棚户区综合改造项目建议书

张家口市三合店巷棚户区综合改造项目建议书

1.总论

1.1 概述

1.1.1 项目名称

张家口市三合店巷棚户区综合改造

1.1.2 项目建设单位

1.1.3 项目建设单位概况

1.1.4 项目建议书编制单位概况

1.1.5项目建议书的编制范围

1.2 项目概况

本项目拟对三合店巷棚户区地块进行开发改造，总占地面积22704平方米（约34亩）。该项目位于我市桥西区古宏大街南侧，现状包括用地局促的市第二十中学、逸夫小学及陈旧密集的棚户区域，改造难度较大、并急需改造，完善中小学的环境，拟安置拆迁户246户。并根据中、小学布置要求和居民改造意愿，将用地重新布局，临街设置高层住宅及商业建筑，南侧设置中、小学，避免干扰。新建后两所学校占地面积由12.82亩增至约24.75亩，建筑面积由10024平方米增至约15600平方米，其中：第二十中学占地面积增至约16.5亩、建筑面积增至约10000平方米、办学规模八轨，逸夫回族小学在原有基础上相应扩大办学规模，并为两所学校增建一个共用的200米环形跑道运动场。同时，将两所学校现有用地与新建后用地及性质进行置换。土地性质为混合用地。

估算建设项目建设投资为：1.5 亿元。

1.3编制依据

（1）建设单位委托书

（2）项目场址地形图及有关其它基础数据资料

（3）《张家口市中心城区教育设施布局规划（2012-2020年）》

（4）《普通中小学建设标准》

（5）国家及地方有关规范、规程与规定。

（6）张家口城市总体规划（2002-2020年）

张家口城市空间发展战略规划（2009-2020年）

张家口市以及桥西区人民政府有关国民经济与社会发展计划

1.4 主要建设内容及建设规模

本项目位于我市桥西区古宏大街南侧，现状包括用地局促的市第二十中学、逸夫小学及陈旧密集的棚户区域，改造难度较大、并急需改造，完善中小学的环境，拟安置拆迁户246户。并根据中、小学布置要求和居民改造意愿，将用地重新布局，临街设置高层住宅及商业建筑，南侧设置中、小学，避免干扰。新建后两所学校占地面积由12.82亩增至约24.75亩，建筑面积由10024平方米增至约15600平方米，其中：第二十中学占地面积增至约16.5亩、建筑面积增至约10000平方米、办学规模八轨，逸夫回族小学在原有基础上相应扩大办学规模，并为两所学校增建一个共用的200米环形跑道运动场。同时，将两所学校现有用地与新建后用地及性质进行置换。

本项目拟对三合店巷棚户区地块进行开发改造，总占地面积22704平方米（约34亩）。土地性质为混合用地。

A-1 地块：规划总用地面积2834.43平方米，总建筑面积12101.64平方米：

其中地上建筑面积9066.07平方米；

地下建筑面积3035.57平方米。

A-2 地块：规划总用地面积20057平方米，规划总建筑面积约67582平方

米（地上建筑面积55593平方米：地下建筑面积11989平方米）：

其中住宅建筑面积31700平方米；

公建面积23893平方米（含公共服务设施、商业、办公、中、

小学）；

A-2 地块公共服务设施配套建设：

规划总建筑面积1283平方米（地上1148平方米，地下135平方米）：

其中医疗卫生建筑面积40平方米；

文化体育建筑面积400平方米；

商业服务建筑面积400平方米；

社区服务建筑面积170平方米；

配电室、有线电视、垃圾分类投放建筑面积153平方米； 估算建设项目建设投资为：1.5 亿元。

2.项目建设背景及必要性分析

2.1 项目提出的背景

胡锦涛同志在党的十八大报告中指出，科学发展观同马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想一道，是党必须长期坚持的指导思想。这一重要论断是对于科学发展观理论地位的明确阐述，也是对今后长期坚持科学发展观的有力号召。桥西区政府以科学发展观为统领，结合国家、省市“十二五”保障房建设规划、棚户区改造措施，以及市委教育局提出的方针政策“教育是个完整的体系。从根本和长远的意义上来说，只有各级各类教育全面协调发展才能做到健康、可持续发展，因而才是成功的教育。”在此大背景下，张家口市汇嘉房地产开发有限公司与桥西区政府积极合作，提出该项目。“城镇面貌三年大变样”工程已进入内涵提升的新阶段，中央和地方各级政府也开始积极制定“十二五规划”，其中棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。在新的经济发展形势下，桥西区政府先后实施了大量基础设施建设工程，极大地完善了主城区路网结构，提升了城市品位。但是，也将大部分七、八十年代影响市貌环境的棚户区暴露于城区主干次道两侧。

