基于“团地再生”模式的老新村改造规划 - 以苏州市三元三村为例 - 图文

基于“团地再生”模式的老新村改造规划

——以苏州市三元三村为例

林彤

摘要：城市发展进程中老新村、城中村、传统街区的改造是城市建成区建设发展的三大难题。“老新村”是旧居住区的一种形式，又称为老小区，在我国大量存在。目前这些老新村在建造标准、套型结构、基础设施、公建配套等方面都有缺陷，历经岁月侵蚀和时代变迁，老新村先天不足的毛病日益凸显。老新村在苏州市居住用地中占很大比例，目前存在物质环境损坏严重、社会环境复杂、管理混乱等多种问题。本文以苏州市三元三村为例探讨老新村改造的策略，提出“团地再生”的改造模式，从总体改造和专项设计两个层面对老新村进行改造，从根本上改善老新村的居住环境，提升居民的幸福指数。 关键词：老新村 改造 团地再生 自我更新

1.背景

1.1老新村的定义

“老新村”是旧居住区的一种形式，又称为老小区，在我国大量存在，主要是在计划经济体制下的社会分房和单位职工福利房、以及有计划的商品经济体制下的早期的商品房。苏州的老新村主要是在20世纪七八十年代、以及九十年代早期，为了解决从古城内疏散出去的居民的居住问题而建造的，在当时是比较先进的居住形态，被统称为“新村”。目前，这些老新村在建造标准、套型结构、基础设施、公建配套等方面都有缺陷，历经岁月侵蚀和时代变迁，老新村先天不足的毛病日益凸显。

1.2老新村改造的意义 1.2.1政府层面——为民办事

改善老新村内居民居住条件，知民心、顺民意、做民事、谋民利，缓和部分社会矛盾，缓解目前的居住分异现象，并且使旧城区内的社会事业和社区建设得到进一步发展。同时，也是政府推进民生工

图1 老新改造意义关系图

程的重要体现，主要表现为对社会中低收入等弱势群体的关怀，保证了社会的公平公正。

1.2.2百姓层面——安居乐业

老新村的各种功能、设施以及管理机制等不符合现代社会的居住模式，必须进行改造，从而提高居民的整体居住品质，使得“居者有其屋，乐其居”，增强幸福感。

1.2.3地区发展层面——老城区复兴

借助老新村改造规划的契机，综合整治周边地区的环境，提高地块整体价值，转化为现实生产力，恢复老城区的活力，共建幸福城市。

1.2.4社会进步层面——和谐稳定可持续发展

构建社会主义和谐社会的首要任务就是改善人民的生活条件。在党中央的高度重视下，作为旧居住区改造体系中的一个重要部分——老新村改造，成为促进社会和谐发展、安定团结一项重要内容。

2老新村发展的特征与问题

三元三村位于苏州市中心城区，在古城区的西侧，隶属金阊区彩香街道。基地北面、西面临金门路和西环路；西面临许屋村，靠近京杭大运；南面与三元四村、运河公园相邻。整个基地交通较为优越，区位条件较好。

图2规划范围在苏州城区的位置 图2 规划范围四至图

本文以苏州市三元三村为例，在对其进行充分调研和分析的基础上，总结了当下老新村发展的相关问题，主要表现在以下几个方面：

2.1用地混杂

三元三村规划面积43.14公顷，规划范围内主要为居住用地，占总面积的61%，其中包括二类居住用地和三类居住用地，分别占总面积的48.4%和7.2%。

地块内部功能布局较为混杂，有三元第三小学、花朵幼儿园、爱心艺术幼儿园三所学校，以及较多的、用于商业的违章搭建建筑、不仅影响交通顺畅，而且不便于小区管理和社区安全。

2.2交通堵、停车难 2.2.1交通组织

①小区北面出入口临近高架路，东面三个出入口也临近高架路，且有河流隔开，进出均需要通过桥梁解决，使得小区进出不便。

②小区内部道路较为混乱，等级不明显，没有形成“小区路-组团路-宅前宅后道路”的等级模式。

③近年随着近年私家车的普及，部分道路的宽度无法满足通行需要，急需拓宽。 ④幼托和学校位于小区内部，且西面有集中的商业街，人流、车流较多，影响小区内部交通组织。

⑤小区西面部分宅间路道路与许屋村村道路互联，进出无管理，影响小区的安全。 ⑥现状道路为水泥路面，路面破损严重，相同等级道路缺乏统一的标准，直接影响居民的日常出行。

