会计专业盈利分析论文

目录

第一章绪论 ........................................................ 1 1.1研究背景 ........................................................ 1 1.2研究现状 ........................................................ 2 1.2.1国外研究现状 .................................................. 2 1.2.2国内研究现状 .................................................. 4 1.3研究目的与意义 .................................................. 5 1.4研究的主要内容 .................................................. 6 第二章 盈余管理的基本理论 ......................................... 7 2.1盈余管理的概念 .................................................. 7 2.2盈余管理的特征和目的 ............................................ 8 2.2.1盈余管理的主要特征 ............................................ 8 2.2.2盈余管理的主要目的 ............................................ 8 2.3盈余管理的主要方法 ............................................. 11 2.3.1关联交易 ..................................................... 11 2.3.2会计政策的变更 ............................................... 11 2.3.3其他手段 ..................................................... 12 2.4房地产上市公司与上市公司盈余管理异同 ........................... 12 第三章 我国房地产上市公司盈余管理现状 ............................ 14 3.1我国房地产上市公司盈余管理动因 ................................. 14 3.1.1我国房地产上市公司盈余管理内在原因 ........................... 14 3.1.2我国房地产上市公司盈余管理外在原因 ........................... 15 3.2我国房地产上市公司盈余管理手段 ................................. 16 3.2.1利用收入进行盈余管理 ......................................... 16 3.2.2利用成本和费用来进行盈余管理 ................................. 17 3.2.3利用会计政策和会计估计进行盈余管理 ........................... 18 3.3房地产上市公司盈余管理的影响 ................................... 19

3.3.1房地产上市公司盈余管理的积极影响 ............................. 20 3.3.2房地产上市公司盈余管理的消极影响 ............................. 20 第四章 津滨公司盈余管理分析 ...................................... 22 4.1公司简介 ....................................................... 22 4.2盈余管理的动因 ................................................. 22 4.3盈余管理手段 ................................................... 23 4.4盈余管理的影响 ................................................. 23 4.4.1积极影响 ..................................................... 23 4.4.2消极影响 ..................................................... 25 第五章 中国房地产上市公司盈余管理治理对策 ........................ 26 5.1完善监督机制 ................................................... 26 5.1.1提高注册会计师审计质量 ....................................... 26 5.1.2 完善内部审计制度 ............................................ 26 5.2改进股票退市制度 ............................................... 26 5.3加强法制建设完善公司治理结构 ................................... 27 5.3.1加强法律的约束性 ............................................. 27 5.3.2完善公司内部治理结构 ......................................... 27 5.4完善企业会计准则 ............................................... 27 5.5披露详尽会计信息 ............................................... 28 第六章 结论 ...................................................... 29 参考文献 ......................................................... 30 谢辞 ............................................................. 32 附录一 ............................................................ 1 附录二 ............................................................ 5

摘要

随着我国住宅商品化进程的不断推进，房地产行业已经越来越成为我国经济发展的支柱行业。社会主义市场经济的不断发展推动者我国证券市场的进一步完善，房地产行业为了寻求更大的发展前景，房地产上市公司成为了房地产产业化经营的重要形式。但是面临着市场竞争的加剧，国家一系列宏观调控政策的出台，房地产上市公司的整体盈利能力下降，利润空间遭到挤压，为了能够争取到融资实现自身利益的最大化，房地产上市公司的盈余管理比比皆是。

盈余管理是一种机会主义行为，会导致会计失真，进而影响我国证券市场的正常运行，阻止其正常发展，因此必须对盈余管理加强管理，提出更有效的改善措施。

本文首先讲述了盈余管理的国内外现状，对盈余管理的概念作了简要介绍，概述了盈余管理的特征和目的以及盈余管理的主要方法。重点讲述我国上市公司盈余管理现状，结合津滨发展上市公司的案例讲述了我国上市房地产公司的动因，手段和影响，得出一些启示，希望这些启示有助于津滨发展上市公司盈余管理的改善。

通过加强对房地产行业的盈余管理的研究，有助于提高盈余管理在我国房地产市场改善房地产上市公司的运营环境，促进我国资本市场的健康有序发展。

关键词：房地产行业；上市公司；盈余管理

Abstract

With the commercialization of residential, real estate industry has increasingly become a pillar industry of China's economic development. The constant perfection and improvement of market mechanism in recent years prompt the quick development of the Chinese capital market, especially for the stock market. The real estate industry in order to seek greater development prospects, real estate Company’s real estate industry has become an important form of management. But with the constant aggravation of competition in the capital market and a series of macro-control policies , many real estate decline in the profitability of listed companies. In order to achieve the maximization of self-interest, the phenomenon of earnings management becomes more and more serious in Chinese listed companies, especially in the real estate industry.

Earnings management is an opportunistic behavior; it will make the accounting fraud. It will not only affect investors, but also affect the effective development of Chinese securities market. So we should strengthen the management of earnings management and propose some effective improvement and controlling measures.

This paper first discusses the research content at home and abroad to the background, and introduces the basic theory of earnings management. it summarizes the characteristics and purpose of earnings management as well as the main method of earnings management .Then, it discusses the phenomenon of earnings management in China's real estate listed companies and has carried on the case analysis of TIANJIN JINBIN DEVELOPMENT CO., LTD, obtained some enlightenments hoping these revelations and measures will help our country improve earnings management.

Through Strengthen regulation earnings management in China's real estate listed companies，it will help to improve the real estate listed companies operating environment and to promote the capital markets development healthy and orderly.

Key words：The real estate industry; Listed companies; Earnings management

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房地产上市公司盈余管理研究

第一章 绪论

1.1研究背景

随着市场经济的逐步建立,资本市场的日渐发展，我国的房地产行业实现了较大发展，其投资额和销售额每年的增长速度都远远超出了我国 GDP 的增长速度。作为房地产业整个行业风向标的房地产上市公司，其发展速度也较为迅速。随着市场竞争的加剧，为了更好的实现企业的融资目的，上市公司的盈余管理问题越来越明显的出现。随着房地产调控的深入，国五条相关政策出台，房地产上市公司的盈利空间受到挤压。

1-1 2008-2011年沪深及大陆在港上市房地产公司平均营业收入增长率

140123.52120100806040200200820092010201123.318.6710.54%5.23%0.00R.5151.333.7350.00@.00h.5530.54$.79).6930.00 .00.08.18.00%大陆在港上市营业收入增长率沪深上市营业收入(亿）大陆在港上市营业收入（亿）沪深上市营业收入增长率33.960.00'.43%

如图1-1所示，2012年针对125家沪深上市房地产公司和35家大陆在港上市房地产公司研究表明，2011年房地产上市公司的经营业绩增速放缓，财富创造能力下降，资金持续趋紧，2012年上半年，央行两次降低存款准备金率，房地产上市公司加大营销力度，部分房地产市场交易所有所回暖，但对房地产的调控仍在继续，房地产上市

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公司的资金来源速度放缓。

1-2 2009-2012沪深及大陆在港地区房地产上市公司毛利润率和净利润率

45.00@.005.000.00%.00 .00.00.00%5.00%0.00 0920102011201221.70.75$.67%沪深上市毛利率23.23!.93%大陆在港上市毛利率沪深上市净利润率13.16.23.57%大陆在港上市净利润率38.197.12@.628.43A.359.946.736.17%

由图1-2得知，2012年，沪深上市房地产上市公司的毛利率比上年下降3.77个百分点，大陆在港上市的房地产上市公司毛利率比前一年下降4.62%，净利润也有所下降，在利润接连下降的情况下，房地产上市公司的盈余管理势在必行。

在我国特有的政治体制和市场环境下，房地产上市公司的盈余管理问题有一定的特点和复杂性，由于盈余管理是公司管理者为获取个人利益或局部利益而实施的一种机会主义行为，它会导致会计信息失真，从而影响一系列的决策行为，进而可能影响政府的宏观决策,关系到整个经济的健康发展。因此我们必须加大对其的研究和分析，为房地产上市公司更好的发展提出更有效的建议。

1.2研究现状

1.2.1国外研究现状

⑴盈余管理概念

在20世纪80年代美国已经开始了盈余管理的研究，距今已经30多年，在该领域

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已经有了一定程度的发展。美国的著名学者Schipper 1主张盈余管理是上市公司的经理为了使得自身利益最大化,干预和调整年度财务报告的一种行为。Schipper对盈余管理的解释和认识仅仅局限于企业的财务报告上,并没有涉及到会计准则,因此具有明显的局限性。

Healy2对盈余管理概念的认识相对比较全面,认为盈余管理主要是公司的管理人员运用一定的手段变更财务报告,目的在于误导以公司的经营业绩作为判断公司经营好坏的决策者以及以公司的财务报告作为判断。依据的各种契约行为,其对盈余理的认识体现了 “收益观”和“信息观”两个方面的特点。

