7住宅小区物业管理方案

住宅小区

物业管理方案

目 录

第一章 整体管理方案策划 .................................. 6 一、项目调研 .......................................... 6 二、管理目标——构建“文化社区” ...................... 6 （一）倡导“全员参与”的管理文化 ................... 6 （二）推广“平等互动”的服务文化 ................... 2 （三）营建“和睦亲善”的社区文化 ................... 7 （四）塑造“亲和人文”的环境文化 ................... 3 三、**小区管理模式 .................................... 3 四、拟采取的管理服务措施 .............................. 4 （－）实施“质量、成本双否决”运作机制 ............. 4 （二）建立“加油站式”的员工培训机制 ............... 4 （三）实现与城市商业住宅区的资源共享 ............... 5 （四）建立“物业管理信息岛” ....................... 5 （五）倡导开放式的管理服务 ......................... 5 （六）提供个性化的装修套餐服务 ..................... 6 （七）构建服务平台——客户服务中心 ................. 7 （八）构建网络化的物流链——虚拟仓库 ............... 7 （九）管理体系的全面整合和提升 ..................... 7 （十）致力于共用设施、设备的循环改进 ............... 7 （十一）引入直饮水系统（远期目标） ................. 7 第二章 管理机构设置和规章制度 ...................... 8 一、机构设置、部门职责等 .............................. 8 （一）机构设置 ..................................... 9

（二）管理框架的组织框图 .......................... 10 二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标 ............. 13 (一)管理规章制度 .................................. 13 (二)岗位工作标准 .................................. 19 (三)考核办法及落实措施 ............................ 13 (四)近期目标和远期规划 ............................ 14 三、物业用房经营及折旧方案 ........................... 21 （一）物业用房的配备和利用 ........................ 15 （二）办公设备配备 ................................ 16 （三）办公设备、设施折旧安排 ...................... 17 第三章 管理人员的配备和管理 ......................... 18 一、人员配备及培训计划和内容 ......................... 18 （一）“**小区”人员配置表 ........................ 18 （二）员工基本培训方案 ............................ 19 二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制 ................. 20 （一）录用 ........................................ 20 (二)考核 .......................................... 20 (三)员工奖惩 ...................................... 21 三、人员上岗仪表、行为、态度标准 ..................... 21 (一)仪表 .......................................... 21 (二)行为 .......................................... 21 （三）态度 ........................................ 22 第四章 企业创优规划和具体实施方案 ....................... 23 一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案 ......... 23

二、房屋设施、设备管理，维修管理方案 ................. 24 三、市政等公共设施管理具体实施方案 ................... 27 四、环境卫生的具体实施方案 ........................... 28 五、绿化养护管理的具体实施方案 ....................... 29 六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案 ........... 30 七、各类管理档案的建立与管理 ......................... 32 第五章 社区建设 ......................................... 32 一、文明社区创建工作、配合社区活动安排 ............... 32 (一)文明社区创建工作 .............................. 32 （二）社区活动的设想及活动计划 .................... 33 （三）社区活动的制度 .............................. 33 （四）场地安排 .................................... 33 二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作 ............. 33 第六章 初期管理措施 ..................................... 34 一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案 ........... 34 (一)房屋前期物业管理工作 .......................... 34 (二)竣工验收配合及建认方案 ........................ 34 二、无偿便民服务措施，有偿服务项目及收费标准 ......... 37 （一）常规性、委托性、特约性服务内容 .............. 37 （二）无偿服务、有偿服务项目及收费标准 ............ 38 三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度 ......... 43 （一）入住公约（按建设部样本） .................... 43 （二）入住管理方案 ................................ 43 四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作 ........... 45

五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施 ......... 45 （一）依法管理装修和违章搭建措施 .................. 45 （二）外观管理措施 ................................ 47 （三）装修高峰期间管理 ............................ 47 六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施 ........... 48 第七章 物业维修养护计划和措施 ........................... 49 一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施 ........... 50 （一）共用部位、共用设施的维修养护计划 ............ 50 (二)相关措施 ...................................... 50 二、住户报修、维修回访制度。 ......................... 50 第八章 创新措施 ......................................... 51 一、监控系统安装管理、维护 ........................... 51 二、高科技在物业管理中的应用设想 ..................... 51 三、办公、财务、档案资料等计算机应用 ................. 51

