重宾保利营销推广计划书

重宾·保利国际广场

营销推广策略计划

重庆非众传媒·营销策划中心

2009年3月27日

前言：

通往顶级的城市大门

由衷感谢重宾·保利给予非众的本次沟通机会，使非众团队能够有幸地参与本阶段的沟通，在通过梳理重宾·保利国际广场营销推广战略的过程中，对于产品未来的市场价值及市场销售突破提供来自非众团队的专业观点，并为即将到来的重宾·保利国际广场的市场营销推广提供建议。

非众为此成立专门的团队，全力为重宾·保利国际广场树立良好的品牌形象，并协力创造良好的销售业绩，为贵公司最有效地赢取最大的经济效益和社会效益。

由于重宾·保利国际广场的定位是要做重庆顶级写字楼的创造者与传播者，与国际一流写字楼接轨，做全国一流，重庆第一的写字楼，加上重宾本身的历史文化与保利的品牌影响力。因此，本案将围绕“通往顶级的城市大门”的核心理念对重宾·保利国际广场营销推广策略进行详细阐述。

一、策略构建的市场依据

（一）、当前经济形势及政策影响

1、经济危机席卷全球，房地产业首当其冲，股市哀鸿一片，世界豪强企业纷纷裁员减缩开支以求自保，短时间内难以恢复元气；

2、中国经济目前整体好于世界经济，国家出台降低银行利率等多项措施刺激消费，扩大内需，有一定效果，但总体上看，经济形式进一步衰退；

3、中国房地产业连续几年一路高歌猛进在2008年下半年开始走入冬天，何时进入谷底未知，社科院专家称未来两年中国城市房价将回落40%—50%（这在以前，专家还从没有如此大张旗鼓地唱衰房地产，是否政府用意，值得思考），中国房地产业将进入至少3至5年的调整期；

4、房地产业没能进入政府十大行业振兴规划；

5、在经济危机的大背景下，重庆写字楼市场经历了从卖方市场向买方市场的转

变。一房难求的现象不复存在，楼盘的空置面积开始增加，销售和租赁价格普遍出现松动，降幅约为10—20%，个别楼盘甚至超过50%。

6、中国经济进入“通缩”，现金为王成为当前意识主流；

7、地方各级政府机构在两年内不得修建办公大楼及场馆；

（二）、热销楼盘、成功房企透视：

1、一种是知名品牌企业开发的大型化、集约化楼盘

如：龙湖系列（本土名企代表）、重庆大都会广场（外地入渝开发名企代表）。

·成功路浅透视：

·注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略。 ·开发商都曾经开发过享有盛誉的大型楼盘，在社会众中拥有很高的知名度和美誉度，充分利于品牌优势推出新盘。

2、热销楼盘还有一种则是新品牌，借助有个性、有特色的楼盘来树立品牌形象 如：金科的产品创新、建工的概念营销。

·成功路线透视：

·结合项目特点通过产品创新或概念炒作来体现品牌个性和特色，通过引导某类消费受众来吸引社会关注，给消费者留下深刻印象，从而达到销售的目的。

□现象启示

·重宾与保利的品牌形象和社会知名度在重庆极高，本项目毫无疑问将以品牌塑造带动市场销售。

（三）、市场竞争将更激烈：

·重庆写字楼的趋势目前是供过于求，体现出彻底的买方市场特征，市场竞争会越来越激烈。

·2010年前后，解放碑商圈有多个类似于本项目的大型甲级写字楼项目开盘，总量近40万平米。

·重庆各大商圈展开对解放碑的阻击战，江北发展最快，冲击势头明显。

■总结：

楼市早已进入了一个硬件（规划、建筑）拼综合实力、软件（品牌、定位和推广）讲特色和差异的时代，而硬件的比拼越来越同质化，所以楼盘之间的竞争更加体现在软件方面的较量。而目前的经济环境恶劣，只有具有一定实力、市场定位准确、规划布局新颖，包装推广到位的个盘才会受到市场的追捧，而个盘的热销是短暂的，个盘的比拼是低层次的竞争。只有品牌的竞争是长效、高层次的。从企业长期发展的需要、行业之间竞争的需要、企业品牌对于个盘的促进需要、消费者对于品牌指认购买的需要等等，都促使重宾·保利国际广场走向品牌的市场营销策略之路，其品牌的塑造和影响力将决定重宾·保利国际广场的市场价值、地位及销售力度和招商力度。

