剩余法&成本逼近法&收益还原法

3、剩余法

用剩余法进行地价评估时，通过对相邻地区商品房销售市场行情相关性分析，预测委估地块预期商品房售价、建筑成本、专业费用以及利息利润等，再运用公式计算地价。

其计算公式为： V=A-B-C

V—待估土地价格 A—开发完成后房地产总价值 B—整个开发项目的开发成本 C—开发商合理利润 详细计算过程如下：

1、确定估价对象最佳开发方式

估价对象按照武汉市商业用地平均容积率设定，确定待估宗地容积率为2.5。

2、确定开发周期和投资进度安排 ①开发周期确定

房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发（拆迁、场地平整、临时水电等）、勘察、设计、项目招标等；中期主要包括建筑安装工程建设（含设备的安装）；后期主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等）。

根据武汉区同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及开发项目的实际情况确定开发周期为2年。

②投资进度安排

房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等的费用较少；中期主要包括建筑安装工程建设（含地基、基础的处理、设备及安装等）资金投入比较集中；后期住宅小区主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路等），资金投入较少，但时间比较长。

根据武汉市东湖开发区同类房地产开发资金投入的一般情况及该项目的具体情况，确定在第1年投资为40%，第2年投资60%。

3、估价对象开发完成后房地产价格的确定

估价人员通过资料的搜集、分析和筛选，选取估价对象周边类似的三宗房地产交易实例做为可比实例。根据交易案例的价格进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素修正，确定房地产价格，具体见下表。

比准价格确定表

交易案例 武汉大学科技园二层商铺一 武汉大学科技园二层商铺二 武汉大学科技园二层商铺三 平均值 —— —— —— —— —— 4069 4160 100/100 100/100 100/100 100/103 4039 4100 100/100 100/100 100/100 100/100 4100 4150 100/100 100/100 100/100 100/102 4069 均价(元/平方米) 区位因素 个别因素 建造标准 物业管理 环境因素 比准价格 (元/平方米) 根据以上的比较修正，估价对象的估价基准日的房地产比准价格为4069元/平方米。因为选用的案例价格均是现房或准现房的价格，

而估价对象建设完成后的价格为未来的价格,根据东湖开发区现房与期房价格的差异的一般水平及东湖开发区同类房地产的价格变动趋势综合分析，对此价格不作调整，所以估价对象未来测算各期的房地产价格为4069元/平方米。

根据东湖开发区同类房地产的市场状况、一般销售进度及该房地产的具体建设情况，确定估价对象开发建设第一年销售40%，第二年销售50%，第三年销售10%。根据销售周期，折现率取1—3年期贷款利率7.56%，则：

房地产销售价格=4069×[（1+7.56%）-0.5×40%+（1+7.56%）-1.5×50%+（1+7.56%）-2.5×10%]

=3732.30（元/平方米） 4、确定开发成本

开发成本包括项目开发建设期间所发生的一切费用总和。根据本项目的实际情况，开发成本主要包括城市基础设施配套费、建筑费用（建筑工程费用（含地基处理、主体工程、一般水电安装等）、室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等））、专业费用、管理费用、投资利息、投资利润、和销售税费。

①建筑费用 A、建筑工程费用

根据该项目的具体规划建设及武汉市同类房屋建筑物的工程造价的一般水平，规划为钢混二等结构其工程造价为990元/平方米。

B、室外附属工程的建设费用

室外附属工程的建设费用主要包括室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等，但江夏区商品房的出售价格中一般不含管道煤气配套费、电子对讲门、电表费等有关费用。根据该项目的规模、同类房地产的配套建设一般水平及项目拟将建设的实际情况，确定室外附属工程的建设费用230元/平方米。

C、基础设施配套费

根据相关规定，武汉市城市基础设施配套费按80元/平方米计算。

建筑费用=（990+230+80）×[（1+7.56%）-0.5×40%+（1+7.56%）-1.5×60%]