（六）提供个性化的装修套餐服务

国人生活品质的不断改进，使得房屋装修正成为业主在购房以后最为关注的一个问题。但是，现阶段装修市场的不规范因素却让大部分业主、住户深感困惑。一方面，普通的业主、住户因为专业的限制，对于装修方案的设计、装修商的选择、装修材质选购、装修质量的监督等问题都显的心有余力而力不足；另一方面，因为监管力度的缺乏及装修工程的高利润，导致目前装修单位鱼目混珠，“游击队”四处出没、装修质量事故频频发生。在社区服务社会化的进程中，我们认为：物业管理企业完全可以扮演一个主动性的角色。为此，在**小区的装修管理上，我们竭诚为业主、住户提供完美的配套服务。我们拟通过公开招标的方式引入3－4家具有一定品牌、资质、售后服务的正规装修商进驻小区并向业主、住户推荐，避免装修游击队日夜骚扰业主、住户。同时，根据不同层次业主的需求，提供各类个性化的装修方案以供选择，实现设计、施工、养护一条龙的套餐式服务。另外，根据个别业主的特殊要求，管理处亦可在业主购房之后但房屋未入伙之前，即提供装修申请及方案审核的服务，以解业主的后顾之忧。

（七）构建服务平台——客户服务中心

强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在**小区的服务形式上，我们拟建立客户物业管理服务中心的运作体系。即将管理处的内部管理处对外服务分为后台和前台操作，从而保证管理处对外形象的统一化。客户物业管理服务心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽，业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户物业管理服务中心，由中心负责分类处理。而管理处所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主、住户。通过管理服务中

心的有效运作，第一，可保证管理处对外信息传播的□径统一化；第二，建立首问责任制，所有业主、住户的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为止；第三，中心24小时的工作时间将可保证业主、住户的需求全天候地得到受理及满足。

（八）构建网络化的物流链——虚拟仓库

物料管理的根本目的在于建立快速流通的物料供应渠道和实现物料消耗的最小化，从而保证服务提供的及时迅捷以及服务成本的有效降低。在此方面，我们主要遇过构建网络化的物流链——虚拟仓库来实现。

物业管理公司的物料配送部通过基于局域网平台的物料管理系统，对管理处物料的年度采购计划、价格、数量、品牌、供应商、安全库存量等实施远程监控。而同时，管理处所有物料的订单、入库、出库以及结算手续都是通过网络来完成的，物料的供应主要通过供应商送货上门。物料配送部和管理处的物料信息通过该系统随时交互和更新。一旦管理处物料的采购或使用超标，该系统将迅速响应并迅速加以修正，从而保证物料的消耗得到有效控制，成本有效降低。

（九）致力于共用设施、设备的循环改进

小区管理的一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响到业主、住户的日常起居和安全保障等问题。根据我们对高层楼宇多年的管理经验，我们将**小区共用设施、设备的管理分为三个层次进行，即：以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修：以消除各种运行隐患，保证设施、设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护（包括大、中修）：以提升设备性能、增强设备自我保护功

能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护（改造）。

在**小区共用设施、设备的管理和维护上，我们致力于凭借自身经验和专业的分包方，对其进行持续的循环改进和功能扩展，逐步实现对共用设施、设备的集中监控和一体化管理，最终实现物业的保值和增值。

第二章 管理机构设置和规章制度

一、机构设置、组织框图、工作流程、管理机制等

（一）机构设置

1、公司设**小区管理处，管理处下设业主服务中心、物业管理部、工程维修部。

2、各部门职责 （1）业主服务中心

主要职责:作为管理处的接待和协调中心，24小时有人值班接待业主来电、来访、问讯和投诉，12小时专人接待和调度日常物业管理服务事项；监管各部门的工作质量；办理入住；文档管理；出纳收费；内部行政人事；对外联络；物业用房管理；各种延伸服务项目的组织调度；社区文体娱乐活动的策划、组织。