Gunny3在对上市公司盈余管理行为进行研究时指出盈余管理主要指的是管理者为了提高企业年度或者季度财务报告中的盈余而采取的一种偏离企业实际利润总额的行为。

会计学家威廉斯科特4在其所著《财务会计理论》一书中详细阐述了盈余管理基本理论,他是指“在GAAP允许的范围内，通过对会计政策的选择使经营者自身利益或企业市场价值达到最大化的行为”。 ⑵国外房地产上市公司盈余管理动机

发达国家和地区在世界各地,房地产市场经过长期的发展,市场功能不断提高,不断完善市场结构,形成了一个相对稳定的房地产市场体系,以促进房地产行业持续、健康发展，房地产上市的也逐渐发展的更加完善，为了实现企业的融资目的，盈余管理充分运用其中。

Teoh Wong和Rao 在《Market Earnings Expectation》5一文中发现为了使房地产上 1

SchipperK.Earningsmanagement.AccountingHorizons,1989,3(4):91-102

Healy，P.M.，1985，The Effect of Bonus Schemes on Accounting Decisions，Journal of Accounting and Economics，1999

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（5）：85-107

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Gunny,WR.FinancialAccounting theory[M].Prentice-Hall International.Inc,2005 Scott，W R．Financial Accounting theory[M]．Prentice-Hall Internation-al,Inc,2007

Theo、Wong、Rao.A .Perspective on the Stock, Market Earnings Expectations. Journal of Accounting

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Research.(Autumn)1998(35):157～17

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市公司在资本市场上有吸引力，增加更多的投资，往往会进行盈余管理，使利润更加平滑，给人收入稳定且平滑上升的感觉，给投资者很强的安全感。另外，上市公司为了达到预期的盈利目标也会进行盈余管理。

Flora Guidw，Andrew Leone和Steve Roek(1998) 在《Examines based Bemis Plans and earnings management by business unit manages》6发现企业作为一个契约的集合，公司会计政策的选择就是契约成本的最小化，管理者的报酬合约会使管理者具有盈余管理的动机，当盈余数字不能满足经理们的报酬契约时，会采取递延收入或运用会计估计等一系列手段。

Morer(1990)7认为，在其他条件不变的情况下，公司的政治成本越大，盈余管理的动机就越大。政治成本可能由于公司的规模较大或者是高盈利能力引起的。盈余管理的政治成本动因包括行业监管和反托拉斯监管。例如，如银行、保险和公用事业为了逃避行业监管有着管理会计数据的倾向；垄断或接近垄断的行业为了降低关注程度进行降低盈利能力的盈余管理行为。

1.2.2国内研究现状

自1998年我国实行房改制度以来，房地产行业得到巨大发展，由于我国特有的国情，房地产行业作为国民经济的支柱产业占GDP的6.6%，与其直接相关的产业有60多个，随着房地产行业的迅速发展，也带来了如房价增长过快等问题，2008年开始我国开始针对房地产市场进行深入调整，伴随着2012年国五条的出台，房地产市场开始逐渐趋于理性。

我国的房地产上市公司因其融资渠道过于单一，企业本身的运营资金不足，只有将融资风险转嫁给银行，但由于我国的相关法制并不健全，导致银行出现一系列损失，坏账，死账，呆账等等，并不利于房地产行业的发展。

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Flora Guidry、Andrew Leone、Steve Rock. Earnings-based bonus Plans and earnings management by Business unit

managers[J]Journal of Accounting and Economics,1998(26):165～192

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Moyer S.Capital adequacy ratio regulations and accounting choices in commercial banks[J].Journal of Accounting

andEconomies,1990(12):123～154

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赵选民和张晓阳（2009）8在《房地产上市公司盈利能力影响因素实证分析》从股权结构、资本结构、公司风险、公司规模、营运效率、公司治理结构和成长性多个方面，选取了可能影响盈利能力的多个指标变量进行了实证分析，结果证明：公司的盈利能力会被较高的资产负债率和较慢的总资产周转率抑制，在此基础上改进房地产上市公司盈利能力的若干建议被提出。

厦门大学孙玉柱（2010）9在《新准则下投资性房地产盈余管理分析》针对2006年实行的新会计准则对投资性房地产进行了较大的修订，对投资性房地产的盈余管理作了较多研究，本次更改一方面赋予了企业更大的选择权在投资性房地产后续计量模式的处理上，另一方面也为企业在资性房地产方面进行盈余管理提供了更有利的条件。在文中，作者详细研究了在新会计准则下，企业是利用投资性房地产进行盈余管理的行为监管，完善会计准则的必要条件。公允价值被新会计准则谨慎地引入，这是我国逐渐走向国际化的一步，在给企业进行财务政策的选择一定灵活性的同时，在准确了解企业真实的财务状况方面也给广大投资者、债权人、各级监管机构等主管部门提供了合法的保障。

赵晓红在(2009)10《上市公司盈余管理方法的探讨》以我国上市公司为研究对象,详细论述了上市公司进行盈余管理的主要方法,即上市公司依靠自身力量、依靠所属集团或关联企业、依靠地方政府进行盈余管理等三方面,对此问题的深入探讨具有重要的理论和现实意义。

1.3研究目的与意义

盈余管理在上市公司的运作中占有很重要的作用，通过盈余管理可以使房地产上市公司得到发展，随着公司规模的扩张进而使管理者报酬增加、在职消费层次提高，使公司的政治前途得到最终发展。

通过本文的研究，先对房地产上市公司的盈余管理有了初步了解。在通过掌握盈

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赵选民、张晓阳.房地产上市公司盈利能力影响因素实证分析.财会通讯综合（下）,2009年，（1）：12～18 孙玉柱. 新准则下投资性房地产盈余管理分析.会计论坛，2012年，第15期：96～97 赵晓红.上市公司盈余管理方法的探讨.科技与经济，2009年，第26期：82～84

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余管理的基本理论，了解上市公司盈余管理的概念，特征，目的，手段。然后，得出我国房地产上市公司盈余管理的动因，手段，影响。在结合津滨发展公司进行案例分析，针对我国房地产上市公司盈余管理，提出相关建议。

在某种程度上，盈余管理对公司有一定的积极的作用，,可以降低契约成本,还可以使管理者对预期或突发事件做出快速反应,进一步激励他们的创新能力,从而较好地克服合同的缺点和弊端，保护企业自身管理者的自身利益，还有助于管理者因为资本市场竞争激烈对决策的影响。但随着经济的发展，市场竞争的激烈，盈余管理越来越多运用在企业之中，也带来了一定的危害，降低了财务报表的可靠性。因为会计信息的真实性降低，使公司的诚信度下降，有损公司的形象，进而对公司的发展带来一定风险性。

因此加大对盈余管理的研究和治理有深刻的意义，对于盈余管理这一会计方法我们要适当地运用，并加以合理地监督和治理，这样才有利于房地产上市公司健康持续有利的发展。

1.4研究的主要内容

第一部分：绪论。主要介绍了研究背景，国内外盈余管理的一些研究成果，研究的主要内容。

第二部分：主要上市公司盈余管理的基本理论，包括上市公司盈余管理的概念，特征，目的和手段，以及房地产上市公司盈余管理与其他上市公司的异同。

第三部分：我国房地产上市公司盈余管理现状，分析我国房地产发展前景，以及我国房地产上市公司的发展状况，描述了盈余管理之所以存在的动因以及我国房地产上市公司的手段和影响、

第四部分：案例分析，对盈余管理进行论述，通过津滨发展的案例，详细分析盈余管理在我国房地产上市公司的运用以及影响，得到一些启示。

第五部分：针对盈余管理在我国房地产上市公司的运用，提出了对盈余管理的治理方法。

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第二章 盈余管理的基本理论

2.1盈余管理的概念

盈余管理目前在国内外经济学和会计学是个广泛研究的课题，对于其概念的具体认定还没有明确决定，有两个权威性的定义，一是美国会计学家William.K.Scott认为，盈余管理是指“在GAAP允许的范围内，通过对会计政策的选择使经营者自身利益或企业市场价值达到最大化的行为”。另一个是美国会计学家Kathehne SchipPer认为盈余管理实际上是企业管理人员为获取某些私人利益来控制对外财务报告的“披露管理”。

我国学者对于盈余管理也有一定研究，刘高峡（2009）11《我国上市公司盈余管理行为研究》一文中认为盈余管理是企业管理者在经济理性的条件下，基于个人的或者组织的利益，对企业的财务数据或信息进行管理的行为，这种行为带有一定的机会主义色彩。何 瑶(2011)12认为,通过选择会计政策,构造经济交易以及其他一切可能影响利益相关者,使其对企业财务报表真实信息曲解的行为就是盈余管理。龚永丽，李秀环（2013）13在《中国亏损房地产上市公司盈余管理研究》中说在会计准则和会计制度允许的范围内盈余管理是指企业管理者，为了调节企业盈余选择最有利的会计政策和规划交易事项等手段，干扰这些基于公司经营业绩的利益相关者的决策或影响会计报告,以确保自己的利益。

