物权法司法解释考点解读

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物权法司法解释考点解读

2015年12月10日，最高人民法院审委会通过物权法司法解释（一）。共22条。若干重要考点解析如下：

1.异议登记失效后的处理

《物权法》第十九条第二款（部分）申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

问题1：要求申请人在异议登记之日起十五日内起诉干什么？

问题2：如果申请人在异议登记之日起十五日内未起诉，其后又起诉的，法院是否受理？

解释第三条：异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

2.预告登记的具体适用

《物权法》第二十条预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

问题1：预告登记的权利人是谁？ 问题2：此处的处分如何理解？

解释第四条：主要包括转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权。

问题3：“不发生物权效力”如何理解？ 问题4：如何理解债权消灭？

解释第五条：指买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权。

3.特殊动产转让中的善意第三人

《物权法》第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。（交付生效、登记对抗）

例：甲将其汽车出卖于乙，签订买卖合同后，甲将汽车交付于乙，乙支付了价款，但双方一直未办理登记手续。甲曾向丙借款10万元，到期一直未还。现丙以汽车仍然登记在甲之名下，且其不知甲与乙之间的买卖为由，主张自己为善意第三人，应优先获得法律保护，故申请法院拍卖该汽车。如何处理？

解释第六条：转让人转移特殊动产的所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人不得主张其为善意第三人

注意：此处的债权人包括普通债权人、破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人等

4.发生物权效力的法律文书 《物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的

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征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

例：甲与乙签订房屋买卖合同，约定甲将房屋出卖给乙。乙交付价款后，甲一直拒绝办理过户手续。乙遂向法院起诉，法院判决甲履行过户手续义务。问：判决书生效后，房屋所有权是否转移？

解释第七条：法律文书包括人民法院、仲裁委员会作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。

5.按份共有人优先购买权的具体适用 《物权法》第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

问题：转让的范围包括哪些？行使优先购买权的时间如何界定？共有人内部转让时，其他共有人可否主张优先购买权？如果共有人为三人以上，其中两人均主张优先购买权的，如何处理？

例1：甲、乙按比例共有一台电脑，甲死亡，其子丙继承其财产，乙提出行使优先购买权，可否获得法律支持？

解释第九条：共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

例2：甲、乙按比例共有一台电脑，甲拟将自己的份额出售。遂将拟出售的价格、拟出售的时间等通知乙。乙接到通知一个月后提出行使优先购买权，可否获得法律支持？

解释第十一条：优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；

（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；

（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；

（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

例3：甲、乙、丙三人按比例共有一台电脑，甲拟将自己的份额出售给乙，丙主张优先购买权，如何处理？

解释第十三条：按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

例4：甲乙丙三人共有一间房屋，其中甲份额为二分之一，乙、丙各自份额为四分之一。现乙拟将自己份额出卖给丁，甲、丙均主张优先购买权，且协商不成。如何处理？

解释第十四条：两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

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有关优先购买权的其他两个法条： 解释第十条：物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

解释第十二条：按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。

其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持： （一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；

（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

6.善意取得的具体适用 《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

问题：善意如何认定？善意如何举证？认定善意的时间点是什么？善意取得中的交付如何理解？当事人之间的买卖合同无效，但买方符合上述条件，是否还能主张善意取得？

例1：甲之电脑交给乙保管，乙擅自将电脑出卖于丙。丙支付了价款之后，乙将电脑交给了丙。现甲要求丙返还电脑，丙则主张自己构成善意取得。甲要求丙证明构成善意，丙则要求甲证明自己不构成善意。应如何举证？

解释第十五条：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

例2：甲在旧货市场闲逛时，看到一穿着较为破烂的乙正出售一价格昂贵的玉石，甲遂以市价买下，并当场拿走玉石。经查，乙原先为一富有商人，后经商失败，因失去经济来源，遂将其朋友丙曾交给其保管的玉石拿到旧货市场出售。对此，甲并不知情。现丙找到甲要求返还，甲则主张善意取得。可否获得法律支持？

解释第十七条：受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

例3：甲、乙共有一套房屋，所有权登记在甲之名下，后法院判决房屋归乙所有，但乙并未办理所有权变更登记。后甲将该房屋以市价出售于丙，约定9月20日双方办理过户手续。丙在签订合同时不知道房屋为乙所有，9月19日得知法院有上述判决。9月20日，甲、丙办理了过户手续。现乙、丙因房屋归属发生争议，丙主张善意取得，可否获得法律支持？

例4：设在上述例子中，丙系在9月21日得知法院判决房屋归乙所有。丙

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主张善意取得，可否获得法律支持？

解释第十八条：物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

例5：甲将祖传玉石交给乙保管。乙之朋友丙在乙家做客时，乙拿出炫耀并声称为自己所有，丙信以为真，要求从乙处购买，乙未同意。后丙以公开乙之隐私为由，要求乙出售，乙无奈之下只好售出。丙按市价交付价款，乙将玉石交付给丙。现乙向法 院起诉，以受到胁迫为由撤销了和丙之间的买卖合同，法院判决支持。判决书生效后，甲得知了上述情况。现甲要求丙返还，丙则主张构成善意取得。如何处理？

解释第二十一条：具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：

（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；

（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

提示：

合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

有关善意取得的其他三个法条： 解释第十六条：具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意； （三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误； （五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

解释第十九条：物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

解释第二十条：转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取

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得的条件。

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