2012-2016年中国购物中心行业市场研究与预测报告

产经报告 购物中心 12012-2016年中国购物中心行业市场研究与

预测报告

产经报告 购物中心

2正文目录

第一章 购物中心产业相关概述 (14)

第一节 购物中心简介 (14)

一、国内外购物中心的概念 (14)

二、购物中心的分类 (15)

三、购物中心的科学定义与分类方法 (16)

四、购物中心的一般特点简述 (17)

第二节 大型购物中心（Shopping Mall ）简析 (19)

一、shopping mall 的概念 (19)

二、shopping mall 的特点 (20)

三、shopping mall 的物业管理服务要求 (21)

四、shopping mall 的起源与蔓延 (26)

第三节 大型购物中心与其他业态的区别 (26)

一、与传统商业街的比较 (26)

二、与百货公司及量贩店的比较 (27)

三、对百货公司、量贩店的影响 (28)

第二章 世界购物中心运行走势分析 (30)

第一节 世界购物中心发展概述 (30)

一、世界购物中心的兴起及深层原因 (30)

二、世界购物中心的演变历程 (32)

三、世界十大购物中心介绍 (39)

第二节 世界购物中心运行动态分析...................................................................................

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3一、世界各地大型购物中心发展走势 (41)

二、世界大型购物中心的典型模式解析 (43)

三、国外购物中心面面观 (46)

第三节 世界购物中心产业发展趋势分析 (56)

第三章 世界主要国家购物中心产业运行动态分析 (59)

第一节 美国 (59)

一、美国购物中心发展简况 (59)

二、美国购物中心呈衰败趋势 (62)

三、美国大型购物中心经营管理的特点 (65)

四、美国超级购物中心面临的难题及应对策略 (66)

五、美国典型Shopping Mall 发展特色 (70)

第二节 日本 (76)

一、日本购物中心的大规模兴起与扩张 (76)

二、日本购物中心趋向小型化发展 (77)

三、日本大型购物中心开发持续升温 (78)

四、日本典型Shopping Mall 发展特色 (80)

第三节 欧洲 (81)

一、欧洲兴起大型购物中心开发热潮 (81)

二、德国购物中心发展综述 (81)

三、英国大型购物中心发展状况 (85)

四、奥地利维也纳大型购物中心发展状况 (85)

第四节 其他地区 (87)

一、新加坡购物中心发展状况浅析 (87)

二、新加坡购物中心的管理特色透析 .........................................................................

三、印度大型购物中心发展势头强劲 .........................................................................

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4第四章 中国购物中心产业运行环境分析 (93)

第一节 中国购物中心产业政策分析 (93)

一、大型购物中心监管政策 (93)

二、购物中心开发的经济背景和政策 (93)

三、相关产业政策分析 (96)

第二节 中国宏观经济环境分析 (97)

第三节 中国购物中心产业社会环境分析 (98)

第五章 中国购物中心发展走势分析 (101)

第一节 中国购物中心发展概况 (101)

一、中国购物中心发展的历史阶段剖析 (101)

二、中国购物中心发展基本情况简述 (103)

三、中国购物中心发展的特点解析 (104)

四、中国Shopping Mall 发展态势剖析 (106)

五、外资抢滩中国购物中心市场 (115)

第二节 中国购物中心发展存在的问题分析 (116)

一、我国大型购物中心发展的阻碍 (116)

二、我国购物中心发展面临的挑战 (116)

三、大型购物中心在我国遭遇诸多困扰 (116)

四、我国购物中心开发存在的误区透析 (116)

第三节 中国购物中心发展的对策分析 (117)

一、促进我国购物中心快速发展的建议 (117)

二、大型购物中心建设的要点探讨 (120)

三、我国购物中心开发的三大要素 (130)

四、大型购物中心可持续发展的对策 .......................................................................

第四节 中国购物中心开发的影响因素.............................................................................

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5一、购物中心与经济发展紧密联系 (135)

二、消费和生活方式对购物中心的影响 (136)

三、购物中心开发量与城市化水平的相关性 (137)

四、中国购物中心区域分布特征 (139)

第五节 中国区域型购物中心的发展分析 (141)

一、中国不同类型购物中心的基本概况 (141)

二、区域型购物中心的定位与特点 (141)

三、中国区域型购物中心发展潜力广阔 (143)

四、中国区域型购物中心开发的问题及对策 (143)

第六节 郊外型购物中心发展分析 (144)

一、对郊外型购物中心概述 (144)

二、商业集聚的原理 (146)

三、郊外型购物中心建设的风险 (149)

四、郊外型购物中心经营的难点 (150)

第六章 中国购物中心市场运行动态分析 (152)

第一节 购物中心消费者心理及行为透析 (152)

一、消费心理的深入分析 (152)

二、消费者购买行为分析 (152)

三、产品制造环节的细节设计 (153)

四、产品销售环节的细节设计 (153)

第二节 中国区域型购物中心的发展分析 (154)

一、中国不同类型购物中心的基本概况 (154)

二、区域型购物中心的定位与特点 (155)

三、中国区域型购物中心发展潜力广阔 ...................................................................

