物业管理师之建筑智能化基本知识讲义

物业管理师之建筑智能化基本知识讲义

第一节建筑智能化系统概述 一、智能建筑的概念

智能建筑是指运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术、多媒体技术和现代建筑艺术相结合，通过对机电设备的自动控制，对信息资源的管理，向用户提供信息服务及安全、舒适、便利的环境服务，投资回报合理，适合当今信息技术高速发展的需求特点的现代化建筑。

目前国际上对智能建筑尚无统一的确切定义。

从各个国家对智能建筑的定义来看，智能建筑是以建筑环境为平台，应用现代4C技术，运用系统工程、系统集成等先进的科学原理，通过对建筑物的4个基本要素，即结构、系统、服务和管理，以及它们之间的内在联系，以最优化的设计，提供一个投资合理又拥有高效率的幽雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。

从管理学的角度看，智能建筑与传统建筑有明显差异，主要表现在： (1)智能建筑与传统建筑对管理人才要求有很大不同

智能建筑物业管理的实现需要一大批高素质的复合型人才。智能建筑物业管理在运作过程中涉及的知识面很宽。此外，还要求智能建筑管理人才具备现代计算机技术、现代通信技术、现代自动控制技术和现代图像显示技术、综合布线技术、系统集成技术等现代信息技术以及其他现代高新技术。

(2)智能建筑物业管理与传统建筑物业管理的关系及功能上有很大不同

智能建筑物业管理在传统物业管理的服务内容基础上增加了信息服务与管理、机电设备自动化监控管理、三表数据远程与收费管理等内容，具有管理科学规范、服务优质高效的特点。

二、智能建筑在国内外的现状与发展

由于智能建筑具有高效、节能、舒适等突出优点，在世界各地迅速发展，引起普遍重视。1984年，世界第一座智能建筑诞生于美国哈特福德市，它是由一座金融大厦改造而成的，并在大厦出租率、投资回收率、经济效益等方面取得成功。

纵观国外智能建筑的发展，有以下特点：

(1)智能建筑与节能环保以及业主的经济效益紧密相联。 (2)智能建筑充分的体现“以人为本”的思想。

在智能建筑迅猛发展的背后，智能建筑的建设与管理也存在着一些问题： 1．整体水平不高，设计质量低

2．施工规范、验收标准不健全

3．系统集成商技术水平与职业道德良莠不齐 4．重建设轻管理

5．生态、节能和保护环境方面重视不够。 三、智能建筑的组成

智能建筑通常由楼宇自动化系统、办公自动化系统、通信自动化系统和智能建筑集成系统四大基本要素组成。

(一)楼宇自动化系统BAS

楼宇自动化系统指建筑物本身应具备的自动化控制功能，包括感知、判断、决策、反应、执行的自动化过程，主要由环境设备监控系统、能源设备监控系统、消防系统(FAS)以及保安监控系统(SAS)四部分组成。

(二)通信自动化系统CAS

智能建筑的信息通信系统是保证建筑物内语音、数据、图像传输的基础，同时与外部通信网(如电话公网、数据网、计算机网、卫星以及广电网)相联，与世界各地互通信息。通信网络系统包括固定电话通信系统、声讯服务通信系统、无线通信系统、卫星通信系统、多媒体通信系统、视讯服务系统、电视通讯系统。

由网络结构、网络硬件、网络协议和网络操作系统、网络安全等部分组成。 (三)办公自动化系统OAS

智能建筑的办公自动化系统，可分为通用办公自动化系统和专用办公自动化系统。通用办公自动化系统，主要是对建筑物的物业管理营运信息及建筑物内务类公众事务服务和管理。通用办公自动化系统具有以下功能：建筑物的物业管理营运信息、电子账务、电子邮件、信息发布、信息检索、导引、电子会议以及文字处理、文档等的管理。专用办公自动化系统，主要是对专业型办公建筑物的专用业务领域的办公系统(如金融、外贸、政府部门等特定环境下专用业务应用系统)。

办公自动化的模式分为事务型办公系统、管理型办公系统和决策型办公系统。包括文字与文件处理流程自动化系统、管理信息系统、决策支持系统、物业管理系统、专业管理系统(酒店、商业、图书馆、停车场／库、银行、证券、期货等)、财务与电子转账POS系统、设备管理系统。