房地产行业有一定特殊性，他投资规模大，资金回收期长主要资金来自于信贷，所以房地产行业多数资产负债率高，业绩波动大，需要承担大的风险，所以房地产上市公司的盈余管理是为了使经营者自身利益或者企业价值达到最大化利用预售制度和会计政策的选择等多宗手段来影响利润的行为。

本文认为盈余管理是企业的管理当局在不违背会计准则和法律的情况下，为了实现自身的利润最大化，通过会计或会计对企业对外报告的会计收益信息进行控制和调

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刘高峡.我国上市公司盈余管理行为研究.现代商业，2009年9月：131～133 何 瑶.我国房地产上市公司发展现状及风险分析.经济观察,2011年3月：75～97

龚永丽、李秀环.中国亏损上市公司盈余管理研究.战略决策研究，2013年，第1期 ：46～51

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整过程。

2.2盈余管理的特征和目的

2.2.1盈余管理的主要特征

首先，盈余管理的主要指使者是公司的管理者，他们为了使自己或者公司获得最大利益指使财务工作人员利用会计某些规则的灵活性来进行盈余管理。

其次，盈余管理的客体是指公司对外报告的收益信息，公司的高层通过粉饰其真实的收益信息，进而追求更大的利润。

再者，盈余管理必须在遵循会计准则和相关法律的基础上进行，必须是公认的会计方法，会计估计。公司通过盈余管理只能把不同会计期间的利润分布进行调整，并不能改变其实际的利润。

最后，公司通过盈余管理在利润的表现形式上比较复杂，有时只为了管理者获得更好的职位，或公司获得更多的融资。但无论如何，盈余管理如果不加以控制，最终只会给公司带来危害。

2.2.2盈余管理的主要目的

⑴提高经营业绩

在我国《公司法》规定,申请上市的必要条件之一是企业连续保持三年的盈利状态,企业管理者通常会采用一些手段包装财务报表进而公司能够上市提高上市以后股票发行价格，提高经营业绩。

企业上市后,增加生产规模,扩大经营业务,所需的资金量会持续增长,上市公司为了取得配股资格和发行股票。业绩优良的公司有较高的配股价格,增发的可能性也较高。

因为上市公司获得上市资格十分不易，为了避免损失，害怕因为三年亏损而被“摘牌”, 在亏损的会计期间之前和之后的一年将会修改报告的盈余管理行为。

鲁商集团主业是现代零售业，重大是生化制药和房地产行业，产业布局涉及各个领域的多元化企业集团，资产总额超过100亿元，从业人员近6万人。从2009年开始，集团进入了战略发展的新阶段。依托商业地产和零售经营的相互配合，自己独有的开

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发住宅小区、商务楼盘和综合广场三种类型的项目的盈利模式已经渐渐在集团内形成。在分析了传统的融资渠道已经阻碍了房地产业资金需求的基础上，为了解决发展资金的需求，规避风险，提出必须走房地产上市的思路。2010年，将目光瞄准了ST科健，ST科健由于经营不善，已严重资不抵债，银行等21家债权人已经质押其大股东所持6，461万股股份，上市公司已经被债委会控制，现在通过重组的手段提高企业的股票价值，进而出售其控制的股票偿还债务。

方案概况是：中科健集团承接ST科健全部资产和全部负债，鲁商集团凭借净壳公司ST科健向其发行4.5亿股，由房地产业务进入该公司，该公司的股票价格增加,改善了经营业绩 ,最终使得债务委员会出售其控制的6461万股实现其债权和基本的支付。鲁商集团转送1亿股股份，为了充分保护债权人的权益保障公司未来具有足够规模的业绩。如果债委会出售前述6461万股股票还不能满足其受偿要求，则可以对该股份减少，直到完全受偿为。

鲁商集团向山东商业地产和银座地产公司定向增发4.5亿股股注入上市公司，并向证监会承诺在一到两年内，为了实现房地产业务的整体上市将再次定向增发或者现金增发收购大股东控制的其他项目。上市后的一个完整的会计年度后，即可该程序，解决房地产业的长期资金需求，实现融资的功能。通过“借壳上市”实现房地产行业的整体上市，解决了其房地产业务的长期资金需求问题，规避了经营风险、财务风险和国家宏观调控的政策风险。 ⑵契约动机

由于我国政府一系列宏观政策调控，房地产上市公司的融资逐渐困难，由房地产资金构成知，贷款，自筹资金和其他资金是公司资金的最主要部分，如图2-1所示，2009年房地产行业共计实现开发投资资金达到4.2万亿，大量的投资势必需要筹资，公司为了能够获得融资，必须提高其偿债能力，在一定程度上就要粉饰公司的盈利能力。因为债权人提供资金的时候，为了维护自身利益使其的投资风险降低，首先就要参考企业的财务报表，这就为公司的盈余管理提供条件。

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2-1房地产开发投资资金构成

20094158.16207.6年9582.620104831.7年803920031.8国内贷款(亿）利用外资（亿）2011年6269.19587.122635.3自筹资金（亿）其他资金（亿）2012年07099.321271.725133.9100002000030000400005000060000

现在很多公司的经理收入与公司的盈利相结合，公司的管理层为了获得更大收益势必会选择有利于自身的会计政策，利用盈余管理来冲销利润，期望会在未来的会计期间获得红利。提高公司的经营业绩不仅会使他们的红利增多，而且还会提高他们的职业声誉。 ⑶节税动机

由于我国的税法制度还很不完善，公司的纳税额在很大程度上凭借的是公司的盈利多少，而且税收的优惠还比较多，公司为了减少所得税的支出，很多时候会利用盈余管理尽量降低净收益。

福星地产（000926）通过筹划，拟在2009年末成立具有独立法人资格的材料供应公司（商品流通企业），房地产公司凡是需要材料设备，均委托该材料公司采购和供应。2010年1月1日材料供应公司正式开业，该材料供应公司从形式上不是房地产公司的关联公司，但实质上是可以控制的。房地产开发企业的土地增值税是根据其项目盈亏而计算的，合法加大开发成本，就可以少缴土地增值税。 成立材料公司后，所有供应材料均加收10%左右的手续费，相应的开发成本增大，土地增值税就可以少缴。还可以减少企业所得税。 ⑷政治动机

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企业的盈利一但超过政府的宏观调控标准，政府就会进行严厉管制，从而影响企业的正常生产。还有些企业的盈利状况较差，为了避免行政处罚，常常会根据政府的政策，运用盈余管理调节自身的利润。所以为了避免政府和社会的关注，降低政治成本，企业会运用盈余管理。但是像这种类似反垄断反倾销规避金融行业和政府监管在我国发生还比较少。

2.3盈余管理的主要方法

2.3.1关联交易

近年来随着我国市场化和国际化的程度越来越高，经济的逐渐发展，关联企业之间的关联交易越来越广泛地存在在上市公司的日常经营活动中。关联交易是一种中性的经济现象。根据交易费用理论，企业潜在的经济需求会因为最初关联交易的产生得到有效满足，会降低企业的交易成本和经营风险，产生规模效应。但是，由于关联交易主体的相关性，极大的复杂性和隐蔽性，在各种动机的驱使下，关联交易现在更多的成为上市公司进行盈余管理的手段之一，严重损害了投资者、债权人等的利益，严重扰乱了资本市场的正常运行。

叶旭和王吉培（2009）14通过案例分析的方法，研究发现上市公司通过商品购销，委托经营、受托经营或托管经营，转嫁费用负担，转让资产，债务重组进行盈余管理。

2.3.2会计政策的变更

会计政策的变更是最常见的盈余管理方法。在我国，会计制度发展的并不完善，在有些时候，人们通常很难判断哪一种会计政策更能公允的反映企业的财务状况、经营成果和现金流量。由于公司面临的经济环境个不一样，在有些业务的处理上，企业的管理者会运用盈余管理进行一定的变通，从而获得额外的收益。

从2009年开始,陆家嘴一直在隐藏其真实利润，用会计政策和会计估计的方法,由于陆家嘴真实利润超出账面利润所以公司内部有大量的现金。2009年公司净利润与

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叶旭、王吉培.中国房地产上市公司盈余管理研究.广西财经学院学报，2011年4月：86～89

