温州瓯海区城中村改造细则

瓯海区城市建设房屋征收、城中村改造、农房改造集聚建设补偿实施

办法

为了统一瓯海区城市建设房屋征收、城中村改造和农房改造集聚建设补偿安置标准，保障房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第 590号令）、《中共温州市委温州市人民政府关于推进城乡统筹综合改革的若干意见》（温委〔2012〕1号）、《温州市区城市建设房屋征收、城中村改造、农房集聚建设补偿实施办法》（温政发〔2012〕19号）、《温州市人民政府办公室关于加强保障性安居工程建设和管理的实施意见（试行）》（温政办〔2012〕139号）等有关文件精神，结合本区实际，特制定本办法。 第一章 总 则

第一条 本办法适用于本区范围内的城市建设房屋征收、城中村改造与农房改造集聚建设。置换补偿对象为列入城市建设房屋征收、城中村改造与农房改造集聚建设范围内拥有合法产权房屋（宅基地）的住户住房以及其他房屋；符合申请建房条件的在册住户。 第二条 城市建设房屋征收、城中村改造与农房改造集聚建设要符合《国民经济和社会发展规划》、《温州市土地利用总体规划》和《城乡规划和专项规划》，城中村改造和农房改造集聚建设等保障性安居工程应纳入区国民经济和社会经济年度计划。

第三条 城市建设房屋征收、城中村改造、农房改造集聚建设用地纳入全区用地计划。涉及集体土地的，需征收为国有建设用地后方可组织实施。其中公寓式住宅、市政设施、公建配套等用地以划拨方式供地。

被置换的宅基地（房屋），按照土地利用总体规划，属复垦区的，必须进行宅基地复垦；属建设用地的，应征收为国有，按规划进行改造建设。

第四条 置换户符合《温州市区经济适用住房管理办法》、《温州市区廉租住房保障办法》、《温州市限价商品住房管理试行办法》、《温州市人民政府办公室关于加快发展公共租赁住房的实施意见》等文件规定的相关住房保障条件的，应当优先给予住房保障。 第五条 因公共利益需要征收房屋的，由区政府做出征收决定。

城中村改造实行行政村、自然村或符合规划利用连片改造的，经村民代表大会讨论通过后，启动改造程序。

农房改造集聚建设实行行政村、自然村或符合规划利用连片改造的，且其规划用地范围内大多数住户自愿置换的，可按城中村改造程序执行。

第六条 区城市建设办公室负责全区城中村改造、农房改造集聚建设的全面统筹工作。制定区级相关政策、组织编制全区城中村改造与农房改造集聚建设的实施方案、年度计划，承担全区城中村改造与农房改造集聚建设的督促检查、政策咨询等工作。

区房屋土地征收管理办公室负责全区范围内的房屋征收行政行为的日常管理工作，承担指导、协调、监督实施单位依法组织实施国有土地上房屋征收与补偿工作。

区级相关部门根据各自职责，负责做好项目的相关审批、监督、管理与服务工作。 各街道（镇）及其它项目改建单位为房屋征收的实施单位，负责房屋征收与补偿的具体工作。

各街道（镇）为城中村改造与农房改造集聚建设的实施单位，承担制定方案与实施细则、政策处理、补偿置换、公寓式住宅及配套设施建设、社会维稳等工作，并成立城中村改造与农房改造集聚建设工作领导小组和民主监督小组。 第二章 置换方式

第七条 房屋所有权人可以选择货币安置或产权置换，也可选择产权置换和货币安置相结合的方式。

第八条 合法建筑或未经登记的建筑经认定为合法建筑的房屋所有权人选择货币安置的，其旧房由具有法定资质的房地产评估机构进行评估后补偿，并给予10%的奖励。

第九条 房屋所有权人选择产权置换的，按照“一三落地、三五底顶、合法面积、违章不计”及“异地就近、征改结合、户为单位、鼓励连片”的总体要求进行置换。置换到集聚新社区的房源为公寓式住宅。

