上海市普陀区桃浦镇规划--中环李子园科技商务区项目策划报告（第

2010年9月6日 第四版

李园中环科技商务区

项目策划报告

上海利仕达投资管理有限公司

目录

前言

第一章 宏观经济概述

第二章 上海市及普陀区高技术产业发展现状

一、上海市高技术产业发展状况 二、普陀区高技术产业发展现状 三、普陀区高技术产业发展政策 四、桃浦镇高技术产业发展方向

第三章 区域概述

一、普陀区概述 二、桃浦镇概述 三、项目区域概述

第四章 项目成立的基础和条件

一、项目成立的基础

1. 桃浦楼宇经济时代已经来临

2. 项目的成立符合政府一贯的要求和发展方向 二、项目成立的条件

1. 项目优势显著

2. 项目区域商务成本较低 3. 项目区域人力资源充沛 4. 项目后续发展空间广阔 第五章 项目成立的必要性

一、项目成立有利于优化桃浦产业结构 二、项目成立有利于促进现代服务业的发展 三、项目成立有利于为桃浦带来新的经济增长点 四、项目成立有利于资源整合带动周边经济发展 五、项目成立有利于促进就业提高人口素质 六、项目成立有利于桃浦走可持续发展道路

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第六章 项目的总体规划

一．项目SWOT分析

二．全力打造一条高科技产业带

三．重点发展互联网信息服务业和现代物流业 四．充分发挥三个地铁站点资源优势

五．努力形成产业集聚、人才集聚、服务集聚、资金集聚 六．全面加速推进产学研一体化及科技创新 七．前瞻眼光布局 以科技产业带动楼宇经济 八．社会学理论规划 以人才引进带动周边发展

第七章 项目的运行机制及政策措施

一．建立混合制管理企业 二．整合各类体制优质资源

第八章 项目的最终目标及阶段性实施计划

一．先期发展李园科技商务核心区

二．建立三点一带联动效应全面促进桃浦经济高质量腾飞 三．全力打造李园中环品牌

第九章 小结

第十章 附件

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前言

本策划案旨在通过宏观经济的分析、高技术行业的发展的预期、区域自身条件的把握、市场状况的缜密调查、机会与问题的审慎研究以及行动方案的详细规划等工作，目的在于能使本区域规划特性更加突出，建设方案更加优化，从而最终达到社会效益最大化的目标。

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第一章 宏观经济分析

一. 上海近年经济走势

1． 上海生产总值连续31年保持高增长

上海作为改革开放的龙头城市，在近年来取得了举世瞩目的成绩。虽然2008年金融危机的冲击导致了2008年、2009年的GDP增幅的下滑，但上海的社会生产力总体上持续走高,综合实力不断增强。

上海自1978年改革开发以来，经济增长又好又快，保持了连续多年的2位数增长，从1978年的272.81亿元至2009年的14900.93亿元，31年间整整增长了64倍，取得了骄人的成绩。（数据摘自上海市统计局《上海统计年鉴2009》）

上海GDP走势图16,000.00 14,000.00 12,000.00 10,000.00 8,000.00 6,000.00 4,000.00 2,000.00 0.00 14,900.93 13,698.15 12,188.85 10,366.37 9,164.10 8,072.83 6,694.23 5,741.03 4,771.17 2,499.43 272.81 466.75 上海市生产总值（亿元）197820031980200419852005199020061995200720002008200120092002

2． 上海将被打造成为全球金融中心和航运中心

国务院于2009年4月14日发表的《国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业建设国际金融中心和国际航运中心的意见》（国发[2009]19号）对上海未来的发展指明了道路。

《意见》中明确了推进上海加快发展现代服务业和先进制造业，建设国际金融中心和国际航运中心的重大意义；提出了推进上海加快发展现代服务业和先进制造业，建设国际金融中心和国际航运中心的指导思想和原则；确定了到2020年，基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心；基本建成航运资源高度集聚、航运服务功能健全、航运市场环境优良、现代物流服务高效，具有全

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6． 嘉定园

创建于1994年，1998年4月，经国家科委批准，纳入上海市高新技术产业开发区，规划面积2平方公里，由嘉定高科技园区（面积0.54平方公里）、复华高新技术园区（面积为1.2平方公里）和中科高科技园区（面积为0.26平方公里）组成。

嘉定园的三个组合园区本别以上海嘉定卫星城的优势，重在培育留学生企业和民营科技企业，优先发展新材料、信息技术、光机电一体化、新兴医保技术；以复旦大学为背景，以新材料、新能源、机电一体化和先进制造技术为发展重点；以中国科学院高科技产业化计划实施基地，将光通讯、光电新材料、新能源、传感器及光机电一体化产品，作为重点发展领域。

在历届市委、市府的高度重视下，在相关委办局和区县政府的共同推动下，经过近20年的建设与发展，特别是1999年实施“聚焦张江”战略以来，上海张江高新区得到了持续快速的发展，初步形成了门类齐全、技术密集、布局合理和具有一定规模的高新技术产业，成为上海科技与经济发展的重要增长点。

上海除了“一区六园”国际级高科技园区外，在各自区县内成立了多个各种形式的区级科技园区。如闸北的上海云华科技大厦、上海闸北中兴科技园区、新慧谷科技产业区；闵行的紫竹科学园区；虹口的TMT主题园区；杨浦的杨浦科技创业中心、统计高科技园区；宝山的留学人员创业园；普陀的上海武宁科技园区、上海天地软件园、华东师范大学国家大学科技园等。

这些园区从各种不同的重点出发，初步形成了产学研一体化。并为地方经济带来了新的高速的增长点。

根据《上海年鉴2009》显示，2008年上海市高新技术成果转化中心新认定高新技术成果转化项目760个。全市认定高新技术企业1812家，其中张江高新技术产业开发区内419家。全市高技术产业完成工业总产值6041.98亿元，比上年增长11.6%（扣除物价因素），占全市工业总产值的24.8%。高新技术产品出口额713.1亿美元，比上年增长19.8%（扣除物价因素），占全市外贸出口总额的比重达42.1%。全市经合同认定登记的技术交易合同数为28713项，比上年增长3.5%；交易额485.75亿元，比上年增长12.28%，连续10年实现两位数增长；平均单笔技术交易合同金额169.2万元，比上年

