产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权

产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。 一、债转股是一个“双赢”的举措

1、企业由于国家在投资项目中未注入必要的资本金，基本依靠欠债经营，经营成果长期被捆在偿息上，尽管企业经营效率尚可，

但由于债务利息过重致使企业资金运转困难，这对于经营者的信心 是个巨大打击。对这类企业适时地进行债转股，债务变成了资本金， 免去了大笔还本付息的费用，欠债企业还债压力减轻，大大改善了 欠债企业的资产负债结构，有利于其长远发展，同时也改善了企业 的信誉，为企业再融资提供了可能。

2、债转股后，原国有企业形成了新的多元投资主体，有利于 企业加强重大经营决策的民主性、科学性。金融资产管理公司针对 企业经营状况，可对国企进行重组，改造国有企业内部治理结构， 加强管理、改善经营，从而提高企业的赢利能力和竞争能力。 3、债转股后，金融资产管理公司可以运用多种手段实现股权 的转让，为国有产权提供了退出的途径。而且，金融资产管理公司 作为大量国有企业的阶段性股东，可以借债转股之机打破原有的条 块分割和地方保护主义，进行行业内或跨行业的兼并重组，实现国 有企业的战略性重组和产业升级。

4、债转股后，有利于最大限度地回收国有资产，盘活国有不 良资产。

二、要透过现象看本质

国有企业资本结构不合理是我国经济体制转换中多种问题的 集中反映，这主要是由于国家资本金投入不足或因投资体制不健全

带来的盲目投资和重复建设，进而导致企业资金紧张、效益低下； 企业管理不善，财务运作能力低；企业办社会，占用了不少资金等, 这只是表层上的分析，要解决我国国有企业资本结构问题就必须分 析把握深层次的原因：

1、国有企业治理结构上的明显缺陷

以自己的资本对债务承担责任的所有者没有到位。 2、社会信用与信誉观念的退化

解决国有企业资本结构问题，要强化信用与信誉约束，整肃和 重建企业信用与信誉，必须进行综合治理，加强立法与执法，强化 和提高全社会的信用观念和信用意识，营造守信用、讲信誉的社会 大环境。

3、资本市场的缺陷

国有企业资本结构不合理的根本原因之一是我国资本市场的 发育不健全。从理论上分析，国有企业资本结构要合理、均衡，其 必要条件之一是要有完善的融资体制和充分发育的资本市场。但对 国有企业来说这个条件是不存在的。由于资本市场不健全，企业新 建、扩建和更新改造的资金来源大都只能来自一条道：城乡居民收 入——银行储蓄——企业贷款。其结果只能使整个国有企业的负债 率越来越高，净资产比重越来越小。我国资本结构的优化应该以经 济增长方式的转变为条件。

三、债转股只能治标，治本之策是消除不良资产形成的根源 债转股是化解金融风险、减轻企业债务负担、促进国有企业脱 困的一项重大举措。据匡算，如果保持国有经济现有的行业和企业 分布状况不变，那么要使国有企业具备在市场上平等竞争的最基本 条件，国家必须要投入巨资。这样巨额的资金需求依靠国有企业自 身的积累和国家现有的财政力量显然是很难得到满足的。实行债转 股后，金融资产管理公司实际上成为国有企业的阶段性股东，等于 国家为国有企业注入了一大笔资本金，减少了企业还本付息的负 担，可以使国有企业与其他类型的企业处于较为平等的竞争环境， 可以有较多的资金和积累来进行设备更新、技术改造、开发新产品 等，提高国有企业的经济实力。但债转股的实施只是转移和集中了

风险，却没有真正化解风险。债转股实质上是对政府、银行、国有 企业、金融资产管理公司四方利益格局的调整，对前三者而言，政 府化解了金融风险，银行甩掉了巨额包袱，企业大幅降低了债务负 担，似乎风险一下子消失了，皆大欢喜。其实风险并没有消失，只 是把所有的风险都转移、集中到了金融资产管理公司头上。 四、债务重组的表层内容是财务结构的调整，深层内容是经营 结构、产权结构和治理结构的调整

一个完整有效的重组方案必须要有如下四个方面的基本内容： 财务结构的调整、经营结构调整、产权结构调整和治理结构的调整。 1、财务结构的调整

通过财务结构的调整，使非运营资产的损失得到分担、消化和 吸收，使企业的收支结构得到变化，以减少目前的支出压力和风险， 使企业能够赢得时间，缓解短期负担，来做好非运营资产的处置和 改良工作。必须指出的是，财务结构的调整并不主要是卸包袱，也 并不主要是安排损失的分担（尽管损失分担计划往往是重组得以进 行的前提），而主要是调整收支的期限结构和收支方式，企业的主 要债务和责任并不是在财务结构调整中消除，而是在未来某个时期 得以履行。因此，财务结构调整只是债务重组的表层内容。当然， 如果企业的经营困难主要是财务结构的不合理而造成，而不是因为 有大量的非运营资产的存在而造成，那么债务重组的主要任务也就 仅仅是财务结构的调整。这种情况一般只是少数，也不采用债转股 的重组模式，一般只需债务期限结构的调整、债务工具和品种结构 的调整、利息支付期限和方式的调整等等。这也从另一方面说明了 债转股不是企业的终极目标。 2、经营结构的调整

