孵化园、工业园修建性详细规划说明书

恩施市龙凤新区企业孵化园修建性详细规划说明书

恩施市龙凤新区企业孵化园修建性详细规划

说明书

一、 项目概况

依照2013年恩施市第十九次常务会对龙凤新区企业孵化园建设的有关要求，结合国家支持小微企业发展的宏观政策，解决好龙凤新区小微企业创新发展的平台，同时为加快龙凤新区企业孵化园的建设，解决好龙凤新区征地拆迁后村集体经济发展、农民就业、以及社会的长期稳定发展等问题特编制此规划。

二、现状分析

该项目位于恩施市龙凤镇三河村，北接北侧规划道路，西邻宜万铁路，东临外环线，南至南侧规划道路，规划用地面积为252100.3平方米，交通便利，区位优势明显。

地块内现状主要为山体和部分农田，西北角临近三合水库，地块内有零散的几栋建筑。地块地势高差较大，场地通过土地平整后方可作为建设用地。

三、规划依据

1、《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》 2、《恩施市龙凤新区控制性详细规划》 3、《龙凤新区民族新镇片区规划设计》 4、《民用建筑设计通则》

5、《恩施州城市规划管理技术规定》

6、国家及地区现行有关规划、建筑设计规范、法规

四、规划原则

１、现实性原则

根据规划区开发建设的实际情况，立足建设和规划管理的现实要求，要适应批租、出让和招商引资的具体特点。

２、超前性原则

高标准、高要求，加强规划科学性、前瞻性，引导开发建设健康、协调、持续发展。 ３、综合效益原则

突出“城市经营”(city management)的理念，开发建设导入市场机制。调整土地利用结构，增加土地利用集约性；同时，决不能因为短期、局部的经济利益而影响整个地区的建设水平，在追求经济效益的同时，也应兼顾社会效益和环境效益，处理好局部与整体、近期与远期的关系。土地利用应统筹安排各项用地，保证公共服务设施、市政设施和绿化用地，并控制用地合理利用与适度开发。

４、控制与引导相结合原则

规划强调控制与引导相结合，对配套的市政设施、道路、公共绿地等实行严格的控制规定，而对其

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它类土地的使用可根据土地兼容要求，保留适当的灵活性。规划成果体现土地有偿使用和管理运作要求，达到系统、规范、简明的目的，增强可操作性。

五、规划目标

1.处理好园区与周边区域的关系，实现可持续发展。 2.坚持高起点、高品位，建设环境良好的现代化工业园。 3.灵活的规划框架，以利未来弹性发展。

4.综合解决好本区的竖向，做到既科学合理，又节约投资。 5.工业生态系统整体性与成员个体性统一。

现代化工业园既追求工业园整体乃至整个区域的经济和环境效益，也追求成员自身的经济效益和环境绩效，因此，这就需要保证系统的整体性和成员个体性统一；从操作、运行和管理上，要使得物质流动以及信息交流在整个园区内形成快捷、顺畅的网络，而成员个体间以市场原则进行联系以体现个性．

结论：本着经济、实用、美观、合理相结合的设计原则，规划设计达到节约资源、削减污染、提高经济运行质量和效益的目的，实现整个区域的可持续发展，促进园区生态系统良性循环．建设现代化工业园区。

六、性质与规模

规划区性质为：二类工业集聚的企业孵化园。

规划区用地规模25.21公顷。工业建筑面积246041.6平方米，按每20平方米面积可提供1个职位估算，可以提供约12300个就业岗位，园区办公及附属设施面积34787.5平方米，可以提供集中的企业办公和样品展示空间。

七、规划结构与用地布局

通过对现状详实的调查与综合分析，针对企业孵化园区的特点，规划在上一层次规划的基础上，通过功能细化和重组，实现基地内部以及与周边其他功能区之间的有机联系与过渡。通过“一心、五片”的规划布局结构将各功能合理地组织在一起，共同营造园区创新网络空间。