（2）物业管理部

主要职责:负责小区安全防范、消防管理、车辆管理和协助装修管理；负责小区清扫保洁、绿化养护管理；延伸服务项目的具体实施。

（3）工程维修部

主要职责:负责小区房屋及附属设备设施、各类共用设备、设施的验收、交接、运行、维修、养护管理；家庭维修服务；装修管理；

公共能耗管理等。

（二）管理框架的组织框图

物业管理公司 **小区管理处 3、工作流程 业主服务中心 （1）整体业务工作流程

物业管理部 工程维修部 设立筹备管理处 拟定管理方案

参加投标并中标 前期介入和协调

人员组织调配 文件、资料准备 上岗培训考核

添置办公和管理设备

物业验收、接管 征求业主意见，开展宣传活动，细化、微调管理方案，协调各部门关系 办理入住手续

装修管理 日常管理运作

①保安服务24小时运转；②清洁服务全天12小时标准化保洁；

规定的权利义务，认真做好物业的五大管理、三大服务，每年一次向全体业主公布房屋共用部位共用设施设备维修资金、房屋日常维修费及利用物业共用部位共用设施和相关场地、物业经营用房所得收益的使用情况。经常汇报物业管理过程中的问题，主动争取业主委员会的支持和监督，真正体现业主自治与专业管理公司管理相结合。

3、支持、配合社区居委会工作。

第六章 初期管理措施

一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案

下列人员在项目中标后，组成前期管理工作小组，进行前期管理工作:管理处主任、现场主管、工程主管、主要工程技术人员、业主服务中心主要人员：保安人员进行培训和前期管理工作。介入方案由管理处主任负责起草，工程主管负责实施。

(一)房屋前期物业管理工作主要从以下几个方面展开： 1、就设计中一些不合理或遗漏情况提出改进意见和建议；出功能布局或材料使用问题的专业意见；监控系统位置、其他设备安装和能源分配等问题提出专业意见。

2、让业主一跨进小区就感受到物业管理的气氛。如:保安人员的形象和物业管理人员的言谈举止等。

3、设想建立“**小区”的论坛，向业主介绍小区开发的工作进度、施工质量、材料选用、智能化的配套、景观绿化的设计及物业管理的介入工作情况等。

4、参与房屋及公共设备设施的验收和做好交房前期的安全保卫工作。

5、完善管理方案及相关管理制度。

(二)竣工验收配合及建认方案

1、熟悉房屋中的各种设备设施和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；

2、做好接管验收事项。验收小组按照建设部《房屋接管验收标准》规定，认真核对接管资料，查验房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设备设施等内容。已验收的，签发验收复函，对验收中发现的质量问题由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由施工单位负责整改，并商定时间复查。对符合验收标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。

二、常规性、委托性、特约性服务内容，便民服务措施，有偿服务项目及收费标准

（一）常规性、委托性、特约性服务内容

1、常规性服务的具体内容：房屋及共有部位共用设施维修和养护；公共区域及周围12小时保洁管理；规划绿化的养护管理；24小时保安管理、车辆、交通秩序管理；消防管理；节日气氛的布置安排；各项突发事件的应急预案。

2、委托性服务的具体内容：代订牛奶；代订纯净水；代订代送报刊杂志；代办产权证；代缴各种费用；代运装修垃圾；调节电视节目；代购机票；代办电话开户、移机、有线电视开户；代办电脑网络入网手续；代办宴会、预定客房等；商铺或房屋代为出租、管理；儿童4：30放心学校。

3、特约性服务的具体内容：预约上门维修水电管道、家政服务、商务助理、保健服务、钟点工、地板打蜡、房间整理、送餐服务（如

条件许可）、房产租赁中介、房屋装修、电脑、网络维护、空调维修和网上购物。

（二）无偿便民服务项目、有偿便民服务项目及收费标准

都市人生活节奏快，时间对他们十分重要，在处理家居生活琐事问题时，要以最方便和最舒适的方式解决。在物业管理服务过程中提供便利、高效的服务是提高住户生活质量的一项重要保障。经过小区物业管理实践，我公司形成了一套完善的服务工作体系。我们将秉承“以住户为中心，优质服务、合理收费”的经营方针，充分考虑小区的居住人员结构，针对不同的住户提供个性化服务，通过提供舒适的服务项目，创造崭新的居住生活方式。