二、重宾·保利国际广场的品牌塑造思考

（一）、重宾·保利国际广场项目认知

1、本项目是由重庆旅控集团旗下重庆宾馆有限公司与保利集团旗下重庆鼎瑞地产共同开发，集合了国际超甲级写字楼、铂金五星级酒店、顶级餐娱商业中心三大业态为一体的超高层建筑，造型似“大拇指”。

2、项目系重宾旧址改造地，处在民生路与临江路交汇处，又是临江路景观轴的视觉终点。周边交通路网发达，是出入解放碑商圈的重要交通枢纽，同时也是今后重庆主城区的窗口地带、城市观光地带及城市景观地带。

3、项目占地面积 11831㎡，总建筑面积为180000㎡，高度约为290米，由裙楼加51层独栋建筑组成。其中商用裙楼负1层—4层，共16346.48㎡，酒店由

5层—28层，30层—58层（44层除外）为写字楼，面积为？㎡，可供写字楼车位700个。

4、楼顶设有360度观光台，可俯瞰（北面嘉陵江，南对长江、远眺南山，东观解放碑城市繁荣）。

5、项目酒店部分不在当前考虑的范围。

6、与国际一流写字楼接轨的硬件设施

·超大层高,对比国内同样功能楼盘3.6—4.2米的层高,本项目层高4.5米。 ·环保节能,外墙采用Low-E双层中空玻璃。

·四管制空调系统,任何时候温度调节随心所欲，避免整层使用的能源浪费。 ·6米/秒的高速电梯保证人流畅通快速，领先重庆电梯速度新记录，共36部。 ·超标准充足的停车位提供高标准配套服务。

·双回路供电保障用电安全可靠等硬件设备。

·5A智能化办公系统，为商务人士提供高效快捷的办公场所。

7、项目总投资约11亿元，目前主楼已经修建10多层，预计今年年底封顶。

（二）、项目区位分析

1、位置：项目位于民生路与临江路交汇处，解放碑中心窗口地带，而市政府全力将解放碑打造成中国第三大商圈，有西部“华尔街”之称，毫无疑问项目处在重庆最繁华地段的大门。

2、交通：公交、成型后的轨道交通几乎辐射重庆整个主城区。但打车出行困难，私家车上下班拥堵，好消息是政府出资200多亿全力打造全国CBD最畅通的交通。

3、餐饮：与其他几项比起来，解放碑餐饮业最不发达，有档次的小店缺乏，高档酒楼欠缺，西餐、商务茶楼相对多一些，高档次的不多。

4、金融：国内几大商业银行齐聚，外资银行“渣打”在国贸，香港汇丰银行入驻太平洋国际。

6、商业：解放碑是重庆的商业中心，进入重庆的各大名牌产品都集中在这里。

（三）、重宾自身的特殊价值（唯一性）

1、每一座城市都有一个城市宾馆

在中国还没实行市场经济的体制下，几乎每一座城市都有一个用这个城市命名的宾馆，它代表了这个城市最高端、最昂贵、最尊贵、最有地位的消费，是接待政府官员及外来宾客的第一宾馆，也是通往这座城市的第一窗口。而重宾在重庆正处于这一地位。对于重庆人来说，“重庆宾馆”以及其历史地位几乎无人不知，无人不晓。

