房地产价格统计调查方案

房地产价格统计调查方案 —1—

房地产价格统计调查方案

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一、总 说 明

（一）调查目的

房地产价格调查的目的，一是以翔实的数据资料反映房地产市场的价格变化趋势，服务于各级党政决策，服务于国民经济核算，服务于企业和社会公众的信息需求，引导和促进房地产业持续、健康发展；二是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要。

（二）调查任务

1.调查和搜集房地产市场中各种价格，及时、准确地掌握各种价格资料。

2.编制房屋销售、房屋租赁、物业管理和土地交易等价格指数，科学地计算各种房地产价格，准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋势。

3.结合房地产投资规模、投资效益和市场变化情况等主要指标，积极开展统计分析，及时客观地反映新情况、新问题并提出合理的政策建议，为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务。

4.定期向各级党政部门和全社会公布各种房地产价格统计信息。

（三）调查城市和调查范围

目前，房地产价格调查在全国70个大中城市进行，调查范围为市辖区。调查城市名单及其辖区区划编码见附录。

（四）调查内容和调查对象 1.调查内容

(1)房屋销售价格。房屋销售价格主要包括新建房销售价格、二手房销售价格两部分。

(2)房屋租赁价格。房屋租赁价格是指各类房屋的市场租金，主要包括住宅（经济适用房、廉租房、普通住宅和高档住宅）租金和非住宅（办公楼、商业营业用房和其他用房）租金等。

(3)物业管理价格。物业管理价格是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业管理价格主要包括住宅、办公楼和商业营业用房物业管理价格等。

(4)土地交易价格。土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。土地交易价格主要包括居住用地价格、工业用地价格、商业营业用地价格和其他用地价格等，土地交易方式主要包括拍卖、招标、挂牌销售、市场转让、市场抵押等。

2.调查对象

(1)各级政府房地产行政主管部门，如房地产管理局、土地管理局、房屋土地交易中心等。 (2)房地产企业。 (3)房地产经营机构。 (4)物业管理企业。

(5)有关企事业单位、机关团体及部分居民。

（五）调查方法

房地产价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法。调查方式采用报表与调查员实地采价相结合的方式。

为保证房地产价格指数的科学性和可靠性，在选择调查单位时应遵循以下原则：

1.代表性强。为保证调查资料的可靠性和连续性，选择的调查单位要规模大、实力强，营业额占当地总营业额比重较大，经营状况比较稳定。选择调查单位时，要统筹考虑项目因素。一般来说，大的房地产经营服务项目具有较强的代表性。

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2.兼顾不同企业注册登记类型。调查对象不仅要选择国有企业，也要选择集体、合资、外资等企业。

3.兼顾各种用途的房地产项目。新建房的调查项目要包括经济适用房、普通住宅、高档住宅、办公楼、商业营业用房等，并要考虑其地段、结构等因素。在选择土地调查项目时，要考虑其级别、用途、交易方式等因素。

4.兼顾不同地理位置的房地产项目。由于存在着级差地租，不同地理位置的房地产单位面积价格差异较大。所以在选择调查单位时，要兼顾不同地理位置（地段）的房地产项目。

所选调查单位的房地产营业额总值一般应占本地区总额的75％以上。选中的调查单位对全部交易项目按房地产类型（编码）填报调查表。

（六）调查资料的取得和上报 1.房屋销售价格数据采集办法 房屋销售价格实行月报。

某房屋类型、某套型房屋上月销售面积、销售金额是指该房屋类型、该套型房屋上月实际销售总面积和总金额。

原则上，在选取房屋样本时，按照房屋类型分区域（辖区）、分套型从上月、本月销售的房屋当中分别选取销售量（套数）所占比重最（较）大、同质可比性强、代表性强且最接近15日交易的一套房屋价格作为该类型房屋上月、本月价格。距15日时间相同的前（A）、后（B）两日均有同质可比房屋时，用15日后（B）的房屋价格作为样本。