=1200.62（元/平方米） ②专业费用

专业费用指项目的可行性研究、规划、勘察、设计、监理、造价咨询（标底编制、决算审核等）等相关工程师的费用，一般为建筑成本的5%-10%。根据《国家计委关于建设项目前期工程咨询收费暂行规定》（计委价格[1999]1283号）、《省物价局关于城市规划咨询有关问题的通知》（鄂价房服函[2002]46号）、国家计委、建设部“关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知”（计价格[2002]10号）、国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》（（1992）价费字479号）、湖北省物价局、建设厅《关于调整建设工程造价咨询服务收费标准的通知》（鄂价房地字[2000]51号）等有关收费标准，并结合东湖开发区房地产市场、建筑市场的一般水

平及该项目的实际情况，确定专业费用为建筑成本的6%。

专业费用=1200.62×6% =72.04（元/平方米） ③管理费用

管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供各种服务而发生的费用。主要包括管理人员工资及附加费、办公费用、差旅费、固定资产使用费、业务招待费等。参照《国家计委、建设部关于印发《经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格[2002]2503号），并结合该项目的规模和开发周期确定为建筑费用的5%。

管理费用=1200.62×5% =60.03（元/平方米） ④投资利息

投资利息指房地产开发商在房地产开发过程中，为筹措短缺资金，而向金融机构贷款所支付的利息。但此利息在开发过程中所占比例视不同情况而各异，以此利息作为投资利息，不能体现自有资金的投资的时间价值。所以，投资利息为全部成本的利息（含土地取得价格）。本次评估按折现进行测算，所以不计算利息。

⑤投资利润

投资利润指房地产开发商投资房地产开发项目应取得资金报酬及承担风险的补偿。根据武汉市东湖开发区同类房地产项目的投资利润平均水平，确定为投资成本的10%。

以下计算V0为楼面地价：

投资利润=（V0+1200.62+72.04+60.03）×10% =0.10V0+133.27（元/平方米） ⑥销售税费

销售税费指房地产进入市场流通领域中发生的费用销售费用和应交纳的销售税金及附加等。销售费用主要包括市场推广费、销售代理费和销售手续费。销售税金及附加主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育发展费、平抑副食品价格基金等。武汉市城区税金及附加包括：营业税为营业额的5%，教育费附加为营业税的3%，堤防费为营业税的2%，平抑副食品价格基金为营业额的0.1%，城市维护建设税为营业额的7%，地方教育发展费为营业额的0.1%，综合税费率为营业额的5.8%。根据武汉市房地产销售税费一般取7%。

销售税费=4069×7%

=284.83元/平方米) 5、地价确定 楼面地价

V0=4069-(1200.62+72.04+60.03+0.10V0+133.27+284.83) 即：

V0=2107.43(元/平方米)

单位地价 =2107.43×2.5=5268.58(元/平方米)

4、成本逼近法

成本逼近法就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，

再加上一定的利润、利息和税费来推算土地价格的估价方法。其基本思路是把对土地的所有投资，作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利息和利润，组成土地价格的基础部分，从而求得土地价格。

其计算公式为：

待估宗地土地使用权价格＝（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数

由于待估宗地位于武汉市规划区内，调查待估宗地所在区域周边的土地利用状况，此次采用成本逼近法评估待估宗地地价时，该地块征用前用途为农用耕地，按照新土地管理法规定，结合湖北省及武汉市颁布的各项文件为依据。根据成本逼近法测算地价的步骤，其各项费用如下：

（1）土地取得费及相关税费 1) 土地取得费

土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。调查待估宗地周边的土地利用情况，农用土地大部分为耕地，目前获得类似估价对象土地，需支付的费用主要有：

A、土地补偿费

根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）中第四十七条规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安臵补助费

以及地上附着物和青苗补偿费。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍，结合实际情况，确定该地块前三年平均亩产值为7000元/亩，在评估中按平均年产值的10倍补偿。