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2008年相比只增长了11.27%，有6.7亿元。但是陆家嘴的货币资金不减反增,2009年末比2008年底增长了2.54倍，竟然达到45.93亿元。2010年9月30日,公司的货币45.93亿元的资金占总资产的比例高达44.15%。陆家嘴在2009年年报中披露了一项会计估计变更称:上海市浦东大道832号公司所在地的办公楼属临时建筑。政府部门没有批准延长建筑的有效使用期的申请,如遇规划实施时,此建筑应立即无条件拆除。因为浦东新区滨江两岸规划的实施进度与新一轮开发建设的快速启动,从谨慎性原则出发,公司想把此项资产的原来的30年直线法折旧年限变更,在2007—2012年5年间,将资产净值扣除必要残值后全部折旧完毕。如果有证据表明资产在未来真正可以使用年限小于5年, 就根据实际情况相应的缩短折旧年限。会计估计变化减少使用年度，合并净利润增加了910.94万元。

2.3.3其他手段

公司还会运用一系列手段进行盈余管理，对应计项目的管理，交易事项时间点的确认，资产重组等一系列方法，都是为了使公司获得更大的额外利润。企业的盈余管理往往还利用应计利润，包括改变交易时间和应计项目的金额。改变应计项目的金额指的是利用会计估计来影响企业的会计盈余，改变交易时间指的是提前或者推后确认收入的时点。例如,上市公司在合适的时间将上年的应计项目进行计提减值准备或者在年底的时候虚增收入,并在第二年利用会计差错或者对方退货的对收入进行调整。

2.4房地产上市公司与上市公司盈余管理异同

随着市场竞争的加大，上市公司为了获得更好的融资使企业得到更好的发展使上市公司获得最大利益，盈余管理已经成为了不可少的手段，作为房地产上市公司的盈余管理更是广泛应用。但是房地产上市公司在一定程度上与上市公司有一定不同，具体分析见表2-1。

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2-1房地产上市公司与上市公司在盈余管理的异同

上市公司 房地产上市公司 条件 1． 资本市场不完善 2． 会计准则会计制度不完备性 1. 资本市场动因（IPO，保牌，配股） 相同 动因 2. 避税动因 1. 关联交易 手段 2. 会计政策，会计估计 3. 应计利润 一般用营业外收支净额1. 因为预售制度常常时间点的选择进行盈余不同 手段 （非流动资产处置损益，管理。 罚款收入，债务重组收益）2. 资产减值的方式进行盈余管理。 进行盈余管理。

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第三章 我国房地产上市公司盈余管理现状

3.1我国房地产上市公司盈余管理动因

3.1.1我国房地产上市公司盈余管理内在原因

⑴企业融资，管理层获得报酬

在我国房地产上市公司的管理层的薪酬大多与业绩亦或是企业的保值增值相关，而且上市公司的业绩也关系着管理者的隐性报酬，例如声望和前途。隐性报酬与公司的业绩正相关，评价管理人员的业绩的主要依据是会计盈余，所以管理层当局会了自己的分红，职业声誉产生强烈的盈余管理动机。 ⑵首次公开发行股票

在我国特有的制度下，按照《公司法》规定，申请发行新股票和上市必须达到“在最近三年内连续盈余”，“公司的预期利润率可达到同期银行存款利率”等，所以很多公司，尤其是经营业绩不佳的公司，经常通过盈余管理来取得良好的经营业绩。上官鸣、王瑞丽等（2011）曾对我国房地产上市公司发行的B股和H股进行研究，在2008到2011三年间他们对89家首次发行新股的公司进行研究考察，结果发现在首次发行新股的第一年,上市公司的资产收益率达到了公司的历史最高水平,但不久之后开始逐渐下降,这就说明了盈余管理行为存在于上市公司在首次发行新股中。 ⑶配股

公司在上市后就获得了利用上市这个“空壳”进行股权融资，在我国，证监会为了保证在证券市场上进行融资的上市公司的质量，确保经济效益良好的上市享有充足的资源，对配股条件做了严格的限定，上市公司为了达到这个限额，有充分盈余管理的动机。侯雪筠、邵婧姣16(2009)在对盈余管理进行研究时，研究范围首次包含了政府，研究结果表明，我国上市公司的实际缴纳所得税的税率远远小于25%的法定税率，并且上市公司绝大多数都享受了15%的优惠税率，从另一角度也说明了通过财政支持的 15

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上官鸣、王瑞丽.房地产上市公司盈余管理工具偏好性分析.财会月刊，2011年4月：21～23

侯雪筠、邵婧姣.抑制房地产上市公司进行管理的对策盈余.天津商业大学学报，2011年11月：40～43

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方法政府也参与到提高上市公司经营业绩的行动中。 ⑷税收筹划

由于我国的税收制度发展很不完善，税收优惠政策多而且经常与会计准则和税法制度不一致，我国的企业所得税的征收基础一般以会计利润为准。虽然税务部门用应纳所得税来缩小企业应于管理的空间，但是一些可选择的会计政策面前，企业仍有进行盈余管理的条件，如存货发出成本计价方式的选择，固定资产折旧方法的选择，资产减值准备等等。

3.1.2我国房地产上市公司盈余管理外在原因

⑴会计准则本身的漏洞和局限性

会计准则本身存在漏洞，使得上市公司趁机“钻空子”。我国的会计准则是以政府制定为主，势必会以政府自身的利益为优先考量，这样就有可能会赋予企业一定的会计政策选择权。在选择的过程中，企业会以自身利益的最大化为主，采取相应的会计决策，这就给盈余管理提供方便。

在实际生产活动中，房地产上市公司的经济业务经常会因为企业的要求二发生变化，但是已经定好的会计准则很难跟上变化的脚步，会计准则的原则化导致一些会计处理很可能就按照管理者的主观来进行选择。重要会计原则的主观性，给房地产上市公司的盈余管理带来机会，这样产生了大量的应计项目。虽然重要性原则要求企业在有些条件下可以灵活处理，但符合什么样的条件，什么是重要的，并没有具体详细的阐述，在很大程度上都依靠会计人员的专业判断，这就给企业盈余管理提供了方便，如某房地产上市公司改用公允价值计量模式后，把投资性房地产公允价值上升计入“公允价值变动损益”这就导致了期末所有者权益增加，利润提高，这就提高了公司的经营业绩。

⑵外部审计监督不够

陈宋生，董旌瑞，潘爽（2013）17在《审计监督抑制盈余管理了吗》一文中通过对2012年度央企在沪深股市上市的25户上市公司为样本，分析了审计对上市公司盈余

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陈宋生、董旌瑞、潘爽.审计监管抑制盈余管理了吗.审计与经济研究，2013年，第3期：10～20

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管理程度的影响。发现审计后的控股上市公司的盈余管理程度明显比审计前的弱，说明外部审计在一定程度上抑制了盈余管理。但是由于注册会计师的专业技能参差不齐，导致审计的独立性缺失，致使注册会计师出的审计报表缺少公允性。审计抑制盈余管理也就不明显，没有达到想要的效果。

3.2我国房地产上市公司盈余管理手段

3.2.1利用收入进行盈余管理

在房地产上市公司中，由于他经营方式的多样性，建造周期的时间长，建造房屋的用途也十分广泛，有用于投资的，有用作固定资产的，有用于投资的等等，这就决定了房地产上市公司的会计处理非常复杂。由于房屋本身的特殊性，以至于它的销售种类也特别多，确定收入的时间点自主性也比较大，所以盈余管理应用就很广泛。

房地产企业是预收款制度，把收取的款项计入预收账款中，当房屋建造完毕，办理完一系列手续，再将其金额全部计入当期收入，但房地产上市公司往往采取各种方法延迟确认收入或提早确认收入来调节利润，例如把商品房的竣工结算故意拖延， 借此将预售房款长期挂账不确认收入，使利润下降，从而减少所得税，达到维自身利益的目的。

3-1房地产上市公司租赁营业收入及比例

1210.69108.71866.44B0方兴地产华润置地陆家嘴金融街13.43.66.00.00.00%4.762.98.00%6.00%4.20%4.00%2.00%0.00%租赁营业收入(亿）租赁占主营业务收入比例16.00% 16

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房地产上市公司不仅仅有自己的开发业务，还经常有为其他单位或团体代建商品房，合资开发等一系列经济业务。由于这些业务的隐蔽性较强，就形成了企业的隐性利润。例如，在合资开发中，按投资比例获得的收入往往不入账，将其帐外处理；委托代建中，收入不入账，资金帐外进行收入和支出，企业的账上只计往来，不算损益；随着城市发展上市公司也逐渐加大商业项目的开发，如图3-2-1方兴地产，华润置业，陆家嘴等公司持有相当规模的租赁业务，公司出租房屋所得收入也往往帐外另存，一系列的做法都隐瞒了收入。