为巩固提升“三年大变样”建设成果，结合我市市容市貌景观整治和棚户区改造有关要求，桥西区和我公司拟对三合店巷棚户区地块进行开发改造，拆迁户数246户，拆迁房屋面积约10000平方米，拆迁居民630人。土地性质为国有住宅用地。且合理利用棚户区改造的契机，对位于古宏庙街的市第二十中学、逸夫回族小学进行改扩建。

该项目位于我市桥西区古宏大街南侧，总占地面积22704平方米（约34亩）。现状包括用地局促的市第二十中学、逸夫小学及陈旧密集的棚户区域，改造难度较大、并急需改造，完善中小学的环境。并根据中、小学布置要求和居民改造意愿，将用地重新布局，临街设置高层住宅及商业建筑，南侧设置中、小学，避免干扰。新建后两所学校占地面积由12.82亩增至约24.75亩，建筑面积由10024平方米增至约15600平方米，其中：第二十中学占地面积增至约16.5亩、建筑面积增至约10000平方米、办学规模八轨，逸夫回族小学在原有基础上相应扩大办学规模，并为两所学校增建一个共用的200米环形跑道运动场。同时，将两所学校现有用地与新建后用地及性质进行置换。现市第二十中学及逸夫回族小学所用教学楼及配套设施拆除，用于新建现三合店棚户区居民回迁安置楼及部分商业楼。现第二十中学、逸夫回族小学所占土地需由教育用地变更为商住用地。

2.2 项目建设的必要性分析

2.2.1 棚户区改造按照“政府主导、市场运作”的原则实施。

政府除了鼓励地方实行财政补贴、税费减免、土地出让收益返还等优惠政策外，还允许在改造项目里，配套建设一定比例商业服务设施和商品住房，支持让渡部分政府收益，吸引开发企业参与棚户区改造，既使得原棚户区居民能享受到更好的公共服务，还可以缓解政府筹资压力，提高改造效率。政策优惠，阳光操作。妥善处理棚户区中历史遗留的产权问题，对已经取得房屋所有权证的房屋，依法赔偿。充分考虑棚户区居民的承受能力，做好与各项住房政策的衔接，妥善安置被拆迁居民。实行产权调换或者货币补偿。

2.2.2 实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。

各地对棚户区改造实行了“保底”安置，安置标准普遍达到了户均45平方米以上，保证了实施改造后群众居住水平都能明显提高。棚户区改造还要求加强改造建设和安置住房分配过程的公开透明，维护棚户区群众的知情权和参与权，确保分配结果群众满意。加强棚户区居民安置用房的建设质量管理。尽可能通过公开招标的方式选择有实力的单位参与建设，加强工程质量安全监督管理，确保回迁安置房屋的建设质量，防止因质量问题引发矛盾纠纷。破解复杂问题，必须坚持原则性和灵活性相统一，创新工作思路，用好、用活、用足政策；完善棚户区改造后的公共服务功能。

2.2.3张家口市第二十中学自创办以来，在市委市政府以及教育局的关心和大力支持下，学校的各项事业都取得了较快的发展，教育教学质量取得长足的进步。

《中国中央国务院关于加强青少年体育、增强青少年体制的意见》指出：增强青少年体质、促进青少年健康成长，是关系国家和民族未来的大事。为此，进一步加强青少年体育、增强青少年体质，对于全国落实科学发展观，深入贯彻党的教育方针，大力推进素质教育，培养中国特色社会主义的合格建设者和接班人，具有重要意义。二十中学积极响应中共中央国务院的号召，大力开展阳光体育运动，鼓励学生走向操场、走进大自然、走到阳光下，形成学生体育锻炼的新高潮。为此，根据全体师生和家长的心愿，为了增强学生体质、促进学生健康成长的需要，并经过学校多次分析和论证，迫切需要建造200平方米的运动场工程，以提高张家口市民子女享受优质教育水平，加强阳光健体活动，增强学生体质。