2、重宾的历史记忆及3个身份

·援华美军招待所

重庆宾馆的前身是抗战时期的援华美军招待所。二十世纪四十年代，蒋介石夫妇在此多次宴请美国大使赫尔利、英国大使高斯、苏联大使潘友新等各国驻华使节。

·胜利大厦

抗战胜利后易名为“胜利大厦”。墨西哥大使馆曾经设在这里。1945年12月，为调停国共争端，美国总统特使马歇尔来渝，国民党当局在此为他举行盛大的欢迎宴会。

新中国成立后，胜利大厦作为西南军政委员会第一招待所，接待了无数知名党政军干部和爱国人士。1951年，时任中共西南局第一书记邓小平、西南军区司令员贺龙曾在此设宴款待前往北京和平谈判的西藏代表团。

·重庆宾馆

1956年，胜利大厦正式更名“重庆宾馆”，作为重庆首家涉外饭店，接待外宾、归国华侨和举办外事活动的重要场所：1957年接待了英国国际贸易促进委员会副主席鲁宾逊夫人；1958年接待了日本恢复日中、日苏邦交国民会议会长久原房之助；1960年，承办了中苏友好同盟互助条约签订十周年酒会。

3、重宾落后与重建所带来的机会

市场经济之后，各种5星级豪华酒店兴起，重宾落后了，政治因素被淡化，在改建后的今天，重宾的历史文化仍然存在人们心中，如何赋予重宾新的历史使命，将成为本项目特有的机会。

（四）、保利地产的品牌影响力

1、中国国有房地产企业品牌价值三连冠；

2、保利地产综合实力位于全国四强；

3、保利地产开发超高层写字搂的经验在国内首屈一指；

4、保利地产进入重庆多年，在重庆开发的皆是顶级的高档楼盘，其品质、口碑皆为高端形象。

□项目提供给客户的基本使用价值及心理价值

■总结

关键词：CBD门户、顶级、尊崇、财富

项目定位：重庆最顶级写字楼的创造者与传播者

（五）、项目核心理念提炼

1、核心理念形成演绎图：

理念基点

城市心脏大门 第一统领 顶级尊宠

核心理念：通往顶级的城市大门

2、核心理念诠释：

重宾·保利国际广场代表了这个城市最顶级的写字楼，通过它，便可窥见重庆的经济状况，是重庆经济的第一窗口，准确地给出了客户定位和项目的市场价值；同时说明了客户的尊宠地位，并给予了未来发展的心理暗示；而且还延续了重宾、保利的品牌地位及王者之气，赋予了新的历史使命。

■项目的推广宣传都将围绕核心理念“通往顶级的城市大门”来进行演绎。

■以上通过对项目的认知和历史、品牌的挖掘，确定了产品定位和推广定位。

三、市场竞争分析

（一）、重庆写字楼概况

1、写字楼分布及供应量

重庆主城区写字楼主要分布于各大商圈周围，主要集中在解放碑、江北、南岸、九龙坡、高新区及沙坪坝等步行街及繁华地段。

重庆市主城区写字楼目前共计56栋，总供应量达到229.8万㎡。渝中区写字楼项目共25个，达84.4万㎡；北部区域其次，共17个，但总供应量超过渝中区，为97.3万㎡。其中高档写字楼共22栋，占市场总量近40%。

2、写字楼租赁情况

主城写字楼整体出租情况较好，中高档70%的写字楼出租率在80%以上，特别是部分核心商圈的写字楼，出租率高达90%以上。

写字楼租金主要受写字楼所在商圈的发展水平、写字楼硬件设施、物业管理等综合因素的影响。目前，重庆写字楼的整体租金水平以解放碑商圈最高，其次是江北区。

·各区域各板块代表项目租金情况

（二）解放碑商圈写字楼分析

1、租赁状况

解放碑区域的高级写字楼7个，包括大都会商厦、世贸大厦、国贸大厦、国际商务中心、纽约·纽等项目，总建筑面积达34.2万㎡，是重庆市高级写字楼分布最为密集的区域。整体出租率达到80%以上，租金段集中在50－80元/㎡/月之间。大都会商厦和国贸大厦运作比较成功，出租率超过95%，租金达到100元/㎡/月以上。