四、中国区域型购物中心开发的问题及对策 ...........................................................

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6第七章 中国购物中心的开发情况透析 (158)

第一节 购物中心开发的主要流程 (158)

一、总体概述 (158)

二、调研与论证 (159)

三、立项与决策 (159)

四、选址与选型 (160)

五、规划与设计 (161)

六、融资与招商 (163)

第二节 购物中心开发的决策基础探析 (164)

一、问题演变的过程 (164)

二、深入剖析购物中心开发决策的基础因素 (165)

三、开发商应认真了解消费市场的需求情况 (168)

第三节 购物中心的选址依据 (169)

一、以地区位和交通人口状况为依据 (169)

二、以用地经济状况为基准 (171)

三、以用地的物理状况为基准 (171)

第四节 购物中心的规划要点透析 (173)

一、购物中心的位置 (173)

二、购物中心的规模 (173)

三、购物中心的形状 (174)

四、超级市场的位置 (174)

五、停车设备 (175)

第五节 购物中心的业态定位浅析 (176)

一、项目区位 ..............................................................................................................

二、商圈条件 ..............................................................................................................

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7三、项目规模 (177)

四、市场竞争 (177)

五、商户沟通 (177)

六、建筑设计 (178)

七、业态分布 (178)

第六节 购物中心的项目招商分析 (178)

一、招商流程简述 (178)

二、项目招商的基础 (183)

三、招商原则探讨 (188)

第七节 Shopping Mall 项目开发的可行性探究 (188)

一、可行性分析的内容 (188)

二、总体策划设计要点 (191)

三、营销策划要点 (195)

四、购物中心物业管理 (197)

第八章 中国购物中心的运营分析 (199)

第一节 购物中心的各种模式盘点 (199)

一、按开发商背景或经营管理的模式划分 (199)

二、按商场面积规模分类 (202)

三、按定位档次分类 (203)

四、按选址地点分类 (204)

五、按国际购物中心协会的分类 (204)

六、根据业态复合度划分 (205)

第二节 中国购物中心的经营策略探讨 (206)

一、购物中心成功运营的关键要素 ...........................................................................

二、购物中心面临的经营难题及应对策略 .

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8三、购物中心需要确立合适的商业业态 (214)

四、大型购物中心的品牌经营策略分析 (219)

五、大型购物中心可持续发展的综合方案 (221)

第三节 中国购物中心的管理思路分析 (222)

一、购物中心的管理特性及走势浅析 (222)

二、购物中心的信息化管理策略探讨 (226)

三、购物中心的工程管理方案剖析 (231)

四、购物中心的管理建议 (250)

第四节 中国购物中心的完整行销推广方案探索 (253)

一、创造特色形象和产品展示 (253)

二、实行顾客导向的满足需求规划 (254)

三、拟定完整的行销推广策略 (257)

四、建立一支行销推广的专业团队 (261)

第五节 中国购物中心的价值评估与盈利方法分析 (263)

第九章 中国主要区域购物中心的发展格局分析 (271)

第一节 北京 (271)

一、 2008年成北京购物中心发展分水岭 (271)

二、北京大型购物中心受服装品牌青睐 (271)

三、 北京购物中心开发向远郊推进 (274)

第二节 上海 (275)

一、上海购物中心基本发展态势 (275)

二、上海市购物中心开发现状浅析 (283)

第三节 广东省 (288)

一、广东大型购物中心发展的演进历程 ...................................................................

二、金融危机暴露广东购物中心发展弊端 ...............................................................

