宁乡房地产市场调研 (2)

宁乡房地产市场调查报告

第一章宁乡县宏观环境概述

1.1交通概述

宁乡县行政隶属湖南省会长沙,是省会长沙的西大

门,是一体化中长株潭通往湖南五分之三以上地区

的必经之路和第一驿站,也是粤、港、澳和东南沿海

通往川、渝和湘西、鄂西的必经之路,这使宁乡成为

湖南一个重要人流、物流、信息流中心.宁乡交通发

达便捷.洛湛铁路贯通南北,石长铁路连接东西,长弘

高速、319国道贯穿县境;金州大道把县城、宁乡经济开发区、金洲新区、长沙高新技术开发区、长沙市连接成片.多条省、市、县公路构成宁乡内外四通八达的交通网络.

1.2经济概述

宁乡是个富饶之乡，近几年宁乡的经济一直稳步增长。2010年宁乡县GDP 总量达到480多亿元，稳居全国百强县第73位，（湖南省内第三、中部百强县第七），其中人均可支配收入达到18000多元，农村人均纯收入达到9700多元，城镇居民每百户拥有的家用汽车/电脑数量分别达到了12辆/56台，超过了很多地级市。 2011年宁乡县GDP总量达640亿元，税收达63亿元（居湖南县域第二）在全国百强县上升5个名次。位居第68位。

1.3人口概述

人口自然增长率稳定,2010年末总人口134万,城区长驻人口26.8万（城区实际人口不足20万）.根据长沙市总体计划,到2020年宁乡县城面积要达32平方公里,城区人口超过30万的中等城市架构,以成为服务长沙市中心城市的卫星城.

1.4宁乡县经济社区环境

宁乡有136万人口，县城的三环路贯通以后，城市扩容的步伐进一步加快，每年都要吸收数千人成为城镇居民，宁乡有巨大的房产市场和巨大的消费潜力。正因为需求旺盛，宁乡的房产小区如雨后春笋般的越建越多。

从上世纪九十年代房产开发公司所建的经济实用房，到商住两用小区（如民生路

市场，农贸市场，文化超市，玉潭步行街，摩配市场，玉溪广场），以后又有了配套物业管理的小区（银海花园，启殿园，教师新村，金海花园，花明锦园，同心花园等），发展到现在的高尚小区（富豪山庄，山水华庭，玉龙国际，金林时代广场等），运作模式越来越成熟，气势越来越恢弘。均价在1200--1800元/㎡的楼盘就有富豪山庄，山水华庭，玉龙国际花园，新府名邸等等，将来还会有更多的高档小区出现。在沿江风光带的商铺甚至炒到了接近2万元/㎡。如果在三年前，这样的价位对于宁乡人来说是不可想象的，肯定鲜有人问津。随着湖南楼市的持续走强，带动了宁乡房地产行业的繁荣，也使宁乡人的购房理念潜移默化的发生改变。

1.5宁乡县房地产相关政策

政策一：《湖南省房改房上市交易管理暂行办法》

第一条为了促进存量住房的合理流通，满足居民住房消费需求，建立新的住房流通体制，推进住房商品化，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔１９９８〕２３号）精神和国家有关法律丶法规及政策规定，制定本暂行办法。

第二条本暂行办法所称房改房是指城镇职工在住房制度改革中所购公有住房丶经济适用住房和按房改政策由个人集资建设的住房。

第三条本暂行办法适用于首次进入市场交易的房改房。

第四条房改房上市交易的形式包括：转让（含买卖丶换购等）丶出租和抵押。政策二：《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》

2009年6月1日发布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，一共有十一条内容，五个主题，主题分别为：

主题一：加大保障性住房建设力度

主题二：进一步鼓励普通商品住房消费

主题三：支持房地产开发企业积极应对市场变化

主题四：强化地方人民政府稳定房地产市场的职责

主题五：加强房地产市场监测

对政策解读：

从以上宁乡房地产政策，我们可以看到政策一主要体现政府对解决中低收入家庭

住房问题的优惠政策，促进住房消费，建立住房流通新制度，促进房地产业的发展。而政策二主要是国务院关于进一步扩大内需丶促进经济平稳较快增长的决策部署，主要调控力度主要体现在，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，从此政策的出台，可以看出，现在中国政府在尽最大的努力挽救房地产市场，力保中国房地产市场的经济支柱地位，政治倾向性非常明显。

宁乡县房地产政策趋势

一、决策层将主要围绕土地存量与增量来进行政策措施的推出或紧缩；

二、政策将在如何引导城市功能规范化与完善出台一些补救措施；

三、房地产税费改革首先在地方上寻求突破，以为物业税做实践性铺垫；

四、后续保障性政策的陆续出台与完善；

五、削减开发商利润弹性的政策手段将频出；

六、夹心层人群的居住问题带来政策的更加宽松，但依然属阶段性利好；

七、城际间异地置业政策将收窄。

第二章房地产宏观市场调查

2.1房地产市场概况

宁乡的房地产起步较晚,自2006年起开始快速发展,目前房地产市场整体发展良好。目前宁乡房地产市场在建项目17个，续建项目19个，待建项目16个。宁乡县房地产区域板块主要划分为老城区商业中心板块(沿江风光带)、城西板(白马桥乡) 、新行政中心板块(宁乡大道两侧) 、金洲新区板块。