原则上，同一个房屋类型上月、本月同质可比样本房屋交易日期间隔应大于25天小于35天。 报表时需填报样本房屋详细地址（包括门牌号码），以便于对采集价格的可比性、准确度进行核实和评估。

2.房屋租赁、物业管理和土地交易价格数据采集办法 房屋租赁、物业管理和土地交易价格实行季报。

每月要调查一次各种价格及数量、金额等。季度数量、金额是该季度每个月（共三个月）的实际交易总数量、总金额分别相加求得，季度价格则由该季三次调查样本价格算术平均求得。

3.数据采集过程中需要注意的问题

房地产交易往往是一次性交易。因此在进行房地产价格调查时，要综合考虑房地产类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上期、报告期价格同质可比。 4.资料上报时间和上报方式

省（区）调查总队在搜集汇总各调查城市调查资料后，房屋销售价格月报要将汇总结果和原始资料一同于月后3日前（房屋租赁、物业管理和土地交易价格季报于季后月3日前）以FTP传输方式或其他指定方式，按要求上报国家统计局城市司。省内上报时间和上报方式由各省自定。

（七）房地产价格指数编制方法

本方案所计算的价格指数包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、物业管理价格指数和土地交易价格指数。这四套指数的计算方法相似，均采用超级汇总的方法，用链式拉氏公式计算。下面以房屋销售价格指数为例，详述其计算方法如下：

1.环比价格指数的计算

本方案中，多层住宅、高层住宅、其他住宅、别墅、高档公寓叫细项（细项不赋固定权数），只包含细项或不再细分的房屋类型称为基本分类。据此定义，按房屋类型分，房屋销售包括新建房销售和二手房销售两大类。其中，新建房大类包括住宅、非住宅两个中类，新建住宅中类包括经济适用房、商品住宅两个小类，商品住宅小类包括普通住宅、高档住宅两个基本分类，经济适用房小类同时也是基本分类。新建非住宅中类包括办公楼、商业营业用房、其他用房三个基本分

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类；二手房大类包括住宅、非住宅两个中类，二手住宅中类包括普通住宅、高档住宅两个基本分类，二手非住宅中类同时也是基本分类。有些基本分类又划分为若干个细项，如普通住宅包括多层住宅、高层住宅、其他住宅三个细项。所以，要计算房屋销售价格指数应先计算各基本分类价格指数，然后采用加权算术平均法由下而上逐级求出上一类别价格指数及房屋销售价格总指数。具体步骤是：

（1）计算基本分类及以下类别（细项）环比价格指数

计算公式为：Kt,t?1?pti(i)wti?1?i?1pt?1n?wi?1n （1-1）

it?1其中：pi为某类别第i个楼盘所选样本t-1期（上期）价格，pti为t期（报告期）同质可

t?1比样本价格；wti?1为第i个楼盘t-1期（上期）销售额，n为该类别包含楼盘的个数。

（2）计算基本分类以上各类别环比价格指数 计算公式为：Kt,t?1??Kti,t?1i?1nwi?wi?1n （1-2）

i其中：Kti,t?1为该类别所含第i个下一级类别的t期（报告期）环比指数，wi为第i个下一级类别的固定权数（一般每年调整一次），n为包含下一级类别的个数。

2.固定参照期各类别价格指数的计算 计算公式：

It,0?Kt,t?1?It?1,0??Ki,i?1?I0,0??Ki,i?1 （2-1）

i?1i?1tt其中：0表示参照期（参照期指数I0,0=100），t表示报告期。Ki,i?1为i期环比价格指数，It,0、

It?1,0分别表示以t、t-1期为报告期以0为参照期的价格指数。

3.季度、年度及某段时期累计价格指数的换算 （1）季度累计价格指数的换算 计算公式：

I季度,累计?It,0/It?3,0 （3-1）

其中：t为季度末月所在报告期，It,0、It?3,0分别表示以t、t-3为报告期以0为参照期的价格指数。

（2）年度累计价格指数的换算 计算公式：

I年度,累计?It,0/It?12,0 （3-2）

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其中：t为报告年份12月所在报告期，It,0、It?12,0分别表示以t、t-12为报告期以0为参照期的价格指数。