(四)综合布线系统(SCS)

综合布线系统是建筑物内部或建筑群之间的传输网络。它能使建筑物内部的语音、数据、图文、图像及多媒体通信设备、信息交换设备、建筑物业管理及建筑物自动化管理设备等系统之间彼此相联，也能使建筑物内通信网络设备与外部的通信网络相联。综合布线系统与各种终端设备连接，并通过计算机对整栋大楼进行动态实时监控，从而实现高度智能化。

(五)智能建筑集成系统

对系统各个智能化模块和各类信息具有综合管理的功能，汇集建筑物内外各类信息，并进行实时处理及通信能力，对建筑物各个子系统进行综合管理。

智能建筑是以综合布线为基本传输媒质，以计算机网络为主要通信和控制手段，采用系统的方法，通过进行综合配置和管理，形成了一个设备和网络、硬件和软件、控制管理和服务提供有机结合于一体的综合建筑环境。它既包含了设备物理建筑环境，又包含管理和服务等方面的软环境，是一个综合性的建筑环境。

从智能建筑的服务功能看，智能建筑的安全服务功能由防盗报警、出入口控制、闭路电视监视、保安巡更管理、电梯安全与运控、周界防卫、火灾报警、消防、应急照明、应急呼叫等子系统提供；智能建筑的舒适服务功能由空调通风、供热、给水排水、电力供应、闭路电视、多媒体音响、智能卡、停车场管理、体育娱乐管理等子系统提供；智能建筑的便捷服务功能由办公自动化、通信自动化、计算机网络、结构化综合布线、商业服务、饮食业服务、酒店管理等系统提供。

四、智能住宅与智能小区

智能住宅是指通过家庭总线(HDS)把家庭内的各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭保安装置都并入到网络之中，进行集中或异地的监视控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的协调，提供工作、学习、娱乐等各项服务，营造出具有多功能的信息化居住空间。

智能小区是对有一定智能程度的住宅小区的统称。智能化小区的基本智能被定义为“居家生活信息化、小区物业管理智能化、IC卡通用化”。智能小区建筑物除满足基本生活功能外，还要考虑安全、健康、节能、便利、舒适五大要素，以创造出各种环境(绿色环境、回归自然的环境、多媒体信息共享环境、优秀的人文环境等)，从而使小区智能化有着不同的等级。

火灾自动报警控制系统 第二节火灾自动报警控制系统

火灾自动报警系统属于智能建筑系统的一个子系统。 一、火灾过程的基本规律

火灾形成的原因很多，归纳起来，大致包括：人为造成火灾、电气事故造成火灾和可燃体自燃或爆炸形成火灾。

一般认为火灾形成及蔓延的全过程可分为三个阶段，即初始阶段、引燃阶段和火焰燃烧阶段。

在火灾初始阶段，燃烧体被焚熏、预热，室内温度升高，产生大量的烟雾气溶胶。建筑物内应优先考虑选择感烟探测器进行信号检测。火灾初始阶段一般情况所占时间较长。

火灾的引燃阶段所占的时间较短。火灾的初始阶段和引燃阶段最显著的特征是产生大量烟雾气，因此有时又将此两阶段合称为初期引燃阶段。

火焰燃烧阶段，也称充分燃烧阶段。 二、火灾自动报警系统

火灾自动报警系统(FAS)是人们为了及早发现和通报火灾，并及时采取有效措施控制和扑灭火灾，设置在建筑物中或其他场所的一种自动消防设施。

火灾报警系统(FAS)按照我国现行的规范要求，应成一个独立的系统。由火灾探测器、火灾报警装置、火灾报警控制器以及具有其他辅助功能的装置组成。

火灾探测器是火灾自动报警与联动控制系统最基本和最关键的部件之一，它将火灾发生初期所产生的烟、热、光转变为电信号，输入火灾自动报警系统，经过火灾自动报警系统处理后，发出报警或相应的动作。根据火灾探测方法和原理，目前世界各国生产的火灾探测器可以分为感烟式、感温式、感光式、可燃气体探测式和复合式等主要类型。