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9三、深圳市购物中心呈高速发展态势 (291)

四、广州购物中心发展综述 (296)

五、广州市大型购物中心开发状况 (300)

第四节 其他地区 (303)

一、天津 (303)

二、重庆 (306)

三、武汉 (306)

四、济南 (306)

五、沈阳 (307)

第十章 2012-2016年中国购物中心的发展前景及趋势分析 (309)

第一节 中国购物中心的发展前景展望 (309)

一、中国开发购物中心具有巨大潜力 (309)

二、长三角地区购物中心发展前景光明 (309)

三、购物中心的未来发展方向探析 (310)

四、购物中心的未来商业模式剖析 (312)

五、购物中心的开发趋势分析 (314)

第二节 中国影响购物中心发展的因素分析 (316)

一、人口区位变化和老龄化趋势 (316)

二、零售业全球化 (316)

三、电子商务的兴起 (318)

四、线上购物的高速发展 (318)

五、购物中心网路解决方案 (319)

六、CLICK POWERPOINT (320)

第十一章 重点大型购物中心介绍.............................................................................................

第一节 中关村广场购物中心 ............................................................................................

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10 一、基本简介 (322)

二、区域人群特征分析 (323)

三、市场发展空间分析 (323)

四、项目定位与业态布局 (325)

五、经营状况及未来前景探析 (326)

第二节 新华南MALL ?生活城 (326)

一、基本简介 (326)

二、华南MALL 的定位转变分析 (328)

三、新华南MALL 的整合之路分析 (329)

四、新华南MALL 创建直销中心成功转型 (331)

第三节 北京金源新燕莎MALL (332)

一、基本简介 (332)

二、金源新燕莎MALL 经营状况综述 (333)

三、金源新燕莎MALL 的发展阶段及成功关键 (334)

第四节 广州正佳广场 (339)

一、基本简介 (339)

二、正佳广场经营状况持续向好 (341)

三、迎接亚运商机正佳广场M 层改造升级 (341)

第五节 深圳华润中心?万象城 (343)

一、基本简介 (343)

二、深圳万象城的营业额逾40亿元 (344)

三、万象城的经营理念透析 (344)

四、万象城的营销思路分析 (345)

五、万象城的物业管理策略探讨 ...............................................................................

第十二章 2012-2016年购物中心的投资潜力及发展前景分析 ............................................

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11第一节 购物中心的投资分析 (347)

一、我国购物中心投资现况简析 (347)

二、投资购物中心地产的方法 (349)

三、人性化设计成购物中心投资关注要点 (351)

四、国内二三线城市购物中心具有良好投资机会 (353)

第二节 购物中心的发展前景展望 (354)

一、中国开发购物中心具有巨大潜力 (354)

二、中国购物中心未来发展的影响因素分析 (355)

三、2012-2016年中国购物中心发展规模预测 (356)

第三节 购物中心的未来发展趋势 (356)

一、购物中心的未来发展方向探析 (356)

二、购物中心的未来商业模式剖析 (359)

三、购物中心的开发趋势分析 (361)

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12 图表目录

图表 1 购物中心的分类 (15)

图表 2 2006-2011年国内生产总值及其增长速度 (97)

图表 3 2011-2012年一季度国内生产总值同比增长速度 (98)

图表 4 2006-2011年全社会消费品零售总额及其增长速度 (98)

图表 5 我国购物中心发展阶段 (101)

图表 6 全国购物中心商业建筑面积与G D P 的相关分析 (104)

图表 7 全国购物中心商业建筑面积对杜会消费品零售总额的影响 (105)

图表 8 截至2008 年年末城市化率与购物中心开业数量关系 (106)

图表 9 全国购物中心商业建筑面积与GDP 的相关分析 (135)

图表 10 全国购物中心商业建筑面积对社会消费品零售总额的影响 (136)

图表 11 截止2008年末城市化率与购物中心开业数量关系图 (138)

图表 12 购物中心开业比例与恩格尔系数呈现负相关关系 (138)

图表 13全国购物中心主力店的分布比例 (139)

图表 14 上海购物中心各大业态增长情况 (276)

图表 15 上海四大类型购物中心营业总收入增长情况 (278)

图表 16 上海各区已开业、在建购物中心分布情况 (284)

图表 17 上海各区已开业、在建购物中心面积 (284)

图表 18 上海已开业购物中心按各年份分布情况 (285)

图表 19 上海已开业购物中心按类型划分所占（户数、面积）比例图 (285)

图表 20 上海购物中心2010年1-4 季度营业总收入增长情况 ..................................

图表 21 中国购物中心年累计商业建筑面积情况 .........................................................