（3）某段时期（m个月）累计价格指数的换算 计算公式：

I时期,累计?In+m,0/In,0 （3-3）

其中：n为时期前月距参照期0的月数，In,0、In?m,0分别表示以n、n+m为报告期以0为参照期的价格指数。

4.月度、同期同比指数的换算 （1）月度同比指数公式

I月度,同比?It,0/It?12,0 （4-1）

其中：t为某月（以0为参照期），It,0、It?12,0分别表示以t、t-12为报告期以0为参照期的价格指数。

（2）同期同比指数

同期同比价格指数为各月同比指数的简单算术平均数。

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（三）主要指标解释

1．房地产

从广义上讲，房地产是房产与地产的总称，指国家、集体及个人所拥有的房屋和土地。但就我国目前房地产业的业务范围而言，它包括归国家所有的城镇生产性或非生产性用地（城市地产），及附着在其上的城镇生产、生活用建筑和辅助设施（城市房产）和对这些建筑、辅助设施的管理等。农村生产用地、用房及宅基地等不属城市房地产业的业务范围。国家有偿征用农村土地用于城镇建设时，只有所有权转让过程结束后，才纳入城市房地产业的经营范围。小产权房屋不属于本方案统计范围。 2．新建房

新建房是指经政府有关部门批准建造的，建成后用于市场出售、出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，自建自用的住宅或其他建筑物不属于新建房范围。本方案中的新建房特指进入房屋市场进行交易，第一次进行产权登记的房屋。 3．二手房

是指进入房屋市场进行交易，第二次及以上进行产权登记的房屋，包括二手商品房、允许上市交易的已售公房、经济适用房。 4．住宅

是指专供居住用的房屋。主要包括经济适用房、普通住宅、高档住宅等，职工家属宿舍、集体宿舍（包括单身宿舍）和学生宿舍等也包括在内。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室、车库等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 5．经济适用房

指根据地方经济适用房计划安排建设的具有政策性和社会保障性质的住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指房屋建筑造价和销售价格低于一般商品住宅；适用性是指适合城市低收入家庭购买使用。经济适用房用地一般采用行政划拨或招标投标方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费减半征收；在销售价格上实行政府指导价，按保本微利原则确定价格；在建设方式上，经济适用房有政府组织建设、政府委托建设等多种方式。 6．普通住宅

普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住房屋（不包括经济适用房）。普通住宅的容积率一般在1.0以上，房屋类型主要有多层和高层两种。多层住宅是指２－６层（含６层）的楼房；高层住宅是指６层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。 7．高档住宅

高档住宅是指建筑造价和销售价格明显超出普通住宅建筑标准建造的高标准住宅，通常包括别墅和高档公寓。

别墅一般是指在郊区或风景区建造的园林式住宅，一般拥有独自的私家车库、花园、草坪、院落等。

高档公寓一般是指其单位建筑面积销售价格高于当地普通住宅销售价格一倍以上的高档次住宅，通常为复式住宅、顶层有花园或多层住宅配有电梯并拥有较好的绿化、商业服务、物业管理等配套设施。

8．90平方米及以下住房

是指新建住宅中，套型建筑面积不超过90平方米（含90平方米）的住房。套型建筑面积由套内使用面积和分摊的共有建筑面积组成，报表时以销售合同中实际测绘的建筑面积为准，若销售合同为套内使用面积则需折算成建筑面积。 9．90平方米以上住房

指套型建筑面积超过90平方米的住房。

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10．非住宅

指除住宅以外的其他房屋。主要包括办公楼、商业营业用房等。 11．办公楼

指机关、团体、企业、事业、学校、医院等单位的各类办公用房。包括档次较高的、设备较齐全的写字楼和条件一般的普通办公用房。 12．商业营业用房

指用于商业经营服务活动的房屋。如商场、酒店、饭店、度假村等。 13．其他用房

是指非住宅中不属于办公楼、商业营业用房用途的房屋建筑物，如工业生产及存储用房、中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等。 14．居住用地