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增长8.5%。

由此可见在历届政府的坚定地指引及关注下，高科技产业作为一个新兴的、快速成长的业态已经并将继续为上海经济带来一个又一个惊喜，并将上海产业结构调整中起到不可或缺地、重要的作用。 二．

普陀区高技术发展现状

普陀区在科技进步工作作出了大量工作，成绩斐然。近年来，普陀区重视区域科技政策的制订和落实，结合普陀区产业发展方向，设立了“普陀区科技发展专项资金”，制定了各方面的实施细则。

普陀区重视科技工作，逐年加大对科技进步工作的财政投入。目前基本上占当年本级财政决算比例的3%左右。几年间有200多家企业通过了的“上海市高新技术企业”资质认定。区内企业申报并获批了一百多项市科技成果转化项目；2008年普陀区承担众多国家科技部项目，市各类科技专项计划项目137项，获国家科技部和市科委支持经费4000多万；新培育上海市科技小巨人企业20多家。

在提升自主创新能力和科技产业发展方面，建设了天地软件园、华大科技园、武宁科技园等7个科技园区；科技馆、科技大厦、谈家28文化信息商务港、电科大厦和民营科技企业总部大厦等科技楼宇5幢专业楼宇和科技公共服务平台。其中具有代表性的有：

1． 上海武宁科技园区

上海武宁科技园区是普陀区政府与驻地的上海电器科学研究所、国家电力公司华东设计院、中国电子科技集团公司第五十研究所、上海化工研究院、上海测绘院、中国船舶工业集团第九设计院、上海市地震局、邮政科学上海研究所、上海市公路管理处等九家单位为科研成果产业化而共同创业的科技园区，是上海高科技企业孵化基地和科研机构与研发中心集聚地。园区以服务国有科研院所及其科技成果产业化为宗旨，是普陀区贯彻科教兴市战略，提升城区产业能级，对接长三角，服务全国的平台。

上海武宁检测认证平台是武宁科技园打造专业服务品牌的重要抓手。平台主要为本区、本市及周边地区的广大中、小型企业提供产品检测、认证和标准化等质量技术咨询服务。目前平台已与140多家检测机构、实验室、认证机构建立了合作关

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系，涉及电子、仪器、机电、仪表、化工、轻工、生物医药、环保、材料、食品等专业领域。武宁检测认证已正式加盟上海市公共研发服务平台，成为上海科技创新体系中的一个重要环节。

2． 天地软件园

上海天地软件园是上海市市级软件产业基地，位于中江路西侧、怒江北路南侧，是上海“西大堂”上首块以软件产业和信息服务业为主题的高科技产业园区。园区所辖面积35万平方米，是普陀区数字产业、软件产业创业区。

天地软件园逐步形成了数字视频、动漫游戏设计、3G应用开发等领域的特色，软件信息服务企业发展迅猛。40家科技企业得到科技发展专项资金支持。区内民营科技企业技工贸总收入、总税收、总利润、总资产综合指标连续几年在全市处于领先地位。

3． 华东师范大学国家大学科技园

华师大国家大学科技园是经科技部教育部认定的国家大学科技园，集资源、服务、信息、孵化为一体。具有科技企业孵化、科技成果转化、创新人才培育、创新工程试验四大基地功能，科技政策优惠，政府扶持有力，并为创业者提供全过程全方位服务。一个以电子与信息技术、生物与医药技术、水科学与环保技术、新能源与高效节能技术等为主的科技密集区已初步形成。

4． 未来岛高新技术产业园

上海现代物流信息产业园位于上海西北综合物流园区未来岛基地，是集物流产业投资与咨询、物流技术服务与展示、物流软硬件开发与生产、物流信息技术与学术交流、物流科技成果转化与人才培训等一体的功能中心。园区目标是形成物流信息技术与产业的集聚效应、规模效应和辐射效应，促进上海市物流产业的跨越式发展，全面提升物流产业的能级，降低物流运营成本，提高物流产业的经济效益和社会效能。

产业园位于上海西北综合物流园区的核心功能区内，规划中的上海现代物流信

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息产业大厦为物流信息技术标志性建筑，拥有完善的创业环境，45000㎡的智能化商务楼，为科技创业者提供了科技研发、学术交流、专业培训、科技孵化及综合商务办公楼等公共设施服务；在建的25万㎡的综合商务用房为创业企业科技产业化提供了发展条件，形成科技孵化区、科技展示与交流区，技术培训区，科技产业区及与之配套的商务办公区等物流科技产业基地。

5． 电科大厦

电科大厦位于武宁路，南面紧邻中山北路内环高架和武宁路商圈北部边缘地带，北面为未来规划中的真如城市商业副中心，处于沪宁高速公路出口与内环高架交汇的城市西北交通枢纽地带，3、4、11号等多条轨道交通和近40条公交线路在此经过，交通十分便利，是武宁路科技一条街上的大型智能办公楼宇。

电科大厦是智能电工与相关技术领域综合类科技研发创新中心和专业化智能楼宇，其重点吸引电气、电子、能源、通信、生物、检测等国家重点领域企业的总部或研发、产业、咨询、经营等企业入驻，使电科大厦成为该技术领域国内领先、国际知名的产、商、研聚集地。

正是通过普陀区各级领导的关怀，通过科委领导重视，通过科委同志以及战线上所有人员的努力，通过这样的一种产业集聚形成了普陀区骄人的成绩。根据普陀区政府网站公示的《2009年科技工作总结》显示：

普陀区2009年末，现有科技企业1172家，资产总额达到1010亿元，较上年增长9.7%；年技、工、贸总收入750亿元，较上年增长22.2%；年上缴国家税金65.05亿元；年实现利润61.37亿元，较上年增长17.12%。1172家科技企业2008年在区内实现技工贸总收入278.7亿元，较上年增长了23.7%；上缴税金13.36亿元，较上年增长7.83%。

2009年普陀区新增高新技术企业20家，达到99家，区内实现税收11.48亿元，较2008年同比增长了23.97%。2009年有7家企业进入上海市科技小巨人（培育）企业行列，目前我区市级科技小巨人（培育）企业已达20家。