利用非经常性损益，非经常性损益是指与公司正常的经济业务无直接关系的收益和支出，包括：非流动资产处置的损益，政府补助，非货币性资产交换损益，因不可抗拒力因素而计提的各项资产减值准备，债务重组损益。当企业的经营活动达不到管理者满意，危害到自身利益的时候，管理者经常会用非经常性损益来调节利润。例如，泛海建设（000046） 2008年到2011年各年的净利润分别为456.66万元，1587.85万元，1077.63万元，988.77万元，各年扣除非经常性损益的净利润分别是；-2067.22万元，-7600.76万元，-4532.89万元，-567.87万元，这说明非经常性损益弥补了公司的亏损，还成了公司利润的主力军。根据证监会（2012）43号公告要求，上市公司必须在2010年12月1日起披露企业的非经常性损益，我们在2009年的年度财务报告（修改版）中看到计入当期收益的政府补助达到17856.76万元，当期非经常性损益12657.67万元，净利润仅为2367.78万元，我们看到政府补助的非经常性损益远远大于企业净利润的正常性收益，在以后2年的财务报告中，我们也发现了这类问题，充分说明公司利用非经常性损益进行盈余管理来调节利润。

3.2.2利用成本和费用来进行盈余管理

房地产上市公司的业务种类多，会计核算复杂，体现在各个方面。房地产公司一般都会同时开发多个楼盘，完工时间较长，而且开工时间也不同，这就使有的楼盘会在同一时间施工，每当一个楼盘完成都要结转成本，根据情况的不同，房地产上市公司的管理层如果发现经营业绩不好，往往会采取相应措施，如需要调高利润，就把相应的成本转到未完成的楼盘中，调低利润就会把未完工的成本结转到完工的上来，也会把有些费用成本摊到营业成本中， 降低利润，因此达到避税目的。

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房地产业是个资金密集型行业，对资金的需求量大，这就势必导致借款的增加，借款费用的准则规定，经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态的用于对外出售的房地产开发产品，才可以资本化。一般房地产建造一个楼盘都在2年以上，因此可以资本化，按照配比原则，把资本化的金额计入资产价值，其余的借款费用计入当期损益。但是房地产企业往往利用这个准则，人为的确定借款费用资本化的程度来进行盈余管理。

房地产上市公司在办理商品房的竣工决算时，对于尚未完工，不能有偿转让的公共配套设施，应进行预估，将其费用计入到开发产品成本中，但是往往按照公司的需要来确定预提比例。有的房地产上市公司甚至还将自建的办公用房，职工宿舍的开发成本，代建房屋，代建工程的建设成本也计入商品房的开发成本，这样就虚增了房地产的开发成本。

新湖中宝（600208）公司在2011 年年度报告披露的关联方交易中我们可以看到：首开股份较为频繁的与关联方发生金额比重大的交易。①新湖中宝支付给集团 2010年度的担保费共计 2000 万元；②从多个关联方处购买2786万元的材料；接受关联方公司的劳务，支付 675万元；向城投控股转让土地，转让收入为 38960 万元；自2009年 12 月 28 日到 2010年 12 月 31 日止，新湖中宝受托管理控股子公司（从事土地一级开发、房地产开发、持有型物业经营）的股权及持有型物业资产，托管费为 360万元；新湖中宝向集团支付 2010年度的资金占用费约计 985 万元；接受关联方公司的劳务，支付 675万元。可以发现，该公司向关联方销售商品、提供劳务获得的收入，远远大于从关联方处购买商品、接受劳务的支出。在 2010年仅就向城投控股转让土地的收入就高达 38960万元，占同期同类交易金额的32%。同时，公司在 2010 年支付的购买商品和接受劳务的款项金额仅为3461万元。这都属于集团内部交易，外部利益相关者得不到内部交易的真实情况。因此，房地产上市公司经常利用这点进行盈余管理。

3.2.3利用会计政策和会计估计进行盈余管理

随着我国市场经济的迅速发展，经济业务也逐渐复杂多样化，在制定会计准则的时候为了企业能够更合理的进行财务处理，在一定程度上给企业留有弹性，以便会计

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信息能公允的反映企业的经营状况。然而企业的管理者往往利用这点进行盈余管理，通过变更投资性房地产的后续计量；变更减值准备计提方式；公允价值计量方式等一系列方式来调节利润。

房地产上市公司每年都会产生大量的销售收入，应收款项就应运而生。年末企业依旧要提坏账，但是由于计提比例的不同，如何选择就给企业带来盈余管理的机会。当企业需要调高利润的时候，就降低坏账准备的计提比例，减少当期费用；如果要调低利润，就提高计提比例，以此达到盈余管理的目的。

房地产上市公司经常调节利润通过公允价值的调整。因为投资性房地产价值波动大，有他的特殊性，通过利用投资性房地产的公允价值的计量模式房地产上市公司来调节利润，如果投资性房地产由历史成本计价改为公允价值计量，变化就会很大，上市公司的资产和净利润就发生变化。

房地产上市公司经常利用资产减值来进行盈余管理，当处在亏损的会计年度时，会进行调减收益的资产减值处理；同理，在一些情况下，可以进行调增收益的资产减值处理；但对于有些房地产上市公司处在被特别处理的情况下时，为了在以后的年度处在盈利的状态，会为了调减收益进行资产减值的处理。

2011年天地源(600665)在其年报的财务报表附注中提到，自2011年1月1日起投资性房地产后续计量模式由公允价值计量模式替代了成本法计量模式。截止到 2010年 12 月 31 日，天地源的投资性房地产的账面价值为 438922 万元，占公司总资产的 23.21%。在投资性房地产由公允价值计量以后，该部分的投资性房地产就不提折旧了，因此公司 2011 年的利润总额提高了6543.98万元；公司在销售上海嘉年华项目时，因为计入“资本公积”的金额（即公允价值大于原账面价值的部分）5432.66万元转入到了当期损益，公司的留存收益增加了134762.45万元，资本公积增加了 5634 万元，净资产更是增加了约 12.78亿元。此次会计政策的变更使公司的每股净资产大大提高了，公司的其他财务指标如资产负债率等也改善了。

3.3房地产上市公司盈余管理的影响

在发达国家的资本市场盈余管理普遍存在，近年来也较多的存在于我国这样的新兴市场，特别是房地产上市公司，盈余管理作为企业管理层的行为，有其特殊性。适

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当的盈余管理有利于企业的发展，但盈余管理一旦不加以控制，会对资本市场资源优化配置产生极大威胁，增加投资者的投资风险，危害金融市场。

3.3.1房地产上市公司盈余管理的积极影响

根据经济市场的多变性，将来要发生事情的不确定性,给予管理者一定自由的盈余管理,可以使管理者对预期或突发事件做出快速反应，使他们更加有创新性, 有助于充分调动管理者的工作主动性和积极性,从而激励管理者实现更大发展。降低契约成本，从而使合同的不足和刚性得到改善,维护企业管理者自身的利益。

由于大量的内部信息被管理者掌握,把这些复杂且专业化强的信息报告给投资者,是不实际的,把企业原本无法传递的内部信息通过“均衡利润”手段传给投资者,从而有助于投资者进行决策。

适当的盈余管理有助于提高房地产上市公司的经营业绩，因此有助于树立良好的企业形象，给了投资者安全感，在市场竞争如此激烈的今天，有助于更好的吸引融资。

3.3.2房地产上市公司盈余管理的消极影响

首先,财务报表信息的可靠性被降低了,美化装饰会计信息，使其按照其管理目标的需要进行,使所反映的企业业绩和企业实际经营根本不相符,盈余管理使报表上的盈利信息虚假没有价值,对外部会计信息使用者来说，财务报表失去作用。前身是S*ST光电的宜华地产(000150),2007年进行股改时,宜华地产的大股东宜华集团曾经作出业绩承诺,如果2008年宜华地产净利润低于8000万元,宜华集团将向流通股股东追加对价总股份3402万股,也就是每10股流通股股东获送2.7股。但是宜华地产通过虚拟2009年第四季度6000多万的利润，把不符合条件的楼房虚拟销售，趁机把预收账款转为营业收入，虚增利润，进而达到了业务承诺，但同时也侵害了外部投资者的利益。

其次,对企业的发展具有一定的风险性,虽然盈余管理能够在一定程度上维护管理者和企业的利益,但如果盈余管理行为不加以控制,会形成一种错误的趋势,企业的管理者不再通过创新而是通过盈余管理等投机取巧来获取利润，极大损害了投资者的利益,一旦被外界发现，就会对企业的财务信息进行重新评估，会丧失对企业的信心，使