也称业务结构的调整或业务重组。这是债务重组方案中十分重 要的一环。事实上，发生债务危机尤其是大规模或严重的债务危机， 大多都存在非运营资产的问题，所以债权人往往要求企业在财务结 构调整的同时做出经营结构的调整，因为债权人明白，即使在企业 的债务期限结构或部分债务豁免方面做出让步，如果经营结构不做 调整，非运营资产不能减少、改良和消除的话，企业对未来的责任

承诺是无法得到履行的。债转股后剥离了非生产单位和人员,经营 结构得到了调整。经营结构的调整，一般有如下方面的内容： （1）关闭

对于没有市场、没有竞争力、工艺技术落后或者成本过高的业 务进行关闭。尤其是大公司实行全球化战略扩张，在海外设厂 ， 但由于文化和市场方面的原因，导致业务停滞、债务沉重，所以只 好关闭。根据我国的债转股政策来说，不少工艺技术落后、长期亏 损的工厂恐怕难逃关闭的命运。（2）合并

合并可以提高专业化水平与规模经济性，强化核心业务。债务 重组中的合并，可能是一个大公司内部的分支机构进行业务合并， 也可能是大规模重组中多个不同公司的全部或部分业务的合并，特 别是我国的企业“大而全”、“小而全”的问题长期存在，另外也 有不少公司多元化经营的战线拉得太长，分散了资源，以至于核心 业务不强，竞争力缺乏，合并正是解决这类问题的良方。 （3）剥离及出售

与加强专业化和规模经济相对应的是，将非核心业务进行剥离 并出售。被剥离的业务在本企业是非核心业务，但对别的企业来说 可能是核心业务，买主在经过资产改良后可以使非运营资产变成运 营资产。当然，出售的也未必都是非核心业务，有时核心业务也在 债权人的逼迫下被出售，这类出售不但能使债权人的部分债款回收 要求得到满足，也能使债权人在股权结构和治理结构方面的要求得 到满足。在我国，还存在着大量非生产性资产剥离的问题，所以处 理起来要更复杂一些。 （4）合作

企业寻求产品、技术、资金及市场营销网络等方面的支持，但 往往要付出代价，如转让股权、市场份额的损失、商标权的妥协等。 应该指出的是，经营结构的调整是债务重组计划的一部分，所 以它应该是在债权人主导下的调整，如果政府部门或企业内部人想 以某些理由取代债权人来主导调整的话，是难以达到应有效果的。 3、产权结构的调整

业务重组涉及到关闭、分离、出售及合作中的股份转让，这将

直接导致产权结构的变化。而且没有产权结构的变化，治理结构的 变化就不会彻底，所以债权人可能乐意看到新股东的出现，为债权 人接受的重组方案往往有产权结构的变化，债权人甚至可能逼迫原 主要股东让出股份。我国的债转股政策导致产权结构的变化是显而 易见的，金融资产管理公司作为一个新的股权人而出现。但金融资 产管理公司的股东身份是过渡性的，必须要引入新的接替股东才有 意义，这就取决于金融资产管理公司对所拥有股份作如何处置。如 果能引入新的约束力更强的股东，以改变国有股一股独占、一股独 大的局面，那对于我国国有企业改革的积极意义是不言而喻的。 4、治理结构的调整

企业出现债务危机，一般同原来的经营者或主要股权人都有一 定关系，所以债权人往往将治理结构的调整作为债务重组的一个先 决条件，通常是原经营管理人员的去职及重要债权人对企业的直接 监控甚至接管，待财务结构、经营结构及必要的产权结构调整完成 之后形成新的治理结构。在我国，通过“债转股”政策实行债务重 组，原来的主要债权人将消失，取而代之的是金融资产管理公司这 样一个新股东，但金融资产管理公司如何具体介入企业的治理结构 目前还不得而知，因为金融资产管理公司要管理的企业很多而且对 企业业务也缺乏足够的了解，所以金融资产管理公司能否主导重 组，企业内部人、相关政府部门会在重组中发挥什么样的作用，还 有待于观察。如果企业治理结构不能得到有效改善，内部人和政府 部门仍然对企业有相当强的控制，那么就会为以后新的债务危机埋 下伏笔。所以从这个角度来看，我国企业治理结构的合理调整需要 产权结构调整作保证。__

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