2.2.2停车设施

非机动车：小区内部部分住宅配有非机动车库或者地面简易车棚，但大多数非机动车都是随意停放，缺乏统一管理。

机动车：随着私家车的普及，小区内部机动车停车位无法满足使用需要，大多汽车均为

2.3建筑破旧、长久失修

由于部分建筑年限较长老化严重，院墙长久失修，墙面外层掉色脱落，严重影响小区整体景观。小区内部违章搭建较多，尤其是在小区主要道路两侧搭建开店，以及扩建车库开店或者作为厨房，不仅阻碍小区道路通畅，而且此类构筑物存在建筑隐患，影响小区面貌。小区部分老建筑为平屋顶，不仅排水不变容易漏水，而且夏季较热，不利于低碳环保。

2.4设施配套不足 2.4.1公共设施

现状公共建筑较为简陋，社区服务面积不足，缺少老年活动室、警务室、传达室等，物业管理也不能跟上节奏。小区缺少公告活动空间，老人们只能在街头聚集聊天

2.4.2市政设施

现状排水系统不达标，下雨后地面积水现象严重；垃圾收集服务半径无法满足居民生活需要，从而给居民带来不便；部分电线杆老化失修，存在安全隐患。

2.5绿化缺乏维护

老新村由于建在年代较早，物业维护不够导致沿街实木长久没有修理，枝叶杂乱，影响

正常视线和采光；组团绿化破损严重，无法正常使用。

2.6小区管理体制不健全

由于小区是20世纪90年代建造的，没有较为健全的物业管理体制，可随意进出小区，小区管理散漫。院墙也破损不堪，影响小区安全。

3.旧居住区改造方式探讨

3.1.1“旧居住区改造+新区开发”模式 ——老区做减法、新区做加法

建新区有利于旧城中心区的土地增值，由于新区土地的开发，城市新区的土地要增值，根据土地价值规律，市中心的土地会水涨船高，土地价格也会进一步增值，从长远全局观念来看，这是有利于城市健康发展的。

建新区还有利于缓解旧城区中的各种城市矛盾，还可以带动城市各项市政基础设施的建设合理布局，完善整个城市的市政设施系统。经济适用房工程的实施提出新区开发与旧居住区改造相结合，大力建设新区，合理改造旧区，逐步加大开发的力度是必要的和可行的。

3.1.2“旧居住区改造+历史保护”模式 ——新旧融融

此模式主要来源于旧城改造“新天地”模式，对具有文化价值的住区，应首先做好规划，尽量保护好历史遗迹及其周围的环境。使得改造后的住区可以延续历史文脉，与周围环境相协调，给后人留下一些历史的见证。例如，北京朝内小区的更新规划。

3.1.3“旧居住区的自我更新”模式 ——团地再生

这种模式主要针对规模较大、配套设施比较齐全、小区发展较为成熟的老居住区。主要由政府牵头、各相关部门协力配合，推行的老旧小区综合整治工程，改造内容涉及道路、围墙、出口、中心广场、绿化、路灯、外墙立面等。例如，日本岛团地地区的改造规划。

4.基于“团地再生”改造模式的探索

4.1含义及特点

“团地再生”是对集体住宅进行翻新以及对所在区域进行改造，使之价值得以提升的一种城市规划活动。

合理改造、利用旧的建筑，不但可以节约新建投资和拆除旧建筑的费用、缩短建设周期、减少拆除旧建筑所产生的城市垃圾，同时还有益于保持城市的固有文脉，并创造与时代感相符合的空间。团地再生绝不是简单地对旧建筑进行加固翻新，而是要给旧团地实行一次大型的外科手术，使其成为一个能够提供高品质生活的，与时代脉搏共振的新型社区。

4.2主导策略

4.2.1市场化推进

充分运用市场这只无形的手，将老新村内的商业、教育设施等经营性资产相对独立出来，减轻政府、社区、居民三方的负担，从而优化老新村的整体环境。

4.2.2渐进式更新

老新村改造应该以居民中心，城市的建筑和改造应当符合“人的尺度”，不提倡一步都到位，而应该小规模循序渐进的有序推进。

4.2.3参与式改造

新村的改造关乎居民的自身利益，因此居民的参与意识尤为强烈。政府以及设计单位应当做充分实际的调查，广泛听取居民的意见，并让居民参与到整个规划建设过程，建立有效的社会组织与中介机构，实施公众参与的职责，使居民真正成为决策人。同时政府应当给予积极的帮助与配合，以保证居民权益合法化。

4.3总体改造引导 4.3.1功能调整

通过规划调整，拆除许屋村地区纳入运河滨水区复兴规划，转换为商业商务用地，提高地块活力。另外，划出小区内的教育用地和集中商业用地，独立成区，从而解决内部交通拥堵问题，优化地块功能和布局。

图3 改造优化平面图 图4 整体鸟瞰图

4.3.2交通组织

针对现状道路等级不明、宽度不够、路面破损等问题，经过详细的现状调查，以及干将西路西延工程的引导，对现状路网进行整合，主要表现为在沿运河走向开辟一条新的城市次干道，联通干将路和金门路，打通了地块的西面出口，改善了交通条件。 调整后小区内部的路网结构清晰、等级分明。

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