2009年，普陀区科技产业（科技园区、科技楼宇、高新技术企业）在区内实现税收约19亿元，约占区内税收总额的15%。

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三． 普陀区高技术产业发展政策

高技术产业已经为普陀区的发展带来的新的亮点，普陀区为贯彻落实科学发展观，发挥科技产业在区域产业结构优化升级中的引领带动作用，服务区域经济，于2008年制定了《普陀区科技产业发展三年推进计划（2009-2011）》。

《计划》明确了2009—2011年三年科技产业发展的方向、目标和任务，提出了推进科技产业发展需要进一步完善的政策和措施。

其中主要工作目标提到了：到2011年科技产业对区域经济发展的贡献度不断提高，创造税收力争达到区域总税收的15%-20%，其中高新技术企业税收争取达到区域总税收的10%。

普陀区计划了3年的重点任务：实施“8+5+N”工程，即重点建设8个科技园区，打造5幢科技专业楼宇，推进提升以高新技术企业为代表的N家科技企业；在推进科技产业全面发展的前提下，集中优势资源重点扶持并做大做强软件和信息服务业、电子信息制造业、新材料、生物医药和高技术服务业等新兴高科技产业；将信息产业作为区域经济发展支柱产业重点培育，形成以天地软件园为核心的信息产业集聚区，通过结构调整，提升产业能级；推进电科所地块的功能改造，形成武宁科技园低压电器、智能电器研发产业集聚区；实施“科技小巨人”工程，启动区级科技创新项目，加快培育高新技术企业和软件认定企业，支持符合科技产业发展导向的工程中心和技术中心建设，增强企业研发创新能力。

于此同时，与该计划相配套的《普陀区中小企业共享科技资源支持资金管理办法》、《普陀区科技小巨人企业评审办法》和《普陀区科技创新项目评审办法》三项政策文件也于同期出台。

普陀区在未来会以促进产业集群、加强科技服务、健全保障体制等措施以确保任务的顺利完成。并坚决以围绕区域经济转型、产业结构调整，发挥科技产业在区域产业发展中的引领支撑作用；以完善科技公共服务体系为先导，构建区域自主创新网络；提高科技产业园区建设水平和竞争实力，促进科技产业集聚；发挥政府引导和协调作用，提高区域科技创新能力，增加企业核心竞争力为发展方向，多种途径共同发挥作用，最终使科技引领整个社会的进步。

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四． 桃浦镇高技术产业发展方向

《普陀区科技产业发展三年推进计划（2009-2011）》中对普陀区3年的发展方向

和目标任务中提到普陀区将集中优势资源重点扶持并做大做强软件和信息服务业、电子信息制造业、新材料、生物医药和高科技服务业等新兴高科技产业；并将普陀区高科技园区作为发展该类产业的温室。

如果从现有的普陀区几个高科技园区的产业布局分析，我们不难发现每个园区都有各自特点，并在科委引导下，有意识地形成各个产业的集聚。如武宁科技园区以研发基地和孵化基地为主；天地软件园以软件开发和动漫为主；华师大科技园以生物与医药技术、新能源与高效节能技术等为主。目前的高技术园区恰恰没有或者是没有良好的、具有高质量集聚效应的信息服务业。

同时，从市级层面来看，上文提到的上海张江高新区“一区六园”中，也未有真正发展良好的高端信息服务业。

信息服务业的发展不仅仅是一个行业、一个产业的问题，它关系到国民经济与社会发展的全局。信息服务业已成为当今世界信息产业中发展最快，技术最活跃，增值效益最大的一个产业。

近年来我国信息服务业快速发展、增长率远高于经济平均增长率。同时要看到，我国的信息服务业尚处于起步阶段，占信息产业市场的比例过小。随着我国信息化工作的推进，预计信息服务业在今后仍将保持高速发展的态势。

如果观察现有普陀区的高科技园区，乃至上海的高科技园区。不难发现，上海确实缺少互联网信息服务业。

所以，无论从市级层面还是到区级层面，互联网信息服务业必然是未来发展的趋势和方向，也是桃浦镇未来的发展趋势和方向。

注释：

本文中的信息服务业是指互联网信息服务业。在《国民经济行业分类》（GB/T4754-2002）中属于信息传输、计算机服务和软件业。是利用计算机和通信网络等现代科学技术对信息进行生产、收集、处理、加工、存储、传输、检索和利用，并以信息产品为社会提供服务的专门行业的综合体，指服务者以独特的策略和内容帮助信

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息用户解决问题的社会经济行为。从劳动者的劳动性质看，这样的行为包括生产行为、管理行为和服务行为。信息服务业是信息资源开发利用，实现商品化、市场化、社会化和专业化的关键。主要分为三大类：即 信息传输服务业；IT服务业（信息技术服务业）；信息资源产业（主要指信息内容产业）

中国的实际出发互联网信息服务业基本上由系统集成和网络服务两大主要业务组成。其中系统集成业发展相对较早，服务水平相对较高，网络服务业发展较晚。

网络服务业又可以分为应用网络服务和基础网络服务。基础网络服务是为网络应用服务业提供网络基础平台及数据通信保障的专业性服务提供商。应用网络服务是应用层面上的网络服务业，表现形式其中包括了网络游戏、网上交易（电子商务）网络广告、网络教育等，最具代表性的是网络游戏业和电子商务。基础网络服务一般为垄断性行业，因而应用网络技术业将大有市场，并将迅速发展。

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第三章 区域概述

一．

普陀区概述

1. 地理位置及人口

普陀区地处上海市西北部，与静安、长宁、闸北、嘉定、宝山等区接壤，区域面积55.47平方公里，下辖6个街道、3个镇。2009年，全区户籍总人口87.26万人，常住人口113.59万人，其中外来常住人口22.70万人。

普陀区地形图

2. 历史文化

普陀区历史文化底蕴深厚，现有文物点40余处，涵盖工业遗产、宗教建筑、文教建筑、民居宅邸、革命史迹等各种类型，正在考古挖掘中的元代水闸遗址被评为2006年中国十大考古发现之一。