2、入驻客户

解放碑写字楼的入驻客户主要以商贸流通、金融、证券、地产及外事机构为主。目前的入驻单位已达1.31万多家，其中包括90%的驻渝国内金融机构，2/3的驻渝境外银行、保险机构，3/4的驻渝世界500强企业和外国驻渝领事机构； 四大商业银行以及保险、证券、期货公司等金融机构87家，世界500强企业及其它外资办事处70家。

■总结分析：

· 各豪强企业入驻重庆首选解放碑商圈；

· 江北商圈发展势头强劲，租金优势明显，是解放碑商圈未来的心腹大患，但目前还无法撼动解放碑特殊的商业地位；

· 解放碑商圈的写字楼即使在硬件条件与区位差不多的情况下，租赁情况也有天壤之别，如何运作将成为关键。

因此，接下来我们只对解放碑商圈以及项目与竞争对手做具体分析，并相应地给出整体营销推广策略。

（三）、解放碑商圈分析

1、政策对解放碑商圈的发展影响

· 2006年8月31日，重庆解放碑CBD（中央商务区）与北京CBD、上海浦东陆家嘴CBD等其他9大商务区入选成为中国十大新地标商务区，西部唯一CBD。 · 2007年9月20日，国务院正式批复了《重庆市城乡总体规划(2007-2020)》，其中明确要把重庆主城建设成占地1000平方公里，人口规模上千万的特大型城市，确立长江上游经济龙头地位。

· 2007年“城乡统筹规划”出炉之后，重庆市政府确立“一圈两翼”的战略规划，2008年—2020年，政府投资10万亿，号称在2010年，重庆整体经济规模赶上上海，2016年，超过香港。

· 2008年6月25日，渝中区政府发布了解放碑“金融商务街”设计方案，解放碑“西部华尔街”的规划出炉。

· 2009年1月26日，《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》出台，为重庆带来最新一轮的利好条件，将重庆“两江新区”新战略列为与上海浦东、天津滨海齐头并进的中国“第三区”。

■总结分析：

·重庆将成为中国重要的中心城市，西部的经济中心，解放碑必然成为全国最繁荣的商圈之一。

·虽然在2010年重庆经济规模赶上上海是个笑话，但未来5年，超过今天的上海应不成问题，那么我们可以预计，“明天的解放碑，将是今天的上海南京路（中国第一商业街，顶级写字楼价格达7—8万元一平米）”。

2、解放碑竞争对手分析

·新华国际

新华国际大厦，新华集团与渝世弟房产公司联合开发，是解放碑步行街内目前惟一亮相的写字楼项目，也是距离解放碑塔最近的写字楼项目——不足100米。（建设用地3194平方米，总建筑面积64700平方米，地上建筑层数49层，其中地上10层裙房用于商场，塔楼42层用于写字楼，地下设立体机械式停车库，多达300个停车位。项目建筑高度189米，3.6米层高，总投资6亿元。 写字楼总量：4.6万平米

开盘时间预计：2009年下半年

·新瑞奇大厦

新瑞奇大厦（暂定名），原瑞奇大厦，位于渝中区新华路与中华路交汇处，紧临雅兰、新华电子城，曾因“一女多嫁”引发我市最大一起合同诈骗案。该工程总投资1.5亿元，于1997年开工，之后9年仍未完工，成为我市“四久工程”之一。之后被瑞安集团拍下开发，旗下物业投资及发展公司瑞安·中华汇房地产公司操盘，集商务精装公寓、LOFT写字楼、品位商业为一体，将打造为CBD一站式世界生活方式。

写字楼总量：2万平米

开盘时间预计：2009年下半年

·浪高国际大厦

新加坡浪高集团重庆凯悦房地产开发有限公司开发。位于新华路，高度达300米，共有76层。集顶级酒店、写字楼、商场为一体的综合大厦。2009年3月26日 ，项目推介会在匈牙利九龙饭店举行。采用多种销售方式出售，两个单元起售，半层销售，整层优先。付款方式灵活，共分为5次支付，第一次付总款额的30％，第二次、三次、四次每次付总款额的20％，第五次付总款额的10％。付款时间长达两年半。除此之外，购买浪高国际大厦的客户可由浪高集团实行代