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13 图表 22 2011年我国购物中心开发和投资分析 (347)

图表 23 购物中心投资占全国商业营业用房总投资比重 (348)

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14 第一章 购物中心产业相关概述

第一节 购物中心简介

一、国内外购物中心的概念

（1）美国的定义：

“购物中心是由单一产权所有者所拥有并实施计划、开发和管理的零售和其

他商业设施的组合。购物中心提供泊车位。购物中心的大小和定位一般由该中

心所服务的商圈市场特点来决定。购物中心的主要形态有三种：摩尔、户外中

心和混合型中心。”

（2）日本的定义：

现行版的日本购物中心协会对购物中心所下的定义是：购物中心是作

为一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，

并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等

特征，并作为适应 消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。

（3）中国的定义：

我国国家质量技术监督局曾于2000年5月19日发布的国家标准《零售业态

分类》中，对购物中心的定义为：“企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类

零售业态、服务设施的集合体。”其业态结构特点为：“由发起 者有计划地开设，

实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，

实行统一管理。内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、

专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐全，集零售、餐饮、娱

乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结

合部的交通要道。商圈根据不同经营规模、经营商品而定。设施豪华、店堂典

产经报告 购物中心 雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。目标顾客，以流动顾客为主。”

二、购物中心的分类

图表 1 购物中心的分类

产经报告 购物中心 16

数据来源：相关资料整理

三、购物中心的科学定义与分类方法

购物中心产业已成为最重要的零售经营方式之一，而且已远远突破商品零售

的界限，它对一个城市的商业环境改善、消费与休闲方式的改变、投资结构的

优化、对经济繁荣的贡献等越来越显示出它的重要性和生命力。

定义与分类的不规范首先不利于正确引导投资决策。对购物中心的定义与分

类的不规范造成对该产业一系列基本概念的混乱。投资者和资本市场必须有能

力对各种类型的零售的进行业绩度量和基准确定，以了解相关的风险/回报和投

资价格。在进行投资决策时因无法正确参照对照物对投资项目市场环境的调研，

效益的测算和同业竞争等情况的了解均会发生困难。如果一个新的购物中心分

类不实用或不能转化为市场知识，其结果可能是使市场复杂化，混淆了市场的

参与者，导致资本市场对整个零售业的不适当的配置。

其次，不利于行业管理。由于基本概念缺乏社会的共识，对任何现有的定义

与分类方法就有可能缺乏普遍的认同，其结果是零售业态边界的模糊以至于互

相冲突，更谈不上团结和调动业内力量实现有效的行业自律。概念的混乱也使

商业立法发生困难，不利于通过行业管理和法制的力量促使该产业的健康有序

的发展。

再有，不利于沟通交流。概念混乱使学术研究与交流发生困难。由于歧义丛

生，使原本应专业化的工作变得难以深入开展和水平的提升。

因此，科学规范购物中心的定义与分类是购物中心产业发展的现实需要。

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17 四、购物中心的一般特点简述

（1）购物中心的主要设施包括商业、餐饮、文化娱乐、服务和附属设施五

方面

一般来说，购物中心的主要设施包括以下五方面：

a）购物设施。这是购物中心的核心设施，承载具体商业零售行为的商业设

施，包括百货店、超市、专卖店、专业店、折扣店、便利店等；

b）餐饮设施。这是解决商业人流吃喝问题的配套设施，包括各种餐馆、小

吃、咖啡吧、酒吧和冰淇淋等；

c）文化娱乐设施。包括主题乐园、图书馆、演艺厅、小剧院、溜冰场、游

泳池、健身中心、公共会堂、艺术画廊和儿童游乐中心等；

d）服务设施。针对商业人流提供的金融、卫生、清洁、维修等服务的设施，

包括银行、洗衣房、社区服务中心、医疗中心、园艺中心和汽车修理等；

e）附属设施。这是购物边缘行为设施，但也是购物中心区分于其它业态的

明显设施，包括酒店、旅馆、公寓和大型停车场等。

（2）购物中心在商业业态设置时要遵循业态平衡、主力突出、差异互补和

统一形象的布局原则

一般来说，购物中心在商业业态设置时遵循以下布局原则：

a）业态平衡。根据国际购物中心的惯例，零售、餐饮、娱乐的黄金比例为

52：18：30，一般在购物中心商业业态设置中，不会偏离这一比例太远。

b）主力突出。一般情况下，购物中心内部结构由百货店或超级市场作为核

心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。核心店的面积一般不超过

购物中心面积的80%。核心主力店适合放在经营轴线或线性步行街的端点，不宜

集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。

c）差异互补。购物中心的业态布局要能够在功能和形式上同业差异、异业

产经报告 购物中心 18 互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，避免同质化产品的聚集。

异业互补就是要满足顾客消费的选择权，并能给顾客带来多样的心身体验。

d）统一形象。购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一