(一)感烟火灾探测器

感烟火灾探测器对燃烧或热解产生的固体或液体微粒予以响应，可以探测物质初期燃烧所产生的气溶胶或烟粒子浓度。因此在实际工程中大量采用这种“早期发现”的探测器。

(二)感温火灾探测器

感温火灾探测器响应异常温度、温升速率和温差等火灾信号，它是一种动作于引燃阶段后期的“早中期发现”的探测器。其结构简单、价格低廉、可靠性高，但灵敏度较低。常用的有定温型、差温型以及差定温型。感温探测器主要作用于不适合或不完全适合感烟火灾探测器的一些场合。

(三)感光火灾探测器

感光探测器又称为火焰探测器或光辐射探测器，它主要分为红外光火焰探测器和紫外光火焰探测器两类。它属于“中期发现”的探测器。因此在工程上适于某些特定环境，即火灾形成初期极短，或者无引燃阶段的场合，作为感烟探测器和感温探测器的补充。

(四)复合式火灾探测器

这是近年来新兴的一种探测器，其目的在于解决单一参数检测在某些环境不甚可靠的问题。然而由于产品质量和价格方面的影响，复合式火灾探测器使用尚不普遍，工程中往往采用多种探测器组合式配置来代替使用复合式探测器。

(五)气体火灾探测器

这类探测器主要用于易燃、易爆场所中探测可燃气体(粉尘)的浓度，一般调整在爆炸浓度下限的1／5～1／6时动作报警。可燃气体探测器目前主要用于宾馆厨房或燃料气储

备间、汽车库、压气机站、过滤车间、溶剂库、炼油厂、燃油电厂等存在可燃气体的场所。这是一种极具发展前途的火灾探测器。

一般而言，上述三种火灾探测器，应优先考虑选用感烟探测器。因为它属于“早期发现”的探测器，而感温探测器和火焰探测器分别属于“早中期发现”和“中期发现”的探测器，尤其是火焰探测器往往报警时火灾已经形成，造成了一定损失，因此它的作用严格说是防止火灾进一步地蔓延。

三、火灾自动报警控制器

火灾自动报警控制器是整个火灾自动报警与联动控制系统的核心，必须具备如下功能：

(一)声光报警功能 (二)故障检测功能 (三)记忆功能 (四)联动输出功能 (五)备用电源 (六)联网功能

火灾报警器一般均按其功能适应范围分为区域火灾报警控制器和集中火灾报警控制器两类。前者用于某一个或数个特定警戒区域的报警控制，与火灾探测器直接连接，处理各种报警信息；后者则用于整个建筑物或小区的报警控制，一般不与火灾探测器连接，而与区域火灾报警控制器相联，处理区域级火灾报警控制器送来的报警信号，常使用在较大型系统中。

火灾自动报警控制器的主要技术指标包括：部分供电方式、监控功率与额定功率、容量与系统容量、巡检速度、使用环境等。除上述一些主要的技术指标外，在报警控制器的产品说明书中往往还给出该型报警控制器的主要功能及特征，如显示方式，是否给出实时动态模拟变化曲线、事件记录功能、控制功能、火灾报警优先功能、故障自动检测功能以及联网功能(方式)等。

四、消防设备联动控制

消防设备联动控制主要包括以下三部分：消防设备供电、备用电源自动投入、消防设备的联动实现。

建筑物中火灾自动报警与消防设备的联动控制系统的工作特点是连续、不间断。为了保证消防系统供电电源的可靠性，应设有主供电电源和备用直流供电电源。消防自动监控系统的主供电电源应是专用电源，以保证设备可靠运行，在火灾发生时发挥其消防设备的功能，把损失减少到最低程度。

当在供电源发生故障时，备用电源自动投入，确保消防联动设备正常工作。

3．当日保安员要负责监控室的清洁工作，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。

4．工程部根据弱电系统设备保养规定和消防设备保养规定，对消防设备进行日常维护保养。

5．工程部和保安部每月按期对大厦消防系统进行模拟检测，确保消防设备处于正常状态。

6．消防系统如因维护或其他原因要暂改变消防警报与联动控制系统的状态(如手动／自动等)，应由工程部书面通知保安部，并提出相应的临时措施，确保消防安全。

三、安全防范系统 (一)功能

1．电视监控子系统

对建筑物内的主要公共活动场所、通道、电梯及重要部位和场所等安装摄像机并进行有效监视和记录。对重要部门和设施的特殊部位，应能进行长时间录像。在接到报警系统和出入口控制系统的示警信号后，还可以进行实时录像。