客理财，代客返租。并为客户提供租金支付担保。

写字楼总量：7万平米

开盘时间预计：2010年下半年

·国际开发金融中心

国际开发金融中心由英利国际置业投资修建，英利国际置业为重庆首家在新加坡上市的企业，1993年成立，曾成功开发了纽约纽约、未来国际、邹容广场等高端物业。

重庆国际开发金融中位于解放碑中华路，占地8026平方米,总规模约16万平方米，总高度318米，共61层(地下4层)，裙楼10层。塔楼为纯写字楼，定位主要为金融银行业服务的高端纯写字楼，采用国际节能环保呼吸式幕墙，塔楼顶层的银行家会所空高28米。每隔15层，设置一个空中花园，提供休闲娱乐场所。将采用国际一流的电梯配置，预计安装56部电梯和扶梯，高速电梯每秒达到6米。配套的裙楼有百货商场、精品专卖店、餐饮及配套的健身中心、近5000平米大型会议中心及特大型车库等。

目标客户不局限于重庆和国内，而是针对全球500强企业。为了打造出西部最高档的写字楼，英利国际置业与国际最知名的物业管理企业仲量联行签署了包括优化设计、营销策划和物业管理在内的一揽子战略合作协议。仲量联行是全球最顶级的物业管理公司，迄今已有200多年历史，而在仲量联行服务的对象中，不少都是世界500强企业。

写字楼总量：8万平米

开盘时间预计：2010年中

· 环球金融中心

目前还处于设计定案阶段，位于目前会仙楼地块，总建筑面积约为17万平方米，包括五星级酒店，写字楼，商场。总投资21亿元。预计2011年11月竣工。 写字楼总量：9万平米

开盘时间预计：2011年

· 日月光中心

日月光中心，位于较场口，轻轨起点站。具备台资背景的重庆鼎固房地产开发有限公司开发，以72万平方米、463米的绝对海拔，占据解放碑制高点，定位为吸纳全世界品牌旗舰店入驻的“时尚巅峰领舞者”。“日月光中心广场”按城市综合体的模式来打造。由5幢呈螺旋型上升的超高层建筑组成，是重庆最高的建筑群。主要功能由五星、六星级国际酒店、5A级写字楼、中央豪宅以及购物广场等四大业态完美组合而成。项目以四大绝对价值全盘推进解放碑上层建筑国际化。

写字楼总量：43万平米

开盘时间预计：2012年

■总结分析：

·2010年前后，竞争对手如云，我们项目区位不如新华国际、国际开发金融中心、环球金融中心，硬件设施与物业不是国际开发金融中心的对手，但强于新华国际，新瑞奇大厦项目写字楼类型有别，不列于竞争对手范围，其他项目开盘时期较晚，也不属于目前的对手。 ·未来解放碑写字楼供应量规模巨大，水准更高。

·与国际开发金融中心、环球金融中心两大主要竞争对手相比，我们项目的优势在于开盘时间略为领先、项目知名度更高。

结论：

1、利用项目在本地的知名度与保利品牌的全国影响力，打一场时间差的战争，牢牢抓住本地客户和国内客户。

2、未来竞争激烈，项目写字楼整体销售。

四、经济形式及政策调控对项目销售的影响

（一）、不利因素

1、经济危机让世界豪强企业大伤元气，短时间内难以恢复，皆在裁员、关闭工厂，以节约成本。今年进入重庆市场可能性不大，项目引进世界500强企业难度不小。

2、中国经济形式进一步衰退，中国房地产业连续几年一路高歌猛进在2008年下半年开始走入冬天，社科院专家称未来两年中国城市房价将回落40%—50%，中国房地产业将进入至少3年以上的调整期，势必影响写字楼的销售价格。

