关物业的市场调查资料及结合本项目特点，可预知该项目有较好的开发前景。

虽然该项目具备地理位置、土地价格、交通设施、地块水绿、拆迁量少等众多优势，但也要充分考虑其风险，如低容积率、高品位环境设计带来的高成本；项目规模较大，配套设施（如供气、污水排放）的实施难度及投资成本；市场需求的不可预见性等因素都会给项目带来不利风险；因此开发商的开发理念及经营管理模式、营销策略将是决定项目成败的主要因素。 3.4市场预测

该小区的定位建议以高档品位、中档价位和相对合理的物业管理费相结合，这样可以吸引更多的人士前来购买，在时间上抢得主动权，一气呵成地完成整个楼盘的销售。

在保证开发商的基本利润的前提下，结合相近别墅楼盘的比价，较保守的估计各类型档次别墅的销售均价如下：高档别墅6200元/m2；中高档别墅5200元/m2；普通别墅4200元/m2；联体别墅3700元/m2，整个楼盘别墅销售均价约在4830元/m2。物业管理费建议在3.5～5元/m2之间。

第四章 建设方案

本项目的建设方案主要根据建设方提供的合法有效资料（详见第一章1.3款内容），并参照相关资料分析确定，待初步设计图纸完成后再作相应的调整。 4.1总体设计

4.1.1主要建筑技术指标

基地面积 467000平方米 总建筑面积 140000平方米

其中：

1、住宅 132000平方米 2、公建配套 8000平方米

综合容积率 0.3

综合绿化率 64.3% 其中：绿化率 40.1% 水面 24.2% 集中绿化率 14.5% 机动车泊位 600只 4.1.2总平面布置

“东方夏威夷”水景别墅根据“以水为主”的设计理念，对现有水面进行规划调整，将基地划分为若干组团，分别布置在三座岛屿、一个半岛和若干岸线曲折的河湾上，组成五个居住组团，各组团景观类型、环境素质各不相同，并以不同内容的公共活动场所作为组团中

第五章 市政配套及动拆迁

5.1市政配套 5.1.1给水

本项目给水取自青浦区赵巷镇自来水厂，项目规划用水量约880吨/日。 5.1.2排水

排水系统，室内采用污废混排，室外采用雨污水分流，污水经二级生化处理后接入市政管线。 5.1.3雨水

小区雨水在北部建雨水管网泵站排入界河。 5.1.4供电

区内设10KV配电站3座，以380V/220V供应各用户，最大用电负荷约为6000KVA。 5.1.5煤气

本项目最高煤气用量为2640立方米/日，由城市煤气管网供应。 5.1.5电话通讯

区内的通信和管理系统包括电话、电视、计算机网络、三表出户微机管理系统，其中电话直线880对，另设宽带或光纤到户。 5.2动拆迁

土地转让协议中已明确拆迁事宜与责任，本项目规划范围内的动拆迁工作计划于年内完成。

第六章 环保与节能

6.1环境保护 6.1.1施工期环境保护

a) 采用先进的施工管理方法和工艺，降低施工时的噪声，减少建筑垃圾、粉尘飞扬，不影响周围居民和企业的正常生活、生产秩序。

b) 施工设备不产生超标废水、废气排放。

c) 严格按照上海市文明施工管理办法进行施工，并及时清除建筑垃圾。

d) 基地范围内如有保护性的文物、树木等，应采取特殊措施予以保护。

6.1.2使用期环境保护、拟采取以下措施

a) 噪声

泵房设备选型时注意选用低噪声设备，设备基础使用减震垫块，风机与水泵尽量采用软连接，噪声大的机房设置吸音块。

b) 生活污、废水

污废水、雨水的排放管道与构筑物严格按规定设计施工，保证污废水和汇流雨水的正常排放。 6.2节能 6.2.1建筑节能

a) 建筑设计充分采用自然光和自然通风，以降低单位建筑面积能

耗。

b) 用电、用水、用燃气分户独立计量，并设自动抄表系统，及时、准确计费、收费。

c) 各种设备和公用照明均选用节能型产品。

d) 设计时在保证建筑功能效用的情况下，注意合理统筹，综合设计，降低平米消耗指标。

第七章 项目的经营管理

7.1 项目及其主体单位 7.1.1 项目法人

“东方夏威夷”水景别墅开发商（项目法人）为上海元龙企业发展有限公司，注册在上海沪青平公路3841弄5号，法定代表人俞长仁先生，注册资本金为人民币陆佰万元，系国内合资有限责任公司，经营期限十年（自2000年11月起），具备房地产开发企业暂定资质。上海元龙企业发展有限公司系上海鑫昌房地产开发经营总公司的子公司之一，是为开发“东方夏威夷”水景别墅而成立的法人公司。上海鑫昌房地产开发经营总公司系1993年注册上海浦东新区的全民所有制企业，具备贰级房地产开发企业资质，注册资金人民币贰仟捌佰万元，法定代表人皆为俞长仁先生，主要从事房地产的开发、建设、物业管理（详见附件8、9、10公司营业执照及房地产开发企业资质证书）。

7.1.2 公司结构设置及业绩

上海鑫昌房地产开发经营总公司，近五年多共先后创建了上海鑫昌物资贸易公司、上海鑫昌物业管理有限公司、上海元龙企业发展有限公司、浙江桐乡鑫昌砖瓦厂、浙江新昌大厦项目经理部等子公司及分支机构。在上海曾开发的总投资约贰亿人民币、建筑面积达11万平方米的黎明花园住宅小区（共有32幢住宅和一幢物业管理楼），销售业绩卓著，1996、1997连续两年荣列上海市房地产销售百强企业（详见附件10），在浙江省新昌县联建开发的总投资约壹亿人民币、

建筑面积约2万平方米的新昌县标志性商住办公综合大楼正在建设之中。

上海鑫昌房地产开发经营总公司具有项目策划、工程管理、资金运作、材料供应、营销操作、行政管理、物业管理等业务功能齐全的规范化管理体制，并拥有相应的高、中级专业管理人才，为开发建设与经营管理提供了可靠的保障。 7.2项目的经营内容和管理

本项目作为商品房出售的别墅建筑面积为13.2万平方米（其中各别墅的房前绿化园地的售价已折合在别墅价格中销售）。

本项目的公共建筑面积8000平方米及公建配套设施不出售，建成后作为公建配套、活动场所及物业管理用房（具体设计方案有商业性建筑房屋的可根据规定出售）。

上海元龙企业发展有限公司对项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还和资产的保值增值，实行全过程全权负责。 7.3 项目的物业管理

本项目建成后，全部别墅作为内销商品房出售，并根据业主的要求拟由总公司下属的上海鑫昌物业管理有限公司或采用市场择优选择管理水平高、社会声誉好的物业管理公司对小区进行统一的物业管理。

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