土地补偿费＝7000×10＝70000（元/亩） B、安臵补助费

根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）中“第四十七条规定”，安臵补助费按需要安臵的农业人口数计算，需要安臵的农业人口数为被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安臵的农业人口数的安臵补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍，但每公顷被征用耕地的安臵补助费最高不得超过被征用前3年平均年产值1.5倍；如按照上述规定支付土地补偿费和安臵补助费尚不能使需要安臵的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安臵补助费，但土地补偿费和安臵补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍；根据武汉市近期颁布的《武汉市征用集体所有土地补偿安臵办法》， 结合该地区征地实际情况，耕地前三年平均亩产值为7000元/亩，补偿倍数为6倍，调查该地区需要安臵的农业人数为每亩1人。

安臵补助费＝7000×6×1＝42000（元/亩） C、青苗及地上附着物和其它有关设施补偿费

根据武汉市近期颁布的《武汉市征用集体所有土地补偿安臵办

法》，被征用土地上的青苗，能计算产值的，按其产值进行补偿。能收获的不予补偿；不能收获的，按一季产值进行补偿。不能计算产值的，给予合理补偿。根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）中第四十七条规定，地上附着物和青苗补偿费一般为该耕地被征用前3年平均产值的1倍， 结合武汉市统计调查资料以及武汉市土地管理局提供的该地区征地实际情况，该耕地前三年平均亩产值为7000元/亩，每年两季，按一季产值进行补偿，在评估中按一季平均年产值的1倍补偿。

青苗及地上附着物和其它有关设施补偿费 ＝7000×0.5×1＝3500（元/亩） 小计:土地取得费=A+B+C =(70000+42000+3500)÷666.67 =173.25元/平方米 2)相关税费 A、征地管理费

根据湖北省物价局、湖北省财政厅《关于征收土地管理费的通知》（鄂价房地字[1995]44号）的有关规定，征地管理费的计费基数为征地费用，包括土地补偿费、安臵补助费、青苗补偿费、地上、地下附着物和拆迁补助费。本次评估此项费用取4%进行计算，则估价对象征地管理费为：

征地管理费＝(A+B+C)×4% ＝173.25×4% ＝6.93(元/平方米) B、耕地占用税

根据武汉市人民政府关于发布《武汉市耕地占用税实施办法》的通知武政（1987）98号第五条规定，武汉市内耕地占用税按10元/平方米计收。

C、新菜地开发建设基金

根据武汉市人民政府1994年4月14日颁布的《市人民政府关于进一步加强菜蓝子工程建设的决定》（武政[1994]30号文）的规定,在武汉市规划区内划分为控制征用占用区、严格控制征用占用区、长期保留区。分别按每亩3万元、5万元、6万元的标准征收。

估价对象地处武汉市经济技术开发区，属控制征用占用区，所以该项费用为3万元/亩（即45元/平方米）。

D、水利建设基金

根据湖北省人民政府第182号《湖北省水利基金征收使用管理办法》的规定，其标准为非耕地1500元/亩，耕地2000元/亩。则待估宗地的水利建设基金为2000÷666.67＝3.00元/平方米。

E、耕地开垦费

根据湖北省人民政府关于印发《湖北省耕地开发专项资金征收和使用管理办法》的通知（鄂政发[1999]52号），使用基本农田保护区

内耕地的、耕地开垦费为土地补偿总额的2倍，使用其他耕地的，耕地开垦费为土地补偿总额的1倍。武汉市标准（武价函[2000]74号）为城区基本农田保护区内耕地3万元/亩，其他耕地1.5万元/亩，郊区基本农田保护区内耕地1.6万元/亩，其他耕地0.8万元/亩，则待估宗地的耕地开垦费为：

15000÷666.67=22.50元/平方米

小计，相关税费=6.93+10.00+45.00+3.00+22.50=87.43元/平方米。 土地取得费及相关税费合计:173.25+87.43=260.68元/平方米 （2）土地开发费