１、调研

我们公司对**小区进行了详实的调查、统计。结果表明，**小区住户以工薪阶层的拆迁安置人员为主的服务对象，文化水准较高，对物业服务的要求高，并渴望**小区能够继续保持物业增值的良好势头。 ２、分析

这种情况说明在**小区居住的业主是有着较好文化素养期望的群体，他们对待物业管理工作期望值较高，并对服务的质检会提出更高的需求，具体体现在以下几点：

（1）安全需求

安居乐业，“安”字为先，居民对财产安全和人身安全的需求在任何时候都是第一需求，同时也是对物业管理工作的第一要求。治安状况的好坏直接影响住户的生活质量。**小区地处闹市周边，来往车

辆较多，周边环境较复杂，因此满足住户的安全需求将是管理工作的重点。

（２）服务需求

**小区住户属工薪阶层中青年人士居多，文化水准较高，他们注重个人权益的实现，因此，他们对服务的要求将是全方位无缺陷的服务，这必将要求物业管理公司提供的服务要力求质检完美。

（３）环境需求

优美的居住环境是舒适生活的重要保障，关心环境则体现了现代人整体环境意识的加强，和居住环境观念的更新，同时表明未来物业管理工作对环境美化的重要意义。

（４）精神要求

随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，住户对住宅区的人文环境的要求也越来越高，特别是像**小区这样的小区住户，他们文化水平较高，因此，人们更多的是期望受到一种理想的精神环境，即社区营造出统一高尚的社区精神、社区文化和社区价值观的文化大氛围。

（５）物业保值、增值的需求

通过对物业提供良好的维修养护，营造舒适的居住环境，提供便利服务等，达到物业的保值、增值目的是业主对物业管理公司的一项明确的需求。由于**小区在开盘初期一直呈现强劲的增值潜力，这也为目前园区内房屋价格的低迷形成强烈对比。因此，在接管**小区项目后，我们将努力改变现状，通过我们良好的服务和对园区全方位的投入，一定能够把**小区建筑的优秀质检展示出来，并在房屋出售和出租的价格上得以有力的体现。

３、无偿便民服务项目 类别 序号 1 2 家 政 服 物 3 4 5 6 7 8 9 10 11 文 化 娱 乐 服 务

1 2 3 4 5 6 代订牛奶 电话留言服务 送取干洗衣服 调试电视节目 代办有线电视开通 代订酒店客房 保安对讲检修服务 代办电话开户 代办煤气开户 代办收订报刊杂志 介绍保姆 组织体育锻炼活动 代购部分车船、飞机票 组织各种展销活动 开设棋类、书法活动 组织小区内少儿活动 组织老年人活动 服务项目

3、远期规划

(1)按照“统一管理，综合服务”的原则，在管理服务中动态监督工作质量，不断引入新的理念，强调员工的培训，不断提高业务水准。尽量减缓物业的折旧率、大自然的侵蚀、人为破坏和不当使用物业造成的损失。

(2)一方面充分利用**小区的现有资源，另一方面不断引入高新科技，增加物业的附加值，保障投资者的利益，为物业保值、增值打下基础。

3、通过全体业主和物业公司齐抓共管，形成“**小区”的物业管理特色，使小区在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应，创造一个安全、舒适、倍受尊重的居住环境。使业主实实在在体验到优质物业管理所带来的物业保值、增值。

三、物业用房、办公设备、设施利用、经营及折旧方案

(一)物业用房的配备和利用

按全国《物业管理条例》和我市文件规定，开发商在“**小区”配置有物业经营用房814平方米，管理用房407平方米。

1、经营用房根据居住区的规划环境以及业主的消费习惯，从方便业主出发，分阶段开设各类商店。

(1)装修阶段:开设建材五金、便利店、装修服务展示厅等。 (2)日常阶段:与品牌商家合作，开设干洗、美发、便利餐馆(条件许可时)、小超市等生活配套网点。

2、管理用房和专业管理房的利用

(1) 管理处办公用房，会议室；其中办公用房将在适当位置，设立业主服务中心，除接待业主来访，还将根据业主需要，开展各种

代办服务、家政服务；

(2)业主委员会办公室；

(3)开发商已在小区中配置了会所，社区活动用房在物业用房中不再安排。

3、会所的利用

小区的会所，将成为区内业主的活动中心。我们将了解业主的共性和个性需求，设立商务中心、健身中心、四点半学校、书法班、棋牌室、咖啡屋、休闲活动场所、阅览室等，使区内的业主，无论大小老幼，都能有机会满足自己的愿望和提供互相之间的交流机会。