居住用地即居民住宅用地，是指用于建造居民居住用房所用的土地，主要包括经济适用房用地、普通住宅用地和高档住宅用地。 15．工业用地

工业用地是指工业生产或与工业生产相配套的各种活动所占用的场所，包括车间用地、仓库用地、辅助用房用地及附属设施用房用地等。 16．商业营业用地

指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所。如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院、俱乐部等用地。 17．其他用地

指用于建造办公用房、教育用房、医疗用房、科学实验研究用房等所占用的土地。如办公室、教室、医院、科研所等占用的土地。 18．房产价格

房产价格按取得所有权（使用权）的方式分为房屋销售价格和房屋租赁价格两种形式。 19．房屋销售价格

指房产所有权转移时买卖双方实际成交的价格（合同价格）。房产买卖时，买房人购买的是房产的所有权，卖房人将房产所有权出让，同时要获得房产所有权出让的价值补偿。它主要包括新建房销售和二手房销售两部分。 20．新建房销售价格

指进入房屋市场进行交易的房屋，第一次进行产权登记时的实际交易价格（合同价格）。其价格由成本、税金、利润、代收费用等组成，它受地段、层次、朝向、质量、材料差价等因素的影响。

21．二手房销售价格

是指进入房屋市场进行交易的房屋，再次进行产权登记时的实际交易价格。该指标取自《存量房屋买卖合同》。若合同中含有相关税费，则应将其扣除。 22．房屋租赁价格

指房屋的所有人出租房屋的实际价格。在此种交易形式中，房屋所有权不变，承租者支付房租，获得一定时期内的房屋使用权；出租者放弃或出让一定时期内的房屋使用权。房屋租赁价格包括住宅租赁、办公楼租赁和商业营业用房租赁等。 23．土地交易价格

指房地产开发商或其他建设单位在进行项目开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。土地交易方式主要包括拍卖、招标、挂牌、市场转让和市场抵押等。 24．权数

权数表示某商品销售的面积占全体商品销售总面积的比重，通常以千分之多少表示。如：在

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房屋销售总计中，新建房和二手房销售面积分别占房屋销售总面积的700‰和300‰，那么新建房和二手房的权数就分别为700和300。

（四） 报表填报简单说明

1．调查表表头如何填写？

城市代码—按照方案附件一城市代码表填写。

单位代码—是指根据国家标准《全国组织机构代码编制规则》(GB11714—1997)，由组织机构代码登记主管部门给每个企业、事业单位、机关和社会团体颁发的在全国范围内唯一的、始终不变的法定代码。单位代码共9位，由八位无属性的数字和一位校验码组成。

所有单位均应填报本项。具体填写规定如下： （1）法定代码的填写规定

已经领取了法定代码的法人单位和产业活动单位必须使用法定代码，不得使用临时代码。在填写时，要按照技术监督部门颁发的《中华人民共和国组织机构代码证》上的代码填写。

产业活动单位是本部的，如果没有法定代码，使用其所属的法人单位法定代码的前8位，第九位校验码填“B”。

（2）使用临时代码的规定

尚未领到法定代码或不属于法定代码赋码范围的单位，一律由各级统计部门从临时码段中赋予代码。

单位名称—是指所选调查单位（企业）的详细名称。按照工商部门登记的名称填写，行政事业单位的详细名称按编制部门登记、批准的名称填写，社会团体、民办非企业单位和基层群众自治组织的详细名称按民政部门登记、批准的名称填写。

单位地址—是指所选调查单位（企业）的详细通信地址。要求写明单位所在的省（自治区、直辖市）、市（区）、居委会（乡镇）、街道（村）名称及门牌号码。

单位邮编—是指所选调查单位（企业）通信所用的邮政编码。 2．调查表中项目编码和数据如何填写？

项目序号—被调查单位所有项目从1开始顺次编写项目序号，同一个项目在不同调查时期共用（填写）同一个项目序号。

例如：某公司4月份共有2个房屋销售项目，分别是项目甲、项目乙。在4月份的统计报表中项目甲的项目序号为1，项目乙的项目序号为2。假如项目甲4月底销售完毕，5月份项目乙继续销售并新增房屋销售项目丙。则在6月份统计报表中，项目甲（项目序号为1）消失，项目乙（项目序号仍为2不变）继续统计，新增项目丙（项目序号为3）。