3、受经济大环境的影响，重庆写字楼成交量下降，写字楼市场经历了从卖方市场向买方市场的转变。一房难求的现象不复存在，楼盘的空置面积开始增加，销售和租赁价格普遍出现松动，降幅约为10—20%，个别楼盘甚至超过50%。

4、房地产业没进入十大行业振兴规划，政府有意调低房价，刺激内需。

5、中国经济进入通缩，现金为王成为当前意识主流。

（二）、利好因素

1、根据郎咸平的“中国二元经济理论”，中国经济同时过冷，同时过热。过冷的是制造业和民营企业，过热的是政府投资行业，也就是说，他们不差钱，比如建筑、铁路等公共设施建设相关的企业。而国家明文规定，各级政府机构在两年内不得修建办公大楼和场馆，使得他们成为写字楼潜在客户的可能性，而我们项目本身是国营背景。

2、股市一片哀鸿，二风险巨大，一大投资渠道受阻，而外贸、出口走向死胡同，恰好地产业低迷，写字楼与商品住宅楼相比有较大差异，投资风险更小。以投资为生存之道的保险业、金融业将在有增值潜力的写字楼盘里寻求现金保值和未来的利润，拥有大量现金的投资客，也将是我们主力的消费群体。

3、国家对重庆未来的发展给出了明确的优惠政策和期望，预计未来5年，世界500强企业有80%将入驻重庆，首选必然是解放碑。虽然我们项目等不到那一天，但为项目的升值潜力打下了坚实的基础。

4、区政府副区长邓开伟近日在2009中国城市发展（重庆）论坛上表示，我区已

出台引进国际品牌奖励办法，并在草拟相关措施限制非品牌企业的低端商业活动，争取把解放碑打造成重庆的城市T型台。

邓开伟介绍，上个月渝中区已出台了相关扶持政策，国际知名品牌进入解放碑开店或进行大型品牌发布活动都将得到政府奖励。今后能够进入该步行街的活动除政府公益性活动外，企业举办的活动主要是行业性的，或是知名品牌的大型活动，而单个企业的低端促销活动以后将无缘解放碑步行街。据业内人士分析，此举的出台，将大大有利于国际国内企业品牌入驻解放碑，解放碑也将成为重庆真正的城市T型台。

■总结分析：

· 国际国内的经济形式极不乐观，与项目顶级写字楼的定位引进相匹配的客户带来巨大困难。

· 价格回落成为必然趋势，但有未来巨大的升值潜力作为支撑。 ·政府投资行业企业成为潜在客户的可能，保险业、金融业、投资客将成为我们的主流客户，以此得出我们的客户定位。

· 渝中区政府对解放碑的规划和政策虽然在短时间内不能实现，但给出了信号，提升了项目价值和投资人的信心。

五、项目SWOT分析

在SWOT分析之前，我们把前面的总结分析汇总在一起，温习一遍，可以把项目看得更加清楚明白。

■总结分析1

·关键词：CBD门户、顶级、尊崇、财富

·项目定位：重庆最顶级写字楼的创造者与传播者

■总结分析2：

· 各豪强企业入驻重庆首选解放碑商圈；

· 江北商圈发展势头强劲，租金优势明显，是解放碑商圈未来的心腹大患，但目前还无法撼动解放碑特殊的商业地位；

· 解放碑商圈的写字楼即使在硬件条件与区位差不多的情况下，租赁情况也有天壤之别，如何运作将成为关键。

因此，接下来我们只对解放碑商圈以及项目与竞争对手做具体分析，并相应地给出整体营销推广策略。

■总结分析3：

·重庆将成为中国重要的中心城市，西部的经济中心，解放碑必然成为全国最繁荣的商圈之一。

·虽然在2010年重庆经济规模赶上上海是个笑话，但未来5年，超过今天的上海应不成问题，那么我们可以预计，“明天的解放碑，将是今天的上海南京路（中国第一商业街，目前顶级写字楼价格达7—8万元每平米）”。