通过张家口市三合店巷棚户区改造项目建设，可以充分发挥该地区地域、区位、资源、教育等优势，具有良好的基础条件。同时，拟利用三合店巷棚户区改造的契机，对位于古宏庙街的市第二十中学、逸夫回族小学进行改扩建，能够

进一步满足社会对优质教育资源的需求，最大限度地发挥我区学校办学效率、提升学校办学档次，加快我区由教育大区向教育强区推进的步伐，进而对安居工程、教育发展、改善民生等产生巨大的积极作用，为桥西区经济社会发展和教育的和谐发展搭建牢固的战略支撑体系。

3.项目用地及其建设条件分析

3.1 项目的基础条件分析

根据相关资料分析，该项目建设具有以下有利条件：

3.1.1 具备良好的政策支持

桥西区三合店巷棚户区综合改造项目，通过土地整理，改善城市形象，与党的指导思想“科学发展观”密切保持一致。改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。本项目符合“十二五规划”加快教育改革发展、健全覆盖城乡居民的社会保障体系等政策指导。

3.1.2 顺应现代化城市建设的综合发展趋势

现状包括用地局促的市第二十中学、逸夫小学及陈旧密集的棚户区域，改造难度较大、并急需改造，完善中小学的环境。并根据中、小学布置要求和居民改造意愿，将用地重新布局，临街设置高层住宅及商业建筑，南侧设置中、小学，避免干扰。

为巩固提升“三年大变样”建设成果，结合我市市容市貌景观整治和棚户区改造有关要求，桥西区和我公司拟对三合店巷棚户区地块进行开发改造。东至三合店巷，南至桥西工行家属院，西至地运公司家属院，北至第二十中学。进行棚户区改造，改善民生，安置拆迁户246户；且合理利用棚户区改造的契机，对位于古宏庙街的市第二十中学、逸夫回族小学进行改扩建。还建二十中学教学楼、环形跑道及配套设施，推动教育事业发展。该项目建成后将成为改变张家口城市

面貌，提升城市品位，提高市民居住质量和改善生环境的一个亮点工程，能最大程度的发挥其区位优势。该项目满足社会对优质教育资源的需求，最大限度地发挥我区学校办学效率、提升学校办学档次，加快我区由教育大区向教育强区推进的步伐。

3.1.3 具备优越的发展条件

本地块位于桥西区古宏大街上，地块现状比较复杂，需考虑问题较多。古宏大街为张家口桥东区较为繁华的一条街，具有较好的地理位置。地块功能较为复杂，可做商业、办公，并具有一定的学校资源，多重功能有助于促进本地段的良性发展。

3.2 项目区域现状分析

3.2.1 位置及范围：

项目所在区域在张家口市桥西区的三合店巷，位于桥西区古宏大街南侧，现状包括用地局促的市第二十中学、逸夫小学及陈旧密集的棚户区域，具体四至为，东至三合店巷，南至桥西工行家属院，西至地运公司家属院，北至第二十中学。总占地面积22704平方米（约34亩）。

3.2.2 规划区棚户区改造及用地情况

棚户区改造情况：该项目拆迁户数246户, 拆迁房屋面积约10000平方米，拆迁居民630人。现状改造难度较大、并急需改造，完善中小学的环境，拟安置拆迁户246户。

用地情况：该项目利用棚户区改造的契机，将用地重新布局，对中、小学进行改扩建。临街设置高层住宅及商业建筑，南侧设置中、小学，避免干扰。新建后两所学校占地面积由12.82亩增至约24.75亩，建筑面积由10024平方米增至约15600平方米，其中：第二十中学占地面积增至约16.5亩、建筑面积增至约10000平方米、办学规模八轨，逸夫回族小学在原有基础上相应扩大办学规模，并为两所学校增建一个共用的200米环形跑道运动场。同时，将两所学校现有用