2.1.1宁乡县房地产区域板块

2.1.2市场供应产品分析

2.1.3销售户型分析

根据调查,目前三室两厅二卫和四室两厅两卫为目前市场上的主力户型,上表所设计的户型市场销售形势良好,而部分项目三室两厅两卫设计在140-150㎡甚至150 m2以上销售压力大(如世纪阳光项目)。

四室两厅两卫设计在160 m2以上甚至170 m2以上的户型市场抗性很强烈(如滨江地块的“大玺门”四室均设计在170 m2的江景房销售难度大，而沿江的144 m2三房已销售完毕)。

2.2、总体供求现状

2.2.1、新建商品房累计供应和销售总量分析

表1 2011年上半年宁乡县新建商品房、住宅供应情况

表2 2011年上半年宁乡县新建商品房、住宅销售情况

上半年全县新建商品房累计批准预售27.08万㎡，同比减少35.58%，其中住宅批准预售535.67万㎡，同比减少41.13%。同期全县新建商品房累计销售64.88万㎡，同比增长182.13%，其中住宅销售62.85万㎡，同比增长193.91%。

2.2.2、新建商品房供销对比（期间新建商品房批准预售面积：期间新建商品房实际销售面积）

表3 2011年上半年宁乡县新建商品房供销对比

上半年全县新建商品房供销比为0.42：1，其中新建商品房住宅供销比为0.38：1。全县市场存量房进一步降低，呈现供不应求的态势。

2.2.3、新建商品房成交金额、成交均价

上半年宁乡县新建商品房（含经适等）均价为2006元/㎡，其中住宅1862元/㎡；

2.2.4市场销售推广特点

1、注重绿化环境建设。大多中高档次的楼盘都把园林绿化作为小区建设的重点，突出小区给客户的第一印象，即视觉效果。部分项目的水景和中心花园等小区主要景观具有相当高的档次和品位。

2、营销中心建设档次较高。出人意料的是作为县级城市的宁乡，开发商不惜血本，注重营销中心的建设和装修，较有档次的营销中心堪比长沙市区的部分项目，甚至还要奢华。

3、推广广告语雷同、空洞。宁乡大多楼盘的广告语还停留在比较原始的阶段，在广告语中大量使用“尊贵”、“名流”、“贵族阶层”等空洞的广告词语，没有特色和实际性，广告设计过于简单和粗糙。

4、户外广告成为主要的推广手段和形式。由于县级城市的市民很少看报纸、县城城区较小等原因，户外广告成为楼盘推广的重要形式，包括路旗、楼宇广告牌、DM单张、路牌广告等。

小结：

宁乡房地产市场整体特点是：

第三章房地产个案

水木天成

项目概况

城市主义：网聚城市稀缺资源的别墅臻品

水木天成扼守宁乡上风上水、炙手可热龙脉腹地——新城区，雄踞宁乡母亲河——沩水拐弯处，藏风聚气，居者大安。近年宁乡受到城区规模不断扩大的影响，区域中心地带明显往北转移；新城区集行政、教育、经济等众多城市稀缺资源：宁乡县政府、宁乡一中、县人民医院等重大城建项目和基础设施几乎都集中在县城新区。同时新城区的位置正好紧邻工业园区板块、南面连接旧城区板块，经由319国道、金洲大道、长常高速、长花灰高等公路直达省会长沙，使之与省会长沙市中心的联系更为紧密。这里将成为宁乡和未来长沙大西城的高尚人居首选福祉。

自然主义：大隐隐于市的惬意栖居

城市与自然的高度融合是别墅居住的最高境界。水木天成以“天人合一”的国际理念，一纵一横的开放式景观布局，将建筑融于自然，与天地合为一体。既保持着天地初开的纯粹自然，将现有的“龟背”地形、坡地、湖泊、玉兰树最大限度的保留，更融入别墅生活幸福的源泉与灵魂——水，精心营造私家水岸线和中央湖景，同时结合西方现代园林风格，均衡景观因素及整个环境的空间层次感，共同营造人景交融、优美人居的生态环境。邻水穿林、曲折幽静的私家水岸线，彰显极致水色之美；碧波荡漾、烟波浩淼的中央湖泊，显露开朗豁达之境。

人本主义：“以人为本”的别墅空间盛宴

水木天成在空间布局中，将心理性与物质性两者结合后产生更符合现在人生活习惯的科学空间布局：龙形半岛建筑布局、环状人车分流体系、开放式景观设计、组团生活理念等多个方面，均从“以人为本”的角度考虑，充分满足人居需求。130-1000平米接地私家花园，3.8-5.8米阔气挑高客厅，多个超大仰天露台，独立私家车库等细节的设计，更是源于人本开发理念的探索。

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