■总结分析4：

·2010年前后，竞争对手如云，我们项目区位不如新华国际、国际开发金融中心、环球金融中心，硬件设施与招商能力不是国际开发金融中心的对手，但强于新华国际，新瑞奇大厦项目写字楼类型有别，不列于竞争对手范围。其他项目开盘时期较晚，也不属于目前的对手。

·未来解放碑写字楼供应量规模巨大，水准更高。

·与国际开发金融中心、环球金融中心两大主要竞争对手相比，我们项目的优势在于开盘时间略为领先、项目知名度更高。

结论：

1、利用项目在本地的知名度与保利品牌的全国影响力，打一场时间差的战争， 牢牢抓住本地客户和国内客户。

2、未来竞争激烈，项目写字楼整体销售。

■总结分析5：

· 国际国内的经济形式极不乐观，与项目顶级写字楼的定位引进相匹配的客户带来巨大困难。

· 楼盘价格回落成为必然趋势，但有未来巨大的升值潜力作为支撑。

· 政府投资行业企业成为潜在客户的可能，保险业、金融业、投资客将成为我们的主流客户。以此得出我们的客户定位。

· 渝中区政府对解放碑的规划和政策虽然在短时间内不能实现，但给出了信号，提升了项目价值和投资人的信心。

通过前面的分析汇总我们明白无误地看到了我们项目的优势、劣势、机遇和威胁。

（一）、优势（S）

1、项目是解放碑片区推出的第一个与国际接轨的写字楼。

2、360度景观台，俯瞰两江和解放碑的繁华。

3、项目知名度和开发商品牌知名度更高。

4、重宾特有的历史。

（二）、劣势（W）

1、项目区位在解放碑片区边缘化，周边环境差。

2、交通依赖解放碑的运输力，因为区位的缘故，而处于劣势地位。

3、项目硬件设施和招商能力与紧追在后的国际开发金融中心和环球金融中心有明显差距。

（三）、机遇（O）

1、重庆列为两江新区，确立打造西部经济龙头的地位，带来新一轮的发展契机，解放碑CBD作为重庆商贸的领袖地位，项目未来增值潜力巨大。

2、在未来5年里，有四分之三的世界500强企业将抢占解放碑、三分之二的驻渝境外银行、保险机构等将在解放碑CBD区域内占领一席之地。再次印证项目的增值潜力。

3、渝中区政府对解放碑商圈的规划带来进一步的投资信心。

4、竞争对手的开盘时间在我们之后。

（四）、威胁（T)

1、经济环境短时间内不见好转，对项目销售、招商造成巨大压力。

2、专家唱衰房地产业，必然影响项目销售价格。

3、国家有意调控房价。

4、竞争对手已经出击招揽客户。

六、营销推广策略思考

通过前面的分析，思路渐渐清晰。

产品定位：重庆与国际接轨的顶级写字楼的创造者与传播者。

主流客户定位：保险业、金融业（前两者主要属于投资行为）、投资客、政府投资行业企业。

推广定位：通往顶级的城市大门。

（一）、宣传推广策略

1、第一步：我们要做解放碑的炒楼客

为了打造长江上游的经济中心，西部的中心城市，国务院给中国第四个直辖市重庆巨大的优惠政策，经济发展迅猛，解放碑是重庆的商业中心、经济中心，我们项目处在解放碑CBD片区，我们的主要目标客户是以投资行为的行业和投资客组成，因此，解放碑楼盘未来的升值潜力是打动目标客户的第一动力。 支撑点：上海是我们追赶的目标，上海南京路的历史、布局和商业形态与解放碑类似，5年之后，重庆必将达到或超过今天上海的经济水平和商业水平，也就是说：“明天的解放碑，今天的南京路”，而今天南京路顶级写字楼的价格达到7—8万元每平米。而重庆解放碑写字楼目前在10000元每平米左右，增值潜力可见一般。

2、第二步：项目区位、形象与解放碑嫁接

项目处在解放碑CBD大门，是解放碑目前的第一高楼，是重庆第一个与国际接轨的顶级写字楼，拥有360度的城市观光台。它不仅是解放碑的门户，也是这

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