关于房抵贷业务的几点思考

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关于“房抵贷”业务的几点思考

2010年3月,总行研发了“房抵贷”业务品种。为了进一步适应市场的需求和同业的竞争,同时满足各级行管理上的要求,总行于2012年4 月对该业务品种进行了修订,修订的“房抵贷”业务是指借款人以自然人名下的住房、商住两用房作抵押,向我行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。与旧版“房抵贷”相比,新版“房抵贷”操作更加简易灵活,市场竞争力明显增强。下面仅从以下几个方面加以阐述。

一、新版“房抵贷”优势分析 (一)比旧版“房抵贷”的改进之处

1.扩大了贷款用途。将“房抵贷-购房”和“房抵贷-消费”用途扩大到“房抵贷-消费”和“房抵贷-经营”。新版“房抵贷”取消了“房抵贷-购房”这一用途,而是将其划分到住房按揭贷款中去,不再使用“房抵贷”操作规程办理。同时,增加了“房抵贷-经营”的用途。

2.调整了抵押担保条件。旧版“房抵贷”所需抵押物为本人或家庭名下的住房(部分地区可抵押商业用房),新版“房抵贷”将其调整为自然人名下(含本人和非本人)的住房、商住两用房。即使借款人名下无房产但借款人若具备还款能力,也可以使用亲属或朋友名下的房产作为抵押物,只需要抵押人出具同意抵押声明材料便可办理,扩大了抵押物的范围,提高了该业务的可行性。

3.优化了用信流程。新版“房抵贷”规定单笔用信时不需提供收入证明材料,将调查、审查、审批流程简化为审核、审批两个流程;同时还规定二级分行可向一级支行有权审批人转授审批权限,大大缩短了审批时限,简化了贷款流程,提高了贷款审批效率。

4.增加了贷后管理要求。新版“房抵贷”对抵押物价值重估、调减、冻结、终止额度等都作了具体的要求和明确的规定,要求各级行按要求定期组织实施贷后管理,有效地控制了风险,做到风险及时发现与化解。

(二)与他行相关产品的比较优势

1.具备完善的评分系统,有效控制风险。农行“房抵贷”业务在受理环节中,系统根据客户经理录入的客户相关情况,自动对客户进行评分,并根据评分结果对客户实行准入限制,进一步有效地控制风险。办理“房抵贷-消费”的客户准入标准为信用评分在580分(含)以上;办理“房抵贷-经营”的客户准入标准为信用评分在465分(含)以上。另外,根据客户的信用评分,客户经理实行差别化的贷后管理,对评分较低的客户要加强贷后管理,适当提高贷后价值重估频率,从而有效控制贷款风险。

2.抵押物选择范围更广,担保方式灵活多样。关于抵押物的选择问题,目前其他各商业银行要求的抵押物基本都是本人及配偶名下的住房、自有住房等,农行要求的抵押物为自然人名下(含本人和非本人)的住房、商住两用房,选择范围更广,且不会增加贷款风险。另一方面,农行“房抵贷”的担保方式也更加灵活多样,对于申请非循环贷款的,只需办理普通抵押登记,对于申请循环贷款的,办理最高额抵押登记。

3.抵押率设置统一,便于实施管理。和其他商业银行有关住房贷款的抵押率相比,农行将抵押率统一设置为70%,有利于各级行的实施和管理。

4.支付方式更加便捷。农行“房抵贷”可采用卡捷贷支付方式,以借记卡作为支付介质,在个人贷款可用额度及额度有效期内,通过商户POS机刷卡用于个人消费或生产经营,若卡内活期主账户余额不足,系统实时触发贷款,将刷卡差额部分发放至卡内活期主账户,连同自有资金一起支付,支付方式简单快捷。

二、存在的主要问题

(一)对于商住两用房的定义过于机械化,不利于业务的开展。新版“房抵贷”操作规程明确规定,可以作为抵押物的商住两用房需为具有独立产权、独立卫生间,兼办公和居住用途的商业用房,这里需要注意的就是具有独立卫生间。目前,阜城有很多沿街楼,但是由于不在一楼,很难界定是不是属于商住两用房,但是仅仅因为没有独立卫生间,不满足“房抵贷”抵押物的条件,导致无法开展此项业务。通过几个月以来受理经办的房抵贷业务,有不少客户只是因为不满足具有独立的卫生间被拒之门外,这样不仅会导致一部分优质客户的流失,也会让公众认为农行的政策过于教条,影响农行在公众心目中的形象,不利于业务的开展。

(二)对拟抵押房产的房龄未作统一规定。“房抵贷”业务仅对贷款人的年

龄和贷款年限作了明确规定,而对拟抵押房产的房龄未作统一规定。由于拟抵押房产的房龄及新旧程度对贷款风险有一定的影响,如果不考虑其影响,将不利于有效控制风险。

(三)暂时还不具备自助办贷的功能。目前,“房抵贷”业务暂时还没有开通自助办贷的功能,一旦开通此功能,将能大大简化贷款程序,提高人力、物力的使用效率。

三、“房抵贷”业务的几点建议

(一)合理界定商住两用房的定义。“房抵贷”业务对于商住两用房的认定过于机械化,尤其是“具有独立卫生间”这一规定,建议根据实际情况,在不影响贷款风险的前提下,酌情放宽对这该条的规定,促进“房抵贷”业务的快速发展。

(二)根据拟抵押房产的房龄,实行差别化策略。建议进一步细化对拟抵押房产房龄的要求,将拟抵押房产房龄细分为0-8年、8-20年、20年以上三个等级,然后在快速变现值中体现出来,分别在评估公司提供的快速变现值之后乘以一个相应的系数,例如可以分别设置为1.0、1.1和1.2,这样实行差别化策略以后,能更加有效地控制贷款风险,提高资金运作的效率。

(三)待CMS三期运行稳定以后,建议视个人自助循环贷款推广应用情况和“房抵贷”客户的需求确定是否通过系统研发开通自助功能。如果自助循环的业务量占比大,为避免重复劳动,提高工作效率,可以尝试开办自助功能。

总之,新版“房抵贷”的推出更好地满足了个人客户信贷需求,进一步提高我行个贷业务市场竞争力,对全行个贷业务发展具有重要的意义。各行要高度重视,成立营销团队,依托网点发掘客户,充分利用产品优势,积极组织营销活动,推动“房抵贷”业务的快速发展。

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