“一心”：指园区主入口的综合办公服务中心，是整个园区的交通、景观、视觉中心。 “五区”：通过园区道路将整个地块划分为五个工业分区。

“便捷安全的交通体系”：设计贯穿工业区的路网结构，满足工业区高效的交通要求和利于区内消防。机动车车位按工业生产和管理需求设臵，在综合办公服务中心设臵大型停车场，在厂房间设臵大型货车的露天绿化停车场，既经济方便，又有利于工业区的景观绿化。

建筑后退道路红线要求如下：

建筑后退道路红线距离按照《恩施州城市规划管理技术规定》的有关要求退让。 建筑间距同时满足日照分析、消防规范和其他相关强制性规范要求。

八、山体开挖与保护

经过现场踏勘和数据分析，综合考虑项目内部及周边山体的高程、坡度、开挖程度、水体及丹霞地貌景观、山体完整性、以及项目布局等各方面因素，把项目内高于场平的山体划分为保留山体、零碎山体、无特殊景观的

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山体三个类别。对零碎山体、无特殊景观的山体进行适度开挖，以确保必要的建设用地，对景观、完整性较好的山体进行保护，美化城区自然景观。

九、道路与竖向设计

（一）道路交通

结合场地地形条件及停车规模要求，以及工业园区道路规划的要求，合理组织交通和竖向设计。 1.出入口和转弯半径

基地内交通依托原有区域道路及规划道路，根据上一级别总体规划要求，园区对外设臵了一个主出入口和五个次出入口，分别位于四周城市道路上，并保证两个车行出入口之间间距大于150米。根据道路级别和工业生产和管理需要本次规划设臵的园区道路宽度分别为15米、12米、9米和7米。在保障规划区对外交通边界条件的同时，考虑到外环线是交通性干道，整个园区仅有一个出入口设在外环线上，以减少规划区道路开口对外环线交通的负面影响。

考虑园区大型货车通行的要求，主要道路交叉口转弯半径均大于等于15米，次要路口转弯半径控制在9米以上，保障不出现盲点交通。

2．车行系统

机动车道红线宽度主要有15米、12米、9米和7米四种主要道路段面形式。道路坡度设计：最大纵坡5.46%，最小纵坡0.30%。 3.消防通道

整合园区道路交通系统，满足消防要求。 （二）竖向规划

本次规划对规划区主、次干道进行竖向设计，确定其交叉点高程作为下一阶段的详细规划及道路设计的参考。规划综合以下因素进行道路竖向设计：

规划道路与现状道路的高程合理衔接；

在保证道路工程技术要求的前提下尽量尊重场地地形条件，有效减小土石方工程量，并努力保持原来的场地景观特征；

部分低洼片区的场地较难顺利排水，规划采用场地的整理设计，达到就近收集、排放雨水的作用。 1.道路竖向设计

由于场地起伏较大，规划道路高程基本顺应地形落差，道路坡度不大于5.5%，绝大多数路段坡度小于2%，以方便非机动车行驶；规划部分场地、道路适当加高，使道路坡度至少大于3.0 ‰ ，以达到污水管的排水最小坡度。

2.场地竖向设计

场地的竖向设计应本着降低土方量的原则，尽可能地接近场地现状高程。规划形成不同高程的缓坡台地，使场地不至形成洼地，便于排水。

十、城市设计引导

（一）整体环境控制

规划区以绿地系统，开敞空间和主要道路为重点要素。

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（二）建筑设计准则 1.建筑设计引导

建筑的尺度：建筑的尺度应与其高度相适合，形成合适的体量和比例。在接近人的步行层面上，更要求建筑具有与人体相适宜的尺度，并通过建筑的材质、色彩、表面肌理和设计的细部处理来获得。综合服务办公楼是本区的亮点，在这一类建筑尤其是空间处理上，要细致把握建筑的尺度，在开间、层高、入口台阶高度及建筑材质等方面符合人们游憩、娱乐、休闲的感受。