项目位置名称—包括项目所在的位置和项目名称。填写格式为：“项目位置”+“项目名称”。 项目类型—项目类型编码为4位码，按调查表后的项目编码说明填写。 项目地段—项目地段为1位码，按调查表后的编码说明填写。

项目地段是指根据项目所在地段的土地级别而划分的等级。其中，土地级别是由各级土地管理部门根据土地使用价值及所处地段繁华程度的不同而划分的土地等级，是计算土地价值的重要依据之一。目前各地对土地等级的划分标准并不统一，一般的划分原则是按照土地距离市中心的远近划分为一、二、三、四、其他五个级别。

假如某市自定的土地级别为一级、二级、三级、四级、五级、六级……，则报表中项目地段编码统一填写格式为：一级填1，二级填2，三级填3，四级填4，五级及以后各级归为其他类填5。

土地没有进行级别划分的地区，可以将其按繁华、较好、一般和偏僻等划分为一、二、三、四级。

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项目区域—即项目所在辖区，为2位码。按照方案附件一各城市辖区代码表填写。 住宅套型—住宅套型编码为1位码，分为90平方米及以下和90平方米以上两种。

交易方式—指土地的交易方式，为1位码。按土地交易价格调查表后的交易方式编码说明填写。

在土地交易方式当中，拍卖交易是指通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为；招标交易是指通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为；挂牌交易是指在一定期限内将土地交易条件（含最低交易价）在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。

上期销售面积—上期房屋销售面积是指该填报项目上期交易（销售）的面积总量。土地、租赁和物业的填报与此相同，均填报上期的面积总量。填报时要按报表中要求的计量单位填写（精确到小数点后两位数）。

上期销售金额—上期房屋销售金额是指该填报项目上期交易（销售）的价值总量。土地、租赁和物业的填报与此相同，均填报上期的价值总量。填报时要按报表中要求的计量单位填写（精确到小数点后两位数）。

本期销售单价—本期房屋销售单价是指本期采集的样本房屋价格。土地、租赁和物业本期交易和租赁单价的填报与此相同。填报时要按报表中要求的计量单位填写（精确到小数点后两位数）。

上期销售单价—上期房屋销售单价是指同类样本上期的房屋销售价格。土地、租赁和物业上期交易和租赁单价的填报与此相同。填报时要按报表中要求的计量单位填写（精确到小数点后两位数）。

样本房屋地址—所选调查样本的详细门牌号。上月样本房屋地址是指上月样本房屋销售单价所对应的房屋的楼栋、单元和门牌号，本月样本房屋地址是指本月调查样本的楼栋、单元和门牌号。

3．房地产价格调查中的价格是怎样定义的？

房地产价格调查中所调查的价格均是买方（承租方）为取得房地产所有权（使用权）所支付的实际成交价格（租金），不包括与交易有关的各种税费、手续费、中介费和物业管理费等。

由于房屋销售（交易）价格受房屋地段、环境、 层位、朝向、装修等因素的影响，所以房地产销售（交易）价格有基价、起价、平均交易价等等。为便于资料收集和数据可比，方案规定填报价格为调查项目某特定代表样本的实际销售（交易）价。房屋销售（交易）价格统一按建筑面积计算。

4．如何抽选房屋调查样本？

（1）为了客观真实地反映某一项目的价格变动情况，原则上选取正常销售的房屋作为调查样本。如：A栋公寓本月销售10套房屋，其中1套为关系户购买，则报表时应在关系户房之外的其他9套房屋中抽选调查样本。