土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯和通气，设定开发程度为宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯和通气，宗地红线内场地平整。根据武汉市土地管理局及委托方提供的资料和评估人员实地勘查，确定该宗地具备”五通”的土地开发费用为170元/平方米，详细见下表：

开发项目 2通路 通上水 通下水 通电 通讯 通气 场地平整 合计 15 15 50 10 15 15 170 费用（元/m） 50

（3）投资利息

根据待估宗地的规模及开发项目的特点，调查确定土地开发周期为1年，投资利息率按2008年9月16日调整利率后中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利息率7.20%计，土地取得费在开发初期一

次性投入，而土地开发费则在开发过程中分期投入。

投资利息＝(260.68×1+170×1/2×1)×7.20% ＝24.89（元/平方米） （4）投资利润

投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致，考虑武汉市土地开发的实际情况，以10%作为本次土地评估的投资利润率。则：

投资利润＝（土地取得费及税费+土地开发费）×利润率 ＝(260.68+170)×10% ＝43.07（元/平方米）

（5）土地成本费用＝（1）+（2）+（3）+（4） ＝260.68+170+24.89+43.07 ＝498.64（元/平方米） （6）土地增值收益

根据武汉市的实际情况，土地增值收益按土地成本费用15%计算，则：

土地增值收益＝498.64×15% ＝74.80（元/平方米）

（7）待估宗地43年期土地价格确定 依据成本逼近法测算地价公式：

土地价格＝（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数

年期修正系数

?1?1(1?r)n其中：r-土地还原利率。根据该区域的有关资料，参考中国人民银行2007年12月21日公布的一年期存款利率4.14%,再加上一定的风险因素调整值,按6.17%计。

n-土地使用年期43年

待估宗地43年期土地使用权价格＝（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×年期修正系数

＝(260.68+170+24.89+43.07+74.80)×(1-1/1.061743) ＝529.75元/平方米

因此，采用成本逼近法评估得到该宗地出让土地使用权价格为529.75元/平方米。

5、收益还原法

收益还原法是在估算待估宗地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原利率，将待估宗地在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。此次评估，假设未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变，有限年期的土地使用权价格计算公式为：

P＝a÷r×[1－1/（1＋r）n] 其中: P——土地价格 a——土地年纯收益 r——土地还原利率

n——待估宗地土地使用年期 具体测算思路是：

1．房地年总收益＝房地年租金＝月租金×12×收益总面积×出租率×有效使用面积比率

2．房地出租年总费用＝维修费+管理费+保险费+税金+房屋年折旧费

3．房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用 4．房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率

房屋现值＝重臵价－折旧总额＝重臵成本－年折旧费×已使用年限

5．土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益 6．总地价＝土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)n] 7．单位地价＝总地价÷总土地面积 1．确定房地年总收益

调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地产租金水平，确定待估宗地房地出租的总收益。则：

房地年总收益＝月租金×12×收益总面积×有效出租面积比率×出租率

待估宗地的月租金水平采用市场比较法确定，由于估价对象所处的山坡新街,属规模较小的乡镇,各种用途房屋租金水平没有明显差别,估价对象的租金测算过程如下：

待估宗地租金确定过程：

估价对象位于17-00-007-Z-D001位于山坡新街18号，估价人员调查了周边房屋的租赁情况, 选取了三个比较实例都位于山坡新街。基本情况为：

A：便民副食店出租面积：35平方米,租金15元/平方米 B：供销商店出租面积：30平方米 , 租金16元/平方米 C：惠民商店出租面积：28平方米, 租金14元/平方米 根据以上市场情况并结合估价人员的实际经验，综合确定取以上三个案例月租金的算术平均值作为估价对象的月租金，

故估价对象的租金=(15+16+14) ÷3=15元/平方米

根据以上的计算，取整后确定待估宗地17-00-007-Z-D001地上建筑物的月租金为15元/平方米。

根据待估宗地地上建筑物类型确定其有效出租面积比率为85%，根据武汉市江夏区现行租赁市场的一般供求状况确定待估宗地的出租率为90%。

宗地17-00-007-Z-D001的地上建筑物年出租收益为： 15×986.28×12×85%×90%÷10000=13.58（万元） 2．房地出租年总费用

房地出租年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5） （1）维修费

指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。一般参考待估宗地地上建筑物实际维修费，按建筑物重臵价格的2%计算。