2．出入口控制系统

对楼内(外)通行门、通道、重要办公室门等处设置出入口控制装置。系统应对被设防区域的位置、通过对象及通过时间等进行实时控制和设定多级程序控制。系统应有报警功能。

3．防盗报警子系统

应根据各类建筑安全防范部位具体要求和环境条件，要分别或综合设置周界的防护、建筑物内区域或空间防护、重点实物目标防护系统。在监测到有非法侵入时，及时向有关人员示警。一旦有报警便记录入侵时间、地点、同时向监视系统发出信号，录下现场情况。

4．电子巡更子系统

在社区内各个要害地点和部位设有专门的巡更确认点，保证巡更值班人员能够按巡更程序所规定的路线与时间到达指定的巡更点，进行巡视，不能迟到，更不能绕道。一方面可以对保安人员出勤进行准确的管理，另一方面对保安人员的安全进行充分的保护。

(二)保安监视系统运行管理 保安监视系统运行管理规定如下： 1．保证系统不间断电源的开启。

2．系统不间断电源严禁使用监视设备以外的负载。

3．监视摄像头的电源插座严禁使用其他负载。 4．未经主管工程师的同意，严禁修改系统参数。

5．系统参数修改后应记录在当值日志上，并及时通知当值监控员。

6．每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理，并记录在当值日志上。 7．系统有关的参数修改和重大维修都应记录在保养表格上。

8．摄像头的探测报警器、矩阵开关、监视器等设备发生故障应立即修复或更换。系统线路故障必须以最快速度恢复，最长时间不能超过一个工作日。监视器和线路故障应于两个工作日修复。有关的维修情况记录在当值日志上。

四、办公自动化系统

办公自动化是为利用先进的技术和设备来提高办公效率和办公质量，改善办公条件，减轻劳动强度，实现管理和决策的科学化，防止或减少人为的差错和失误。

(一)模式与功能 1．事务型办公系统

应具有文字处理、文件库管理、行文处理、邮件处理、文档资料处理、编辑排版、电子报表、办公日程管理、人事管理、财务统计和其他数据处理。办公自动化是多层次的技术、设备和系统的综合。一个完整的办公自动化系统应包括信息的生成与输入、信息的加工与处理、信息的存储与检索、信息的复制、信息的传输与交流以及信息安全管理等功能。对具有通信功能的多机事务处理型办公系统，应能担负起电视会议、联机检索和图形、图像、声音等处理任务。

2．管理型办公系统

具备事务型的全部功能，应增加管理信息系统(MIS)功能。 3．决策型办公系统

具备管理型的功能，增强辅助决策功能，具有专家系统和人工智能组成的决策功能。 (二)运行管理

1.所有网络设备保持24小时运行。

2.每天用相应工具整理主、备服务器磁盘碎片。 3．保持设备表面清洁。

4.严禁于网络设备上运行自带软件及游戏。

5.严禁私自接触互联网系统。 6．机房空调应保持开启。 7．根据保养计划做设备保养。

8．各设备运行参数、接线、元器件、不得随意更改。

9．防火墙、服务器、主干交换机路由器故障应于4小时内修复；接入交换机及网络线故障应于8小时内修复。

五、通信自动化系统

智能建筑的自动化通信系统是保证建筑物内语音、数据、图像传输的基础，同时与外部通信网(如电话网、数据网、计算机网、卫星以及广电网)相联，与世界各地互通信息。 智能建筑物内部的信息互通是指建筑物的设备设施的综合信息管理，如空调、给水排水、供配电、照明、电梯等公共设施的自动控制及管理；消防自动报警及灭火；防盗报警及监控；共公广播音响；停车场自动收费管理；物业管理人员内部信息互通及资源共享，用户的投诉、建议、查询、维修申请等信息管理。

与外部通信网相联进行信息互通是指智能建筑可以采用各种不同的方式实现对外的多功能全方位的信息互通。

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