普陀区段苏州河畔是上海乃至中国近现代民族工业的发祥地，拥有中央造币厂旧址、福新面粉厂旧址、江苏药水厂旧址、上海啤酒厂旧址、天利氮气厂旧址等近20处工业遗产。

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3. 交通状况

普陀区是上海最大的中心城区之一，内、中、外三道环线均从区内穿过，轨道交通3号线、4号线、7号线、11号线以及在建的轨道交通13号线，连接上海各中心区和邻近郊区、交通快捷方便。普陀位于沪宁发展轴线的起点，也是上海连接长三角及内地的重要陆上门户和交通枢纽，沪宁高速从这里通向江苏等内地省份，204、312两条国道从区内起始，可达长江流域和东北、西北地区。2009年1月，上海西站交通枢纽工程正式开工建设，建成后将使沪宁城际铁路及上海市轨道交通11、15号线等实现多条轨道交通线的立体“零换乘”，未来每年客流集散量将达一亿人次，成为长三角大都市“三小时”交通圈的重要保证。

4． 商贸物流业初步成形

基于普陀的区位优势，大力发展商贸物流产业。经过10多年的努力，目前已初步形成了“大市场、大流通、大配送”的格局，集聚了麦德龙（中国）总部、农工商超市总部等一批知名商业企业。

上海西北综合物流园区，是上海唯一的陆路口岸型物流园区，已经形成了城市配送物流和医药物流的产业特色，全市70%的超市、卖场物流在这里配送。

2009年10月，园区内的保税物流中心（B型）通过了国家四部委的联合验收，正式设立；代表国内陆路货运信息化最高水平的陆上货运交易中心投入运行。这两大功能性项目的建成极大地提升了普陀区商贸物流的城市功能。

5. 经济发展迅速

2009年，实现区属增加值200.61亿元，同比增长9.17%；实现区属工业销售产值193.71亿元，区属社会消费品零售额254.59亿元；全年市场交易成交总额1769.04亿元；实现财政总收入126.06亿元，同比增长3.63%，其中区级财政收入44.26亿元，同比增长8.21%。以商贸流通业、现代服务业为主体的第三产业增加值比重达到70.66%。

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普陀区新一轮发展，将紧扣时代发展脉搏，牢牢把握上海国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心、国际航运中心建设和举办世博会的机遇，更加注重强化商贸物流功能，更加注重现代服务业的发展，更加注重城市形象的提升，更加注重经济社会协调发展，更加注重改善和提高人民生活水平，全面推进和谐新普陀建设。

二．

桃浦镇概述

桃浦镇，位于上海市普陀区西北部，北临宝山区，西靠嘉定区，镇域面积18.83平方公里，下辖5个村委，3个工业园区和23个居委会，共有户籍人口75735人，总人口13万。

桃浦镇财政收入从2001年起，一直以两位数的增幅递增。 2009年实现财政总收入17亿元；实现区级财政收入5.6亿元；全年共引进项目655个，完成引资额13.5亿元，超额完成年度任务。其中，注册资金500～1000万元的企业31家，注册资金1000万元以上企业17家，项目质量进一步提升；现代服务业项目555个，占项目总数的84.7%，明显高于其他产业。

随着上世纪60年代，上海工业化进程的展开，桃浦逐渐以工业作为促进桃浦镇经济发展的支柱产业。40多年来，桃浦镇作为传统老工业基地为上海的工业发展和经济建设做出了积极的贡献。

随着整个上海的发展受到了城市承载力的制约，上海面临了低端制造业向先进制造业转变；从传统服务业向现代服务业转变。桃浦也遇到了同样的问题，所以上世纪末，桃浦镇开始致力于产业结构调整，为适应新一轮经济发展的形势和要求，桃浦镇及时调整产业发展思路，以“积极调整第二产业，优先发展第三产业”为主线，在加快发展中调整结构和转变方式，基本确立了以现代物流业、生产性服务业、商务服务业这三大产业

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为主导的发展战略，努力形成经济增长主要依靠第二产业推动转向依靠第二、第三产业共同推动的发展格局，促进经济又好又快发展。

经过几年不懈努力，目前桃浦镇新的产业结构规模初现，并致力于实现“三个三”的发展目标，即三大产业、三个一百万(三大产业的建筑面积分别达到100万平方米)、三个最(普陀区内经济总量最大、增长速度最快、可支配财力最多的经济重镇)，保持桃浦镇经济的持续健康发展。

地铁11号线的开通，为桃浦镇经济腾飞奠定了坚实的基础。11号线是一条贯穿上海西北部级东南部的线路，11号线2期建成后，将是上海最长的轨道交通线路，也是列车运行车速最快的线路之一。目前11号线西段从嘉定途径桃浦最后停靠至江苏路，未来2期工程将会连接华山路、徐家汇、上海体育场、济阳路、临港新城，穿越了上海的各大地标，同时也贯穿了上海的金融中心和航运中心。11号线给桃浦带来的并不仅仅是便捷的交通，随着地铁站周边的商业、住宅设施的成熟，随着桃浦内部环境的改善，随着桃浦人口素质的日益提高，桃浦镇的第三产业比重将会越来越高，叠加整个桃浦发展的后发效应，一个全新的桃浦将会逐渐展现在世人面前。

三．

项目所在区域概况

李园中环科技商务区以李子园商务区、华星地块及其周边地带为核心区域，辐射和联动地铁11号线上祁连山路站的未来岛区域、桃浦新村站附近的西北物流区域。

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李子园商务区总建筑面积近8万平方米，涵盖了纯写字楼、SOHO、商场等各种形态；项目紧靠地铁11号线李子园站，毗邻中环线双向四闸道，周边集聚了20多条公交线路。李子园商务区凭借一流的建筑品质，完善的、系统的商务服务，吸引了众多高品质的公司。

华星地块共55亩，总建筑面积8万平方米，未来将会建成2栋纯商务楼1栋酒店以及近2万平方米的商场。华星地块的上马对整个李子园商务区来讲是一个良性的补充，使整个真南路、交通路地块形成一个小型的CBD。

未来岛高新技术产业园地处桃浦镇祁连山路、绥德路，东至沪杭铁路，南至沪杭铁路，西至嘉定区区界，北至沪宁铁路，规划面积96.90公顷。

按照园区规划，“未来岛”正积极打造市级现代工业加工服务产业园、总部经济和科技产业集聚区、市科技创业中心西区分中心和上海现代物流信息产业园。园区已有法国施耐德、日本佐川急便、美国艾佩达、芬兰科尼起重机、台湾波力食品及上海医药物流配送中心等知名企业入驻。延华智能、先达条码、昂泰科技和盛源集团等企业已在园区建立总部。