地与新建后用地及性质进行置换。

土地性质为混合用地。

4.项目规划构思

4.1 规划目标：

4.1.1 通过三合店巷棚户区改造建设，我市进一步深化棚改规划理念，切实做到棚改规划“站得高、做得深、推得广”，确保城区实现“脱抬换骨”的变化。实现完善城市功能、调整城区布局、梳理城市肌理、合理分配人口的改造目标。将棚户区改造与城市转型、提升城市品位、改善居民住房条件紧密结合，坚持从科学规划入手，打破旧的城市格局，重新梳理城市肌理、调整空间布局、完善配套设施；

4.1.2 通过项目区域的综合整治，有效提升老城区城市形象，引入城市综合体、邻里社区、生态环保绿色小区等新理念，把棚户区改造改规划上升到城市转型的高度，上升到提升城市建设水平的高度，安置拆迁户246户；

4.1.3 通过土地综合开发，提高土地利用效率，重点处理好临古宏庙街城市主要道路的城市景观和空间环境。形成变化丰富、高低错落的天际线，虚实相间的空间环境，以充分展现良好的城市形象，促使市民内心充满对运动和健康的向往。

4.1.4 通过实施三合店巷棚户区综合改造项目，因地制宜，依据现有土地面积合理地做好学校教学、办公楼及配套措施和操场改造工程的规划设计，对第二十中学、逸夫回族小学进行改扩建，还建200米环行跑道及配套设施，切实解决中小学生的活动空间。创造适宜中小学的教学楼及其学习环境；

4.1.5 通过综合改造项目，满足社会对优质教育资源的需求，最大限度地发挥我区学校办学效率、提升学校办学档次，加快我区由教育大区向教育强区推进的步伐。

4.2 规划理念：

坚持“统一规划，分步实施”的原则，改造棚户区形象。

坚持“素质教育、协调发展”的原则，改善中小学的活动和学习空间。 坚持“以人为本、创造自然”的原则，营造绿色、生态的现代化健康社区。 坚持“因地制宜、配套建设”的原则，充分展现良好城市形象。

4.3 项目规划内容

4.3.1 结构布局：

项目所在区域在张家口市桥西区的三合店巷，位于桥西区古宏大街南侧，现状包括用地局促的市第二十中学、逸夫小学及陈旧密集的棚户区域，总占地面积22704平方米（约34亩）。项目所在区域交通条件便利，符合城市空间与交通要求，将小学主入口设于古宏庙街本地块两侧，住宅小区主入口设于古宏庙街本地块中建处，在三合店巷设置中学出入口，确保人流互不干扰。在学校及住宅之间形成了绿化带，隔离噪音并未住宅区提供活动场地及绿化空间（如图）。

4.3.2 A-1 地块：

该地块位于西北角办公楼周边区域，北临桥西区古宏庙街，南邻逸夫小学教学楼，西至小学出入口巷，为方形地块。规划总用地面积2834.43平方米，总建筑面积12101.64平方米。

4.3.3 A-2 地块：

该地块位于桥西区古宏大街南侧，包括拟建市第二十中学、逸夫小学教学楼、200米环形运动场地、棚户区改造后住宅、沿街商业，以及公共服务设施配套建设。规划总用地面积20057平方米，规划总建筑面积约67582平方米（地上建筑面积55593平方米：地下建筑面积11989平方米）：其中住宅建筑面积31700平方米；公建面积23893平方米（含公共服务设施、商业、办公、中、小学）。

为巩固提升“三年大变样”建设成果，结合我市市容市貌景观整治和棚户区改造有关要求，桥西区和我公司拟对三合店巷棚户区地块进行开发改造（包括二十中、逸夫小学建设），该项目拆迁户数246户, 拆迁房屋面积约10000平方米，拆迁居民630人。新建后两所学校占地面积由12.82亩增至约24.75亩，建筑面积由10024平方米增至约15600平方米，其中：第二十中学占地面积增至约16.5亩、建筑面积增至约10000平方米、办学规模八轨，

逸夫回族小学在原有基础上

相应扩大办学规模，并为两所学校增建一个共用的200米环形跑道运动场。

（1）A-2 地块综合经济技术指标（居住区用地）

（2）A-2 地块公共服务设施配套建设：规划总建筑面积1283平方米（地上1148平方米，地下135平方米）：其中医疗卫生建筑面积40

平方米；文化体育

建筑面积400平方米；商业服务建筑面积400平方米；社区服务建筑面积170平方米，配电室、有线电视、垃圾分类投放建筑面积153平方米。

4.3.4 该项目总占地面积约34亩， A-1、A-2地块如下图。

5. 节能、环保及公共安全

5.1 建筑节能

5.1.1 节能方案

本项目采用节能技术措施：（1）外墙内侧30毫米厚保温砂浆（2）不采暖楼梯间内侧30毫米厚保温砂浆（3）封闭阳台内侧30毫米保温砂浆（4）外墙门窗采用塑钢单框中空玻璃窗；（5）阳台下部门芯板保温材料40毫米厚聚苯板保温