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企业的声誉和形象下跌，不利于企业以后发展。

再者，会计信息质量中最为关键的就是可靠性。如企业管理者利用自身的决策权，为了实现自己的利益，而对企业的盈余信息进行大量粉饰，这种错误的盈余管理行为会导致企业披露的会计信息失去其可靠性和真实性，这样不但不会缓解竞争,最终还将导致不正当的盈余管理竞争并形成恶性循环,引起投资者对整个行业的担心和焦虑,不利于使资源配置效率的提高,同时不利于资本市场的健康发展。我国房地产开发市场引领着我国整个市场经济的发展,如果房地产企业大量运用盈余管理提供不真实的信息，使人力资源和物力资源的分配效率降低，影响市场资源的合理配置，会向市场传递出错误的信号，不利于市场的良性发展。

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第四章 津滨公司盈余管理分析

4.1公司简介

津滨公司（000897）以工业房地产为基础、重点以商业和民用房地产、积极培育后备主导产业的战略发展方向被确立，锻造了高素质、专业强、年轻化的管理团队，截止2008年底，津滨公司有71.41亿元的总资产，22.08亿元的净资产，累计实现净利润4.81亿元，年均实现利润4375.95万元；8.89亿元上缴税金，年均纳税8079.46万元，能够支撑公司未来可持续发展的产业基础、资产基础、人才基础和管理基础被奠定了。越来越多的公众知道了“津滨品牌”，口碑越来越好。

该公司部分持有物业是投资性房地产，用经营性租赁方式出租。根据目前本公司资产实际状况和房地产市场情况，本公司第八届董事会第三次会议审议通过了《津滨发展关于对投资性房地产后续计量模式的变更》决定将投资性房地产后续计量模式由成本计价模式变更为公允价计价模式，为了使本公司资产现实价值真实得到反映。

表4-1截止2010年6月1日用于出资的投资性房地产的情况

项目名称 亲亲家园 开发区投资服务中心 翠亨广场B座 合计 账面净值（万元） 咨询价值（万元） 12467.56 7622.6 786.19 20876.35 64372.65 4323.65 4833.98 73530.28 资产持有单位 母公司 母公司 母公司

4.2盈余管理的动因

2010年一季度末，津滨发展资产负债率高达90.27%；近三年一直处在90%的制高点，同时，津滨发展投入资本主要是带息债务，一年内到期的长期借款、短期借款与长期负债三项共计5.76亿元，带息债务占全部投入资本的比率竟然达到87.26%在2009年末。更有特殊状况的是，津滨发展股东权益合计仅为2.09亿元，即便包括了少数股

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东权益。其中仅有8976万元是母公司所有者权益；在津滨发展股东权益中，未分配利润累计达到-4321万元。种种迹象表明津滨发展有高财务风险，不平衡的企业资本结构以及效率低下的分配能力等问题。由于长时间没有注入新的资本金，同时还要消化以前历史形成的巨额负数未分配利润，房地产开发行业又是一个高风险，高负债率的行业，为了缓解较大的偿债压力，津滨发展不得不利用盈余管理进行调整。

由于公司目前城市核心区有投资性房地产项目，这些投资性房地产主要为成熟商业区的商业物业，有较高的物业价值，升值空间持续空间大，而且可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，在成本计价模式下，随折旧和摊销账面净值不断减少，不能表现投资性房地产的增值部分，公司价值评估不准确，投资者不能更深入了解公司的真实情况，所以采用公允价值对公司投资性房地产进行后续计量具有可操作性。

4.3盈余管理手段

津滨发展对投资性房地产的后续计量采用公允价值模式，不对其计提折旧或进行摊销，在资产负债表日投资性房地产的账面价值按照公允价值为基础调整，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

股东大会通过《关于处置B座翠亨酒店23-38楼资产的议案》，这个提案是为了迅速回笼资金，对翠亨酒店以售后返租方式进行处置，就是把这栋楼销售给若干单位，分别卖给投资者，翠亨酒店按一定的租金返租回来统一管理。

4.4盈余管理的影响

4.4.1积极影响

津滨发展四项投资性房地产按公允价值计量后，2010年一季度末在剔除递1.26亿延所得税负债后，津滨发展将增加3.17亿元的未分配利润，从而其未分配利润为负的局面将大大得到改善，2010年6月1日，该投资性房地产公允价值73530.28万元，账面价值是20876.35万元，公允价值大于账面价值的差额是52653.93万元，相应调

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整递延所得税负债，资本公积，盈余公积，未分配利润等，如图4-2得出，归属于母公司的增加净利润87.91万元，少数股东损益增加0.21 万元。更值得一提的是，还比账面净值增加5.02亿元，增值额达到股东权益的2.6倍，增值将近3倍，未分配利润是归属于母公司所有者权益的5.43倍。在不考虑其他因素的情况下，根据津滨发展2010年一季度末的资产负债情况，计量模式转换为公允价值模式的投资性房地产，仅有 77.66%的资产负债率，比一季度末减少12.9%。计量模式的转换为未来公司业绩的提升留下了空间；同时，也为半年报的业绩减少提供了缓冲。转换计量模式之后，预计津滨发展2010年上半年归属于母公司所有者的净利润增加约170万元，具体原因是投资性房地产2010年6月1日起采用公允价值计量后，不对其计提折旧或进行摊销，在资产负债表日投调整投资性房地产账面价值按照公允价值为基础，当期损益是公允价值与原账面价值之间的差额。可见，如果津滨发展的投资性房地产继续升值的话，这种折旧与摊销费用的减少不只是提升未来业绩，它还将从 “公允价值变动收益”中受益。

4-2 变更后对津滨发展的净利润的影响 2009年12月31日 项目 变更前 变更后 影响金额 （%） 影响比例变更前 变更后 金额 （%） 净利润 归属于母公司7487.87 42782.35 35294.48 所有者净利润 少数股东损益 2204.30 2304.89 0.59 0.02 413.45 413.66 0.21 471.4 571.96 659.67 87.7 3 0.05 9795.68 48900.35 39104.67 399.2 985.42 1073.33 87.91 8.92 15.32010年6月31日 影响影响 比例

因为处置翠亨酒店23-38层大楼，所以公司预计可以收回1.8亿元的回笼资金，把他们当作商业零售业和房地产发展的补充资金。津滨发展转换投资性房地产计量模式使公司资产负债率等财务指标得到极大改善，从而为进一步的融资运作奠定坚实的基础，以及保持目前的贷款水平。

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4.4.2消极影响

将投资性房地产计量模式转换成公允价值模式忠厚，津滨发展把巨额负数未分配利润的局面摆脱掉了，使未来的利润分配可能性提高，但没有有真正的资金融入，此部分未分配利润仅来自会计计量模式转换，所以实质上并未改善公司财务状况。这样，为了避免企业资金状况进一步恶化，避免财务风险上升，使公司长远发展，应对这种情况加以限制。

这种未分配利润形成的实质类似于“公允价值变动收益”，相关法律规定“ 以公允价值计量的相关资产，其公允价值变动形成的收益，暂不得用于利润分配”津滨发展的情况在形式上并非该法律所强调的公允价值变动形成的收益，而是计量模式转换形成的，但实质上似乎无大的区别。

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第五章 中国房地产上市公司盈余管理治理对策

5.1完善监督机制

5.1.1提高注册会计师审计质量

通过审计署对央企控股上市公司审计的案例的研究，证明了政府审计能够有效抑制盈余管理。还有通过B股上市公司2009到2010的相关数据发现审计师识别盈余管理的能力与内部控制的质量有关，上市公司的内部控制质量越高，审计师发现盈余管理的情况越低。注册会计师非常重视上市公司的审计风险，内部控制高的上市公司，审计风险就越低，我国的审计市场竞争激烈，注册会计师往往在不重视审计质量的前提下，压缩审计程序节约成本。因此，提高注册会计师的审计质量有利于内部控制和外部审计相互促进，共同发展，更有助于完善我国上市公司的资本市场。

5.1.2 完善内部审计制度

为了减少公司所有者与经营者信息不对称,完善对经营者监督和约束,应该大力完善内部审计制度。由于信息不对称的存在,在会计处理的一系列不足,使得盈余管理存在很大的操作空间。首先，保证内部审计的独立性，提升内部审计部门的地位，赋予审计部门相应的权利使其顺利的履行监督和评价的职能；把审计部门独立于财务部门。其次，提高内部审计质量，企业内部的审计人员应该熟练掌握内部审计工作的运行，熟练应用审计知识解决工作出现的状况和问题，内部审计人员不仅要熟悉审计方面的知识，还应熟悉税务，统计，法律，会计等等一系列专业知识。

5.2改进股票退市制度

我国退市制度中没有其他精确量化的数值，只有连续三年亏损这个数值。首先，上市公司退市标准不应选取单一指标，应参考国外证券市场退市标准，全面分析上市公司的基本情况，采取一些相关的数量化指标，能反映公司经营活动的指标，包括持股量和市值标准，公众持股人数，持续经营能力标准，公司总资产，主营收入，确定