西北综合物流园区是上海市\十五\期间重点扶持发展的三大物流园区之一（其他两个为浦东外高桥海港物流园区，浦东空港物流园区），也是浦西唯一的物流园区，更是上海市唯一的陆路口岸型的物流园区。

西北综合物流园区已建有三大核心项目：保税物流中心、陆上货运交易中心、物流信息产业大厦。在其配套项目中，包括真南路沿线商务区、总部大楼、采购、结算和展示中心等。未来，这里将以物流集散功能为主，集货运、配载、仓储、配送、信息服务、流通加工、展示交易等物流服务于一体。

2009年10月22日，上海西北物流园区17万平方米的保税物流中心（B型）正式通过由海关总署、财政部、国家税务总局、国家外汇管理局组成的国务院联合验收组的验收，标志着西北物流形成了一个规模庞大的、高集约化的现代化物流园区。

项目所在区域覆盖了桃浦经济发达的几个点。从李子园开始到祁连山路再到桃浦新村，最后是西北物流，这几个地点历来是桃浦税收最高的几个区域，并为桃浦的发展做出了一定的贡献。

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产业带上覆盖的区域更是桃浦经济的黄金线。首先，地铁11号线是沿真南路延伸，真南路是桃浦交通的生命线。从桃浦至市中心，80%的人会选择真南路。这80%的人的出行意味着商机及区域商业发展的可能性；其次，该区域从地域上讲有着无可比拟的优势，该区域被沪嘉高速、沪宁高速、中环线、外环线围绕，形成了成为上海西大门的同时对上海市中心形成了组团环抱形式。尤其是李子园区域，与陆家嘴、虹桥、徐家汇均在一个同心圆上。我们传统意义上的CBD中其他如外滩人民广场、淮海路都是在上世纪30年代形成的，其他均在八九十年代末真正开始发展的。本区域由于受到工业化进程的影响，城区发展较缓的现象会随着城市化进程、桃浦产业升级以及桃浦的后发优势而得到新的发展。

所以我们有理由相信，或许只需5-10年时间，项目所在地段随着普陀区桃浦镇的全面开和城市扩张的后发优势下必将成为一个规模较五角场更大的CBD。

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第四章 项目成立的基础和条件

李园中环科技商务区项目是以地铁11号线李子园站点上已建成的李子园商务区、将建设的华星地块及其周边地带为核心；对地铁11号线祁连山路站的未来岛区域；地铁11号线桃浦新村西北物流园区形成辐射和联动。

该区域为普陀区桃浦镇的核心区域，覆盖了桃浦镇经济最为发达的地区。具有良好的发展空间和潜力。

项目的发展有着良好的社会背景和硬件支撑；可以说是处在一个正确的时间和正确的地点以及良好的社会背景下。

在这样的背景下桃浦将建成一个以互联网信息服务业和现代物流业为主的新一代高技术商务区。而我们有理由相信项目只要有正确的规划以及强力的执行力，成功是客观必然性和现实可能性的体现。

一．

项目成立的基础

1. 桃浦的楼宇经济时代已经来临

楼宇经济是近年来中国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。

一项统计显示，一幢8万平方米的高级商务楼里众多公司所产生的效益与城乡结合部7.8平方公里内的经济效益相等。

办公楼宇聚集区的形成，公司、企业的汇集，资本、技术、人才、信息、商贸、服务、智力、思想、文化的集中，使经济活动要素因空间的聚集而促成资源利用效率的提高，规模经济效益的扩大，交易成本的降低。

楼宇经济的发展首先需要优质的楼宇；其次是便利的交通；再次是良好的商业配套等优势；以及良好的物业管理服务；最后便是政府主动服务，打造优质的软环境。

以此为基础引进龙头企业实现产业集聚，并在楼宇发展过程中不断进行功能的完善。最终达成区域经济良性发展的目标。

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桃浦镇是普陀区的经济重镇，也是普陀区的工业重镇。然而历史已经翻开新的篇章，随着社会的发展，随着桃浦产业结构调整的深化，桃浦经济的结构也在发生着新的变化。

原来的简易厂房逐渐在被现代化的产业园取代，原有的简易办公楼正在向高档写字楼转变，诸如如李子园大厦等写字楼正拔地而起，满足了楼宇经济的基本的场地条件。

随着地铁11号线的开通，便捷的交通满足了人们出行的需求，随着历史的变迁，随着城市的大范围的扩张，人们越来越注重交通距离而非实际距离。11号线的开通大大缩减了桃浦出行的时间，实现了桃浦与市中心的一体化。这样就满足了楼宇经济的交通要求。

位于交通路、真南路的李子园商务区中，8万平方米的建筑面积内配备了1万平方米的商业面积，占总建筑面积的12.5%。满足了楼宇中经济发展的商业需求。

商业空间本身就是楼宇经济的组成部分，同时也是办公空间的必要补充。两者是相辅相成、互为补充并共同发展。

写字楼需要周边具有商业设施为在楼里工作的员工进行服务，同时在集聚着巨大财富和人气的商务楼周边，商场、餐饮等服务业作为楼宇的配套也变得愈发兴旺起来。所以楼宇经济的带动下“商”、“务”联动，人气更旺、集聚效应更加明显。

随着现代商业的逐步发展，企业对于其办公场所的要求不仅仅停留在对于房屋的基本使用功能上，更体现在对商务软环境更高目标的追求上。

商务软环境最主要的内容就是服务，从简单的物业层面的服务到政府政策的支持及政府职能部门的对于企业的服务。

从物业管理服务层面而言，或许若干年前，企业对于办公空间的要求仅仅是停留在对房屋的基本使用上。但现在这一切已经改变，随着科技的发展，随着人们对于工作、生活要求的提高，企业对于办公环境的最求变得更加精细，更加追求智能化、舒适化、信息化、人性化。所有的管理要求被数据化，被精细化，被系统化。甚至于“5A”都已经不再是高标准的智能化的体现。这样对于原来的传统物业管理提出了更高的要求，物业管理必须更加专业，必须考虑在企业之前，这样才能满足现今社会的要求。