（一）房屋所有权人系本村在册常住农业户口，且宅基地（房

屋）属原始取得的，可以在以下三种方式中选定一种置换方式。 第一种方式：按合法房屋建筑面积（包括未经登记的建筑经查证认定为合法的）1:1等面积确定置换建筑面积。

第二种方式：按房屋的合法宅基地建筑基底面积不大于三倍标准，确定置换建筑面积（简称“一增三”）。

第三种方式：按在册常住农业户口人均建筑面积30㎡确定置换建筑面积（简称“人均面积”），另有房屋应合并计算。

（二）房屋所有权人系非农业户口的，可以在以下二种方式中选定一种置换方式。

第一种方式：按合法房屋建筑面积（包括未经登记的建筑经查证认定为合法的）1:1等面积确定置换建筑面积。

第二种方式：按人均建筑面积20㎡确定置换建筑面积（另有房屋应合并计算）。

（三）合法房屋面积部分均以1:1.25（0.25为公摊部分的换算系数）置换建筑面积。

（四）混合户（指房屋所有权人系建设范围内非农业户口，但其家庭成员中有常住农业户口），选择“一增三”的可按比例计算应置换的建筑面积。

第十条 房屋所有权人要求分套置换的，在房源许可情况下，经实施单位审核同意，分套后原则上每套住宅建筑面积不得小于80㎡。

第十一条 营业用房及工业用房的补偿参照《温州市区国有土

地上房屋征收与补偿暂行办法》执行。

对工业用房，应当根据其合法用地面积结合建筑面积、建筑结构、生产规模，实行货币补偿、异地厂房调换、土地置换和功能置换安置。

对营业、办公等其他房屋，除房源许可外，原则上实行货币补偿或功能置换安置。

第十二条 房屋所有权人可选择将工业用房调换办公用房安置, 其合法用地面积按每亩合法用地调换280m2～300m2办公用房，并互不计算差价。 第三章 面积认定与补偿

第十三条 置换房屋建筑面积的认定：

（一）房屋的合法建筑面积，以房屋所有权证载明的建筑面积为准。

（二）未经登记的建筑根据《温州市区征收国有土地上未登记房屋认定办法》（温政办〔2012〕74号）经查证认定为合法的，以实地测量的建筑面积为准。

（三）旧房的房屋用途以房屋所有权证登记的用途为准。 （四）1990年3月31日前建造的未取得土地手续的未登记房屋，及1990年3月31日前建造的其他附属用房（高度需达到2.2米，且现状为居住房屋），可给予等面积置换建筑面积，不能享受“一增三”等相关优惠政策。

不符合上述规定的其他附属用房和道坦均不计算置换面积，但

给予一定经济补偿。

第十四条 房屋所有权人在瓯海区范围内已有房屋被其他建设项目部分征收并安置的，剩余房屋面积如选择“人均面积”置换方式的，应与原已安置的面积合并计算。

第十五条 房屋所有权人在留足自住房（不低于人均建筑面积30㎡）后的多余房源，可作公共租赁房出租，也可将土地性质属于国有划拨的多余房源在补交土地出让金后上市交易。

第十六条 套型建筑面积原则上按80㎡、100㎡、120㎡、140㎡、160㎡、180㎡、200㎡进行设计。

第十七条 房屋所有权人选择产权置换的，被搬迁房屋与置换房等面积部分，按重置价结合成新计算。重置价标准为：钢混（框架）结构1500元/㎡，砖混结构1300元/㎡，砖木结构1100元/㎡。 第十八条 其他特殊用房的补偿依照改造规划方案，由实施单位按“一事一议”的程序进行处理。

第十九条 实施单位应当向房屋所有权人支付搬迁费。住宅、营业用房搬迁费根据房屋建筑面积结合搬迁标准按户支付。期房安置的，搬迁费计算两次。

第二十条 房屋所有权人选择产权置换的，过渡期间周转用房原则上由房屋所有权人自行解决。城市建设房屋征收、城中村改造与农房改造集聚建设项目建设周期高层、小高层建筑不超过 36个月，多层建筑不超过24个月。

第二十一条 实施单位应当从置换腾空搬迁之日起到被安置

后的4个月内支付其临时安置费。临时安置费标准：

房屋类型 临时安置费标准（元/月.M）

房屋所有权人选择货币安置的，给予4个月临时安置费和一次搬迁费。

超过补偿协议约定的过渡期限未提供产权置换房屋的，应当自逾期之日起按照原标准的2倍支付临时安置费。 第四章 置换价格

第二十二条 实施单位应当提供不小于旧房合法建筑面积的产权置换房屋。房屋所有权人应当计算、结清旧房价值与产权置换房屋价值的差价。

第二十三条 公寓式住宅的置换价格应以其投入的完全成本为基准点，按照置换方式，实行分类计价，分为综合成本价、成本价、优惠价、市场评估价。

本办法所称的综合成本价：公寓式住宅项目建设的总成本费用除以该项目住宅产权建筑总面积，即每平方米公寓式住宅产权建筑面积应分摊的成本的单价，均以3800元/㎡计算。

2 住宅用房 8-12 商业 办公 工业、仓库用房 8-12 用房 用房 30 8-12 （注：本办法所称的总成本费用指建设公寓式住宅项目所产生的扣除地下室车库、物业用房以及公共设施用房工程费用后的总费用，包括建安造价、小区配套建设费用、征收补偿费、前期费用、建设资金利息等。住宅产权建筑总面积指可用于置换公寓式住宅的产权面积的总和。）