(6)屋面保温材料采用100毫米厚、密度30kg/立方米聚苯板保温；（7）屋面采用架空隔热板屋面（或坡屋顶）（8）不采暖储藏间上部地板采用80毫米厚聚苯板乙烯泡塑料板保温（9）采暖系统采用分户控制，室内分室调节。

5.1.2 电气设备

变配电设备选用节能型产品，以达到节能降耗的目的，公共场所及室外照明，采用光控雷达自动开关装置和高效节能灯具。

5.1.3 电器照明

照明节能按不同用途从照明合适、灯具布置合理、采用高效光源和灯具，提高控制水平。普通房间采用节能型荧光灯，保证照明的情况下，有效控制单位面积的安装功率，采用接电开关和有效管理措施。公用动力设施尽量布置在负荷中心，减少管线损耗。

5.1.4 公用工程及供热和制冷

本工程室内取暖为供热公司集中蒸汽供热，供热管道采用玻璃棉保温，以减少热损失，空调等设备采用低能耗，管道系统采取严密的保温措施。建筑屋顶采用架空隔热板，减少太阳辐射对室内影响。住宅部分所有外窗均采用塑钢型材双层玻璃窗。

暖气、供水、供电均实行分户计量，便于管理。

5.1.5 宣传

将该项目的节能措施、围护结构保温隔热性能指标等基本信息在显著位置予以公示，并在《建筑使用说明书》中予以载明。

5.2 生产节能

5.2.1 给水：

以城市自来水为水源，拟从用地北侧古宏庙街引入两条DN200给水管，分别经总水表及倒流防止器后，在小区内形成供水环网。

5.2.2 热力：

热力从用地北侧古宏庙街引入。

5.2.3 电力：

地块电力从用地北侧古宏庙街引入双路电源，在地下一层车库内设置变电所一个。设箱式变电站，变压器容量2X500KVA。

5.2.4 弱电：

弱电（含电话、网络、电视、可视对讲、小区设周界防范等）从用地北侧古宏庙街引入。

5.2.5 燃气：

中压燃气从用地北侧古宏庙街引入。经设置在用地红线内的燃气调压箱调压后送至各用气点。

5.3 生态与环境保护

5.3.1 环境和生态现状

该项目位于古宏庙街，三合店巷区域，项目场地附近没有水源地，自然保护区，文物景观及其他环境敏感点。

5.3.2 本项目污染源及防治

（1）废水

项目建成后的主要污染物为生活污水及生活垃圾，水中无特殊化学物质，经处理后对周围环境影响较小，属于非生产性的项目，无有害物质排放。不会对地面水、地下水环境及生态环境造成明显的不利影响。污水经处理后由排水管道排入城市污水管网。

（2）固体废弃物

主要为居民生活垃圾，生活垃圾实行袋装化、分类集中定时、定点处理，住宅楼卫生管理物业化。

（3）噪声

项目施工过程中可能产生噪音影响，设计中使用低噪音设备和采取减振、隔离等措施，使噪音符合环境控制标准。

（4）废气

项目施工过程中可能产生粉尘，沿路建设隔离围墙或隔板，建议采用集中搅拌，用混凝土泵输送混凝土。建成后，供热管道接入热力公司从电厂引入市内的蒸气管道，减少废气污染。

5）绿化

绿化是提高城市建设水平和保护生态环境的指标之一，本项目绿化采用条形布置，绿化率达到22%。

5.4 地质灾害影响分析

5.4.1 选址情况：

本项目位于我市桥西区古宏大街南侧，三合店巷区域。现状包括用地局促的市第二十中学、逸夫小学及陈旧密集的棚户区域。根据中、小学布置要求和居民改造意愿，将用地重新布局，临街设置高层住宅及商业建筑，南侧设置中、小学。