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从政府政策和政府服务层面而言，改善“软环境”对政府工作提出了更高的要求。“服务是桃浦第一资源”这句话是桃浦镇对于领导干部的基本要求，在这句话的引领下，桃浦镇各级领导充分注重服务水准，想企业所想，努力为企业百忧解难，不断调整政府职能，不断提升服务意识，不断出台扶持政策，努力发展桃浦经济。

而所有的一切，已经充分说明桃浦的“楼宇经济”时代已经来临，一条水渠已经建成正静静等待甘泉的到来。

2. 项目的成立符合政府一贯的要求和发展方向

上海作为沿海改革开放地区和特大型经济中心城市，现阶段下人口、资源、环境、基础设施和社会公共服务水平的约束更加突出，加强自主创新、转变增长方式、优化产业结构、深化体制改革的任务更加艰巨。

升级上海的产业结构是解决资源承载力问题的有效路径之一，所以必须以科技进步和自主创新为动力，全面提升产业竞争力。一方面，要运用新技术改造已有的支柱产业，巩固和扩大现有的竞争地位，另一方面，要加大自主创新力度，大力发展新兴产业。

普陀区围绕区域经济转型、产业结构调整，发挥科技产业在区域产业发展中的引领支撑作用；以完善科技公共服务体系为导向，构建区域自主创新网络；提高普陀区科技产业园建设水平和竞争实力，促进科技产业集聚；发挥政府引导和协调，提高区域科技企业创新能力，增强企业核心竞争力作为科技产业的发展方向。

项目的建成完全符合政府的指导方向。李园中环科技商务区能把服务、土地、劳动力等优势资源集聚在一起，形成规模效益，产生集聚效应和辐射效应，成为区域经济跨越式发展的有效途径，并成为体制和科技创新区及区域经济发展的带动区。

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二． 项目成立的条件

1. 项目地理位置优越

李园中环科技商务区所在的区域非常优越。该区域原是上海的西大门，是连接上海和江浙两省乃至中国西北方向的交通枢纽，地铁11号线已经开通以及中环线的建成缩短了本区域与市中心的交通距离，使该区域成为了进可入上海市区；出可至江浙两省，成为中国最富庶地区的连接点。而随着城市化进程，原有的工业区的传统布局正在一一被打破，一个新兴的集办公、商业、居住为一体的宜居宜商的新城区正在形成。

大部分科技类企业，对于办公室的地理位置并不需要在市中心的中央商务区，但必须是交通便利的。而本项目所在区域正好满足了这一需求。

2. 项目区域商务成本较低

项目所在的区域是一个新兴的，初步开发商务区，有着长足的发展潜力，但在发展初期，商务成本低廉。商务成本不仅仅是企业的办公成本，还包括员工的居住生活成本。目前企业和员工商务成本中最大的一块往往是在其不动产需求上。

项目所在区域内已建成的单层面积在1,000平方米的乙级标准写字楼毛坯价格基本在人民币2.0元/平方米/天；而内环线以内的非CBD地区，同类写字楼价格基本上在人民币3.5元/平方米/天。该区域价格基本上是内环内的60%。而写字楼的售价也远低于市中心。

同样，就企业员工来讲，项目所在区域的住宅无论是购买或者是租赁，其价格均远远低于市中心。由于员工的居住生活成本最终会体现在工资和津贴上，所以员工的居住生活成本对于企业而言同样是其商务成本。因此更低的员工居住生活成本就是更低的企业商务成本。本项目所在区域较为低廉的商务成本给企业的运营减少了许多压力。

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3. 项目区域人力资源充沛

上海目前的月平均工资是3,600元左右，如果按照正态分布理论，我们会发现3,600元/月的工资是占上海企业员工的绝大部分。这批人的年收入在4万元左右，根据目前不动产消费习惯来看，这类员工的住房购买预算应该是在80万--120万元之间（含贷款）。按照目前上海住宅房屋的价格分布情况，剔除其他个别因素，上海大部分的企业员工居住区域应该是在外环线附近。

作为科技企业的员工，平均工资基本上在5,000—1,0000元，也就是说，这类企业员工所能承受购买或租赁的住宅一般分布在中环线和外环线附近。而项目所在区域正是在中环及外环附近。因此而言项目所在区域的人力资源非常充沛。

4. 项目后续发展空间广阔

在上海市中心楼宇经济大发展时期，由于各种原因，桃浦楼宇经济未能快速发展。随着时间的推移，随着城市化进程，随着土地的升值，反而成就了目前桃浦的楼宇经济的某些后发优势。

项目所在区域是一条带状形态。这条产业带上将会出现近50万平方米的写字楼，100万平方米的现代化厂房，以及西北物流园区；除此之外产业带的周边还有着许多未开发的优质地块，良好的土地储备使项目所在区域有着广阔的发展空间。写字楼、现代化厂房、现代化仓库等不同形式的建筑物满足了企业的发展对于场地的需求。企业各种发展方向均有各种配套设施的支持，解决了企业发展的后顾之忧。

楼宇经济与相关产业联动效应显著，对产业结构调整意义重大；科技也是调整产业结构的重要推手，所以上海每个区县都在发展高技术产业和楼宇经济。但很多楼宇经济和高技术园区发展存在缺少统一科学的发展规划思路和有效的市场调控机制，以及配套服务不够完善等诸多问题。

李园中环科技商务区建立在具有良好的硬件配套以及可持续发展的空间的基础上。目前无论是政府导向、硬件配置、人才储备条件等均已成熟，随着园区的成立，企业的引进，相信商务区会给桃浦的发展带来新的动力。

总而言之，随着桃浦的快速发展，随着硬件及软件上全方位的支持，李园中环科技商务区已经完全具备了成立的条件和基础。

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第五章 项目成立的必要性

在新技术革命的推动下，发展高新技术产业已经成为当今世界经济发展的主旋律。一个国家的经济竞争力最终取决于产业技术水平。促进科研与产业结合，依靠面向市场持续不断地科研开发来提高企业的竞争力，是国家增强竞争实力的重要措施。