成本价：按综合成本价下浮25%以内的单价。

优惠价：按综合成本价上浮35%以上的单价。具体上浮比例根据各镇街实施项目的区位、地段及市场评估价级差确定不同的系数。

对在2013年10月31之前实施的多村连片城中村（农房集聚）改造项目可给予一定比例的优惠，具体比例由各街道（镇）确定（须报区政府批准），优惠比例最高不超过5%。

市场评估价：指委托具有相应资质的房地产评估机构评估的市场价。

第二十四条 置换公寓式住宅的面积，按照置换方式，实行分类计价。

（一）合法建筑面积1:1等面积置换部分，按成本价结算；公摊部分面积（即0.25系数部分）按综合成本价结算。

（二）“一增三”、“人均面积”等优惠政策置换超出合法面积部分，按优惠价结算。

（三）第十三条第一款第（四）项规定的未登记房屋及其他附属用房，1:1等面积置换部分，按3000元/㎡结算。

第二十五条 城市建设房屋征收、城中村改造、农房改造集聚建设置换房屋不属同一区位等级的，应结合区位等级计算区位差价（区位差价根据市场行情适时调整）。

第二十六条 在签订置换协议书的同时认购停车位并一次性缴款的，按缴款时间先后顺序优先给予购买，以每套一个车位按签订协议书当年市场评估价的60%结算。 人口认定

第二十七条 城市建设房屋征收、城中村改造、农房改造集聚建设中可计算为置换建筑面积的人数，以《户口簿》上在册的属地常住户口为依据。

第二十八条 置换人口认定程序：

（一）房屋所有权人选择“人均面积”方式置换的，需向属地村委会、社区居委会、经济合作社提供户口簿、身份证、结婚证、独生子女父母光荣证等相关证明材料。

（二）村委会、社区居委会、经济合作社形成初审意见后，由实施单位向属地公安派出所核实情况。认定结果由实施单位在其范围内公示，公示期限不少于7天。

（三）公示期间，房屋所有权人及其他相关人员对认定结果有异议的，应当在公示期满之前以书面方式向区人口认定领导小组办公室申请复核，并提供相关证明材料。复核结论由区人口认定领导小组办公室在其范围内公示，公示期限不少于7天。

（四）复核结论公示期间仍有异议的，由区人口认定领导小组

作出最终认定。

第二十九条 置换人口认定类别：

（一）在册属地常住户口，有下列情形的，认定为应计算置换建筑面积的人口数：

1．户籍关系外迁或被注销的义务兵和符合国家规定的初级士官（已提干的除外）、在读学生、援外工作人员、留学生、现正在劳动教养和服刑的人员。

2．大、中专学校毕业生自主择业，其户口未予回迁的人员。 3．已婚但尚未生育子女的，可增加1个人口数。

4．婚娶而户籍未迁入的，在户口迁入后可计入该户人口；出嫁而户籍未迁出的，由嫁入地街道（镇）出具其不享受城市建设房屋征收、城中村改造、农房改造集聚建设的证明后可计入该户人口，但不可单独立户。

5．在本意见生效之前，因违反计划生育政策而超生的子女，已全额缴纳或补缴社会抚养费，且已登记在册为属地常住户口的。 6．离婚家庭，拥有房屋所有权的一方可按共同生活的在册人口计算。

7．多子女户共同赡养的老人，按照赡养人员共同协商达成的协议书确定。

8．已领取《独生子女父母光荣证》的夫妇，独生子女计为2个人口数（已婚的除外）。

（二）在册属地常住农业户口的，有下列情形的，认定为应计

算置换建筑面积的人口数：

1．因服役“农转非”，退役时自主就业或回乡的；未予转迁回户口的退役士兵、复员士官，但系村集体经济组织成员的。 2．瓯海区范围内因土地被征收而“农转非”的户籍因未安置落实到单位工作，仍为村集体经济组织成员的人员。