4、物业设施的利用

(1)充分利用小区设立的宣传窗，做好物业管理宣传工作，并用于国内外重大新闻、节日问候、重要事项的通知等，其他如平面图、各类标识牌、警示牌、楼层分布图等如开发时已设立应充分使用，如未设立则由物业弥补。

（2）小区共有一个入口（包括车行和人行），24小时开放和保安值勤；

第三章 管理人员的配备和管理 一、人员配备及培训计划和内容

（一）“**小区”人员配置表（总计为20人）

管理处主任1人 业务服务中心2 物业管理部 工程维修部 水 业 服 入 万 能电主务住管工工接调收 家待度费服人 受 务 与 与 人 理质文 投 量 档 1 1 门保岗安班 监长队控长 人人人工程主管1人 形象岗2人

车管巡逻机动2人 清卫人员2人 绿化养护1人 延伸服务1人 231

说明：

（1）人员配置安排共计20人，门岗、巡逻、监控岗位实行24小时服务，人员实行3班2运转，保安班长负责本班保安管理工作和巡逻岗，兼管地面和地下车库巡视管理。业主服务中心和工程维修部工作时间为8:00——20:00（夏季服务时间延长到22:00)。

（2）专业技术人员均持证上岗。

（二）员工基本培训方案

序培训培训培训内容 号 类别 时间 物业管理概念和理论、物业管理常用法规、员工手册、安全基本1 知识 使用、报警与救援）、紧急事件处理方法。 礼节礼貌规范（仪表、行为、礼貌2 礼节 接待与处理投诉艺术。 岗位3 适应 从业按规市城乡建委举办的物业管理4 上岗定 专业培训 证 管理使公司管理水人员5 实务培训 服务6 意识 7天 安排到公司系统内培训 培训 跟班考核 化、规范化 服务水平标准30天 理实务培训 单位 平 安排到物业顾问单位进行管顾问考核 平达到先进水建委 上 市城考试 率打到80%以小区概况、岗位业务要求、7天 岗位职责、公司规章制度、操作规范、规程等。 了解公司管理模公司 考核 式，掌握基本操作技能。 确保持证上岗1天 态度）、服务意识、职业道德、公司 素质 培养基本服务3天 消防（熟悉小区消防设施位置、公司 考核 管理基本知识 了解掌握物业方式 方式 授课考核培训目标

业管理迈向新的高度。

二、房屋设施、设备管理，维修管理方案

(一)全面掌握房屋的数量、建筑结构、权籍及使用情况等，利用物业管理软件，建立健全房屋、设施、设备档案以及业主维修档案，及时将维修养护情况记录存档，做到档案完整、准确、随时可查。

(二)加强房屋的日常维修养护工作

1、通过落实巡回检查制度，及时发现房屋的日常零星损坏并安排修复。每日巡检公共照明、开关、消防系统等设备设施运行情况，发现故障及时排除，并记录维修情况(需联系供电、供水、煤气、网通、有线电视、电讯等管理部门解决的及时联系)。根据不同季节特点，分轻重缓急，合理安排，实行有计划养护，做到日有巡视、周有安排、月有计划、年有统筹。

2、制定维修养护计划，安排落实房屋日常维修养护工作。 3、建立维修值班制度，公布值班/报修电话和报修联系办法，24小时受理报修，业主服务中心12小时专人接待业主来访，还可以通过公司网站进行报修。

4、健全报修约修制度和维修服务规程。接待人员填写报修单，并按维修项目紧急程度，安排维修人员到达现场，零修及时完成，急修当日完成，小修3日内完成。电力、照明、供水、排水故障等特急项目，及时赶到现场，组织抢修。维修完成后，由维修人员填写到达时间、实际维修时间、费用情况，业主对维修质量进行验收，并签字认可;与业主约定的维修时间如有变动则提前通知业主;维修人员入户工作自带鞋套，做到入户维修不扰民，工完料净场地清。