5.4.2项目区自然条件

（1）地形地貌

张家口市地形特点是西北高、东南低，以大马群山分水岭为界，分为北部坝

上、南部坝下两个自然区域。

按地貌划分，张家口坝上高原占35%，坝下河川、盆地占16.6%，丘陵占11.9%，山区占36.5%，地形、地貌复杂，土地资源丰富，类型多样。区域间小气候差异明显，有利多种作物种植。

（2）气象条件

张家口市地处东亚大陆性季风气候区内。从气候条件看，属于典型的大陆性干旱和半干旱地区。在厄尔尼诺、大气环流及特定的地形特征综合作用下，张家口市气候特点是：降水明显偏少，干旱严重；气温显著偏高，夏季天气炎热、高温异常；风沙严重。

（3）地质与水文条件

北部坝上包括张北、康保、沽源三个县全部和尚义县的大部，属内蒙古高原南缘，海拔1300-1600米，地势开阔，草原厂阔，多内陆湖泊(淖)。岗梁、湖泊、滩地和草坡相间分布，呈典型的波状高原景观。四县土地总面积为1.38万平方公里，其中:坝上高原面积1.29万平方公里。

南部坝下，地处华北平原与内蒙高原的过渡带，地形比较复杂，可分为三种类型:一是以洋河、桑干河及其支流两侧为主的河川区，海拔500-600米，土地总面积6119平方公里;二是深山区脚下形成的浅出丘陵区，海拔800-1400米，土地总面积4387平方公里;三是环绕在丘陵区周边的深山区，海拔1200米以上，土地总面积1345平方公里。

（4）抗震

地震烈度为7度，城市建设按此标准设防。

5.4.3建设条件

根据城镇面貌“三年大变样”总体要求，桥西区政府先后实施了大量基础设施建设工程，极大地完善了主城区路网结构，提升了城市品位。但是，也将大部

分七、八十年代影响市貌环境的棚户区暴露于城区主干次道两侧。

鉴于上述情况，为巩固提升“三年大变样”建设成果，结合我市市容市貌景观整治和棚户区改造有关要求，桥西区和我公司拟对三合店巷棚户区地块进行开发综合改造。

5.5特殊环境影响

本项目范围内及周围没有历史文化遗产、自然遗产、风景名胜，本项目的建设不会引起特殊环境影响，不需要特殊保护措施。

5.6消防

本项目保安全的重点在于火灾预防，要贯彻预防为主、防消结合的方针。项目建设时充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。具体做好以下几点：

（1）制定消防安全制度

结合棚户区改造项目的建筑特点及其他配套设施的经营性质，制定清晰、精妙、简洁、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾风险减低到最小。

（2）确定消防安全的岗位责任人

确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作责任，并同经济奖罚制度挂钩，使防火安全工作真正落到实处。

（3）针对项目特点抓好消防宣传、教育

结合本项目实际，有针对地进行消防宣传教育，使人们时刻保持警惕性。在市场不同的部位，挂放消防安全标志，利用广播、标语等各种形式开展经常性的消防安全教育，提高预防事故的能力。

（4）定期组织防火检查，及时消除火灾隐患

定期严格组织防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度方面的检查；

二是对机械设备、物资方面的检查。防火检查要坚持采用直接检查法和现代技术设备检查法相结合，对所发现问题及时解决处理。

（5）按照国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修，确保消防设施和器材完好、有效。

根据实际需要，配置消防栓、灭火器、水枪、水带、消防水池等相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。

（6）保障疏散通道、安全出口畅通，设置符合国家规定的消防安全疏散标志。

5.4 防洪

5.5 人防

6. 项目实施计划时序安排

6.1项目建设时序

一期：2013年4月——2013年12月，完成中小学学校的改扩建；

二期：2014年1月——2015年12月，为活动场地向南扩张，完成棚户区改

造。

7.投资估算与资金来源分析

7.1 投资估算

本项目拟对三合店巷棚户区地块进行开发改造，包括市第二十中学、逸夫小学改扩建及棚户区改造，拟安置拆迁户246户。总占地面积22704平方米（约34亩）。土地性质为混合用地。