（2）在同一个房屋类型里，从销售量较大（楼层、套型、朝向等）的房屋中抽选样本。如：选定A栋普通公寓楼为调查项目，报告期为6月份。假设5月份90平方米及以下公寓共销售8套，其中二层、五层各2套，三层4套；6月份90平方米及以下公寓共销售4套，其中一、四层各销售1套，三层销售2套。则可在销售套数较多的三层中选择最接近于15日交易的某一套（5月、6月各一套）房屋作为调查样本，通过考察5月、6月样本房屋的价格变动情况，来代表该栋公寓楼中90平方米及以下套型房屋整体价格的变动情况。这里，上月销售面积为5月1日至31日销售的该房屋类型、该套型的合同总面积，上月销售金额是与上月销售面积指标对应的合同总金额。

（3）当上期、本期房屋样本存在楼层、套型等差别时，为保证样本同质可比，统计时应剔除楼层、套型差异因素。例如：上月样本房屋为11号楼1单元5层502（套型为2），销售单价为9700元/平方米；本月选择对应样本为11号楼1单元3层301（套型为1），销售单价为9800元/平方米，两者之间存在层差、套型差。按企业规定：层数加高1层，每平米单价高30元；套型1比套型2高10元/平方米。则报表时上月样本房屋11号楼1单元5层502（套型2）销售单价填

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为9700元/平方米，本月样本房屋地址为11号楼1单元301的报表销售价格经调整（同质可比处理）后应填为：9800+30×2（层差）-10（套型差）=9850元/平方米。

（4）本期没有发生交易时的选样方法。 以房屋销售报表为例（租赁和物业管理报表与此相同）。若上月普通住宅有销售，本月无销售，则报表时从上月销售的普通住宅房屋中选择样本（选取方法同上），然后推算其本月价格，此时的上月样本房屋销售单价为实际成交的合同价格。例如：若上月选取的样本为普通住宅3号楼3单元502号，上月单价为9700元/平方米。假如企业本月所有房屋都上涨100元/平方米，则本月样本房屋仍选为3号楼3单元502号，但销售单价变为9800元/平方米（9700+100=9800）。

（5）本期新开盘或本期有交易但上期无交易的，不进入当期报表统计。如：6月份二期高档公寓新开盘，则6月份新开盘的高档公寓交易数据在7月份上报，6月份上报资料时只统计一期已经开盘在售的高档公寓数据。

5．二手房屋销售中的金额、价格是如何确定的？

二手房屋中的上月交易金额为不含税价格。例如：上月销售三套90平方米以下的二手高层住宅，其中两套为不含税价，合同价款分别为102万和105万，另一套为含税价127万，其中税费13万，则上月销售金额为102+105+127-13=321（万）。

样本房屋销售单价为所选样本的实际成交价格，但要扣除相关税费。假如一套二手高层住宅建筑面积70平方米，合同价款为103万，其中税费12万，则样本房屋销售单价为（103-12）/70=13000元/平方米。

6．房屋租赁调查表的填报。

（1）前期空置、本季度新发生的租赁房屋不统计在本季度报表中，在下个季度统计。例如：2007年1月A公寓建成共有3000平方米，其中一季度新发生租赁1000平方米，租赁单价3元/平方米，二季度新发生租赁500平方米，租赁单价4元/平方米，则二季度报表中只统计一季度租赁的1000平方米的情况。

（2）不同租金、不同时期的租赁房屋需分开填报。 （3）上季面积、上季金额，是上个季度的各月累计数。 （4）样本单价为三个月采集样本的平均价格。

例1：二季度中4月份出租200平方米，单价2.5元/平方米；月租金每月上涨0.1元。则二季度样本单价=（2.5+2.6+2.7）/3=2.6元/平方米。

例2：样本签订合同为一年，单价为2.5元/平方米，二季度三个月价格没有任何变化，样本单价为2.5元/平方米。

例3：4月份合同到期后续租（4月份租金2.5元/平方米），5月份开始租金从2.5元/平方米上涨到2.7元/平方米，二季度样本单价为（2.5+2.7+2.7）/3=2.57元/平方米 7．物业管理调查表的填报。