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严重违规行为和违反信息披露的判定标准。其次，为了保证退市程序的顺利进行，应该为退市公司提供后续的交易场所，建立多层次的证券市场势在必行。

5.3加强法制建设完善公司治理结构

5.3.1加强法律的约束性

首先，制定经济制裁制度，经济制裁在针对上市公司和主要当事人，不仅仅要没收非法所得，还要给予巨额罚款，严格控制机会主义行为。其次，还要承担一定的民事责任，当事人必须要给受害者经济补偿。再者，加大证监会的法律效应，证监会可以追究违规人的民事责任，通过法庭来判罪，保护中小投资者集体利益；还可以最注册会计师的行为进行约束，如果注册会计师的行为有失公正，受害者完全可以诉诸法律途径寻求保护。

5.3.2完善公司内部治理结构

完善公司内部治理结构，首先要解决“一股独大”的情况，要使上市公司的股权分散，彼此相互约束。其次，要避免管理层因为利益驱使对企业进行一些有害的短期行为，用长期报酬激励管理当局。要解决我国特殊股权结构的制度性缺陷，加快股权分置改革。2006年起实施的《公司法》放松了股份公司股票回购的限制，增强了股票回购的可操作性。它允许将回购的股份用于奖励公司员工，使得建立“库存股”制度在我国有章可循，为上市公司管理层推行股权激励机制奠定了法律基础

5.4完善企业会计准则

随着经济的发展，上市公司的业务更加复杂，会计政策的选择关系着企业的财务信息质量，盈余管理很大程度上由于会计准则和会计制度自身不足，所以不断地完善我国的会计准则和会计制度，尽可能的减少准则中的不准确的语言和概念，这样就在一定程抑制盈余管理。还应该加强关于会计政策选择的优化与监管，使企业真实公允的披露信息。2006年2月15日，财政部发布了包括1项基本准则和38项具体企业会

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计准则，从2007年1月1日起首先在上市公司中实施。新会计准则限制了上市公司原有盈余管理手段，但道高一尺魔高一丈上市公司也发明了新的盈余管理手段。这些准则管理当局会计政策选择的空间缩小，有利于抑制盈余管理促进财务信息的真实性。但是，新的会计准则不能完全抑制盈余管理的发生。

5.5披露详尽会计信息

为了减少相关信息的不对称必须加强信息的披露，提高公司外部利益相关者对公司相关财务状况的了解，上市公司的一系列重大行为信用政策的变化，资产重组，置换，并购等等都必须充分披露。2007年2月1日中国证监会发布了《上市公司信息披露管理办法》，这部法规总括性规范了上市公司及其他信息披露义务人的所有信息披露行为，包括要求公司发行、上市后持续信息披露是的标准。主旨在保护投资者的权益，使上市公司信息披露得到强化，使上市公司质量得到提高，促进资本市场健康发展。

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第六章 结论

本文在搜集整理了大量文献资料的基础上，通过运用所学的会计学知识、财务管理学知识，对我国房地产上市公司盈余管理现状、存在的主要问题进行了的分析，同时相应的提出了解决问题的具体对策。随着信息技术的发展，市场经济的运行，盈余管理已经越来越广泛的应用在上市公司中，而企业要在市场竞争中获得更大的利润，提升自己的竞争力，就会更多的运用盈余管理，但是盈余管理过量的运用会导致一系列问题，因此必须加大治理力度。

本文通过对我国房地产上市公司现状的了解，指出盈余管理是企业的管理当局在不违背会计准则和法律的情况下，为了实现自身的利润最大化，运用会计或非会计手段将企业对外报告的会计收益信息进行控制和调整的过程。进而提出我国房地产上市公司盈余管理是因为企业获得融资，配股，以及避税等一系列因素，我国会计政策的不完善也是导致企业进行盈余管理的动因之一。为了使我国资本市场健康发展，维护投资者的利益，必须采取一定措施，完善监督机制，改善股票的退市制度，加强法制建设完善公司治理结构，完善企业会计准则等。

虽然，本人在论文的创作过程中，付出了艰苦的努力，但是受时间和篇幅所限，仅仅对津滨发展的投资性房地产方面的盈余管理进行了案例分析，而对房地产行业其它方面的盈余管理研究甚少，仍需要通过更深层次的学习进行改进。因此，本人会继续加强对我国房地产上市公司的关注，理论联系实际，学以致用，争取为企业的盈余管理问题做出更多的改善。

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谢辞

时光如水，日月如梭，转眼间，我的大学生生活即将结束。回首在沈阳建筑大学的四年学习生涯，有成功，有失败，有高兴，有伤心，难以用言语来形容。四年的生活虽然转眼即逝，我即将进入到了人生的下一个阶段，但是这美好的四年却在我的心灵深处烙下了不可磨灭的印记。

本文是在王秋菲老师的悉心指导下完成的。定稿之际，掩卷回想，从选题、拟定提纲、开题到完成初稿，修改稿和最终定稿，每一个环节都凝聚着导师的谆谆教诲和亲切关怀。导师高尚的人格、渊博的知识、严谨的治学态度和不满足于现状，勇于挑战的精神深深地感染这我，让我肃然起敬。能够成为王老师的学生，我感到无比自豪，只有更加努力，刻苦学习，才无愧于老师的悉心教导。

作为会计系的一名学生，我感到非常骄傲。回首四年的学习生涯，虽不能妄谈成绩，却倍感珍惜。从理论学习到研究方法，从科研项目到社会实践，从生活琐事到求职之路等各个方面都得到了会计系各位老师的培养和教导，他们的学术魅力和风采深深感染了我，在此向王秋菲、周鲜华、刘迪、何敏、夏宝晖、岳红、李南芳等各位老师致以最真诚的敬意和感激!

感谢一同生活、工作、学习和给予我诸多帮助的各位同学!

最后，要特别感谢我的父母，感谢他们对我含辛茹苦的培养，没有他们的支持，就没有我今天取得的一切成绩。仅以此文，献给我最爱的父母作为报答！

感谢大家！

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附录一

盈余管理和董事会监督：国际比较

本文试图探讨在两个独立的国家法国和加拿大，董事会成员之间关系和盈余管理的关系。具体地说,它的目标是研究在激励的管理自由裁量权情况下，揭示哪些因素是最突出的影响盈余管理行为的。

本文使用性能匹配的审计师(PMDA)测量作为验证盈余管理的方法。然后三个单独的面板回归执行一个完整的样品,由法国业者和加拿大的业者,来检测董事会特征和制度功能对PMDA的影响。回归分析是基于一个2006 - 2008年期间法国和加拿大小组180个上市公司的数据。

证据表明，在法国和加拿大CEO股票所有权,独立监督和制度投资者的财产是的盈余管理强大因素。然而,领导结构和董事会规模似乎是中性的。此外,法国公司显示特定的盈余管理动机还有所有权浓度高、股票广泛程度低和合同债务成本高。在加拿大，主导少数所有权和资本市场力量是关键的盈余管理动机，下文有准确的替代灵敏度测试。

即使实验的结论回答一些问题,盈余管理激励机制还有待决定。未来将进一步突出研究影响合同、法律、文化、伦理和政治国别的因素的财务报告。

创意/价值——探讨董事会将如何有效的提供监控机制,确保高质量的盈余。此外,它依靠在越野公司治理的变化特性和上下文特定的因素来揭示在法国和加拿大两个单独的环境盈余管理行为的激励机制。底层的承诺是,不好的公司治理(弱板监测)、高的所有权浓度和密集的金融市场力量创造激励机制,在很大程度上影响经理反应盈余的意愿,不能反映公司财务状况的真实性。

根据显著增加后的盈余重申,收益操纵丑闻,和几个高调的破产申请的公司如WorldCom、Enron, Adelphia and Parmaat,盈余管理正在成为最近在金融经济学很多研究课题。这些被掩盖的会计处理的可信性被质疑取决于公司公布数据的准确性。因此,我们还能有对盈余真实性的信任吗?这个问题越来越被投资者和监管者重视，他们要求更精确的方法来控制可能导致收入不透明的因素。在这些因素中,管理裁量权很大程度上是最重要的。管理自由裁量权出现在一些不足影响重要管理层的关系或者公司

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治理不严谨的情况下。大多数以前盈余质量的研究发现如果这样的管理行为出现时,就错过公司的“真正的”经济性。这个方向的研究主要集中在对上述问题由于其他不同的原因导致的一个合理的答案但公司治理弊端已经引起小的注意。詹森和梅克林(1976)认为糟糕的公司治理和疲软的金融管制给经理和控制所有者提供相当大的自由裁量权为了掩盖公司的状况和隐瞒他们的私人利益来进行盈余管理。所以，进一步关注应该为了提供有效的盈余证据而如何进行公司治理的对策上。不同的公司治理机制最重要的工具是董事会。它仍然是潜在的监控机制,目的是减轻公司代理问题的固有的公开交易。因此,它是有用的,研究其影响高管的自由决定的行为。董事会监督效率对于这样的行为在很大程度上取决于它的大小,组成,独立和结构等因素。通过专注于研究董事会监督有效性和在哪些环境中盈余管理动机能够出现,我们希望投资者能够在吸引公司合作伙伴的时候看这些动机当采取的相应投资决策。

