张家口市物业管理办法

张家口市物业管理办法

（2007年9月29日草案）

第一章 总则

第一条 为加强和规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及有关法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内物业管理活动适用本办法。

第三条 本办法所称物业，是指各类房屋及与之相配套的设施、设备和相关场地。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 新建住宅小区实行综合物业管理，老旧小区和其他物业应创造条件逐步实行物业管理。

同一个物业管理区域内，有两个以上建设单位的，应当共同选聘一个物业管理企业。

第五条 鼓励物业管理实行社会化、市场化、专业化管理服务与业主自治相结合的体制。住宅物业管理可以实行选聘制，办公楼、商业大厦、机关、学校、厂矿等非住宅物业管理实行选聘和委托制。无论采取何种体制或管理模式，均应实行自愿的原则。 第二章 管理机构与职责

第六条 张家口市房管局是本市物业管理的行政主管部门（以下简称市物业管理行政主管部门），负责全市物业管理活动的监督管理工作。

市物业管理行政主管部门的主要职责是：

㈠贯彻落实物业管理法律、法规、规章，根据职能负责制定本市物业管理政策及规范性文件。

㈡指导县、区物业管理行政主管部门工作，对物业管理企业经营服务活动和资金使用情况实施检查、监督。 ㈢负责新建住宅小区项目物业管理方案的备案。

㈣负责三级物业管理企业资质的核准、年检工作，从业人员的岗位培训和住宅小区物业管理“达标创优”的考评工作。

㈤负责代管主城区内住宅小区共用部位、共用设施设备专项维修资金的归集、建帐、审核使用与管理工作。 ㈥负责市区物业管理小区等级认定备案工作。 县、区物业管理行政主管部门的主要职责是：

㈠贯彻落实物业管理的有关法律、法规、规章，对所辖区物业管理活动实施检查、监督。

㈡会同相关部门具体指导住宅小区组建业主大会、选举产生业主委员会，做好备案工作和协调相关部门之间的工作关系。

㈢负责代管本辖区内住房专项维修资金的归集、建帐及使用管理工作。

㈣负责本辖区物业管理招投标工作。

㈤受理物业管理活动中的投诉、纠纷、信访，依法查处本辖区内物业管理活动中的违法、违规行为。

第七条 建设、规划、公用事业、财政、公安、民政、物价、工商、税务、电力、邮政、电信、广电等有关行政管理部门应当按照各自的工作职责，协同实施本办法。

第八条 街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会应在物业管理区域内依法履行自治管理职责，并负有指导、监督住宅小区业主大会、业主委员会的工作。

第三章 业主及业主大会

第九条 房屋的所有权人为业主。物业的承租人和其他人为物业使用人。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

㈠按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； ㈡提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事宜提出建议； ㈢提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； ㈣参加业主大会，行使投票权；

㈤选举业主委员会委员，并享有被选举权； ㈥监督业主委员会的工作；

㈦监督物业管理企业履行物业服务合同；

㈧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和

监督权；

㈨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； ㈩法律、法规规定的其他权利。

第十条 业主在物业管理活动中履行下列义务： ㈠遵守业主公约、业主大会议事规则；

㈡遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

㈢执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； ㈣按照有关规定交纳住房专项维修资金； ㈤按物业服务合同的约定及时交纳物业服务费用； ㈥法律、法规规定的其他义务。

第十一条 业主公约依据相关法律法规制定，它是业主共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力。

第十二条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第十三条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分，应主要考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法按省有关规定执行。

第十四条 一个物业管理区域内业主准备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇

人民政府）的指导、协助下，由社区居委会牵头组成由业主代表、建设单位或管理单位代表、社区居委会代表参加的筹备组，负责业主大会的各项筹备工作。

筹备组应当自成立之日起30日内，按规定程序组织召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。

第十五条 物业管理区域内业主户数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主或业主代表参加业主大会会议，并从业主或业主代表中推荐业主委员会成员候选人。

只有一个业主的，或者业主户数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十六条 业主在首次业主大会会议上的投票权：住宅物业每套一票（包括车库）。非住宅物业每一百平方米建筑面积为一票（不足一百平方米的按一票计算），每增加一百平方米增加一票。 第十七条 业主大会履行下列职责： ㈠制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

㈡选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； ㈢选聘、续聘、解聘物业管理企业；

㈣决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

㈤制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度；

㈥法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

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