（1）建设投资：1.5亿元。

A-1 地块：规划总用地面积2834.43平方米，总建筑面积12101.64平方米：其中 地上建筑面积9066.07平方米；

地下建筑面积3035.57平方米。

A-2 地块：规划总用地面积20057平方米，规划总建筑面积约67582平方米（地上建筑面积55593平方米：地下建筑面积11989平方米）：其中住宅建筑面积31700平方米；公建面积23893平方米（含公共服务设施、商业、办公、中、小学）；

A-2 地块公共服务设施配套建设：规划总建筑面积1283平方米（地上1148平方米，地下135平方米）：其中医疗卫生建筑面积40平方米；文化体育建筑面积400平方米；商业服务建筑面积400平方米；社区服务建筑面积170平方米；配电室、有线电视、垃圾分类投放建筑面积153平方米。

绿化 以总占地面积的22%计算=22704平方米*22%=4994.88平方米

道路 以总占地面积的18%计算=22704平方米*18%=4086.72平方米

附表： 三合店巷棚户区综合改造建设规模表：

（2）拆迁成本投资：0.69亿元，棚户区拆迁占地23亩，按照每300万/亩补偿：23亩*300万元/亩=6900万元。

（3）政府补贴0.1亿元。

各类项目合计总投资约2.3亿元。

7.2 项目资金来源

城市棚户区改造和学校改扩建，政府给予资金支持；

其他由项目承建单位自筹及银行贷款。

8.风险与效益分析

8.1 经济效益分析

8.1.1 经济效益来源分析

（1）三合店巷棚户区综合改造项目，经过改造以后，改善了当地的区位条件，可以带动土地的增值。通过土地增值可以获得一部分经济效益。附近的土地增值后，可以推动产业升级，开发产业效益高的产业，从而带来巨大的经济效益。

（2）通过土地开发，可开发商业、住宅销售，提高了土地本身的利用效益。将开发后的土地整体出租或出售，亦有一定的经济收益。

8.1.2 经济效益的投入产出分析

投入：估算建设投资额1.53亿元，拆迁成本投资0.69亿元，银行贷款利息0.04亿元，税金0.12 亿元，预备费0.08亿元，总投入合计为2.46亿元。

产出：商贸出售： 5273㎡*1.2万元/㎡=0.6亿元；

商品房小区出售：31700㎡* 0.45万元/㎡=1.4亿元；

办公写字楼出售： 9099㎡* 0.6万元/㎡=0.5亿元；

政府支持资金0.1亿元；总产出合计为2.6亿元。

8.1.3 利润分析：总投入合计为2.46亿元；

总产出合计为2.6亿元；

利润为0.14亿元。

8.2 社会影响效果分析

8.2.1 项目对社会的影响分析

本项目建设采用多项新材料、新技术、新工艺，极大地提高了住宅的科技

含量，它的建成将大大改善居民住房水平，改善居民生活质量。为改善项目区域现有中小学学校环境，解决棚户区住房问题，提高居住水平都产生了积极的影响。项目建成后，对促进社会稳定，促进教育事业发展都起到一定作用。

8.2.2 社会效益分析

本项目给热爱生活、追求高品质生活的人多一份选择。为改善居民居住环境，为改善居民的居住条件，为加快项目区域经济和教育事业的发展，建设和谐社会创造有利条件。

8.2.3 项目与所在地区相互适应性分析

（1）不同利益群体对项目的态度和参与程度

本项目的实施会受到棚户区居民和中小学学生的热烈欢迎，本项目本着造福于民，让棚户区居民改善住房环境，让中小学生享有优质的教育资源，既能让学校提升办学档次，又能美化市容市貌，繁荣区域经济发展，同时也受到社会各界的支持。

（2）各级组织对项目的态度和支持程度

（3）地方文化状况对项目的适应程度

工程所在地的地区文化状况没有不适应的地方。

8.2.4 社会风险分析

本项目得到了各部门的大力支持，工程所在地居民对工程持欢迎态度，土地使用权证和实际相符，地籍面积准确，无争议，没有社会风险。但要注意施工严格按规范标准，控制施工噪音和垃圾污染环境。

8.2.5 社会评价结论

（1）本项目规划设计以“科学发展观”为指导，遵循“以人为本”的思想，极大的提高了棚户区居民的住宅质量，它的建成将提高老城区居民的整体住宅水平，呈现良好的城市面貌，促进社会稳定。

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