加拿大和法国属于两个不同的社会经济环境，有各自的许多特色。有些会计的研究人员强烈的意识到对这些区别特征对盈余管理的影响。我们可以分析这些国家的具体特点，并把其分成三大类：模型，融资模式，与公司治理。

国际会计模型通常分为四个集群的基础上。国家的会计实务的相似性；英美，大陆，盈余管理，南美洲，和混合经济（Ho和Wong，2001）。加拿大和法国，分别的是英美资源集团成员和欧洲大陆会计模型。在加拿大的会计制度，会计有无执行价值，更多地依赖于当地的审计师和特定国家的法律补救措施实施的灵活性相对于规定收益平滑，并在应用专业规则。在这样的制度，监管要求是不可能确定财务会计行为，会计可能更多的是解决资金需求供应商。加拿大会计系统是基于一个概念框架，有助于盈余质量的提高和保障股东利益。

然而，在法国的会计制度，财务会计制度有依赖在“计划”以满足政府需求的趋势，如计算所得税或演示与国民政府的政策和宏观经济计划（Ben outmen及Lethal，2006）。此外，法国会计系统的特点是均匀的，保守主义的价值，和法定控制，提供给经理适当的自由裁量行为的限制。然而，自从2005法国已经采用国际财务报告准则。相比之下，加拿大，有更多的美国取向。国际财务报告准则的接受程度对收入和管理实践可能有负面影响。

尽管是不同的私人和国家标准制定者，以前的研究认为银行与以市场为导向的金

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融系统作为额外的制度因素的影响盈余管理。在英美资源集团国家，其中加拿大，资本市场在金融服务发挥了重要作用。因此，金融结构是由股权和股东主导实施对管理者更大的监测，满足会计信息需求。因此，加拿大的经理都应该使用他们的自由裁量权的态度来规避这种压力。不同于加拿大，在法国，在大多数欧洲大陆国家，银行之间其他的利益相关者，是首都的主要供应商需要通过业务贷款。这些合作伙伴的球等人认为。作为业内人士，他们有通过个人接触和直接访问财务信息（本outmen及Lethal，2006）。这是直接访问内部企业信息减轻管理自由裁量权影响盈利契约的结果。

加拿大的公司治理模式是一种管理股东监督是由选举产生的董事通过董事会的委员会提供。监测加拿大还委托财务分析以及金融新闻。因此，管理自由裁量权的行为可能是为了遏制这种控制的重要约束的。然而，法国企业在利益相关者治理工作模型更具有代表性的家庭控制。此外，参与在管理控制的业主似乎是更重要的比在法国世界各地的许多其他国家（例如，平均而言高层管理团队有68个家庭，在法国公司参与的34%，在加拿大仅仅27%）（Classes等人，2000）。管理理论表明，当股东参与管理团队或任命主要的27高层管理组成员之间的增加的影响。因此，它是希望他们会使用自由裁量权，提高他们的利益。

对盈余管理和公司治理的监督文献是稀疏的。大多数研究发现，盈余管理可以在企业有限公司治理安排是设计好的。这种安排包括委员会独立性（Klein，2002），投资者保护（Wright，2006），管理人员补偿（Effendi，2007），机构持股（Hartzell and Starks, 2003），首席执行官的年龄和任期（Cornett，2007），和董事会特征（Chhaochhariain and Gristein, 2009）。已经有许多的代理人来描述板董事的属性包括董事会结构，董事会组成，首席执行官的二重性，董事及高管持股，机构的存在和范围所有权，等我们的假设进行测试，之后，需要发现盈余管理等变量之间的关系。

Jensen（1993）指出，当公司董事会扩大到七人或八人，他们变得不太可能有效地管理的自由裁量权遏制功能，和对首席执行官更容易控制。他认为，“拥挤”板是不太有效，中小板是首选，因为技术的成本更小。Core（1999）表明，当董事人数高有效的监测是减少,因为它更容易对于一位首席执行官捕捉董事会，董事会成员个人不太可能被追究责任。此外，Yermack（1997）提出的证据表明，小板比大的更有效。在Uzun等人数据研究（2004）指出，董事会规模是欺诈的公司比匹配的样品更大没有欺

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诈的公司。Ball和Shivakumar（2008）报告的一个显着的单调在英国，背景板的大小与盈余管理之间的关联。他们表明大板更高的盈余管理相关向上的。因此，如果公司治理研究识别的重要作用在维持一个有效的监测小板，然后他们将与盈余管理程度不高。因此，我们的第一个假设：H1。盈余管理在大的董事会规模的企业之间的高。

以前的研究表明，当板是由附属会员为主，代理问题更严重。此外，在治理专家的标准视图董事会独立性是有效治理的一个必要条件。因此，内部和外部董事的董事会是了解基本的区别活力。术语“内部人”指的是管理者和股东（La Porta等人。，2006）。外人董事谁更有可能是独立的公司管理。然而，在一些所谓的董事会有生意或家庭关系管理。因此，Fama和Jensen（1983）把外部董事会作为独立的或灰色。后者可能是律师，投资银行家，咨询公司，广告公司高管或家人。外部独立董事成员与公司有没有物质的关系，无论是直接或作为合作伙伴，股东或管理人员的组织盈余管理与公司有关系（Adjoin，2005）。盈余质量研究文献高收益的财产时，独立的外部董事保持一个显着的董事会席位比例。例如Cheng和Warfield（2005）提供的证据董事会依赖与欺诈的发生有关。他们发现，板欺诈公司比非舞弊公司的独立董事比例越少。Bartov和Mohanram（2004）得出结论，不会是独立的，更高的盈余管理的可能性。根据这些证据，我们的第二个假设如下：H2。高的独立董事会更有可能作为收入控制管理。

双重领导结构降低了董事会的独立性和削弱首席执行官的监测。Fama和Jensen（1983）认为，首席执行官不能执行主席的监测功能除了他或她的个人利益。据经验，大多数研究支持分离的首席执行官的职位效益和观察更大的联合委员会有效和重要的企业绩效。Forester 和Huen（2004）表明谁担任主席，首席执行官更可能与管理排列与股东。双室结构还允许首席执行官有效控制可用的其他董事会成员的信息，因此可能会阻碍有效的监测。首席执行官椅二元也可以有更大的使用管理有关的自由裁量权（Cornett，2007）。有证据表明，该公司首席执行官也作为主席，显示报表欺诈并受到法律制裁。还有人认为董事欺诈公司董事会更可能有一个首席执行官担任董事会主席比的板匹配非欺诈公司的样本。因此，我们可以假设盈余管理是企业更广泛的双室结构。

（Healy, 1985; Yermack, 1997; Core 和Guay, 1999）研究支持这一假设，异

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常报酬周围的股票授予股票期权的日期或时间练习发生因为经理人股票期权好消息的发布之前补助，从而增加其个人财富。这理由的信息披露和会计应计质量的研究。例如， kasznik（2000）表明，CEO获得期权前不久，良好的自愿的新闻发布。他们发现，披露（延迟策略的好消息和坏消息披露加速释放在固定的股权授予日期）增加了首席执行官的期权奖励值的平均46700。他们的研究结果表明，高层管理人员使用私人信息的时间异常大的练习，在这种时间的好处是最大的。此外，Bartov和Mohanram（2004）发现，在前练习期盈余，但非操控性应计利润，都是异常的高，而这些异常的高裁决性应计项目背后所观察到的异常积极的盈利表现在运动前期。他们的证据是一致的假设，为了增加现金支出和收购股份的销售，经理向上盈余管理之前，期权的行使或股票的卖家的日期。鉴于上述要求，因此我们的第四个假设，管理层持股比例越高，盈余管理越大。

公司治理的研究证实，机构投资者有助于减少代理成本。Hartwell和Starks（2003）表明，当投资者显著经济的股票，业主们有更多的激励去监督管理人员比中小投资者。机构持股与盈余管理的研究几个结果是类似的。例如，正如Klein（2002），Cornett（2007）表明，机构投资的经济影响大量的；一个样品在机构数标准差的增加投资者会降低操控性应计1.2%的平均幅度点。刘路（2007）研究公司治理与公司管理从隧道透视盈余管理。他们认为，中国上市公司，高机构持股，小有盈余管理的激励机制为了满足对股权门槛一定的回报，与盈余管理已证明是不明显的。总的结论是，机构持股是一个不利影响较大的异常应计项目。

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附录二

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