科技兴国是我国的国策。而虎踞龙盘的上海是中国发展高科技产业的桥头堡。发展高技术产业的最有效的方式就是形成产业集聚的高技术园区。

李园中环科技商务区有着良好的甚至于完美的发展条件和基础。成立中环科技商务区有是非常有必要的，李园中环科技商务区的成立的必要性具体体现在以下六个“有利于”。

一．

项目成立有利于优化桃浦产业结构

桃浦的产业结构优化是一个整体推进的较为漫长的过程。桃浦在升级过程中必须注意避免与其他地区的同质竞争。必以增强产业整体竞争力为目标，以科技进步为推动力，以楼宇经济为抓手，加大自主创新力度并推动经济稳步增长。所以桃浦首先要做的是整合自身拥有的资源，构筑良好的技术创新环境，争取更多的技术专才参与上海的产业结构升级与改造。

而李园中环科技商务区的建成，能够迅速吸引高技术企业以及技术资源，形成一个良好的高技术产业化的环境，并通过高技术项目的产业化提升产业结构。 二．

项目成立有利于促进现代服务业的发展

现代服务业是随着科学技术进步、工业化进程、社会生产分工的进一步深化，在近二、三十年来加速发展起来的第三产业。其运用科学技术、新型服务方式及新型经营形态对传统服务业进行改造。大力发展现代服务业是落实科学发展观和转变经济增长方式的必然选择，也是桃浦产业结构升级的必然要求和突破口。

李园中环科技商务区的成立将以商务区为核心，以科技为推手，重点发展信息服务业、现代化物流业、服务外包、咨询服务等领域以促进现代服务业的发展，并最终带动桃浦现代服务业的整体发展。

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三． 项目成立有利于为桃浦带来新的经济增长点

多年来，桃浦给人的感觉是上海的工厂、物流的集散地。不可否认，桃浦的产业也

基本上集中于工业和物流业；高技术产业一旦进入市场，其本身的先进性会迅速赢得市场并带动区域经济迅速发展；同时高技术产业与物流业结合会形成现代物流业。两者的相互促进会带来新的经济增长点。

李园中环科技商务区的建成将有助于形成这一良性发展模式，成为桃浦经济发展的新的增长点。

四．

项目成立有利于资源整合带动周边经济发展

目前，项目周边有着许多高标准的现代化厂房以及商务楼。这些物业由于没有形成产业联动，各自为战，这样不利于经济的发展。李园中环科技商务区一旦建立，将会形产业导向，并将项目产业带的各种资源整合起来，在同一产业链上，根据企业的不同阶段及需求提供其不同的适合其类型的物业。这样的资源整合能够使经济发展以产业带为核心不断向外辐射，最终带动周边经济的共同发展。 五．

项目成立有利于促进就业及提高人口素质

桃浦镇多年来给人的影响是人口素质普遍不高。这样的结果主要是由于低端产业对于人口素质要求不高而形成的。

随着时间的推移，随着城市化进程的展开，随着李园中环科技商务区的建成，随着产业结构的升级，传统制造业的低端制造部分将随着桃浦产业结构的调整逐渐迁离桃浦，众多高技术企业的集聚，必然会带来大量的就业机会。这些就业机会将会吸引众多经过高等教育的人才的集聚，这些的人才的引进也将会促使桃浦人口平均素质的提高。 六．

项目成立有利于桃浦走可持续发展道路

20世纪80年代乡镇工业的崛起，成为中国改革与发展的一大奇迹。以后大量地引进外资，主要也是发展一些加工产业。90年代后期以来，中国更成为发达国家与地区加工产业转移的主要对象，从而急剧扩张成为世界性的“加工车间”。这样做经济虽然发展了，但却付出了惨重的代价。曾几何时，桃浦始终飘散着各种异味，付出了高昂的代价。

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近年，政府提出要走可持续发展的道路。李园科技商务区大力发展高技术产业，这一产业是一种高智力、高聚集、高成长、高辐射、高就业、低污染、低能耗的产业，完全符合桃浦走可持续的发展的道路的要求。

发展李园科技商务区无论从宏观还是微观上均会给桃浦经济的发展带来良性的发展。并且会给桃浦带来各个层面的改观，写着都充分说明了发展李园科技商务区的必要性。

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第六章 项目的总体规划

李园中环科技商务区项目是以地铁11号线李子园站口的位于真南路、交通路的已建成李子园商务区、将建设的华星地块及其周边地带为核心区域，辐射和联动地铁11号线上祁连山路站的未来岛区域、桃浦新村站附近的西北物流区域。

商务区以信息服务业、现代物流为主，建成一个新一代高技术型商务区。

一．

项目SWOT分析

1. Strengths（优势）

A. 区、镇两级政府领导非常重视高技术产业的发展，项目的成立获得普陀区、桃

浦镇、李子园村各级政府在各方面的支持。 B. 已投入使用的物业状况良好，商务区建设起点较高。

C. 桃浦物流业相对发达，已经形成初步集聚，先进的物流业为信息服务业提供了

良好的产业基础。

D. 项目交通便捷，出行途径多样。 E. 各级政府人员服务意识深入人心。 F.

桃浦镇可供利用的各类不动产资源较为丰富，为企业的发展提供了良好的场地条件。

2. Weaknesses（劣势）

A. 周边商业设施陈旧，商业气氛不足。

B. 真南路沿线发展改造成本较大，具有较大不确定因素。 C. 项目区域内整体规划有待改进。

3. Opportunities(机会)

A. 当前国家认真落实《国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）》，进

一步推动国家高新技术产业开发区实施以营造创业环境、提高自主创新能力为核心的“二次创业”发展战略。而上海市普陀区同样出台了众多政策大力发展高技术产业。

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B. 项目地处桃浦交通要道，随着真南路沿线的区域性商业地位的逐步确立，未来

