农用地案例分析

XX市红星农场国有农用地划拨土地使用权

价格评估案例分析报告

第一部分 估价项目背景

一、估价目的

核实土地资产价值，为资产占有方深化国企改革、引入战略合作者提供价值参考依据。 二、宗地概况

（一）估价对象概况

1、土地利用状况：评估对象位于XX，XX市红星农场的农业用地；东至XX、南至XX、西至XX、北至XX及XX；土地面积为2380134.00平方米；XX市尚未开展农用地分等定级，故评估对象土地等级无法确定；地上种植有萝卜、梨树、牧草、绿化苗木等；土地证书号为XX。

2、土地权利状况：评估对象为国有划拨土地，XX市红星农场于一九九二年八月取得该宗土地的国有土地使用证；至估价期日估价对象上未设定抵押权、担保权、地役权等他项权利。

3、其它：无其它需要特别说明的情况。 （二）地价影响因素分析 1、肥力因素：

XX镇内分布着大量红壤和紫色土壤，以及其它一些少量水稻土类。评估对象是由玄武岩风化物发育而成的旱耕地，

土体较厚，在1m左右。B层土壤ph5.3一6.4，呈酸性反应，粉粘比0.42—0.57，盐基饱和度低。该土种耕层较浅，质地粘重板结，干时硬，湿时粘，宜耕期短，耕性差，不耐旱，养分有效性差，速效磷贫乏，供肥性不平稳，前劲不足，后劲亦疲乏。属下等肥力旱地。但由于长期耕作影响，耕层有机质丰富。2002年人均水资源量只有909m3，远远低于全省、全国标准，低于世界上公认的人均1700m3水资源警戒值，属于贫水地区。地下水潜水和承压埋藏较浅，深度一般在70—100m，补给条件好，容易更新，具有较好的开采条件。在地下水开采量不大于补给量的情况下，开采的水量可以得到保障。

2、经营耕作因素：

评估对象紧临XX，灌溉条件较优；防洪排涝条件一般；供电条件一般；如种植玉米、薯类、萝卜等，一般一年两熟或两年五熟，轮作耕作制；农机应用较为方便；2003年，XX乡镇企业实现增加值1.93亿元，实现工业总产值31540万元；XX镇工农业总产值26231万元，农民人均纯收入3244元；全镇小春完成6615亩收割任务，总产达530.169吨，平均单产200千克；大春完成4164亩收割任务，总产2265.24吨，平均单产544千克。全年累计完成产业结构调整面积13461.60亩。

3、区位条件：

评估对象位于XX市XX镇，距XX市中心28公里，距XX市XX镇高新科技园及安石高速公路5公里，道路通达性较好，路网密度一般；属丘陵地区，有一定坡度，地块形状不规则；雨量的年际变化较大，年平均降雨量886.5mm之间，丰水年份为1161.8mm，枯水年份为553.9mm，雨量在时间和空间分布上也不均匀，春季雨量占年雨量的13.1％，冬季雨量占年雨量的3.8％，夏秋两季占83.1%；评估对象所处的海拔高度年雨量在800－987mm之间；平均有效积温为4568.5℃；年无霜期为229天，最长年271天，最短年为173天。

4、特殊因素：

无特殊的土壤条件、气候条件、权利状况、居民点、工程建设对估价对象地价水平产生影响。 三、价格定义

估价对象在2006年9月1日，用途为农用地，轮作农作制，开发程度达到通路、灌溉、通电，无限年期下的土地使用权价格。

第二部分 估价技术路线的选择及估价方法的确定 农用地估价的方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法、评分估价法等。采用的估价方法应根据当地的土地市场状况和待估宗地的

实际情况进行选择。XX市境内农用地市场不甚发育，交易量极少甚至没有，无可供选择的交易案例，无法采用市场比较法和剩余法；且XX市至估价基准日尚未完成农用地分等定级估价工作，故无法采用基准地价系数修正法进行估价。由于待估宗地为收益性用地，可测算其客观收益及其成本费用，故可采用收益还原法估价；另外，由于土地取得费及农用地开发费等成本费用可测算，故亦可采用成本逼近法估价。因此本次估价采用的方法为收益还原法和成本逼近法两种方法。

收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。基本公式：

P?ar

成本逼近法是指以未利用土地开发为农用地或中低产田改造所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。基本公式：

P = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 式中： P：农用地价格

Ea：土地取得费 Ed：土地开发费 T： 税费

R1：利息 R2：利润 R3：土地增值

第三部分 估价中的应注意的问题及一些特殊处理 1、估价中由于土地生产的收益主要由土地、劳动和资本等生产要素共同取得，土地的纯收益必须从总收益中减去其它生产要素产生的收益后取得，所以在估价时，不能简单地以总收益减去生产成本，而且应该减去其它生产要素的收益。一般农用地要达到一定的规模必须包括房屋、圈棚等地上建筑物、构筑物等，它们连同土地共同构成了不动产（多年生经济作物应包括地上青苗附着物），单独评估土地纯收益需用总收益减去其它生产资料（房屋、水井、围墙等）的收益，而其它生产资料收益的测算比较复杂，使地价测算的准确性受到怀疑，所以在测算地价时把农用地及其地上建筑物、附着物作为一个整体共同测算。即农用地包括土地及其地上建筑物、构筑物和青苗附着物等，不是单纯的土地。

2、宗地内外基础设施的开发水平应根据估价人员收集的估价对象所在区域的基础设施投入的强度、时间与质量结合工程造价定额信息测算得到基础设施投入的平均水平。宗地内外基础设施开发水平的变化，估价结果应作相应调整。

3、采用收益还原法时，采用的市场比较法和统计分析法确定估价对象的预期年总收益，其他参数则依据有关文件

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