5、在保修期内，密切同开发商的联系，保修期内如建筑单位不

能及时处理的，采取先处理后协商的办事原则。

6、实行维修服务承诺制度和维修回访制度。公布《维修服务承诺制度》，切实做好回访和记录，接受业主对维修质量的监督和评议。

7、遇有抢险应急情况，按照应急预案及时组织人员处理。 8、健全维修养护质量管理制度，抓好维修施工质量管理。明确各级管理和维修人员职责，严格掌握房屋维修范围和标准，精心施工，合理安排，关键结合部位严格把关，严格按照工序操作，抓住材料、施工、验收、回访四个环节，并将之列入维修人员考核的重要指标，确保维修质量。

(三)设备设施安全管理运行方案 1、供电系统管理方案。

根据我市一般做法及开发商意图，小区供电系统由供电部门负责管理，作为物业管理部门重点做好以下工作:

(1)做好巡视和记录。发现有异常现象，或停电跳闸等故障及时与供电部门联系。

(2)做好供电局管理范围以外的公共线路和电气的维修工作。接待小区业主用电故障报修，并及时做出处理，如属供电部门的，及时与之联系，如属业主报修求助的，按服务规程尽快给予维修。

(3)做好公共照明系统维护保养工作。

(4)制定《应急预案》，并按《应急预案》规定处理供配电方面应急事件。

2、弱电系统及自动化系统管理方案。

(1)有线电视及电话通讯系统，重点做好与有线电视台及电话公司之间的联系、衔接及装机、故障处理等相关配合工作。

(2)保安监控系统，做好监控中心/可视对讲系统设备的日常运行操作，24小时专人值班监控，及时发现和处理监控中发生的问题，按《应急预案》规定处理应急事件，出现故障，通知维修人员及时排除。

做好摄像监控系统设备维护保养工作。包括依照保养规范每月定期对摄像头、传输部分、电源、显示部分、数码录像机等各部分清洁、检查、保养和校调。

(3)可视对讲系统/电控防盗门/巡更系统调界报警系统。定期进行可视对讲系统的维护保养，保证可视信号良好，通话系统正常，主机联系情况良好。

(4)车管系统。每月两次例行检查保养车管系统，包括出入口控制机、道闸、主机，做到故障及时排除，读卡有效，显示正确，道闸启闭灵活，车辆进出联动正确，主机设定、维护、查阅、报表等功能有效。

3、消防系统管理方案。

(1)制定消防系统设备维修保养制度，并切实执行。

(2)每季度检查和试验消防系统/设备功能，包括探测器、电源、防火门、消火栓。

(3)每年一次全面检查所有灭火机，按不同类型做好灭火机更换或灭火液体更换等工作。

4、给排水系统管理方案

(1) 做好日常检查养护工作。每月对供排水设备、管道、阀门、地漏和上下水等情况进行巡检和维修。每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等工作情况，做到供水正常、排水排污无阻塞外溢。

若遇台风或大暴雨过后，及时检查排水管和排水井，解决发现的问题。

(2)严格水泵房管理制度，做到水泵房内各水泵及其控制箱(柜)一一对应编号，所有管道标明水流方向。保持机房整洁，排水沟通畅，管道及支架定期油漆。机房内无易燃易爆物品及杂物堆放，检修通道畅通。机房定时巡视，水泵运行状态、管道压力有记录。无关人员不进入机房，进出人员情况有登记。

(3)严格执行水泵运行操作规程。例如开泵前检查进出水泵的阀门是否打开，阀门有否漏水，压力表读数、控制柜电源指示灯和电压是否正常，然后开泵运行。开泵后每二小时检查记录各项数据，泵的填料允许有少量滴水，若出现大量漏水，应做适当调整，泵要轮换开启等。

(3)做好各类水泵的维修保养工作。一般采取自行维护，故障报修的方法。每月二次巡视检查各类水泵，主要内容:声响、震动、电流、电压及压力表等。每二年对泵进行一次大修保养，检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵，每季度进行一次试运转，运转时间一般不低于10分钟，运转时特别注意超压保护，谨防发生事故。