发展潜力巨大。

C. 上海人杰地灵，吸引了众多人才聚集，桃浦的后发优势吸引众多“新上海人”

聚集，保证了企业的人力资源。

D. 项目租售价格及产业定位契合各类高技术企业的需求。

4. Threats（威胁）

A. 上海已经成立较多的各级别的高技术产业区，本项目起步较晚必须找到适合自

己发展的道路。

B. 地铁延伸段南翔站成立的南翔新城对本项目带来较大的冲击。

通过以上分析，我们不难得到这一结论：李园中环科技商务区必须做到“科技与楼宇相结合、互联网信息服务业与现代物流业相结合、引进与孵化相结合”的三结合为原则；以服务为第一资源，重点发展科技楼宇经济，重点发展信息服务业和现代物流业；采用“点—线—面”联动模式，逐步改变周边环境；与周边高技术园区错位发展保持良性竞争；切实做好互联网信息产业与现代物流业相结合工作；切实做好高技术项目的引进和孵化工作，力求在5-10年时间内建立一个信息产业、现代物流业集聚的高端高技术商务区。 二．

全力打造一条高科技产业带（一条产业带）

项目核心区域的李子园商务区占地面积25,000平方米，总建筑面积约78,000平方米，其中有68,000平方米的写字楼和10,000平方米的商业配套设施，共有5栋高标准写字楼和5栋商铺。项目紧靠地铁11号线李子园站，目前招商已经开始，已经吸引了一些现代物流企业和高技术企业，并且渐渐产生了高技术行业的集聚。

将建的华星地块占地面积55亩，未来将建成80,000平方米的商办楼。其中包括了一栋五星级酒店和2栋高档写字楼以及近20,000平方米的商场。未来的华星地块项目将成为集shopping mall、五星级酒店、高端写字楼为一体的商业中心。

李子园商务区和华星地块的2合1形成了一个小型的中央商务区（CBD）并成为李园中环科技商务区的核心区域，并且带动其他区域共同发展。

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上海西北物流保税中心位于上海普陀区桃浦镇，毗邻沪宁、沪嘉高速公路和204、312国道以及铁路上海西站，地处上海的西大门，是连接市中心城区和外省市的陆上交通枢纽，是华东、华中、华南各地区向上海扩散、上海对外辐射的交结点和必经之处。项目一期占地0.18平方公里，建筑面积16.8万平方米，由3幢办公楼、14个仓库、1个堆场1个查验场地和1个卡口组成。项目快速联接城市机场、口岸和出口加工区等重要物流节点，是外高桥、洋山港和空港向内陆辐射的保税物流节点，是构筑公铁联运，公海联运以及空陆联运等多式联运的天然节点。

西北物流园区中的陆上货运交易中心已经成立，主要以建设物流货运公共信息平台为中心，打造现代物流B2B电子商务平台，并依托电子商务平台，组织物流在线交易和场内交易中心。 李园中环科技商务区完全可以将其纳入体系，共同打造电子商务及物流平台。

未来岛区域是指以地铁11号线祁连山路为中心方圆1公里范围所覆盖到区域，其中未来岛高新技术产业园为该区域的核心。未来岛西片为产业加工区，兼有部分物流和配套管理设施，东片为高新技术孵化和产业基地，兼有园区主要配套公共服务设施，北片为园区物流配送、加工和管理区。未来岛目前已经引进了如施奈德等国内外优质企业。

李园中环科技商务区就是将3个点串联起来。3点串联不仅仅是交通的串联，是业态的串联，更是产业链的串联。充分利用现有资源，充分挖掘内部潜力，相信这条产业带将会成为桃浦的经济走廊。

三．

重点发展互联网信息服务业和现代物流业（二种业态）

现代物流业的发展必将带来商品流、资金流、信息流的集聚，以及交通运输业、商贸业、金融业、旅游和信息产业的发展。而依托现代物流中先进的网络技术与信息资源建设与利用，对优化产业结构、经济结构、劳动力结构都会发生重要的作用。

现代物流技术的发展一定是建筑在先进的信息技术之上的，支持现代物流产业发展的一个重要基础与支撑配套的产业必然包括软件产业与信息服务业。现代物流业正在形成一个三层结构的模式：第一层是网络通信，第二层是物流基础资源平台，第三层是专业性的、区域性的物流服务应用系统。三层结构的模型的核心是通过信息和信息技术来整合物流资源，构成面向社会的资源网络体系。

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现代物流业应该具备的基本功能:运输、仓储、包装、流通加工、配送与信息服务。仓储和运输是物流的核心业务之一，也是物流系统的一个重要功能。随着经济的发展，物流由初期的少品种、大批量物流阶段进入到多品种、小批量或多批次、小批次物流时代，仓储功能从重视保管效率，逐渐变为重视如何才能顺利地进行发货和配送作业。

配送是现代物流的一个最重要的特征。所有这些功能必须在先进的计算机与网络技术的支持下进行的。现代物流是需要依靠信息技术来保证物流体系正常运作的。物流系统的信息服务功能，包括进行与上述各项功能有关的计划、预测、动态（运量、收、发、存数）的信息及基于费用数据、生产数据、市场数据的收集、汇总、统计、分析活动。

同样，信息服务业又能反作用于现代物流业。电子商务的普及使得B to B和B to C模式逐步在取代传统的商业模式，电子商务产业的快速发展对现代物流业提出了更高的要求，并且促进了现代物流业的发展。

目前西北物流园区和未来岛已经成形并初具的规模，通过李园中环科技商务区与西北物流园区和未来岛进行信息服务业和现代物流业的联动，以李园中环科技商务区为核心发展信息服务业，以西北物流和未来岛为核心发展现代物流业，两者独立运营，相互促进，形成一条完善的产业链，共同发展，最终提升桃浦整体经济发展。

四．

充分发挥三个地铁站点资源优势（三个站点）

地铁11号线的开通对桃浦来说是一个机遇。从某种意义上讲，这条地铁线也是桃浦的生命线。交通不利又何谈经济增长。11号线的开通是一个契机，但这个契机不仅仅是桃浦的。

众所周知，11号线延伸下去就是南翔，而南翔很早就开始意识到并利用这一机会，筹划了南翔新城。南翔新城目前已近完成了动迁工作，部分楼宇已经开始进入最后建设阶段，未来一个崭新的，商业、住宅规划完善的新城正在形成，同时南翔蓝天经济城经过多年的发展已初具规模，未来对本项目影响最大的外部威胁很有可能就是南翔新城。

面对外部威胁能做的是努力提高自身品质，必须合理规划产业带上的三个站点。通过旧城改造，通过合理规划，通过高品质的硬件设施和高水准的服务与管理与其他园区进行良性竞争才是最合理的做法。

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