（三）根据政府有关规定应计入置换建筑面积人数的其他情况人员。

第三十条 有下列情形之一的，不可计入计算置换建筑面积的人口：

1．在认定可计算置换建筑面积人口截止日之后违反计划生育政策而超生的子女。

2．家庭成员中现仍为农业户口， 但现在党政机关、 国有企事业单位的在编工作人员且已享受过政府住房优惠政策的人员（住房优惠政策包括：房改房、经济适用房、单位联建房、单位自管住房、房管直管公房、廉租房或住房货币化补贴等）。

第三十一条 关于华侨户计算置换建筑面积人口的规定： 原为属地常住户口，且在属地村尚有住房，现已定居国外的华侨户，根据《浙江省华侨权益保障暂行规定》（浙政发〔2006〕75号）第十四条的规定，应享受当地村民同等待遇。以定居国外之前房屋所有权人直系亲属农业户口在册人数为依据，可计算为置换建筑面积的人口。

尚未加入外国籍但国内户口已经被注销，且在辖区内有宅基地

（房屋）的华侨华人，其置换人口数由实施单位自行认定。

第六章 置换程序

第三十二条 产权置换房屋实行“早搬迁先认购”原则。房屋所有权人在规定的签约期限内签约和搬迁的为“并列第一”，领取顺序号，按认购顺序号进行认购；房屋所有权人未在规定的签约期限内签约和搬迁的，按其实际的搬迁先后顺序领取顺序号，在“并列第一”认购后进行认购。

第三十三条 依照本社区（村）—本街道（镇）—全区的顺序予以置换。鼓励跨街道（镇）异地集聚置换。 第三十四条 置换程序

（一）自愿申请。凡符合置换条件的对象，以户为单位向所在社区（村）书面承诺自愿退出现有农村宅基地（房屋），并书面申请自愿置换。

（二）审核认定。经宅基地（房屋）所在社区（村）核实，报所在街道（镇）认定；宅基地（房屋）置换先后次序的确定，由实施单位根据实际情况制定。

（三）公示公告。对经认定符合条件的置换对象一律实行公示制度。公示内容包括农户人口、置换面积、置换地点、旧房处理情况等。经公示无异议的，由实施单位按有关办法确定置换户，并进行公告。坚持“三公开、一监督”，即公开置换政策、公开置换对象、公开置换房源、接受群众监督。

（四）签定协议。由实施单位与置换户签订置换协议，协议内容包括置换地点、建筑面积、付款方式、交付时间及旧房拆除期限等。 置换户要在约定期限内自行拆除原住房及附属建筑物，并经验收合格后方可办理相关置换手续。

（五）注销权证。实施单位与置换户签订置换协议后，由实施单位统一向上级主管部门申报注销置换户原住房土地使用权证、房屋所有权证。

（六）选房交房。选房按“并列第一”等条件，确定顺序号；“并列第一”后签约的置换户按签约时间的先后顺序号在“并列第一”置换户选房后的剩余房源中选房。置换户凭置换协议书、旧房拆除验收合格证和认购定位单等结清房款，办理交房入住手续。

第七章 监督与管理

第三十五条 城市建设房屋征收、城中村改造与农房改造集聚建设工作列入实施单位和有关部门的年度工作重要目标责任制。区考绩办负责研究制定考核细则，建立督查机制，进行城市建设房屋征收、城中村改造、农房改造集聚建设工作专项督查。

第三十六条 对弄虚作假获得安置房或经济补偿的，经查实，要严肃处理，解除协议，收回安置房或补偿款，注销房屋所有权证，违反法律的依法追究相关人员责任。 第八章 纠纷的解决与法律责任

第三十七条 房屋置换全过程中的各类纠纷与争议由实施单

位调解解决。调解不成的，当事人可以依法向人民法院提起诉讼。 第三十八条 《房屋置换补偿协议书》签订之后，一方当事人违约的，另一方当事人可以向人民法院提起诉讼。 第九章 附 则

第三十九条 实施单位依照本办法制定本辖区城市建设房屋征收、城中村改造与农房改造集聚建设具体实施方案与细则，并报瓯海区人民政府审核批准。

第四十条 本办法由瓯海区人民政府征收办、城建办负责解释。本办法自发布之日起实施。《中共温州市瓯海区委 温州市瓯海区人民政府关于瓯海区农房改造集聚建设的实施意见》（瓯委发〔2011〕74号）同时废止。

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