建筑形式：工业建筑和办公建筑首先要满足功能要求，外形要简洁大方。各组团的建筑外部形体应在有序的原则上相互衔接、协调，并以具有一定特征的形体来塑造整体的、富有个性的公共活动空间，同时，也兼顾土地容积率和城市空间特征。

材料：建筑所使用的材料应以地方材料为主，不提倡采用大面积的玻璃幕墙和反光金属材料。 色彩：建筑的整体色调应统一协调，规划以白色和灰色为主，与道路及场地绿化有序衔接。 （二）城市开放空间和绿化空间引导

利用预留的综合服务办公楼楼前广场、绿化用地，创造开放空间，提高城市的环境品质。 绿化以道路绿化为主，保持绿化的连续性。

规划区域内的建筑群的空间布臵应注重与周边的公共空间取得联系，并能将建筑所围合的院落空间与城市公共空间相互渗透，能够形成良好的空间层次关系。

十一、经济技术指标

经济技术指标：

规划用地面积:252100.3平方米(约合378.2亩)

(其中包含城市代征道路面积:34792.8平方米 ,代征绿地面积:3160.0平方米）

净用地面积：214147.5平方米 建筑占地面积：87657.8平方米

建筑总面积：280829.1平方米( 其中:标准厂房面积：246041.6平方米、办公综合楼面积:33482.5平方米、附属设施

用房：1305.0平方米)

建筑密度：40.94％ 容积率：1.32 绿地率：10.1％

停车位：大车停车位113个、小车停车位348个(其中地下停车位219个)

十二、市政工程规划

（一）给水系统规划 1. 用水标准：

生活用水量：200L／人.日 生产用水量：15L／㎡.日 公建用水：10L／㎡.日

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市政用水：取上述三项用水量的3% 不可预见：以上总和的20%计算

名称 生活用水Q2 生产用水Q2 公建用水Q2 市政用水Q2 以上总用水 不可预见 总用水 标准 200L／人.日 15L／㎡.日 10L／㎡.日 （Q1+Q2+Q3）3% Q1+Q2+Q3+Q4 (Q1+Q2+Q3+Q4)20% 用水量 2460 M3 3690 M3 348 M3 195 M3 6693 M3 1339 M3 8032 M3 2. 水源选择：由恩施自来水厂供水系统统一供水。

3 .根据道路规划的情况，考虑供水的安全性，给水管尽量采用环状布设，由规划金龙大道给水管统一供水。规划管道采用承插式球黑铸铁管橡胶圈接口，南北向道路原则上布臵在道路西侧，东西向道原则上布臵在道路北侧，规划管径在DN400-DN150之间。消防栓采用地面式单侧布臵，并尽量设在路口，服务半径150米，间距120米。

（二） 排水系统规划

根据总体规划的要求，排水系统采用雨污分流制。近期生活污水应先经化粪池处理后方可排放，工业污废水应在厂内自行处理达到排放标准后方可排入排水管道系统，送至区域污水处理设施。

1.污水工程规划：

污水量测算：污水量按给水量的85%计算，计为6827.2立方米／日。

按照恩施市总体规划，本规划区采用雨污水分流排水体制，区内不单独设污水处理设施，规划区内部污水管道根据地形地势尽量沿道路顺坡布设，本区域污水排入华科路由东往西的市政污水管道。污水管道详见污水工程规划图。

污水管采用承插式双壁波纹UPVC污水管，橡胶圈接口。要根据污水水力计算，污水管管径De300-De500。 管道敷设在车行道下，埋深应满足规范的要求 2.雨水工程规划： 雨水量计算：

雨水量根据恩施市暴雨强度公式进行计算： （1）雨水量计算公式： 雨水量：Q=ΨqF 分流制：Q=ΨqF

Q=1108（1+0.73lgp）/t0.626

t=t1+mt2 t1=8分钟， m=2， ψ=0.55， t=t1+mt2 p=1

Qf——上游旱流量 Q雨本段雨水量 Q污本段污水量

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