房屋重臵价格主要依据《武汉市江夏区城区土地定级与基准地价

更新》（二○○四年八月）中公布的重臵价格，综合考虑建筑结构、装修情况等情况来确定。本次评估中现场勘查确定待估宗地地上建筑物为砖混一等,重臵单价为620元/平方米。则：

房屋重臵总价＝重臵单价×总建筑面积=620×986.28÷10000=61.15（万元）〃

维修费=房屋重臵价格×2%=61.15×2%=1.22（万元） （2）管理费

管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。 管理费=年租金×管理费率

管理费率依据相关规定及当地市场情况，一般取3%。则： 管理费=13.58×3%=0.41（万元） （3）房屋年折旧费

折旧费指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。

年折旧费＝房屋重臵价格×（1－残值率）÷折旧年限 ① 如房屋尚可使用年限短于土地设定年期，则： 折旧年限=房屋已使用年限+尚可使用年限 残值率：钢混结构为0，混合结构为2%。 ② 房屋尚可使用年限长于土地设定年期，则 折旧年限=房屋已使用年限 + 土地设定年期 根据以上公式：

17-00-007-Z-D001：地上建筑物已使用年限为19.4年(系正常使

用)，设定待估宗地土地使用年限为40.0年，大于房屋尚可使用年限30.6年，根据孰短原则，本次评估确定房屋尚可使用年限为30.6年（房屋尚可使用年限），计算年折旧时考虑2%的残值，则：

折旧年限=房屋已使用年限+尚可使用年限=19.4+30.6=50（年） 年折旧费= 61.15 ×（1-2%）÷50=1.2（万元） （4）保险费

指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋现值的0.05％计算，房屋现值计算公式为：

房屋现值＝房屋重臵价格－折旧总额＝重臵价格－年折旧费×房屋已使用年限

保险费=房屋现值×0.05%=（61.15-1.2×19.4）×0.05% =37.87×0.05% =0.02（万元） （5）税金

指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 ①房产税按年租金收入的12％； ②营业税按租金收入的5％计； ③城市维护建设税按营业税税额的7％计； ④教育费附加按营业税税额的3％； ⑤堤防费为营业税税额的2％；

⑥平抑副食品价格基金为营业额的0.1％； ⑦地方教育发展费为营业额的0.1％；

综合税费为年租金收入的17.8％

待估宗地税金总计为房地产年租金×费率=13.58×17.8%=2.42（万元）

房地出租年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5） ＝1.22+0.41+1.2+0.02+2.42 ＝5.27万元） 3．房地年纯收益

房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用 =13.58-5.27 =8.31（万元） 4．房屋年纯收益

本次评估所取的房屋还原利率系《武汉市江夏区城区土地定级与基准地价更新》（二○○四年八月）中商业用地中房屋的还原利率,并结合评估人员经验及在以往同地区估价中房屋还原利率的取值标准,综合确定为9.81%。

房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率 =37.87×9.81% =3.71（万元） 5、土地年纯收益

土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益 =8.31-3.71 =4.60（万元）

6、计算待估宗地总地价

本次评估所取的房屋还原利率系《武汉市江夏区城区土地定级与基准地价更新》（二○○四年八月）中商业用地中土地的还原利率,并结合评估人员经验及在以往同地区估价中土地还原利率的取值标准,综合确定为7.81%

总地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n] =4.60÷7.81%×[1－1/（1＋7.81%）40.0] =56.00（万元）

其中: r——土地还原利率

n——待估宗地剩余土地使用年期 7．计算宗地单位面积地价

单位面积地价＝总地价÷总用地面积

=56.00÷800.10×10000 =699.97（元/平方米）

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