同一个物业公司中不同楼栋物业费标准不一致时要分开填报。 8．土地交易价格如何填报？

目前我国土地价格按是否含地上建筑物价格分为地价（指纯土地部分价格），楼面地价（每单位建筑面积的土地价格，指地价与建筑面积之比）；按不同交易方式分为政府和市场供地；按地价虚实分为市场成交价、评估价格等等。由于地价受地段、地面建筑物种类及其面积等因素的影响，通常情况下地价的高低是由土地的地段、使用方向、拟建面积、成交双方的交涉等因素来确定的。 为便于资料的采集和可比，本方案所说的土地交易价格界定为：房地产开发商在进行项目开发之前，为取得土地使用权而实际支付的成交价，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费、拆迁费等。该成交价可以是任何交易方式形成的，但在调查时要保证其交易方式在上期和报告期的一致性。

9．房地产价格调查中，价格资料应从哪里取得？

由于房地产价格构成及其影响因素的多样性，其价格资料的来源在各地有所不同。从主管部

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门看，有房地产管理局、土地管理局和房屋交易中心等；从社会调查对象看，有房地产开发商（销售商）、二手房交易中心等。各地应依照方案所规定的抽选原则，根据当地的实际情况，确定调查对象。通过初步调查，就各调查资料的来源渠道简列如下，供各地参考。

（1）土地交易价格：可通过土地管理部门的国土年综６表或土地管理局的地价评估中心，了解到土地交易的有关价格资料和买卖单位。若不能从土地管理局获得全部资料，还可从上述部门了解到买方或卖方，通过对买方或卖方的典型调查，进一步获得有关土地的交易价格。随着房地产市场的发展，土地二级市场交易越来越多。因此，方案建议土地资料最好从买方调查取得。 （2）经济适用房销售价格和二手房出售价格：可通过房地产管理局、房产交易中心调查取得。也可通过对不同类型的购房户进行抽样调查获得，但要保证报告期和上期价格的可比；二手房的产权过户应在房地产管理局办理。因此，其样本资料可从房地产管理局获得，从旧房交易中心也可获得一些辅助资料。

（3）普通住宅销售价格和高档住宅销售价格：可通过房地产管理局、房屋交易中心或房地产开发商（销售商）调查取得。如上所述，商品房交易的产权过户和确认是通过房地产管理局完成的。所以，普通住宅和高档住宅的样本资料原则上可从房地产管理局获得，即使资料不全，也可在此基础上，通过对房地产开发商（销售商）进行典型调查取得。

（4）非住宅销售价格：可通过房地产开发公司、房地产管理局或开发区调查取得。在房地产管理局获得有关样本资料的基础上，通过对房地产开发商或开发区进行典型调查取得。 （5）住宅租赁价格：可通过民办租赁中介机构、房地产管理局、社区管委会或典型调查取得。按规定，住宅出租应到当地房地产管理局登记，这部分住宅的价格即可获得。还有部分没到房管部门登记的住宅，其价格一方面可从民办租赁中介机构获得，另一方面可通过对住宅承租者进行典型调查取得。

（6）办公楼租赁价格、商业营业用房租赁价格：可通过对房地产开发商或承租方进行典型调查取得。其计量单位要保持统一。

10．房地产价格调查中的报告期价格如何确定？

房地产交易往往是一次性交易，当无法找到报告期同质可比对象时，可通过以下方法推算报告期价格：

（1）用相同特质的其他样本的数据替代。

（2）用同类房屋、同级地段（同级地段内繁华位置接近）、同样结构的非本座建筑物的报告期平均销售（租赁）价格替代。

（3）根据同类房屋、 同级地段、 同样结构的销售（租赁）价格的变动幅度，推算报告期价格。其计算公式为：

Ｐt＝Ｐt-1×（Ｒ＋１）

其中：Ｐt为报告期价格,Ｐt-1为上期价格，Ｒ为同类房屋、同级地段、同样结构房屋报告期价格的变动幅度。

（4）可通过房地产开发（销售）商、土地管理局和房管部门的有关专家进行科学评估测算。 11．其他

（1）本制度采用全国统一的统计分类标准和编码，各单位不得自行改变。

（2）各单位必须按规定及时、准确、全面地填报统计报表，不得虚报、瞒报、拒报、伪造和篡改统计数据，要建立健全各类统计台帐，做到数出有据。

（3）报表内容要填写完整，包括单位负责人、填表人、联系电话、报出日期；手工填写的报表一律使用钢笔或签字笔，保证字迹清晰；上报统计机构的报表一律使用加盖公章的原件。