三、市政等公共设施管理具体实施方案

(一)掌握情况。全面准确掌握所配置的设备种类、数量、分布位置、管线走向、性能、使用操作要求、维修保养要求等情况，了解房产商、施工单位的保修期限。

(二)建立设备管理台账。在设备上设置设备卡或喷刷相应的编号，做到账、物相符，做好年度设备清查、核对和使用鉴定工作。关键设备的易损件和低值易耗的材料有备品备件，以便能及时更换设

备。

(三)日常维护。

建立设备的日常运行、保养、定期检查、维修制度，并作好详细记录，做到预防为主，并有计划地开展设备的改造和更新工作。做到日常保养与计划维修并重，保证设备的大、中、小修合格率100%，设备运行处于良好状态。

四、环境卫生的具体实施方案

(一)保洁设施

根据开发商设计，小区按环卫部门规定配备了垃圾桶和果壳箱，考虑统一按每个单元配置一垃圾桶，商业用房按4-5间门面配一只垃圾筒，果壳箱区域内及沿街间隔50米左右配一只。同时在装修管理方案中考虑好装修垃圾的堆放地点和清运时间。

(二)保洁措施及考核

1、保洁人员的安排:小区配保洁人员2名，其中1人负责小区沿街和外围清扫保洁及整个小区的垃圾清运，另1人负责多层住宅内公共部位清扫保洁。

2、保洁措施及考核

(1)推行标准化清扫保洁，建立和完善一整套行之有效的清卫保洁标准、操作程序细则、考核奖惩办法，实行12小时动态巡回保洁。按日工作、周工作、月工作的要求，分别落实，并检查考核，达到建设部全国示范标准。

(2)保持垃圾亭、垃圾桶清洁无异味，减少二次污染。实行垃圾袋装化，每天两次收集垃圾，并选择适宜的通道和时间，运送至垃圾中转站，运输车辆车容整洁，不污染道路，及时收集清运散放垃圾，

2、业主档案的管理按公司《档案管理制度》要求执行； 3、业主服务中心负责业主档案的收集、整理、归档、利用；每月5日前把上月的有关业主资料、产权清单、租赁清单整理归档；

4、管理处主任每季度检查一次业主档案工作，发现问题书面通知整改；

5、业主档案内容:入住交房通知单、交房手续流转单、前期物业管理服务协议、业主临时公约、装修申请表及检查记录、装修管理服务协议、房屋共有部位共用设施维修委托协议、业主登记表、房屋验收单、入住资料发放签收单、产权(租赁)清单、售房合同复印件、业主身份证复印件、权证复印件、业主房屋维修档案、缴费情况一览表、其他有关业主资料。

(五)房屋及配套设施权属清册

内容包括产权人；房屋类型；使用面积、建筑面积；土地分摊面积；使用情况；附设设施情况；车库使用情况等。

(六)共用设备、设施管理档案

1、对设备、设施分门别类地予以编号登记，制定成《设备、设施台帐》。

2、业主服务中心每月出一份产权清单、租赁清单，正确反映目前实际情况，以便合理分摊设备使用费。

3、管理处主任负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查管理手册，对于抽查中发现的问题及时整改。

4、档案内容包括:设备设施产品合格证、电器线路图、安装调试保养手册、使用说明书、安全检验报告、安装质量等级核定书、分部工程质量评定书、设备管理捡查记录表、安装大修检验报告、维修合

同、维修报告、日常运行捡查记录等。

第五章 社区建设

一、文明社区创建工作、配合社区活动安排

社区活动是物业管理的重要内容，是创造良好人文环境、增强业住户间的邻里意识、和睦相处关系和提高人们生活品位的重要手段，是实施物业管理工作的润滑剂。**小区社区文化的总体目标是:建成安全、舒适、健康、文明的生态型住宅区。我们拟定，社区文化的主题:第一年为“**小区我的家”，第二年为“我们的家园，我们的物业，您的参与”。

(一)文明社区创建工作

1、积极参加社区共建理事会，充分发挥物业管理的优势，为文明社区建设贡献力量。文明社区创建工作一般以社区居委会为主组织实施，管理处要参加共建理事会的班子，成为文明小区共建的骨干，积极发挥自身优势，做好物业的五大管理，三大服务，为文明小区建设打好基础。