个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌

形象企业。因此，在商业业态设置中，要维护购物中心的统一主题形象和统一

品牌形象。

（3）购物中心的商业招商与经营一般遵循只租不售、放水养鱼式租赁、统

一经营管理等原则

现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，

统一到一个经营主题和信息平台上。因此在购物中心商业招商与经营上一般应

考虑以下原则：

a）只租不售原则。国际购物中心类商业的经营惯例是只租不售，以确保购

物中心的前期规划能够得到充分落实。

b）主力店招商放宽原则。相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零

售店必须引入知名度高的大商家，因此，核心主力零售店的招商较困难，需要

将招商条件放得较为宽泛。

c）特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营”是购物中心的经营特

点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优

惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。

d）放水养鱼式租赁原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租

金与优质服务做法，将整个购物中心的商业气氛营造起来，而后根据运营状态，

适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。

e）统一经营管理原则。购物中心是一个以零售为主的商业组织形式，需要

采取精细化管理手段，加强经营控制力度，一般可采取的措施有：统一商户结

算、统一营销服务、统一信息系统支持服务、统一培训服务、统一卖场布置指

产经报告 购物中心 19 导服务、统一行政事务管理服务、统一物业管理服务等。

第二节 大型购物中心（Shopping Mall ）简析

一、shopping mall 的概念

SHOPPING MALL 的定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和

多功能商业服务设施形成的聚合体。” MALL 全称SHOPPINGMALL，在中国一般音

译“摩尔”或“销品贸”，意为超大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业业

态。西方国家也称SHOPPINGCENTER，即“购物中心”。

SHOPPINGMALL 作为一种新兴的商业形态从20世纪50年代就开始盛行于欧

美等发达国家，现已成为欧美国家的主流零售业态，销售额已占据其社会消费

品总额的一半左右。近年来，MALL 开始席卷中国，迅速刮遍了北京、上海、深

圳、广州等地。

Shoppingmall 其英文原意为“散步道式的商店街”。Mall 的原意是林阴道，

shoppingmall 意为超大型购物中心，即购物犹如在林阴道上闲逛一样舒适惬意。

Shop－pingmall 其实就是集美食、娱乐、购物于一体的超大规模的购物中心，

这种商业模式于本世纪初产生于美国，在七八十年代开始盛行于欧美，在进入

日本、东南亚等国家后，也受到了欢迎。一个真正意义上的shoppingmall 大体

包括主力百货店、大型超市、专卖店、美食街、快餐店、高档餐厅、电影院、

影视精品廊、滑冰场、大栅栏的茶馆、酒吧、游泳馆、主题公园，另外还配有

停车场等。这样大的购物空间以及各种娱乐设施，即使逛上一整天都逛不完，

最适合消费者全家出动。一个shopping－mall 其实是一个小型社区。这个公共

场所为人们提供吃、喝、玩、乐的一站式服务，同时在建筑物的遮蔽下，不论

天气如何，都可以进行购物、休闲或聚会。

SHOPPING MALL

作为商业零售业发展历程中的最高形式，在其发展过程中，

产经报告 购物中心 20 经历了不同的阶段，也呈现出不同的经营风格：

美国SHOPPING MALL 主要依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心，规模

巨大、设计简洁是其显著的特征。

欧洲在沿袭美国模式的基础上，不断以旧城市商业中心的改造和复古建筑、

人文设计，赋予购物中心新的发展内容。

日本、东南亚地区自70年代大量出现的购物中心，有以“大型仓储式超市”

替代百货店作为主力店的发展趋势，重点突出休闲娱乐功能和商品成本优势。

SHOPPINGMALL 是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一

站式”消费场所。在美国，MALL 已占有全国50%以上的零售额，仅2000年其营

业额就已达到了1万亿美元。

二、shopping mall 的特点

一是大：占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大，辐射范围大；

二是多：行业多、店铺多、功能多(集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体)；

三是好：环境好，好在绿色环境，更符合顾客的休闲等需求；

四是新：它是一种新的现代化经营场所，集聚新品、新店、新娱乐、新体育

的休闲生活方式于一身，领导着生活消费的新潮流。

五是广：业态广、品种广、品牌广、消费群体广、消费内容广；

MALL 所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上

表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为商圈内的所

有居民。由此我们可以看出，Mall 不是一个简单的分散式的经营模式，而是一

个统一高效运作的有机整体。

与大型百货公司、超级市场不同，MALL 的管理本质是统一管理和分散经营。

统一管理是指管理公司对MALL 实行统一的集中管理，使整个MALL

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