房地产价格统计调查方案 —11—

门看，有房地产管理局、土地管理局和房屋交易中心等；从社会调查对象看，有房地产开发商（销售商）、二手房交易中心等。各地应依照方案所规定的抽选原则，根据当地的实际情况，确定调查对象。通过初步调查，就各调查资料的来源渠道简列如下，供各地参考。

（1）土地交易价格：可通过土地管理部门的国土年综６表或土地管理局的地价评估中心，了解到土地交易的有关价格资料和买卖单位。若不能从土地管理局获得全部资料，还可从上述部门了解到买方或卖方，通过对买方或卖方的典型调查，进一步获得有关土地的交易价格。随着房地产市场的发展，土地二级市场交易越来越多。因此，方案建议土地资料最好从买方调查取得。 （2）经济适用房销售价格和二手房出售价格：可通过房地产管理局、房产交易中心调查取得。也可通过对不同类型的购房户进行抽样调查获得，但要保证报告期和上期价格的可比；二手房的产权过户应在房地产管理局办理。因此，其样本资料可从房地产管理局获得，从旧房交易中心也可获得一些辅助资料。

（3）普通住宅销售价格和高档住宅销售价格：可通过房地产管理局、房屋交易中心或房地产开发商（销售商）调查取得。如上所述，商品房交易的产权过户和确认是通过房地产管理局完成的。所以，普通住宅和高档住宅的样本资料原则上可从房地产管理局获得，即使资料不全，也可在此基础上，通过对房地产开发商（销售商）进行典型调查取得。

（4）非住宅销售价格：可通过房地产开发公司、房地产管理局或开发区调查取得。在房地产管理局获得有关样本资料的基础上，通过对房地产开发商或开发区进行典型调查取得。 （5）住宅租赁价格：可通过民办租赁中介机构、房地产管理局、社区管委会或典型调查取得。按规定，住宅出租应到当地房地产管理局登记，这部分住宅的价格即可获得。还有部分没到房管部门登记的住宅，其价格一方面可从民办租赁中介机构获得，另一方面可通过对住宅承租者进行典型调查取得。

（6）办公楼租赁价格、商业营业用房租赁价格：可通过对房地产开发商或承租方进行典型调查取得。其计量单位要保持统一。

10．房地产价格调查中的报告期价格如何确定？

房地产交易往往是一次性交易，当无法找到报告期同质可比对象时，可通过以下方法推算报告期价格：

（1）用相同特质的其他样本的数据替代。

（2）用同类房屋、同级地段（同级地段内繁华位置接近）、同样结构的非本座建筑物的报告期平均销售（租赁）价格替代。

（3）根据同类房屋、 同级地段、 同样结构的销售（租赁）价格的变动幅度，推算报告期价格。其计算公式为：

Ｐt＝Ｐt-1×（Ｒ＋１）

其中：Ｐt为报告期价格,Ｐt-1为上期价格，Ｒ为同类房屋、同级地段、同样结构房屋报告期价格的变动幅度。

（4）可通过房地产开发（销售）商、土地管理局和房管部门的有关专家进行科学评估测算。 11．其他

（1）本制度采用全国统一的统计分类标准和编码，各单位不得自行改变。

（2）各单位必须按规定及时、准确、全面地填报统计报表，不得虚报、瞒报、拒报、伪造和篡改统计数据，要建立健全各类统计台帐，做到数出有据。

（3）报表内容要填写完整，包括单位负责人、填表人、联系电话、报出日期；手工填写的报表一律使用钢笔或签字笔，保证字迹清晰；上报统计机构的报表一律使用加盖公章的原件。

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