2、结合创优达标，使文明社区创建工作落到实处。在文明社区创建工作中，如“环境整洁优美，治安秩序井然”等很多内容，实质上也是物业管理的日常工作和目标，管理处结合物业管理的创优达标，做好本职工作，以实际行动配合好文明社区创建工作，使创建工作的目标落到实处。

3、开展丰富多彩的公益和社区文化活动，使创建工作丰富多彩。新型的物业管理，应当复苏被现代都市人所淡漠的人情味，尽量消除和减少业主之间隔阂、戒心、互不往来，这是文明社区建设的重要内容。因此，管理处同社区居委会紧密配合，在管理预算中安排社区活

动经费，开展丰富多彩的社区文化活动，使小区住户团结互助，和睦相处。

4、设立社区文化活动室，使社区居民有经常开展文化活动的场地。业主服务中心将与社区居委会密切配合，共同策划、组织小区开展各类文体活动，促进小区的精神文明建设。

（二）社区活动的设想及活动计划

序项目名称 号 文化活1 棋牌活动（比赛） 内容丰富、层次广泛 长期 动室 文化活2 图书阅览 读书自修、扩大视野 长期 动室 社区医3 红十字会救护网络 健康保障，社区必备 长期 疗机构联办 社区体育比赛（拔强身健体，提高自身素4 河等） 5 夕阳红老年晨练 质 6 社区歌咏比赛 钓鱼俱乐部（会员7 制） 老少皆宜、修身养性 不定期 联办 文艺活动，陶冶情操 5.1或7.1 联办 居委会质 强身健体，提高自身素长期 联办 居委会5月 联办 居委会居委会预想效果 时间 备注

少儿暑期消防夏令8 营 少儿暑期游泳培训9 班 人人保护环境，减少污10 世界环境日活动 染 11 世界无烟日 做新世纪文明使者 五月 六月 丰富青少年暑期生活 暑期 丰富青少年暑期生活 暑期 居委会联办 居委会联办 公司组织 公司组织 公司组12 地球日 热爱地球，保护环境 六月 织 医疗机13 无偿献血献爱心 无偿献血，培养公德心 不定期 构合办 派出所14 禁毒法制教育活动 普法宣传，禁止毒害 六月 合办 区消防15 消防知识培训 金秋（国庆）综艺提高安全防范意识 不定期 大队 居委会16 活动 帮困助残、拥军优17 属 展现小区学苑文化主题 中秋前后 合办 公司组献爱心 （三）社区活动的制度

为了规范社区文化行为朝着健康、有序的方向发展，我们制订了

长期 织 《**小区精神文明建设公约》、《住宅区环境保护公约》等规定，制定

了比较全面的社区工作运行制度，如《社区文化工作制度》、《会所管理规定》以及篮球场、游泳池、图书室等专项管理制度，这些制度的建立为社区活动的良好运作提供了有力的保障。

（四）场地安排

**小区作为“生态、环保、智能”的大型住宅区，社区文化的硬件设施配备也相当完善，我们将在业主服务中心配备有特长的人员，专门负责社区文化活动的组织和开展。

1、开发商已配置了会所，给社区活动的开展提供了一个很大的空间，会所中主要安排有健身中心、四点半学校、书法班、棋牌室、休闲活动场所、阅览室等。

2、公共场所作为配套娱乐场所，并可组织各类文体活动。 3、利用户外宣传窗，经常更新宣传内容，其中包括倡导生态消费崇尚生态文化、张贴创建国家卫生城市内容、社区文化活动及有关新闻图片等。

4、倡导环保意识，鼓励全员参与环境保护工作。管理处将经常与社区居委会合作，组织集体义务宣传等活动，共同开展丰富多彩的环保活动。

二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作

1、积极配合和支持业主委员会，按照《前期物业管理服务合同》履行职权。如:业主委员会作为业主的合法权益代表人可以制定业主公约并监督业主遵守公约；审定物业管理公司拟定的物业管理制度；检查监督物业管理公司管理工作的实施及制度的执行情况；物业公司应当接受和积极配合支持。

2、根据建设部《物业管理条例》和《前期物业管理服务合同》

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/y2hd.html